LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 La maîtrise d ouvrage collective Avec le soutien de
Préambule Réussir un projet d'habitat groupé - avant même de réussir a vivre ensemble en harmonie - c'est réussir a construire (ou réhabiliter) ensemble des espaces de vie adaptés au mode de vie choisi dans des conditions "économiquement avantageuses". De fait, les habitants groupés sont la «maitrise d'ouvrage collective». Ils sont seuls responsables de la réussite de leur projet bien qu'ils puissent faire appel a des professionnels. L'architecte ne s'occupe pas forcément de tout! La «maîtrise d ouvrage collective», c est la gestion de projet d une opération de construction. 2
0. Sommaire Au menu 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective 2. Les intervenants et leur rôle 3. Les étapes d un projet de construction 4. La responsabilité du maître d ouvrage 5. L assistance à maîtrise d ouvrage 6. Quelques principes de réussite d un projet 3
LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 : La maîtrise d ouvrage collective 1. Les enjeux Avec le soutien de 4
Quelques notions sur les surfaces SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Elle prend en compte l épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements), et d autre part tous les prolongements extérieurs d un niveau tels que les balcons, loggias et coursives. SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON) : SHOB à la quelle on déduit les éléments suivants : - les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables ; - les surfaces de planchers hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ; - les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement de véhicules. SURFACE UTILE (SU) : Somme des surfaces intérieures des locaux définis dans le programme (y compris celle du hall d accueil) et déduction faite des gaines techniques. SURFACE HABITABLE (SHab) : Surface Utile dans le logement. RENDEMENT : Rapport de la SHON à la SHab ; le rendement est utile pour évaluer l optimisation de la SHON d un projet de bâtiment.
Enjeu financier 1/2 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective * Individuel : Ratio SHON / SHab = 0,95 1 000 m² SHab 1050 m² SHON ** Petit collectif : Ratio SHON / SHab = 0,82 1 000 m² SHab 1 220 m² SHON Individuel * Promoteur Individuel* BBC Promoteur Individuel* BBC Bailleur Petit collectif** BBC - Promoteur Petit Collectif** BBC Bailleur Coût construction / m² SHab Coût construction / m² SHON Coût construction / 1 logt classique (100 m² SHab) Coût Construction / 10 logts classiques Coût Opération TDC / 10 logts classiques Coût Opération TDC / m² SHON 950 HT 1 100 HT 1 200 HT 1 250 HT 1 450 HT 900 HT 1 050 HT 1 140 HT 1 025 HT 1 190 HT 95 000 HT 110 000 HT 120 000 HT 125 000 HT 145 000 HT 950 000 HT 1 100 000 HT 1 200 000 HT 1 250 000 HT 1 450 000 HT 1,4 M HT 1,6 M HT 1,7 M HT 1,8 M HT 2,0 M HT 1 260 TDC 1 460 TDC 1600 TDC 1450 TDC 1650 TDC Coût Opération TDC / 1 logt classique 132 K TDC 153 K TDC 167 K TDC 175 K TDC 200 K TDC 6
Enjeu financier 2/2 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective ** Petit collectif : Ratio SHON / SHab = 0,82 1 220 m² SHON 1 000 m² SHab *** Habitat Groupé : Ratio SHON / SHab = 1 1 220 m² SHON 1 220 m² SHab 1 220 m² de lieux de vie à répartir entre espaces privés, semi-privés et collectifs. Petit collectif** BBC - Promoteur Petit Collectif** BBC Bailleur Petit collectif *** BBC Habitat Groupé Coût construction / m² SHab Coût construction / m² SHON 1 250 HT 1 450 HT Coût construction / m² SHab HG 1 025 HT 1 190 HT Coût construction / m² SHON 1 190 HT 1 190 HT Coût construction / 1 logt classique (100 m² SHab) Coût Construction / 10 logts classiques Coût Opération TDC / 10 logts classique 125 000 HT 145 000 HT Coût construction / 1 logt classique (100 m² SHab) 1 250 000 HT 1 450 000 HT Coût Construction / 10 Habitats Groupés 1,8 M HT 2,0 M HT Coût Opération TDC / 10 Habitats Groupés - 1 450 000 HT (pour 1 220 m² de surface disponible) 2,0 M HT 7 Coût Opération TDC / 1 logt classique 175 K TDC 200 K TDC 1 lgt de 100 m² (et 22 m² de PC type couloir et palier étroits). Coût Opération TDC / 1 logt HG 200 K TDC 122 m² dont par ex : 80 m² d esp. privés, 42 m² d esp. partagés (dont circulations)
