DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

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1 DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ Aspects juridiques et fiscaux juillet 2013

2 ASPECTS JURIDIQUES - 2 -

3 Aspects juridiques : les principes La propriété est l addition de deux droits o o Le droit de disposer du bien (abusus) Le droit de jouir du bien qui se décompose Du droit d user du bien (usus) Du droit d en percevoir les revenus (fructus) Le droit de propriété peut faire l objet d un démembrement o o L usufruitier dispose du droit d usage et des fruits Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien T 3

4 Aspects juridiques : les principes Caractères de l usufruit o Droit réel attaché à la personne Droit réel qu il peut céder mais il ne peut pas vendre le bien sur lequel porte le démembrement Sauf quasi-usufruit (art. 587 Code civil) lorsque l usufruit porte sur un bien consomptible (somme d argent)» L usufruitier peut s en servir mais à charge pour lui de rendre à la fin de l usufruit soit des choses de même quantité et qualité soit la valeur estimée à la date de la restitution» Le nu-propriétaire dispose d un droit de créance Usufruit sur bien meuble : droit réel mobilier Usufruit sur bien immobilier : droit réel immobilier Attention le démembrement de propriété n est pas une indivision T 4

5 Aspects juridiques : les principes Autonomie de l usufruit o o Totale indépendance entre usufruitier et nupropriétaire Exercice séparé de leur droit respectif Chacun peut le céder à une autre personne Le propriétaire ne peut nuire aux droits de l usufruitier Les droits respectifs de l usufruitier et du nu-propriétaire s exercent donc dans le respect des droits de chacun Comme en matière d indivision, le bien démembré peut faire l objet d un partage ou d une licitation en présence de plusieurs usufruitiers ou nus-propriétaires T 5

6 Aspects juridiques : les principes Le quasi-usufruit o Usufruit sur des biens consomptibles c est-à-dire destinés à disparaître dès leur premier usage (ex. argent) L usufruitier peut s en servir et les vendre mais à charge pour lui de rendre à la fin de l usufruit soit des choses de même quantité et qualité soit la valeur estimée à la date de la restitution Le nu-propriétaire dispose d un droit de créance Position du nu-propriétaire affaiblie car usufruitier a tous les pouvoirs d administration et de gestion Convention entre les parties opportune» Usufruitier fourni une caution» Modalités de remploi des sommes o Possibilité d établir un quasi-usufruit sur des biens non consomptibles par nature (ex. valeurs mobilières) Quasi usufruit conventionnel par opposition au quasi-usufruit légal T 6

7 DÉMEMBREMENT ET DROIT DES SOCIÉTÉS - 7 -

8 Démembrement et droit des sociétés Qualité d associé o Doctrine refuse la qualité d associé à l usufruitier Pas apporteur donc pas associé Conséquences juridiques importantes Cette qualification permet de déterminer les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire au sein de la société lorsque la loi et les statuts sont muets o Deux courants s affrontent Majoritaire : qualité d associé appartient au nupropriétaire Usufruitier a également la qualité d apporteur et peut donc revendiquer la qualité d associé Thèse forte dans le cas où l usufruit est postérieur à l apport en société (donation avec réserve d usufruit) T 8

9 Démembrement et droit des sociétés Exercice du droit de vote o Droit de vote dans les SA : article L du Code de commerce Dans les AGO : usufruitier Dans les AGE : nu-propriétaire Répartition conventionnelle différente Jurisprudence fait une distinction entre le droit de vote et le droit de participer» Nu-propriétaire ne peut pas être privé de son droit de participer (Cass. 2e civ. 13 juillet 2006, n 1252 FS-PB Roquelaure c/rebsomen)» Attribution intégrale du droit de vote à l usufruitier ou au nu-propriétaire est contraire à l esprit des textes T 9

10 Démembrement et droit des sociétés Droit de vote dans SARL, SAS, SNC o o Pas de disposition particulière dans Code de commerce c est l article 1844 du Code civil qui gére cette difficulté Seul l usufruitier vote pour l affectation des bénéfices Dispositions contraires dans les statuts pour étendre ou restreindre leurs droits respectifs T 10

