Fiscalité de l immobilier

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1 Fiscalité de l immobilier

2 Intervenants Jean-Pierre COSSIN Secrétaire général du Conseil des impôts et professeur associé à l Université de Créteil Val-de-Marne Pierre FERNOUX Maître de Conférence à l Université d Auvergne

3 Sommaire Le nouveau régime des plus-values immobilières La nouvelle définition des sociétés à prépondérance immobilière La «cession» en 2004 de titres de sociétés soumises à l impôt sur les sociétés répondant aux critères de la composition de l actif Apport en société de titres et abus de droit La réévaluation libre des immeubles et des titres de sociétés à prépondérance immobilière dans les sociétés soumises à l IS Le démembrement de propriété

4 Le nouveau régime des plus-values immobilières

5 La réforme des plus-values immobilières Les plus-values immobilières sont déclarées et imposées lors de leur réalisation Le taux d imposition est le taux proportionnel de 16 % (malgré des prélèvements sociaux) L impôt est acquitté : à la conservation des hypothèques lorsque la mutation a été effectuée par acte notarié à la recette des impôts dans le cas contraire (cession de parts de société à prépondérance immobilière)

6 La réforme des plus-values immobilières La notion de société à prépondérance immobilière est essentielle pour connaître le régime d imposition des plus-values sur cessions des parts sociales

7 La nouvelle définition des sociétés à prépondérance immobilière

8 La société à prépondérance immobilière Nouvelle définition Sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés Sociétés dont l actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non-affectés à sa propre exploitation, et ce, à la clôture des trois exercices précédant la cession

9 La société à prépondérance immobilière Les questions à se poser La notion d un immeuble affecté à l exploitation de la société (exploitation relevant d une activité BIC, BNC, BA) Le calcul du pourcentage de 50 % de l actif représenté par des immeubles

10 La société à prépondérance immobilière Conséquences de la nouvelle définition La cession des titres de sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values immobilières La cession des titres de sociétés soumises à l impôt sur les sociétés relève du régime des plusvalues sur valeurs mobilières

11 La société à prépondérance immobilière Conséquences de la nouvelle définition Existence d une mesure dérogatoire pour les cessions en 2004 de titres de sociétés soumises à l impôt sur les sociétés dont l actif est constitué pour plus de 50 % à la clôture des trois exercices précédant la cession par des immeubles non affectés à son exploitation : application du régime des plus-values immobilières

12 La société à prépondérance immobilière Conséquences du changement de définition Cessions des titres de sociétés à l IS Soit une S.C.I soumise à l impôt sur les sociétés dont les parts sont détenues par les associés depuis : Cessions des parts : - En En En 2005 Détention depuis 1987 Taxation Exonération Taxation Détention depuis 1981 Exonération Exonération Taxation

13 La société à prépondérance immobilière Conséquences du changement de définition Cessions d actions d une société propriétaire d un immeuble Les titres de la SA «X», qui avait pour objet social la mécanique de précision, sont détenus depuis 1959 par les associés Messieurs Durand et Dupond La société est propriétaire d un immeuble qu elle donne en location depuis. En décembre 2002 elle a cédé son fonds de commerce et est devenue à cette date à prépondérance immobilière (1) 1) La valeur du fonds de commerce excédait la valeur des immeubles au 31/12/2001

14 La société à prépondérance immobilière Conséquences du changement de définition Régime des cessions des actions de la SA : Cession en 2003? Cession en 2004? Régime de la cession : Exonération Plus-values mobilières (1) 1) La SA n est pas à prépondérance immobilière selon la nouvelle définition

15 La "cession" en 2004 de titres de sociétés soumises àl impôt sur les sociétés répondant aux critères de la composition de l actif

16 Le régime des «cessions» de titres de sociétés soumises à l IS Le régime des plus-values immobilières s applique aux cessions de 2004 lorsque la société répond à la date de la "cession" à la nouvelle définition de la société à prépondérance immobilière Par cession il faut entendre : La vente Les apports En cas d apport de titres à une société soumise à l IS il faut tenir compte du régime du sursis d imposition des plus-values

17 L apport de titres de sociétés soumises à l IS détenus plus de 15 ans L apport en 2004 à une société soumise à l IS : une fausse exonération L apport des titres d une société (à prépondérance immobilière) relève de plein droit du sursis d imposition (article 150.0B du CGI ou article 150.UB II depuis le 1 er janvier 2004) Au moment de l apport aucune plus-value ne peut être dégagée La plus-value sera imposée au moment de la cession des titres de la société reçus en échange de l apport

