Les fonds immobiliers suisses grandis par la crise

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1 Les fonds immobiliers suisses grandis par la crise 17 septembre 2009 Serge Courtet Director

2 Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: Page 2

3 A notre sujet Nos produits Nos produits Mandats Projets Credit Suisse Real Estate Fund Siat Credit Suisse 1a Immo PK *** CSF Real Estate Switzerland** Schroder ImmoPLUS CSF 2 Real Estate Metropolis *** Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Credit Suisse Real Estate Fund International CSF RE Switzerland Dynamic** Swiss Prime Site (SPS) Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus CS Euroreal* Credit Suisse Real Estate Fund Property Plus Credit Suisse Real Estate Fund Green Property * CS Euroreal c est un fonds immobilier ouverts selon la loi allemande sur les investissements. ** CREDIT SUISSE FONDATION DEPLACEMENT, Zurich, est l émetteur et le gestionnaire des produits Credit Suisse Fondation. CREDIT SUISSE, Zurich, en est la banque dépositaire *** Le CS 1a Immo PK est destiné exclusivement à des entités suisses de la prévoyance professionelle exonérées d impôt, ainsi qu à des assurances sociales et des caisses de compensation. Source: Credit Suisse Date: Page 3

4 Croissance résultant de l'exploitation judicieuse des tendances en mio. CHF 23'000 22'000 21'000 20'000 19'000 18'000 17'000 16'000 15'000 14'000 13'000 12'000 11'000 10'000 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 Actifs sous gestion juillet 2009: 21 mrds CHF Des produits innovants et une croissance durable Source: Credit Suisse Date: Page 4

5 Volume des marchés titrisés Placements détenus dans des titres et parts du Credit Suisse Tous les chiffres au et exprimés en CHF Placements immobiliers incorporés dans des titres: 50,7 mrds CHF 30 en milliards de CHF 25 Placements immobiliers directs: 2267 mrds CHF 20 44,2% 15 23,1% 10 13,4% 5 0 Fonds immobiliers* Placements immobiliers* Fondations de placement** Autres prestataires gérés par le Credit Suisse Credit Suisse: une part de 31,3% sur le marché des placements immobiliers indirects *Capitalisation boursière au SIX Swiss Exchange / **Fortune nette du fonds Source: AEAI, Credit Suisse Date: Page 5

6 Différentes formes de placement en Suisse Fonds immobiliers Société immobilière Fondation de placement immobilier Surveillance FINMA (selon LPCC) SIX Swiss Exchange OFAS Instrument de placement Part de fonds Action Parts de fondations Cotation en bourse Oui (en partie, marché hors bourse) Oui Non Liquidité Elevée (marché quotidien) Elevée (marché quotidien) Moyenne Evaluation Agio (prix > VNI) Disagio (prix < VNI) Prime (prix > VNI) Discount (prix < VNI) Prix = VNI coûts de liquidation Option de restitution Oui Non Oui, pas d'autre négociabilité Priorité de placement Principalement immeubles d'habitation Principalement immeubles commerciaux Principalement immeubles d'habitation Risque (volatilité) Faible Moyen Très faible Activités étrangères Non Possible Non Endettement étranger Max. 50% (LPCC), effectif 10-30% Plafond 80%, effectif 30-70% Max. 40% Nombre de produits Indice SWX des fonds immobiliers 2 Indice SWX SR Real Estate Source: Credit Suisse 3 Indice immobilier de la CAFP Date: Page 6

7 Performance des placements immobiliers suisses indirects de 2001 à Rendement total, indice au = CAFP (fondations de placements immobiliers) Indice SWX des fonds immobiliers SWX Real Estate (sociétés anonymes immobilières) Swiss Performance Index (actions suisses) Source: Datastream Date: Page 7

8 Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: Page 8

9 Conjoncture: récession globale synchrone Croissance du PIB en % ,5 10,0 7,5 5,0 2,5 0, E -2,5-5,0 Etats-Unis Allemagne Royaume-Uni Chine Japon Global Croissance du BPIB réel en % E 2009E 2010E Global 5,0 3,1-0,7 3,3 Etats-Unis 2,0 1,1-2,4 2,5 Canada 2,7 0,5-2,0 2,7 Amérique latine 5,7 4,3-1,7 3,0 Chili 5,1 3,4-1,0 3,0 Mexique 3,2 1,3-3,0 2,3 Euro 16 2,6 0,7-3,8 1,0 Allemagne 2,6 1,0-5,4 0,7 Pays-Bas 3,5 2,0-3,6 0,7 Royaume-Uni 3,0 0,7-3,5 1,0 Suisse 3,3 1,9-2,0 0,6 Japon 2,4-0,7-4,2 1,7 Asie hors Japon 10,0 6,9 4,2 6,6 Chine 13,0 9,0 8,0 8,5 Inde 9,0 7,1 4,9 6,2 Singapour 7,7 1,1-6,5 3,9 Australie 2,8 2,4-0,5 2,0 Source: Datastream, Credit Suisse Date: Page 9

