Direction Générale Service du patrimoine DOSSIER DE VENTE TERRAIN BATI Hôpital SALVATOR 249, boulevard de Sainte Marguerite 13009 MARSEILLE Surface : environ 16.301 m² Personnes à contacter pour toute visite (inscription obligatoire) ou information complémentaire : Madame LIEUTAUD. Tél : 04.91.38.18.51. e-mail : lucie.lieutaud@ap-hm. IMPORTANT : Le présent descriptif a été élaboré à partir d une synthèse des éléments possédés par l APHM et des constatations superficielles effectuées lors d une visite des lieux. Il ne saurait en aucun cas remplacer une étude technique et réglementaire. Il est précisé que ce descriptif n est pas un document contractuel. Les surfaces sont mentionnées à titre indicatif. Ce document, strictement confidentiel et personnel, ne peut être communiqué que par l Assistance Publique-Hôpitaux de Marseille 1 25 août 2014
Situation juridique et désignation L ensemble immobilier sis 249, boulevard de Sainte Marguerite, 13009 MARSEILLE, est à usage principal de bureaux, de locaux d activités et d habitation. L ensemble immobilier est détenu en pleine propriété par l Assistance Publique Hôpitaux de Marseille. Références Cadastrales L ensemble immobilier est cadastré section 853 L parcelles n 15, 16 et 21 pour une contenance superficielle globale d environ 16 301m². 2 25 août 2014
Situation géographique et environnement immédiat Les biens sont situés à Marseille, dans le IX ème arrondissement, au Sud du centre de l agglomération. Ils sont plus précisément localisés 249, boulevard de Sainte Marguerite, dans sa partie comprise entre l avenue du Grand Pré et le boulevard Aguillon, au sein de l hôpital SALVATOR (établissement accueillant un centre de psychiatrie infantojuvénile / Espace Méditerranéen de l Adolescence). Le boulevard de Sainte-Marguerite est une voie principale à double sens de circulation reliant le boulevard du Cabot au boulevard Paul Claudel. Elle borde principalement de petits immeubles collectifs et maisons individuelles à usage d habitation, mais également l hôpital Henri Gastaut, l Institut Paoli Calmettes, un établissement scolaire (Elémentaire Sainte Marguerite), un centre sportif, et divers commerces de proximité. Il s agit d une voie relativement étroite (largeur inférieure à 9 m ponctuellement), et dont la largeur des trottoirs ne permet pas toujours la circulation des piétons ; aucun stationnement automobile n y est autorisé sur la portion qui longe le terrain expertisé. Plans de situation 3 25 août 2014
Vue aérienne 4 25 août 2014
Dessertes Dessertes routières : accès à l A50 aisé (via La Capelette) par le boulevard Sainte Marguerite, puis par le boulevard Schlœsing (moins de 10 minutes en voiture). La réalisation du Boulevard Urbain Sud permettra de rejoindre la L2 et l A 50. Dessertes par les transports en commun : - Métro : Station Sainte Marguerite Dromel (ligne 2), - Bus : Liaisons urbaines et interurbaines (lignes 16 et 24 à proximité immédiate du terrain). Environnement Le terrain est situé dans les quartiers Sud de Marseille. Il est bordé au Nord par le quartier de la Capelette, au Sud le Cabot, à l Ouest Sainte Anne et à l Est Saint Tronc. L environnement immédiat du site de l APHM est composé de plusieurs typologies de tissus et d organisations urbaines : Du Sud-Est au Sud-Ouest, il y a le site hospitalier qui rassemble l Institut Paoli Calmettes, l hôpital Saint Marguerite et l hôpital Salvator / Espace Méditerranéen de l Adolescence. Le bâtiment principal de l Institut Paoli Calmette en R+6 est un repère à l échelle du quartier. À l Ouest et au Nord du site, des quartiers résidentiels se développent en gabarit RDC et R+1 majoritairement. Selon les quartiers, les pavillons sont continus (maisons mitoyennes) ou discontinus. 5 25 août 2014
Les équipements collectifs Les équipements collectifs existant sur le périmètre ou à proximité du terrain (crèches, écoles, collèges, lieux d animation, équipements sportifs) permettent de répondre aux besoins actuels et à venir. 6 25 août 2014
Les projets du secteur Le TCSP ligne Sud Le projet de PDU (plan de Déplacement Urbain) pour la période 2013 2023 prévoit le renforcement du réseau de transports en commun (bus, tramway, métro), et notamment l extension au Sud de la ligne de tramway T2 (en pointillé rouge sur la 2 ème carte ci-dessous). 7 25 août 2014
