Habitat et bâti sous l angle de l effet de serre

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1 B 2 Habitat et bâti sous l angle de l effet de serre Le bâti peut-être une source importante d émissions de gaz à effet de serre (GES), que cela soit par le mode de chauffage utilisé, la qualité de l isolation et les pratiques qu il encourage (tri, accès au transport, etc.). Essentiellement collectif et chauffé au gaz naturel, le parc de logements de la Ville présente certains atouts que le faible rythme de la construction neuve constaté depuis 1975 n a toutefois pas permis de valoriser. La nouvelle dynamique du logement, articulée autour du projet structurant du tramway, est l occasion d opérer un saut qualitatif important, en mêlant facteur d attractivité résidentielle et économique, et respect de l environnement. 1. L habitat collectif, un potentiel à valoriser Essentiellement collectif et chauffé au gaz naturel, le parc de logements de Vélizy-Villacoublay présente des atouts certains. Si la part des locataires est importante au regard des normes départementales, ceux-ci sont majoritairement regroupés au sein du parc de la SEMIV, ce qui en fait un acteur de première importance en terme d habitat économe. Un parc de logements homogène où domine l habitat collectif A l exception des quartiers pavillonnaires situés en lisière de forêt, l habitat Vélizien est essentiellement collectif, avec près de 82 % des résidences principales en Un chiffre croissant de 0,3 % depuis 1999, qui est très supérieur aux standards du département (55,1 %, +1 % entre 1999 et 2007). Développé entre 1964 et 1972, le logement collectif de Vélizy- Villacoublay présente une unité architecturale caractéristique, marquée par une prépondérance de logements de type R+3 à R+5 dans la partie centrale, de R+6 à R+11 dans les extensions Est plus récentes (voir cartographie ci-contre). Compte-tenu des très rares espaces à bâtir disponibles, le développement de l habitat sous sa forme collective va se poursuivre. L extension des secteurs pavillonnaires est aujourd hui TYPOLOGIE ET LOCALISATION DE L HABITAT Source : services de la Ville 45

2 bloquée par la forêt de Meudon, et seul le changement de destination de certains bâtiments annexes viendra alimenter, à la marge, l offre de maisons individuelles. Le collectif, un atout à valoriser Cette primauté du collectif est une source de sobriété énergétique. Cette forme d habitat tend en effet à optimiser les surfaces occupées et à mutualiser des coûts et services urbains (chauffage, transport), qui, utilisés de façon individuelle, sont généralement responsables d importantes consommations d énergie. Toutefois, le collectif peut également engendrer une certaine forme de déresponsabilisation de la part de ses occupants (voir encadré), d où l utilité de mener des actions de sensibilisation et d information sur les coûts réels de ce type de logement. Rendre plus visible les coûts L habitat collectif peut favoriser une certaine déresponsabilisation - et donc un gaspillage de la part de l utilisateur lorsque les charges de chauffage, d eau chaude, etc. sont collectives. La mise en place de compteurs individuels permet bien souvent de responsabiliser les habitants de ces logements. REPARTITION DES VENTES DU RESEAU DE CHALEUR URBAIN Une ville qui se chauffe au gaz naturel Intégré dès la conception de l ensemble collectif, la Ville dispose d un important réseau de chauffage urbain au gaz naturel. D une capacité de équivalents logements, ce réseau alimente en chaleur environ 80 % des habitats collectifs de la ville, ce qui explique l usage de ce combustible dans 89 % des systèmes de chauffage des appartements. De plus, le chauffage central au gaz naturel équipe 73 % des logements individuels. La combustion du gaz naturel, dont le rendement est généralement bon, génère peu de polluants et moins de CO2 que les autres énergies fossiles. L emploi du «tout électrique» est en baisse, passant de 4,5 % à 3,6 % des logements entre 1999 et Son usage est très faible comparé à celui du département (23%), lui-même en hausse sur la même période (+1 %). RESIDENCES PRINCIPALES PAR COMBUSTIBLE PRINCIPAL ET MODE DE CHAUFFAGE Source : Vélidis COUT GLOBAL ANNUEL DES DIFFERENTS MODES DE CHAUFFAGE ( TTC) EAU DE CHALEUR URBAIN Source : comparaison pour un logement moyen de 70 m 2, enquête AMORCE au 1 er avril 2004 Valeurs de CO2 t/mwh par type de combustible - Gaz naturel : 0,205 - Fioul domestique : 0,270 - Charbon : 0,342 - Biomasse : 0,00 On estime qu une famille de quatre personnes consomme en moyenne 10 Mwh/an pour se chauffer. Source : INSEE RP