1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective Enjeu de qualité 1/2 Raisonnement par coût global : Coût de l opération (travaux et honoraires) = 25% Prise en compte des coûts d exploitation sur le cycle de vie Sobriété énergétique du bâtiment Durabilité (et salubrité) des matériaux/équipements Facilité de fonctionnement et d entretien Systèmes techniques simples, réparables et remplaçables. 8 Dépenser en amont pour économiser en aval 80% du coût global est engagé avant les travaux Ne pas économiser sur les études/simulations Travailler l enveloppe du bâtiment et aller au-delà de la réglementation Etre précis dans les prescriptions (carnet de détails) et vérifier la mise en œuvre Pose des menuiseries et équipements électriques = 80% des infiltrations d air L étanchéité à l air essentielle : «Le joint au pistolet commence là où s arrête l intelligence!».
1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective Enjeu de qualité 2/2 EXPLOITATION : L exploitation représente l ensemble des actions permettant à un bien d assurer un service déterminé : le nettoyage intérieur et extérieur, les consommations de fluides, la conduite et l entretien courant, des installations techniques, le gardiennage et l entretien des espaces verts. MAINTENABILITE : La maintenabilité se caractérise par l ensemble des critères suivants :l accessibilité des installations et composants, l aptitude des éléments à être démontés, le repérage des installations de répartition et de coupure des fluides et énergies, l interchangeabilité des composants, la standardisation, la sécurité et la facilité d intervention. COÛT GLOBAL : Somme du coût d investissement (coût d acquisition du terrain, coût des travaux et honoraires) et du coût de fonctionnement ultérieur de l ouvrage (dépenses de maintenance, d exploitation et de gestion). La démarche en coût global consiste à prendre en compte de façon appropriée à chaque étape du déroulement d une opération d investissement toute incidence sur l exploitation et la maintenance futures. 9
Enjeu éthique Construire équitable? 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective En VEFA, un promoteur : Construit à 2 000 /m² (charge foncière incl.) Vend à 3 000 /m². Le delta de 33 % comprend : Les frais de commercialisation : environ 8%, Les frais d assurance GFA (Garantie de Fin d Achèvement) : environ 4 %, La marge du promoteur : environ 20%. Les prix très serrés proposés par les entreprises générales du BTP impliquent : Une moindre qualité des équipements/matériaux mis en œuvre ; «Il faut du beau et pas du durable», Le recours à des sous-traitants de rang 1, 2, 3 voire 4, qui eux-mêmes font appel à des intérimaires (parfois des sans-papiers!). En bas de la chaîne, les conditions de travail des ouvriers du BTP sont souvent indignes. En auto-promotion, des économies sont possibles : En faisant une «conception économe» des bâtiments, En allotissant les marchés de travaux ( 1 lot par corps de métier), En faisant de l auto-construction sur certains lots peu techniques (mais nécessitant du temps). Mais, il vaut mieux privilégier le juste prix au «moins cher» devis détaillé! 10
LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 : La maîtrise d ouvrage collective 2. Les intervenants Avec le soutien de 11
Le système d acteur 2. Les intervenants et leur rôle Maîtrise d ouvrage (MO) Diagnostiqueurs spécialisés Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires Entreprise d électricité ( ) 12
La maîtrise d ouvrage (MO) 2. Les intervenants et leur rôle Le maîtrise d'ouvrage est une personne morale (organisation) C'est le donneur d'ordre («le client») qui commande le bâtiment et contracte avec tous les intervenants Trois obligations : Disposer du foncier (propriété, bail emphytéotique, ) Avoir une enveloppe financière (c est lui qui paie les intervenants) Définir son besoin à travers un programme (coût, délais et objectifs). Il représente les utilisateurs finaux, mais ce n est pas forcément lui! Il est réputé «non sachant» mais doit s entourer des compétences nécessaires pour mener à bien son projet (dont un AMO) Il assure la réception de l ouvrage (avec/sans réserves). Dans le cas de l'habitat groupé, les groupes qui ne passent pas par un système de promotion/accession sont «la maîtrise d'ouvrage». 13
