FISCALITÉ RÉGLEMENTATIONS MARS 2015

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1 INTRODUCTION : Ce document a été réalisé à partir de différentes sources : atelier fiscalité du 6/03/2015 présenté par M. Caunègre et David Reclus (Fiducial Expertises Soustons) Mairies du Seignanx. Sites internet : ANIL-ADIL75 / LEGIFRANCE SERVICE PUBLIC / UDOTSI74. Il a pour objectif de vous apporter des informations complémentaires sur votre activité (professionnelle ou non) de location saisonnière ou de chambre d hôtes. SOMMAIRE I - Définitions II - Réglementations III - Meublés de tourisme IV - Distinction loueur professionnel et non professionnel V - Fiscalité VI - Autres impôts VII - Organismes à votre service I - DÉFINITIONS Il est nécessaire de distinguer le meublé selon qu il soit destiné à la résidence principale ou à un autre usage. -Meublé- résidence principale -Meublé- court séjour ou résidence secondaire -La location saisonnière «Est considéré comme location saisonnière, la location d un bien conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (12 semaines)» «Par location saisonnière, il faut entendre des locations en meublé consenties à l occasion de vacances, quelle que soit la durée de location ou le mode de location». (Loi du 2/1/70 et décret du 16/05/67) -Le meublé de tourisme (c est une location saisonnière classée ou labellisée) -La chambre d hôtes : sont «des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations». II - Les conditions de locations saisonnières font l objet d une réglementation spécifique : -toute offre de location saisonnière doit faire l objet d un contrat de location (notamment avec indication du prix, des charges, durée, adresse exacte) et d un état descriptif des lieux. Un contrat de location (bail) tient lieu de facture. Il doit être établi en 2 exemplaires, et signé par les 2 parties. Ces deux documents sont fournis par l Office de Tourisme. Préciser dans l état descriptif tout cas exceptionnel de nuisances et de désagréments ponctuels (aéroport, autoroute...). La location doit être en parfait état et correspondre en tout point au descriptif affiché dans vos supports de communication (papier et web). A l entrée et à la sortie des lieux, le loueur vérifie conjointement avec le locataire l inventaire du mobilier. En cas de litige, l état des lieux sera le document de référence.

2 LORS DE LA RÉSERVATION Le locataire devra généralement verser une avance sur le prix. Selon le cas il s agira d ACOMPTE ou D ARRHES : ARRHES : Le montant des arrhes correspond à 25 % maximum du montant de la location. Il est à verser à la signature du contrat. En cas de résiliation du fait du locataire, celui-ci abandonne la somme versée au propriétaire. Dans le cas où la location est relouée pour la même période, le propriétaire se doit de rembourser le montant des arrhes au locataire. Si l annulation incombe au propriétaire, celui-ci est tenu de restituer le double du montant des arrhes. ACOMPTE : Le montant d un acompte est décidé d un commun accord entre les deux parties. Le locataire qui résilie le contrat devra payer la totalité du loyer si le bailleur n a pu relouer à temps. Il implique un engagement ferme des deux parties. En cas de résiliation par le propriétaire, le locataire pourra exiger l indemnisation de son préjudice moral et financier. Le versement de l acompte n entraîne aucune possibilité de dédit. DIAGNOSTIC TECHNIQUE Annexé au contrat de location, il comprend l état des risques naturels et technologiques et le risque d exposition au plomb (seulement pour les immeubles construits avant 1949). Quant au diagnostic de performance énergétique, il n y a aucune obligation de le fournir en matière de location saisonnière. Information diagnostics : DÉPOT DE GARANTIE L usage est qu il n excède pas 20%. Il ne peut être reçu plus de 6 mois à l avance. Le contrat doit prévoir ses conditions de restitution de préférence immédiatement en fin de séjour ou dans les 10 jours suivants au plus tard. ASSURANCE Le propriétaire doit s assurer que son contrat d assurance couvre les personnes physiques occupant son hébergement. Le Locataire est tenu de souscrire une assurance «garantie villégiature» (généralement les contrats d assurance habitation inclus cette clause). SECURITÉ INCENDIE En matière de sécurité, les principales contraintes concernent les établissements recevant du public (ERP) c est-àdire les locations d une capacité d accueil de + de 15 personnes. Pour les locations meublées, il est conseillé d installer un détecteur de fumée normalisé (EN14604 et marquage CE). Information : ACCESSIBILITÉ Les meublés existants qui ne réalisent pas de travaux soumis à un permis de construire n ont pas obligation de se conformer aux règles d accessibilité. La création d un meublé dans une ancienne maison d habitation n est pas soumise à une obligation d accessibilité. PISCINE Une piscine à usage individuel ou collectif doit être pourvue d un dispositif de sécurité contre les noyades. Le propriétaire devra équiper sa piscine de dispositifs de sécurité (barrières, alarmes ). Le propriétaire de la piscine devra s assurer par le biais de contrôles que l eau de la piscine n est pas porteuse de risques sanitaires.

