Enquête relative à la promotion des maîtres d'ouvrage d'utilité publique en Suisse

Transcription

1 Enquête relative à la promotion des maîtres d'ouvrage d'utilité publique en Suisse L'ASH a réalisé une enquête auprès d'experts à propos de la situation du marché du logement et des mesures de promotion en Suisse. 25 responsables et employés de l'ash ont été interrogés dans les principales zones de logement de Suisse. L'accent de cette enquête a été mis sur les régions de Zurich, du Lac Léman et de Genève, qui doivent subir les contraintes d'un marché du logement spécialement tendu, selon l'indice des bulles immobilières UBS. Voici le détail des experts interrogés dans les régions suivantes: Zurich (7 experts), Romandie (1 expert), Genève (3 experts), Berne-Soleure (4 experts), Zoug (2 experts), Nord-ouest de la Suisse (2 experts), Haute-Engadine (1 expert), Winterthour (1 expert), Aarau (1 expert), Suisse orientale (1 expert), Olten (1 expert), Schaffhouse (1 expert). Cette enquête est une enquête qualitative. Par exemple, les participants ont été interrogés sur leur appréciation du marché du logement dans leur région, sur la part des maîtres d'ouvrage d'utilité publique, la situation politique, les mesures dans le domaine des prêts, intérêts ou conditions et sur les autres moyens propres à soutenir la construction de logements d'utilité publique. Les questions détaillées figurent dans l'annexe. Conclusions 1. Il n'y a pas suffisamment de construction de logements abordables. Et ce, même dans les régions de Suisse (par ex. Zurich) qui enregistrent traditionnellement une proportion élevée de maîtres d'ouvrage d'utilité publique. 2. Selon les déclarations et l'expertise des responsables régionaux de l'ash, les efforts des autorités doivent être renforcés en faveur de l'habitat de coopératives. Ceci est particulièrement vrai pour les régions qui souffrent de prix de terrain et de loyers élevés selon l'indice des bulles immobilières UBS. Dans certaines régions de Suisse, surtout urbaines, il existe des programmes de soutien pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Mais dans aucune région ces programmes ne sont jugés suffisants. 3. Dans les régions de Zurich, du Lac Léman et de Genève, qui enregistrent selon l'indice des bulles immobilières UBS des signes particuliers de surchauffe du marché immobilier, les experts de l'ash estiment que les actions en faveur de la construction de logements d'utilité publiques sont insuffisantes.

2 Exigences L'habitat de coopératives doit représenter une plus grande alternative au marché traditionnel du logement, car il protège les habitants des risques d'un marché immobilier incontrôlé (par analogie à la crise connue aux USA). Les loyers doivent devenir une valeur calculable. L'habitat doit être soustrait à la spéculation. Citations Les participants à l'enquête ont eu l'occasion de compléter la phrase suivante par une assertion personnelle: "Je souhaiterais une politique qui... " ne permette plus de vendre exclusivement du terrain aux plus offrants. Des parts obligatoires doivent être introduites en faveur d'un logement abordable dans les constructions de zones (financées par l'impôt sur les plus-values résultant de mesures d'aménagement du territoire)." " soutienne davantage les coopératives d'habitation. Hors de la ville de Zurich, ceci n'arrive que trop peu." " s'engage fortement en faveur de la construction, la rénovation des logements d'utilité publique."...facilite les démarches administratives et permette ainsi de les traiter plus rapidement. " prenne davantage en considération la cause des classes de condition modeste et recherche activement des solutions."

3 Les résultats de l'enquête en détail Situation générale du logement Les réponses des expertes et experts sur la situation générale du logement sont plutôt pessimistes pour toute la Suisse. De l'avis unanime, la part de maîtres d'ouvrage d'utilité publique n'augmente pas et le parc de logements vacants est très limité (en dessous de 1%) en ce qui concerne le segment moyen des prix et, dans le canton de Berne, il est de 3%. Seules la région de Berne-Soleure et la ville de Berne donnent des réponses plus positives. Ce que cela signifie pour les finances des ménages est clair: loyers et frais de logement grèvent lourdement le budget. Dans le Nord-ouest de la Suisse, les experts de l'ash jugent la situation un peu plus détendue. Situation politique générale Il est en principe reconnu qu'une promotion du logement d'utilité publique existe. A l'échelle nationale, il est admis que la politique tente d'obtenir une amélioration de l'habitat d'utilité publique. Mais, dur contraste, la qualité de cette politique dans toute la Suisse est jugée insuffisamment ambitieuse. Ce n'est que dans le Nord-ouest du pays que l'on estime cette politique exemplaire. Prêts/intérêts/conditions Dans de larges zones de Suisse, on ne connaît pas cet instrument qu'est l'octroi de prêts à des fins de construction de logements d'utilité publique. Aucune déclaration ne peut donc être faite au sujet de l'action menée ou de la politique d'octroi de prêts. Sur la question de l'action menée sur le prix des terrains ou sur la redevance de droit de superficie et de savoir si ceux-ci sont nettement meilleur marché que sur le marché traditionnel et représentent donc une mesure d'encouragement, tous les experts sauf un dans le Nord-ouest de la Suisse et les personnes interrogées en Suisse romande - ont répondu par non. Les conditions faites par les communes dans les contrats de droit de superficie sont considérées, précisément en Romandie et à Genève, comme conviviales pour les coopératives. A Zurich et dans la région de Berne-Soleure, elles sont jugées de manière plutôt critique. Mise en œuvre S'agissant de l'application concrète, les autorités font bien des choses correctement, selon les experts de l'ash. Il est porté au crédit des communes que la promotion des maîtres d'ouvrage d'utilité publique a lieu dans le cadre d'une politique de

