SYNTHESE DES ETUDES. Diagnostic territorial lié à la fermeture des sites de Bretteville s/odon et de Mondeville

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1 SYNTHESE DES ETUDES Conseil Mutations Reconversions Diagnostic territorial lié à la fermeture des sites de Bretteville s/odon et de Mondeville Développement PREFECTURE DU CALVADOS Accompagnement Entreprises Territoires La fermeture des sites : Du 18 ème Régiment de Transmissions de Bretteville sur Odon Et de l Etablissement Central de Matériels de Mobilisation du Service de Santé des Armées (ECMMSSA) de Mondeville Caen, le 27 mars

2 Diagnostic de reconversion du site du 18 ème RT et scénarii de reconversion Synthèse 2 2

3 Les idées forces (1/2) Le site du 18 ème RT : Un site de 66 hectares excentré et isolé dont la nature du bâti correspond à des usages milliaires Un site réparti sur 2 communes : Bretteville s/odon et Verson 52 bâtiments dont 50 % sont à destination technique et dont m 2 sont en mauvais état Certains bâtiments obsolètes (+ de 50 ans) et demanderont de lourds travaux en cas de réhabilitation Une petite emprise de l Armée de l Air restera sur le site Peu de visibilité du coût de dépollution qui sera défini en fonction du projet de reconversion choisi Tendances immobilières locales : Une offre immobilière déséquilibrée entre l Ouest et l Est de l agglomération Une demande sur les activités logistiques et commerciales Une requalification nécessaire pour un certain nombre de ZAE existantes Un manque global de foncier et d immobilier disponible tous secteurs confondus à moyen terme Un site complexe, hétérogène dont certains bâtiments sont en mauvais état Une demande immobilière et foncière plutôt orientée vers des activités logistiques et commerciales 3 3

4 Les idées forces (2/2) Les pistes et projets recensés auprès des acteurs locaux : Pas de projet formalisé de reconversion recensé à ce jour mais 4 pistes à explorer Une piste qui semble faire consensus, la création d un» cluster» centré sur les éco-constructions Les pistes évoquées par les acteurs du territoire : La création d un «cluster» éco-construction» (cluster= pôle associant recherche, enseignement, et entreprises sur un même champ de compétences) La création d une zone d activité logistique : reconversion quasi-globale La création d une école supérieure / hébergement étudiant : reconversion partielle La création d un centre pénitentiaire : reconversion partielle Les potentiels de reconversion du site vus par de grands acteurs de l immobilier : Une zone d activités logistiques Une zone résidentielle «aéronautique» conjuguée à l implantation d équipements collectifs Une zone de grands équipements collectifs et à la marge des activités artisanales et commerciales La création d un «cluster» éco-construction» : un scénario de reconversion structurant pour le territoire qui semble faire consensus auprès des élus et acteurs économiques Des potentiels de reconversion différents selon les acteurs interrogés et une nécessité d engager une profonde réflexion locale menant à un projet global de reconversion 4 4

5 Composition du site Redécoupage en 4 ensembles immobiliers selon les destinations potentielles 1 2 Ensemble immobilier à dominante logement : chambres individuelles Ensemble immobilier à dominante technique : ateliers, stockage Ensemble immobilier à dominante administrative : bureaux, salles de réunion Equipement spécifique : sport, assainissement, antenne 2 5 Emprise hors périmètre appartenant à l Armée de l Air (non étudiée) 4 Source : 18 ème R.T. A noter qu une petite emprise de l Armée de l Air (5) n est pas comprise dans le périmètre étudié 5 5