11 Démembrement et droit des sociétés Démembrement et droit aux bénéfices o Nature juridique des dividendes Jurisprudence : fruits civils Fruits appartiennent à l usufruitier Cass. Com 31 mars 2009» «Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes qu avant cette attribution, l usufruitier des parts sociales n a pas de droit sur les bénéfices»» «Les sommes portées en réserve constituent un accroissement de l actif social revenant au nu-propriétaire. La distribution ultérieure des bénéfices mis en réserve ne saurait remettre en cause le principe de leur transmutation en capital. En cas de distribution des réserves, les sommes distribuées reviennent au nu-propriétaire» T 11

12 Démembrement et droit des sociétés Démembrement et droit aux bénéfices o Droit aux réserves Sociétés soumises à l impôt sur les sociétés : 2 écoles Les réserves font partie du dividende par simple décision de l assemblée : usufruitier Qualification de produits : nu-propriétaire Afin d éviter les conflits : répartition conventionnelle dans les statuts Sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés Doctrine administrative Bénéfices courants : usufruitier Profits exceptionnels : nu-propriétaire Sauf répartition différente dans les statuts T 12

13 APPORTS DE DROITS DÉMEMBRÉS

14 Apports de droits démembrés Transmettre la nue-propriété et l usufruit d un bien à une société o Art. 595, al. 1 et 621 du Code civil : usufruitier et nu-propriétaire dispose l un sans l autre des droits réels dont ils sont titulaires sauf convention contraire o Objectifs divers Schémas d optimisation de reconstitution de la pleine propriété des biens au sein de la société, transmission de biens vers une société avec exercice des pouvoirs de gestion Possibilité de reporter le démembrement sur les droits sociaux de la société bénéficiaire des apports pas de subrogation réelle mais conventionnelle T 14

15 Apports de droits démembrés Apport isolé de l usufruit o Usufruit naît au moment de l apport par un apporteur pleinement propriétaire o Usufruit préexistant du fait d une donation ou succession L usufruitier peut le transmettre par voie d apport à une société mais ne peut excéder 30 ans T 15

16 Apports de droits démembrés Apport isolé de la nue-propriété : faisabilité d un tel apport à une société o Société seule nue-propriétaire et n en percevrait pas les fruits Article 1832 du Code civil : la société est instituée par ou deux plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager des bénéfices ou de profiter de l économie qui pourra en résulter o Lecture libérale de l article 1832 du Code civil Pas nécessaire de réaliser un bénéfice immédiatement ; l extinction de l usufruit profitera nécessairement à la société nue-propriétaire. De plus, cette dernière pourra profiter des plusvalues pouvant résulter de la valorisation ultérieure du bien démembré T 16

17 Apport de la nue-propriété à une SCI suivi de la donation des parts Montage o Apport de la nue-propriété d un immeuble à une SCI o Donation concomitante des parts en pleine propriété Intérêt du montage avant le o Contourner l application de l article 762 obligatoire pour les seules transmissions à titre onéreux Apports purs et simples à une société non soumise à l IS : seul le droit fixe est exigible (article 810 bis) Évaluation économique des actifs apportés Lors de la donation partage de la pleine propriété, les droits de mutation sont calculés sur la valeur correspondant à la valeur économique de la nue-propriété o Si donation directe : barème article 762 s applique Valeur de l usufruit minoré Valeur de la nue-propriété majorée T 17

18 Apport de la nue-propriété à une SCI suivi de la donation des parts Intérêt du montage après le o Revalorisation du barème de l usufruit o Extension à toutes les mutations à titre gratuit et à titre onéreux En cas d apport pure et simple du bien à la SCI Art. 669 devrait s appliquer car les mutations à titre onéreux sont visées Cependant, apport pur et simple à une société non IS, seul le droit fixe est applicable: pas de conséquence L apport va continuer à être valorisé en retenant la valeur économique de la nue-propriété En cas d un apport à titre onéreux Droits de mutations calculés sur la base de l article 669 La valeur de la rémunération du bien apporté reste la valeur économique Donation ultérieure de la pleine propriété des titres reçus en échange, la valeur retenue pour la calcul des droits d enregistrement correspond indirectement à la valeur économique de la nue-propriété de l immeuble T 18

19 Apport de la nue-propriété à une SCI suivi de la donation des parts Donation directe de la nue-propriété Apport de la nue-propriété avant la donation Donateur âgé de 63 ans Donateur âgé de 63 ans Immeuble d une valeur de Immeuble d une valeur de Valeur de la NP (art. 669) Valeur économique de la NP (40%) x 60% ½ de la NP par enfant ½ de la NP par enfant Détermination des droits par enfant Base imposable Abattement Droits liquidés sur Détermination des droits par enfant Base imposable Abattement Droits liquidés sur Droits dus Droits dus Montant total pour les deux Montant total pour les deux Gain net par rapport à la 1ère stratégie est de soit T 19

