RÉGIME JURIDIQUE DES BAUX D HABITATION

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1 Ministère de la Justice SERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET INTERNATIONALES PARIS RÉGIME JURIDIQUE DES BAUX D HABITATION (Allemagne) Étude à jour le 1 er juin 2009

2 1 CNRS-JURISCOPE

3 2 SOMMAIRE Introduction... 4 I. L accès au bail... 4 A. Les qualités attendues du locataire... 4 B. Lutte contre les discriminations... 5 C. Les qualités attendues du logement donné à bail... 5 II. L économie du bail... 6 A. Le loyer Echelonnement et indexation du loyer... 6 a) Echelonnement du loyer... 6 b) Indexation du loyer Révision du loyer... 7 B. La durée et renouvellement du bail Fixation de la durée du bail Renouvellement du bail à durée déterminée Fin anticipée du bail... 9 a) La résiliation à l initiative du locataire... 9 b) La résiliation à l initiative du bailleur III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif)... 12

4 3 A. Le règlement des litiges Médiation Procédure judiciaire B. L expulsion locative Conditions d expulsion Expulsion forcée... 14

5 4 Introduction La Constitution allemande (Loi fondamentale, Grundgesetz) de la République Fédérale d Allemagne ne consacre pas explicitement un «droit au logement» (Recht auf Wohnung) bien que quelques parties politiques, surtout de gauche (Die Linke), aient toujours insisté pour insérer ce droit dans la constitution. Ceci étant dit, la Constitution allemande garantit le respect et la protection de la dignité humaine qui est définie comme le devoir le plus élevé de la force gouvernementale. Il en résulte que, même si le «droit au logement» n est pas indiqué de manière explicite dans la Constitution nationale, il est généralement admis que la dignité humaine comprend la possibilité pour chacun d avoir accès à un logement décent. I. L accès au bail A. Les qualités attendues du locataire Lors de la conclusion du bail d habitation, certaines qualités du locataire font l objet d une vérification par le bailleur, notamment les garanties financières qu il est en mesure de fournir à ce dernier. Même avant la conclusion du bail, le bailleur cherche à s assurer que son interlocuteur disposera de façon durable des ressources suffisantes pour payer le loyer et les charges. En général, il demande au futur locataire le versement d un dépôt de garantie (Mietsicherheit) appelé aussi «caution» (Kaution) qui est destiné à couvrir les éventuels arriérés de loyer ainsi que les dégâts causés par le locataire. Le montant maximum du dépôt ne peut dépasser trois mois de loyer sans les charges. La forme que peut prendre cette caution n est pas réglementée : les remises de fonds en main propre ou sur un compte prévu spécifiquement à cet usage sont les plus courantes. Le dépôt de garantie est récupérable par le locataire en fin de bail. Le bailleur a l obligation légale de placer cette somme auprès d un établissement bancaire sur un compte spécial ouvert à cet effet par le bailleur (Sonderkonto ou Kautionskonto). Les intérêts générés durant la période du dépôt seront également remis au locataire à la fin du bail. Afin d être certain de l usage que fera le bailleur de la somme déposée, il est possible d exiger un compte joint («Und-Konto») sur lequel seules les deux parties pourront donner des ordres en commun.

6 5 B. Lutte contre les discriminations En Allemagne, le principe d égalité de traitement prévu par la constitution (art. 3 de la Loi fondamentale) interdit toute discrimination basée sur le sexe, la race, la langue, l origine, la foi, les idées religieuses, les opinions politiques, le handicap. Cette disposition s étend aux relations de droit privé dont celles entre bailleur et locataire. La Loi générale sur l égalité de traitement (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, AGG), transposition en droit national des directives relatives à la non-discrimination de l Union Européenne, a été adoptée en août Ce texte crée pour la première fois un droit antidiscrimination général et interdit les discriminations directes et indirectes, y compris en matière de baux d habitation. C. Les qualités attendues du logement donné à bail Les logements mis en location doivent répondre à l usage prévu et aux normes de sécurité et de salubrité. L article 535 du BGB dispose que : «le bailleur doit remettre la chose louée au preneur dans un état approprié à l usage contractuel et la maintenir dans cet état pendant la durée du bail». Lorsque le propriétaire est en infraction à la disposition ci-dessus, le locataire dispose de plusieurs recours, à savoir : mise en demeure de bailleur en vue de faire disparaître les vices ( 535 I 2 BGB) ; demande la réduction du loyer ( 536 I 2 BGB) ; demande de dommages-intérêts ( 536a I BGB) ; demande d indemnisation des impenses occasionnées par la remise aux normes ( 536a II BGB) ; résiliation du bail (fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, 543 I BGB). Lorsque le logement n est pas conforme aux conditions de salubrité ou de sécurité, le Bureau Municipal des Ordres de Construction a le droit de fermer l accès à un logement.

