Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial C'est le bon moment pour investir

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1 Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial C'est le bon moment pour investir Swisscanto Asset Management SA Isabelle Cohen Solal, Relationship Manager Zurich, janvier 2015 Réservé aux investisseurs qualifiés

2 C'est le bon moment pour investir Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné l'environnement de marché actuel La qualité du portefeuille est excellente Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant 2

3 Les conditions économiques sont très favorables pour l'immobilier en Suisse Facteur Prévisions Evaluation Croissance du PIB 1,9 % pour ,1 % pour 2016 Croissance démographique et emploi Salaires et revenus Intérêts Immigration continue Taux de chômage avoisinant toujours les 3 % Salaires réels et revenus par foyer toujours en légère hausse Inflation inférieure à 0,5 % Pas hausse des taux en vue 3 Source : KOF, BFS

4 Un environnement exigeant pour l'immobilier commercial L'offre sur le marché des surfaces de bureaux demeure structurellement excédentaire Les loyers proposés pour les bureaux et surfaces commerciales à Genève et Zurich subissent une forte pression Un ralentissement de la construction d'immeubles commerciaux est attendu à moyen terme De nouvelles corrections des loyers sont à prévoir en Source : Wüest & Partner

5 Concentration sur les composantes de rendement pour l'immobilier commercial Rendement total = + Rendement des variations de valorisation Rendement des flux de trésorerie Aucune réévaluation sensible pour les immeubles commerciaux Corrections possibles dans certains cas, mais pas de dévaluation à grande échelle La contribution des composantes d'accroissement de valeur est donc proche de zéro Le rendement est principalement déterminé par les composantes de rendement Elles représentent l'élément central de ce type de placement Facteurs de succès Gestion active de la location Gestion efficace des immeubles Gestion stricte des coûts 5

6 Valorisations péreines grâce à une pratique conservatrice Taux d'escompte moyen par rapport au taux à 10 ans 6% 5% 4.93% 4.80% 4.72% 4.55% 4.46% 4.36% 4% 3% 2% 1% 2.50% 2.16% 1.23% 0.96% 1.64% 0.51% 0% Immobilienfonds CHF 10Y Swap Source : Bloomberg, rapports annuels des fonds 6

7 Marge de rendement élevée des placements immobiliers 7 Source : Credit Suisse Dernière mise à jour des données

8 Primes d'émission peu élevées au vu des taux bas 30% 25% 20% Agio 15% % % % 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 10Y CHF Swap Rate Source : Bloomberg, rapports annuels des fonds 8

9 Fonds de biens immobiliers commerciaux avec une valorisation particulièrement faible 9 Source : Credit Suisse Dernière mise à jour des données :

10 Swisscanto (CH) Real Estate Fund Commercial meilleur marché que ses pairs directs Agio/Disagio -10% Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Schroder Immoplus 10 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% Fonds de règlement transactionnel Swisscanto aux caractéristiques similaires : axé sur le commerce Suisse entière Source : Bloomberg, Swisscanto Dernière mise à jour des données :

11 C'est le bon moment pour investir Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné l'environnement de marché actuel La qualité du portefeuille est excellente Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant 11

12 Portefeuille bien diversifié Biens immobiliers les plus importants (après le projet de Zofingen < 20 %) Allocation géographique Types d'utilisation 24.0% 19.0% 5.0% 2.0% 9.0% 30.0% 10.0% 5.0% 22.0% 16.0% 25.0% Zurich Suisse centrale Suisse méridionale 5.0% Suisse orientale Suisse du Nord-Ouest Lac Léman 28.0% Commerce Bureaux Surfaces commerciales Entrepôts Parkings Habitations Divers Situation au :

13 Des experts en estimations indépendants confirment l'excellente qualité du portefeuille Cotation du bien Cotation de l'emplacement Assainissement Bâle Cotation moyenne de l'emplacement 3,9 Cotation moyenne du bien 3,9 L'assainissement à Bâle permet une amélioration radicale de la cotation du bien immobilier. Source : Wüest und Partner, estimation des stocks / de l'acquisition au