3 La faible utilisation du chauffage électrique et d un combustible comme le fioul (5%) est un atout, tant pour l environnement, que pour le budget des ménages Véliziens (voir encadré ci-contre et tableau ci-dessus). Un taux d occupation important Près de 95 % des logements de la ville sont occupés à titre de résidence principale. Ce chiffre, en baisse de 1,2 % du fait de la hausse de la vacance entre 1999 et 2007, reste toutefois supérieur à celui du département (93,2%), en hausse de 2 % de 1999 à 2007, notamment par la reconversion de résidences secondaires. Ce taux d occupation est un atout : l investissement sur des équipements économes en énergie suppose des calculs d investissement de long terme, et implique donc une occupation régulière (voir encadré ci-contre). Une part de locataires importante au regard du département Le nombre de propriétaires atteignait à Vélizy-Villacoublay 45,7 % en 2007, un chiffre en hausse de 3,1 % entre 1999 et 2007, qui restait toutefois très inférieur à celui du département, 59,1 % (+3,4 %). La part des occupants locataires a chuté de 1,6 points de 1999 à Mais leur part dans le total des personnes résidentes reste élevée (50,7 % en 2007 chiffre qui se décompose en 11 % dans le locatif aidé et 39 % dans le privé - selon les critères de la loi SRU). En termes d économies d énergies, les propriétaires occupants sont généralement plus réceptifs - car ils ont plus les moyens d agir et bénéficient directement des économies réalisées - alors que le fait d être locataire n incite guère à investir, à long terme, dans des équipements économes (panneaux solaires, isolation, etc.) et ne permet pas de bénéficier de certaines aides (éco-subvention). regroupées au sein du parc de la SEMIV Sur les logements qui composent le marché locatif privé de la ville, sont gérés par la SEMIV, soit 86 %. Cette singularité forte confère à cette SEM immobilière un rôle de relais important en termes de sensibilisation et de mise en place d équipements économes en énergie. Des besoins non satisfaits De , environ 30 logements ont été autorisés par an, dont 10 dans le marché libre. Avec un point mort le nombre de logements nécessaires au seul maintien des populations - estimé à 50 nouveaux logements par an, le rythme de la construction neuve n a donc pas couvert les besoins des ménages. De plus, l inadéquation des surfaces peut également expliquer la hausse de la vacance qui atteint 4,5% en 2007, +1,5%, soit 134 logements de plus qu en 1999, et donc, une partie du mouvement migratoire négatif enregistré sur la période (- 0,9% par an). Son niveau reste toutefois inférieur à celui du département (4,8), qui lui est en baisse de 1,4%. Un habitat collectif plus sobre : les ambitions de la loi Grenelle 2 La Loi Grenelle 2 demande que tout immeuble d habitation de plus de 50 lots, doté d un chauffage collectif, réalise un bilan énergétique dans un délai de cinq ans à compter du 1 er janvier Le législateur précise que ces informations permettront d établir un plan pluriannuel de travaux d économies d énergie ou un contrat de performance énergétique (CPE). Le principe du CPE est le suivant : après mise en concurrence, le syndic de copropriété choisit un prestataire qui s engage par voie contractuelle à réaliser des économies d énergie de sorte à couvrir l investissement des copropriétaires ainsi que les dépenses du prestataire, voire à le rémunérer. Ceci est d autant plus vrai que ce bailleur-constructeur tient également un rôle de syndic dans un grand nombre de copropriétés. 47