20 Apport-donation de la nue-propriété Définition de l abus de droit o Rappelons qu il existe une nouvelle définition de l abus de droit issue de la loi de finances rectificative pour 2008 afin d intégrer la notion jurisprudentielle de la fraude à la loi o Nouvel article L.64 du LPF: «Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ( )» T 20

21 Nouvelle définition de l abus de droit o Apport-donation de la nue-propriété L administration peut écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d un abus de droit : Soit que ces actes ont caractère fictif Soit, que recherchant le bénéfice d une application littérale des textes ou des décisions à l encontre d objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d éluder ou d atténuer les charges fiscales que l intéressé aurait normalement supportées si ces actes n avaient pas été passés ou réalisés, eu égard à sa situation ou à ses activités professionnelles (cas de la fraude à la loi) T 21

22 Apport-donation de la nue-propriété Position cour de cassation Arrêt Tabourdeau Cass.com. 16/11/2004 n Arrêt Botherel Cass. Com. 3/10/2006 n Abus de droit Rejet de l argument civil qui consistait à faire valoir que la structure éviterait dans l hypothèse d un prédécès du donataire, une indivision successorale à laquelle les indivisaires auraient pu mettre fin En effet, l usufruitier ne peut être menacé dans la jouissance de ses prérogatives grâce à l article du Code civil Points communs Recherche de l intérêt patrimonial lié aux objectifs civils Pas d abus de droit Reconnaît clairement l intérêt des différents objectifs civils : l opération permettait aux donateurs tous les deux gérants de la société de disposer d une minorité de blocage, de transmettre à leurs enfants une partie des biens dont ils conservaient les revenus la transmission des parts permettait un partage équitable entre les descendants les inconvénients de l indivision étaient évités : les difficultés inhérentes à un partage entre 3 lots équivalents de biens de nature différente et d entité distincte se trouvaient évitées T 22

23 Apport-donation de la nue-propriété Position cour de cassation Arrêt Saunier Cass. Com. 15 mai 2007, n Arrêt Cass.com. 26/3/2008, n Abus de droit Aucun acte de gestion relatif à l achat ou à la vente de valeurs mobilières n a été effectué entre la constitution de la société et l acte de donation-partage Absence d autonomie financière de la société Absence d apports réels des enfants Absence d affectio societatis (les enfants avaient indiqué que leur mère entendait garder les revenus des obligations apportées à la société ainsi que la maîtrise de son patrimoine sans avoir à demander leur accord pour d éventuels arbitrages) Pas d abus de droit Inflexion de l arrêt Botherel? Dans l arrêt Botherel les juges s attachent à reconnaître que les objectifs civils étaient pertinents et étaient de nature à écarter l exclusivité du but fiscal Dans l arrêt Saunier l accent est mis sur la réalité juridique et économique du montage Au plan économique, la société n a pas eu de réelle existence économique entre sa constitution et la donation Au plan juridique, le dessaisissement total des enfants au profit de leur mère des revenus et de leur participation au capital est peu significative Se fonde sur l intérêt économique du démembrement L apporteur de la NP disposait de tous les pouvoirs dans la SCI pour sa vie durant (contrôle de la SCI, des immeubles, possibilité de les céder) Et sur la volonté des coassociés de préserver les intérêts familiaux des aléas de l indivision (assurer après décès la cohésion du patrimoine familial en mutualisant entre ses enfants les aléas locatifs et les écarts de rentabilité susceptibles d apparaitre entre les immeubles, procédure d agrément de nouveaux associés, et T 23

24 Apport-donation de la nue-propriété Où en est-on? o Cependant la Cour de cassation (Cass. Com. 13 janvier 2009, n , De Wurstemberger) a retenu l abus de droit sur le fondement de la fictivité de la société Elle n avait pour objet ni la recherche de profits, ni la réalisation d économies Son actif était constitué que de la seule nue-propriété de l immeuble Le montant de l apport en numéraire était insuffisant pour lui permettre de fonctionner réellement o Comment expliquer ce «revirement»? Dans les décisions de 2008 la Cour de cassation mentionne expressément que l administration n évoquait pas la fictivité de la société Dans cette dernière affaire, elle retient la fictivité sans évoquer l intérêt patrimonial bien que soulevé par le requérant La rédaction imprécise des statuts quant à la finalité de l opération a surement pesé sur l issue de la décision T 24

