LE COUPLE ET L ACCESSION

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1 LE COUPLE ET L ACCESSION ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 1

2 S O M M A I R E PARTIE 1 : Les concubins et l accession I. Les différents régimes juridiques A. L indivision - Le régime légal de l indivision - La convention d indivision - Le décès de l un des concubins - La séparation des concubins B. La tontine - Le pacte tontinier - Le décès de l un des concubins - La séparation des concubins C. La société civile - La création - Le décès de l un des associés - La mésentente des associés II. Le financement de l achat PARTIE 2 : Les partenaires de PACS et l accession I. Le régime juridique A. La séparation de patrimoine B. L indivision prévue dans le pacs II. Le financement PARTIE 3 : Le couple marié et l accession I. Les différents régimes matrimoniaux A. La communauté de biens B. La séparation de bien C. La participation aux acquêts D. La communauté universelle II. Le financement A. Pendant le mariage B. En cas de divorce C. En cas de décès PARTIE 4 : Le testament : une garantie supplémentaire I. L utilité du testament II. Les limites de la liberté testamentaire III. Les formes IV. La révocation V. Exemple ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 2

3 INTRODUCTION L évolution des trajectoires familiales est un élément majeur parmi les changements de la société française au cours des trente dernières années. La diversité des régimes juridiques qui s offrent au couple, pour organiser sa vie commune, témoigne de la prise en compte par le droit de ces évolutions. Concernant l acquisition de leur logement, les concubins, partenaires de pacs et époux ne sont pas soumis aux mêmes règles. Ils ont pourtant un souci commun, se protéger des aléas de la vie, mésentente, décès. Ainsi les modalités d achat doivent être réfléchies et adaptées à chaque situation. C est pourquoi l Adil vous propose de faire le point sur les différents régimes juridiques applicables lors de l achat de la résidence principale mais également sur la possibilité de faire un testament pour protéger le survivant en cas de décès. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 3

4 PARTIE 1 : Les concubins et l accession Les personnes vivant en union libre sont nombreuses à acheter leur résidence principale. Pour autant, le Code civil ne prévoit aucune disposition spécifique au concubinage. Les modalités de l achat entraînent pourtant de nombreuses conséquences et doivent être réfléchies notamment par rapport aux déconvenues que peuvent entrainer une éventuelle mésentente ou un décès. Ainsi, plusieurs formules d acquisition sont possibles telles que l indivision, la tontine ou encore la société civile. Par ailleurs, le financement de l achat doit également être réfléchi, car il ne sera pas sans incidence sur les droits de chacun. I- Les différents régimes juridiques L indivision, la tontine ou la société civile sont autant de possibilités d organiser l achat. Le choix du régime juridique devra être établi en fonction des incidences fiscales et des personnes à protéger, concubin ou enfant. A - L indivision Le plus souvent l acquisition est faite en indivision. L indivision est la situation de plusieurs personnes titulaires en commun d un droit de même nature, sur un même bien sans qu il y ait division matérielle de leur part, c est le cas du couple qui achète en commun un logement. Le régime légal de l indivision : Lorsque les concubins n établissent pas de convention d indivision, les dispositions du Code Civil s appliquent. Le régime légal résultant des articles et suivant du Code Civil comprend un ensemble de règles minimales destinées à assurer le fonctionnement de l indivision : - Le principe de l unanimité L une des principales règles est celle de l unanimité pour administrer ou disposer des biens indivis. (Article Code Civil). Ainsi les indivisaires ne peuvent prendre de décision sans l accord des autres que pour les mesures conservatoires ou de gestion courante. -le droit de préemption Dans le cas où, l un des concubins, souhaite vendre ses droits, l article du Code Civil prévoit un droit de préemption au bénéfice du co-indivisaire. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 4

