Développer la valeur d une entreprise : l impact du levier immobilier

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1 Développer la valeur d une entreprise : l impact du levier immobilier Janvier 2012 Jones Lang LaSalle Private Equity Desk

2 CONSTATS L immobilier d exploitation : un levier à actionner L entrée d un fonds dans le capital d une société s accompagne d une recherche d amélioration de la performance mobilisant différents leviers Augmentation des revenus et de la rentabilité : Segmentation clients Rentabilité des produits ou des affaires Revue activité commerciale Recherche de relais de croissance Politique de prix... Réduction des coûts : Organisation achats Revue frais généraux Analyse COGS Abaissement point mort Amélioration du BFR : Projets de Cash Management Le levier que constitue l immobilier d exploitation est en revanche peu exploité, malgré le grand nombre de domaines qu il peut impacter Coûts : Somme loyers et postes associés (charges locatives, fiscalité, entretien & maintenance) = 5+ % du CA Rentabilité de la croissance : Immobilier d exploitation = socle de tout projet de développement (réseaux de distribution, Supply Chain, pénétration nouveau marché géographique) Rentabilité des capitaux employés : Certaines immobilisations (immeubles obsolètes, sites industriels, terrains) = valeur sous-jacente non négligeable Organisation, climat social et productivité : Aménagement espaces de travail = synergies et établissement d une nouvelle culture d entreprise Jones Lang LaSalle a développé une offre à destination des fonds de Private Equity ciblant spécifiquement le levier immobilier d exploitation : Real Estate Fitness Programme 2

3 ENJEUX L immobilier d exploitation embarque de multiples enjeux IFRS (IAS17) : contrats de location comptabilisés comme dettes 30 à 40% du bilan Baux commerciaux : engagements longs (9 ans en moyenne) Valeur sous-jacente fréquemment sous-estimée (potentiel de redéveloppement) Actifs patrimoniaux Actifs en location Loyers, charges locatives, fiscalité et entretien / maintenance : 5+ % du CA Obligations environnementales : risque sur la liquidité des actifs Durcissement du cadre réglementaire : une pression inflationniste sur les budgets d entretien et de maintenance Coûts fixes indexés (TCAM : 1.5 à 2.5% en France. Plus de 5% lors de la dernière révision légale en 2011) 3

4 ENJEUX Des coûts fixes importants mais optimisables si adressés de manière ordonnée Coût total d occupation par poste de travail et par an 8 à HT par poste de travail 55% Loyers : 55% du coût total d occupation (moyenne sur le SBF250) Plupart des baux : triple nets i.e. ensemble des obligations à la charge du locataire Coûts de sortie significatifs en fin de contrat Coûts fixes et indexés sur inflation Loyers, charges locatives et fiscalité 22% Services aux bâtiments 17% 6% Services aux occupants Coûts de gestion et personnel Engagements de longue durée (9 ans en moyenne) Leviers d optimisation : Volume : optimiser les m² occupés Prix : abaisser les valeurs locatives (via renégociation ou relocalisation) Allocation cash : optimiser OPEX/CAPEX liés à Entretien/Maintenance et maintien en conformité 4

5 MODE D ACTION Jones Lang LaSalle se pose en spécialiste de l immobilier d exploitation Spécialiste immobilier d entreprise Jones Lang LaSalle Locatif France (IDF et Régions) Bureaux Logistique Commerce (réseaux diffus) Logements Consultant généraliste Patrimonial Hôtels Spécifique* Hors France (international Desk) Analyses et recommandations Mise en œuvre effective Actif individuel Portefeuille Depuis 2008, le département Corporate Solutions de Jones Lang LaSalle a réalisé plus de 500 missions correspondant à 5.5M m² (chiffres pour la France uniquement) * Actifs de type industriel, immobilier aéroportuaire, centres de vacances, gares, garages, stations-service, etc. 5

6 MODE D ACTION Une offre accompagnant le fonds durant tout le cycle de vie de sa participation Réduction des coûts Acquisition court terme (<1 an) Suivi de la participation Cession Identifier les leviers d optimisation Buyer Due Diligence Audit & Plan d actions (Fitness Programme) Analyse risques Améliorer la marge d exploitation Plan d actions court terme Plan d actions moyen terme Coaching immobilier Accompagner le développement du cœur de métier Schéma directeur immobilier FR Schéma directeur immobilier hors FR Sécurisation covenants (via génération de liquidités) Favoriser la cession Mise en place de data room Expertises immobilières Optimisation pré cession : Structuration de baux à palier (lissage coûts fixes) Génération de cash (désendettement) 6