La reconfiguration des espaces extérieurs de l Hôpital Salvator L AP-HM a confié au paysagiste Gilles Clément la réhabilitation du jardin de l hôpital Salvator. A terme, l accès principal à l hôpital Salvator / EMA sera déplacé au Sud Est du site. En résumé : Le terrain bénéficie d une localisation qualitative, dans un quartier résidentiel du IXème arrondissement et marqué par la présence de grands équipements hospitaliers (hôpital Sainte Marguerite, Institut Paoli Calmettes, Hôpital Salvator/EMA). Les équipements collectifs (établissements scolaires, équipements sportifs et d animation) sont de bon niveau, et l accessibilité est satisfaisante (transports en commun à proximité, et autoroute A50 à moins de 10 minutes). Le quartier souffre toutefois d une saturation récurrente du trafic automobile, due essentiellement au sous-dimensionnement de certains axes routiers, dont le boulevard de Sainte Marguerite. Les projets de création de voies nouvelles dans le quartier (Voie U522 et Boulevard Urbain Sud) et de TCSP (extension Sud de la ligne T2) devraient à terme permettre de désengorger le secteur et d améliorer considérablement la desserte du quartier. 8 25 août 2014
Descriptif succinct Terrain et accès Le terrain est bordé par le boulevard de Sainte Marguerite, le boulevard Aguillon et le boulevard Roux, et dispose d accès sur chacune de ces trois voies. A noter qu à ce jour, on peut pénétrer sur ce terrain directement depuis le parc de l hôpital Salvator. Il n y a aucune limite physique entre l emplacement réservé pour la U522 et le terrain (cf. illustration ci-dessous). Le terrain a une topographie relativement irrégulière, mais ne présentant pas de déclivité de nature exceptionnelle. Il est clos de murets enduits ou en maçonnerie de moellons, et de grillage métallique. Les bâtiments Au jour de la mise en vente, ce terrain accueille : - L établissement français du sang - La médecine du sport - L association des internes - Du logement - Des archives 9 25 août 2014
L ensemble de ces bâtiments présente une surface développée d environ 3.000 m². L ensemble de ces bâtiment sera libéré au plus tard le 31.12.2015. Urbanisme Les renseignements d'urbanisme cités ont été recueillis auprès de l AGAM et des services de l urbanisme de la commune. Analyse synthétique Forces et Opportunités Le terrain bénéficie d un emplacement très qualitatif dans le IX ème arrondissement de Marseille. De nombreux équipements collectifs (écoles, crèches, équipements de loisir) sont présents à proximité immédiate du site, Le secteur est assez bien desservi par les transports en commun (bus à proximité immédiate, métro à 15 min à pied), Le terrain une fois détaché du reste de l hôpital Salvator donnera sur le parc de l hôpital, et bénéficiera de vues et d exposition très qualitatives, 10 25 août 2014
Etude de faisabilité architecturale Analyse du projet de Plan Local d Urbanisme de Marseille De façon à apprécier le potentiel de constructibilité du terrain, nous avons dans un premier temps recensé les principales contraintes du projet de plan local d urbanisme de Marseille. L ensemble immobilier propriété de l AP-HM est localisé en zone UBt1 pour partie et UT2, selon le projet de PLU. (cf. illustration ci-dessous). Les principales caractéristiques et règles d urbanisme qui s appliquent dans ces 2 zones sont les suivantes (sur la base du projet de PLU arrêté au conseil communautaire du 29 juin 2012) : Zone UBt1 : Noyaux villageois, centralités, faubourgs / Transition Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Les constructions à déifier sont implantées d une limite séparative latérale à l autre, à la limite des voies et emprises publiques futures ou du recul, telle que portée aux documents graphiques du PLU, ou à défaut, à la limite des voies et emprises publiques existantes. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : Par rapport aux limites séparatives latérales, en continuité d une limite à l autre ; Par rapport aux limites séparatives arrière, à une distance minimum de 4 mètres. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : d (H-3)/2 et d 6 mètres Hauteur maximale des constructions : 12 mètres en zone UBt1 Obligation en matière de réalisation d aires de stationnement : 1 place / 50 m² SDP (2 places / logements maximum) Espaces libres : Pour les terrains de moins de 500 m², 15 % terrain en pleine terre Pour les terrains de plus de 500 m², 25 % du terrain en espaces végétalisés dont 2/3 en pleine terre 11 25 août 2014
