Coopératives d'habitation à l'étranger Sarah Trudelle HABICOOP Mars 2010

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1 CANADA Historique : Naissance du mouvement en 1941 : le premier projet de coopérative d'habitation est né à Abestos, dans les Cantons de l'est canadien. Il s'agissait d'un projet de maisons unifamilliales pour un groupe d'ouvriers des mines. Par la suite des dizaines d'autres coopératives de ce type ont vu le jour, souvent construites à l'initiative de mouvements catholiques. Les membres de ces coopératives participaient à la conception du projet et construisaient eux-mêmes les maisons par un système bien organisé d'auto-construction. Les coopérateurs devenaient propriétaires des maisons à l'issue des travaux et la coopérative était dissoute. Parfois certaines coopératives faisaient construire les bâtiments par des entrepreneurs pour les vendre ensuite aux membres. De 1941 à 1968, près de coopératives d'habitation de ce type ont été construites par quelques 200 coopératives de logements comme il existe aujourd'hui. Il s'agissait donc de coopératives de construction qui permettaient à leurs membres d'accéder à la propriété privée; on parle des coopératives de la «première vague». Dès le milieu des années 1960 la construction de ces coopératives s'essouffle pour laisser place à de nouvelles revendications pour l'amélioration de l'habitat dans les villes. Commission d'étude de 1964 : introduction du principe de propriété collective. Cette commission créée par le Conseil de la coopération du Québec, préconise le développement des logements qui seront subventionnés par le gouvernement pour des populations modestes. La commission introduit le principe de propriété collective perpétuelle où les membres sont à la fois locataires et propriétaires. Naissance de la Fédération Coop Habitat en 1969 : une première tentative avortée. En réponse à la commission d'étude, cette fédération regroupait de nombreux experts professionnels afin de développer massivement des coopératives de location, les projets étaient soutenus financièrement par la Société d'habitation du Québec (SQH, organisme gouvernemental) dans le cadre du programme gouvernemental d'aide à la pierre. Ce mouvement était largement technocratique et laissait peu de place aux membres des coopératives dans la conception de leur futur logement. Les projets développés par la Fédération Coop Habitat étaient souvent des constructions neuves, parfois très coûteuses qui n'étaient pas toujours occupées une fois réalisées. Coop Habitat n'avait pas prévue ces difficultés et à peine 18 mois après sa création la fédération a été placé sous tutelle puis dissoute. Au total Coop Habitat a construit ou acquis 1500 logements,quelques coopératives parmi les plus dynamiques ont réussi à sauver leurs immeubles, les autres ont été transformées en HLM ou vendues. Relance de l'habitation coopérative à l'initiative des citoyens : la troisième génération. Dès 1972, un mouvement est initié par divers comités de citoyens, des associations de locataires ou encore des étudiants qui se mobilisent pour intervenir auprès des populations démunies résidant dans les centre-villes anciens. L'objectif de cette mobilisation est de susciter la création de coopératives d'habitation locative par le rassemblement des habitants afin de racheter ou de rénover leur immeuble. C'est ainsi qu'apparaissent les premières coopératives d'habitation locative à possession continue et sans but lucratif. En 1973, la Loi nationale sur l'habitation est amendée afin de rendre accessible aux coopératives d'habitation les programmes d'aide du gouvernement fédéral. 1

2 Valeurs des coopératives d'habitation Au Canada, les valeurs portées par les coopératives d'habitation sont contenues dans un Manifeste des coopératives d'habitation, rédigé à Sherbrooke, en Le but du manifeste est d énoncer des valeurs et des principes de base communs aux coopératives d habitation, qui serviront de référence à toute action relative au Mouvement coopératif en habitation : (extrait) Droit de tous à un logement convenable Non spéculation Initiative, participation et contrôle des coopérateurs sur les projets Autogestion des immeubles «La coopérative doit consister et demeurer une propriété collective qui ne cherche pas l'accumulation individuelle de capital, mais plutôt l'accumulation d'un capital collectif» (en 1977, le manifeste rejette l'idée des coopératives à capitalisation). Ouverture sur le quartier et sur la ville en général «La coopération dans le domaine de l habitation n a de sens et d avenir que si les divers projets s unissent aux niveaux régional et national, afin de permettre des échanges enrichissants entre les coopératives et de promouvoir et défendre les principes garantissant le développement harmonieux et authentiquement coopératif du mouvement.» Le Canada compte plus de 2000 coopératives d'habitation sur son territoire, la