14 Locataires attrayants et structure des échéances La croissance devrait améliorer encore davantage la diversification Structure des échéances des baux Principaux locataires (top 10) 0% 5% 10% 15% 20% 25% Locataires % ME durée illmitiée >=2024 Stadler Altenrhein AG 22% The Zurich International School 7% La Poste suisse 6% Siemens Suisse SA 6% Continental Suisse SA 4% Fly (Suisse) SA 3% Aldi Suisse SA 3% Solothurnisches Zentrum Oberwald 2% Airex Composite Structures 2% Müller Handels AG Schweiz 2% Total top 10 57% Situation au :

15 Portefeuille de 14 immeubles attrayants VV : Valeur vénale. DI : Dépenses d'investissement probables. VV / DI et loyer prévisionnel en millions de CHF Localité Désignation Utilisation Canton Acquisition VV / DI Loyer prévisionnel Statut Altenrhein Park Altenrhein Industrial SG Opérationnel Baden Lindenplatz Ost Office AG Opérationnel Bâle Aeschenvorstadt Office / Retail BS Opérationnel, assainissement en15/16 Bussigny Rte de Renes Office VD Opérationnel Etoy La Belle Fontaine Retail VD Opérationnel Gravesano Via Danas Retail TI Opérationnel Hünenberg Bösch Office ZG Opérationnel Hüntwangen Rheinshopping Retail ZH Opérationnel Neuendorf Industriestrasse Logistics / Trade SO Opérationnel Pfungen Wanisstrasse Logistics ZH Opérationnel Renens Maison Blanche Office VD Opérationnel Zofingen Siegfried-Areal Bureaux AG Achèvement des travaux 2015 / 2017 Zuchwil Martinshofplatz Mixed use SO Opérationnel Zurich Hohlstrasse Office ZH Opérationnel Total valeur vénale / dépenses d'investissement Rendement brut 6.1% Rendement net des constructions achevées 4.9% Pas d'immeuble de bureaux dans les centres-villes concerné par la délocalisation Quasiment pas de locataires issus du secteur financier (banques, assurances) Des locataires porteurs d'avenir, issus du secteur industriel / commercial Situation au : Budget

16 Exemple Altenrhein, parc industriel d'altenrhein 16 Emplacement Année de construction Valeur vénale Utilisation Recettes prévisionnelles de location Surfaces vacantes 0 % Rendement brut sur la valeur vénale Région des trois frontières, aéroport A partir de 1926, en plusieurs étapes 82,25 millions de CHF Industrie, commerce, bureaux 6,4 millions de CHF 7,7 % Surface louée env m² Besoins de remise en état Locataire principal Développement permanent du site Stadler Altenrhein (technologie ferroviaire) env. 83 % de part de rendement Contrat jusqu'en 2029 (avec possibilité de résiliation anticipée 2019/24) AIREX (constructions plastiques) env. 10 % de part de rendement Contrat jusqu'en 2019

17 Bussigny, Rte de Renens Emplacement Agglomération Lausanne Année de construction 1990, rénovation partielle 2010 Valeur vénale Utilisation Recettes prévisionnelles de location Surfaces vacantes 5% Rendement brut sur la valeur vénale CHF Mio. Bureaux CHF 1.4 Mio. 5.8% Surface louée env m² Besoins de remise en état Locataire principal Moyen SC Swisscaution SA env. 20% de part de rendement Contrat jusqu'en 2017 Plusieurs locataires avec des durées de contrat de 2015 à Swisscanto Asset Management AG

18 Exemple Neuendorf, Industriestrasse (entrepôt/logistique) Achat mi-2013 Année de construction 1989 Pleine occupation Locataire principal Continental (contrat jusqu'en 2023, env. 60 % de part de rendement), H&M, Migros Valeur de marché 20,0 millions de CHF Rendement brut 8,3 % (droit de superficie) 18