La maîtrise d œuvre (MOE) 2. Les intervenants et leur rôle Le maître d œuvre est une personne ou un groupement de personnes missionné par le maître d ouvrage pour apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme. La loi MOP (maîtrise d ouvrage publique) est une base solide pour définir les missions même pour les maîtres d ouvrages privés. [Voir partie 3. Les étapes] Elle prévoit une mission de base de maîtrise d œuvre comprenant : Conception architecturale et technique (esquisse, avant-projet et consultation des entreprises), Suivi de la réalisation (suivi de chantier jusqu à la réception). La mission complète de maîtrise d œuvre permet au maître d œuvre d être garant que les travaux sont conformes à la conception, dans le budget et objectifs fixés. La maîtrise d œuvre est généralement assurée par un groupement pluridisciplinaire : Un (ou plusieurs) architecte(s) (souvent mandataire *), Les Bureaux d Etudes Techniques (BET), l économiste de la construction. * Dans le cas d un groupement, le mandataire est l interlocuteur unique du MO et assure la coordination de l équipe de MOE 14 NB : Le recours à un architecte inscrit au tableau de l Ordre des Architectes est obligatoire, pour un construction supérieure à 170 m² de SHON. Les. ateliers de REGAIN 5. La maîtrise d ouvrage collective
Le contrôleur technique (CT) 2. Les intervenants et leur rôle Le contrôleur technique est obligatoirement indépendant de la maîtrise d'œuvre. Il ne conçoit pas, il émet au maître d ouvrage des avis sur la conception et la réalisation. Il doit vérifier si les ouvrages conçus par la maîtrise d'œuvre et réalisés par les entreprises sont conformes à la réglementation (complexe!) Ses missions de contrôle sont normalisées : L = Solidité des Ouvrages, TH = Thermique, PS = Parasismique, Les assureurs imposent un certain nombre de missions et ils peuvent refuser d assurer un ouvrage si des avis défavorables sont mentionnés dans le rapport final de contrôle technique. 15
Le pilote coordinateur OPC 2. Les intervenants et leur rôle Dans le cas de marchés de travaux allotis, l «OPC» assure la mission d Ordonnancement, de Pilotage et de Coordination. Il gère de façon très précise les questions de délais et d'organisation entre les entreprises en phase chantier, en établissant des calendriers d intervention à la demi-journée près. Ordonnancement des tâches élémentaires et analyse du chemin critique. Cette mission est importante si les délais sont courts ou les conditions d'organisation du chantier compliquées (chantier en site occupé par exemple). Cette mission complémentaire à la mission de base peut être confiée à la maîtrise d œuvre (moyennant rémunération). 16
Le coordonnateur SPS 2. Les intervenants et leur rôle Chaque dirigeant d entreprise est responsable de la sécurité de ses salariés, et en cascade le personnel d encadrement s il répond à trois conditions : autorité, compétence et moyens. Le coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé (SPS) intervient s il y a co-activité (plusieurs entreprises travaillant en même temps sur un même lieu), ou si le chantier est à risque (amiante,...). Le coordonnateur SPS veille à ce que les conditions d hygiène et de sécurité soient : Pris en compte dès la conception (Plan Général de Coordination), Respectées sur le chantier (Registre journal), Prévues pendant la phase d'exploitation/maintenance du bâtiment (Dossier d Intervention Ultérieur sur les Ouvrages). Le Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé est indépendant de la maîtrise d'œuvre (sauf si le chantier est inférieur à 750 k HT de travaux ) 17
Les entreprises (de bâtiment) 2. Les intervenants et leur rôle Entreprise générale (ou TCE) ou entreprises en corps d état séparés? Les corps d état sont parfaitement connus des maîtres d œuvre : Voirie et réseaux divers (VRD), Terrassement, Gros œuvre/maçonnerie, Charpente, Couverture, Etanchéité, Menuiserie, Serrurerie-métallerie, 1 corps d état (= un métier) 1 lot de travaux Il est possible de confier plusieurs lots à une seule entreprise, et de lui demander en conséquence, un rabais. La gestion de l'interface entre les différents lots est délicate et doit être indiquée sans ambigüité au contrat : Qui fait la saignée pour encastrer les réseaux? Qui rebouche et assure les raccords? 18
LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 : La maîtrise d ouvrage collective 3. Les étapes Avec le soutien de 19
Le projet global 3. Les étapes d un opération de construction Phase pré-opérationnelle Phase opérationnelle Vie de l ouvrage Mo M6 M12 M18 M24 M30 M34 M42 M54 Définition du projet HG Etudes de Moe Chantier GPA Hors d Eau/ Hors d Air 20 Adhésion à l Habitat Groupé Constitution du groupe Définition de la Charte Préprogramme Recherche de foncier 6 mois? Promesse de vente Programme et ESQ Obtention du PC Acte authentique Sélection des entreprises Début de chantier RECEPTION
La phase opérationnelle 3. Les étapes d un opération de construction Programmation Etudes de maîtrise d œuvre ESQ AVP PRO / DCE Consultation des entreprises MOE Analyse site Etude de faisa. Esquisse Propositions techniques Permis de Construire Prescriptions détaillées et quantifiées DCE Analyse des offres MO Foncier? Programme Budget VAL VAL (révision contrat MOE) Pièces administratives VAL OK CT CSPS OPC Rapports provisoires Rapports définitifs Entreprises Offres techniques et économiques Mise au point des offres 21 Opportunité foncière Promesse de vente 6 mois? Obtention du PC Levée des conditions suspensives Signature de l acte authentique
La programmation 1/5 3. Les étapes d un opération de construction Poser les bonnes questions! Ne pas chercher à apporter de (mauvaises) réponses! FONCTION : Service à rendre par l équipement pour répondre à un besoin d un groupe d utilisateurs donné. Une fonction s exprime en terme d objectifs à atteindre, jamais en terme de solutions (exemples : accueil, restauration,...). [ VS USAGE : Pratiques concrètes et répétitives ou coutumières]. Plus un programme est précis (questions bien formulées et choix assumés), plus la réponse du maître d œuvre sera adaptée. La programmation (MO), c est l élaboration de fonctions. La conception (MOE), c est la synthèse de fonctions. 22
La programmation 2/5 3. Les étapes d un opération de construction PRÉPROGRAMME : Document à l usage de la maîtrise d ouvrage, le préprogramme expose les fondements du projet, les objectifs à atteindre et les moyens à mettre en œuvre. Il comprend les réflexions préalables. C est un ENGAGEMENT des parties! PROGRAMME : Le maître d ouvrage définit dans le programme les objectifs de l opération et les besoins qu elle doit satisfaire ainsi que les contraintes et exigences de qualité sociale, urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique et économique relatives à la réalisation et à l utilisation de l ouvrage. Destiné aux acteurs de la maîtrise d œuvre, le programme est l expression de la commande du maître d ouvrage. NB : Le programme est provisoire jusqu à l AVP, où il est rendu définitif. 23
La programmation 3/5 3. Les étapes d un opération de construction 24
La programmation 4/5 (exemple 1) 3. Les étapes d un opération de construction 25
La programmation 5/5 (exemple 2) 3. Les étapes d un opération de construction 26
Mission de Moe : La mission de base 3. Les étapes d un opération de construction La loi MOP distingue 8 éléments de mission que le maître d ouvrage peut confier au maître d œuvre : cette mission de base est insécable pour les maîtres d ouvrage publics : Les études d ESQuisse : ESQ Les études d AVant-Projet : AVP Le PROjet /Dossier de Consultation des Entreprises : PRO/DCE L Assistance à la passation des Contrats de Travaux : ACT Les études d exécution (ou leur visa): EXE ou VISA La Direction de l Exécution des contrats de travaux : DET L Assistance aux Opérations de Réception (et pendant la Garantie de Parfait Achèvement, dite GPA) : AOR 27 + il existe des missions complémentaires. (SSI, OPC, DIAG, )
Mission de Moe : ESQ 3. Les étapes d un opération de construction Les études d'esquisse ont pour objet : De proposer une ou plusieurs solutions d'ensemble, traduisant les éléments majeurs du programme, d'en indiquer les délais de réalisation et d'examiner leur compatibilité avec la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître de l'ouvrage et affectée aux travaux ; De vérifier la faisabilité de l'opération au regard des différentes contraintes du programme et du site. 28
