Dynamic Real Estate Fund

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1 Dynamic Real Estate Fund * * * * * Fonds de droit suisse investissant principalement dans l immobilier d habitat en Suisse romande Direction du fonds : Banque dépositaire : FidFund Management SA Banque Cantonale Vaudoise 25 octobre 2005 Page 1

2 Sommaire N page Page 2 Aperçu 3 Les fonds immobiliers en Suisse 8 L agio 9 Comparaison des fonds immobiliers 10 Le marché immobilier en Suisse romande 11 Les investissements du Dynamic Real Estate Fund 16 Stratégie d investissement du Dynamic Real Estate Fund 17 Portefeuille novembre 2005, en % de l état locatif 19 Aperçu des bien-fonds 20 Potentiel de revenus estimés 23 Processus d investissement du Dynamic Real Estate Fund 25 Les organes décisionnels du Dynamic Real Estate Fund 28 Les experts du Dynamic Real Estate Fund 29 Mission des experts du Dynamic Real Estate Fund 31 Autres professionnels engagés 32 Organisation structurelle 33 Parts du fonds: informations techniques 34 Conclusion 35 Contacts 36 Mise en garde 37

3 Aperçu Le Dynamic Real Estate Fund vous offre : un fonds de droit suisse innovant dans un secteur porteur (dernière émission d un fonds encore en activité : 1963) - accès au marché immobilier de l habitat en Suisse romande ainsi qu aux opportunités de rendements et plus-values par le biais d un fonds sectoriel, - pour la 1 ère fois en Suisse : une participation via un fonds aux bénéfices d opérations de promotion immobilière comprenant d importants projets de construction de logement (environ 20% de la fortune du fonds en permanence), une gestion professionnelle par des spécialistes locaux - accès aux opportunités les plus rares et les plus intéressantes grâce au réseau des promoteurs de fonds, - gestion des projets et investissements par une équipe de professionnels multidisciplinaires expérimentés, une gestion sans conflit d intérêts - aucun acteur ne porte une double casquette, - frais de gestion basés sur la fortune nette du fonds = pas d incitation à effectuer du levier qui ne représenterait pas pleinement le meilleur intérêt des investisseurs. Page 3

4 Aperçu (suite) Le Dynamic Real Estate Fund vous offre : des objectifs de rentabilité en CHF attractifs - Performance : but minimum de 3% au-dessus du taux hypothécaire BCV à 5 ans. - Cash-flow : distribution 5% en 2007, puis entre 4% et 5,5% par an de la VNI à l émission (voir scénarios pages 23 et 24) vs. Moyenne des dividendes Rüd Blass Real Estate Funds Index : 3,53%*. - Agio : probable sitôt la cotation SWX obtenue. NB : moyenne des agios des titres de l indice Rüd Blass Swiss Real Estate Funds Index : 30,46%*. - Volatilité (à titre indicatif) : Volatilité comparable à l indice SWX Immofonds : 6,2%* (dès cotation en bourse). * chiffres au Page 4

5 Aperçu (suite) Le Dynamic Real Estate Fund vous offre : un investissement peu corrélé par rapport aux actions, surtout en période de baisse. SWIIT * SMI * Swiss Immofonds Index avec dividendes pris en compte Page 5

6 Aperçu (suite) Le Dynamic Real Estate Fund vous offre : la sécurité avec une bonne maîtrise des risques par : - la diversification des investissements sous-jacents, - des parts de fonds avec «lock-up» initial d un an mais qui seront liquides dès leur cotation en bourse (demande d admission SWX prévue été 2006), - une éthique professionnelle centrée sur l élimination de conflits d intérêts (respect de la directive concernant les fonds immobiliers du 25 novembre 2004 de la SFA), - des valorisations par des experts indépendants agréés par la CFB, - une banque dépositaire suisse expérimentée (Banque Cantonale Vaudoise - BCV), - une contrepartie suisse (FidFund Management SA, société de direction agréée par la CFB). Page 6