25 Apport-donation de la nue-propriété Précautions à prendre o o Doter la société de moyens propres grâce à des apports réalisés par des enfants Véritable vie économique et juridique de la société Réalisation d investissements différents Respecter la tenue d assemblée générale Se prononçant dans un PV sur le fonctionnement de la société en fonction du rapport de gestion présenté par le gérant Eviter la concomitance dans l enchaînement des opérations Attendre un ou plusieurs exercices comptables T 25

26 ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT

27 ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT Méthodes d évaluation de l usufruit et de la nue-propriété

28 Méthodes d évaluation de l usufruit Deux méthodes au champ d intervention propre o La méthode économique Méthode d actualisation des flux futurs du bien cédé en fonction de l espérance de vie de l usufruitier Méthode retenue dans les relations contractuelles entre les parties o La méthode fiscale : barème de l article 669 du CGI Barème forfaitaire qui s applique à la pleine propriété T 28

29 Méthodes d évaluation de l usufruit La méthode fiscale : article 669 CGI o Domaines d application impératifs Droit d enregistrement et taxe de publicité foncière Obligatoire pour déterminer l assiette des droits de mutations pour les toutes les transmissions à titre gratuit et à titre onéreux En matière d ISF chaque fois que l imposition est séparée en application de l article 885 G En matière de plus-values immobilières pour déterminer le prix de revient du droit cédé lorsque que le bien a été détenu en pleine propriété (article 74 SE annexe II du CGI) o Au-delà cette méthode ne s impose pas sauf à la retenir à titre pratique T 29

30 Barème fiscal : article 669 Nouveau barème Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété Jusqu'à 20 ans 90 % 10 % De 21 à 30 ans 80 % 20 % De 31 à 40 ans 70 % 30 % De 41 à 50 ans 60 % 40 % De 51 à 60 ans 50 % 50 % De 61 à 70 ans 40 % 60 % De 71 à 80 ans 30 % 70 % De 81 à 90 ans 20 % 80 % À partir de 91 ans 10 % 90 % T 30

31 ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT Revenus fonciers

32 Démembrement et revenus fonciers Du point de vue juridique o L usufruitier Jouit des revenus Il est tenu aux dépenses d entretien o Le nu-propriétaire Ne perçoit pas de revenus Il est tenu aux dépenses de grosses réparations Article 606 du Code civil : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier» Celles relatives à la structure de l immeuble, à sa solidité générale et les réparations d entretien utiles au maintien permanent en bon état de l immeuble Article 605 : sauf si elles résultent du défaut d entretien ou de réparation de l usufruitier

33 Démembrement et revenus fonciers Freins au démembrement o Régime du micro-foncier ne s applique pas Pour le contribuable propriétaire d un immeuble détenu en nue-propriété pour les années au titre desquelles il a pu imputer des déficits fonciers issus de grosses réparations sur son revenu global o Les régimes «Borloo», «Scellier» ou «Duflot» Ne s appliquent pas aux immeubles ou parts de société dont le droit de propriété est démembré Tolérance : si démembrement résulte d un décès de l un des conjoints soumis à imposition commune, le conjoint peut demander la reprise à son profit dans les mêmes conditions Exception pour «Borloo» ancien : dans ce cas c est l usufruitier qui peut seul bénéficier de l avantage fiscal T 33

34 Démembrement et revenus fonciers Du point de vue fiscal o L'immeuble est donné en location L usufruitier perçoit les revenus fonciers Il peut déduire les charge y afférente et bénéficier des crédits d impôts au titre de l habitation Le nu-propriétaire n a pas à déclarer les revenus correspondant Il peut cependant déduire les charges qu il supporte de ses autres revenus fonciers ou constater un déficit reportable sur le revenu global dans la limite de Un régime dérogatoire existe en faveur des dépenses de grosses réparations» Démembrement de propriété résultant d une succession ou d une donation entre vifs sans charge ni condition, consentie entre parents jusqu au quatrième degré inclusivement» Il prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun (déficit imputable uniquement sur le revenu global dans la limite de ) soit opter pour la déduction de ces charges sur le revenu global dans la limite de par an

