I LOVE SYNDIC. Vous simplifier la copropriété. C est notre métier. T i t r e d e l a p h o t o

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1 Vous simplifier la copropriété C est notre métier I LOVE SYNDIC I n t r o d u c t i o n Ilovesyndic.be & CAP SUD Syndic Vous propose Le Guide de la coproprtété afin de vous éclairer sur le métier de syndic, la vie et les règles en copropriété. Vous êtes copropriétaires dans un immeuble? Notre site internet vous informera sur l actualité touchant le métier de syndic, des infos utiles aux copropriétaires, une aide juridique en T i t r e d e l a p h o t o Nous gérons des petits immeubles de moins de 5 lots, jusqu aux grosses copropriétés de plus de 500 lots. I LOVE SYNDIC Cours St Michel Bruxelles Tel: 02/ Fax: 02/ info@ilovesyndic.be Web: ligne, une possibilité, si vous souhaitez de changer de syndic de recevoir une offer gratuite et détaillée, un forum permettant de partager vos experiences, les textes de Loi, les obligations et les rôles du syndic, I LOVE SYNDIC dispose des bureaux à Bruxelles, Nivelles et Namur. Un nouveau bureau sera bientôt ouvert dans la region de Mons. Téléphone: 02/ info@ilovesyndic.be Web:

2 Un syndic c est quoi? Et quell est son rôle? Qu'est-ce qu'un syndic? Un syndic est une personne chargée de gérer les affaires et de défendre les intérêts d'une communauté. En Belgique, le syndic est une personne physique, ou morale, représentant élu de l association des copropriétaires. Il est chargé de la gestion des parties communes de la copropriété. La profession de syndic est protégée en application l'article 4, 1, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. Toutefois un copropriétaire, sans être agent immobilier, peut être syndic de sa copropriété. Les rôles du syndic Le syndic assure les prestations légales quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété. L article du Code Civil définit la mission du syndic comme suit : - Exécuter et faire exécuter les décisions prises par l assemblée générale ; - Accomplir tous actes conservatoires et tous actes d administration provisoire ; Q u e s t - c e q u u n e c o p r o p r i é t é? La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La copropriété se distingue de - Administrer les fonds de l association des copropriétaires. Dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires ; - Représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes ; - Fournir le relevé des dettes visées à l'article , 2 (article qui définit les renseignements à communiquer au notaire lors d une vente), dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ; la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d un immeubles bâti n'est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d'un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d'accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits.

3 - Communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble. - Transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale. - Représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes ; - Fournir le relevé des dettes visées à l'article , 2 (article qui définit les renseignements à communiquer au notaire lors d une vente), dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ; - Communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble. - Transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale. - Souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires ; - Permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère Vous simplifier la copropriété C est notre métier! Les rôles du syndic (suite) - Soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières ; - Solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré. Il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ; - Tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et la transmettre aux copropriétaires, et au notaire, à la première demande faite au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires ; - Tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Règlement d Ordre Intérieur ( R.O.I) ; - Préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles. Ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires. Ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Vous avez des questions sur les rôles du syndic dans votre immeuble? Contactez-nous gratuitement au 02/ ou envoyez-nous un mail à info@ilovesyndic.be Parties communes Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.

4 I LOVE SYNDIC Charges de copropriété Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot : en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun ; proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot à l'ensemble pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Organes de la copropriété Dans un immeuble à appartements multiples, il faut prendre des décisions concernant la collectivité. Il existe généralement trois organes qui ont un pouvoir de décision spécifique : l'assemblée générale des copropriétaires, le conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance) et le syndic. L'assemblée désigne un commissaire aux comptes. L'assemblée générale regroupe tous les copropriétaires. Le conseil de copropriété ne comprend que quelques copropriétaires, qui doivent contrôler la gestion du syndic. Ce dernier est chargé, notamment, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, et de prendre les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l'immeuble. Chaque organe de la copropriété a donc des attributions qui lui sont propres. Ces organes doivent permettre une bonne gestion des immeubles à appartements multiples et garantir les droits de chacun par la surveillance de l'un par l'autre, le dernier mot devant revenir à l'assemblée générale, c'est-à-dire aux propriétaires eux-mêmes. Fonds de roulement Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part dans le fonds de roulement. Généralement, il s'agit d'une provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant qui périodiquement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l'excédent par rapport à la provision versée ou réclame le solde éventuel. Au moment de l'acte de vente, il n'y aura pas de décompte à faire entre les parties (vendeurs et acquéreurs) qui devront simplement informer le syndic de la date de la vente, de l'identité de l'acquéreur et des clauses de l'acte relative au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.