seule province du Québec recense personnes qui vivent dans une coopérative. Il existe plusieurs formes de coopératives : Les coopératives d'habitation locative à possession continue C'est la forme de coopérative la plus répandue au Canada; initialement, elle a été développée grâce à des programmes fédéraux au cours des années 1970 jusqu'au début des années Il s'agit de coopératives constituées de membres qui se rassemblent autour d'un projet commun pour accéder à un logement de qualité et abordable. Ces coopératives comprennent un immeuble ou un groupe d'immeubles, neuf ou rénové. La coopérative est propriétaire des unités de logements, les résidents sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l'immeuble de par leur adhésion à la coopérative. Cette forme de propriété collective ne demande pas une mise de fonds individuelle des ménages importante, les membres des coopératives doivent investir un montant minimal sous forme de parts de qualification constituées de parts sociales (en règle générale moins de 1000 $, ces parts ne sont pas remboursables et ne donne pas lieu à distribution d'intérêts). Les coopératives sont gérées et contrôlées par leurs membres, il en résulte des coûts d'opération moindres pour la coopérative. Celle-ci est donc normalement en mesure d'offrir des loyers moins chers que les prix du marché. La taille des coopératives varie de 10 à 220 logements, en règle général ce sont des immeubles majoritairement localisés dans les régions urbaines ou péri-urbaines. Populations ciblées L'objectif des coopératives est d'offrir du logement de qualité, abordable, tout en privilégiant une mixité socioéconomique des ménages. Les coopératives accueillent une population diversifiée, 2

3 parfois certaines d'entre elles s'adressent aux besoins d'un groupe particulier (personnes âgées, immigrants, familles monoparentales...), notamment en fonction du programme d'aide utilisé. Types de ménages occupants les coopératives : (cf diagramme) Personnes seules Familles monoparentales Couples sans enfant Couples avec enfants Autres Selon une enquête datant de 2006, le revenu moyen des ménages résidant dans une coopérative d'habitation locative à possession continue était de $ ( ) en 2006, alors que le revenu moyen de l'ensemble des ménages québécois se situait à $ ( ). Par ailleurs, 38% des ménages occupant un logement d'une coopérative avaient un revenu inférieur a $ (10657 ) et 51 % un revenu inférieur à 20000$ (14204 ). Fonctionnement des coopératives ASSEMBLÉE DES COOPÉRATEURS AG 1 x/ an 1 personne = 1 voix CONSEIL D'ADMINISTRATION Gestion de la coopérative administrateurs élus Comité finances Comité entretien Comité sélection des membres Comité vie communautaire, etc. De nombreuses coopératives engagent du personnel, pour gérer la coopérative au quotidien (ménages, entretien...). La formation de plusieurs comités permet de répartir le travail entre les résidents. L'implication de chacun est explicitement reconnue par plusieurs coopératives. Ainsi, dans le cadre du contrat conclu avec chacun des membres, ceux-ci peuvent bénéficier d'une 3

4 réduction du loyer normalement payable en vertu du bail, et cela en contrepartie de leur participation au sein de l'entreprise coopérative. C'est ce qu'on appelle communément le «rabais de membre». Chaque coopérative adopte son règlement (ou règlement administratif équivalent des statuts) énonçant l'objet de la coopérative et la manière dont elle est gérée. De plus les coopératives peuvent se doter d'outils complémentaires de gestion. Concernant les entrées et sorties des résidents, les nouveaux membres s'inscrivent sur une liste d'attente et signent un contrat d'occupation lorsqu'ils adhèrent à la coopérative. Ce contrat d'occupation est semblable à un bail d'habitation comportant les droits et devoirs des parties. Si le nouveau membre bénéficie d'une subvention gouvernementale (équivalent de nos aides au logement), il doit signer un formulaire justifiant ses revenus. Organisation du mouvement coopératif Les coopératives d'habitation favorisent l'implication volontaire et bénévole des membres résidents dans une logique d'auto-gestion. Pour aider les locataires dans la gestion, les coopératives bénéficient de l'appui de diverses structures organisationnelles : De l'échelle la plus locale au niveau national : Fédérations régionales et de regroupement locaux : au Québec, 2/3 des coopératives font partie d'une fédération régionale. Ces dernières représentent les coopératives afin de promouvoir leur développement et de protéger leurs droits. Les fédérations proposent également des services de formation, d'information, d'assistance technique, de développement, d'assurance, etc. Exemple : aide à la location, assurance immobilière, redressement des coopératives en difficultés, groupements d'achats, guide et outils de gestion. Confédération québécoise des coopératives d'habitation (CQCH) : regroupe et défend les fédérations régionales, porte parole du mouvement pour l'ensemble du Québec. Fédération de l'habitation coopérative du Canada (FHCC) : unit et représente les coopératives d'habitation et les organismes d'appui à l'échelle canadienne. La FHCC est le porte parole à l'échelle du Canada du mouvement coopératif en habitation, elle représente ses membres auprès du gouvernement fédéral et des institutions nationales et internationales. Conseil québécois de la coopération et de la mutualité (CQCM) : regroupe l'ensemble des familles de la coopération et participe dans ce cadre au développement des coopératives d'habitation. Financement et programmes d'aide gouvernementale Comme les futurs habitants des coopératives sont sélectionnés principalement selon des critères de revenus (faibles ou modestes), le montage financier des projets requiert des financements spécifiques venant compléter l'emprunt hypothécaire classique, notamment des aides publiques considérables et des contributions du milieu (de la communauté : municipalité, organisme sans but lucratif, entreprise commerciale, fondation privée, centre local de développement 1 ou encore collecte de fonds). Les premiers programmes publics d'aide à la pierre des années étaient basés sur des 1 Le centre local de développement est un organisme qui a pour but de favoriser le développement de l'économie et la création d'emplois sur son territoire dans le cadre d'un partenariat entre le gouvernement et la communauté locale. 4

5 prêts hypothécaires à long terme. Les programmes plus récents (AccèsLogis et Logement abordable Québec : volet social et communautaire) favorisent l'apport ponctuel en capital sous forme de subvention de la SQH (jusqu'à 60% du coût de réalisation) et de mise de fonds du milieu (15% obligatoire) au moment de la réalisation des projets. Cette subvention est parfois complétée par d'autres subventions de collectivités locales et d'autres contributions provenant d'organismes publics, institutionnels ou privés. Le cumul de toutes ces contributions permet de diminuer la dette de la coopérative. Un programme d'aide à la personne existe également comme le «supplément au loyer» qui permet au locataire de voir son loyer plafonner à 25 % de son revenu brut mensuel, la différence étant versé directement au propriétaire par la SHQ. On note que le projet subventionné par la SQH devra fixer des loyers situés entre 70% et 95 % du loyer médian du marché. Les différentes étapes du financement d'une coopérative d'habitation : Le financement de démarrage : les programmes d'aide publics prévoient en général l'octroi de fonds qui couvrent une partie des frais de démarrage ( études diverses, transactions, négociations pour le financement hypothécaire...). Pour le programme Logement abordable Québec il s'agit d'un prêt de démarrage d'un montant maximum de 3 500$ par logement jusqu'à concurrence de $ par projet. Le financement de réalisation : cette phase se situe entre la promesse d'aide gouvernemental et l'engagement définitif et l'octroi du prêt global. Le financement au cours de la période de travaux est effectué grâce à une avance sur le prêt hypothécaire à long terme. Le financement d'exploitation : les loyers perçus dès l'entrée des habitants dans les lieux servent à rembourser les emprunts contractés sur le long terme : le prêt hypothécaire de premier rang est octroyé soit par une banque, une caisse ou la SCHL; cet emprunt est souvent assorti d'un prêt complémentaire sujet à une hypothèque de deuxième rang octroyé soit par le fonds d'investissement de Montréal, divers fonds fédératifs ou des organismes publics tels que la société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL) et la société d'habitation du Québec (SHQ). La garantie de prêt étant souvent apportée par le SQH ou la société d'état Investissement Québec (IQ). Le montage financier des coopératives nécessitent parfois le recours à une assurance hypothécaire qui prévoit le paiement d'une prime d'assurance lorsque la mise de fonds propres initiale est insuffisante pour obtenir un prêt hypothécaire. Cette assurance hypothécaire est offerte par la SCHL. Financements alternatifs Les solutions alternatives aux programmes d'aide gouvernementale sont encore marginales, elles visent notamment à garantir la pérennité du parc existant, faciliter l'accès à du financement «bon marché» et à développer l'autonomie financière des coopératives d'habitation : Fonds de souscription de la FHCC: ce fonds permet aux coopératives, fédérations et groupes de ressources techniques membres de la FHCC d'obtenir soit un prêt direct, soit une garantie d'emprunt lorsque le recours aux financements classiques est impossible en raison du risque qu'implique le projet. On parle souvent de garantie de prêt de dernier recours. Fonds de développement : il s'agit des fonds fédératifs de développement et regroupement de placements ( Réunid et le Régime d'investissement coopératif ) qui visent à rassembler une partie de l'épargne des coopératives membres des fédérations afin de 5