35 Démembrement et revenus fonciers Du point de vue fiscal o L'immeuble n est pas loué (occupation à titre gratuit) Usufruitier exonéré au titre des revenus fonciers et bénéficie de l exonération d impôt au titre de la jouissance gratuite de l immeuble (article 15-II du CGI) Usufruitier ne peut déduire aucune charge foncière Nu-propriétaire Même situation que si le logement était loué pour les dépenses de grosses réparation Si le logement constitue son habitation principale» Il peut éventuellement bénéficier des crédits d impôt

36 Démembrement et revenus fonciers Imputation des déficits o Intérêts d emprunts contractés par l usufruitier des parts de sociétés Les intérêts des emprunts effectivement versés par l usufruitier de parts d une société détenant un immeuble loué, destinés à financer l acquisition de l usufruit de ces parts, sont déductibles de la quote-part du bénéfice foncier de la société imposable au nom de l usufruitier La circonstance que la société constate un déficit foncier, qui revient de droit au nu-propriétaire en l absence de convention contraire, n a pas pour effet de priver l usufruitier du droit de déduire ces intérêts Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu il retire d autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes T 36

37 Démembrement et revenus fonciers Imputation des déficits o Intérêts d emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nupropriétaire de parts d une société détenant un immeuble loué, pour financer l acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l acquisition ou de la conservation d un revenu ou de la propriété de l immeuble donné en location. o Intérêts versés par le nu-propriétaire destinés à financer des travaux Les intérêts des emprunts effectivement versés par les nuspropriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés T 37

38 Démembrement et revenus fonciers Démembrement sur des parts sociales o Immeuble loué appartient à une société de personnes (article 8 du Code général des impôts) Usufruitier imposable au titre des bénéfices courants Nu-propriétaire imposable au titre des résultats exceptionnels o Imputation des déficits Principe : reviennent de droit au nu-propriétaire (en sa qualité d associé) Position contestée o Répartition conventionnelle des résultats Conclue et enregistrée avant la clôture de l exercice Doit respecter les dispositions impératives des articles 582 à 599 du Code civil T 38

39 Démembrement et revenus fonciers Donation temporaire d usufruit o Intérêt : transférer aux enfants un immeuble de rapport Revenus fonciers imposés entre leurs mains Optimisation charge d ISF Principe : usufruitier imposé sur la valeur du bien en toute propriété Donation de l usufruit à des enfants majeurs : diminuer la base taxable du patrimoine des parents o Risques: abus de droit Risque de fictivité évité dès lors que les parents ne se réapproprient pas les revenus transférés Démontrer l intention libérale Volonté des parents de responsabiliser des enfants S inspirer des précautions édictées par l administration dans une instruction spécifique aux donations temporaires d usufruit aux organismes d intérêt général (BOI-PAT-ISF ) T 39

40 ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT Droits d enregistrement

41 Démembrement et droit d enregistrement Détermination de l assiette des droits o o Usufruit viager Jusqu à la loi de finance pour 2004, la valeur imposable dépendait de la nature de la transmission Transmission à titre gratuit : article 762 Transmission à titre onéreux : article 762 ne s imposait pas Absence de recours obligatoire a donné lieu à certaines stratégies d interposition d opération à titre onéreux Usufruit à durée fixe 23% par période de 10 ans sans fraction et sans égard à l âge de l usufruitier T 41

42 Démembrement et droit d enregistrement Calcul des droits d enregistrement o Droits déterminés en fonction de la nature de l opération Transmission à titre onéreux : tarifs dépendent de la nature des biens cédés Transmission à titre gratuit : tarifs identiques quelle que soit la nature des biens transmis Abattement et réductions s appliquent en fonction de la qualité des parties et la nature de la transmission réalisée entre vifs ou par décès o Transmission à titre gratuit de parts ou actions Abattement de 75% sur le montant de l entreprise transmise sous certaines conditions (Pacte Dutreil) T 42

43 Démembrement et droit d enregistrement Les réductions de droits d enregistrement o Article 790 du CGI Pour les seules donation en pleine propriété Par un donateur de moins de 70 ans Les parts ou actions doivent remplir les conditions du pacte Dutreil T 43

44 Démembrement et droit d enregistrement Liquidation des droits d enregistrement o Paiement différé et fractionné en cas de transmission d entreprise par décès ou donation Différé de paiement pendant 5 ans À l expiration de ce délai fractionnement pendant 10 ans à raison d un 1/20 tous les mois assorti d un intérêt exigible o Paiement différé en cas de dévolution de la nue-propriété Différé réservé aux seuls droits afférents à la nue-propriété Différé jusqu à l expiration d un délai de 6 mois à compter de la date de la réunion de l usufruit à la nue-propriété ou de la cession totale ou partielle de cette dernière Intérêt de retard sauf dispense si droits calculés sur la valeur imposable de la pleine propriété des biens recueillis en nuepropriété T 44