7 6 II. L économie du bail A. Le loyer Le loyer (miete), est la somme que le locataire paie au propriétaire en contrepartie de l occupation du logament. Il comprend le loyer de base ( kaltmiete) et les charges. Le montant du loyer peut être, en théorie, librement fixé. Il est dû au début de la période couverte par le loyer (en général un mois) et au plus tard au troisième jour ouvrable du commencement de ladite période. Cette règle résulte du 556b I BGB qui veut que le paiement soit effectué à l avance. Le contrat de bail étant souvent de longue durée, le loyer peut subir des modifications au cours de l exécution du contrat. Ainsi, les parties peuvent insérer dans le bail l échelonnement ou l indexation du loyer ; le bailleur peut également exiger une hausse du loyer dans les cas prévus par la loi. 1. Echelonnement et indexation du loyer Le bail d habitation contient souvent une clause spécifique qui prévoit l évolution du loyer par palier ou l indexation du loyer. a) Echelonnement du loyer Aux termes de l article 557a (1) du BGB : «le loyer peut être convenu par écrit à des montants différents pour des périodes de temps déterminées». Cela signifie que les parties indiquent à l avance l'augmentation périodique du loyer à condition de respecter la contrainte légale qui veut que le loyer demeure inchangé au moins pendant un an. Durant un palier, l augmentation pour d autres motifs est exclue. b) Indexation du loyer Le bail indexé (Indexmietvertrag) est un contrat dans lequel l'augmentation du loyer est fonction de l'indice des prix. Ce dernier est régulièrement publié par l'office fédéral des statistiques. Le loyer révisé après avoir intégré l indexation doit rester inchangé pendant au moins un an (article 557b du BGB).

8 7 2. Révision du loyer Dans le cadre d'une convention de bail, il faut respecter l'équilibre entre l'intérêt du bailleur et du locataire. S il est incontestable que le locataire dispose d'un droit au logement, le bailleur quant à lui, doit également pouvoir prétendre à une rétribution légitime de son investissement. La révision du loyer à l initiative du bailleur est régie par la loi de manière très stricte en Allemagne ; il ne peut décider d une augmentation du loyer que dans l un des cas prévus par le BGB ( ) : a) Augmentation pour s aligner sur les prix du marché Si le loyer est inférieur au prix du marché, bailleur peut exiger une augmentation du loyer, à condition toutefois : - qu une augmentation ait été prévue par le contrat ; - que l augmentation sur trois ans ne dépasse pas 20% du loyer ; - qu un délai de 15 mois se soit écoulé depuis la conclusion du bail ou la dernière augmentation du loyer. Le bailleur doit justifier l augmentation par écrit en se référant : - à un indice des loyers ; - à une expertise assermentée ou ; - aux loyers pratiqués pour des logements comparables. Lorsque le locataire accepte cette augmentation, celle-ci entre en vigueur le troisième mois après la notification de la demande d augmentation. Si le locataire refuse, le bailleur n a d autres solutions que de saisir les tribunaux dans un délai maximal de 5 mois. b) Augmentation du loyer suite à des travaux de modernisation Le bailleur peut également décider d augmenter le loyer pour raison de travaux de modernisation réalisés sur le logement. Cette hausse est limitée annuellement à 11% des frais engagés pour le logement concerné. Les travaux de modernisation doivent, d après la loi : - augmenter la valeur d usage du bien ;

