CONSULTATION DE PROMOTEURS. Site communal avenue de l Hippodrome Construction d une Résidence Services Séniors

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1 CONSULTATION DE PROMOTEURS Site communal avenue de l Hippodrome Construction d une Résidence Services Séniors COMMUNE DE PORNICHET Cahier de Consultation Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 1/8

2 1. DESCRIPTIF SOMMAIRE DE L OPERATION Le site objet de la consultation est situé avenue de l Hippodrome à proximité du cœur de quartier de Saint Sébastien et du parc paysager de l hippodrome. Il est propriété de la commune et comprend les parcelles cadastrées AK 56 et AK 50 d une surface totale de m². Il supporte actuellement un local d environ 180m² et un hangar d environ 850m² à usage d entrepôt et de stockage destinés à être déconstruits. La volonté municipale est d y permettre l implantation d une Résidence Services Séniors. L aménagement de ce secteur crée également l opportunité de participer à la requalification de l avenue de l Hippodrome, en intégrant les 2 points suivants : Un traitement paysager de qualité de la limite Nord du site le long de l avenue de l Hippodrome et l aménagement de percées visuelles d orientation Nord-Sud pour permettre de créer des transversalités paysagères entre l avenue de l hippodrome et l avenue de Saint Sébastien, L amélioration de la connexion au réseau de chemins doux en direction du cœur de quartier de Saint Sébastien et de ses commerces et en direction du parc paysager de Pornichet. 2. LE CADRE DE L OPERATION 2.1- Les objectifs de l opération La présente consultation a pour objectif la cession de la propriété et des droits à construire sur le site Leroy Plaisance situé avenue de l Hippodrome à Pornichet. L objectif principal de l opération est la construction par un promoteur d une Résidence Services Séniors et un traitement paysager de qualité permettant la requalification de l avenue de l hippodrome. Le promoteur prendra également à sa charge la déconstruction des deux locaux implantés sur le site. Parallèlement, cette opération fera l objet d un montage opérationnel de type Projet Urbain Partenarial (PUP) pour financer les équipements publics nécessaires à l aménagement du site (requalification de l avenue de Saint Sébastien, création des deux giratoires Creisker et Paludiers, aménagement d un accès au site depuis l avenue de l hippodrome, création d une voie douce entre l avenue de l Hippodrome et l avenue de Saint Sébastien). 2.2 L estimation du bien par le service France Domaine La valeur vénale du bien a été estimée à par le service France Domaine. Pour rappel, cette propriété d une surface globale de m² comprend les parcelles bâties AK 56 et Les droits à construire Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 2/8

3 Le Site est classé en zone UBe dans le PLU, il fait l objet d une Orientation d Aménagement et de Programmation et d un emplacement réservé pour un aménagement de l avenue de l Hippodrome. Zone UBe Le site est classé en zone UBe dans le PLU en vigueur, laquelle correspond à une zone urbaine caractérisée par une mixité pavillonnaire et semi-collectif. Conformément à l extrait de règlement du Plan Local d Urbanisme joint en annexe, le gabarit autorisé en zone UBe est R+2+combles avec une hauteur maximale des façades (H1) de 9 mètres et une hauteur maximale des constructions (H2) de 14 mètres. Toute construction doit s implanter en recul d au moins 10 mètres par rapport à l avenue de l Hippodrome et en recul d au moins 5 mètres par rapport à l avenue de Saint Sébastien. Toute construction doit s implanter en retrait des limites séparatives. La distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. L emprise au sol n est pas réglementée. Il est demandé 1 place de stationnement pour 3 chambres et 1 place pour 5 employés. La rétention des eaux pluviales devra être assurée sur le site avec une protection centennale et un débit de fuite de 3L/s, conformément au Schéma Directeur des Eaux Pluviales annexé au Plan Local d Urbanisme. Orientation d Aménagement et de Programmation Site 3 : Leroy Plaisance Le site fait également l objet d une Orientation d Aménagement et de Programmation, Site 3: Leroy Plaisance indiquant une densité attendue de l ordre de 60 logements à l hectare, soit 34 logements pour une unité foncière d une contenance de m². Cette densité pourra être modifiée si nécessaire. L Orientation d Aménagement et de Programmation précise aussi que pour les opérations privées de plus de 2 500m² de surface de plancher, il est attendu une offre sociale d au moins 20% de logements locatifs sociaux. Elle indique que le site ne peut être desservi que depuis l avenue de Saint Sébastien. Pour permettre au moins une entrée automobile à partir de l avenue de l Hippodrome et la réalisation d équipements publics adaptés. (Accès sur l avenue de l Hippodrome et voie nouvelle entre l avenue de l hippodrome et l avenue de Saint Sébastien dédiée à de la circulation douce), il est nécessaire de modifier partiellement l Orientation d Aménagement et de Programmation en vigueur. Cette modification du document d urbanisme est en cours. L emplacement réservé n 29 Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 3/8