7 Aperçu (suite) Le Dynamic Real Estate Fund vous offre : un outil de rebalancement de vos allocations en investissements immobiliers directs et indirects, une fiscalité pour l investisseur fortement réduite, car payée (impôt sur revenu et fortune) au niveau du fonds, notamment par : - un IFD de 4,25%, - des «rulings» obtenus pour des exonérations cantonales pour GE, VD et NE. Des demandes similaires sont actuellement en cours pour les cantons de VS et FR, - une exonération d impôt anticipé (sur les rendements et gains en capital d immeubles en détention directe), = fiscalité nette pour un privé, environ 3x à 3,5x plus basse que si celui-ci détenait les immeubles en son nom. un investissement immobilier suisse accessible aux étrangers (exception faite des citoyens américains), non soumis à la «Lex Friedrich». Page 7 non soumis à l accord bilatéral avec la Communauté Européenne (fiscalité de l épargne des clients européens).

8 Les fonds immobiliers en Suisse 1 an 3 ans 5 ans 10 ans 20 ans 10,82% 28,57% 45,54% 90,28% 301,14% Performances Rüd Blass Immobilienfonds-Index RUEDIF au 30 septembre 2005 YTD ,58% Page 8

9 L agio Les rendements à long terme étant actuellement inférieurs sur les marchés des capitaux, les placements immobiliers cotés en bourse SWX se négocient à prime, à savoir au-dessus de leur valeur nette d inventaire (VNI). Avantages permanents : - prime de liquidité, - prime de diversification, - prime de levier, - prime de transparence. Avantage conjoncturel : - période favorable dans le cycle global du marché des capitaux. «L évaluation actuellement élevée des fonds immobiliers s exprime environ pour moitié par le cycle global du marché des capitaux et pour l autre par leurs avantages permanents par rapport au placement direct aussi les fonds immobiliers devraient-ils se négocier à un agio supérieur à la moyenne encore pour un certain temps». (UBS Real Estate Research and Strategy) Page 9

10 Comparaison des fonds immobiliers Données au Fonds Rendement 2005 Source : Tout Dompte Fait Rendement annualisé sur 5 ans Ecart Rendement de dividendes Solvalor 61 3,67% 14,06% 45,22% 2,93% La Foncière 7,64% 12,51% 41,39% 3,09% Fir Fonds Immobilier Romand 5,81% 11,20% 30,34% 3,03% Immofonds 3,90% 10,43% 31,28% 3,74% Swiss Re-ImmoPLUS 7,00% 10,10% 30,13% 1,18% CS Real Estate Fund Interswiss 4,80% 9,18% 29,06% 4,08% CS Real Estate Fund Siat 3,95% 8,79% 30,41% 3,68% UBS(CH) Property Fund Léman Residential «Foncipars» 6,27% 8,45% 31,91% 3,07% UBS(CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» 8,28% 7,42% 27,50% 3,54% Immovit 5,94% 7,38% 30,71% 4,27% MI-FONDS IMMO 5,04% 7,19% 33,33% 3,57% Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca 16,02% 7,01% 50,21% 2,96% Swisscanto (CH) Real Estate Fund Immo Value 13,98% 6,99% 28,75% 3,13% UBS(CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» 8,85% 6,94% 28,88% 3,28% Page 10 UBS(CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» 1,49% 5,81% 28,33% 3,36%

11 Le marché immobilier en Suisse romande Déséquilibre persistant entre l offre et la demande de logements. Exemple : Genève de 1991 à février Variation annuelle de la population résidante et du nombre de logements construits à Genève Page 11

12 Page 12 Le marché immobilier en Suisse romande (suite) Taux des logements vacants depuis 1987 en % CH FR VD VS NE GE

13 Le marché immobilier en Suisse romande (suite) Prime d investissement conjoncturelle vraisemblable tant sur les loyers que sur les plus-values de promotions et ventes immobilières (notamment appartements en PPE) si les 4 facteurs suivants persistent : 1) pénurie de logements La croissance de la population régionale va continuer dans les 25 prochaines années même dans l hypothèse improbable d un niveau faible des migrations et d une fécondité stable (source : Office cantonal de la statistique Genève). Malgré un accroissement des autorisations de construire observé depuis 2003, les logements vacants en Suisse romande demeurent insuffisants, surtout dans l arc lémanique avec des taux de vacances toujours faibles. - 0,15% pour le canton de Genève et - 0,56% pour le canton de Vaud alors que la moyenne nationale est à 0,91% (source : Office fédéral du logement). La pénurie devrait perdurer encore au minimum 5 ans, hors effet migratoire. Page 13