Mission de Moe : AVP 3. Les étapes d un opération de construction Les études d'avant-projet ont pour objet : De déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme ; D'arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, ainsi que son aspect ; De définir les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques ; D'établir l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés ; De permettre au maître de l'ouvrage d'arrêter définitivement le programme ; De permettre l'établissement du forfait de rémunération dans les conditions prévues par le contrat de maîtrise d'œuvre. Les études d'avant-projet comprennent également l'établissement des dossiers nécessaires à l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, ainsi que l'assistance au maître de l'ouvrage au cours de leur instruction. 29
Mission de Moe : PRO / DCE 3. Les étapes d un opération de construction Les études de projet ont pour objet : De préciser par des plans, coupes et élévations, les formes des différents éléments de la construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre ; De déterminer l'implantation, et l'encombrement de tous les éléments de structure et de tous les équipements techniques ; De préciser les tracés des alimentations et évacuations de tous les fluides ; D'établir un coût prévisionnel des travaux décomposés par corps d'état, sur la base d'un avant-métré ; De permettre au maître de l'ouvrage, au regard de cette évaluation, d'arrêter le coût prévisionnel de la réalisation de l'ouvrage et, par ailleurs, d'estimer les coûts de son exploitation ; De déterminer le délai global de réalisation de l'ouvrage. 30
Mission de Moe : ACT 3. Les étapes d un opération de construction L'assistance apportée au maître de l'ouvrage pour la passation du ou des contrats de travaux sur la base des études qu'il a approuvées a pour objet : De préparer la consultation des entreprises, en fonction du mode de passation et de dévolution des marchés ; De préparer, s'il y a lieu, la sélection des candidats et d'examiner les candidatures obtenues ; D'analyser les offres des entreprises et, s'il y a lieu, les variantes à ces offres ; De préparer les mises au point permettant la passation du ou des contrats de travaux par le maître de l'ouvrage. 31
Mission de Moe : EXE ou VISA 3. Les étapes d un opération de construction Les études d'exécution permettent la réalisation de l'ouvrage et comprennent pour chaque lot : Les plans d'exécution et spécifications à l'usage du chantier ainsi que les plans de synthèse correspondants ; Le calendrier prévisionnel d'exécution des travaux par lot ou corps d'état. Elles sont établies par le maître d œuvre ou l entreprise titulaire du lot. Sauf cas particulier (conception originale d un banc extérieur par exemple), il vaut mieux les confier à l entreprise. Lorsque les études d'exécution sont, partiellement ou intégralement, réalisées par les entreprises, le maître d'œuvre s'assure que les documents qu'elles ont établis respectent les dispositions du projet et, dans ce cas, leur délivre son visa.. 32
Mission de Moe : DET 3. Les étapes d un opération de construction La direction de l'exécution du ou des contrats de travaux a pour objet : De s'assurer que les documents d'exécution ainsi que les ouvrages en cours de réalisation respectent les dispositions des études effectuées ; De s'assurer que les documents qui doivent être produits par l'entrepreneur, en application du contrat de travaux ainsi que l'exécution des travaux sont conformes audit contrat ; De délivrer tous ordres de service, établir tous procès-verbaux nécessaires à l'exécution du contrat de travaux, procéder aux constats contradictoires et organiser et diriger les réunions de chantier ; De vérifier les projets de décomptes mensuels ou les demandes d'avances présentés par l'entrepreneur, d'établir les états d'acomptes, de vérifier le projet de décompte final établi par l'entrepreneur, d'établir le décompte général ; D'assister le maître de l'ouvrage en cas de différend sur le règlement ou l'exécution des travaux. 33