6 Composition du site Récapitulatif surfaces et états des bâtiments 1. Bâtiments logement 2. Bâtiments techniques 3. Bâtiments administratifs 4. Equipements collectifs Surface en bon état m² m² m² 267 m² Surface en état correct (travaux légers nécessaires) Surface en mauvais état (travaux lourds nécessaires) Surface à démolir (bâtiments très amiantés) m² m² m² m² m² 0 m² m² 850 m² 0 m² 650 m² 0 m² 0 m² Surface totale m² m² m² m² Commentaire Bâtiments 4,6 et 9 en très bon état Bâtiments en bon état mais peu équipés Bâtiments à restaurer (état des façades, infiltration) Piscine en cours de désamiantage ; Station d épuration à mettre aux normes La majeure partie des bâtiment est en relatif bon état Environ 50 % des surfaces sont à destination technique A noter qu environ m² des surfaces sont en mauvais état 6 6

7 Evaluation multicritères par un aménageur-promoteur majeur Synthèse de l entretien acteur 1 POTENTIEL MARCHE Intérêt marché à moyen - long terme POTENTIEL PRODUIT Logistique Potentiel de reconversion partielle Potentiel de reconversion globale Résidentiel Tertiaire Potentiel marché immédiat Activité artisanale et/ou commerciale Un projet de reconversion global préférable : un potentiel en tant que ZAE logistique / commerciale 7 7

8 Synthèse des avis de 3 grands acteurs de l immobilier AVIS UNANIMES 1 Aménageur-Promoteur 1 Investisseur 1 Spécialiste de la reconversion de sites pollués Nécessité de lancer un projet global d aménagement pour l emprise Pas d avenir résidentiel de type classique dans un futur proche Des initiatives locales recommandées pour définir un projet global de reconversion AUTRES AVIS Un potentiel logistique non négligeable, mais limité dans l immédiat par l absence de raccord direct à la rocade (2 acteurs sur 3) Un site mal desservi et trop loin des unités urbaines (2 acteurs sur 3) Une dépollution pyrotechnique susceptible de présenter une difficulté (1 acteur sur 3) Un intérêt faible pour le développement immobilier privé en l état actuel (1 acteur sur 3) Un site susceptible de retenir l attention de grands acteurs immobiliers L exigence d un projet global de reconversion qui doit être définie dans les orientations d aménagement à échelle de l agglomération 8 8

9 Sélection des pistes de reconversion FAISABILITE TECHNIQUE Compatibilité élevée avec bâti existant / contraintes techniques FAISABILITE DE MARCHE Adéquation avec les potentiel marché du 18eme RT Investissement local élevé Centre pénitentiaire Cluster écoconstruction Equipement universitaire Zone d activité logistique Investissement local faible Demande locale faible Zone d activité logistique Cluster écoconstruction Demande locale élevée Locaux tertiaires ou administratifs Zone artisanale -ZI Programme résidentiel Locaux tertiaires Programme résidentiel Pas de compatibilité avec bâti existant / contraintes techniques Locaux Commerciaux Inadéquation avec le potentiel marché du 18eme RT Par croisement de critères (compatibilité avec l existant, estimation de la complexité technique et de l investissement, potentialités marchés et demande locale), 3 scénarii se détachent 3 scénarii à évaluer de façon prioritaire dans le contenu du CRSD 9 9

10 Scénarii de reconversion Evaluation scénario 1 : création d un «cluster» éco-construction Forces Faiblesses Une recherche de solutions d implantation de 2 écoles d ingénieurs TP identifiées Des entreprises du BTP en recherche de possibilités d implantation à proximité (ZA saturées à Verson) Retombées directes et indirectes forte en cas de succès : fiscalité des entreprises, notoriété de l agglomération Fort besoin d identifier des entreprises dans le secteur du BTP Réutilisation partielle du bâti / foncier existant Relatif éloignement du centre ville de Caen innovantes Opportunités Menaces Pérenniser l offre d enseignement supérieur scientifique de Caen et développer une nouvelle compétence locale forte Mettre à profit les structures d hébergement existantes sur site Concurrence sectorielle forte La complémentarité enseignement / recherche / entreprises devra être atteinte pour réussir Un scénario de reconversion structurant pour le territoire Une piste qui semble faire consensus auprès des élus et acteurs économiques Un certain nombre de pré-requis : - Des études préalables nécessaires - Une mobilisation des acteurs en mode projet 10 10

