Le présent document de référence a été déposé auprès de l Autorité des Marchés Financiers le 17 mars 2014 sous le numéro D , conformément à l

Transcription

1

2 Le présent document de référence a été déposé auprès de l Autorité des Marchés Financiers le 17 mars 2014 sous le numéro D , conformément à l article de son règlement général. Il pourra être utilisé à l appui d une opération financière s il est complété par une note d opération visée par l AMF. Ce document a été établi par l émetteur et engage la responsabilité de ses signataires.

3 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2013 RAPPORT DE GESTION 4 CONTRÔLE DE LA SOCIÉTÉ 114 COMPTES INDIVIDUELS ET CONSOLIDÉS 142 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES 228 TABLE DE CONCORDANCE ET DE RÉFÉRENCE 253

4 RAPPORT DE GESTION 1 RAPPORT DE GESTION 1.1 OPÉRATIONS MAJEURES, STRATÉGIE ET PERSPECTIVES ÉLÉMENTS D ANALYSE DE L ACTIVITÉ VALORISATION DU PATRIMOINE ET ACTIF NET RÉÉVALUÉ RÉSULTATS FINANCIERS GESTION DES RISQUES ACTIONNARIAT, BOURSE ET DIVIDENDES DÉVELOPPEMENT DURABLE DIRECTION GÉNÉRALE ET CONSEIL D ADMINISTRATION INFORMATIONS RELATIVES À LA SOCIETE ET A SES PARTICIPATIONS 112 4

5 RAPPORT DE GESTION Nous vous avons convoqués en Assemblée Générale Mixte Ordinaire et Extraordinaire à l effet notamment d une part : de vous rendre compte de l activité de la société Foncière Développement Logements - FDL («la Société»), et des résultats de la gestion de la Société au cours de l exercice clos le 31 décembre 2013 ; de soumettre à votre approbation les comptes dudit exercice, l affectation du résultat, et d approuver les conventions visées aux articles L et suivants du Code de commerce ; d approuver le rapport spécial des commissaires aux comptes établi conformément à l article L du Code de commerce et l engagement pris au bénéfice de M. Beaudemoulin ; d autoriser le Conseil d Administration à l effet d opérer sur les actions de la Société pour une période de 18 mois et d autre part, d autoriser le Conseil d Administration à l effet de réduire le capital social de la Société pour une période de 18 mois. Les commissaires aux comptes vous donneront dans leurs rapports toutes informations quant à la régularité des comptes qui vous sont présentés. Les projets de résolutions qui vous seront présentés lors de l Assemblée Générale Mixte et qui ont été publiés au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires le 7 mars 2014 sous le n et le 28 mars 2014 ainsi qu au Journal Spécial des Sociétés du 28 mars 2014, font l objet de rapports séparés, préparés et mis à votre disposition dans les conditions légales et réglementaires. 1.1 OPÉRATIONS MAJEURES, STRATEGIE ET PERSPECTIVES Foncière Développement Logements (FDL) est spécialisée dans la détention d actifs résidentiels en France et en Allemagne. Elle détient un patrimoine d une valeur de 3,3 Md (à fin décembre 2013) dont les 3/4 sont situés en Allemagne. Sa stratégie immobilière vise à poursuivre l'optimisation de son portefeuille au travers d'un asset management dynamique, via notamment la réduction de la vacance et l augmentation des loyers qui lui permettront de capter progressivement le potentiel de réversion existant sur son patrimoine. Dans le même temps, la Société entend poursuivre la rotation de son patrimoine au travers, d'une part de cessions ciblées en blocs ou au détail d'actifs matures, et d'autre part d'investissements dans des villes en Allemagne bénéficiant d un réel potentiel tant économique que démographique (Dresde, Berlin ). L année 2013 a été caractérisée par d une part la forte accélération des acquisitions en Allemagne, qui permet à la Société, avec 343 M d investissements à Berlin et à Dresde, de se positionner sur des actifs de grande qualité dans des villes à fort potentiel de développement, et d autre part la poursuite d une politique active de rotation du patrimoine en cédant logements pour un prix de 380 M, dont 78% en Allemagne. Par ailleurs, des accords de cessions portant sur logements ont été signés, pour un total de 136 M. Les principaux indicateurs de l activité patrimoniale, locative et financière de l année sont détaillés dans les développements ci-dessous. 5

