PREMIÈRE ÉMISSION: PRÉSENTATION LANCEMENT GROUPE DE PLACEMENTS «SPF IMMOBILIER SUISSE»

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2 PREMIÈRE ÉMISSION: PRÉSENTATION LANCEMENT GROUPE DE PLACEMENTS «SPF IMMOBILIER SUISSE» Août / septembre 2015

3 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 3

4 SWISS PRIME SITE EN BREF PORTEFEUILLE IMMOBILIER En mios CHF Hausse de 3.6% par rapport au premier semestre 2014 BÉNÉFICE AVEC EFFETS DES RÉÉVALUATIONS 1 En mios CHF Hausse de 39.2% par rapport au premier semestre Réévaluations et impôts différés P 4

5 SWISS PRIME SITE EN BREF RÉSULTAT OPÉRATIONNEL AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS (EBIT) 1 En mios CHF FONDS PROPRES En mios CHF Hausse de 35.8% par rapport au premier semestre Hausse de 18.6% par rapport au premier semestre Données intégrant les effets de réévaluation P 5

6 SWISS PRIME SITE EN BREF RECETTES LOCATIVES En mios CHF Hausse de 3.6% par rapport au premier semestre 2014 BÉNÉFICE PAR ACTION (EPS) En mios CHF 2.96 Hausse de 31.6% par rapport au premier semestre 2014 P 6

7 SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Profil de l entreprise APERÇU PORTEFEUILLE DE SERVICES > SENIOcare est, en Suisse, le prestataire qui réalise le chiffre d affaires le plus élevé dans le secteur des EMS > Spécialiste reconnu dans le domaine de la démence Soins stationnaires > Soins médicaux, soins corporels, suivi et soutien, manifestations et services hôteliers > Niveau de soins élevé > Disponibles dans tous les centres de soins 77% > Le profil financier de cette entreprise est attrayant: Chiffre d affaires 2015: 107 mios CHF > Forte croissance depuis le début et portefeuille de projets intéressants > Très bon historique de performance, ouvertures d EMS couronnées de succès et taux d utilisation élevé > Première entreprise à avoir obtenu la certification de la fondation indépendante sanacert suisse pour la qualité de son management Soins de la démence Habitat protégé > Espaces spécialement aménagés avec de petits groupes de logements > Niveau de soins élevé > Compétence clé de SENIOcare > Disponibles dans 14 centres de soins > Appartements de 1à 3 pièces > A proximité immédiate du centre de soins (accès aux soins médicaux et services d urgence) > Niveau de soins bas > Disponibles dans 6 centres de soins 19% 4% P 7

8 SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Présence géographique avec 28 établissements 1 N EMS Ouverture / Rénovation Nbre de lits Nombre appartements 1 Waldhof(1) Im Vieri Humana Residence 2013/ Etzelblick Casa Fiora Wismetpark Oasis Sonnenschein Lyssbachpark Christa Steinegg Sunnerain Lindenegg Fischermätteli Bergsicht Seerose Brunnematt Rosengarten Feldegg Schibistei Schloss Berg Kronenwiese(2) Rägeboge Meeresstern Villa Sarona Zur Heimat Capacité totale 1, Lenzbourg n y figure pas P 8

9 SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Groupe Tertianum après regroupement Groupe Tertianum SENIOcare Répartition géographique complémentaire > Cette acquisition fait du groupe Tertianum le prestataire réalisant le chiffre d affaires le plus élevé dans le segment Cadre de vie des seniors en Suisse alémanique et au Tessin P 9

10 SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Répartition du marché suisse: appartements et lits médicalisés LES PRINCIPAUX PRESTATAIRES PRIVÉS EVOLUTION Appartements +70% Total SENIOcare Tertianum B 2016BP 2017BP 2018BP 2019BP 2020BP Lits médicalisés +28% Total SENIOcare Lits médicalisés Données 2014 (ou les plus récentes) Appartements Tertianum B 2016BP 2017BP 2018BP 2019BP 2020BP P 10

11 SWISS PRIME SITE EN BREF La gestion active du portefeuille et son développement sont fortement créateurs de valeur SPF MESSETURM BALE SIHLCITY 1 ZURICH PRIME TOWER ZURICH SENIOcare ROTER TURM WINTERTHOUR CITYPORT ZURICH OPUS ZOUG ARTHUR FREY MAAG POST- FINANCE- ARENA BERNE JELMOLI WINCASA SKYKEY ZURICH TERTIANUM MAJOWA BERNE Jun 15 Au Swiss Prime Site: participation de 24.2% P 11 Juste valeur du portefeuille immobilier en mrds CHF Acquisition de sociétés Bâtiments sélectionnés