3 Dans le cas d un meublé dans une copropriété, le propriétaire doit se rapprocher du syndicat de copropriété pour vérifier la conformité de la piscine collective. Information : VÉRIFICATION ÉQUIPEMENTS DU LOGEMENT Le propriétaire s engage à vérifier ses installations électriques, de chauffage pour la sécurité de ses hôtes ainsi que le matériel mis à disposition (équipements de puériculture, rampes d escaliers, balcons, lits superposés ). COPROPRIETÉ Dans le principe, chaque copropriétaire use librement de sa partie privative. Il est juste recommandé de vérifier le règlement de la copropriété (clauses liées aux nuisances). ANIMAUX Dans une location saisonnière (meublé de tourisme), le bailleur a le droit d'interdire la présence de tout animal dans le logement. Information : CHÈQUES VACANCES Le chèque-vacances est un titre de paiement. Si vous souhaitez accepter ce mode de règlement, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne sur le site internet Conditions requises : -Posséder un numéro de Siret (voir ci-dessous) -classement ou label de l hébergement Vous signerez alors une convention, gratuite et renouvelable. Vous pourrez alors accepter les chèques-vacances et obtenir le remboursement de la valeur des chèques que vous enverrez à l ANCV. Ce remboursement est effectué par virement bancaire dans un délai de 21 jours. Une commission de 1 % pour frais de gestion sera retenue sur la valeur des chèques-vacances. III MEUBLÉS DE TOURISME Les meublés de tourisme sont des hébergements individuels (type villas, appartements, studios) à l usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage. Cette clientèle y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et n y élit pas domicile. L Etat détermine les procédures de classement des meublés de tourisme selon des modalités fixées par décret. Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où se situe le meublé (Code du tourisme). Pour information, le double usage meublé et chambres d hôtes n est pas une pratique légal (Source : DGE). CLASSEMENT Le classement n est pas une obligation, mais, l office de tourisme du Seignanx impose le classement (décision du Conseil d Administration) à tout propriétaire qui souhaite promouvoir son hébergement. Informations : Sur le site pro du CDT40 : Sur le site pro de l office de tourisme : (rubrique gîtes)

4 IV DISTINCTION ENTRE LOUEUR NON PROFESSIONNEL ET PROFESSIONNEL SUIS-JE LMNP OU LMP? Déclarations à effectuer Avant de débuter son activité, le propriétaire opte pour le statut non professionnel ou professionnel. Dans la majorité des cas, le propriétaire d une location ou d une chambre d hôtes choisit le statut de LOUEUR NON PROFESSIONNEL (LMNP) Déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce - ACTIVITÉ CIVILE : à l aide du FORMULAIRE POi en téléchargement : Imprimer ce formulaire et l adresser au : Greffe du Tribunal de Commerce - 55 avenue Victor Hugo Dax. (Locations situées dans les Landes) Ou Greffe du Tribunal de Commerce - 1 Avenue Marie Anne de Neubourg Bayonne (Locations situées dans les Pyrénées-Atlantiques) Cette démarche réalisée, il déclarera ensuite son bien en mairie et auprès du service des impôts (numéro Siret). Cette déclaration est obligatoire. Le Centre des Formalités des Entreprises est compétent pour enregistrer les modifications apportées en cours d activité ou de cessation d activités. Cette déclaration engendre un numéro SIRET (délivrée / l INSEE) nécessaire notamment pour accepter les chèques vacances. Votre dossier sera ensuite à adresser à votre Centre des Impôts.