6 RAPPORT DE GESTION 1.2 ÉLÉMENTS D ANALYSE DE L ACTIVITÉ Le marché Foncière Développement Logements détient au 31 décembre 2013 un total de logements dont 94% sont situés en Allemagne. Nombre de logements Paris et Neuilly 640 IDF (hors Paris et Neuilly) 408 Rhône-Alpes 300 PACA 730 Grand Ouest 215 Est 42 Total France Berlin Datteln Dresde 944 Duisburg Düsseldorf 265 Essen Mülheim Oberhausen Autres Total Allemagne Total RESIDENTIEL ALLEMAGNE Les actifs détenus en Allemagne par Foncière Développement Logements sont situés à l ouest du pays, dans la région Rhin-Ruhr ainsi qu à l est, à Berlin et Dresde. La région métropolitaine Rhin-Ruhr présente une population d environ 10 millions d habitants, soit plus de la moitié de la population de l Etat Fédéral de Rhénanie du Nord-Westphalie, le plus dense d Allemagne. Ancienne région industrielle et minière, elle a aujourd hui parfaitement réussi sa reconversion en devenant un bassin d e-intelligence majeur. Elle abrite également les sièges de grandes sociétés de renom telles que Thyssen Krupp Technologies, Aldi, Tengelmann, RAG, RWE, Eon, Henkel, etc. Berlin, qui compte environ 3,5 millions d habitants (4,4 millions, agglomération comprise) est la première ville d Allemagne par sa population. La capitale connaît aujourd hui un réel engouement se traduisant, notamment, par l installation de sièges d entreprises à dimension internationale. Berlin bénéficie d une croissance démographique positive et par conséquent d un fort dynamisme immobilier. Si avec des niveaux de prix encore faibles et des taux de rendements élevés, Berlin a la faveur des investisseurs institutionnels, le marché de la vente aux particuliers est également actif pour des logements de bonne qualité, situés dans des petits ensembles immobiliers bien localisés. Compte tenu du taux de propriétaires parmi les plus faibles en Allemagne (environ 15% contre 46% pour l ensemble du pays), les perspectives de création de valeur à terme sont significatives. Aux cotés de Berlin, d autres villes de l Est de l Allemagne telles Dresde, Leipzig, Potsdam, Jena et Erfurt ont gagné en attractivité. Du fait d une conjoncture favorable générant une croissance économique supérieure à la moyenne allemande, ces régions ont bénéficié de l installation d entreprises innovantes positionnées notamment sur les nouvelles technologies ou le secteur de la santé. Ces facteurs combinés ont contribué à l accroissement de la demande immobilière, principalement dans les quartiers centraux. Au 31 décembre 2013, Foncière Développement Logements détient logements en Allemagne pour une valeur de 2,4 Md. Le marché immobilier allemand À la différence des autres pays européens, l Allemagne n a pas connu de croissance rapide de son marché immobilier après la crise des années 1990 qui a frappé la plupart des pays européens. Le poids économique du processus de réunification, la stabilité de la démographie alliée à un faible niveau de la consommation des ménages sont autant d éléments ayant contribué à une certaine atonie des prix au cours de la dernière décennie. Les valeurs n ont pas suivi les tendances constatées dans les autres pays européens : le nombre des transactions a décliné et les prix sont demeurés stables. L Allemagne possède pourtant l un des parcs résidentiels les plus importants d Europe, construit en grande partie en remplacement des propriétés détruites durant la seconde guerre mondiale grâce à des politiques publiques incitatives. L accent ayant été mis sur le logement locatif, le taux de propriétaires (46 % environ) y est l un des plus faibles d Europe ; il reflète la solidité et la performance du secteur locatif allemand tout en offrant des perspectives de rendement en capital important. 6

7 RAPPORT DE GESTION Caractérisé par des rendements élevés, le secteur résidentiel a attiré ces dernières années de nombreux investisseurs étrangers et principalement des fonds de private equity anglo-saxons qui ont pris le relais des sociétés publiques et privées lesquelles ont souhaité externaliser leur immobilier résidentiel dans un contexte de crédit favorable. Pendant la crise économique de ces dernières années, les prix des logements sont restés stables : le volume de crédits hypothécaires est resté au même niveau, il n y a pas eu de boom de la construction et la politique de relance de l Etat par la demande a permis de maintenir la solvabilité des ménages. Le marché de l investissement en 2013 En 2013, le secteur résidentiel allemand a été caractérisé par une forte demande de la part des investisseurs tant domestiques qu étrangers. Ce sont ainsi environ 15 Md d euros qui ont été investis par ces derniers dans le secteur résidentiel, volume dépassant ainsi de 40% celui enregistré l année précédente. Les investisseurs domestiques en particulier se sont tournés vers le résidentiel dont le rendement est perçu comme une alternative attractive aux taux d intérêts obligataires. Deux transactions significatives ont rythmé le marché en Au deuxième trimestre de l année, la banque Bayern LB a cédé sa participation dans la société GBW AG à un consortium mené par Patrizia Immobilien AG, achevant ainsi une transaction de 2,45 Md représentant près de logements essentiellement localisés à Munich et à Nuremberg. Au quatrième trimestre 2013, c est Deutsche Wohnen AG qui a acquis juste deux ans après son IPO 91% des titres de GSW AG, représentant une transaction d environ logements à Berlin pour 3,3 Md. La pénurie de l offre dans les grandes villes continue d alimenter l augmentation des prix. À Berlin, malgré une claire tendance haussière, les loyers demeurent à des niveaux modérés ce qui alimente la baisse des taux de rendement. Berlin est toujours considérée comme la ville de l investissement résidentiel en Allemagne avec des volumes de transactions en 2013 d environ 6,8 Md, représentant près de la moitié du total des investissements du pays. Volumes et montants des transac ons en Allemagne supérieures à 250 logements Sources : Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate ,2 17,0 13,6 14,7 20,0 17,5 15, ,6 12,5 10, ,8 6,2 7, ,6 2, ,0 2,5 0,0 Nombre de logements Montant des transac on en milliards d'euros Prix moyen des transac ons Prix moyen en par lot Prix moyen en par m² Le marché de l accession neuf et ancien Malgré le vieillissement de sa population et sa baisse programmée dans les prochaines années, le nombre de ménages en Allemagne continue de croître en particulier dans les grandes agglomérations ce qui a pour conséquence une progression de la demande et des prix des logements. Même si cette tendance doit être nuancée pour tenir compte des disparités constatées sur le territoire, le pays bénéficie d un solde démographique positif grâce à l immigration en provenance notamment des autres pays d Europe, témoignant de l attractivité économique du pays et du dynamisme du marché du travail. 7

8 RAPPORT DE GESTION Evolution du nombre de foyers en Allemagne et prévisons Source: Federal Statistics Office * 2020* 2025* 2030* 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Total 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes et plus *Prévisions Sur le marché du neuf, les besoins annuels sont estimés à près de logements sur la période Parallèlement les mises en chantier sont en baisse constante depuis 1996 et se situent depuis 2007 sous la barre des logements nécessaires. La construction connait cependant un léger rebond depuis 2009 du fait de l augmentation de la demande, et ce, sans aucune politique fiscale incitative. Volumes de construction en Allemagne Source : Federal Statistics Office Maisons Appartements Le marché locatif Son coût bas concurrence le marché de l accession. Il est caractérisé par une offre privée abondante et des prix modérés. En fonction des villes, les valeurs locatives ont connu des évolutions très variées au cours de ces dernières années. Les loyers dans les grandes villes de l Ouest ont augmenté, quoique de façon modérée ; les régions de l Est à l exclusion de Berlin, Dresde ainsi que d autres villes attractives telles Leipzig, souffrent en revanche d une abondance de biens contribuant au maintien des loyers à des niveaux faibles RESIDENTIEL FRANCE 1 Subissant les effets d une conjoncture défavorable depuis plusieurs années, les contrastes s accentuent sur les marchés résidentiels, dont la structure tend même à évoluer. Sur le marché de l ancien, l amorce d une reprise d activité au deuxième trimestre 2013 s est confirmée au troisième. Les volumes sont supérieurs à ceux de la même période de 2012, qui avait été exceptionnellement mauvaise. Aussi la comparaison avec les niveaux moyens d activité des années antérieures sur longue période pousse-t-elle à la modération. L année 2013 se caractérise par une décélération de la baisse des volumes, mais l on ne pourra parler de rebond réel qu à l horizon des premiers mois 2014, si la tendance à la hausse se confirme. Depuis le début de l année, les prix moyens ont peu fluctué, offrant ainsi une apparente résistance sur un marché résidentiel finalement atone et soumis à des tensions croissantes entre offre et demande. Les acteurs reviennent progressivement aux fondamentaux de l immobilier à la faveur des produits offrant le meilleur rapport qualité/prix. Les moyennes statistiques calculées sur la base des transactions réellement dénouées portent sur les meilleurs produits, avec des délais de négociation qui s allongent, et ressortent avec des niveaux de prix qui semblent se maintenir, voire augmenter légèrement. 1 Source : Direction des Etudes, Crédit Foncier Immobilier, point de conjoncture logement 8