10 Subprime aux Etats-Unis / au Royaume-Uni contre évolution du marché suisse Indice, T = US Case-Shiller House Price Index UK Nationwide House Price Index Prix de maisons individuelles en Suisse (W&P) Source: Credit Suisse Date: Page 10

11 Evolution des prix sur le marché immobilier suisse 200 Indices du prix de l'immobilier réel, T = Logements en location Logements en propriété Maisons individuelles Source: Wüest & Partner Date: Page 11

12 Placement immobilier: situation actuelle Taux d'intérêt bas Baux à loyer indexés = protection contre l'inflation Volatilité des bourses La demande en investissements immobiliers persiste Particuliers et institutions recherchent de l'immobilier (en premier lieu, maisons d'habitation et immeubles à usage commercial baisse de la demande pour ces derniers) Division du marché Accent mis sur la qualité En Suisse, les prix de l'immobilier restent relativement élevés Les placements immobiliers indirects offrent une alternative aux placements directs nouvelles tendances pour les investissements Source: Credit Suisse Date: Page 12

13 Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: Page 13

14 Tendance: vieillissement de la population Evolution du nombre de ménages par tranches d âge Nombre de ménages selon les prévisions Aujourd'hui déjà, la demande des ménages dont le chef de famille a 60 ans ou plus est le segment qui rencontre la plus forte croissance. Le nombre de personnes de 60 ans et plus va continuer d'augmenter jusqu'en La «Silver Revolution» qui résulte de l'évolution démographique augmente la demande en nouvelles formes d'habitation. Source: Office fédéral de la statistique (scénario A de l'ofs), Credit Suisse Date: Page 14

15 Tendance: vieillissement de la population Produits immobiliers s'adressant au groupe cible Fonds immobiliers qui investissent dans les formes d'habitation modernes avec prestations de service intégrées ainsi que dans les concepts d'habitation d'avenir sur des sites attrayants. Segments immobiliers: Habitations offrant des services Formes d'habitation innovantes et tendances d'avenir pour la construction d'habitations Résidences pour personnes âgées et maisons de retraite Santé et bien-être Hôtels Marché de l'immobilier d'habitation Evolution démographique Conditions de vie monétaires Tendances sociales Source: Credit Suisse Date: Page 15

16 Tendance: vieillissement de la population Projets et objets thématiques Boardinghouse (Aréna) Lucerne Habitations offrant des services Coûts prévisionnels de l'installation: env. 134,8 mio. CHF Durée des travaux: Ensemble résidentiel Augarten Rheinfelden Habitations offrant des services Valeur vénale de: 118,75 mio. CHF Année de construction: 1974/assainissement en 3 étapes jusqu'à l'achèvement en 2010 Source: Credit Suisse Date: Page 16

17 Tendance: durabilité et efficacité énergétique Evolution du prix du pétrole par baril en dollars US (brent) pétrole brut par baril de Brent en USD Malgré une correction massive des prix du pétrole depuis 2008 (-49%), le prix du baril de brent se situe nettement au-delà de la moyenne des 26 dernières années Les ressources pétrolières ne seront pas disponibles indéfiniment A long terme, on prévoit une augmentation des prix du pétrole. Source: Datastream Date: Page 17

18 Tendance: durabilité et efficacité énergétique Investissements rationnels Les investissements dans la construction de projets immobiliers durables viabilisés et au bénéfice d une autorisation de construire en Suisse. Les investissements se concentrent sur les «Green Buildings» Changement climatique et pénurie de ressources à l'échelle mondiale changent notre vie La conscience écologique des Suisses augmente, le baromètre des préoccupations 2008 indique: 20% des Suisses considèrent la protection de l'environnement comme l'une de leurs cinq principales préoccupations Env. 40% de la consommation finale d'énergie sont utilisés pour le chauffage Env. 50% de toutes les ressources disponibles sont utilisés par le secteur de la construction Engagements de la politique suisse, déc réduction de 20% des émissions de CO2 - réduction de 20% de la consommation d'énergie - augmentation de 20% de la part des énergies renouvelables L'efficacité énergétique doit permettre de réduire la consommation d'énergie Source: Credit Suisse Date: Page 18

19 Tendance: durabilité et efficacité énergétique Projets et objets thématiques Uptown Zug Immeuble d'habitation et commercial Valeur de marché: 85 mio. CHF Réalisation: Business Center Andreaspark Zurich Immeuble commercial Valeur de marché: 82,4 mio. CHF Réalisation: Source: Credit Suisse Date: Page 19

20 Tendance: optimisation fiscale «A never ending story!» Recettes fiscales en % du produit intérieur brut (PIB) 24% 23% 22% 21% 20% 19% Recettes fiscales en % du PIB Au cours des vingt dernières années, la charge fiscale a constamment augmenté en Suisse mais personne ne paye des impôts avec plaisir! Source: Office fédéral de la statistique (OFS) Date: Page 20