Mission de Moe : AOR 3. Les étapes d un opération de construction L Assistance apportée au maître de l'ouvrage lors des Opérations de Réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement a pour objet : D'organiser les opérations préalables à la réception des travaux ; D'assurer le suivi des réserves formulées à la réception des travaux jusqu'à leur levée ; De procéder à l'examen des désordres signalés par le maître de l'ouvrage lors de l année de parfait achèvement; De constituer le Dossier des Ouvrages Exécutés nécessaires à leur exploitation. Lors des opérations préalables à la réception, le maître d œuvre propose au maître d ouvrage d effectuer la réception (après épreuves de réception) ; il peut relever des réserves. C EST LE MAÎTRE D OUVRAGE QUI PRONONCE LA RECEPTION 34
LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 : La maîtrise d ouvrage collective 4. La responsabilité du maître d ouvrage Avec le soutien de 35
La réception et la garantie de parfait achèvement Article 1792-6 du Code Civil : 4. La responsabilité du maître d ouvrage «La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de ou de l'usage.» 36
La garantie décennale de l entreprise 4. La responsabilité du maître d ouvrage Article 1792 du Code Civil : «Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses établissements constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.» Article 1792-5 du Code Civil : «Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1, 1792-2, soit d'exclure la garantie prévue à l'article 1792-3 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite.» Article 2270 du Code Civil : «Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code, est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2 après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.» 37
Les assurances obligatoires 4. La responsabilité du maître d ouvrage Une assurance obligatoire (mais non sanctionnée) pour le maître d ouvrage : Assurance Dommage-Ouvrage : Préfinancer, avant recherche de responsabilité, les dommages de nature décennale Palier à la liquidation judiciaire d une entreprise Pas de franchise et pas d abattement pour vétusté Implique des obligations pour le maître d ouvrage (missions de CT, recours à des entreprises qualifiées et/ou anciennes, ) A prendre en début de chantier, avant la Déclaration d Ouverture du Chantier. Le défaut de DO implique un risque pénal en cas de sinistre (sauf si le logement est construit pour soi-même) et un risque civil (en cas de transfert de la propriété). Une assurance obligatoire pour «tout constructeur d ouvrage» : Responsabilité Civile Décennale ou Assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) : Si présomption de responsabilité, Vices-cachés à la réception, Franchises possibles, mais pas de possibilité de plafonds, Limitée au secteur d activité déclarée à l assureur. Un Groupe d HG n est pas constructeur d un immeuble (Article 1792-1 du Code Civil). Un promoteur l est. 38
Les assurances optionnelles 4. La responsabilité du maître d ouvrage La Police Unique de Chantier (PUC) : Souscrite par le maître d ouvrage, elle contient toutes les assurances des acteurs du chantier, Si sinistre, un expert unique est nommé pour évaluer les torts de chacun, Indemnisation plus rapide. La Tous Risques Chantiers (TRC) : Pour les dommages accidentels en cours de chantier (voire 1 à 2 ans après la réception) Les garanties portent sur «tout sauf». TOUT PEUT ÊTRE ASSURE : Il existe des options dans les assurances et des assurances facultatives pour couvrir tout type d aléas Plus le risque est élevé, plus l assurance est chère Ce qui est nouveau et/ou incompréhensible est risqué pour un assureur. 39
Maîtriser le risque financier 1/2 4. La responsabilité du maître d ouvrage Zone à risques ou projets urbains pénalisants Consulter les services d urbanisme et les riverains. Dépassement du budget si mauvaise conception ou aléas de chantier Ne pas économiser sur les honoraires/études/investigations pour maîtriser ces risques. L entreprise dépose le bilan au milieu de chantier (ou pendant la garantie décennale) Payer les travaux tous les mois en fonction de l avancement réel ; chaque élément d ouvrage devant être terminée pour être rémunérée. Prendre une assurance Dommage-Ouvrage. Recours par une personne «susceptible d être lésée» (le permis de construire est opposable au tiers) 40 Négocier dans la promesse de vente des conditions suspensives sur les risques réels identifiés : - Permis de construire accepté et purgé de tout recours, - Absence de fondations spéciales, - Absence de fouilles archéologiques,