14 Le marché immobilier en Suisse romande (suite) 2) taux d intérêt bas «Les perspectives d inflation à moyen terme sont plus favorables que celles qui ressortaient de l appréciation de la situation faite en mars dernier» (source : BNS 16 juin 2005). 3) nouveaux arrivants Le risque d une hausse prochaine des taux s estompe. Immigration croissante attendue, notamment à partir du 31 mai 2007 (expiration des dispositions transitoires et application en plein de l accord bilatéral avec l EU sur la libre circulation des personnes). 4) segments émergents Le flux migratoire net devrait rester largement positif. Demande d accès à la propriété des ans, notamment face aux incertitudes de la LPP. L achat reste une option intéressante au vu du prix des loyers élevés, des faibles rendements de la LPP et des coûts hypothécaires toujours attractifs. Page 14

15 Le marché immobilier en Suisse romande (suite) Par ailleurs, 3 nouveaux facteurs de soutien de la demande devraient émerger avec l apparition de nouvelles catégories d investisseurs : 1) intérêt croissant de fonds immobiliers internationaux, recherche de diversifications sectorielles et géographiques au travers d allocations dans l immobilier suisse direct et indirect, immobilier suisse bon marché en comparaison avec la France et l Angleterre, 2) multiplication de lancements par les banques de nouveaux fonds immobiliers suisses, surtout destinés aux institutionnels, 3) apparition de sociétés immobilières suisses de type REIT-US (SICAF dès LPCC en 2007). Malgré les efforts de constructions nouvelles, le rythme de l accroissement de l offre pourrait s avérer insuffisant. Page 15

16 Les investissements du Dynamic Real Estate Fund Investissements autorisés : immeubles d habitation et immeubles à caractère commercial, à l exclusion d immeubles à caractère artisanal, industriel et d hôtel au minimum 2/3, propriétés par étage (PPE) terrains à bâtir et immeubles en construction au maximum 20%, cédules hypothécaires et autres droits de gages immobiliers contractuels au maximum 10%, constructions en droit de superficie au maximum 20%, participations à des sociétés immobilières au maximum 20%. Page 16

17 Stratégie d investissement du Dynamic Real Estate Fund La stratégie d investissement découle notamment : d une gestion dynamique innovante : le Dynamic Real Estate Fund est le 1 er fonds immobilier de droit suisse qui utilisera activement la clause lui permettant d investir jusqu à 20% de la fortune du fonds en terrains à bâtir et immeubles en construction. Cela permettra la redistribution induite du bénéfice promoteur aux détenteurs de parts, d une focalisation régionale sur les secteurs et segments les plus porteurs : concentration sur le secteur de l habitat en Suisse romande, plus particulièrement dans les segments des logements de haute et moyenne gamme, d une excellente qualité des investissements : immeubles de premier ordre construits et administrés par des professionnels, Page 17

18 Stratégie d investissement du Dynamic Real Estate Fund (suite) de projets et opportunités d investissements déjà identifiés : (sous réserve de plus amples analyses par le comité de placement) environ CHF 250 millions, y.c. promesses d achats signées pour le portefeuille présenté en pages 20 à 22, d une échéance à décembre 2005 pour l investissement complet de la fortune du fonds. Page 18

19 Portefeuille novembre 2005, en % de l état locatif Type d'immeubles 100% = 9,3 millions d'état locatif Géographie 5 16 VD GE Habitation Commercial/Bureaux > 1 Mio Etat loc Mio Mio <0.2 Mio Taille des immeubles par état locatif. 9 Page 19 Total = 22 immeubles