19 Exemple Zofingen, Siegfried-Areal (bureaux) Projet de construction en deux étapes Achèvement des travaux 2015 / 2017 Première étape : location au locataire principal Siegfried AG (env. 90 % de part de rendement, bail de 16 ans) -> nouveau siège principal Grand intérêt de la part des fournisseurs et prestataires de Siegfried pour la deuxième étape Réalisation de la deuxième étape en fonction du niveau de location (au moins 60 %) Swisscanto mise sur la réalisation de la deuxième étape GAK de l'ensemble du projet env. 63 millions de CHF Rendement brut sur le projet total env. 5,3 % 19

20 La plus haute priorité est accordée aux exigences élevées en matière de qualité des acquisitions qui passe avant la rapidité de la croissance Le marché de l'acquisition est très disputé L'équipe des transactions reçoit un grand nombre de dossiers, mais bon nombre de biens immobiliers sont cependant d'une qualité moyenne, voire mauvaise en ce qui concerne L'emplacement La qualité de construction La structure des échéances des contrats de location (par ex. les situations One Tenant) Meilleures possibilités d'acquisition en ce qui concerne les situations particulières (par ex. assainissements) 20

21 C'est le bon moment pour investir Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné l'environnement de marché actuel La qualité du portefeuille est excellente Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant 21

22 Des perspectives positives une fois la phase de constitution écoulée Des biens immobiliers de qualité Un rendement net élevé des constructions achevées Des allocations de portefeuille attrayantes Un mix de locataires attrayant Une faible allocation au secteur financier Pas d'immeubles de bureaux de grande dimension dans les centres-villes avec des locataires majeurs Construction du portefeuille plus lente que prévue Dilution en raison d'une réserve de liquidités élevée Par conséquent, pas de contribution positive à l'effet de levier Liquidité limitée des parts Situation biens immobiliers entièrement opérationnels Réduction des liquidités 16,6 % de leverage (avant émission) L'augmentation de capital de plus de 61 millions de CHF, effectuée avec succès, permet une poursuite de la croissance Objectif à moyen terme Ouverture aux investisseurs grand public Cotation 22

23 L'objectif à moyen terme est une distribution de 3,50 CHF / part Dividende en CHF / part Domaine cible (moyen terme) 2013 Hausse de la distribution de + 43 % par rapport à l'année précédente Funds from Operations 2013 : 3,17 CHF par part, taux de distribution de 95 % (année précédente 101 %) Rendement de distribution de 3 %, distribution exonérée d'impôt (biens immobiliers détenus directement) 23

24 Pipeline d'investissements de 60 millions de CHF d'autres acquisitions sont visées Millions de CHF Investi jusqu'au Réinvestissement Zofingen Bâle Altenrhein Total Projet de construction à Zofingen avec le locataire principal Siegfried («Siegfried Areal») Deux étapes de construction (achèvement en 2015 et probablement en 2017) La deuxième étape de construction sera réalisée lorsque le niveau d'occupation garanti atteindra 60 % Volume d'investissement d'environ 63 millions de CHF (dont environ 36 millions de CHF, ) Rendement brut sur le projet total env. 5,3 % Assainissement Bâle, Aeschenvorstadt Développement en cours du site à Altenrhein 24

25 Regard prometteur vers l'avenir Amélioration de la diversification Mise en place du pipeline d'investissements existant Contrôle des acquisitions ayant des exigences élevées en matière de qualité Optimisation des composantes de rendement Gestion active de la location Gestion efficace des immeubles Gestion stricte des coûts Objectif à moyen terme : Cotation et ouverture aux investisseurs du grand public La cotation signifie davantage de liquidité dans le négoce de parts de fonds. Les investisseurs existants bénéficient de l'opportunité de développement de l'agio 25

26 C'est le bon moment pour investir Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné l'environnement de marché actuel La qualité du portefeuille est excellente Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant 26