12 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 12

13 POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? > COMPÉTENCE EN MATIÈRE D IMMEUBLES > Longue expérience > Vaste réseau au sein des branches de la finance et de l immobilier > Position de force sur le marché des transactions immobilières en Suisse > Grandes compétences dans la gestion des investissements immobiliers > DIVERSIFICATION > Revenus supplémentaires > Elargissement du profil d'investissement > Economies d échelle dans la gérance immobilière Exploitation du potentiel de Swiss Prime Site La classe d actifs «Immobilier Suisse» offre une opportunité supplémentaire d investissement aux institutions de prévoyance helvétiques P 13

14 3.0% 3.2% 3.5% 3.4% 3.8% 3.8% 3.5% 3.2% 3.5% 3.5% 3.6% 3.5% 4.1% 4.2% 4.3% 4.2% 4.2% 4.1% 4.0% 3.7% 3.8% 4.0% 4.0% 4.4% 4.3% POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? Ecart de rendement entre le rendement net de SPS et les taux de swap 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% Jun 09 Sep 09 Dez 09 Mrz 10 Jun 10 Sep 10 Dez 10 Mrz 11 Jun 11 Sep 11 Dez 11 Mrz 12 Jun 12 Sep 12 Dez 12 Mrz 13 Jun 13 Sep 13 Dez 13 Mrz 14 Jun 14 Sep 14 Dez 14 Mrz 15 Jun 15 Ecart de rendement Taux de swap à 5 ans Rendement net SPS P 14

15 POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? Obligations de la Confédération à 5 ans contre swap de taux CHF En % janv avr juil oct janv avr juil Emprunt 2.25 CONF rendement à l'échéance (cours moyen) Taux de swap à 5 ans CHF Source: Bloomberg, au P 15

16 POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? Classe d actifs Immobilier Suisse > Taux d intérêts historiquement bas / négatifs se traduisant par des écarts de rendement élevés > L immobilier se distingue par un profil risque-rendement attrayant > L immobilier représente une partie importante des placements des investisseurs institutionnels (Caisses de pension CH Ø 20%) > Gestion par Swiss Prime Site Group AG > Stratégies d investissement complémentaires > Portefeuille initial avec un rendement attrayant dès le début et à terme > Conditions et frais (TER) concurrentiels > Facteur de diversification qui augmente la stabilité du portefeuille P 16

17 PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES DE LA SUISSE Méta-analyse conjoncturelle > L économie suisse devrait surmonter le choc monétaire sans trop de dommages et éviter la récession. Malgré le manque d impulsions des pays émergents, la zone euro devrait continuer sa progression grâce à une économie intérieure robuste. L économie américaine aussi est en pleine reprise. > Aux Etats-Unis, le secteur des services en particulier émet des signaux positifs, accompagnés d un marché du travail solide. Dès lors, il est probable que la Fed relève une première fois les taux cette année. La BCE poursuivra comme prévu ses achats de titres de dette. Quant à la BNS, elle maintiendra sa politique de taux négatifs. > La hausse des rendements au T2 est retombée à l été, en raison des attentes que la Fed ne relève que lentement ses taux, sans que l on sache à partir de quand exactement. En outre, la baisse anti-inflationniste des prix des matières premières a entraîné celle des rendements. A notre avis, les craintes relatives à la conjoncture sont excessives. Les rendements des marchés des capitaux devraient donc augmenter modérément sur l année. Prévisions conjoncturelles PIB réel, variation en % Consommation privée Consommation publique Investissements en biens d équipement Investissements de construction Exportations Importations Taux de chômage en % Inflation en % Prévisions des marchés financiers in 3M in 12M Taux d intérêt Libor à 3 mois à10 ans Source: Raiffeisen Research P 17

18 MARCHÉ IMMOBILIER Evolution des prix dans les différents segments de marché Logements locatifs Bureaux Surfaces de vente Indice, T = 100, corrigé de l inflation Source: Credit Suisse P 18