9 RAPPORT DE GESTION Dans le neuf, le secteur de la construction a continué de chuter au troisième trimestre. La production de logements neufs a diminué fortement en 2013, et la tendance ne devrait pas s inverser rapidement, au vu de l évolution des autorisations de construire qui ont encore reculé. Victime d une demande de logements en régression à la fois sur le segment de la primo-accession et sur celui de l investissement locatif privé, la commercialisation des logements neufs a vu son activité se réduire encore au troisième trimestre. D un côté, les primo-accédants ne bénéficient plus d une aide suffisante pour les solvabiliser depuis la réforme du PTZ+ (prêt à taux zéro), de l autre, les hésitations autour du dispositif Duflot et l inquiétude causée par la loi Alur ont incité plus que jamais à l attentisme du côté du locatif privé. Sur fond d activité immobilière poussive début 2013, le marché du financement immobilier a souffert également d un démarrage lent de la production, mais la hausse des volumes dans l ancien depuis l été a finalement contribué à soutenir le volume des crédits nouveaux à l habitat. L année devrait finalement se terminer avec un niveau assez honorable, soutenu par les conditions de crédit toujours favorables malgré les légères hausses de taux survenues depuis la fin du deuxième trimestre Loyers comptabilisés : + 1,8% à périmètre constant en Allemagne Répartition géographique Loyers 2012 Loyers 2013 Var. (%) Var. à périmètre En % des loyers (M ) constant totaux 2013 Paris et Neuilly 17,0 16,0-6,0% na 50% IDF (hors Paris et Neuilly) 7,6 6,0-20,8% na 19% Rhône-Alpes 4,0 3,4-15,6% na 10% PACA 4,4 4,2-3,1% na 13% Grand Ouest 2,9 1,9-34,8% na 6% Est 0,5 0,4-16,2% na 1% Total France 36,4 31,9-12,2% na 17% Berlin 10,8 18,2 +67,8% +5,6% 12% Datteln 7,0 7,3 +4,4% +1,2% 5% Dresde 0,0 1,4 na 0,0% 1% Duisburg 56,9 47,9-15,8% +1,6% 31% Düsseldorf 3,4 2,0-40,2% +0,4% 1% Essen 37,2 32,6-12,2% +1,1% 21% Mülheim 12,4 12,5 +0,6% +1,2% 8% Oberhausen 9,8 9,9 +1,7% +1,7% 6% Autres 22,8 22,3-2,2% +2,2% 14% Total Allemagne 160,2 154,1-3,8% +1,8% 83% Total 196,6 186,0-5,4% na 100% Les loyers s établissent à 186,0 M en 2013 contre 196,6 M en Cette évolution s explique principalement par : l impact des cessions : - 21,1 M l impact des acquisitions : + 8,4 M l évolution des loyers à périmètre constant, essentiellement en Allemagne : + 2,1 M Compte-tenu de la politique d asset management de la Société en France, les indicateurs de gestion immobilière (taux d occupation et variation des loyers à périmètre constant) ne sont pas applicables. 9

10 RAPPORT DE GESTION Loyers annualisés : 195,9 M Répartition géographique (M ) Loyers annualisés 2012 Loyers annualisés 2013 En % des loyers totaux 2013 Paris et Neuilly 15,9 15,3 50% IDF (hors Paris et Neuilly) 6,6 5,7 19% Rhône-Alpes 3,8 3,1 10% PACA 4,6 4,3 14% Grand Ouest 2,3 1,8 6% Est 0,5 0,4 1% Total France 33,6 30,6 16% Berlin 14,4 31,2 19% Datteln 7,2 7,2 4% Dresde 0,0 4,6 3% Duisburg 56,7 41,5 25% Düsseldorf 2,6 1,8 1% Essen 36,0 32,7 20% Mülheim 12,5 12,5 8% Oberhausen 9,9 10,0 6% Autres * 23,2 23,7 14% Total Allemagne 162,5 165,3 84% Total 196,1 195,9 100% * Y compris un immeuble de bureaux au Luxembourg L indice utilisé dans le calcul de l indexation en France est l IRL. En Allemagne, les loyers sont encadrés par le Mietspiegel Taux d occupation (en Allemagne) Allemagne (%) Berlin 99,5% 99,1% Datteln 97,7% 99,2% Dresde 100% 98,7% Duisburg 97,3% 97,4% Düsseldorf 98,1% 100,0% Essen 99,0% 99,2% Mülheim 99,2% 99,1% Oberhausen 96,7% 97,2% Autres * 98,7% 99,6% Total Allemagne 98,2% 98,7% Le taux d occupation des actifs en exploitation s établit à 98,7% au 31 décembre 2013 contre 98,2% au 31 décembre 2012 en hausse de 0,5%. Compte-tenu de la politique d asset management de la Société en France, les indicateurs de gestion immobilière (taux d occupation et variation des loyers à périmètre constant) ne sont pas applicables Impayés : charges nettes des créances douteuses (M ) En % du loyer quittancé 1,5% 1,8% En valeur * 2,9 3,3 * Net des dotations, reprises, passages en perte 10