4 Un emplacement réservé n 29 est également identifié dans le Plan Local d Urbanisme le long de la rive Sud l avenue de l Hippodrome. Il est institué au profit de la commune et correspond à une bande de 6 mètres affectée à la circulation douce et à un traitement paysager de qualité afin d assurer entre le rond-point de l hippodrome et la zone commerciale du Hecqueux, une connexion piétonne et cycle desservant à terme l ensemble des logements aménagés sur le secteur. Cet emplacement réservé pourra être supprimé si une voie nouvelle entre l avenue de l Hippodrome et l avenue de Saint Sébastien est créée et dédiée à de la circulation douce pour garantir une continuité piétonne et vélo entre le parc paysager et le cœur de quartier de Saint Sébastien. 2.4 Le projet Urbain Partenarial Cf. point LE PROGRAMME SOUHAITE et critères de sélection des offres 3.1 Au niveau programmation (critère représentant 30% de l appréciation) L objectif principal de l opération est la construction d une Résidence Services Séniors avec une capacité d accueil entre 80 et 100 logements. L équipe candidate devra obligatoirement être composés d un promoteur et d un exploitant de la Résidence Services Séniors. Elle devra présenter un descriptif des logements, services et équipements collectifs pouvant être développés sur le site. 1. Les logements Les logements devront présenter des typologies variées permettant d accueillir des séniors seuls ou en couple pouvant recevoir leur famille. Ils devront être conformes aux normes PMR et fournir des prestations visant à garantir le confort des résidents, leur sécurité et leur autonomie. Il est demandé au candidat d établir un état descriptif des logements en indiquant leur surface par typologie, leur niveau d équipements et le type de financement PLUS ou PLAI des logements locatifs sociaux. L attribution des logements devra être réalisée conformément à des critères définis préalablement avec la commune, commune qui ensuite pourra participer aux commissions d attribution. 2. Les services Différents packages de services devront être proposés aux résidents à adapter en fonction de leur autonomie: Il est demandé aux candidats d établir un état descriptif des services en précisant la surface des locaux affectés aux services et en listant les différents services proposés aux résidents. 3. Le lien social Le candidat devra proposer un aménagement permettant de créer et conserver un lien social Au niveau urbain, architectural et paysager (critère représentant 15% de l appréciation) Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 4/8

5 Sur la base d un diagnostic, le candidat devra définir un «plan de composition» d ensemble de l aménagement et des modifications de l espace urbain environnant nécessaires à la réalisation de l opération et de sa bonne insertion. Le plan de composition définira les espaces publics nécessaires au bon fonctionnement et à la qualité de l opération, notamment en termes de déplacement (voitures et liaisons douces) et d espaces verts privatifs et communs, ainsi que la morphologie générale des futures constructions en prenant en considération le programme de logements et en veillant à leur intégration par rapport à l existant. Le plan de composition sera accompagné d une étude de faisabilité sur la Résidence Services Séniors comprenant : - l analyse des capacités de logements selon le programme établi, des services et des équipements dont le stationnement et le bassin de rétention des eaux pluviales, - le plan de circulation et des parkings, - la définition des emprises des espaces collectifs et des espaces privatisés, - l établissement des volumétries générales. Le plan de composition sera fourni en 3 exemplaires papiers au 1/1 000ème et un exemplaire reproductible informatique. Les croquis et profils en travers seront établis à des échelles adaptées. 1. le volet architectural L enjeu de l opération est notamment de permettre la requalification urbaine de l avenue de l Hippodrome. Cette requalification passe par le prospect de petits collectifs. Le candidat devra élaborer : - un projet d esquisses des constructions. - un plan d épannelage au 1/200 ème, - des photos et des schémas et/ou des dessins pour illustrer. 2. le volet paysager il est attendu un traitement paysager de qualité de la limite Nord du site le long de l avenue de l Hippodrome. Les arbres existants sains devront être préservés et intégrés à l opération. L aménagement de percées visuelles d orientation Nord Sud devra permettre de créer des transversalités paysagères entre le parc paysager de l Hippodrome et l avenue de Saint Sébastien. En outre, le candidat devra assurer une intégration paysagère des zones aériennes de stationnement, améliorer le cadre de vie, assurer une continuité avec le tissu existant. 3. le volet urbain Les candidats devront également faire des propositions d aménagement portant à la fois sur l emprise des parcelles objet de la consultation et sur l espace public jouxtant lesdites parcelles. Sur l espace public jouxtant les parcelles, les propositions d aménagement devront intégrer les paramètres suivants: l entrée et la sortie du site, le développement de zones spécifiques aux transports doux, le cheminement PMR, l accessibilité aux transports collectifs Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 5/8

