Le château de la Plane Déficit Foncier. Bayonne

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1 Le château de la Plane Déficit Foncier Bayonne B L P 9 D 7

2 Le Château de la Plane l environnement Cet ensemble immobilier s intègre dans une propriété comprenant un parc agrémenté d arbres centenaires. Sur cette emprise foncière, une opération de promotion a été réalisée par Bouygues Immobilier : 87 appartements, répartis dans 3 bâtiments R+2 (voir esquisse ci-contre). La situation de l ensemble, à quelques minutes du cœur historique de Bayonne, bénéficie d une très bonne desserte en transports, au centre de tous les axes de communication, ainsi que de la proximité immédiate des commerces du village de Saint-Pierre d Irube. l ensemble immobilier L ensemble immobilier se compose du Château de la Plane à proprement parler, de l Orangerie, d une partie du parc rendue privative autour de ces 2 bâtiments, ainsi que des emplacements de parkings. Le Château de la Plane est très une belle demeure de caractère classique datant de la fin du 19 ème siècle. Les murs du Château et de l Orangerie sont recouverts d un enduit coloré naturellement avec du sable. Les encadrements de baies sont traités en pierre dure de bidache. La toiture, en tuiles plates cuites, est traitée à forte pente. La distribution du corps principal du Château est organisée autour de 2 escaliers qui permettent de desservir les 2 ailes de manière indépendante. L escalier d honneur, placé au centre, est un bel escalier en bois. L ancienne partie noble est organisée sur 2 niveaux de l aile Est, en rez-de-jardin et au 1er étage. Elle se compose de grandes salles en enfilade disposant d un décor soigné de gypseries caractéristiques de l architecture du 19 ème, avec cheminées et parquets. Le deuxième étage présente une belle charpente, offrant un volume habitable de grand confort, éclairé par un ensemble de lucarnes. Les fenêtres sont traitées à petits carreaux et équipées d espagnolettes. Les portes intérieures sont moulurées et composées d une partition régulière de panneaux plate-bande. L Orangerie est un bâtiment traditionnel, qui ne présente pas d éléments architecturaux remarquables. En revanche, son emplacement dans l ensemble est particulièrement agréable, isolé des autres bâtiments, avec une zone verte sur toute sa périphérie. D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 6

3 des travaux sont à prévoir L ensemble immobilier en tant que tel ne fait pas l objet d une protection particulière (il est hors secteur sauvegardé), néanmoins, sa proximité d un monument historique (moins de 500 m) a nécessité d obtenir l accord de Monsieur l Architecte des Bâtiments de France sur le programme de travaux. Un Permis de Construire a été délivré en date du 23 février 2010 par la Mairie de Bayonne. Le programme de travaux relatif à ce permis de construire porte notamment sur la restauration et la mise en valeur des façades et de leurs encadrements de baies en pierre, de l escalier d honneur, des menuiseries intérieures, des sols (parquets et carreaux), des cheminées, des plafonds décorés Les toitures et charpentes devront faire l objet d une révision complète avec travaux de reprise et, éventuellement, de renforcement. Les caves, souvent humides, ont été inondées plusieurs fois pendant les travaux de VRD menés par Bouygues Immobilier. Aussi, des pompes de relevage seront à prévoir. Pour information, il en a été de même pour les caves des immeubles voisins, dont la copropriété a intenté un recours contre Bouygues Immobilier à ce titre. La mise aux normes des raccordements aux réseaux publics devra être réalisée via les équipements mis en place par Bouygues Immobilier pour l ensemble de l emprise foncière. La restauration des logements répondra aux exigences des conditions actuelles d habitation et prévoit une rénovation totale des installations électriques, sanitaires, de plomberie et de chauffage ainsi que des réseaux. Enfin, les diagnostics techniques et parasitaires ont été effectués et, comme la plupart du temps dans ces immeubles anciens, ils constatent la présence de matériaux à base d amiante et de plomb et des traces d insectes xylophages. La campagne des travaux de restauration tient compte de ces diagnostics afin d en supprimer les risques. En effet, dans une telle opération : les faux plafonds et revêtements de sol contenant de l amiante doivent être déposés et éliminés et les matériaux originels restaurés ou restitués, les peintures au plomb doivent être éliminées avant restauration des supports, tous les bois conservés doivent être vérifiés et traités (procédé d élimination des termites si besoin est) et les bois neufs accompagnés d un certificat de traitement. D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 7

4 les éléments chiffrés composition et état des surfaces Les lots grisés ne sont plus disponibles à la vente. D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 8