11 RAPPORT DE GESTION Les créances impayées font l objet de règles de provisionnement détaillées dans l annexe aux comptes consolidés au paragraphe Elles sont totalement provisionnées dès lors qu elles dépassent 6 mois de loyers ou que le locataire a quitté les lieux. La hausse des impayés en Allemagne en 2013 résulte principalement de la reprise en gestion des nouveaux portefeuilles Cessions et accords de cessions : 516,3 M Cessions Nouvelles Nouveaux Marge (accords à fin 2012 (M ) convertis) cessions 2013 accords 2013 Total 2013 vs. valeurs 2012 Rendement Total France 22,7 62,6 18,0 80,7 10,0% 0,6% 103,4 Allemagne 52,0 242,5 118,4 361,0 2,9% 7,3% 413,0 Total 74,7 305,2 136,4 441,6 4,2% 6,1% 516,3 En France, les cessions ont concerné principalement des actifs situés en Ile-de-France hors Paris (53%). En Allemagne, les cessions ont été réalisées principalement à Duisbourg (71%) et à Essen (19%) Acquisitions Nombre de Prix d acquisition Rendement Actifs logements Localisation HD (M ) HD * France 222 Marseille 34,6 4,7% Allemagne Berlin / Dresde 343,0 6,5% Total ,6 6,3% * Taux de rendement sur le loyer potentiel en France En France, une acquisition a été réalisée à Marseille d un montant de 34,6 M hors droits. En Allemagne, les immeubles acquis représentent environ logements, dont 78% (en valeur) sont situés à Berlin et 21% à Dresde. Ils ont été acquis sur la base d un rendement brut moyen de 6,5% et bénéficient d un potentiel important de création de valeur Valorisation du patrimoine : + 3,2% à périmètre constant (M ) Valeur HD 2012 Valeur HD 2013 Var. 12 mois à périmètre constant Rdt HD 2012 Rdt HD 2013 En % de la valeur totale 2013 France ,0% 4,0% 3,6% 26% Allemagne ,8% 6,9% 6,7% 74% Total ,2% 6,1% 5,9% 100% A fin 2013, le patrimoine de Foncière Développement Logements est valorisé M affichant une hausse à périmètre constant de + 3,2% sur l année. Cette progression s explique principalement par la progression des loyers annualisés à périmètre constant en Allemagne (+1,7%), par l accélération du plan de vente et la compression des taux de capitalisation sur quelques actifs parisiens exceptionnels en France. 11

12 RAPPORT DE GESTION 1.3 VALORISATION DU PATRIMOINE ET ACTIF NET REEVALUE La valeur globale hors droits du patrimoine au 31 décembre 2013 ressort à M. Il représente 861 M d euros en France et M d euros en Allemagne (et au Luxembourg). Les variations de juste valeur sont présentées sans prise en compte de l impact des travaux immobilisés réalisés sur le patrimoine. Valeur HD Variation Valeur HD (M ) 2012 de valeur Acquisitions Cessions Invest. Transfert 2013 France Allemagne Total France Missions d expertises et méthodes EXPERTS EVALUATEURS L ensemble du patrimoine de Foncière Développement Logements est expertisé par des experts indépendants selon un rythme semestriel (30 juin et 31 décembre). Au 31 décembre 2013 le patrimoine de Foncière Développement Logements a été intégralement expertisé. Quatre experts indépendants ont été mandatés à cet effet : évaluation des immeubles situés en France : BNP Paribas Real Estate, Crédit Foncier Expertise et CB Richard Ellis Valuation ; évaluation des immeubles situés au Luxembourg et en Allemagne : CB Richard Ellis Valuation et Cushman & Wakefield. La désignation des experts par la société Foncière Développements Logements est intervenue à l issue d un processus de sélection prenant notamment en compte l indépendance, la qualification, la compétence en matière d évaluation immobilière des classes d actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation. Les coordonnées des cabinets d expertises ayant procédé à l évaluation des actifs détenus par le société au 31 décembre 2013 sont les suivantes : Crédit Foncier Expertise 24, rue des Capucines Paris France BNP Paribas Real Estate 167 quai de la Bataille de Stalingrad Issy les Moulineaux France CB Richard Ellis Valuation , rue de Courcelles BP Paris Cedex 17 France Cushman & Wakefield Westhafenplatz Frankfurt am Main Allemagne RESPECT DES STANDARDS INTERNATIONAUX Les informations relatives aux normes de références utilisées pour l évaluation des immeubles détenus par la Société sont développées dans le rapport condensé cosigné par l ensemble des experts situé au paragraphe du présent document BASE DES HONORAIRES Les honoraires d expertise sont déterminés soit par immeuble, soit par portefeuille. Les honoraires des experts sont libres et ne sont pas calculés sur le montant des valeurs finales auxquelles ils concluent dans leurs rapports. Le montant des honoraires d expertise s est établi à 440 K TTC pour l année Aucun des experts n a perçu de la société Foncière Développement Logements des honoraires représentant plus de 10 % de son chiffre d affaires. 12