5 -le droit de demander le partage à tout moment L indivision a un caractère précaire puisque l article 815 du Code Civil permet à tout indivisaire de demander à tout moment le partage des biens. Le concubin qui souhaite une continuation temporaire de l indivision peut demander un sursis au partage pour deux années maximum. (Code Civil, art 820) Pour faciliter la gestion de l indivision, et la situation en cas de séparation ou de décès, il apparaît utile de faire une convention d indivision. (Code civil, art à ) la convention d indivision Si l on souhaite établir une convention d indivision, l intervention du notaire est conseillée afin de garantir le respect des conditions de forme et la légalité du contenu. La convention sera soit insérée dans l acte de vente, soit établie dans un acte à part. La convention peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Dans le cas des concubins, il est préférable d opter pour une durée indéterminée. Cela a pour avantage de permettre le partage de l indivision à tout moment en cas de séparation du couple. L objectif de la convention sera de faciliter la gestion de l indivision et la situation en cas de décès ou de séparation. A titre d exemple, la convention peut prévoir de : - faciliter la gestion en désignant un gérant et en aménageant la règle de l unanimité pour les actes excédant les pouvoirs de celui-ci ; - désigner le bénéficiaire du droit de vote à l assemblée générale des copropriétaires ; - au décès de l un, la faculté d acquisition par le survivant de la quote-part du défunt. le décès de l un des concubins Le concubin survivant n a aucun droit sur l héritage. L indivision se poursuit avec les héritiers. Il n a donc pas le droit de continuer à occuper le logement postérieurement au décès, sauf autorisation des héritiers. Cette situation précaire peut être évitée: - la faculté d acquisition de l article du Code civil Il est possible de prévoir dans la convention d indivision qu au décès de l un des deux concubins, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise par le survivant dans le délai d un mois à compter de la mise en demeure des héritiers. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 5

6 Exemple : Clause de faculté d acquisition ou d attribution Les acquéreurs conviennent que, au décès du premier d entre eux, le survivant pourra acquérir ou se faire attribuer la quote-part du défunt, à charge d en tenir compte à la succession d après sa valeur à l époque de l attribution. La faculté d acquisition ou d attribution sera caduque si son bénéficiaire ne l a pas exercée par lettre recommandée avec accusé réception dans le délai d un mois à compter du jour où il aura été mis en demeure de prendre parti. En l absence de mise en demeure, il pourra notifier aux héritiers sa décision d exercer ce droit dans les six mois qui suivront le décès. L appréciation de la valeur de la quote-part du défunt se fera à la date de l acte qui constatera le transfert de propriété. A défaut d accord, la valeur sera déterminée par voie judiciaire. L acte notarié de cession ou de partage sera établi dans les trois mois de la notification aux héritiers de l exercice du droit d acquisition ou d attribution, aux frais de son bénéficiaire. - le testament Il est possible de prévoir par testament le legs de l usufruit, du droit d usage et d habitation, ou encore de la pleine propriété du bien. Ceci dans la limite des droits des héritiers réservataires. Il faut également noter l importance de la taxation, puisque les concubins supportent l impôt de mutation à titre gratuit au taux de 60%. Pour ne pas porter atteinte aux droits des héritiers réservataires et pour limiter le montant des droits de succession, tout en préservant le cadre de vie du concubin survivant, il est possible de ne léguer que l usufruit ou encore, le droit d usage et d habitation. la séparation des concubins En cas de séparation des concubins, deux situations sont possibles : - soit l indivision prend fin : Il est possible de vendre le bien et de partager le prix dans les quotes-parts indiquées dans le titre de propriété. Si l un des concubins souhaite racheter la part de l autre il a un droit de priorité. - soit l indivision est maintenue : Il est possible de décider de maintenir l indivision et de décider que l un des deux indivisaires reste dans les lieux moyennant le versement d une indemnité égale à la valeur locative du logement proratisée aux droits indivis du co-indivisaire non occupant. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 6

