Collège National des Experts Architectes Français avec le concours de CEACAP, CNAE-JJA, CAC

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1 Collège National des Experts Architectes Français avec le concours de CEACAP, CNAE-JJA, CAC (Cn2/ 048) C.R. N ème T.R.N.J Responsables : J.X. LOURDEAU 2 rue de Quincy EPINAY sous SENART T Liliane IDOUX 1 rue Castex PARIS T J. SINAY 52 rue de Tocqueville PARIS T J. F. RONJAT 7 rue Froissart PARIS T Table Ronde Nationale Jurisprudentielle Paris 15 Juin 2006 Sujet : «Habitat insalubre, logement décent» Conditions : Rappel : les T.R.N.J. ont lieu le matin, sur invitations. Entrée : 20 pour les membres du Collège et 50 pour les autres. Lieu : Centre de congrès de l U.I.C. 16 rue Jean Rey PARIS Invités : Magistrats, Avocats, Ingénieurs, Experts architectes, Experts non architectes, Collégiens. Présents : une soixantaine de personnes. Conférenciers : M. Jean-François RONJAT, architecte expert près la Cour d Appel de Paris M. Jean de KEATING-HART, Magistrat au T.G.I. de Paris Mme Marie-Madeleine LARDET, Conseillère à la 3 ème chambre C. Cass. Commentaires : C est un sujet qui est en rapport avec les nouveaux textes récemment parus. Exportation? : Ce sujet pourrait être exporté, à condition que M. Ronjat accepte de se déplacer (à vérifier), mais il est peu probable que les autres conférenciers l accepte Compte Rendu : Voir ci après P. PROD HOMME le 20 Juin 2006 destinataires : les membres du Collège. 473

2 C.N.E.A.F. PARIS 119 ième T.R.N.J. 15 Juin 2006 Le sujet : «Habitat insalubre, logement décent» Exceptionnellement, la séance a été ouverte par le Président Henri Rouch, et Liliane Idoux, pour présenter les excuses de Jean-Xavier Lourdeau, empêché par un deuil récent. L exposé de J.F. Ronjat Les textes qui intéressent ce type de logements sont répartis dans de nombreux recueils : codes de la Santé publique, de la Construction et de l Habitation, Règlement Sanitaire de la Ville de Paris (voire aussi les Règlements Sanitaires régionaux). Mais le plus récent des textes est l ordonnance Borloo du 14 Décembre 2005, sur la lutte contre l habitat insalubre ou dangereux. Cette ordonnance a le mérite de préciser les personnes habilitées à agir, et, en particulier, préciser les rôles respectifs du propriétaire, du Maire, et du Préfet, tel que : 1/ s il y a péril imminent ou mise en danger de l habitabilité : l ordonnance définit les conditions d urgence qui sont alors du ressort du Préfet. 2/ par contre, s il il y a péril non imminent, ce sera du ressort du Maire. 3/ en cas de péril dans un seul logement d une copropriété, et de défaillance du co-propriétaire concerné, l autorité peut se substituer à celui-ci. 4/ les travaux nécessités par l état de péril ou d insalubrité doivent privilégier le maintien ou le retour des occupants dans les lieux. 5/ l ordonnance précise les possibilités d expropriation : 5.1/ Pour éviter les dérives des opérations de spéculation immobilière, l ordonnance insiste sur la protection des occupants : suspension du bail / impossibilité d expulsion en cas de péril / inclusion des hôtels meublés dans le champ de l ordonnance / renfort des dispositions pénales, en particulier contre les «marchands de sommeil». 5.2/ elle précise les différences entre Péril et Insalubrité, chacun de ces 2 termes relevant de compétences différentes : ex. un immeuble isolé dans un terrain clôturé, dont la structure est saine,et n est pas en état de péril, peut néanmoins être en état d insalubrité. à l inverse, un immeuble menaçant ruine peut ne pas être insalubre. Pour qu il y ait péril, le danger doit émaner d un édifice qui menace l ordre public. L insalubrité L habitat insalubre fait l objet de réglementation dans les codes des Collectivités territoriales, et de la Santé publique depuis environ En Juillet 1970, la loi Vivien précise «ce qui est de nature à porter atteinte à la vie ou la santé des occupants». 474