5 Frais de copropriété : un pour tous, tous pour un Chaque propriétaire doit intervenir pour les frais communs. Mais, le propriétaire d'un rez de chaussée doit-il intervenir pour l'ascenseur qu'il n'utilise pas? Monsieur DURAND a acheté un appartement situé au rez de chaussée d'un immeuble à cinq étages, et il n'utilise jamais l'ascenseur. En achetant son appartement, il s'est engagé à respecter toutes les clauses du règlement de copropriété et les décisions qui seraient prises ultérieurement par l'assemblée des copropriétaires. Jusqu'à ce jour, il a donc payé toutes les charges qui Fonds de réserve Le fonds de réserve représente souvent des avances des copropriétaires en prévision de travaux futurs. Dès lors, de très nombreuses discussions surgissent entre les parties : le vendeur estime que, puisque ce n'est pas lui qui profitera de ces travaux, il doit récupérer sa quote-part; l'acquéreur considérera que le prix qu'il paye est global et forfaitaire, et comprend le prix d'achat de l'appartement, et ses accessoires, dont le fonds de réserve, qu'il ne doit pas rembourser, puisque ce n'est pas lui qui a pris la décision d'effectuer ces travaux. La loi a décidé que le fonds de réserve appartenait à la copropriété. Contrairement au fonds de roulement, le syndic ne doit pas le restituer au vendeur.. Cette situation peut parfois être injuste dans le cas de copropriétés qui ont accumulé des réserves importantes au cours d'années, et l'acquéreur pourra profiter d'un cadeau auquel il ne s'attendait pas. Pour cette raison, les parties peuvent décider que l'acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. Il faudra dans ce cas le prévoir dès le compromis de vente. Si aucune clause du compromis ne prévoit ce remboursement, il sera trop tard, et le vendeur perdra tout droit dans ce fonds. Il faut donc conseiller au vendeur de se renseigner auprès du gérant, avant la mise en vente, pour connaître le montant exact de ce fonds de réserve, et voir si l'enjeu en vaut la peine, et, surtout, pour correctement éclairer l'acquéreur. De même, cela permettra au vendeur de mieux fixer son prix. lui ont été réclamées par le gérant, y compris les frais d'entretien et d'utilisation de l'ascenseur. Maintenant, il trouve cette situation particulièrement injuste et demande à être libéré du paiement des charges qui y sont relatives. Avant de saisir l'assemblée générale, il se renseigne pour savoir s'il a des chances de pouvoir obtenir une modification des règles de participation dans ces frais. La solution à son problème se trouve certainement dans l'acte de base de l'immeuble et le règlement de copropriété qui, ensemble, règlent le mode de fonctionnement de la vie en commun et la participation de chacun dans les frais. La répartition des charges est déterminée d'après les quotités que chaque propriétaire possède dans les parties communes de l'immeuble. Les critères pour la répartition des charges restent inchangés mais la nouvelle loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de la répartition des charges doivent être motivés. Pas d inquiétude : cela ne s appliquera qu aux copropriétés créées après le 1er septembre Vous ne devez donc pas modifier la situation actuelle sur ce point.