19 MARCHÉ IMMOBILIER Evaluation du marché, facteurs d influence sur les segments BUREAUX SURFACES DE VENTE LOGEMENTS > Léger ralentissement de l extension des surfaces au cours des mois écoulés > Poursuite de la hausse des taux de vacance > L évolution mesurée de l économie se traduit par un fléchissement de la demande > Les loyers demeurent sous pression > La location des espaces vacants représente une grande difficulté > Une demande existe toujours pour les emplacements de premier ordre > Le commerce de détail est mis sous pression par la faiblesse de l euro, le tourisme d achat et le commerce en ligne > Il existe toujours une demande robuste de surfaces dans des centres commerciaux modernes et bien placés ainsi que dans les meilleurs emplacements au centre des villes > Les moins bons emplacements ont toujours plus de peine > Les emplacements proches de la frontière (Genève, Nord-Ouest de la Suisse et Suisse orientale) sont sous forte pression > La propriété du logement reste intéressante en raison des bas taux hypothécaires > L immigration soutient toujours la demande > Le taux de référence pousse les loyers des immeubles existants à la baisse > Les locataires privilégient les centres économiques > Risque accru de vacance pour les logements situés en périphérie et pour les appartements de luxe Source: estimation de Swiss Prime Site Évolution des prix P 19

20 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 20

21 ORGANISATION Le modèle d affaires innovant étendu SEGMENT IMMOBILIER CLASSIQUE SEGMENTS LIÉS À L IMMOBILIER GESTION D ACTIFS IMMOBILIER RETAIL CADRE DE VIE DES SENIORS SWISS PRIME FONDATION DE PLACEMENT REVENUS IMMOBILIERS REVENUS SUPPLÉMENTAIRES P 21

22 ORGANISATION Conseil de fondation de Swiss Prime Fondation de placement (SPF) Commission de placement Président Vice-président Membre Membre Membre Markus Graf Markus Graf CEO Swiss Prime Site AG François M. Bianchi Senior Partner NKF Financial Services Martin Neff Economiste en chef Raiffeisen Schweiz Tbd Tbd François M. Bianchi Martin Neff Organe de gestion de SPF Gérant Gérant adjoint Membre Dr. Gregor Bucher CEO Markus Meier * CFO Thomas Grossenbacher CIO *Suppléant: Felix Zimmermann Banque dépositaire Experts en estimations Notenstein Banque Privée SA Jones Lang LaSalle SA P 22

23 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 23

24 STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Stratégie d investissement et objectif de rendement > SPF Immobilier Suisse investit directement dans des immeubles situés dans toute la Suisse > L allocation stratégique se concentre à hauteur de 60% env. sur un portefeuille diversifié d immeubles d habitation (Cadre de vie des seniors inclus) de Suisse. En outre, le portefeuille peut contenir des immeubles commerciaux et des projets immobiliers > La gestion active du portefeuille repose sur une approche «buy and manage» (acheter et gérer) > Le rendement visé à long terme du groupe de placements immobiliers doit se situer entre 3.0% et 4.0% par an P 24

25 STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Allocation stratégique cible en mios CHF Rendement visé en % 40% 60% Immeubles d'habitation* Immeubles commerciaux % 4.00% 3.50% 3.00% % % % 20% Immeubles existants % 0.50% Immeubles en développement % 80% Volume de placement visé Rendement visé * Cadre de vie des seniors inclus P 25

26 STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Portefeuille initial, une transaction unique portant sur un paquet Données clés de la transaction Portefeuille initial d après l état locatif brut > 7 immeubles d une valeur totale d env. 425 mios CHF > Etat locatif prévu: 21 mios par an > Rendement net au début: 3.7% 70% 30% Immeubles d'habitation* Immeubles commerciaux > Potentiel de développement de logements * Cadre de vie des seniors inclus Surface locative en m 2 Portefeuille initial après développement 50% 50% Immeubles d'habitation* Immeubles commerciaux P 26

27 STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Portefeuille initial, une transaction unique sur un paquet d immeubles Points forts > Qualité attrayante des immeubles et des emplacements > Immeubles de rapport neufs ou quasi-neufs et bien entretenus > Endroits à forte visibilité, bons emplacements d habitation, situations centrales pour le commerce de détail > Stabilité de la valeur des investissements > Bon mix de locataires avec une part d habitation de 30% (de l état locatif brut prévu) > Locataires de premier ordre (Swisscom, Canton de St-Gall, Banque cantonale de Lucerne, etc.) > m 2 de surfaces d habitation à développer à Lucerne > m 2 de surfaces d habitation à développer à Zuchwil / Soleure P 27