11 Scénarii de reconversion Evaluation scénario 2 : création d une zone d activité logistique Forces Faiblesses Demande locale existante Reconversion assurée par des partenaires privés Retombées économiques et fiscales potentiellement fortes Projet dépendant de la création d un nouvel échangeur avec la N184 Nécessité de détruire la quasi-totalité du bâti existant Nécessité d un benchmark préalable Opportunités Menaces Proximité de la rocade Proximité de l aéroport Conjoncture immobilière difficile Non création de l échangeur Possibilité de grands volumes Un scénario capable d apporter de plus fortes retombées économiques Mais qui sera dépendant de la réalisation de l échangeur et de l évolution de la conjoncture immobilière 11 11

12 Scénarii de reconversion Evaluation scénario 3 : relocalisation d une école supérieure / hébergement étudiant Forces Faiblesses Souhait local de développer des formations supérieures Projet qui n apporte pas de retombées fiscales directes Pas de desserte en transport en commun depuis Caen Taille des projets (insuffisant pour une reconversion totale) Opportunités Menaces Hébergement reconvertible directement en chambres étudiantes D importants financements publics pourraient être nécessaires (Etat notamment) Equipements de sport et loisir, de restauration, déjà existants Un scénario intéressant par sa capacité à réutiliser directement certains bâtiments existants En revanche, ce projet n assure pas à lui seul une reconversion totale du site 12 12

13 Scénarii de reconversion Création d un cluster éco-construction - facteurs clés de succès Les facteurs clés de succès pour un projet de cluster Une concentration spatiale d acteurs dans la filière choisie (recherche, enseignement & entreprises) Une vision commune et une collaboration étroite entre ces acteurs : transfert de connaissances pour l innovation, avec en cas de succès la création d avantages concurrentiels pour Caen et la Basse Normandie Une présence d entreprises spécialisées et de qualité en nombre suffisant La filière des éco-constructions : Nécessité de trouver des critères de spécialisation /différenciation suffisants concernant les éco-constructions Identifier au préalable toutes les parties prenantes nécessaires au projet, aussi bien endogènes qu exogènes Visibilité - Visibilité sur le domaine ou la thématique considérée -Notion de marque/marketing -Visibilité économique Composante «innovation» Données économiques -Instituts de recherche et de formation -Autres: nombre de brevets, position des instituts dans les classements mondiaux, financements Identification, caractérisation et implémentation - Nombre de sociétés - Nombre d employés - Impact économique (masse salariale, montant d exportation, revenus générés ) Un projet dont la faisabilité et la pertinence doivent être vérifiées Un projet exigeant une implication complète des acteurs du territoire 13 13

14 Diagnostic en vue de la reconversion du site militaire de Bretteville s/odon Synthèse / recommandations Un site structurant pour le territoire Recommandations générales, liées au projet et à définir pour l avenir du site : Nécessité de construire un projet à hauteur des potentialités du site Besoin d organisation de la gestion de projet par les acteurs du territoire Recommandations suite à l étude du site et de son environnement : Décider rapidement de l avenir des bâtiments afin de connaître ceux qui seront conservés ou pas Tenir compte de la présence résiduelle d une petite emprise de l Armée de l Air pour toute piste de projet (servitudes) Etudier les modalités d un changement de réglementation locale d urbanisme en fonction des scénarii de reconversion évoqués Prendre en compte la reconversion du 18 ème RT dans les réflexions en cours pour l élaboration du SCoT Recommandations suite aux entretiens avec les acteurs clés du territoire : Estimer les besoins et coûts de dépollution en fonction de la nature des projets qui pourraient être retenus Evaluer la pertinence des projets potentiels en fonction de leurs compatibilités techniques avec le site et avec le marché Une nécessité d inscrire le site dans la stratégie du développement foncier à échelle de l agglomération (SCoT notamment) Tenir compte des besoins du territoire (immobilier d activité / équipement éducation supérieure notamment) Recommandations suite aux entretiens avec des acteurs privés de l immobilier : Nécessité de raisonner avec la vision d une reconversion d ensemble du site Lancer dans des délais assez brefs par initiative publique locale, un projet de reconversion pour éviter la transformation en friche Transformer la contrainte de la fermeture du site en une opportunité pour le territoire Diagnostic en vue de la reconversion du site du 18ème RT_JEF/QLA_Fev09 14