5 prix de vente des lots N de lot Prix du foncier ( ) en au m 2 pondéré Prix du jardin Prix total * * Parking * Le prix de vente au m 2 des appartements du dernier niveau a été diminué pour tenir compte de la perte attendue de surface lors de la réalisation des travaux (entre 0,50 m 2 et 4,50 m 2 ). Le sous-sol du Château permettra l aménagement d espaces communs et, éventuellement, de quelques caves, qui seront attribuées en priorité aux logements les plus grands. Compte tenu des travaux d assainissement à entreprendre, l ensemble du sous-sol sera cédé pour une somme symbolique. D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 9

6 estimatif du budget travaux à prévoir * N de lot Budget à prévoir ( ) en au m 2 pondéré * indication estimative non contractuelle Un programme de travaux a été établi sur la base du Permis de Construire. Un appel d offres a ensuite été lancé auprès d entreprises spécialisées, avec un DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) qui décrit, dans le détail, ce programme de travaux. Le budget estimatif correspond aux devis que ces entreprises se sont engagées à signer à prix ferme et définitif sur la base de ce DCE. Il couvre ainsi les postes suivants : travaux sur parties communes ; travaux sur parties privatives ; TVA au taux de 7% ; honoraires d architecte ; honoraires des autres intervenants (ingénieur structures, thermicien, contrôle technique, coordination sécurité...) ; assurance dommage ouvrage. Il est à noter cependant que le prix des travaux et le budget définitif peuvent éventuellement évoluer en fonction des paramètres suivants : demandes particulières de Monsieur l Architecte des Bâtiments de France, dont les prescriptions de travaux peuvent changer en cours de projet ; éventuelles découvertes réalisées notamment pendant la phase de «décroûtage» de l immeuble (mise à nu des éléments porteurs nécessitant une vérification de leur état ou une intervention), qui peuvent conduire à des travaux sur ces éléments «inaccessibles» jusqu alors ; prix des travaux qui subissent des fluctuations, en fonction de l évolution du coût des matières premières par exemple. Toutefois, des aides et/ou subventions pourraient être obtenues, et dans ce cas, elles seraient affectées au financement du dépassement. Si ces dernières étaient insuffisantes pour y parvenir ou n étaient pas obtenues, Financière Magellan prendrait alors à sa charge le dépassement au-delà de 5%; cela signifie que, quelle que soit l évolution du budget estimatif, la participation de l AFUL sera limitée, au maximum, aux premiers 5%. La prise en charge de Financière Magellan, visée ci-dessus, est naturellement soumise à la condition que l AFUL, maître d ouvrage, valide le programme de travaux décrit au permis de construire et contracte avec les entreprises ayant établi les devis proposés. Financière Magellan ne prendrait pas en charge les conséquences, sur le budget de l AFUL, d un changement du taux de TVA sur les travaux de restauration, actuellement fixé à 7%. D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 1 0

7 En tout état de cause, il est conseillé d organiser, dès à présent, à titre de marge de sécurité, les modalités d un financement qui puisse, le cas échéant, couvrir les 5% de dépassement éventuel du budget estimatif indiqué ci-avant. Chaque propriétaire conserve la possibilité de demander des prestations décoratives ou d aménagements personnalisé ; dans ce cas des devis pour travaux supplémentaires leur seront soumis pour approbation. Le budget définitif devra être approuvé par l AFUL et les marchés de travaux signés par cette dernière avec les entreprises, ainsi que les contrats avec les autres intervenants. estimatif des frais annexes Adhésion à l AFUL : par lot (une seule cotisation couvrant toute la période). Frais de gestion de l AFUL : par lot (enregistrement, timbres postaux ). Frais à acquitter à l acte (estimatif en ) ; ils comprennent les frais d établissement du règlement de copropriété et de l état descriptif de division, les honoraires du géomètre et du notaire et les frais d enregistrement et de publication. Selon le mode et les conditions du financement retenu, les garanties à consentir à la Banque peuvent générer des frais de formalités : N de lot Règlemt. Copro et Géomètre Acte (notaire et frais) Garantie PPD / foncier Hypothèque / travaux aides & subventions Des aides au financement des travaux de restauration peuvent, dans certains cas, être attribuées. Elles se font de plus en plus rares et sont toujours assorties d un engagement de location de 9 à 12 ans en respectant des loyers «maitrisés». D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 1 1

8 Photographies du Château de la Plane D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 1 7

9 D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d o c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 1 8

15 Plans des étages et des lots D o s s i e r d e p r é s e n t a t i o n - r é f : D B C P 6 d c u m e n t n o n c o n t r a c t u e l - j u i n p a g e 2 7