4 densification des zones. L'aspect de l'écologie, consommation d'énergie incluse, est également pris en compte dans ce soutien à l'utilité publique. Le souhait d'une part fixe de logements d'utilité publique dans les plans de quartier est en principe une bonne chose mais, sauf à Olten, en Romandie et à Genève, il n'existe ou n'est prévu nulle part. Spécificités régionales Les expertes et experts sont critiques envers Zurich en ce qui concerne la poursuite du développement des coopératives d'habitation, même si dans cette région la part des maîtres d'ouvrage d'utilité publique est la plus élevée de Suisse. Dans les trois régions de bulles immobilières selon UBS (Zurich, Genève et Lac Léman), il y a en principe des efforts pour soutenir la construction d'utilité publique. A Genève et dans la région lémanique, il existe des conditions relativement favorables pour le droit foncier et le droit de superficie. La cession de terrains est relativement positive à Genève seulement. Ailleurs, elle est jugée mauvaise. Dans les régions urbaines, le critère de l'écologie est un thème important et est pris en considération dans la promotion. A Zurich et Winterthour, il y a des avis positifs au sujet des contacts entre les autorités politiques et les coopératives d'habitation. Dans les autres régions, par exemple dans la zone Berne-Soleure, ceci est vu moins positivement. Dans certaines régions, il n'y a même aucun contact (par exemple en Suisse orientale ou à Olten).

5 Les questions de l'enquête Question sur la situation générale du logement Part des coopératives d'habitation: la part de l'habitat d'utilité publique dans les logements neufs a tendance à croître par rapport aux années précédentes. Parc de logements vacants: le parc de logements vacants dans les segments de prix moyen et inférieur était l'an passé de pour cent? Parc de logements vacants: le parc de logements vacants généralement disponibles a augmenté au cours des dernières années. Prix des loyers et des terrains: l'évolution des prix des loyers et des terrains grève lourdement les finances des ménages. Questions relatives à la situation politique générale Programme de législature: la ville/le canton mène actuellement une politique de soutien à la construction de logements d'utilité publique. Qualité des objectifs politiques: je juge exemplaire et ambitieuse la politique actuelle de promotion de l'habitat d'utilité publique. Cession de terrains: la remise de terrains via des contrats de droit de superficie aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique a connu une évolution positive au cours des dernières années. Questions relatives aux prêts/intérêts/conditions Prêts: la politique d'octroi de prêts publics est dans l'ensemble réjouissante pour les coopératives d'habitation. Promotion: la ville/la commune octroie des prêts pour le soutien général de la construction de logements d'utilité publique (non pas une subvention accordée aux logements destinés à des ménages de condition modeste). Valeur du terrain/droit de superficie: la valeur du terrain et/ou le droit de superficie sont nettement inférieurs aux conditions usuelles du marché et représentent une mesure de promotion. Conditions: les conditions publiques posées pour les contrats de droit de superficie sont généralement favorables aux coopératives d'habitation. (Par ex.: remise d'intérêt en cours de contrat, conditions concernant l'attribution de logements à des familles ou personnes de condition modeste, conditions relatives au standard de construction des logements ou écologie). Question sur la mise en œuvre des mesures en faveur des coopératives d'habitation Densification: la ville poursuit le but d'une densification des zones vers l'intérieur. Ecologie: le critère de l'écologie - en particulier de la consommation énergétique - est pris en compte dans la promotion. Plans de quartier pour l'avenir: des plans de quartier ou des réglementations légales exigeant une part fixe de logements d'utilité publique sont en application ou prévus. Contact entre autorités et coopératives d'habitation: il existe des rencontres régulières entre les autorités politiques et les coopératives d'habitation.

6 Enfin, il a été demandé aux participantes et participants à l'enquête de faire une déclaration personnelle.