6 Acte de base ecurequi ment avoir rais. ègleet la ède bre Répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur Depuis plusieurs années, Gaston et Marie sont propriétaires d'un appartement qu'ils ont décidé de mettre en vente. Ils ont rencontré Pierre, qui, justement cherchait un appartement. Le prix proposé par Gaston et Marie convenait à Pierre, et les deux parties ont décidé de conclure la vente. Charges ordinaires de copropriété Pour les charges ordinaires de copropriété, il n'y a pas de problème de partage: Pierre les supportera dès qu'il aura la jouissance de l'appartement. Cela vise principalement les frais communs périodiques, comme l'utilisation de l'ascenseur, l'entretien de l'immeuble, les frais de gérance Si Gaston et Marie acceptent de laisser Pierre occuper l'appartement dès la signature du compromis, mais bien avant l'acte, il est normal que Pierre supporte les charges dès ce moment. Par contre, s'ils ont demandé à Pierre de pouvoir rester dans l'appartement plusieurs mois après la signature de l'acte, ils paieront les charges jusqu'au jour où ils mettront l'appartement à la disposition de Pierre. Partie du Statut de copropriété et comprenant : - La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative. Dans l'acte de base, l'immeuble sera divisé en parties communes et privatives - Les parties communes: ce sont les parties de l'immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, mais à concurrence d'une fraction pour chacun. Il s'agira par exemple de la porte et du hall d'entrée de l'immeuble, des ascenseurs, de la chaudière de chauffage central, des escaliers, des murs extérieurs ou de la toiture de l'immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l'immeuble est construit. - Les parties privatives: ces parties de l'immeuble appartiennent exclusivement à chaque propriétaire: cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s'y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particulières ou les cloisons internes. - La description de l'ensemble de l'immeuble. L'acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes. S'il s'agit d'un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l'acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées. Adaptation des actes de base La loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles en copropriété, à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de certaines dérogations. Le syndic a deux ans (jusqu'au 31 août 2013) pour soumettre à l'approbation de l AG, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adapté à la nouvelle loi. Il ne faut pas d acte authentique, sauf si l AG apporte en même temps ou ultérieurement, des modifications à l'acte de base.

7 Parties privatives Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire l'acte et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc. Commissaire aux comptes Nouveautés - 1er septembre L assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. Le commissaire est chargé d'effectuer un contrôle de la gestion financière du syndic. Parties communes Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes. priéhall des nt le priétrouve, rticude d'un ion mbre our proue, Dettes de la copropriété Certaines copropriétés ont des dettes. Cela peut se produire, par exemple, en cas d importants travaux de remplacement de l'ascenseur ou de réfection de la toiture. La vente d un appartement, ne permet pas aux propriétaires de se libérer pour autant de ses dettes restant dues au sein de la copropriété. Il arrivait pourtant que certains vendeurs s évaporaient dans la nature pour échapper à leurs obligations. Or, depuis septembre 2010, ce n est plus possible. En effet, désormais le notaire de l acheteur doit déduire automatiquement le montant de l arriéré de charges dues par le cédant du prix de la vente.

8 taire Respect de l'acte de base et du règlement de copropriété Lors de l'acquisition de leur appartement, les nouveaux propriétaires reçoivent une eux ; com- copie de l'acte de base de l'immeuble. Cet acte contient notamment toutes les règles de fonctionnement de la copropriété: ce sont les règlements de copropriété et d'ordre intérieur. Au moment de la signature de leur acte d'acquisition, ils s'engagent à respecter cet acte de base et ses annexes, à la place des anciens propriétaires. Dans cet acte d'achat, qui forme leur titre de propriété, il doit également être prévu que les nouveaux propriétaires s'engagent à imposer le respect de l'acte de base à tous leurs successeurs. Cela vise aussi bien les nouveaux propriétaires, en cas de vente, ou les héritiers, dans le cadre d'une succession. Mais, les nouveaux acquéreurs d'un appartement s'engagent également à obliger leurs locataires à respecter toutes les conditions de l'acte de base et des règlements qu'il contient. Les bonnes formules de contrat de bail prévoient d'ailleurs expressément que les propriétaires doivent remettre un exemplaire de ces documents au locataire et que ce dernier devra respecter toutes les clauses qu'il contient. Il est cependant conseillé aux propriétaires de ne remettre au locataire qu'une photocopie de l'acte de base en leur possession, parce que, si le locataire l'égard, il faudra le reconstituer, ce qui risque d'entraîner des nouveaux frais. Tant les propriétaires que le locataire doivent être attentifs au transfert d'une copie de ces documents. Si le locataire ne respecte pas le règlement d'intérieur, à qui les copropriétaires doivent-ils s'adresser: au locataire, qui déclarera ne pas en avoir connaissance, ou aux propriétaires de l'appartement qui se sont engagés à faire respecter ce règlement par ses locataires? Exemple : Le règlement d'ordre intérieur d'un immeuble interdit aux occupants d'avoir des animaux domestiques, dont des chiens. Un appartement vient d'être loué à Madame Germaine, âgée de 75 ans, et personne ne lui avait communiqué le règlement. A ce moment, elle avait un mignon petit chiot, et, bien entendu, elle tenait à le conserver. Malheureusement, en grandissant, la gentille petite bête est devenue bruyante et menaçante, et fait peur aux autres occupants de l'immeuble (surtout dans l'ascenseur!). En se fondant sur les termes du règlement d'ordre intérieur, les occupants des autres appartements demandent à Madame Germaine de se séparer de son chien, ce que cette dernière refuse de faire. Voilà encore un litige qui va être porté devant le juge de paix, et qui aurait facilement pu être évité si le propriétaire de l'appartement avait remis une copie du règlement à Madame Germaine! Conseils : Ces réflexions doivent inciter les propriétaires et locataires à rédiger correctement leur contrat de bail. Il n'y a pas de problème lorsque le bail est rédigé dans la forme.