28 STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Transaction unique sur un paquet d immeubles Estimations réalisées par trois experts indépendants Experts en estimations indépendants Experts en estimations indépendants Deux estimations effectuées par des experts indépendants P 28

29 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 29

30 «HECHT», UNE LONGUE TRADITION AU CŒUR DE ST-GALL Bohl 1 / Goliathgasse 6, St-Gall Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1920 / 1995 Logement, bureaux, restaurant, cinéma Surface utile 4 175m 2 P 30

31 UN TROPHÉE OFFRANT DU POTENTIEL Weinberglistrasse 4, Lucerne Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1991 / 2008 Bureaux Surface utile m 2 P 31

32 UN POTENTIEL D APPARTEMENTS À EXPLOITER Weinberglistrasse 4, Lucerne Construction neuve Existant Construction neuve P 32

33 UN EMPLACEMENT TOP AVEC POTENTIEL À GENÈVE Place de Cornavin 10, Genève Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1958 / 2003 Hôtel, commerce de détail Surface utile 2 778m 2 P 33

34 GENÈVE, HABITER AU BORD DU RHÔNE Quai du Seujet 30, Genève Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1984 Habitation, bureaux Surface utile 2 748m 2 P 34

35 HABITAT URBAIN À ZURICH-OUEST Maaghof, Maschinenstr. 11/13 Naphtastr. 4/6/8, Zurich Données clés Année de construction / rénovation Affectation 2015 Habitation Surface utile m 2 P 35

36 HABITER ET TRAVAILLER AU BORD DE L AAR Riverside, Allmendweg 8, Zuchwil Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1943 Industrie, commerce, services Surface utile m 2 P 36

37 NOUVEAU QUARTIER D HABITATION AU BORD DE L AAR Riverside, Allmendweg 8, Zuchwil P 37

38 RÉSIDENCE POUR SENIORS SOUS LE SOLEIL DU TESSIN Via San Gottardo 99, Bellinzone Données clés Année de construction / rénovation Affectation 2016 Vitadomo, résidence pour seniors Surface utile 9 863m 2 P 38

39 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 39

40 INFORMATIONS SUR LA PREMIÈRE ÉMISSION Calendrier - libérations 2015 Processus de souscription Période de souscription Attribution Libérations August août septembre octobre novembre décembre au Transaction sur le paquet SPS (1 re partie) Transaction sur le paquet SPS (2 e partie) Acquisitions potentielles sur le marché Dès le P 40

41 INFORMATIONS SUR LA PREMIÈRE ÉMISSION Données clés du groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» Groupe de placements Nom Classe d actifs Région Stratégie Benchmark Conseiller en investissements Gérance immobilière Organe de révision Banque dépositaire Experts en estimations Autorité de surveillance SPF Immobilier Suisse immeubles en propriété directe Suisse immeubles située en suisse (min. 30% d habitation) indice immobilier de la CAFP Swiss Prime Site Group AG Wincasa SA KPMG SA Notenstein Banque Privée SA Jones Lang LaSalle SA CHS PP, Berne N de valeur ISIN CH La commission d émission et de rachat s élevant respectivement à 0.40%, est portée au crédit de la fortune du groupe de placements. Elle sert à couvrir les coûts de distribution et les frais s, tels que frais de conseil, taxes, etc. liés à l émission et au rachat de droits de participation. 2 Le groupe de placements SPF Immobilier Suisse peut procéder à des distributions ou capitaliser les bénéfices. Exercice annuel (1 er bouclement au ) Calcul de la VNI Publication de la VNI Possibilité ordinaire de rachat Commission d émission et de rachat mensuel et lors des émissions et des rachats mensuelle (la première fois au ) journalière, moyennant un préavis de 3 mois 0.40% 1 à chaque fois Affectation des bénéfices capitalisation 2 Quote-part des capitaux de tiers Objectif de rendement TER ISA (FTP) Management Fee max % 3.0% - 4.0% par an déterminé après le bouclement du 1 er exercice (estimé à 0.60% env.) 0.40% par an, sur la fortune totale P 41