9 8 - améliorer les conditions de vie ou - permettre des économies d énergie. Le bailleur doit informer le locataire des travaux au moins trois mois avant leur début, en indiquant notamment le type de travaux, leur durée ainsi que l augmentation de loyer estimée. L augmentation de loyer est à notifier par écrit après la fin des travaux. L augmentation de loyer est effective au troisième mois après la réception de la notification. Les litiges entre les parties concernant les hausses de loyers peuvent être tranchés par voie judiciaire. Le locataire qui désapprouve la hausse du loyer peut également résilier le bail dans un délai de deux mois après la réception de la notification du bailleur (article 561 du BGB). B. La durée et renouvellement du bail 1. Fixation de la durée du bail Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Le bail à durée indéterminée (unbefristeter Mietvertrag) est la forme la plus courante. La date de fin du contrat n'est pas spécifiée. Le locataire qui entend quitter le logement n'a pas à indiquer le motif de résiliation mais doit respecter un préavis de 3 mois. Pour le bailleur, le délai de préavis dépend de la durée de la location et peut varier entre 3 et 9 mois. Il convient de rappeler que le bailleur ne peut résilier un contrat que dans certains cas prévus par la loi. Un bail ne peut être conclu pour durée déterminée (Zeitmietvertrag) que dans certaines circonstances prévues par la loi. C est le cas lorsque le bailleur se réserve le droit de récupérer le logement à l expiration de la durée de la location pour : - y habiter ou les faire habiter par ses parents ou des proches ; - démolir les locaux ou y effectuer d importants travaux rendant particulièrement difficile la continuation du bail.

10 9 Le motif doit être porté à la connaissance du locataire au moment de la conclusion du contrat. En théorie, ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent dénoncer le bail à durée déterminée ( 575 BGB). Il faut dire que ce type de contrat reste exceptionnel. Reste à signaler qu un contrat de bail ne nécessite aucune forme particulière et peut être conclu oralement. Néanmoins, la loi exige que tout contrat de bail portant sur un bien immobilier pour une durée de plus d un an soit conclu par écrit. Si cette exigence n est pas respectée, le contrat sera présumé conclu pour durée indéterminée. 2. Renouvellement du bail à durée déterminée Quatre mois avant l expiration du bail à durée déterminée, le locataire peut exiger du bailleur que celui-ci lui indique, dans un délai d un mois, si le motif justifiant le terme du bail existe toujours. Si le motif devient sans objet, le preneur peut exiger une prolongation pour une durée indéterminée ( 575 BGB). 3. Fin anticipée du bail Un contrat de bail peut être résilié à l initiative du locataire ou propriétaire sous certaines conditions. a) La résiliation à l initiative du locataire La seule obligation substantielle qui s impose au locataire qui entend mettre fin au bail est le respect du préavis. Le préavis légal est de trois mois dans la plupart des cas. Un préavis plus court peut être prévu entre les parties dans le contrat pour un logement loué seulement pour un usage temporaire ou qui est une partie du logement habité par le bailleur lui-même et équipé par celui-ci de manière prépondérante, à moins que le logement ait été remis au locataire pour un usage prolongé avec sa famille ou des personnes avec lesquelles il mène une communauté de vie durable ( 573c du BGB). La résiliation doit être notifiée au bailleur, au plus tard au troisième jour ouvré du mois pour prendre effet à la fin du troisième mois suivant cette notification. Seule la personne liée par un contrat peut le résilier. En cas de pluralité de locataires ou de bailleurs, la résiliation doit être signée par tous les locataires et adressée à tous les bailleurs. Ainsi, dans le cas d une co-location, la résiliation de l un des co-locataires ne suffit pas à moins que le bailleur ait conclu un bail spécifique avec chacun des locataires.