7 L essentiel : l indivision est le régime juridique qui s applique par défaut aux concubins qui achètent un logement des dispositions légales organisent le fonctionnement de l indivision, mais les concubins peuvent prévoir des dispositions spéciales dans une convention d indivision la convention d indivision peut être réalisée par un notaire et intégrée dans l acte de vente un testament peut être utile pour protéger le concubin survivant en cas de décès. Là encore le notaire en charge de l acte de vente sera à même de conseiller le couple B- La tontine Pour permettre au dernier survivant de devenir propriétaire du logement sans avoir à racheter la part du défunt, il est possible d opter pour la tontine. Le pacte tontinier La tontine est le contrat par lequel le bien acquis en commun par les deux concubins devient la propriété du seul survivant. En pratique le pacte tontinier est conclu au moment de l achat, par une clause de tontine insérée dans l acte d acquisition. le décès de l un des concubins Lors du décès du premier concubin, le survivant se trouve propriétaire de l intégralité du logement. Le co-acquéreur est réputé n avoir jamais été propriétaire du logement. Par conséquent, les héritiers de ce dernier ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement. S agissant de la fiscalité, elle est avantageuse dans une moindre mesure. En effet, seules les résidences principales d une valeur inférieure à sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux. En revanche si la valeur du bien excède , il n y a pas d avantage fiscal puisque le concubin survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit (60%). la séparation des concubins La tontine est malheureusement une formule juridique qui pose des difficultés en cas de rupture des concubins. En effet, ils peuvent d un commun accord vendre le bien. En revanche, en cas de mésentente la situation est bloquée jusqu au décès de l un des concubins, puisque le partage ne peut pas être exigé. Pour contourner cet inconvénient, il est conseillé de limiter la durée de validité de la clause de tontine. Cela permet au terme prévu par la clause de provoquer un partage ou d opter pour une reconduction dans les conditions prévues à l acte. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 7

8 L essentiel : Une clause de tontine peut être insérée dans l acte de vente La tontine est le régime juridique le plus protecteur en cas de décès de l un des concubins : le concubin survivant devient propriétaire de l intégralité du logement. La tontine présente un inconvénient majeur : en cas de mésentente, l un des concubins ne peut pas exiger le partage. Pour contourner cet inconvénient il est possible de limiter dans le temps cette clause. Cette formule ne présente pas de réel avantage fiscal C- La société civile Les concubins ont la possibilité de créer une société civile, laquelle achète ensuite l immeuble. Ils doivent cependant être avertis des contraintes propres à son fonctionnement. la création Les concubins qui souhaitent constituer une société civile immobilière, ont tout intérêt à en confier la rédaction à un professionnel, à savoir, un notaire ou un avocat. Les frais d acte ne sont pas réglementés, ils sont donc fixés librement. Les parts sociales sont ensuite réparties proportionnellement aux apports de chacun. La SCI est propriétaire du logement, et les concubins associés en sont les occupants à titre gratuit. Les associés peuvent organiser assez librement le fonctionnement de la société. Les statuts peuvent par exemple prévoir l impossibilité de céder les parts à une tierce personne. Ce régime juridique n est pas sans contrainte, puisque les associés devront tenir une comptabilité ainsi que des assemblées générales régulièrement. Il n y a par conséquent pas d avantage significatif au niveau du fonctionnement par rapport à une indivision organisée. Le décès de l un des associés En cas de décès, les statuts peuvent prévoir soit la dissolution soit la continuation de la société avec l associé survivant. Dans ce dernier cas, le concubin survivant pourra racheter les parts des héritiers sans qu ils puissent s y opposer. Il est ainsi protéger face aux héritiers réservataires. La mésentente des associés Il est plus difficile de sortir d une SCI que de faire cesser une indivision. Soit, l associé qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l attribution du logement ; ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 8

9 soit, les deux associés votent la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et le logement est partagé, à moins d un accord pour sa vente. En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le logement pourra demander au juge qu il lui soit attribué en priorité. Ces dernières années de nombreux couples ont eu recours à ce montage pour acheter leur résidence principale. Les spécialistes, notaires et avocats, sont aujourd hui davantage réservés par rapport à ce montage. Enfin, si les concubins achètent à travers une SCI, cela ne leur permet pas de prétendre aux prêts aidés tel que le PTZ+ et le PEL. En effet, seule la SCIA (Société Civile Immobilière d Attribution) permet de souscrire un PTZ+. L essentiel : La constitution et le fonctionnement de la SCI ont un coût Il est plus difficile de sortir de la SCI que de faire cesser une indivision En cas de décès, l associé survivant peut racheter les parts, même en présence d héritier réservataire. II- Le financement de l achat A- les deux concubins achètent L acte de vente doit mentionner le nom des deux concubins et préciser, le cas échéant, l apport personnel de chacun et la part d emprunt qu ils souscrivent. A défaut de précision dans l acte, ils seront réputés propriétaires de la moitié chacun. Au moment de la revente, le prix sera redistribué en fonction des proportions d acquisitions indiquées dans l acte d achat. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 9