4 Si la SEMIV a entamé la réhabilitation de l ensemble de son parc depuis 2003, une véritable sensibilisation des occupants aux économies d énergie reste encore à mener, d autant plus qu'il n'existe pas de structure d information de type Point info énergie à Vélizy-Villacoublay. La mise en place d un Contrat de Performance Energétique (CPEvoir encadré ci-contre) sera l occasion pour la SEMIV d initier une véritable politique d information et de sensibilisation auprès des occupants d un parc, qui représente près de 34 % des résidences principales de la ville. Partage. Les membres du Forum 21, réunis en ateliers, ont souligné les enjeux suivants : Une densification urbaine qui doit respecter le paysage urbain et la nature ouverte de la Ville! Une solution acceptable : une surélévation modérée de certains immeubles ;! Une problématique : dans quelle mesure le renouvellement des occupants dans le bâti collectif étudié participe déjà à la densification de la Ville (remplacement des couples âgées sans enfants par des familles avec enfants). Un accroissement démographique à maîtriser! Une réflexion sur la cohabitation avec les nouvelles populations est à mener ;! Un besoin d équipements publics lié à l arrivée de nouveaux habitants ;! Une occupation des nouveaux logements à coupler avec les emplois actuels sur la Ville. 2. Un bâti vieillissant Faute d espace disponible, le bâti de la ville ne s est que très peu renouvelé depuis 1975, que ce soit dans l habitat ou l immobilier d entreprise. De fait, son impact sur l environnement est important et renforcé par l inadaptation de l offre. La rénovation du parc de la SEMIV, entamé depuis 2003, démontre la possibilité d un saut qualitatif important en matière de respect de l environnement dans le bâti de la ville. Un bâti des années qui s est peu renouvelé Si le parc de logements de Vélizy est globalement récent 70 % des résidences principales construites entre 1949 et celui-ci s est toutefois très peu renouvelé - seulement 7 % des résidences principales ont été construites après ANNEE DE CONSTRUCTION DE LA RESIDENCE PRINCIPALE Source : INSEE RP 2007 CLASSE ENERGETIQUE DU BATI EN KWH/M2 ET NIVEAU D EMISSIONS EN KGCO2/M²/AN Source : ADEME 48

5 Faute d espaces constructibles, seulement 22,6 % des résidences principales de la ville ont été construites après date de la première réglementation thermique dans le bâtiment - contre 41,2 % dans le département et 29,3 % à Chaville. CONTRIBUTION DES DIFFERENTS SECTEURS D ACTIVITES AUX EMISSIONS DE GAZ A EFFET DE SERRE EN 2005 L immobilier d entreprise est également vieillissant. Ouvert en 1966, le renouvellement des locaux de la zone d emploi a été limité. Le déséquilibre emploi habitat constaté sur la ville ne satisfait pas aux critères de l Etat, qui, en conséquence, n accorde pas les autorisations nécessaires à l ouverture de nouvelles surfaces de bureaux. Afin de pouvoir reconvertir son bâti économique, la ville se voit donc dans l obligation de construire des logements pour accueillir de nouveaux résidents. Des impacts directs sur l environnement Après les déplacements, le secteur résidentiel et tertiaire constitue le second poste d émissions de gaz à effet de serre (GES) à Vélizy- Villacoublay. Une proportion, 25 %, qui est inférieure à celle du département, mais qui, en valeur absolue (35,5 kt), dépasse celle d une ville voisine comme Chaville. La faiblesse de la construction neuve après 1975 laisse donc présager des performances énergétiques moyennes, situant le parc de Vélizy-Villacoublay autour de la classe D (c est-à-dire consommant plus de 230 kwh/m²/an, un chiffre proche de la moyenne du parc immobilier français kwh/m2/an). Des impacts indirects liés à l inadaptation de l offre 50 % des résidences principales de la ville sont des T4 ou plus, alors que seulement 34 % des ménages sont composés de plus de 3 personnes. Ces chiffres laissent présager une sousoccupation de certains logements, donc une surface chauffée par habitant importante, source de surconsommation. TAILLE DES MENAGES RAPPORTEE AU NOMBRE DE PIECES DE LA RESIDENCE PRINCIPALE Source : Airparif, 2009 Des aides spécifiques dans la résidence principale Le site Internet de la Ville recense les aides destinées à améliorer la performance énergétique de l habitat occupé à titre de résidence principale : - un éco-prêt à taux zéro sans condition de ressources, pour les propriétaires ou locataires ; - une éco-subvention, qui ouvre sous conditions, et en plus de l'éco-prêt à taux zéro, au versement de 20 % à 35 % du montant des travaux de rénovation thermique du propriétaire ; - un crédit d'impôt développement durable permettant de déduire de ses impôts une partie des dépenses d'amélioration énergétique réalisées. Source : diagnostic du PLH de