9 Rôle du notaire avant l'acte de vente Vente d'un appartement Au moment de l'achat de son appartement, l'acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires. Il existe une obligation d information en cas de vente d un lot. L acheteur devra recevoir, avant la signature de la convention ou de l offre/promesse d achat, les informations et documents suivants : le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, le montant des arriérés éventuels dus par le cédant; situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété; le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété; les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années; une copie du dernier bilan approuvé par l'ag de l'association des copropriétaires. Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours. Si l acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu il est nul ou qu il y a un vice de consentement. Le notaire devra, en cas de vente d un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants : le montant des dépenses décidées par l'ag ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; un état des appels de fonds approuvés par l'ag des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l' AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date; un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date. Le syndic a 30 jours pour répondre. Le notaire transmet ensuite les documents à l acheteur, aux frais du vendeur. Attention! Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l'acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive. La répartition des frais Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l acheteur lors de l acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d une nullité en l absence de celles-ci. Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l acte notarié. Il devra également s acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d une procuration pour y assister. L ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.

10 Actions en justice Vous envisagez de vendre votre appartement? La copropriété peut parfois avoir des litiges avec les propriétaires d'un immeuble voisin, Evaluationgratuite.be vous propose d estimer gratuitement la valeur de vente ou de location de votre bien, par des experts immobiliers de votre région. Qui connait mieux la valeur des biens immobiliers de votre quartier, que l agent immobilier du coin de la rue?? Maison uni-familiale, immeuble de rapport, appartement, bureau, terrain, commerce, Quelle que soit la nature de votre propriété, cette évaluation tiendra compte du marché et de vos objectifs financiers. Demandez gratuitement votre estimation gratuite au 0800/ ou surfez sur le site: (par exemple, s'il s'agit de grosses infiltrations d'eau), avec un constructeur ou un entrepreneur (un ascenseur mal conçu à remplacer), ou avec un copropriétaire (pour non-paiement des charges). De même, vivre en communauté n'est pas toujours facile! Des simples tensions ou des gros problèmes peuvent surgir entre copropriétaires. Si aucune solution amiable ne peut intervenir, il faudra demander l'intervention du Juge de Paix compétent. Qui peut agir en justice? L'association des copropriétaires. L'association des copropriétaires représente tous les copropriétaires, même dans le cadre d'une procédure judiciaire. C'est donc elle qui pourra introduire une demande judiciaire au nom de la copropriété, ou qui pourra la défendre dans le cadre d'une procédure menée contre elle. L'association sera représentée à cette occasion par le syndic de l'immeuble. EvaluationGratuite.be Cours St Michel Etterbeek Tel: 02/ Fax: 02/ info@evaluationgratuite.be Site: Agréation IPI: Les copropriétaires Tout copropriétaire pourra également demander l'intervention du juge compétent dans les situations suivantes: - quand il désirera introduire seul une demande judiciaire relative à son appartement; il en informera le syndic qui, à son tour, informera les autres copropriétaires. - pour demander l annulation ou la modification d une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l assemblée générale. Chaque copropriétaire dispose d'un délai de quatre mois à partir de la date à laquelle l'assemblée a eu lieu pour attaquer cette décision. Toutefois, s'il a régulièrement été convoqué à l'assemblée générale, il est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l assemblée.