10 Exemple : Un couple achète un logement à , Monsieur a un apport de et Madame un apport de Le reste du logement sera financé grâce à un emprunt immobilier. Chacun supportera le paiement de la moitié des mensualités de remboursement. Il convient de calculer la proportion d acquisition de chacun des concubins : Monsieur Madame Apport Emprunt Total Pourcentage d acquisition 45% 55% Quelques années plus tard le couple revend le logement Le notaire redistribuera le prix de vente grâce au pourcentage indiqué dans l acte initial : - Monsieur étant propriétaire à hauteur de 45 % recevra Madame étant propriétaire à hauteur de 55% recevra Si l acte d achat n avait rien indiqué, le prix aurait été redistribué à hauteur de la moitié chacun sans que Madame puisse contester. Au-delà des relations entre concubins, il est important que la déclaration faite dans l acte corresponde à la réalité financière de l opération. En effet, si l un des concubins finance plus que la part indiquée dans l acte, il pourrait être accusé par l administration fiscale de dissimulation de donation indirecte taxable. Le risque est alors de faire l objet d un redressement qui consisterait au paiement des droits de donation au taux de 60%, appliqué sur le montant de la somme donnée. En cas d emprunt commun, la banque exige en général que les deux soient co-emprunteurs solidaires, afin de pouvoir réclamer la totalité des échéances à l un si l autre n est plus en mesure de payer sa part, même en cas de séparation du couple. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 10

11 Si les concubins qui ont contracté ensemble un emprunt se séparent, celui qui voudra sortir de l indivision devra demander à être désolidarisé du prêt. En cas de refus de la banque de désolidariser du prêt celui qui ne conserve pas le logement, la solution peut être de revendre le bien et de rembourser le capital restant dû à la banque, au prorata de leurs droits de propriété. B- un seul concubin achète Seul le concubin qui s est porté acquéreur aura des droits sur le logement. En cas de séparation ou de décès, l autre concubin n aura aucun droit sur le logement car le Code civil ne prévoit pas de régime protecteur à son égard. Il est donc en situation précaire. Le propriétaire peut vendre sans avoir à solliciter l accord de l autre, même si ce dernier l a aidé à payer des traites ou des travaux. En cas de rupture, celui qui n est pas propriétaire devra quitter le logement car il n a aucun droit au maintien dans les lieux. L essentiel : Les concubins qui achètent ensemble doivent indiquer leurs proportions d achat dans l acte de vente En cas d emprunt commun, les co-emprunteurs sont fréquemment solidaires Si un seul concubin achète, en cas de décès ou de rupture, celui qui n est pas propriétaire n a aucun droit sur le logement. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 11

12 PARTIE 2 : Le PACS et l accession Nombre de partenaires pacsés achètent leur résidence principale. Souvent mal informés, ils ne mesurent pas l'importance de cet acte. Pourtant, les modalités de l'achat entraînent de nombreuses conséquences tout au long de leur vie. Il est important d organiser cette acquisition pour prévenir tout conflit pouvant naitre en cas de décès ou de séparation. Ces précautions sont d autant plus importantes si les partenaires ont des enfants. Le pacte civil de solidarité ou PACS, est un contrat conclu entre deux personnes majeures, les partenaires, pour organiser leur vie commune. Il est régi par les articles 515 et suivants du code civil. La principale question soulevée est de savoir qui est propriétaire des biens acquis pendant le PACS. Cette étude concerne l acquisition de la résidence principale, dans le cadre d un contrat de PACS signé à compter du 01/01/2007. Le régime juridique auquel sera soumis le bien peut prendre différentes formes. La décision d emprunter seul ou à deux a également son importance patrimoniale. I- Le régime juridique de l accession Le régime de la séparation des patrimoines s applique automatiquement aux couples pacsés après le 1 er janvier 2007 (article du Code Civil). Il leur est toutefois possible d opter, dans le pacte, pour le régime de l indivision. Le choix se fera en fonction de la volonté de préserver les fortunes personnelles de chacun ou au contraire d avantager le partenaire le moins aisé. A- La séparation de patrimoine Le régime de la séparation de bien permet au couple de garder son indépendance patrimoniale. L intérêt de ce régime se manifeste surtout dans le cas des familles recomposées. Le PACS ne confère aucun droit sur les biens du partenaire, le patrimoine transmissible aux enfants est par conséquent préservé. En effet, si l un des partenaires décède, le partenaire survivant n a pas la qualité d héritier. Achat par les deux partenaires Le fait d être soumis au régime de la séparation de patrimoine n empêche pas les partenaires de se trouver en indivision s ils achètent le bien à deux. Il est donc important d indiquer dans l acte d achat les proportions d acquisition de chacun. Ainsi au moment de la revente le prix sera redistribué en fonction des proportions indiquées dans le titre de propriété. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 12