3 Les textes préciseront qu il y a : insalubrité irrémédiable si les travaux exigent une reconstruction insalubrité rémèdiable dans le cas contraire. Les définitions de l insalubrité prennent en compte : les caractéristiques de dégradation des immeubles mais aussi les conditions anormales d occupation Cependant, ceci ne figure pas dans le Code de la Santé publique : il faut le rechercher dans les règles minimales qui ont été fixées en 1978 par le Code de la construction et de l habitation (art. R annexes 1 et 2) : ouvertures / ventilation / section / éclairage naturel / superficie des pièces (>7 m2 - >9 m2 pour les pièces principales) / H.S.P. > = 2.20 m2 (puis 2.30) / étanchéité des murs et sols / section des canal. d eaux vannes / électricité (NF P 1400 et 1500) / gaz (règl. spécifiques) / obligation de conduits / interdiction de condamner les prises et évacuations d air / Une circulaire du 23/06/2003 de la Direction générale de la santé, de l habitation et de la construction a diffusé des «grilles»assez précises et complètes, permettant d apprécier l insalubrité. Toutefois, ces «grilles» n ont aucune valeur juridique (une question sera ultérieurement posée : peuvent-elles servir au Tribunal si elles lui sont présentées à l appui d une demande de saisine? Le magistrat répondra que le cas ne lui est jamais arrivé). Elles utilisent un certain nombre de critères dont l effet cumulatif définit le taux d insalubrité : 35 critères pour l immeuble / 29 pour le logement (avec des coefficients différents selon les risques) En conclusion, l insalubrité peut être caractérisée par : un équipement insuffisant un entretien insuffisant des conditions d occupation dangereuses Le logement décent Il est défini par la loi S.R.U. : conditions minimales d habitabilité des locaux mis en location, précisées le décret du 06 Mars 1987 : éclairage / superficie / HSP / ouvertures / ventilation / cuisine, coin cuisine, s de b, wc, sols étanches, protection des parois de douches et de baignoires / gaz / électricité / interdiction d infiltrations par remontées d humidité / étanchéité des couvertures et accessoires / La loi Solidarité du 13/12/2000 impose également un logement décent : conformité aux caractéristiques du décret du 30/01/2000 (art. 2,3 et 4) : clos couvert du G.O. / parties communes / garde-corps escaliers / gaz / installation de chauffage / appareil de cuisson / salle d eau / WC (commun possible si sur même palier) / pièce principale > 9 m2 / HSP 2.20 Ces textes posent néanmoins quelques questions : quelle date réelle d application? / c est aux locataires d apporter la preuve de la non-conformité, mais ceux-ci sont souvent issus de populations fragiles, étant ou se croyant- à la limite de la légalité, et, de ce fait, craignant des ennuis ou des représailles / et quid des innombrables «chambres de bonne», dont la mise en conformité représenterait une impossibilité, ou un coût trop élevé pour le propriétaire, et qui disparaîtraient alors du champ locatif? 475

4 L habitat indigne? En fait, c est un logement insalubre, ou situé dans un immeuble menaçant ruine Quelques chiffres : 17 îlots insalubres dans Paris, incluant quelques maisons ou immeubles, ont été résorbés très lentement : il aura fallu attendre l après libération En 1996, il y avait encore dans Paris logements sans eau ni wc. En 2002, toujours à Paris, l habitat insalubre concernait 420 immeubles dont 1/3 était propriété de la Ville de Paris, 1/3 en copropriété avec la Ville de Paris, et 1/3 appartenait à des propriétaires privés. M. Jean de KEATING-HART magistrat au Tribunal de Grande Instance de Paris Avec franchise, le conférencier s excuse de ce que les textes sont trop récents pour avoir fait l objet de jurisprudences. Tout