15 L Etude d Impact Social et Territorial (EIST) Synthèse 15 15

16 Les idées forces nos 1 ères recommandations 6 orientations qui pourraient être intégrées dans le CRSD qui font l objet de fiches détaillées Faire émerger un projet structurant (qui améliore la notoriété du territoire) Mise en place et financement d une gestion de projet Participer financièrement aux coûts de relocalisation/d implantation des projets sur le site du 18 ème RT Une enveloppe facilitant la l implantation sur site Disposer d outils capables de soutenir la création des emplois et facilement mobilisables Une redynamisation du périmètre retenu (un fonds à effet de levier) Soutenir le retour à l emploi de publics en difficulté Une enveloppe à destination des initiatives sociales Préserver l emploi menacé des commerces de proximité, des sous-traitants, fournisseurs impactés Engager une action lourde de reconversion du site du 18 ème RT Cf. Etude : Scénarii de reconversion du site) Une enveloppe dédiée à la préservation de l emploi Une enveloppe dédiée à l ingénierie de reconversion Une nécessité de faire émerger un projet structurant, un besoin de hiérarchiser les actions selon leurs priorités 16 16

17 Les idées forces la situation des personnels Les sites du 18 ème RT de Bretteville / Odon et de l ECMMSSA de Mondeville : 2 sites militaires localisés dans la périphérie de la commune de Caen Une fermeture programmée à l été 2009 pour l ECMMSSA de Mondeville Une fermeture programmée à l été 2010 pour le 18 ème RT de Bretteville Le 18 ème RT de Bretteville / Odon : Au 1 er janvier 2009, un effectif de 901 personnels civils et militaires soit : 863 militaires 24 ouvriers d Etat et 14 fonctionnaires dont 1 catégorie A, 4 catégorie B et 9 catégorie C 817 personnels résident dans le département du Calvados, soit environ 90 % 626 personnels résident dans le périmètre retenu, soit environ 70 % Le salaire moyen est de net/an, l âge moyen est de 31 ans L ECMMSSA de Mondeville : Au 1 er janvier 2009, un effectif de 54 personnels civils et militaires soit : 36 ouvriers d Etat et 7 fonctionnaires dont 1 catégorie B et 6 catégorie C 11 militaires dont 5 militaires de carrière et 6 sous-contrat 29 personnels résident dans le périmètre retenu,, soit environ 54 % Le salaire moyen est de net/an, l âge moyen est de 50 ans 955 personnes (civils et militaires) travaillent sur les 2 sites Environ 70% de ces personnes résident sur le périmètre retenu 17 17

18 Les idées forces les impacts économiques et sociaux Des impacts focalisés sur certaines communes : Très négatifs à négatifs pour la commune de Bretteville / Odon susceptible de connaître un accroissement du nombre de demandeurs d emplois, des réductions d effectifs dans les commerces de proximité/dans les entreprises et une ou des suppressions possibles de classes dans les établissements scolaires. Négatifs pour les communes de Verson, de Carpiquet, de St-Germain la Blanche Herbe susceptibles de connaître un accroissement du nombre de demandeurs d emplois, des réductions d effectifs dans les commerces de proximité/dans les entreprises et une ou des suppressions possibles de classes dans les établissements scolaires. Négatifs à neutres pour la commune de Cormelles le Royal susceptible de connaître des réductions d effectifs chez une entreprise prestataire Faibles sur l ensemble du périmètre retenu : les personnels résidents sont disséminés sur le périmètre, les sites militaires ont relativement peu d interactions économiques (sous-traitance ) avec le territoire si ce n est la part du revenu des personnels dépensée sur ce même territoire Des impacts plus marqués pour quelques communes du périmètre mais relativement faibles sur l ensemble du périmètre retenu 18 18