13 RAPPORT DE GESTION PERIODICITE DES EXPERTISES ET DES VISITES En respect des recommandations de l AMF, l ensemble du patrimoine de Foncière Développement Logements est expertisé selon un rythme semestriel (30 juin et 31 décembre). En France et en Allemagne, la Société s assure que chacun de ses actifs est valorisé et visité au moins tous les cinq ans par un expert différent, en accord avec ses procédures internes, et entreprend en ce sens des rotations régulières et anticipées entre les différents experts. Cette règle générale peut faire l objet d exceptions pour certains immeubles «diffus» situés en France, ne comportant que très peu de logements et dont la cession est envisagée dans les prochains mois suivants la campagne d expertise. Au premier semestre 2013, aucun immeuble n a fait l objet d une rotation. Quatre immeubles préalablement expertisés par CB Richard Ellis Valuation et par BNP Paribas Real Estate ont fait l objet d une rotation en décembre L évaluation du portefeuille acquis en juillet 2013 à Marseille a été confiée à Crédit Foncier Expertise REPARTITION DU PATRIMOINE EVALUE PAR EXPERT ET HONORAIRES Répartition du patrimoine évalué par expert (en valeur hors droits 31/12/2013) Evaluations France Patrimoine évalué en M En % du patrimoine Crédit Foncier Expertise % BNP Paribas Real Estate % CB Richard Ellis Valuation % Total France % Evaluations Allemagne En M En % CB Richard Ellis Valuation 10 0,4% Cushman & Wakefield ,6% Total France % Honoraires au titre des campagnes d expertise de juin et de décembre 2013 Evaluations France et Allemagne Montant des honoraires TTC En % Crédit Foncier Expertise 87 K 20% BNP Paribas Real Estate 83 K 19% CB Richard Ellis Valuation 87 K 20% Cushman & Wakefield 183 K 41% Total honoraires 440 K 100% Synthèse des résultats de la campagne d expertise METHODE ET PROCESSUS D EVALUATION Les actifs ont été estimés à leur juste valeur : en valeur bloc, en valeur détail (libre et occupée) ainsi qu en valeur locative de marché. La juste valeur déterminée pour les actifs immobiliers correspond à : une valeur bloc pour les actifs sur lesquels aucune offre de vente n est intervenue ; une valeur détail occupée pour les actifs sur lesquels au moins une offre de vente est intervenue ; Les actifs pour lesquels il existe une promesse de vente, sont comptabilisés au montant du prix de vente convenu net des frais de brokers. 13

14 RAPPORT DE GESTION L expertise immobilière et plus précisément l expertise en «juste valeur» au sens des dites normes IAS/ IFRS repose sur des principes et une méthodologie définis. Les méthodes d évaluation qui ont été utilisées sont les suivantes : la méthode dite par comparaison : elle se réfère aux prix pratiqués dans le secteur géographique considéré pour des locaux similaires ou comparables. La comparaison s effectue par le biais d une unité de mesure pertinente pour le bien considéré (surface, nombre de locaux) ; la méthode dite par capitalisation du revenu : elle consiste à appliquer au revenu, préalablement apprécié, un taux de capitalisation raisonné conduisant à une valeur hors droits et frais. L utilisation du taux de rendement aboutit en revanche à une valeur «acte en mains» intégrant les droits et frais de la mutation ; en vue de l obtention d une valeur hors droits, les experts déduisent un montant forfaitisé de droits, le revenu adopté pouvant être brut ou net ; la méthode des DCF (discounted cash-flow) : variante de la méthode par capitalisation, elle détermine la valeur du bien en fonction des revenus bruts et des charges qu il va générer dans le futur. Une période d analyse est ainsi fixée en fonction de la qualité de l actif. C est l actualisation des revenus nets projetés sur cette période d analyse qui détermine la valeur du bien. La campagne d expertise a fait l objet de contrats conclus avec chaque expert et mentionnant : le périmètre à expertiser par chaque expert ; la méthodologie adoptée pour l évaluation desdits actifs ; le format et les dates de restitution des évaluations requis. Ont par ailleurs été fournis par Foncière Développement Logements l ensemble des éléments nécessaires à leur mission, dont les états locatifs faisant état de l occupation des actifs en mentionnant les lots vacants et les surfaces afférentes. Ces contrats sont conclus pour des durées variables en fonction des experts : CBRE : contrat-cadre de 2 ans pour l évaluation des actifs en France (durée de deux ans, à compter de la campagne d évaluation du 31 décembre 2011) CBRE : contrat conclu avant chaque campagne semestrielle pour l évaluation de l immeuble de bureaux au Luxembourg BNP Paribas Real Estate : contrat conclu avant chaque campagne semestrielle Crédit Foncier Expertise : contrat conclu avant chaque campagne semestrielle Cushman et Wakefield : contrat conclu jusqu au 31 décembre 2013 (possibilité de résiliation unilatérale avec un préavis de trois mois). Définitions 2 Taux de capitalisation Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l immeuble et son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l immeuble. Taux de rendement Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l immeuble et le capital engagé par l acquéreur (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Il est dit brut ou net selon que l on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l immeuble. Taux d actualisation Le taux d actualisation permet de calculer la valeur actuelle d une somme de flux financiers à venir sur une période donnée PASSAGE ENTRE VALEUR D EXPERTISE ET VALEUR AU BILAN Le rapport condensé ci-dessous, établi à partir du modèle de l AFREXIM, présente les travaux et conclusions des experts sur les valeurs des immeubles détenus par Foncière Développement Logements au 31 décembre Il convient de noter que la Société effectue plusieurs retraitements pour aboutir à la valeur de bilan («valeur comptable») en tenant compte : des cessions intervenues entre l envoi aux experts du périmètre d actifs à évaluer et le 31 décembre de l exercice ; des promesses de ventes signées au 31 décembre de l exercice qui sont intégrées comptablement au prix figurant dans l acte après déduction des frais de brokers. 2 Définitions tirées de la Charte de l expertise 14

15 RAPPORT DE GESTION En M Immeubles de placement et immeubles detinés à la vente Valorisation des expertises Impact des cessions Impact des promesses de ventes Ajustement comptables (IAS 16) Valeur comptable France Allemagne Luxembourg Immeubles d exploitation Siège Immeo Wohnen en Allemagne TOTAL

16 RAPPORT DE GESTION RAPPORT CONDENSÉ Portefeuille de la société Foncière Développement Logements Campagne d expertise au 31 décembre