45 ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT Démembrement et plus-values Principes généraux

46 Démembrement et plus-values Principes généraux Principes généraux de taxation des plus-values sur biens démembrés o o o Pas de régime spécifique Application du régime d imposition des plus-values correspondant au bien sur lequel porte le démembrement Démembrement sur un bien immobilier détenu par des particuliers : régime des plus-values immobilières privées Démembrement sur des parts ou actions de sociétés détenues par des particuliers : régime des plus-values immobilières privées Aménagement des différents régimes d imposition pour tenir compte de la spécificité du démembrement Exemple : Détermination du prix de revient en cas d acquisition isolée de l usufruit ou de la nue-propriété, etc, Exemple : Ventilation de la plus-value imposable entre usufruitier et nupropriétaire T 46

47 Démembrement et plus-values Principes généraux Cas particulier de la cession d usufruit temporaire o o o Régime instauré par 3 ème loi de finances pour 2012 pour les cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012 Champs d application Mutations à titre onéreux : cession, apport en société Usufruit à durée fixe ( usufruit viager) Cédant relevant de l impôt sur le revenu (personne physique ou société translucide) Uniquement la première cession à titre onéreux d un usufruit temporaire sur un même bien Modalités d imposition Le produit de cession est imposé comme un revenu dans la catégorie à laquelle les revenus procurés par le bien démembré se rattachent Exemple : le produit de la cession d un usufruit temporaire portant sur un immeuble loué nu sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers En cas d impossibilité de déterminer le revenu de rattachement, la loi pose certaines présomptions L assiette est constituée par le produit de cession et non la plus-value T 47

48 ASPECTS FISCAUX DU DÉMEMBREMENT Plus-values immobilières

49 Démembrement et plus-values immobilières Principes de taxation des plus-values o Articles 150 U et suivants s appliquent en cas de cession de droits démembrés portant sur un immeuble et sur un bien immobilier ayant fait l objet d un démembrement Exonération de la résidence principale Cession porte sur l usufruit ou sur la nue-propriété d un immeuble détenu jusque là en pleine propriété» Exonération applicable au cédant Cession porte sur un immeuble dont la propriété est démembrée» Logement constitue la résidence principale du seul usufruitier: seule la quotepart de l usufruitier bénéficie de l exonération» Logement constitue la résidence principale de l usufruitier et du nupropriétaire: plus-value bénéficie de l exonération» Jouissance des locaux répartie entre les deux, l exonération est limitée à la fraction des droits correspondant aux locaux effectivement utilisés par leur titulaire à titre de résidence principale Prix de cession inférieur ou égal à En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété (150 U, 6 modifié par loi de finances pour 2010) T 49

50 Démembrement et plus-values immobilières Principes de taxation des plus-values o Abattement applicable sur la plus-value pour les immeubles détenus depuis plus de cinq ans 2 % au-delà de la cinquième année de détention 4 % au-delà de la dix-septième année de détention 8 % au-delà de la vingt-quatrième année de détention Exonération totale pour les immeubles détenus depuis plus de trente ans o Taxe sur certaines plus-values immobilières Pour les cessions intervenues depuis le 1/1/2013 générant une plus-value imposable supérieure à T 50

51 Démembrement et plus-values immobilières Cession d un immeuble après réunion de la pleine propriété Prix de vente Prix de revient Durée de détention Prix de vente du bien Usufruit reçu par extinction Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux, seule la valeur de cette dernière est à retenir, l usufruit étant nul Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre gratuit, on retient la valeur de la pleine propriété lors de la mutation à titre gratuit (donation ou succession à l origine du démembrement) Depuis la date d acquisition de la nue-propriété Usufruit acquis à titre onéreux Lorsque la nuepropriété a été acquise à titre onéreux, le prix d acquisition est égal à la somme des prix d acquisition de la nue-propriété et de l usufruit Usufruit acquis à titre gratuit Lorsque la nuepropriété a été acquise par donation, le prix d acquisition est égal à la somme de la valeur retenue pour le calcul des droits lors de donation de la nuepropriété et le prix d acquisition de l usufruit Depuis la date d acquisition de la première des deux acquisitions T 51