Zone UT2 : tissus discontinus de types collectifs denses et/ou à densifier Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Les constructions à déifier sont distantes d au moins 8 mètres de l axe des voies ouvertes à la circulation automobile, et 4 mètres des alignements existants ou futurs. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : d hauteur x (2/3) et d 3 mètres Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : d hauteur / 2 et d 6 mètres Hauteur maximale des constructions : 22 mètres en zone UT2 Obligation en matière de réalisation d aires de stationnement : 1 place / 50 m² SDP (2 places / logements maximum) Espaces libres : 30 % du terrain en espaces végétalisés, 2/3 en pleine terre Les principales caractéristiques du programme sont les suivantes : Réalisation de 250 mètres linéaires de voirie d une largeur de 12 m environ, à l intérieur du terrain, avec possibilité de rétrocession de ces voies à la Ville de Marseille, Construction de 20.426 m² de surface habitable, pour un total d environ 330 logements (du T1 au T5) soit 21.963 m² de surface de plancher, Construction de 446 places de stationnement enterrées en sous-sol, Construction de 900 m² de surface utile à usage de locaux d activités et/ou commerces de proximité. Le projet présente un Coefficient d Occupation du Sol (COS) de 1.71 (Surface de plancher totale rapportée à la surface des îlots), et un Coefficient d Emprise au Sol de 0.43 (Emprise au sol en superstructure rapportée à la surface totale des îlots). Les deux études de constructibilités (plans de masse) que vous trouverez en annexe du présent dossier de vente ont été validées par l AGAM et la Ville de Marseille. 12 25 août 2014
PRIX DE VENTE PRIX : 9.000.000 euros (neuf millions d euros) net vendeur 13 25 août 2014
ANNEXES 14 25 août 2014
15 25 août 2014
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CHOIX DE L ACQUEREUR : En fonction des offres reçues, le choix de l acquéreur interviendra suivant deux critères : Le prix (formulaire d engagement à joindre à cet effet) Les garanties financières présentées par l acquéreur Il est précisé que l ASSISTANCE PUBLIQUE HOPITAUX DE MARSEILLE peut à tout moment renoncer à la vente sans qu aucune indemnité ne soit versée aux candidats. La vente sera soumise à l approbation de la Commission permanente. Les offres (qui comprendront le formulaire et les pièces réclamées en ANNEXE) seront à remettre à l adresse suivante : Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille Direction Générale Service de la Dotation non affectée 80 rue Brochier 13005 Marseille L enveloppe devra porter les mentions : «Proposition d achat» «Adresse du bien concerné» «Ne pas ouvrir» «PERSONNEL et CONFIDENTIEL» Pièces à joindre obligatoirement : o Une attestation bancaire précisant que vous disposez des moyens financiers nécessaires à l acquisition du bien, avec mention obligatoire du montant de l engagement. o Pour les sociétés : Les statuts de la société Les réalisations faites par la société (facultatif) Le dernier bilan et le dernier compte de résultat de la société o Pour les particuliers : o o La Photocopie recto-verso de la carte d identité Les trois derniers bulletins de salaires Les deux derniers avis d imposition En l absence de conditions suspensives : La confirmation écrite qu aucune condition suspensive (ni prêt bancaire, ni d autre nature) ne vous sera nécessaire pour l acquisition du bien précité. En cas de conditions suspensives : la liste précise des conditions suspensives 17 25 août 2014
FORMULAIRE D ENGAGEMENT Je soussigné(e), Mme/M. Représentant de la société (dénomination, capital social, n d immatriculation au RC et des sociétés) Domicilié(e).. Téléphone : Fax : Mail : Propose d acquérir à l Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille, le bien ci-après indiqué que j ai visité et dont je déclare bien connaître la consistance et les caractéristiques : La présente offre est au prix de (en chiffre et en lettre) : J ai bien noté que le prix indiqué en chiffre et en lettre est obligatoirement exprimé en EUROS et NET VENDEUR. Toute fourchette de prix ou toute formule de calcul ne sera pas prise en considération. Avec la (les) condition(s) suspensive(s) suivante(s) : Sans condition suspensive Offre valable jusqu au : Je m engage à verser à la signature de la promesse de vente un dépôt de garantie égal à 5% du prix offert. J ai également bien noté que l Assistance Publique -Hôpitaux de Marseille pourra renoncer à tout moment à la vente sans aucune indemnité à mon profit. Formulaire d engagement et les pièces réclamées sont à retourner à : Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille Direction Générale Service de la dotation non affectée PERSONNEL et CONFIDENTIEL 80 rue Brochier 13005 Marseille Fait en un seul original, A. Le Signature et cachet 18 25 août 2014