17 RAPPORT DE GESTION Monsieur Thierry Beaudemoulin Foncière Développement Logements 10, avenue Kléber Paris Paris, le 31 janvier 2014 Monsieur, Nous avons l honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport condensé concernant l estimation au 31 décembre 2013 de la juste valeur des actifs propriétés de la société Foncière Développement Logements. A. Contexte général de la mission Cadre général La société Foncière Développement Logements nous a demandé, par contrats d expertise ou avenants en date : du 19 septembre 2013 pour la société BNP Paribas Real Estate des 19 et 20 septembre 2013 pour la société CB Richard Ellis Valuation du 17 septembre 2013 pour la société Crédit Foncier Expertise du 26 septembre 2013 pour la société Cushman & Wakefield de procéder à l estimation de la juste valeur des actifs composant son patrimoine en France, en Allemagne et au Luxembourg. Cette demande s inscrit dans le cadre de l évaluation semestrielle de son patrimoine. Nos missions sont réalisées en toute indépendance. Les sociétés d Expertises BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis Valuation, Crédit Foncier Expertise et Cushman & Wakefield, n ont aucun lien capitalistique avec la société Foncière Développement Logements. Les sociétés d Expertises BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis Valuation, Crédit Foncier Expertise et Cushman & Wakefield confirment que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d évaluateurs qualifiés. Les honoraires annuels facturés à la société Foncière Développement Logements sont déterminés avant la campagne d évaluation. Ils représentent moins de 10% du chiffre d affaires de chaque société d expertise. La rotation des experts est organisée par la société Foncière Développement Logements. Nous n avons pas identifié de conflit d intérêt sur cette mission. Mission actuelle Notre mission a porté sur l évaluation de la juste valeur de 150 actifs en France, de actifs en Allemagne et d un actif au Luxembourg. Pour cette mission, la société Foncière Développement Logements nous a demandé de réaliser des expertises initiales ou des actualisations sur pièces lorsque les actifs ont fait l objet d une expertise initiale depuis moins de 5 ans. Notre mission a porté sur l estimation de la juste valeur en l état d occupation annoncé au 31 décembre Les actifs expertisés sont situés en France, en Allemagne et au Luxembourg. Il s agit principalement d actifs détenus en pleine propriété, par la société Foncière Développement Logements ou par ses filiales. Il s agit essentiellement d immeubles à usage résidentiel. Les actifs sont loués à plusieurs locataires dans le cadre principalement de baux d habitation. Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d un contrat de crédit-bail, l expert effectue exclusivement l évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même façon, lorsqu un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l hypothèse de la vente de l actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société. 17

18 RAPPORT DE GESTION B. Conditions de réalisation Eléments d étude La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués au cours du mois de septembre 2013, et qui sont supposés sincères et correspondre à l ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d avoir une incidence sur la valeur du portefeuille. Ainsi, nous ne consultons pas les titres de propriété et les actes d urbanisme. Référentiels Les diligences d expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec : Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l épargne, publié en février 2000 La Charte de l Expertise en Evaluation Immobilière Les principes posés par le Code de déontologie des SIIC Les principes posés par la Royal Institution of Chartered Surveyors RED BOOK 2007 Les normestegova (The European Group of Valuers Association) : European Valuation Standards ou BlueBook Les International Valuation Standards promus par l International Valuation Standards Council (IVSC) Les normes IAS/ IFRS 40 et IFRS 13* * Conformément à la norme IFRS 13 applicable au plus tard aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2013, les actifs détenus par Foncière Développement Logements en France et en Allemagne on été évalués à leur juste valeur, laquelle correspond au «prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d une transaction ordonnée entre des intervenants du marché à la date d évaluation». Par ailleurs, suivant ladite norme, un classement des justes valeurs des actifs détenus par la Société a été opéré. En effet, pour accroître la cohérence et la comparabilité des évaluations à la juste valeur et des informations à fournir qui les concernent, IFRS 13 présente une hiérarchie des justes valeurs qui classe selon trois niveaux d importance les données d entrée des techniques d évaluation utilisées pour déterminer la juste valeur. Cette hiérarchie place au plus haut niveau les prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques (données d entrée de niveau 1), et au niveau le plus bas les données d entrée non observables (données d entrée de niveau 3). Dans certains cas, les données d entrée utilisées pour déterminer la juste valeur d un actif ou d un passif peuvent être classées à des niveaux différents dans la hiérarchie. La juste valeur obtenue est classée dans son ensemble au même niveau hiérarchique que la donnée d entrée du plus bas niveau qui est significative pour la juste valeur dans son ensemble. L appréciation du caractère significatif d une donnée d entrée déterminée pour la juste valeur dans son ensemble nécessite l exercice du jugement et tient compte des facteurs spécifiques à l actif ou au passif. Méthodologie retenue Pour les actifs constitutifs des différents portefeuilles, s agissant de biens d investissement, nous avons retenu : pour les actifs situés en Allemagne : la méthode par «discounted cash-flows» pour l actif situé au Luxembourg : la méthode par capitalisation du revenu brut pour les actifs situés en France : la méthode par capitalisation du revenu brut ainsi que la méthode par comparaison. C. Valorisation globale Juste valeur établie par la société d expertise BNP Paribas Real Estate La valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Valeur en 100 % : hors frais et droits de mutation. 18

19 Répar t i ti on géogr aphi que Val or i sati on Nom br e d acti f s Par i s I l e defr ancehor s Par i s Aut r es r égi ons Tot al Fr ance Luxem bour g Tot al Gr and- Duché duluxem bourg Tot al expert i sé RAPPORT DE GESTION Présentation des valeurs d expertises par localisation Répartition géographique Valorisation Nombre d actifs Classement IFRS 13 Paris Ile-de-France hors Paris Autres régions Total France Observations (éventuelles) de l expert BNP Paribas Real Estate Néant Juste valeur établie par la société d expertise Crédit Foncier Expertise La valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Valeur en 100 % : hors frais et droits de mutation. Présentation des valeurs d expertises par localisation Répartition géographique Valorisation Nombre d actifs Classement IFRS 13 Paris Ile-de-France hors Paris Autres régions Total France Observations (éventuelles) de l expert Crédit Foncier Expertise Néant Juste valeur établie par la société d expertise CB Richard Ellis Valuation La valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Valeur en 100 % : hors frais et droits de mutation. Présentation des valeurs d expertises par localisation Répartition géographique Valorisation Nombre d actifs Classement IFRS 13 Paris Ile-de-France hors Paris Autres régions Total France Luxembourg Total Luxembourg Total France et Luxembourg