13 Concernant la gestion du bien, les partenaires doivent respecter les règles de l indivision imposées par le Code Civil (article et suivant du code Civil) : - Le principe de l unanimité L une des principales règles est celle de l unanimité pour administrer ou disposer les biens indivis. (Article Code Civil). Ainsi les indivisaires ne peuvent prendre de décision sans l accord des autres que pour les mesures conservatoires ou de gestion courante. - le droit de préemption Dans le cas où, l un des partenaires, souhaite vendre ses droits, l article du Code Civil prévoit un droit de préemption au bénéfice du co-indivisaire. -le droit de demander le partage à tout moment L indivision a un caractère précaire puisque l article 815 du Code Civil permet à tout indivisaire de demander à tout moment le partage des biens. Le partenaire qui souhaite une continuation temporaire de l indivision peut demander un sursis au partage pour deux années maximum. (Code Civil, art 820) Achat par un seul partenaire Le bien entre uniquement dans le patrimoine de celui qui l achète. L autre partenaire n a aucun droit de propriété sur le logement. Il est toutefois possible d écarter le régime de la séparation de patrimoine afin d avantager son partenaire en optant pour le régime de l indivision dans le pacte. L essentiel : La séparation de patrimoine est le régime juridique qui s applique de plein droit Les partenaires qui achètent en commun sont en indivision Le partenaire qui achète seul demeure seul propriétaire du logement. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 13

14 B- L indivision prévue dans le Pacte Régime de l indivision Les partenaires peuvent opter pour l indivision dans leur pacte ou dans une convention postérieure. L intérêt est la protection du partenaire, puisque les biens acquis postérieurement au PACS ou à la convention sont communs même s ils ont été financés par un seul. Ainsi, dans le cas d un logement acquis par un seul partenaire, les deux en sont propriétaires indivis par moitié. Celui qui a financé l achat ne dispose d aucun recours au titre d une contribution inégale. (Article du code civil) Toutefois, pour que ce principe s applique, les fonds utilisés ne doivent pas être des fonds perçus avant le pacs ou perçus par succession ou donation. Dans ce cas, si l acte d achat indique au moyen d une déclaration d emploi l origine de ces fonds, ils resteront personnels. Exemple de déclaration d emploi «M.A, acquéreur, certifie que le bien acquis aux termes des présentes est financé au moyen de deniers qui lui sont personnels comme provenant d économies réalisées antérieurement à la date d enregistrement de la convention de pacs conclue avec M.B. En conséquence, le bien présentement acquis constituera un bien personnel à M.A. M.B partenaire pacsé de l acquéreur, intervenant aux présentes, confirme la réalité de la présente déclaration.» Fonctionnement de l indivision S agissant de la gestion des biens détenus en indivision, le régime légal résultant des articles et suivant du code civil s applique. Il comprend un ensemble de règles minimales destinées à assurer le fonctionnement de l indivision : - Le principe de l unanimité L une des principales règles est celle de l unanimité pour administrer ou disposer les biens indivis. (Article Code Civil). Ainsi les indivisaires ne peuvent prendre de décision sans l accord des autres que pour les mesures conservatoires ou de gestion courante. - Le droit de préemption Dans le cas où, l un des partenaires, souhaite vendre ses droits, l article du code civil prévoit un droit de préemption au bénéfice du co-indivisaire. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 14

15 - le droit de demander le partage à tout moment L indivision a un caractère précaire puisque l article 815 du Code Civil permet à tout indivisaire de demander à tout moment le partage des biens. Le partenaire qui souhaite une continuation temporaire de l indivision peut demander un sursis au partage pour deux années maximum. (Code civil, art 820) Pour faciliter la gestion de l indivision, et la situation en cas de séparation ou de décès, il apparaît utile de faire une convention d indivision. (Code civil, art à ) L essentiel : Les partenaires peuvent opter pour le régime de l indivision afin d assurer une meilleure protection du partenaire le moins aisé Les deux partenaires sont propriétaires de la moitié du bien, même s ils n ont pas financé le bien de manière égale Celui qui a financé l achat ne dispose d aucun recours au titre d une contribution inégale ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 15