11 Comment changer de syndic? s'il veut demander au juge de convoquer une assemblée générale pour délibérer sur une de ses propositions, alors que le syndic refuse ou néglige de le faire. La nouvelle loi de 2010 sur la copropriété ne facilite pas particulièrement le remplacement d un syndic d immeuble par un autre. - pour demander au juge l autorisation d accomplir certains actes seul: soit, aux frais de l association, pour les travaux urgents et nécessaires aux parties "La loi de 2010 n a pas facilité le remplacement du syndic mais a éclairé les règles". communes, lorsque la majorité requise à l assemblée générale ne peut être atteinte. soit, à ses frais, pour les travaux qui lui sont utiles, même s ils affectent les parties communes, lorsque l assemblée générale s y oppose sans juste motif. - s'il désire demander au juge de rectifier: * la répartition des quotes-parts de copropriété, si elle a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte à la suite de modifications apportées à l immeuble; * le mode de répartition des charges communes si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que leur calcul s il est inexact ou est devenu inexact à la suite de modifications apportées à l immeuble. - pour demander au juge de se substituer à l assemblée générale lorsqu une minorité de copropriétaires empêche abusivement de prendre une décision à la majorité requise; la décision du juge se substitue à celle de l assemblée générale et il prend, à sa place, la décision. Tout occupant de l'immeuble Tout occupant de l'immeuble ne disposant pas du droit de vote à l assemblée générale (cette disposition vise principalement les locataires), peut demander au juge C est l assemblée générale des copropriétaires qui prend ce genre de décision, à la majorité, soit 50 % des quotités plus une voix. Le point de la nomination d un nouveau syndic doit être à l ordre du jour." Soit de l AG statutaire (annuelle), en le demandant bien à temps au syndic (3 semaines avant la période de 15 jours durant laquelle doit se tenir l AG), soit d une AG extraordinaire "s il y a urgence". Dans le premier cas, un seul copropriétaire peut en faire la demande, dans le second cas, il faut que 25 % des copropriétaires (via leurs quotités) s y mettent. Et chaque fois par recommandé. Un syndic peut être révoqué à tout moment par une AG. Mais pas n importe comment et parfois pas sans indemnités. D où l importance de connaître le contrat qui le lie à la copropriété. Qui est généralement d un an, mais parfois de trois ans (c est le maximum légal), qui précise que la loi n autorise pas de reconduction tacite du mandat. Que ce soit tous les ans ou tous les trois ans, il faut impérativement que l AG reconduise le contrat. Si la révocation est faite à la fin du mandat, il n y a ni bonnes raisons à donner, ni indemnités à octroyer. Ce qui n est pas le cas lors d une révocation en cours de mandat. l annulation ou la modification de toute disposition du règlement d ordre intérieur ou de toute décision de l assemblée générale adoptée après son occupation, si elle lui cause un préjudice propre.