6 pouvoir accorder des prêts et des garanties d'emprunts à de nouveaux projets de coopératives ou à des projets de rénovation de coopératives existantes. Fonds d'investissement : crée par le Fonds d'investissement de Montréal (FIM), les investisseurs sont des organismes privés ou institutionnels qui investissent du capital à long terme servant à octroyer des prêts aux organisations de logements communautaires dont les coopératives font partie. Ces prêts servent de mises de fonds garanties par une hypothèque de second rang remboursable sur 15 au plus. C'est le gestion Fonds d'investissement de Montréal Inc. qui choisit les projets soutenus par le FIM selon des critères de viabilité financière et d'assistance technique par le GRT Bâtir son quartier. Foncières patrimoniales (peu utilisées) : au Québec on parle de fiducie foncière, il s'agit d'un organisme sans but lucratif qui a pour unique objet la détention de terrains destinés à des projets de coopératives d'habitation ou des projets d'osbl d'habitation. Les foncières permettent d'assurer la pérennité du parc existant et le maintien de sa vocation sociale et communautaire. La fiducie foncière est propriétaire du terrain et la coopérative détient le droit de l'occuper et de le gérer par le biais d'un bail. La contribution au Fonds québécois d'habitation communautaire (FQHC) : le FQHC coordonne les actions des différents acteurs du secteur de l'habitation (pouvoirs publics, organismes du «milieu» et entreprises privées, dans le but de favoriser la réalisation et le maintien de logements communautaire au Québec. La contribution des coopératives d'habitation au FQHC est une initiative très récente qui pour le moment n'a pas encore financé de projet particulier (construction de nouveaux logements, rénovation, travaux de mise aux normes...). Il s'agit d'une contribution qui concerne les coopératives ayant bénéficié des programmes AccèsLogis ou Logement abordable Québec; la contribution au Fonds est obligatoire et équivalente au capital remboursé durant les 10 premières années par la coopérative. La contribution est due à partir de la 10 ème année d'exploitation au moment où la coopérative refinance son projet. Accompagnement On note que depuis quelques années plusieurs coopératives confient des mandats de gestion à des ressources externes telles que leur Fédération ou les Groupes de Ressources Techniques (GRT). Les GRT sont des organismes locaux indépendants sans but lucratif qui accompagnent les groupes de personnes désireuses de réaliser une coopérative d'habitation ou un OSBL d'habitation. Les GRT naissent dans les années 1970 avec pour objectif l'amélioration des conditions d'habitat et le développement des projets à partir de leurs futurs habitants. Les GRT interviennent dans toutes les étapes du projet mais le groupe de citoyens demeure le maître d'ouvrage, l'accompagnement dure environ 3 à 4 ans. Les GRT offrent les services de formation, de coordination, d'organisation et de soutien technique et administratif nécessaires à la réalisation de programmes immobiliers. Ils offrent également une aide à la gestion et à la vie participative des coopératives d'habitation une fois l'immeuble achevé. Chaque GRT a un Conseil d'administration composé de représentants des coopératives ou OSBL, d'organismes du «milieu», de bénévoles ou encore de membres de l'équipe de travail. S'agissant de leur financement, les GRT disposent de diverses subventions (notamment une subvention de fonctionnement versée par la SHQ) et d'honoraires professionnels (environ 6% du coût de réalisation d'une opération). Le financement des GRT est fragile et leur sécurité financière n'est pas assurée malgré les subventions gouvernementales. 6

7 Les coopératives d'habitation locative à capitalisation Le but de ces coopératives est de louer un logement à un prix abordable à condition d'investir un capital important sous forme de parts sociales privilégiées. Selon une étude de viabilité, une coopérative locative à capitalisation est saine financièrement si les membres investissent au minimum $ chacun. L'ensemble des apports des membres permet à la coopérative d'obtenir un financement hypothécaire. La coopérative reste toujours propriétaire de l'immeuble et les reventes individuelles sont interdites. Au départ d'un membre la coopérative lui rachète ses parts et choisit un «remplaçant». Parfois les parts sociales privilégiées ont une valeur fixe et parfois elles sont rémunérées. Le prix de revente des parts est contrôlé, dans la plupart des coopératives à capitalisation récentes le sortant reçoit une partie de la plus-value réalisée souvent limité à un montant reflétant l'abordabilité initiale du logement. Ainsi, les logements de la coopérative restent abordables par rapport aux