16 En résumé : 2 options SEPARATION DE BIEN Régime de la séparation de BBBBBBIENbiens Régime de l indivision Acquisition immobilière par un seul partenaire Acquisition immobilière en commun Le bien acquis appartient à chaque partenaire pour moitié quel que soit la part du financement Propriété personnelle du partenaire accédant Propriété en indivision SAUF si l acte d achat indique que l origine des fonds provient de la vente d un bien personnel / succession/ donation Droit de propriété proportionnel à l apport financier de chacun Convention prévoyant une acquisition pour moitié Problèmes de litiges en cas de séparation ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 16

17 II- La dissolution du pacs A- La séparation du couple En cas de séparation des partenaires, la procédure de dissolution est fixée par l article du code civil. Si cet article prévoit les formalités de dissolution, il fait l impasse sur les conséquences. C est donc au couple de s organiser. Concernant le logement, deux possibilités s offrent aux partenaires. - Ils peuvent revendre le logement. Le prix est alors soit redistribué en fonction des proportions d achat indiquées dans l acte, soit à part égale si le couple avait opté pour le régime de l indivision dans un pacte. Si les partenaires sont en indivision, en cas de vente par l un d entre eux, l autre bénéficie d un droit de préemption lui permettant de se substituer à l acquéreur éventuel. (Article code civil) - Ils peuvent également décider de maintenir l indivision et convenir que l un des partenaires restera dans le logement moyennant le versement d une indemnité. Enfin si l un des partenaires veut sortir de l indivision et que l autre refuse, c est le Tribunal de Grande Instance qui se prononcera sur le partage ou la poursuite de l indivision. B- Le décès Le fait d être pacsé ne donne pas la qualité d héritier. Seul un testament peut protéger le survivant. La seule protection que confère le PACS pour le partenaire survivant est la possibilité de bénéficier de plein droit de la jouissance gratuite du logement pendant un an.(article code civil ) Il est toutefois possible de priver son partenaire de ce droit par testament. Enfin, il faut noter l avantage fiscal que procure le PACS puisque les partenaires sont totalement exonérés de droits de succession. III- Le financement de l acquisition Dans le cadre d un PACS, les partenaires peuvent emprunter seul ou à deux. Les conséquences de l emprunt ou du cautionnement sont à mesurer notamment en cas de séparation. A- Un seul partenaire achète Si l un des partenaires emprunte pour financer l achat, l autre partenaire n est pas solidaire du remboursement du prêt. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 17

18 Si l emprunteur ne rembourse pas son prêt, la banque peut saisir ses biens personnels et ses revenus mais pas sa part dans les biens indivis. (Article du code civil). La banque peut cependant demander en justice le partage des biens indivis afin de saisir la part du débiteur. La banque peut exiger de l autre partenaire qu il se porte caution solidaire du prêt souscrit par son partenaire. C est un engagement juridique risqué car il perdure en cas de séparation. Si l emprunteur ne rembourse pas son prêt, les biens et revenus de la caution peuvent être saisis par la banque. B- Les deux partenaires achètent Si les deux partenaires sont co-emprunteurs, ils sont tous les deux engagés vis-à-vis de l établissement de crédit pour le montant total du prêt. Compte tenu de cette solidarité, en cas d impayé, la banque peut saisir les biens et revenus de chaque partenaire, y compris le cas échéant leurs biens indivis. Lorsque le couple de partenaires pacsés se sépare, alors qu un emprunt immobilier est en cours, plusieurs solutions sont possibles : - Soit revendre le bien et faire un remboursement anticipé du prêt - Soit attribuer le logement et le prêt à l un des partenaires. Il est alors recommandé de demander à la banque de désolidariser du prêt celui qui quitte le logement afin qu il soit dégagé de la solidarité. Mais la banque n est pas obligée d accepter. L essentiel : Si l un des partenaires emprunte pour financer l achat, l autre partenaire n est pas solidaire du remboursement du prêt. Si les deux partenaires sont co-emprunteurs, ils sont tous les deux solidaires vis-àvis de l établissement de crédit pour le montant total du prêt. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 18