Vélizy-Villacoublay En 2009, 60 % des transactions d appartements neufs ont concerné des T2. Ces chiffres sont toutefois à relativiser, ne concernant que la seule opération Alizée. Ils semblent traduire néanmoins le besoin en petites surfaces habitables, lui-même possiblement responsable de la hausse de la vacance entre 1999 et 2007 (voir encadré ci-contre). Un soutien à l achat de logements neufs économes en énergie Le Grenelle de l'environnement a institué plusieurs aides : une majoration du prêt à taux zéro, un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et une exonération de la taxe foncière pendant 5 ans suivant la décision de la collectivité concernée. 49

6 Le manque d adaptation de l offre concerne également l immobilier d entreprise, qui peine à assurer le passage d une activité de production vers du tertiaire, suite aux difficultés de renouvellement évoquées précédemment. De plus, le manque de logements sur la ville a un impact indirect sur les émissions de GES générées par le secteur des transports, dans la mesure où 91,3 % des salariés de la zone d emploi n habitent pas à Vélizy-Villacoublay (voir fiche déplacements) - pour une partie d entre eux, faute d un logement accessible. Une réhabilitation du parc de la SEMIV entamée depuis 2003 La SEMIV mène depuis 2003 une rénovation de l ensemble de son parc pour en améliorer les performances énergétiques (rénovation des menuiseries extérieures, pose volet roulant, isolation thermique en pignon, et étanchéité des toitures). Compte-tenu de l importance de son parc, une telle opération est très significative, comme en témoigne le diagnostic des performances énergétiques de la résidence Exelmans. Avec 111 kwh/m 2 par an en 2009, ces logements se classent en catégorie C, non loin de l objectif de l ADEME (moins de 90 kwh/m 2 par an, catégorie B). Cependant, l ensemble des bailleurs de la ville ne s engage pas encore dans une telle démarche, le parc I3F - environ 500 logements datant des années n a pas été rénové à ce jour. De nouveaux objectifs pour la construction neuve La barre Marcel Sembat, construite avant 1975, est de classe énergétique F (339 kwh/m 2 /an), alors qu un appartement du carré d Alcyon construit en 2009 est de classe B (72,9 kwh/m 2 ). La différence est encore plus notable avec des émissions de 99 kgco2/m²/an à Marcel Sembat, contre 16,2 kgco2/m²/an à Alcyon, classe C. L objectif du nouveau siège social d Eiffage est le niveau A avec 23kWh/m 2 /an et des émissions de gaz à effet de serre à 2kWhep/m 2 /an. Un atout pour les locataires L amélioration des performances énergétiques de l habitat permet d optimiser le montant des charges des locataires. Les charges d un T3 au «Carré d Alcyon» sont ainsi de 28 % inférieures à celle de la barre Marcel Sembat d après la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives HLM.. Partage. Les membres du Forum 21, réunis en ateliers, ont souligné les enjeux suivants : Un besoin de sensibilisation des habitants et des agents municipaux concernant la surconsommation énergétique! Un manque d information de la population concernant les économies d énergies ;! Un besoin d accompagnement des copropriétaires dans l établissement d un diagnostic énergétique ;! Une exemplarité des bâtiments municipaux en matière de consommation énergétique ; L habitat HQE : ne pas opposer l environnement et le social! Un prix des loyers trop élevé dans l habitat HQE qui risque d exclure les ménages à faibles revenus. 50

7 3. Le renouvellement du bâti, une nouvelle vitrine pour la ville Avec le soutien du département, une nouvelle dynamique de la construction neuve a été entamée depuis En misant sur l arrivée du tramway, elle vise notamment à diversifier les surfaces habitables, à faciliter l accès au logement des salariés de la zone d emploi et à permettre la reconversion de l immobilier d entreprise. La prise en compte des contraintes environnementales au niveau de la construction neuve s inscrit dans une démarche globale visant à inscrire la ville au cœur des innovations. Une aide financière globale du département qui stimule la construction de logements neufs depuis 2008 Vélizy-Villacoublay est reconnue en tant qu espace de développement stratégique par le Schéma Départemental d Aménagement pour un Développement Equilibré des Yvelines (SDADEY). A ce titre, le Contrat de Développement de l Offre Résidentielle (CDOR) prévoit le versement d une aide départementale de à la Ville, en contrepartie de la construction d un minimum de logements entre 2006 et 2013, dont 96 % dans le collectif et 50 % dans le logement social. Les aides accordées ont ainsi permis une nette reprise de la construction neuve en 2008, avec 859 logements autorisés, qui se poursuit en 2010, avec 370 logements dont les permis de construire sont déposés, ou en projet. La volonté d opérer un saut qualitatif dans la construction neuve Si le CDOR n impose pas de critères environnementaux dans la construction neuve, la dotation financière est globale, ce qui laisse une marge de manœuvre importante à la Ville dans le choix des opérations à mener. En tant qu élément d affirmation de l image innovante de la ville, la prise en compte de la qualité environnementale du bâti se généralise dans la construction neuve. Dans le bâti résidentiel, avec notamment les résidences Tarron et Albert Thomas (57 logements HQE), le Carré d Alcyon (157 logements THQE 2005), mais également dans le tertiaire - avec l opération mixte Galilée (274 logements et des surfaces de bureau BBC et HQE) et des constructions vitrines, telles que le nouveau siège social d Eiffage ou le projet Mermoz. Un atout pour les primoaccédants L éco-prêt habitat coop propose un financement à taux privilégié aux primo accédants souhaitant acquérir une résidence principale dont la performance environnementale est supérieure à ce qu exige la règlementation en vigueur (THQE 2005 par exemple). Les coopératives d Hlm et l agence locale du Crédit Coopératif évaluent l opération immobilière à l aide d une grille de lecture durable qui attribue un certain nombre de points. Plus on a de «bons» points, et plus le coût du financement est faible. Les 23 logements en accession aidée du Carré d Alcyon bénéficient de ce dispositif, cumulable aux autres aides. Un bail vert pour le siège social d Eiffage Le bail vert signé entre Eiffage et le propriétaire engage les deux parties à agir de concert pour veiller aux performances environnementales de l'immeuble. Un comité spécifique sera chargé du suivi de ces performances et d'élaborer un plan de gestion environnementale du bien. 51

8 Eco-parc et quartier piéton, des facteurs d attractivité au service de l environnement La restauration progressive de l équilibre emploi-habitat permet aujourd hui une reconversion progressive du parc immobilier des entreprises, ces dernières étant à la recherche d un standard de qualité élevé associant respect des normes environnementales et haute technologie. Pour répondre à ces attentes, les orientations d aménagement du secteur stratégique situé à l interface des zones d emploi et d habitat (triangle Grange Dame Rose) préfigurent la création d un quartier piéton : un ensemble mixte, desservi par le tramway, dont les logements seront au moins BBC, l ensemble des parkings étant souterrain et l accès à la voiture étant limité aux secours et livraisons. Un PLH qui vise à réduire les impacts indirects L un des objectifs du programme local de l'habitat (PLH) en cours d élaboration est de faciliter l accès au logement des salariés d'inovel Parc et de limiter ainsi les nuisances nées de la distance emploi-habitat. D après le diagnostic du PLH, il est envisagé la construction d environ logements entre 2011 et 2016, dont 52 % en accession libre afin de répondre aux besoins des salariés zone emploi. En 2009, sur la seule opération Alizée, 47 % des acheteurs d appartement neuf étaient en effet des cadres, et 69 % venaient d une autre commune. Le prix de cession médian en 2009 était de /m 2, supérieur à celui du département (3 710 /m 2 ) et de la région (3 790 /m 2 ). Des marges de manœuvre La Ville dispose de droits de réservation pour le logement sur environ 25 % des logements des programmes récents, et sur l ensemble du parc de la SEMIV. Une relation privilégiée qui va également faciliter la mutation des immeubles de grande taille, et limiter ainsi les sousoccupations. Si les F1 et F2 ne représentent que 18 % des logements SEMIV, les nouveaux programmes - Tarron avec 32 logements de type F1à F3, Albert Thomas avec 25 logements du T1 au T2 - vont rééquilibrer le parc. Du fait des nombreuses entreprises