20 RAPPORT DE GESTION Observations (éventuelles) de l expert CB Richard Ellis Valuation Néant Juste valeur établie par la société d expertise Cushman & Wakefield La valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Valeur en 100 % : hors frais et droits de mutation. Présentation des valeurs d expertises par localisation Répartition géographique Valorisation Nombre d actifs Classement IFRS 13 Duisbourg Essen Mülheim Berlin Dresde Oberhausen Datteln Düsseldorf Autres villes Total Allemagne Observations (éventuelles) de l expert Cushman & Wakefield Néant D. Observations générales Ces valeurs s entendent sous réserve de stabilité du marché et de l absence de modifications notables des immeubles entre la date des expertises et la date de valeur. Ce rapport condensé est par ailleurs un élément indissociable de l ensemble des travaux réalisés par chacun des experts dans le cadre de leur mission respective. Chacun des Experts confirme les valeurs des immeubles dont il a lui-même réalisé l expertise ou l actualisation, sans prendre de responsabilité pour celles effectuées par les autres cabinets. BNP Paribas Real Estate Jean-Claude DUBOIS Président CB Richard Ellis Denis FRANCOIS Président Crédit Foncier Expertise Philippe TARAVELLA Directeur Général Cushman & Wakefield LLP Germany Boris SCHNEIDER Associate Partner 20

21 RAPPORT DE GESTION Fourchette des données non observables et tests de sensibilité Fourchette des données non observables (IFRS 13) : taux de rendement 3 et taux d actualisation Regroupement Classement IFRS 13 Patrimoine en M Ensemble du Patrimoine Taux de rendement Immeubles valorisés en Bloc Taux d'actualisation valeur moyenne en /m² Paris - Neuilly Niveau ,1% - 5,2% 2,5% - 5,2% n/a IDF (hors Paris et Neuilly) Niveau ,5% - 7,4% 4,0% - 4,7% n/a Rhône-Alpes Niveau ,6% - 7,2% 4,4% - 5,0% n/a PACA Niveau ,3% - 13,2% 3,8% - 11,7% n/a Grand Ouest Niveau ,7% - 10,3% 5,7% - 10,3% n/a Est Niveau 3 8 4,4% - 5,6% n/a n/a Total France Niveau ,1% - 13,2% 2,5% - 11,7% n/a Commentaires France Taux de rendement potentiels* induits hors droits tels qu'ils ressortent des valorisations délivrées par les experts immobiliers sur l'ensemble du patrimoine évalué en valeur bloc ou en valeur détail occupée Taux de rendement potentiels* induits hors droits tels qu'ils ressortent des valorisations délivrées par les experts immobiliers sur les immeubles évalués en valeur bloc uniquement Duisbourg Niveau ,0% - 17,3% 5,0% - 17,3% 4,8% - 7,9% 767 Essen Niveau ,9% - 12,0% 3,9% - 12,0% 4,4% - 7,9% Mülheim Niveau ,0% - 10,0% 5,0% - 10,0% 5,0% - 7,2% 959 Oberhausen Niveau ,7% - 12,1% 4,7% - 12,1% 5,2% - 6,9% 764 Datteln Niveau ,7% - 12,4% 4,7% - 12,4% 4,9% - 6,8% 766 Berlin Niveau ,3% - 11,3% 3,3% - 11,3% 4,4% - 7,4% Düsseldorf Niveau ,0% - 7,2% 4,0% - 7,2% 4,5% - 6,5% Dresde Niveau ,7% - 9,5% 5,7% - 9,5% 4,9% - 7,1% Autres Niveau ,8% - 10,5% 4,8% - 10,5% 5,0% - 7,5% 872 Total Allemagne** Niveau ,3% - 17,3% 3,3% - 17,3% 4,4% -7,9% 935 Commentaires Allemagne TOTAL FDL** Taux de rendement potentiels* induits hors droits tels qu'ils ressortent des valorisations délivrées par les experts immobiliers. Ont été exclus les actifs annexes (parkings ) ainsi que les immeubles à usage à 100% commercial Ont été exclus les actifs annexes (parkings ) ainsi que les immeubles à usage à 100% commercial * Le taux de rendement potentiel correspond à la somme des loyers annualisés effectifs des actifs occupés et des loyers de marché des actifs vacants, rapportée à leur juste valeur hors droits. ** Hors immeuble d'exploitation à Oberhausen (6 M ) Tests de sensibilité La valeur du patrimoine immobilier de la société Foncière Développement Logements est sensible à une variation à la hausse ou à la baisse des principales hypothèses retenues par les experts (loyers, taux de rendement, taux d occupation). Ces tests de sensibilité sont plus amplement détaillés dans le paragraphe du présent rapport Actif net réévalué Le patrimoine immobilier détenu par Foncière Développement Logements a été intégralement évalué selon les modalités décrites dans les paragraphes précédents. Les autres actifs et passifs sont évalués sur la base des valeurs IFRS des comptes consolidés ; outre la valorisation des actifs immobiliers, l application de la juste valeur concerne essentiellement la valorisation des instruments de couverture sur la dette. ANR au 31 décembre 2013 et évolutions Au 31 décembre 2013, l ANR EPRA triple net s établit à 20,0 par action contre 19,2 au 31 décembre 2012 en hausse de 4 % sur l année. 3 Les taux de rendements repris ici correspondent aux taux de capitalisation tels que définis par la Charte de l Expertise 21

22 RAPPORT DE GESTION L ANR EPRA hors impact des instruments financiers et de la fiscalité latente s établit à 22,9 par action contre 22,9 par action au 31 décembre ANR EPRA Triple Net ANR EPRA triple net (données en M ) 31/12/ /12/2013 Capitaux propres consolidés (part du groupe) 1 393,7 1420,4 Actualisation de la dette à taux fixe - 56,2-30,9 ANR EPRA triple net 1 337, ,4 Nombre d actions fin de période ANR EPRA triple net/action (en ) 19,2 20,0 ANR EPRA ANR EPRA (données en M ) 31/12/ /12/2013 Capitaux propres consolidés (part du groupe) 1393,7 1420,4 Retraitement impact fiscalité latente 143,3 155,4 Retraitement impact des instruments financiers 54,1 21,1 ANR EPRA 1 591, ,9 Nombre d actions fin de période ANR EPRA / action (en ) 22,9 22,9 22