prix du marché. Ce type de coopératives n'est pas vraiment courant au Canada car celles-ci sont relativement récentes. Les premières sont apparues à la fin des années 1980 dans la région de Vancouver. La majorité d'entre elles sont actuellement situées en Colombie-Britannique et en Alberta. Au Québec, la première coopérative à capitalisation a été construite en Ce type de coopératives est principalement destiné aux personnes âgées du fait que cette population est souvent en mesure de fournir une contribution financière initiale. Cependant de plus en plus de coopératives à capitalisation pour des familles sont en cours de réalisation ( coopérative Khatsahlano à North Vancouver et la coopérative Southview à Jasper par exemple). Les coopératives d'habitation à droit superficiaire Dans ce type de coopératives le terrain appartient à la coopérative qui octroie un droit de superficie aux membres pour qu'ils construisent leur maison ou unité d'habitation selon un programme architectural pré-défini par les membres de la coopérative. Les espaces communs de la parcelle sont auto-gérés. Bilan et perspectives d'avenir (ce paragraphe concerne principalement les coopératives d'habitation locative à possession continue) Enjeux liés au financement des coopératives d'habitation Actuellement, les coopératives se développent selon une double logique d'auto-gestion et de programmes publics d'aide à la réalisation. Le financement public demeure fondamental dans le développement du logement communautaire au Canada. Cependant l'enjeu principal pour le mouvement des coopératives d'habitation est celui de l'autonomie financière. En effet, depuis peu sont apparues de nouvelles ressources financières diversifiées et alternatives permettant de réduire la dépendance des coopératives aux financements publics. Il faut également souligner que l'accompagnement des projets de coopératives d'habitation par les GRT est essentiels mais la question de leur financement est délicate. Vieillissement du parc existant De nombreuses coopératives d'habitation ont été construites dans les années 1970 et 1980 et 7

8 elles représentent un parc locatif très important mais aussi fortement dégradé. Il est donc nécessaire aujourd'hui d'entreprendre des travaux de rénovation et/ou de mise aux normes. Cependant, bien souvent les coopératives ne disposent pas d'un fonds de réserve suffisant pour financer ces travaux, dès lors cela se traduit par une augmentation des loyers des locataires. L'intervention des GRT et Fédérations régionales doit être encouragée afin d'évaluer et faire réaliser les travaux. De plus, il serait souhaitable que les pouvoirs publics mettent en place un programme d'aide spécifique à la rénovation des coopératives et OSBL. En effet, au terme des conventions d'accompagnement des programmes d'aide publique les logements des coopératives d'habitation ont tendance a être moins bien entretenues. Propriété collective Le défi que pose le logement communautaire aujourd'hui est la conservation de sa vocation sociale et le maintien de la propriété collective. Dans certains cas le statut de coopérative est abandonné pour laisser place à des formes juridiques plus classiques instaurant la propriété individuelle. Il conviendrait de mettre en place des outils juridiques pour garantir la propriété collective perpétuelle. Vieillissement de la population On constate que la population résidant dans les coopératives d'habitation est de plus en plus vieillissante. En 2007, 45% des résidents avaient plus de 55 ans, cette tendance implique une augmentation du besoin d'accompagnement des habitants et un accroissement des services adaptés. Cette situation est un enjeu par rapport à la participation des locataires à la gestion de l'immeuble et au maintien de la vie associative. L'autonomie des coopérateurs peut avoir tendance à s'essouffler. Paupérisation des coopératives Le logement communautaire a peu à peu pris le relai du logement public HLM, ce qui implique que les coopératives d'habitants accueillent des résidents à faibles revenus qui bénéficient d'une aide à la personne. La relative pauvreté des habitants des coopératives ne doit pas conduire à la création de «ghettos de pauvres». L'objectif étant de maintenir une mixité sociale et intergénérationnelle au sein des coopérative d'habitation. Sources : Marie J. BOUCHARD, Marcellin HUDON, Se loger autrement au Québec, Editions Saint Martin, Intervention de Marcellin HUDON, président de l'agrtq, le 5 décembre 2007 à la NEF, Villeurbanne. Sylvie MOREAU, Consultante ICA Housing. Loi sur les coopératives, Québec. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Guide de l'habitation coopérative. Société d'habitation du Québec (SHQ), Logement abordable Québec, volet social et communautaire, information générale. Février Yvon CHOUINARD, Robert GAGNON, Inventaire des programmes provinciaux et territoriaux en habitation au Canada, SHQ. 8