5 LOUEUR PROFESSIONNEL (LMP). Le propriétaire d un gîte ou d une chambre d hôtes qui choisit ce statut doit cumuler 3 conditions : Déclaration au registre du commerce ACTIVITÉ COMMERCIALE -des recettes annuelles brutes (loyers et taxes comprises) > à des recettes qui excèdent le total de ses autres revenus du foyer fiscal. Question participant atelier: Si les revenus du foyer fiscal sont inférieurs aux revenus de la location et chambres d hôtes est-il OBLIGATOIRE de s enregistrer au registre du commerce (ou est-ce un choix)? Réponse Expert : Comme déjà précisé, il n'existe aucun texte imposant l'inscription. Celle-ci demeure donc facultative. DÉCLARATION EN MAIRIE POUR TOUS La déclaration d'une location saisonnière ou d une chambre d hôtes, classée ou non, est obligatoire. Vous devez effectuer votre déclaration à la mairie de la commune où est situé votre hébergement, au moyen du formulaire cerfa n 14004*02 : Tout changement concernant les informations fournies (sur vous-même, votre bien, les périodes de location) doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie. À noter : en cas de non déclaration, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu'à 450. AUTORISATION ADMINISTRATIVE DE CHANGEMENT D USAGE (sujet évoqué au cours de l atelier) Dans certaines villes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de l'habitation principale à l'habitation meublée de courte durée). Cette autorisation n est pas nécessaire sur le territoire du Seignanx. Cette disposition ne concerne que les communes de plus de habitants, certaines communes de la petite couronne et Paris (article L du code de la construction et de l'habitation).

6 V - FISCALITÉ La location en meublé (et chambres d hôtes) constitue sur le plan fiscal une activité commerciale. Les revenus qui en découlent (recettes) entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 1- RÉGIME MICRO ENTREPRISE LMNP - Loueur de meublé non professionnel (cas général) Si vous louez un meublé de tourisme (classé en étoiles ou labellisés Gîtes de France) ou une chambre d hôtes, vous bénéficiez d un abattement de 71%. CONDITIONS : -Vos recettes de 2014 ne dépassent pas (montant 2014). -Reportez le montant total de vos revenus sur la ligne 5NG (ou 5OG) Déclaration 2042C PRO : L administration calculera automatiquement l abattement. Il s y ajoute les contributions sociales. Dans le cadre de la location de votre meublé pour un étudiant (jusqu à 9 mois) ou location saisonnière (non classée). -Vos recettes ne dépassent pas (montant 2014). -Reportez le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyer & charges comprises) sur la ligne 5ND -Déclaration 2042C PRO : Vous bénéficierez d un abattement de 50%. L administration calculera automatiquement l abattement. Question participant atelier: -Est-ce nécessaire de reporter ses revenus de location saisonnière sur la déclaration générale (après avoir complété la 2042C)? Réponse Expert : Non, il n'existe aucune case prévue à cet effet.

7 Exonérations (BIC) pour de la location très occasionnelle Exemple pour les CHAMBRES D HÔTES : -Recettes brutes annuelles inférieures ou égales à 760 Information : ACTIVITÉ COMMERCIALE (LMP) : reporter ses revenus sur la 2045 CPRO dans la rubrique Revenus industriels et commerciaux professionnels. 2- RÉGIME BÉNÉFICE RÉEL Si vous louez un meublé de tourisme (classé en étoiles ou labellisés Gîtes de France et/ou une chambre d hôtes), -Vos recettes sont comprises entre et Si vous louez une location pour un étudiant / location saisonnière (non classée) -Vos recettes sont > à HT. -Dépôt de la déclaration de résultat 2031 ainsi que ses tableaux annexes (cadre E «BIC Non professionnels) -Report du bénéfice ou déficit sur la 2042C PRO cadre Revenus des locations meublées non professionnelles. Cette option impose de tenir une comptabilité avec production d un compte de résultat et bilan.