20 Aperçu des bien-fonds Ch. Des Rosiers Aigles rendement brut : 8,05% Bld de Grancy 8, av. d Ouchy 1006 Lausanne rendement brut : 6,44% Rte. de Veyrier Carouge rendement brut : 7,23% Rue du Collège Clarens rendement brut : 6,63% Av. de Montchoisi 9-11 bis 1006 Lausanne rendement brut : 6,20% Av. d Echallens Lausanne rendement brut : 7,14% Rte d Evian Aigle rendement brut : 6,48% Rue du Simplon Lausanne rendement brut : 7,58% Page 20

21 Aperçu des bien-fonds (suite) Place de la Gare Renens rendement brut : 7,51% Ch. Emile-Javelle Vevey rendement brut : 6,98% CAB Rue des Bosquets Vevey rendement brut : 8,30% Av. Marc-Dufour Lausanne rendement brut : 6,66% Av. de Tivoli Lausanne rendement brut : 6,57% Av. de Longemalle Renens rendement brut : 8,01% Rte de Veyrier Carouge rendement brut : 6,87% Av. de Cour Lausanne rendement brut : 7,08% Page 21

22 Aperçu des bien-fonds (suite) Ch. du Bois-Gentil Lausanne rendement brut : 7,22% Rue du Simplon 18 / Parc Vevey rendement brut : 7,12% Aimé Steinlen Vevey rendement brut : 7,85% Rue du Simplon Vevey rendement brut : 6,03% Blvd Paderewski Vevey rendement brut : 6,30% Rue des Jordils Yverdon-les-Bains rendement brut : 6,77% Page 22

23 Potentiel de revenus Taux hypothécaires à la hausse en CHF millions Fortune brute Hypothèques = Fortune nette Rendement net après impôts * 4,20%, 4,08% 4,37% 4,45% 4,18% 4,15% 4,27% 4,09% 4,12% * = coupon annuel, y.c. bénéfice de promotion. = impôt pour l investisseur (sur revenu et fortune) déjà réglé au niveau du fonds. Page 23

24 Potentiel de revenus Taux hypothécaires stables ou à la baisse en CHF millions Fortune brute Hypothèques = Fortune nette Rendement net après impôts * 4,20% 4,35% 4,72% 4,89% 5,06% 5,29% 5,59% 5,54% 5,67% * = coupon annuel, y.c. bénéfice de promotion. = impôt pour l investisseur (sur revenu et fortune) déjà réglé au niveau du fonds. Page 24

25 Processus d investissement du Dynamic Real Estate Fund Les investissements du fonds sont recommandés par le comité de placement. Ce dernier : étudie les projets de promotions et d investissement, recommande l allocation de la fortune du fonds et la composition du portefeuille d investissement en fonction des directives de placement du prospectus et règlement du fonds, veille à la minimisation des coûts d exploitation, veille au maintien de l attractivité locative, conseille la direction du fonds dans l acquisition, la vente et la valorisation de biens immobiliers. Toutes les décisions sont prises à l unanimité du comité. La direction du fonds exerce le pouvoir décisionnel. Page 25

26 Processus d investissement du Dynamic Real Estate Fund (suite) Pour les transactions immobilières : propositions du comité de placement du fonds, présentation du cas aux architectes experts pour évaluation, remise du commentaire de l observateur neutre mandaté par FidFund Management SA, si l évaluation des experts confirme les avis du comité de placement et de l observateur neutre, FidFund Management SA valide l opération. La durée totale du processus d investissement devrait durer 2 à 3 semaines. Page 26

27 Processus d investissement du Dynamic Real Estate Fund (suite) Les critères de sélection des projets d investissement soumis au comité de placement incluent les points suivants : Immeubles locatifs Promotions Lieu de situation Année de construction Etat d entretien Qualité de l état locatif Rendement locatif Opportunités d amélioration du rendement (rénovations, agrandissements, etc.) Plus-values potentielles Lieu de situation Coefficient (COS ou CUS) de constructibilité du terrain Potentiel vente et/ou location Immeuble construit Plus-values potentielles Page 27