6 une végétalisation de qualité, la sécurité routière Au niveau technique et environnemental, dispositions constructives (critère représentant 10% de l appréciation) L opération doit être marquée par la prise en compte des composantes environnementales du site et notamment afin de : - limiter la consommation énergétique des constructions. La construction proposée devra répondre à minima aux prescriptions de la RT2012, et permettre le cas échéant la production d énergies renouvelables, - privilégier une exposition au sud, ouest ou sud-ouest des pièces, - mettre en œuvre de sources lumineuses économes en énergie, - traiter avec soin les abords de la construction afin de participer à son insertion dans le site et à améliorer le cadre de vie, - assurer la performance acoustique du bâti, - construire un bâtiment conforme aux normes PMR, - intégrer des places de stationnement à une composition paysagère de qualité avec plantation d un arbre à haute tige pour 4 places de stationnement, les réaliser en utilisant des matériaux qui favorisent l absorption de l eau, - prendre en compte les prescriptions réglementaires du PLU concernant la gestion des eaux pluviales et limiter l imperméabilisation (assurer une rétention sur la base d une crue centennale et un débit de fuite maîtrisé de 3l/s), - garantir un chantier de haute qualité environnementale au niveau du prix et du montage financier (critère représentant 30% de l appréciation) Les offres seront jugées en tenant compte du prix d acquisition proposé. Le montage financier est celui du Projet Urbain Partenarial prévu aux articles L et L du code de l urbanisme. Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme ou les documents d'urbanisme en tenant lieu, lorsqu'une ou plusieurs opérations d'aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres mentionnés à l'article L , le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou le représentant de l'etat, dans le cadre des opérations d'intérêt national mentionnées à l'article L , une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceuxci. La convention fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous forme de contribution financière ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis Dans les communes où la taxe d aménagement a été instituée, les constructions édifiées dans le périmètre délimité par une convention prévue à l'article L sont exclues du champ d'application de cette taxe pendant un délai fixé par la convention, qui ne peut excéder dix ans. Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 6/8

7 Programme des Equipements Publics, coûts prévisionnels, et répartitions des contributions Commune / Aménageurs : Programme des équipements publics Montants estimatifs (en TTC) Contribution commune montant (en TTC) Contribution aménageur montant (en TTC) % coût % coût Requalification de l avenue de Saint Sébastien , , Giratoire des Paludiers , , Giratoire Creisker , , Aménagement d un accès av de l hippodrome , , Création d une voie nouvelle entre l avenue de St Sébastien et l avenue de l Hippodrome , , TOTAL La contribution de l aménageur, au financement des équipements listés ci-dessus, se fera sur la base des coûts réels de chacun des équipements, à partir des pourcentages de contribution qui figurent dans le tableau. Les coûts mentionnés ci-dessus sont des estimations sommaires. Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 7/8

8 3.4. au niveau calendrier (critère représentant 15% de l appréciation) Phase 1 : désignation de l équipe lauréate après consultation Etapes Délais Calendrier Lancement de la consultation (après CM du 28 Semaine 6 janvier 2015) 2. Remise des offres par les candidats (le 9 mars Semaine à 17h00) 3. analyse des trois meilleurs dossiers Semaine jury d entretien Semaine désignation de l équipe lauréate (1ere semaine de Semaine 13 mars) Phase 2 : signature de la promesse unilatérale de vente et de la convention de Projet Urbain Partenarial 6. Signature de la PUV et du PUP après CM de mai 2015 Semaine 20 Phase 3 : Dépôt du permis de construire 7. Dépôt du dossier complet de permis de construire au service urbanisme au plus tard (22 juin) Semaine 26 Phase 5 : Obtention du permis de construire 9. Signature de l arrêté de permis de construire (au Semaine 40 plus tard : 22 sept) Phase 6 : Vente définitive de la propriété 10. Signature de l acte authentique (au plus tard fin Semaine 52 déc) Phase 7 : Consultation des entreprises A compléter A compléter Phase 8 : Démarrage des travaux A compléter A compléter Phase 9 : Livraison du programme A compléter A compléter Mairie de Pornichet Consultation site communal avenue de l Hippodrome Cahier de consultation - 02/02/15 8/8