Maîtriser le risque financier 2/2 4. La responsabilité du maître d ouvrage Faire un bilan financier Complet Prudent Les principaux aléas concernent : Les sols, Les fouilles, Les mitoyens, Les risques naturels, Les contraintes du site. Attention, ne pas oublier de simuler la vie de l ouvrage : Loyers théoriques, Taxes locales, Entretien/maintenance, 41
Maîtriser le risque pénal 1/2 4. La responsabilité du maître d ouvrage Les accidents de chantier sont susceptibles d entraîner une responsabilité pénale lorsqu ils induisent des atteintes involontaires à l intégrité des personnes du fait d imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement. Exemples : Mise en danger délibérée de la personne d autrui ; Faute d'imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement. Le maître d'ouvrage est le premier responsable de la sécurité des chantiers. 42
Maîtriser le risque pénal 2/2 4. La responsabilité du maître d ouvrage L obligation principale du MO se décline en 4 points : Désigner un coordonnateur dès le début de la phase d'élaboration de l'avant-projet sommaire en s'assurant de sa compétence et de son expérience, Lui assurer autorité et moyens nécessaires à sa mission, organiser les rapports entre le coordonnateur, le maître d'œuvre et les entreprises, Déclarer aux autorités compétentes l'opération avant son démarrage lorsqu'elle entre dans la catégorie I ou II, constituer le collège interentreprises Conserver le Plan Général de Coordination pendant cinq ans après réception de l'ouvrage et conserver le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage sans limitation de temps. Le coordonnateur doit être associé sans restriction à toutes les actions influant sur la prévention des risques et le maître d'ouvrage doit tenir compte des observations du coordonnateur. À défaut, ce comportement peut constituer une négligence fautive, tout comme une résistance non motivée ou une attitude volontairement passive du maître d'ouvrage en dépit d'observations du coordonnateur. 43
Avant/après les travaux 4. La responsabilité du maître d ouvrage Avant les travaux : Déclaration Préalable Réglementaire d Ouverture de Chantier (CRAM, OPPBTP, Ville) Minimum un mois avant le début des travaux Affichage de l autorisation d urbanisme Au mois deux mois avant le début des travaux (+ constat d huissier) Après les travaux : Prononcer la réception des travaux, Vérifier, valider et payer les Décomptes Généraux Définitifs des entreprises, Bloquer 5% de retenue de garantie (ou demander une caution bancaire) pour les éventuelles malfaçons pendant l année de parfait achèvement. 44
Obligations de MO 4. La responsabilité du maître d ouvrage Traduire les objectifs dans le cadre d un référentiel : programme, coût, délais et qualité Arrêter l enveloppe financière et assurer le financement Définir le processus de réalisation Définir le calendrier général Choisir les maîtres d œuvre et les entrepreneurs Conclure les contrats Approuver les avant-projets/projets et d une manière générale tous les dossiers d études Réceptionner les ouvrages 45
LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 : La maîtrise d ouvrage collective 5. L assistance à Maîtrise d Ouvrage Avec le soutien de 46
Compétence en MO 1/2 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Les maîtres d ouvrage sont soumis à une complexité croissante due en particulier à : la multiplication des intervenants, une technicité et des performances accrues, la prise en compte du coût global, une durée de projet réduite, une attention accrue à la sécurité et à la qualité, une meilleure prise en compte de la concertation entre l ensemble des acteurs partie prenante, la prise en compte environnementale. C est dans ce cadre que les maîtres d ouvrage doivent assurer la «maîtrise du projet», c'està-dire obtenir un ouvrage conforme aux besoins et aux objectifs de délais, de coûts et de qualité. Leur rôle est donc essentiel. Maîtriser le projet, c est d abord agir pour minimiser les risques : or, le premier risque pour le MO vient des interactions entre les acteurs. 47