28 Les organes décisionnels du Dynamic Real Estate Fund Direction du fonds : FidFund Management SA 3 e société de direction suisse (après l UBS et le CS) par le nombre de fonds autorisés par la CFB (53 fonds). Comité de placement : Jean-Daniel Vité Dominique Vuilleumier Andrea Albertoni Gino Leonardi Architecture & Construction, Renens Spécialiste immobilier, Architecte ETS Martin Berner Vuilleumier & Cie SA, Montreux Spécialiste gestion des taux d intérêt Assidu SA, Lugano Spécialiste des questions d assurance FidFund Management SA, St-Cergue Directeur Page 28

29 Les experts du Dynamic Real Estate Fund Les trois experts du Dynamic Real Estate Fund sont indépendants, agréés par la CFB et chargés des estimations. Tous font partie du collège d experts de l UBS. M. Martin-Paul Broennimann Architecte et urbanisme Broennimann SA, Genève Architecte EPFZ 1968, divers mandats d expert judiciaire liés à l immobilier, membre de plusieurs collèges de banques genevoises, membre du collège suisse des experts architectes. M. Olivier Bettens Team Etudes Techniques SA, Montreux Architecte EPFL 1977, divers mandats d expert judiciaire liés à l immobilier. Page 29

30 Les experts du Dynamic Real Estate Fund (suite) M. Paul-Henri Juillerat J.P. Cahen, Lausanne Ecole d ingénieurs, Bienne. Architecte HES Divers mandats d expert judiciaire liés à l immobilier. Expert technique et financier pour divers fonds immobiliers. Membre du collège suisse des experts architectes. Observateur neutre mandaté par FidFund Management SA : M. Gérald Lewy Ex-propriétaire de régie et d une direction de fonds immobiliers. Plusieurs mandats d expert judiciaire liés à l immobilier. Page 30

31 Mission des experts du Dynamic Real Estate Fund La mission des experts consiste à effectuer : des estimations et valorisations, des expertises des valeurs immobilières qui devraient être achetées ou vendues par le fonds, la vérification des coûts prévisionnels justification par rapport à la valeur vénale des placements, un rapport annuel sur les méthodes d évaluation auprès de FidFund Management SA et des réviseurs du fonds, une visite des immeubles pour la 1 ère estimation, à renouveler au moins tous les 3 ans. Page 31

32 Autres professionnels engagés pour le Dynamic Real Estate Fund Gérance et locations des immeubles : Rilsa SA, Lausanne et Montreux objets (hors parking) dont 250 immeubles gérés, 65 millions d encaissement de loyers annuels, plus de 40 ans d expérience dans l immobilier lémanique. Banque dépositaire : Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne 4 ème banque de Suisse. N 3 des banques dépositaires pour les fonds suisses. Banque dépositaire depuis plus de 40 ans pour le fonds immobilier suisse «FIR» coté en bourse. Réviseurs : PricewaterhouseCoopers SA, Genève «Big four», audite 10 fonds immobiliers suisses. Page 32

33 Organisation structurelle Réviseurs PricewaterhouseCoopers SA Autorité de surveillance Commission fédérale des banques Conseillers du comité de placement Observateur neutre INVESTISSEURS Comité de placement Société de direction FidFund Management SA CAPITAL PARTS Experts indépendants Banque dépositaire Banque Cantonale Vaudoise Fortune du fonds Gérance immeubles Page 33

34 Parts du fonds : informations techniques Prix d émission Commission d émission Période de souscription Genre de titres Droit préférentiel de souscription Demande de rachat Fréquence des valorisations (VNI) Exercice comptable Demande de cotation SWX Numéro de valeur Numéro ISIN Publications Distributions Commission de rachat CHF la part, monnaie de base : le franc suisse. Maximum 5%. Echéance le mercredi 30 novembre 2005 à 12h. Titres au porteur, certificat(s) de 1, 10 et 100 parts. Oui. Pour la fin d un exercice annuel, soit au 31 mars moyennant préavis de 12 mois. Calculée à la fin de l exercice comptable et lors de chaque émission de part. 1 er avril au 31 mars de l année suivante, premier bouclement 31 mars Sera requise à moyen terme CH La Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et Le Temps. Annuellement en juillet. La 1 re fois en juillet % de la VNI. Commissions de gestion et de la direction indemnités 1% par an de la VNI, payable trimestriellement, 1% au maximum sur les mutations immobilières, 6% au maximum du montant des loyers bruts encaissés, 3% au maximum sur le coût des travaux de construction, rénovation et transformation. Page 34 Rémunération banque dépositaire Restrictions de vente CHF par position de titres + indemnité annuelle de 0,0425% par an de la fortune nette du fonds + 0,5% du montant brut des distributions. Aux citoyens américains et aux personnes résidant aux Etats-Unis.