12 Besoin d un syndic pour votre immeuble? En pratique Posez-vous les bonnes questions! Tant qu à faire, et pour ne pas devoir organiser deux AG, autant coupler la révocation de l ancien syndic avec la nomination du nouveau. Le mieux, c est que les copropriétaires qui souhaitent le changement présentent les devis ou offres d autres syndics. Un, il est opportun qu un contrat soit annexé aux offres de chaque syndic, avec ses missions, ses honoraires (ordinaires et complémentaires). Car un syndic ne peut pas facturer quelque chose qui n est pas expressément prévu. Avez-vous un syndic proche de vous? Avez-vous à votre disposition les documents utiles à la copropriété? Avez-vous chaque trimestre un détail des dépenses réalisées? Avez-vous un gestionnaire technique lié à votre bâtiment? Avez-vous un suivi précis des tâches et travaux entrepris? Avez-vous une communication permanente avec votre syndic? Avez-vous pour objectif de faire des économies de charges? Deux, il est bon que l AG nomme, dans la foulée, la ou les personnes (un copropriétaire, le conseil de copropriété ) qui signeront ledit contrat. Si vous souhaitez pouvoir répondre OUI à chacune de ces questions, contacteznous. Dès que ce sera chose faite et dès que l ancien syndic aura remis la comptabilité de la copropriété au nouveau (et il a un mois pour le faire), ce dernier pourra commencer à travailler. Vous souhaitez changer de syndic? Vous avez besoin d un conseil ou d une aide juridique? Contactez-nous gratuitement au 02/ ou par à info@ilovesyndic.be IloveSyndic.be Cours St Michel Etterbeek Tel: 02/ Fax: 02/ info@ilovesyndic.be Site: Agréation IPI:

13 Nos formules Nous avons mis en places 3 formules différentes afin de nous adapter au mieux aux Nos avantages - Agence à taille humaine, proche de vous : Nombre limité d immeubles par gestionnaire et par région Service «SMS» : Nous vous rappelons les rendez-vous et échéances importantes par sms tels que l Assemblée Générale, paiement des provisions/décomptes de charges, coupure d eau, besoins de votre immeuble. Une formule BASIC spécialement conçue pour les petites copropriétés de moins de 5 lots jusqu'au package PREMIUM pour les gros immeubles de plus de 50 lots. Offre «Basic» Spécialement conçue pour les petits immeubles de moins de 5 lots - Permet de faire des économies en ne payant que pour les services dont vous avez besoins. - Transparence : L ensemble des copropriétaires ont accès à tous les documents utiles à la copropriété via une plateforme web dédiée - Professionnalisme : Gestion proactive, mise en concurrence régulière des prestataires de services pour que vous ayez à tout moment les contrats les plus intéressants au meilleur prix - Un gestionnaire et un interlocuteur «unique» : Que ce soit gestion ou comptabilité, vous n avez qu un seul interlocuteur, ce qui vous assure une réponse rapide et en toute connaissance de cause - Honoraires de bases mensuels réduits (comprenant le suivi comptable, administratif, paiements,...) ; - Vous permet de faire des économies et de choisir les services souhaités - 1 vérification des comptes par an ; - Honoraires des prestations extraordinaires à la carte (la seule prestation complémentaire obligatoire est la convocation de l Assemblée Générale, les autres postes dépendent uniquement de vos besoins). Offre «Advantage» Conseillée pour les immeubles de moins de 50 lots, rencontrant peu de sinistres et/ou Vous êtes satisfait de nos services? Faites notre publicité et réduisez vos charges de copropriété (jusqu à un mois GRATUIT pour votre immeuble) peu de dossiers juridiques (tels que la récupération des charges par exemple) - Honoraires de base mensuels plus faibles (comprenant le suivi comptable, administratif, technique, paiements, tenue et convocation de l'assemblée générale, ) ; - 2 réunions de Conseil de Copropriété par an ; - 1 vérification des comptes par an ; - Honoraires des prestations extraordinaires moins élevés ;