19 Les idées forces les impacts économiques et sociaux (synoptique 1/2) Impacts de la fermeture des casernes sur : Les personnels : l emploi sur Bretteville/Odon Très négatif Négatif Neutre Positif Très positif Les personnels : l emploi sur Verson Les personnels : l emploi sur St-Germain la Blanche Herbe Les personnels : l emploi sur le périmètre retenu Les conjoints : l emploi sur le périmètre retenu Les commerces sur Bretteville / Odon Les commerces sur Carpiquet Les commerces sur Verson Les commerces sur Mondeville Les commerces sur le périmètre retenu Les prestataires, fournisseurs sur Bretteville / Odon Les prestataires, fournisseurs Cormelles le Royal Les prestataires, fournisseurs Mondeville Les prestataires, fournisseurs Carpiquet Les prestataires, fournisseurs sur le périmètre retenu 19 19

20 Les idées forces Impacts de la fermeture des casernes sur : Les établissements scolaires sur les petites communes Les établissements scolaire sur le périmètre retenu les impacts économiques et sociaux (synoptique 2/2) Très négatif Négatif Neutre Positif Très positif L immobilier résidentiel sur Caen L immobilier résidentiel sur Bretteville / Odon L immobilier résidentiel sur Ifs L immobilier résidentiel sur Saint-germain la Blanche Herbe L immobilier résidentiel sur le périmètre retenu Perception de la taxe professionnelle : reconversion résidentielle Perception de la taxe professionnelle : reconversion tertiaire Perception de la taxe professionnelle : reconversion en ZA Perception de la taxe professionnelle : en cas de friche Perception de la taxe foncière sur Bretteville : en cas de cession Perception de la taxe foncière sur Verson : en cas de cession Perception de la taxe foncière sur Mondeville : en cas de cession Perception de la taxe foncière toutes communes : en cas de friche 20 20

21 Les idées forces le contexte socio-économique Un contexte économique de l agglomération de Caen encore dynamique jusqu en fin 2008 : Un nombre d emplois du secteur marchand au augmentation Un taux de création d entreprises supérieur à la moyenne nationale Un taux de défaillance des entreprises inférieur à la moyenne nationale Un ensemble de données statistiques de qualité et disponible auprès de Synergia et de son observatoire économique Mais en 2009/10, des impacts qui viendront s ajouter à une vraisemblable perspective de dégradation de la situation des entreprises et de l emploi au niveau local. Des filières existantes à développer ou à structurer avec notamment : Un nécessité d identifier des pistes de diversification pour l automobile, la micro-électronique, les services à la personnes Une structuration de la filière nautique Un territoire attractif mais des axes d amélioration identifiés avec notamment : La faible qualité de la liaison ferroviaire Un défaut de débouchés pour les formations de hauts niveaux Un déficit d image du territoire Enfin, un projet de redynamisation du territoire qui devra tenir compte de tous ces paramètres et notamment : De la problématique physique de la reconversion du site du 18 ème (Cf. Etude : Scénarii de reconversion du site) Des impacts négatifs localisés et des publics en difficulté Des projets de croissance des entreprises locales Des projets structurants des acteurs du développement économique du territoire Un programme d actions de redynamisation à élaborer qui devra prendre en compte les attentes des entreprises locales, des acteurs sociaux et des acteurs du développement économique 21 21

22 Merci de votre attention 22 22