18 L apport de titres de sociétés soumises à l IS détenus plus de 15 ans L apport en 2004 à une société civile immobilière relevant de l article 8 du CGI L apport des titres à une S.C.I relevant du régime des sociétés de personnes ne peut bénéficier du régime du sursis d imposition La plus-value d apport est immédiatement imposable au moment de l apport La plus-value étant réalisée en 2004 relève du régime des plus-values immobilières Les titres étant détenus depuis plus de 15 ans, la plus-value d apport est exonérée

19 L apport de titres de sociétés soumises à l IS détenus plus de 15 ans L apport en 2004 à une société relevant de l article 8 du CGI et constituée uniquement à cet effet L apport effectué à la SCI entre dans le champ d application des plus-values immobilières La plus-value d apport est réalisée et exonérée pour durée de détention des titres Le risque d abus de droit existe-t-il?

20 Régime de la cession ultérieure des titres La cession par la société bénéficiaire de l apport des titres qui lui ont été apportés L apport avait été effectué à une société soumise à l impôt sur les sociétés L apport avait été effectué à une S.C.I relevant de l article 8 du C.G.I. La cession par l associé de titres de la société ayant bénéficié de l apport Les titres sont des titres d une société soumise à l IS Les titres sont des titres d une S.C.I. (article 8 du C.G.I)

21 Apport en société de titres et abus de droit

22 Le point sur l abus de droit en cas d apport de titres à une société La position du C.C.R.A.D en présence d un report d imposition (1) La situation des apports bénéficiant d un sursis d imposition peut-elle être traitée différemment par le C.C.R.A.D.? 1) Rapport du C.C.R.A.D pour l année 2002

23 La réévaluation libre des immeubles et des titres de société à prépondérance immobilière dans les sociétés soumises à l'is

24 La réévaluation libre des immeubles et des titres de sociétés à prépondérance immobilière dans les sociétés soumises à l IS Possibilité de réévaluer librement l actif immobilier des sociétés soumises à l impôt sur les sociétés La plus-value de réévaluation est imposée au taux de 16,5 % pour les réévaluations effectuées entre le 1 er janvier 2004 et le 31 décembre 2007 Le taux réduit de 16,5 % ne s applique qu à condition que la société s engage à conserver les immeubles réévalués et les titres réévalués pendant au moins 5 ans

25 Les conditions et avantages de la réévaluation des actifs immobiliers La réévaluation des actifs immobiliers nécessite de respecter les prescriptions comptables en la matière : Nécessité de réévaluer l ensemble des éléments d actif immobilier (les plus-values de réévaluation sur les autres éléments d actifs ne bénéficient pas d un taux d imposition réduit) Pas de distribution de l écart de réévaluation L immeuble réévalué bénéficie d un amortissement fiscalement déductible calculé sur la valeur réévaluée

26 La question des S.C.I à l IS Les obligations comptables s appliquent-elles à la S.C.I qui a opté pour l imposition sur les sociétés? L écart de réévaluation est-il distribuable dans les S.C.I soumises à l impôt sur les sociétés?

27 Le démembrement de propriété

28 Le nouveau barème d évaluation de l usufruit a-t-il des conséquences sur les stratégies de démembrement? Le nouveau barème qui détermine les valeurs respectives de la nue propriété et de l usufruit a accru la valeur de l usufruit L estimation de l usufruit temporaire ne tient pas compte de l âge de l usufruitier Les nouvelles évaluations concernent tous les droits d enregistrement, y compris les mutations à titre onéreux Dans quelles conditions apprécier ces nouveaux barèmes?

29 Tableau récapitulatif des textes régissant les reports et sursis Régime des PV de cession de valeurs mobilières et droits sociaux des particuliers Régime des PV immobilières des particuliers Avant le 1 er janvier 2000 Du 1/1/2000 au 31/12/2003 Depuis le 1 er janvier 2004 REPORT (art 92 B II et 160 I ter) SURSIS (art 150-0B) SURSIS (art 150-0B) REPORT (art 150 A bis-al.3) SURSIS (art 150 A bis-al 4) SURSIS (art 150-UB, II)

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