14 Nos services Offre «Premium» Conseillée pour les immeubles de plus de 50 lots, ou rencontrant de nombreux sinistres et/ou de dossiers juridiques tels que récupération de charges. - Honoraires de base mensuels plus élevés ; mais tout compris (procédures juridiques, suivi des sinistres,...) sauf quelques postes (rappels de paiements, recommandés, AG extraordinaire,...) - 4 réunions de Conseil de Copropriété par an ; - 4 vérifications des comptes par an ; - Honoraires des prestations extraordinaires moins importants (inclusion des dossiers sinistre et juridique par exemple). De la gestion administrative - Nous répondons aux appels téléphoniques et aux s dans les 24 heures ; - Nous répondons aux courriers postaux dans les 5 jours ouvrables de leur réception ; - Notre ligne d urgence est accessible 24h/24 et 7j/7, gérée en interne, nous ne faisons pas appel à une société extérieure ; - Nous tenons scrupuleusement à jour les dossiers de votre immeuble, ceci grâce à notre système de gestion performant ; - Nous mettons à disposition de tous les copropriétaires l ensemble des documents utiles à la copropriété (contrats, liste des copropriétaires, acte de base, règlement d ordre intérieur, comptabilité, procès-verbaux, ) via une plateforme dédiée à votre immeuble ; - Nous vous rappelons systématiquement les rendez-vous et évènements importants de votre copropriété par sms ; - Vous n avez qu un seul interlocuteur pour tous les aspects liés à la gestion de votre Vous êtes satisfait de nos services? Faites notre publicité et réduisez vos charges de copropriété (jusqu à un mois GRATUIT pour votre immeuble). immeuble ; De la gestion technique - Nous visitons régulièrement nos immeubles ; - Nous accompagnons les corps de métier sur place pour l élaboration des devis / offres ; - Nous vérifions la bonne exécution des travaux avant le paiement total de la facture ; Nous avons une équipe de gestionnaires techniques dédiée à la gestion de votre immeuble ; - Nous gérons votre bâtiment de manière proactive, nous anticipons les gros travaux à y réaliser de manière à ne pas devoir agir dans l urgence ;

15 Nos partenaires Offre «Premium» Conseillée pour les immeubles de plus de 50 lots, ou rencontrant de nombreux sinistres et/ou de dossiers juridiques tels que récupération de charges. - Honoraires de base mensuels plus élevés ; mais tout compris (procédures juridiques, suivi des sinistres,...) sauf quelques postes (rappels de paiements, recommandés, AG extraordinaire,...) - 4 réunions de Conseil de Copropriété par an ; - 4 vérifications des comptes par an ; - Honoraires des prestations extraordinaires moins importants (inclusion des dossiers sinistre et juridique par exemple). Nos références: CAP SUD gère actuellement plus de 2000 lots à tr vers ses bureaux. Nous mettons un point d honneur à mettre en avant la QUALITE plutôt que la QUANTITE. Ainsi nous pouvons offrir à tous nos copropriétaires un service sur-mesure et personnalisé. Vous souhaitez recevoir la liste de nos références, contactez-nous, nous nous ferons un plaisir de vous envoyer une plaquette complète de présentation. Tel: 02/ info@ilovesyndic.be L'agence immobilière CAP SUD Syndic Bruxelles est idéalement située entre Montgomery et les Institutions Européennes. Son équipe est expérimentée et spécialisée dans le syndic d'immeubles à Bruxelles. Vous devez chan- ger de Syndic? Vous recherchez un syndic profes sionnel? Vous avez besoin de conseils dans la gestion de votre copropriété? CAP SUD Syndic Bruxelles est à votre disposition. syndic ger des ABSA ABSA (Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens) a été créée à l initiative d une douzaine de syndics professionnels. Le but de cette association est d améliorer la qualité de la profession d administrateur de biens et plus particulièrement, celle de syndic, en mettant à disposition des membres, les connaissances, le vécu et les expériences de chacun. CAP SUD Syndic Bruxelles Agréation IPI Institut Professionnel des Agents Immobiliers en Belgique

16 T a b l e d e s m a t i è r e s Enfin un syndic à taille humaine Transparence, confiance et professionnalisme Introduction Qu est ce qu une copropriété? Qu est ce qu un syndic? Les rôles du syndic Organes de la copropriété Charges de copropriétés - Fond de roulement - Fond de réserve - Répartition des charges entre vendeur et acquéreur Acte de Base et adaptation de l acte de base Dettes de la copropriété Respect de l Acte de base et du règlement de copropriété Vente d un appartement Action en justice Comment changer de syndic? Besoin d un syndic pour votre immeuble? - Nos avantages - Nos formules - Nos services - Nos partenaires I LOVE SYNDIC Cours St Michel Etterbeek Tel: 02/ Fax: 02/ info@ilovesyndic.be Site Internet: Agréation IPI: N Entreprise: CBC: BE