23 RAPPORT DE GESTION 1.4 RESULTATS FINANCIERS Les développements suivants présentent des informations financières simplifiées, ces dernières étant plus amplement détaillées dans les paragraphes et de l annexe comptable Comptes consolidés au 31 décembre PRINCIPES GENERAUX ET REFERENTIEL COMPTABLE Les comptes consolidés sont établis en conformité avec les normes et interprétations comptables internationales édictées par l IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées par l Union Européenne à la date d arrêté. Ces normes comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards) et IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations. Les comptes ont été arrêtés par le Conseil d Administration en date du 13 février PERIMETRE DE CONSOLIDATION Le périmètre de consolidation est présenté de façon détaillée dans le paragraphe «périmètre de consolidation» de l annexe comptable COMMENTAIRES SUR LE BILAN CONSOLIDE Bilan consolidé simplifié en M Actif (en M ) Net 31/12/2012 Net 31/12/2013 Variations Immobilisations Actifs courants Trésorerie Autres actifs non courants Actifs courants disponibles à la vente ACTIF Passif (en M ) Net 31/12/2012 Net 31/12/2013 Variations Capitaux propres part du groupe Dont résultat Intérêts minoritaires Total capitaux propres Emprunts long et court terme Autres passifs TOTAL Le total du bilan consolidé du groupe au 31 décembre 2013 s élève à millions d euros contre millions d euros au 31 décembre Cette variation s explique principalement par les évolutions qui sont détaillées dans les développements ci-dessous. 23

24 RAPPORT DE GESTION Les variations du patrimoine locatif Travaux mis en exploitation Variation de périmètre Cessions Transferts Variations de juste valeur 31/12/2013 (en M ) 31/12/2012 Acquisitions Immeubles de placement Immeubles destinés à la vente TOTAL , La variation du patrimoine locatif résulte : des travaux immobilisés réalisés au cours de la période : 43,1 M ; des acquisitions en France et en Allemagne pour 381,4 M (immeubles en direct et titres de sociétés) ; des cessions d actifs immobiliers et de titres de sociétés pour 366,9 M (cessions et variations de périmètre) ; des variations de juste valeur des immeubles après immobilisation des travaux pour 47,4 M La variation des créances (créances clients, créances fiscales et autres créances) (en M ) 31/12/ /12/2013 Variation Charges à refacturer aux locataires 91,8 93,1 1,3 Créances clients 17,1 12,3-4,8 Dépréciation des créances clients - 4,5-5,3-0,8 Total créances clients nettes 104,3 100,0-4,3 Créances fiscales 2,3 1,7-0,7 Autres créances Total créances fiscales et autres créances 44,8 20,2-24,6 47,1 21,9-25,3 Les créances clients et comptes rattachés sont constitués principalement d appels de charges aux locataires, la contrepartie étant au passif en compte «Avances et acomptes» pour un montant de 100,4 M. Les créances fiscales consistent en des créances d impôts en Allemagne pour 1,7 M. Les autres créances concernent principalement : des crédits vendeurs en Allemagne pour 8 M ; des créances sur cessions pour 8,5 M (contre 30,5 M au 31/12/2012) La variation des stocks et de la trésorerie nette Les stocks et encours s établissant à 5,7 M contre 6,0 M au 31 décembre 2012 La trésorerie active, s établit à 111,3 M contre 142,2 M au 31 décembre Cette variation provient principalement : des remboursements pour 249 M ; de tirages de lignes de crédit et de mise en place de nouveaux emprunts pour un total de 225 M. Cette trésorerie a fait l objet d un placement court terme à des conditions intéressantes (3,6 % au 31 décembre 2013). 24

25 RAPPORT DE GESTION Variation des capitaux propres consolidés (en M ) Au 31 décembre 2012 Distribution de dividendes Résultat global total de la période Ecart actuariel des provisions pour retraite Autres variations Au 31 décembre 2013 Capital Prime d émission Actions propres Réserves et résultats non distribués Total capitaux propres part du Groupe 696,1 467,9 0,0 231, ,7-73,1-73,1 102,8 102,8-2,8-2,8-0,2-0,2 696,1 467,9 0,0 256, ,4 Les capitaux propres part du groupe passent de 1 393,7 M au 31 décembre 2012 à 1 420,4 M au 31 décembre 2013, affichant une progression de + 26,7 M. La variation des capitaux propres part du groupe s expliquent principalement par : le résultat de la période : + 102,8 M ; la distribution du dividende 2012 réalisée en avril 2013 : - 73,1 M La variation des financements et des instruments financiers (en M ) 31/12/2012 Variation de périmètre Augmentations Remboursements et diminutions 31/12/2013 Emprunts auprès des établissements de crédit 1 717,9 45,5 225,1-249, ,1 Autres emprunts 5,7 0-0,1 5,6 Total des financements 1 723,6 45,5 225,1-249, ,7 Lignes de crédits 16,2 30,0 15,8 32,0 Intérêts courus 6,8 7,2-6,8 7,2 Etalement des frais d emprunts - 17,9 4,0-1,1-15,0 Valorisation des instruments financiers (nette) 54,1-7,1-25,9 21,1 TOTAL 1 782,8 38,4 236,3-267, Les financements En 2013, 153 M de nouveaux financements en Allemagne ont été levés dans le cadre des acquisitions, dont principalement : 108 M à 5 ans destinés à financer l acquisition d un portefeuille de logements à Berlin ; 45 M à 5 ans destinés à financer l acquisition d un portefeuille de logements implantés notamment à Dresde. Par ailleurs, Foncière Développement Logements a remboursé au cours de l année, en Allemagne, un montant équivalent de dette via des cessions d actifs ou dans le cadre de l amortissement contractuel de ses emprunts. Post-clôture, FDL a renégocié en janvier 2014 les emprunts Stockholm 1 et 2 - d un capital restant dû au 31 décembre 2013 de 279 M - par un nouvel emprunt d un montant nominal de 350 M (Euribor 3 mois +1,5 points). Répartition des emprunts bancaires en France et en Allemagne par établissement Au 31 décembre 2013, la répartition des emprunts par établissement bancaire est la suivante : 25