7 MODE D ACTION Une offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme Réduction des coûts court terme (<1 an) Vérification quittances Comparaison prix marché Audit de charges locatives Renégociation baux Optimisation surfaces Calcul base de coûts immobiliers à adresser Fast track audit Plan d actions opérationnel Réduction des coûts moyen terme (1-3 ans) Génération de liquidités Consolidation de sites Relocalisation de site(s) Fermeture de site(s) Sale & Lease Back Cession(s) incl. Maximisation du produit de la vente Redéveloppement Liquidity Enhancement Client Jones Lang LaSalle Equipe conjointe Croissance rentable Flexibilisation coûts Allocation CAPEX Extension géographique Redéploiement immobilier (Supply Chain, distribution, R&D) 7

8 DONNÉES NÉCESSAIRES Une offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme Adresses des sites à analyser Estimation de la durée d occupation : pérenne vs. non pérenne Calcul base de coûts immobiliers à adresser Actifs en location : baux et dernières quittances Actifs patrimoniaux : VNC (Valeur Nette Comptable) Tous actifs : historique et budget GRGE (Grosses Réparations / Gros Entretiens) Actifs significatifs : possibilité de visites ou de drive-by 8

9 ÉTUDES DE CAS Real Estate Fitness Programme : exemples de missions réalisées pour des fonds Société de courtage en assurance Société d ingénierie informatique Opérateur d infrastructures Fournisseur de matériel électrique (2011) (2010) (2009) (2008) Contexte Réduction des coûts avant sortie du fonds actionnaire Restructuration filiale allemande Acquisition société détenant un ensemble immobilier loué Downsizing réseau commercial en France Objectifs Réduire significativement les coûts locatifs Maîtriser la progression du futur loyer Redimensionner présence outre-rhin Conduire un état des lieux Fast Track puis mettre en œuvre Conduire due diligence (états locatifs et état général de l actif) Valoriser l ensemble immobilier dans le cadre du deal corporate Accélérer projet de reconfiguration Réduction des coûts Déployer nouveau concept d agence Périmètre m² 3 sites distincts m² Une dizaine de sites m² 2 immeubles m² 35 sites (FR entière) Résultats Abaissement du point mort de 2M HT p.a. Mise en œuvre loyer à palier Actions réalisées avec succès pour 50% du périmètre (renégociations, recherche de sous-locataires, sorties anticipées) Buyer Due Diligence réalisée en 3 semaines -20% par rapport au prix de vente demandé Réduction de 15% des coûts d exploitation du réseau Concept de Touch Down Office 9

10 DESK PRIVATE EQUITY L équipe cœur à Paris Guillaume SAVARD Guillaume Savard cumule 15 ans d expérience en tant que consultant auprès de grandes sociétés. Préalablement à Jones Lang LaSalle, qu il a rejoint en 2006, Guillaume a travaillé sur des problématiques de Turn Around au sein de Roland Berger Strategy Consultants en Allemagne, en Italie et en France, puis au sein de General Electric Capital Services. Au sein de Jones Lang LaSalle, Guillaume est intervenu sur la structuration puis la mise en œuvre de programmes de cessions d actifs (RENAULT, EDF (CCAS), La POSTE) ainsi que sur des projets de réduction de coûts (SCHNEIDER Electric, LAGARDERE SCA, GRAS SAVOYE). De même, Guillaume a accompagné des sociétés en croissance dans leur expansion géographique (GEMALTO, DASSAULT Systèmes, AEROPORTS de PARIS). Guillaume est diplômé de l ESCP Europe et de la Technische Universität de Berlin. Il est certifié 6-Sigma Black Belt. Grégoire DERAMECOURT Grégoire Deramecourt a rejoint Jones Lang LaSalle en Préalablement à Jones Lang LaSalle, Grégoire a travaillé plus de 4 ans en Fusions - Acquisitions au sein du groupe Aviva puis chez Rothschild & Cie à Paris. Au sein de Jones Lang LaSalle, Grégoire a mené des revues stratégiques pour des acteurs variés comme DELOITTE France ou l ESA (Agence Spatiale Européenne). De même, il a accompagné les filiales européennes de sociétés hi-tech américaines dans des projets de réduction de coûts (NETAPP, AUTODESK). Enfin, il est intervenu sur des projets d acquisition d actifs (groupe BANQUE POPULAIRE) ou de cession (PHILIPS France). Grégoire est diplômé de l Ecole de Management de Lyon. 10

11 DESK PRIVATE EQUITY Contact Guillaume SAVARD Directeur Corporate Solutions 40, rue la Boétie Paris Direct. +33 (0) Mobile +33 (0) Grégoire DERAMECOURT Consultant senior Corporate Solutions 40, rue la Boétie Paris Direct. +33 (0) Mobile +33 (0)

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