19 PARTIE 3 : Le couple marié et l accession La résidence familiale est souvent le premier, voire le principal achat du couple. Les règles applicables pour l achat, le divorce ou le décès, diffèrent selon le régime matrimonial choisi par les époux. I. Le statut juridique du logement En l'absence de contrat de mariage, les époux sont soumis au régime de droit commun, appelé régime de la communauté légale réduite aux acquêts (article 1400 et suivant du code civil). Si les époux ou futurs époux veulent opter pour un autre régime, ils doivent signer un contrat de mariage chez le notaire. Les autres régimes patrimoniaux sont la communauté conventionnelle (art et s. code civil), la séparation de biens (art 1536 et s. code civil) et la participation aux acquêts (art.1569 et s. du code civil). A- Les époux mariés sans contrat ou la communauté légale de biens réduite aux acquêts Les époux mariés sans contrat après le 1 er février 1966, sont soumis automatiquement au régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. Le patrimoine des époux est alors réparti entre les biens communs et les biens propres de chaque conjoint. Les biens qui appartenaient à un époux avant le mariage et ceux qu il a reçus depuis par donation ou héritage sont ses biens propres. En revanche, les biens achetés en cours d union sont en principe communs. 1- L achat du logement familial pendant le mariage L achat en commun de la résidence principale Tous les biens acquis par les époux avec leurs revenus (issus de leur travail ou de leurs fonds propres), quel que soit la disparité des ressources, sont communs. Par exemple, si un seul des conjoints travaille, le logement acheté avec ses revenus appartient pour moitié à son époux (article 1401 du code civil). Ce régime est très protecteur à l égard de l époux le moins fortuné. En cas de revente du logement, il aura droit à la moitié de son prix. L achat du logement uniquement sur des fonds propres Lorsqu un époux utilise des fonds propres pour acheter un logement, ce bien devient commun ; ce qui permet à un époux d avantager son conjoint. Si l époux qui a utilisé ses fonds propres souhaite que le logement ainsi acquis soit uniquement sa propriété, il doit demander au notaire d inclure une clause spécifique dans l acte d achat. Dans cette clause, l époux déclare que l acquisition est réalisée avec de l argent personnel (clause d emploi) ou provenant de la vente d un bien personnel (clause de remploi) et affirme que le bien ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 19

20 acheté lui appartient en propre. Cette clause peut se faire a posteriori mais il faut alors l accord du conjoint. En cas de dissolution de la communauté, celle-ci devra verser une récompense à l époux qui a utilisé de l argent personnel, ou à ses héritiers. Lorsque le bien est propre à un époux (reçu par donation ou succession), celui-ci le reprend. L achat du logement en partie avec des fonds propres : L achat du logement peut être financé en partie avec de l argent personnel et en partie avec de l argent commun (ex : un emprunt souscrit par les époux). Si la part du prix et des frais payés avec des fonds propres dépasse celle financée avec l argent commun, et si l acte contient une clause d emploi ou de remploi, le bien est personnel. Le propriétaire devra une compensation financière à la communauté si celle-ci est dissoute (décès ou divorce). Si la part payée avec de l argent commun est supérieure, le bien est commun. La communauté devra récompenser l époux ayant contribué à l achat avec ses fonds propres en cas de dissolution. Il est important de prévoir, dans l acte d achat notarié une clause détaillant l origine des fonds propres afin de faciliter le calcul de la récompense due et éviter les litiges en cas de divorce. Il est important de prévoir, dans l acte d achat notarié une clause détaillant l origine des fonds propres afin de faciliter le calcul de la récompense due et éviter les litiges en cas de divorce. La construction d une maison : Selon l article 552 du code civil, toute construction édifiée sur un terrain appartient au propriétaire de ce terrain. Si des époux font construire sur une parcelle achetée en commun, le terrain et la construction seront communs. Si des époux construisent sur une parcelle appartenant à l un des époux, celui-ci sera le seul propriétaire de la maison. En effet, selon l article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. L autre conjoint n aura aucun droit de propriété sur ce bien, même si la construction a été financée avec de l argent commun. Dans cette situation, il est recommandé d apporter le terrain à la communauté dans un contrat de mariage. Ainsi, le bien édifié sera commun. Si un époux finance une construction sur un terrain commun avec de l argent personnel, la communauté devra le dédommager en cas de dissolution. 2- La réalisation de travaux dans le logement ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 20