8 *RÉGIME FISCAL DES PLUS-VALUES (évoqué au cours de l atelier) CF Document PDF «Ficalite-plusvalues-Fev2015» sur notre site VI AUTRES IMPÔTS TAXE HABITATION Dès lors que le bien reste l habitation personnelle (principale ou secondaire) du propriétaire, celui-ci est assujetti à la taxe d habitation. En revanche, les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d habitation pour les locaux qu ils louent en meublé et qui ne constituent pas leur habitation principale. Ce sont des locaux spécialement aménagés pour la location, et par conséquent, assujettis à la cotisation foncière des entreprises. Une personne occupant le logement temporairement n est pas redevable de la taxe d habitation, mais ce type de location peut déclencher une taxe de séjour. CET (contribution économique territoriale ex taxe professionnelle) inclus : -la CFE (contribution foncière des entreprises) -la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) Comme toute activité professionnelle, la location en meublé est passible de la CET. La location à des touristes d un logement qui ne sert pas à l habitation principale du contribuable reste assujettie à la CET, mais il y a exonération de taxe d habitation. C est le caractère régulier de la mise en location qui détermine le fait que vous recevez ou non cette CFE. Sont exonérées de CFE, les propriétaires qui louent : -leur habitation personnelle* en gîte rural ou en meublé de tourisme (en totalité ou une partie); -leur habitation personnelle* mise en location à titre saisonnier. -une partie de leur habitation personnelle* à titre accidentel (ou habituel, sous réserve d un loyer raisonnable) à usage de location principale du locataire; *Par habitation personnelle, il convient d entendre tout logement que le propriétaire occupe à titre de résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location. *Exonération dans les communes du Seignanx. Pour toute question relative à la CFE, contactez la Communauté de Communes du Seignanx. EXONÉRATION OUI, SAUF EN CAS DE DELIBÉRATION CONTRAIRE DE LA COMMUNE!!! Délibération commune de Boucau : Les loueurs paient la CFE! Information CFE : Il est nécessaire de souscrire une déclaration sur la valeur ajoutée (CVAE), si votre chiffre d affaire annuel est supérieur à (après application du dégrèvement, imposition de la CVAE effective uniquement si le chiffre d affaire annuel est supérieur à ).

9 TVA De manière générale, les locations saisonnières et chambres d hôtes sont exonérées de TVA. Pour les propriétaires qui souhaitent opter pour la TVA (qui proposent des prestations telles que petits déjeuners, ménage, fourniture de linge...) devront obligatoirement utiliser le système d imposition au réel (comptabilité etc...). AVANTAGES TVA -Soumettre vos loyers à la TVA -Récupérer la TVA sur vos achats INCONVENIENTS TVA -Vous ne pouvez pas rester au régime fiscal micro entreprise (fiscalement intéressant) Avant de se lancer dans le système de TVA, il est fortement conseillé d établir des simulations. AFFILIATION AU RSI (RÉGIME SOCIAL INDÉPENDANT) -Sont concernés les : -LMP -les chambres d hôtes (hors exploitant agricole) Si Revenu imposable* est > à % plafond annuel de la Sécurité Sociale Revenu imposable après abattement TAXE DE SÉJOUR Le propriétaire collecte et reverse la taxe de séjour à la mairie de la commune où se situe le bien. Montants et conditions sur le site pro de l office de tourisme : Suite à la loi de finances sur la réforme de la taxe de séjour (janvier 2015), les conseils municipaux des communes de Tarnos et Ondres vont sans doute délibérer courant avril pour la mise en place des nouvelles dispositions avant la saison estivale. Notamment : -l exonération pour les mineurs (ancien barème : exonération pour les moins de 13 ans) -l exonération pour les titulaires d un contrat saisonnier employés dans la commune -les chambres d hôtes clairement désignées dans le barème légal etc Vous serez informés par mail en temps voulu. DOCUMENTS COMPLÉMENTAIRES POUR L EXPLOITATION DES CHAMBRES D HÔTES CF Document officiel CF Document PDF «OTfrance-Chambres d'hôtes-fév2014» sur (rubrique gîtes)

10 VII ORGANISMES Á VOTRE SERVICE Centre des Impôts (Landes) - 9, avenue Paul-Doumer Dax Cedex Centre des Impôts 64 (PA) - 11 Rue Vauban Bayonne Greffe du Tribunal de Commerce (Landes) 55 avenue Victor Hugo Dax Greffe du Tribunal de Commerce (PA) 1 Avenue Marie Anne de Neubourg Bayonne [email protected] CCI Landes Avenue du Maréchal Foch Mont-de-Marsan Communauté des Communes du SEIGNANX [email protected] Office de Tourisme du SEIGNANX [email protected]