35 Conclusion Le Dynamic Real Estate Fund = accès au marché porteur du logement et de la promotion immobilière romande aux côtés de partenaires avisés, placement immobilier essentiellement direct innovant et dynamique via une structure 100% suisse, 1 er fonds immobilier romand lancé depuis 1963, performance du sous-jacent + opportunité d agio lors de la cotation en SWX, rendements fiscalement optimisés, décorrélation et faible volatilité, double liquidité (après cotation), instrument de «rebalancement». Page 35

36 Contacts Société de direction : FidFund Management SA, St-Cergue M. Raynald Zbinden Tél.: +41 (0) raynald.zbinden@gem360.com Mme Jannick Burnier Tél.: +41 (0) jannick.burnier@gem360.com Comité de placement : Martin Berner Vuilleumier & Cie SA, Montreux M. Dominique Vuilleumier Tél.: +41 (0) dominique.vuilleumier@mbvgestion.ch Page 36

37 Mise en garde Informations juridiques importantes Les performances passées d un investissement, d une classe d actifs ou d un indice ne constituent pas une indication de performances futures. La valeur d un investissement et les revenus qui en découlent peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse et les investissements effectués peuvent ne pas être récupérables. Il en va de même pour un investissement dans le Dynamic Real Estate Fund ( le fonds ). Il n est nullement garanti que les objectifs de performance et de revenus du fonds seront atteints. De même il n est nullement garanti que le fonds obtiendra une admission à la cotation en bourse SWX. Enfin, même en cas de cotation, il n est nullement garanti que les parts du fonds seront traitées avec un agio par rapport à la VNI et il n est pas davantage garanti que les volumes des échanges permettront un bon niveau de liquidité des investissements en parts du fonds. Un investissement dans le fonds implique une période d investissement minimum de une année et un investissement dans le fonds doit dans tous les cas être envisagé dans une perspective à moyen-long terme nonobstant l éventuelle possibilité de revente en bourse SWX. Toutes les opinions et estimations exprimées dans la présente présentation sont sujettes à changement et reflètent l opinion subjective des promoteurs du fonds dans les circonstances conjoncturelles actuelles. Cette présentation est destinée à faciliter l information sur le fonds mais elle ne fait pas autorité comme source d information. Les investisseurs potentiels et autres intéressés sont priés de se référer au prospectus et au règlement du fonds qui sont seuls à faire foi. Ces documents sont disponibles sur demande auprès de FidFund Management SA aux coordonnées figurant sous contacts ci-avant. Il est conseillé aux investisseurs intéressés, de ne pas se fier aux seuls documents mis à disposition par le fonds et de prendre en outre, l avis d un conseiller professionnel spécialisé pour se forger un jugement sur l adéquation d un investissement dans le fonds, compte tenu de l ensemble des circonstances qui les concernent. Les informations contenues dans le présent document ont été compilées de bonne foi à partir de sources jugées fiables mais aucune garantie expresse ou implicite n est donnée quant à l exactitude ou l intégralité des informations données. En conséquence, les auteurs du présent document de même que tous les intervenants du fonds (notamment direction, banque dépositaire, réviseurs, distributeurs et autres agents de marketing ainsi que leurs mandataires, organes, employés et autres auxiliaires) n accepteront aucune responsabilité pour toutes pertes directes ou indirectes que pourrait subir un investisseur en relation avec le fonds au motif qu il se serait fié aux informations contenues dans le présent document. Ce document a été approuvé par FidFund Management SA. Persons domiciled in the USA are not permitted to hold shares in Dynamic Real Estate Fund, and units in this fund may not be publicly sold, offered or issued to anyone residing in the USA or to US nationals. Page 37