21 Tendance: optimisation fiscale Des produits sur mesure Produits optimaux pour les investisseurs suisses avec un taux d'imposition marginal élevé (l'imposition est réalisée à un taux réduit à l'échelle du fonds; les particuliers ne payent, sur la portion investie dans de l immobilier contenue dans un tel produit immobilier, ni impôt sur le revenu ni impôt sur la fortune): Fonds immobiliers Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Source: Credit Suisse Date: Page 21

22 Tendance: Optimisation fiscale Structure Imposition des personnes juridiques Imposition des personnes physiques Imposition des dividendes Fonds avec propriété foncière directe Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Le fonds est propriétaire direct des biens immobiliers Les revenus tirés de la propriété foncière directe sont imposés en partie à un taux réduit au niveau du fonds applicable pour certaines personnes juridiques. Ce taux s élève à 4,25% pour l impôt fédéral direct ou par exemple à 9,3% pour l impôt cantonal et communal dans la municipalité de Zurich. Les détenteurs de parts ne sont pas soumis à l'impôt sur la part du revenu et de la fortune issue de la propriété directe. Le dividende n est pas soumis à l impôt anticipé. Fonds avec propriété foncière indirecte Fonds immobiliers de droit suisse Le fonds détient des actions d une ou plusieurs société(s) immobilière(s) Les revenus et le capital au niveau de la société immobilière sont imposables. Le fonds lui-même ne paie pas d impôt sur le revenu ou sur la fortune. Les détenteurs de parts sont soumis eux aussi à l impôt sur le revenu et sur la fortune. Le dividende est soumis à l impôt anticipé. Date: Page 22

23 Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: Page 23

24 Marché immobilier suisse En principe, les marchés suisses de l'immobilier sont florissants en Suisse, il n'y a pas de bulle immobilière Face à l'important ralentissement conjoncturel, la demande va diminuer dans tous les segments de l'immobilier Dans de nombreuses villes, les marchés des logements en location devaient faire face à une demande excessive la tendance va vers un équilibre => toutefois les loyers continuent d augmenter Sur les marchés de l'immobilier commercial, le nombre de locaux vides va augmenter la concurrence à outrance continuera d'augmenter => les prix des superficies commerciales sont sous pression Retour à la qualité Le marché de l'immobilier et de la construction ne vont probablement pas décliner Source: Credit Suisse Date: Page 24

25 Je vous remercie de votre attention!

26 Disclaimer Ce document a été élaboré par Real Estate Asset Management du Credit Suisse (ci-après «CS») avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l exactitude et à l exhaustivité du présent document et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d'information et à l'usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l achat ou de la vente d instruments financiers ou de services bancaires et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d examiner ces informations, le cas échéant avec l aide d un conseiller, sous l angle de la compatibilité avec ses ressources personnelles et sous celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales et autres. La reproduction intégrale ou partielle du présent document sans l accord écrit préalable du CS est interdite. Il est expressément stipulé que ce document ne s adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l investisseur. Les indications relatives aux rendements passés et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats pour les rendements courants et futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. En outre, il ne peut pas être garanti que la performance de l indice de référence soit atteinte ou dépassée. Le présent document a été établi à des fins de marketing; il n est pas le résultat d une analyse financière ou d une recherche et ne relève par conséquent pas des «Directives pour garantir l indépendance de l analyse financière» publiées par l Association suisse des banquiers. La direction de ce fonds émis en Suisse est Funds, Zurich. La banque dépositaire est le Credit Suisse, Zurich. Les souscriptions ne sont reçues que sur la base du prospectus de vente en vigueur et du dernier rapport annuel (ou semestriel si celui-ci est plus récent). Le prospectus, comprenant le contrat du fonds, ainsi que le prospectus simplifié et les rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de Funds, Zurich, et de toutes les banques du Credit Suisse Group en Suisse. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l investisseur. Les investissements sur les marchés émergents sont, de manière récurrente, notablement plus volatils que ceux réalisés sur les marchés établis. L'émetteur et l'administrateur des produits de CSF est Credit Suisse Fondation de placement, Zurich. La banque dépositaire est le Credit Suisse, Zurich. Les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et les fact-sheets peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Fondation de placement. Seules les institutions de prévoyance domiciliées en Suisse et exonérées d'impôts sont autorisées à investir directement dans ce fonds. Les produits en projet n ont pas encore été autorisés par les instances compétentes et ne peuvent par conséquent pas encore être vendus. La sélection des fonds de placements cités à titre de comparaison dans le présent document et leur classement ne reposent pas sur un classement officiel, mais sur la fréquence des demandes de clients concernant des produits spécifiques Copyright by CREDIT SUISSE Date: Page 26