42 INFORMATIONS SUR LA PREMIÈRE ÉMISSION Données clés du groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» Données de références de la première émission Volume d émission Portefeuille initial Prix d émission durant la phase de lancement CHF 550 mios CHF 550 mios Souscription minimum CHF Période souscription Attribution Phase de lancement CHF (VNI CHF plus commission d émission de 0.40%) (12h00 HEEC) 3 mois max. à partir de la 1 re libération 1 re libération (env. CHF 250 mios) 2 e libération (env. CHF 300 mios) Processus de souscription Bulletin de souscription Disponible à partir du A remettre jusqu au (12h00 HEEC) au plus tard à > Notenstein Asset Management AG Dpt. Business Development Real Estate Stampfenbachstrasse 114, Case postale, 8050 Zurich Fax > Personne de contact: Notenstein Asset Management AG, Urs Rüdin Tél Déclaration d adhésion Sera envoyée aux cofondateurs après attribution ( ) A remettre à: > Swiss Prime Fondation de placement Prime Tower, Hardstrasse 201, 8005 Zurich > Personne de contact: Gregor Bucher, gérant de Swiss Prime Fondation de placement Tel , P 42

43 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 43

44 RÉSUMÉ > Gestion active du portefeuille immobilier sur le principe «Buy and Manage» (acheter et gérer) > Diversification en termes de situation géographique, genre d affectation, taille et âge, avec une focalisation claire sur des placements dont le rendement et la valeur sont stables > Accès privilégié à la classe d actifs très rentable du «Cadre de vie des seniors» > Durabilité accrue en visant la certification des constructions neuves et en optimisant la consommation énergétique des immeubles existants > Rendement cible attrayant de 3.0% à 4.0% par an et par rapport à l évolution des Conf à 5 ans ou des taux swap CHF (dans un contexte de taux négatifs) > Transfert de la performance de Swiss Prime Site à la fondation de placement > Equipe de gestion expérimentée aux excellents antécédents et riche d un savoir-faire reconnu

45 SOMMAIRE Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 45

46 VOS INTERLOCUTEURS Martin Gut Sales Ligne directe: Mobile: Fabian Linke Sales Ligne directe: Mobile: Siège principal Bureau de Zurich Swiss Prime Site AG Swiss Prime Site AG Frohburgstrasse 1 Prime Tower, Hardstrasse 201 CH-4601 Olten CH-8005 Zurich Tél P 46

47

48 DÉCHARGE Ce document a été élaboré par Swiss Prime Fondation de placement (ci-après «SPF») avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Toutefois, SPF ne garantit pas que les informations qu il contient soient exactes ou complètes et ne peut donc être tenu pour responsable des pertes qui pourraient résulter de leur utilisation. Le présent document reflète les opinions de SPF au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d'information et à l'usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l achat ou de la vente d instruments ou de services financiers et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d examiner ces informations, le cas échéant avec l aide d un conseiller, sous l angle de la compatibilité avec ses ressources personnelles et sous celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales et autres. La souscription à des droits de participation est fondée exclusivement sur le prospectus en vigueur ainsi que sur les statuts et le Règlement de la SPF. Toute reproduction intégrale ou partielle du présent document est soumise à l autorisation écrite de SPF. Il est expressément stipulé que ce document ne s adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Il est interdit d expédier ou d introduire le présent document ou des copies dudit document aux Etats-Unis ou de le remettre aux Etats-Unis ou à une personne américaine (au sens du Règlement S du US Securities Act de 1933, dans sa version amendée). Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l investisseur. Les indications relatives aux rendements passés et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats pour les rendements courants et futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. De plus, il ne peut pas être garanti que la performance de l indice de référence soit atteinte ou dépassée. L'émetteur et l'administrateur des produits de SPF est Swiss Prime Fondation de placement, Olten. La banque dépositaire est Notenstein Banque Privée SA, St- Gall. Les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et les fact-sheets peuvent être obtenus gratuitement auprès de Swiss Prime Fondation de placement. Seuls sont autorisées en tant qu investisseurs directs, les institutions de prévoyance domiciliées en Suisse et exonérées d impôts ainsi que les personnes morales qui gèrent les placements collectifs de telles institutions de prévoyance, sont soumises à la surveillance de l Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et placent auprès de la fondation de placement des fonds exclusivement destinés à ces institutions. Le Total Expense Ratio (TER) désigne la totalité des commissions et frais qui sont débités en permanence à la fortune moyenne du fonds (charges d exploitation). La valeur (ex ante) est exprimée en pourcentage de la fortune du fonds et anticipe la valeur moyenne au cours des douze mois à venir, pour autant que les conditions ne changent pas. P 48

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