au plus pourra-t-il donner des précisions sur les rapports entre propriétaires et locataires et bien sûr répondre aux questions. Dans le contentieux locatif, le Juge d Instance nomme l expert. Cependant l ordonnance du 16/12/2005 a retiré au Juge le peu de compétence qu il avait, pour mettre à la charge des Tribunaux Administratifs ce qui concerne les rapports avec les Maires et les Préfets. Elle ne laisse au Juge d Instance que la seule compétence de défense des libertés individuelles, qui se traduit par permettre à l expert de «forcer une porte» pour pouvoir accomplir la mission confiée par le T.A. Ainsi, on pourrait parler du «Juge Serrurier», et de l «Expert-Explorateur» En fait, la fonction du juge s arrête là : il n aura même pas à lire le rapport! En revanche : a) la répression entre dans le champ de ses possibilités : - Sanctions contre les marchands de sommeil : il existe un texte complexe, mais tellement complexe qu il n y a pratiquement jamais de sanctions. - Coercition pour permettre l entrée dans les lieux, et contraindre sous astreinte le propriétaire à exécuter les travaux : mais qui va en saisir le Juge? - En fait on peut parler d actions de «gesticulation» : Pour parfait exemple : les problèmes de saturnisme (le plomb des canalisations) n ont pratiquement rien amené devant les tribunaux, à part quelques décisions d indemnisation aux familles : Pour mémoire : le dossier doit être instruit par le magistrat instructeur, et que c est ce dernier qui saisira le Juge : or la surcharge de ces magistrats est telle qu ils n interviennent qu au bout de presque 10 ans Autre problème : les propriétés en déshérence. C est un gros travail mais du ressort des tribunaux Administratifs b) la loi S.R.U. a donné au Juge d Instance les moyens de contraindre un bailleur à donner un logement décent : nous avons vu que les locataires craignent d attaquer leurs propriétaires, si bien qu il n y a pratiquement pas d actions. 476

5 Mme Marie Madeleine LARDET Conseillère à la Cour de Cassation S excusera à son tour d être dans la même position que M. de KEATING-HART : dans la mesure où les Tribunaux de première instance n ont généré aucune jurisprudence, il est bien évident que la Cour de Cassation n a pas eu à traiter de ce sujet elle aussi, répondra aux questions. Liliane IDOUX donne alors la parole à la salle pour les questions. La première question va générer un véritable débat, sachant que 40% des désordres d assurance concernent des dégâts des eaux : elle est posée par F. Grenade expert architecte près la Cour de Cassation : «Qui peut définir «l étanchéité» des murs et sols des salles de bains, exigé par l article 45 du Règlement Sanitaire de la Ville de Paris?» Réponse : étant donné qu un carrelage n est pas réputé étanche (ce que nombre de magistrats ignorent ), il est indispensable de prévoir une étanchéité posée sous le carrelage, sur la structure du plancher (béton ou bois). Ce qui pose le problème des seuils de portes, et de traversée de canalisations Et quid des «pièces humides» dont les cuisines, outre les salles de bains et les toilettes, qui devraient bénéficier d une «étanchéité» sur les murs recevant une projection d eau, et sur les sols, avec un relevé de 15 cm? Sachant qu un simple film étanche «retarde» simplement le désordre, il faudrait définir un «niveau» d étanchéité Désert : En fait, il y a une différence entre étanchéité et imperméabilisation, cette dernière semblant être seule réellement exigée. XXX :Et quid de la conformité aux règles EDF (la Norme C change sans arrêt) : Réponse : en réalité, c est moins une conformité qu une mise en sécurité qu il faut viser ici. Lasri cite le cas d un squatt dont l expert constate, certes, qu il manque des fenêtres dans certaines pièces, mais par contre, que l immeuble semble occupé de façon décente (toutefois, est-ce certain : les occupants étant prévenus de la visite, n ont-ils pas présenté les lieux de façon favorable?) - En fait, il doit donner son avis sur les demandes «piffométriques» des demandeurs, et ceci, peut aboutir à des travaux dont le coût représentera une véritable spoliation du propriétaire. Le rédacteur de ce compte rendu a lui-même eu le cas, dans un village, d un petit logement dont la locataire se plaignait d inconforts réels, certes, mais mineurs et oubliait de dire qu elle payait un loyer plus que symbolique (elle était pratiquement logée par charité!). C était une vielle dame de 80 ans, habituée du contentieux, vraie chipie (Tatie Danielle!). Mais le Droit était pour elle : elle a obligé son propriétaire à faire des travaux qui représentaient plusieurs fois la totalité des loyers qu elle lui avait payés, et qu elle paierait jusqu à sa mort Mathieu : la mise en conformité aux règlements aboutirait à des sommes que les propriétaires seraient bien en peine de payer : voir la loi de M. de Keating-Hart : la loi de 1948 : parlons en! Ce qu en a fait le législateur est une véritable catastrophe, et toutes les lois tendant à y mettre fin ont été défigurées par les Tribunaux. 477

6 Après le dépôt du rapport, le Juge sera-t-il saisi? Pratiquement jamais. Et s il l est, que peut-il faire? Condamner un syndicat de co-propriétaires à créer une descente d eaux vannes pour desservir un logement du 16 ième étage qui en est privé a-t-il un sens? Pourra-t-on obliger chacun des co-propriétaires, du 15 ième étage au rez-de-chaussée, à accepter le passage de cette canalisation? Sachant que la plupart des co-propriétaires ont déjà des difficultés à payer leurs charges Même chose pour la mise aux normes des milliers de chambre de bonne. En fait, personne ne fera de travaux sans l action de la puissance publique. Legros : squatteurs et mauvais usage : très bien organisé! En plus, longueur des expertises pendant lesquelles des désordres qui auraient pu être réparés à condition d être traités de suite, se dégradent de façon irrémédiable. Ronjat : et les locataires qui refusent de quitter les lieux. Pompey : et la pertinence des remèdes : des fenêtres fuyardes sont remplacées par des fenêtres PVC. Etanches, d où condensations catastrophiques, et moisissures. C est le remède qui aggrave le désordre Ronjat : par contre, l expert est souvent bien écouté du syndicat des co-propriétaires : il devrait pouvoir leur expliquer. M. de Keating-Hart : effectivement l expert a alors un rôle primordial. Autrement, la question est : «qui a décidé des travaux?». Pompey rappelle que le collège a déjà fait 2 Congrès sur «Santé et Habitation» à Lille en 2002 et à Montpellier Rouvray : comme moyens de chauffage, une PC dans chaque pièce est-elle suffisante? Réponse : non. XXX : et le problème des logements «tournants» : 4 personnes y dorment la nuit, 4 autres le jour et à partir de combien de personnes un logement est-il en sur-occupation? Aucun texte ne le précise. M. de Keating-Hart : hélas, si vous faites un rapport précisant que la cause des désordres est dans la sur-occupation, le Juge ne peut prononcer la résiliation du bail. Mais le bail demande généralement une occupation «en bon père de famille». Izoard : Voici un exemple de «bon père de famille» : un seul homme, 2 femmes et 14 enfants Il a été mis à sa disposition 2 logements réunis par un palier : il n y a pas suroccupation, mais le mode d occupation : couscous, et vapeur..., certes normal pour les occupants, provoque des condensations qui descendent dans la cage d escalier, et dégradent lentement l immeuble Lemeslif : «les travaux à faire»? C est de la maîtrise d œuvre : l expert ne devrait pas avoir à répondre à cette question. Réponse : l expert doit donner son avis sur les travaux proposés par les parties Delcourt : si le propriétaire et le locataire sont également impécunieux, que peut-on faire? Réponse : rien Pompey : Il existe un observatoire de l habitat insalubre dans l Héraut : en existe-t-il ailleurs? Ronjat : Les villes peuvent mettre en place des M.O.U.S. (qui font des missions de maîtrise d œuvre sociale) qui permettent de rencontrer les propriétaires. Grenade à propos de «corbeaux» en B.A., évoque le problèmes des désordres évolutifs : selon le professeur Malinvaud, il faut : 1 / que des éléments aient subi des désordres qualifiés «décennaux» pendant la période des 10 années. 478

7 2 / que les désordres qui surviennent après cette période sur des éléments semblables soient de même nature. M. de Keating-Hart : le Juge doit de prononcer sur des questions de fait, mais, pour cela, il doit être renseigné par l expert. Dans le cas cité, il ne faut pas raisonner corbeau par corbeau, mais par type d ouvrage. Autre exemple : une grande résidence construite en 1970 comporte ml de rives de balcon. Des désordres (poussée de fers, éclats de béton, mousses) sont survenus pendant la période décennale, et la première expertise a lieu en Les réparations sont faites en En 2006, de nouveaux désordres surviennent, et une nouvelle expertise est réclamée. Le problème est que le repérage des désordres initiaux n avait pas été fait, et que l on ne pouvait savoir si les désordres nouveaux affectaient des éléments non traités (alors responsabilité des constructeurs initiaux), ou des éléments ayant subi une réparation (alors responsabilité des entreprises ayant effectué les réparations) Mme Lardet confirme que la Cour ce Cassation n a jamais prolongé la décennale. Rebutato : l expert doit rechercher l origine des désordres : le Maître d œuvre et l entreprise qui font les réparations ont-ils bien saisi la réalité de la pathologie, et le traitement qu elle nécessitait? (c est bien pour cela que l expert doit donner son avis sur le remède proposé ). Finalement, le débat se terminera sur l évocation d un cas de sur-occupation involontaire : Il s agissait d une famille avec 2 chambres d enfants. Dans chacune d elle, plusieurs enfants, mais en nombre apparemment raisonnable. Les 2 chambres étaient semblables : même orientation, mêmes fenêtres, mêmes ventilations et chauffages, mêmes isolations des murs extérieurs, rien d anormal sur le revêtement extérieur des façades, et même nombre d occupants. Or l une d elle présentait des moisissures très importantes. L expert, après avoir tenté plusieurs solutions sans résultat, a eu l idée de faire changer l occupation : il a demandé que l enfant le plus jeune (âgé de 3 ans les autres étant nettement plus grands ) permute de chambre avec un autre enfant plus âgé. Il a suffi d un mois et demi pour que la première chambre s assainisse, et que la seconde se couvre de moisissures La raison : les jeunes enfants, jusqu à environ 6 ans «constituent» leurs poumons en les faisant fonctionner beaucoup plus que ceux des adultes. De ce fait la quantité de vapeur d eau qu ils expirent est quatre fois plus importante que celle de l adulte Liliane Idoux clôturera la séance en remerciant conférenciers et auditeurs, et en annonçant : le prochain congrès : à Saint Malo, sur «Acier et verre», les 12, 13, 14 Octobre prochain et le programme des prochaines T.R.N.J. : 2006 / Novembre : le coût du procès 2007 / Mars : architectes et droit d auteur / Juin : pathologie des carrelages / Novembre : parties communes et parties privées 2008 / Mars : durée de vie des matériaux et ouvrages / Juin : pathologie des revêtements céramique / Novembre : l expert interdit de droit 2009 / Mars : béton armé : technique et pathologie / Juin : la réception / Novembre : le péril.. Compte rendu rédigé par Pierre Prod homme qui s excuse des erreurs ou omissions qui auraient pu s y glisser. 479