11 10 Exceptionnellement, le locataire peut mettre fin au bail sans préavis. Aux termes de l article 543 du BGB : «chaque partie au contrat peut, pour des motifs graves, résilier le bail de manière exceptionnelle sans préavis. Il y a motif grave lorsque, compte tenu de l ensemble des circonstances d espèce, particulièrement d une faute des contractants, et de l importance des intérêts respectifs, la continuation du bail jusqu à l expiration du délai de résiliation ou jusqu à un autre terme ne peut être imposée à celui qui résilie». L article 569 du BGB précise que constitue un motif grave pouvant justifier la résiliation prévu par l article 543 du BGB le fait que le logement loué se trouve dans un état tel que son utilisation peut entraîner de graves dangers pour la santé du locataire. Cela vaut même lorsque le locataire, au moment de signer le bail, connaissait le danger lié à cet état. Il y a également un motif grave au sens du 543 du BGB lorsque le propriétaire perturbe durablement la tranquillité du logement. b) La résiliation à l initiative du bailleur Pour ce qui concerne le propriétaire, la résiliation immédiate sans préavis ne se conçoit que pour des motifs graves prévus par la loi. Il s agit essentiellement du non-respect par le locataire de son obligation d entretenir le logement et celle de régler à temps les loyers. L article 543 (2) du BGB précise que : «Il y a motif grave notamment lorsque (1) le preneur porte gravement atteinte aux droits du bailleur, en négligeant son obligation d entretien de manière à mettre la chose louée en grand péril ou en la remettant à un tiers sans y avoir été autorisé ou (2) le preneur est en retard de paiement du loyer ou d une part substantielle de celui-ci pour deux échéances consécutives ou dans un laps de temps supérieur à deux échéances est en retard de paiement du loyer pour une somme qui correspond à deux mois de loyers.» Outre ces cas de résiliation sans préavis qui restent exceptionnels, il est plus courant que le propriétaire mette fin au bail en respectant un préavis et dans des conditions prévues explicitement par la loi. Ces conditions sont les suivantes : (1) le bailleur souhaite reprendre le logement y habiter lui-même ou y faire habiter ses parents ou ses proches ; (2) la continuation du bail fait obstacle à une exploitation économique raisonnable de l immeuble par le bailleur qui subirait de ce fait de graves dommages ( 573 du BGB).

12 11 Le bailleur ne peut pas motiver la résiliation du bail par la vente des locaux loués. Le préavis varie selon la durée d occupation du logement par le locataire. Le préavis est de : - 3 mois pour une occupation du bien de moins 5 ans - 6 mois pour une occupation du bien de 5 à 8 ans - 9 mois pour une occupation du bien de 9 ans et plus. Le locataire peut s opposer à la résiliation demandée par le bailleur et exiger de ce dernier la poursuite du bail au motif que la cessation du bail constituerait pour lui, sa famille ou tout autre parent de son foyer une mesure d une dureté excessive (par exemple, l impossibilité de trouver un logement de remplacement à des conditions raisonnables) et ce même en tenant compte des intérêts légitimes du bailleur ( 574 du BGB).

13 12 III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif) A. Le règlement des litiges 1. Médiation En général le droit des baux d habitation est considéré comme un domaine propice aux modes alternatifs de règlement des conflits, dans la mesure où, le bail étant un contrat à longue durée, les belligérants continuent souvent à avoir des relations étroites après la fin des conflits. Il faut aussi dire que l enjeu des litiges port souvent sur des montants relativement faibles et peut être résolu par voie de procédures amiables. En Allemagne, il existe peu d organismes de conciliation ou de médiation spécialisés dans les baux d habitation. Dans certaines villes, les bailleurs et locataires ont créé eux-mêmes des centres de médiation (Schlichtungsstellen). Certains d entre eux ayant obtenu l agrément du ministère de la Justice du Länder, leurs décisions peuvent faire l objet d exécution forcée conformément à l'article 794 (I) (1) du Code de procédure civile allemand (Zivilprozessordnung, ZPO). Depuis le 1 er janvier 2000, les Länder ont la possibilité d'adopter des lois régionales prévoyant une phase obligatoire de conciliation dans certains domaines civils ; il s agit notamment des litiges d un montant inférieur à 750 euros. Les Länder les plus importants d Allemagne (Bade-Wurtemberg, Bavière, Rhénanie du Nord, Westphalie) ont déjà intégré des dispositions de ce type dans leurs législations régionales respectives. Le tribunal statuant en première instance sur un litige en matière de bail d habitation peut également rechercher une solution à l'amiable au début de l'audience mais cette pratique reste plutôt rare. 2. Procédure judiciaire Pour les raisons évoquées ci-dessus, les litiges relatifs aux baux d habitation sont réglés majoritairement devant les tribunaux judiciaires.