27 Annexes 27

28 Equipe Swisscanto Immobilier Placements immobiliers Stephan Lüthi Assistance Finances et controlling Gestion de projet Achat / vente Gestion de portefeuille Asset Management Daniel Kehl 5 collaborateurs Robert Haller 6 collaborateurs André Nussbaumer 5 collaborateurs Roland Süsstrunk 1 collaborateur Roger Bucher 8 collaborateurs Groupe de placement immobilier, fondation de placement Swisscanto Portfolio Manager: Roland Süsstrunk Gestionnaire de produits : Dirk Steiner SWC REF IFCA Portfolio Manager : Christoph Neuhaus Gestionnaire de produits : Dirk Steiner SWC REF SWISS COMMERCIAL Portfolio Manager : Christoph Neuhaus Gestionnaire de produits : Dirk Steiner 28

29 Produit au positionnement clair Produit récent (2010) Réservé aux investisseurs qualifiés Transactions hors bourse Investissement dans l'immobilier commercial et mixte en Suisse Produit d'investissement direct (pas d'ig) Rendement Opportunistic Value Added (VA) Core Plus Core orienté revenu Risque (fluctuations de valeur) orienté croissance 29

30 Chiffres issus du rapport annuel Valeur d'inventaire par part en CHF Rendement des placements 2.96% 3.14% 1.85% Rendement net des constructions achevées 4.88% 4.89% 6.10% Distribution par part (exonérée d'impôt) en CHF Rendement de distribution 3.06% 1.95% 1.91% Taux de distribution 94.66% % 97.06% Taux de financement extérieur 16.56% 0.00% 0.00% TER (en fonction de la fortune totale) 0.93% 0.92% 0.79% Taux de perte de loyer 7.65% 7.96% 4.92% Immeubles par rapport aux valeurs vénales, millions de CHF Fortune nette du fonds, millions de CHF Source : Lipper

31 Evolution de valeur des fonds immobiliers commerciaux 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Performance (rendement total) en % au en CHF 3M 6M 1J 3J SXI Real Estate Funds TR Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' Schroder ImmoPLUS Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial SXI Real Estate Funds TR Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' Schroder ImmoPLUS Fonds de règlement transactionnel Swisscanto aux caractéristiques similaires : axé sur le commerce Suisse entière La performance historique ne constitue pas un indicateur prospectif de l évolution des rendements et n'offre aucune garantie quant aux résultats futurs. Le calcul de la performance ne tient pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des parts. Source : Lipper 31

32 Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial C'est le bon moment pour investir

33 Remarques importantes Le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial est un fonds immobilier suisse destiné aux investisseurs qualifiés. Les indications figurant dans le présent document ont un caractère purement publicitaire et ne constituent ni un conseil en placement ni un offre. Les seules sources d information faisant foi pour l acquisition de parts de fonds Swisscanto sont les documents réglementaires respectifs (contrat de fonds, conditions contractuelles, prospectus et/ou les informations clés pour l'investisseur, ainsi que les rapports de gestion). Ces documents peuvent être obtenus gratuitement auprès de Swisscanto Asset Management SA, Nordring 4, case postale 730, 3000 Berne 25 ainsi qu auprès de toutes les agences des Banques Cantonales en Suisse et de la Banque Coop SA, Bâle, ou sous Les informations contenues dans ce document ont été réunies avec le plus grand soin par Swisscanto. Les informations et opinions proviennent de sources fiables. Bien que la procédure soit caractérisée par une grande rigueur professionnelle, Swisscanto ne fournit aucune garantie quant à l exactitude, à l intégralité et à l actualité des indications fournies. Swisscanto décline toute responsabilité quant aux décisions d investissement fondées sur le présent document. Les informations qu il contient ne constituent une offre que dans la mesure où elles sont expressément désignées comme telle. Des risques, notamment de fluctuation de valeur et de rendement, sont liés aux placements. Les placements en monnaies étrangères sont par ailleurs soumis aux fluctuations des cours de change. Les risques sont expliqués au cas par cas dans le prospectus de vente. La mention de certains titres ne constitue en aucun cas une recommandation d acheter ou de vendre. Les informations dans le présent document sont publicitaires et ne sont pas conformes aux normes arrêtées pour promouvoir l'objectivité et ne sont pas soumises à l interdiction d'exécuter certaines transactions, en particulier si ces derniers connaissent la date de diffusion et le contenu de la recherche avant le public. 33