que compte le territoire, la collecte du 1 % logement facilitera l accès au logement des salariés de la zone d emploi. Le 1 % logement permet, aux employés d'une entreprise de plus de 10 salariés d'obtenir entre autres, de l employeur ou d'un organisme collecteur, un prêt pour acheter sa résidence principale, réaliser des travaux ou déménager suite à une mobilité professionnelle. Le T6, un projet structurant qui valorise le logement collectif et redynamise l attractivité résidentielle de la ville Le manque d espaces constructibles implique une reconstruction de la ville sur elle-même, au coup par coup, en profitant des opportunités foncières, notamment à l occasion du départ de certaines entreprises d'inovel Parc. Cette difficile planification des opérations est toutefois compensée par la structure urbaine - l axe structurant Wagner-Breguet- Europe-Saulnier ayant été conçu dès l origine pour accueillir un transport collectif en site propre et les projets immobiliers (voir schéma ci-contre) se situent à proximité immédiate de l une des dessertes du futur Tramway T6. Cette nouvelle mobilité interne - Vélizy-Villacoublay accueille 7 des 21 stations de la ligne T6 - valorisera donc la densité de l habitat LOCALISATION DES PROJETS IMMOBILIERS ET ECHEANCE Source : Diagnostic du PLH de la Ville 52

9 collectif, tout en compensant les effets d une faible mixité urbaine (voir fiches mobilité et aménagement). Un réseau de chauffage urbain à verdir Le réseau de chauffage urbain, dont la Ville est propriétaire et délègue la gestion à la société Vélidis, est doté de deux réseaux de cogénération qui produisent simultanément de la chaleur et de l électricité à partir de la combustion de gaz naturel. Une première unité a été rénovée en 2009, une seconde le sera en A cette occasion, parmi les différentes options possibles, l usage de la biomasse et/ou des ordures ménagères est une opportunité à envisager, ce qui permettrait d une part d améliorer le bilan carbone du réseau, d autre part, de valoriser la proximité de la forêt de Meudon par la mise en place d une filière de proximité (voir encadré ci-contre). ENJEUX Se chauffer au bois de Meudon? Depuis 2006, le chauffage urbain du quartier de Planoise à Besançon, qui alimente logements, est assuré à partir d une chaufferie mixte bois, incinérateur à ordures et centrale fioul, gaz et charbon. L ONF fournit l approvisionnement en plaquettes bois, dans un rayon de 30 km, à partir de sous-produits de l exploitation forestière. L itinéraire de production en flux tendu minimise les ruptures de charges et les coûts (séchage naturel des bois en bord de route 3 à 4 mois; broyage en bord de route et transport immédiat de la plaquette jusqu à la chaufferie. Forces - Un parc de logements collectifs homogène - Des sources de financement pour le renouvellement, l amélioration et l accès à l habitat (CDOR, 1 % logement) - Une politique de l habitat de la Ville qui s appuie sur des droits d attribution et la présence d un partenaire relais, la SEMIV Opportunités - Un renouvellement urbain qui est l occasion de réaliser un véritable saut qualitatif dans la sobriété du bâti, en rapport à l image d une ville innovante - Un projet structurant source d attractivité résidentielle : le tramway T6 - Un PLH en cours d élaboration, et dont les objectifs semblent adaptés aux besoins des populations, notamment à ceux des salariés de la zone d emploi - Un verdissement du réseau de chauffage urbain qui valorise la biomasse locale (et/ou les déchets) - La possibilité d exonérer de taxe foncière pendant 5 ans les logements neufs, achevées à compter du 1er janvier 2009, et respectant la norme BBC Enjeux Faiblesses - Un manque de renouvellement du bâti ancien qui tend à devenir énergivore - Des surfaces inadaptées engendrant un faible taux d occupation des ménages dans l habitat - Des disponibilités foncières limitées obligeant à des opérations de logement au coup par coup Menaces - Une mauvaise anticipation des besoins des populations décohabitantes et vieillissantes - L exposition de nouvelles populations aux nuisances (bruit, pollutions de l air) - Les synergies entre la qualité environnementale du bâti et la facilité d accès au logement - Le développement de circuits courts pour l alimentation énergétique : la filière bois 53