14 13 Le tribunal local (Amtsgericht) est la juridiction de première instance pour connaître les litiges portant sur des baux ( 23-2 bis de la loi judiciaire, GVG). La représentation par un avocat n'étant pas obligatoire, le demandeur ou le défendeur peut plaider lui-même. En vertu de la Loi sur la procédure civile, les parties doivent seulement présenter tous les faits pertinents mais n'ont pas besoin de fournir d arguments juridiques (principe de Iura novit curia). Selon 139 du ZPO, le juge peut examiner l'affaire ensemble avec les parties pour s assurer que tous les faits pertinents ont été relatés et les réclamations présentées. Dans ces conditions, il arrive que le juge parvienne, au cours des discussions, à conduire les parties à une solution à l'amiable. La décision de l Amtsgericht peut être objet d un appel devant la juridiction supérieure (Landgericht) lorsque la valeur du litige est supérieure à 600 euros ou que l appel est motivé par une question de droit fondamentale ( 511 du ZPO). L arrêt du Landgericht peut être également frappé d un pourvoi en cassation devant la Cour fédérale de justice. En général, les frais de justice sont pris en charge par la partie perdante en vertu de l'article 91 (I) du ZPO. Ceci dit, l assurance habitation que possèdent la plupart des locataires couvre en général de telles dépenses. B. L expulsion locative 1. Conditions d expulsion Lorsque le locataire refuse de quitter les lieux, le bailleur ne peut pas procéder à son expulsion de son propre chef au risque d être poursuivi pour violation du domicile prévu par le 123 du Code pénal allemand (Strafgesetzbuch). Il doit diligenter une action judiciaire contre le locataire afin d obtenir un jugement d expulsion ( 704 ZPO). Le propriétaire doit convaincre le tribunal de la légitimité du ou des motifs de résiliation du bail (supra). Le tribunal peut prendre une décision en faveur de l expulsion ou ordonner le maintien du locataire dans les lieux. Si le tribunal rend une décision en faveur de l expulsion, il fixera un délai d un mois à un an avant l expiration duquel l expulsion ne peut avoir lieu. Ce délai est déterminé par le tribunal en considération de la situation personnelle du locataire et de ses chances de trouver un logement de remplacement ; le but en est d éviter que le locataire ne se trouve pas sans

15 14 domicile. Si malgré tout un tel risque existe, le tribunal se doit d informer les services locaux d aide sociale. 2. Expulsion forcée Si le locataire ne libère pas le logement à la fin de la période fixée dans le jugement d expulsion (ou de la période prolongée), le département responsable de la municipalité procèdera à l expulsion forcée aux frais de la personne expulsée. La municipalité s assure que les meubles et biens non récupérés par le locataire sont entreposés dans un lieu de stockage. Si le locataire résiste de manière violente, les autorités municipales font appel à la police pour que l'ordre d'expulsion forcée soit exécuté. Même à ce stade de la procédure, le locataire peut toujours s opposer avec efficacité à l exécution forcée en arguant qu il se trouve dans un état de nécessité (Härtefall) rendant l expulsion forcée incompatible aux bonnes moeurs (gute Sitten) ; par exemple, l expulsion risque de mettre en danger sa vie (lebensbedrohliche Situation) en raison de son état de santé, d âge ou d handicap ou de grossesse. Les services municipaux chargés d exécuter l expulsion forcée ne peuvent pas laisser la personne expulsée dans la rue et doivent lui trouver un logement, du moins de manière provisoire, dans un foyer s il n y a pas de meilleure alternative.