Compétence en MO 2/2 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Assurer la maîtrise de l ouvrage est donc devenu un travail de «chef d orchestre» qui doit diriger un nombre d acteurs de plus en plus grand, avec des «partitions» de plus en plus complexes. Même si les rapports sont basés sur des relations contractuelles, une part importante est nécessairement donnée à la relation humaine : esprit d équipe, acceptation de la diversité des modes de pensées, métissage des compétences sont requis pour mener à bien tout projet. Pour le «maître d ouvrage opérationnel», l enjeu est de concilier deux nécessités: Pouvoir s appuyer sur des expertises dans un domaine spécifique afin de concevoir le meilleur ouvrage, Créer des équipes dont le seul objectif sera de mieux travailler ensemble (missions à caractère «transversal») La coopération est nécessaire; elle s organise. 48
4. La responsabilité du maître d ouvrage Décision et aide à la décision en MO 49
Les missions d AMO 5. L assistance à maîtrise d ouvrage AMO généralistes Conduite d opération: «Assistance générale à caractère administratif, technique et financier» Mandat de Maîtrise d Ouvrage (ou Maîtrise d Ouvrage Déléguée): «Pouvoir d'exercer en son nom et pour son compte tout ou partie des responsabilités et prérogatives de maître d'ouvrage» AMO spécialisées : Programmation, AMO HQE, AMO coût global, AMO assistance administrative/juridique 50
Maîtrise d Ouvrage Déléguée 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Le MOD intervient en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage et non pas en qualité de simple conseiller de celui-ci. En lieu et place du maître de l'ouvrage, le MOD élabore et signe les différents contrats, il choisit les entreprises et les fournisseurs, il prépare et gère leurs marchés, il s'occupe de la gestion financière et administrative de l'opération. Les dépassements de prix et les obligations des locateurs d'ouvrage ne sont pas garantis dans le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage contrairement au contrat de promotion immobilière. Le droit privé soumet le maître d'ouvrage délégué à la responsabilité décennale des constructeurs et à l'obligation d'assurance RC Pro. 51
Les pouvoirs du MOD 5. L assistance à maîtrise d ouvrage MOD relève du contrat de mandat défini à l'article 1984 du Code Civil : «le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandat et en son nom». MOD reçoit du MO le pouvoir d'accomplir des actes juridiques (pas des actes matériels) ==> Droit de contracter (et de payer). Le contrat de MOD (mandat) doit définir les actes juridiques pour lequel MOD est autorisé (délimitation du pouvoir). Attention, le MO doit a minima conserver le pouvoir d'agir lui et surtout, le pouvoir de révocation. Le MOD a obligation de moyen (il ne peut pas s'engager sur prix et délai) et non de résultat, mais il doit rendre compte à son mandat à quelles étapes? AVP / signature des contrats de travaux / DGD 52 LE MO est engagé vis-à-vis des tiers, comme s'il avait contracté lui-même.
Missions de conduite d opération 5. L assistance à maîtrise d ouvrage 53 Assistance générale à caractère administratif, technique et financier : Regroupement des éléments du programme et participation à son élaboration, Définition des moyens nécessaires et consultation de la maîtrise d œuvre, Organisation et animation des relations entre intervenants [du contrat et l humain!], Détermination de l enveloppe financière prévisionnelle, Analyse des coûts réels et des écarts, Validation des choix de partis et des phases d études, Participation à la préparation des dossiers de demande de financement et d'autorisations administratives, Élaboration et suivi d un planning directeur général et anticipation des actions correctives, Choix des modes de dévolution des marchés. Assistance à leur passation et à leur suivi, Assistance pour le suivi des travaux et les opérations de réception, Assistance lors de la réalisation, y compris réception levées de réserves et parfait achèvement.
5. L assistance à maîtrise d ouvrage Le système d acteur (sans AMO) Diagnostiqueurs spécialisés Maîtrise d ouvrage (MO) Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires Entreprise d électricité ( ) 54
5. L assistance à maîtrise d ouvrage Le système d acteur (avec MOD) Maîtrise d ouvrage (MO) Diagnostiqueurs spécialisés Maître d Ouvrage Délégué (MOD) Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires Entreprise d électricité ( ) 55
5. L assistance à maîtrise d ouvrage Le système d acteur (avec COP) Maîtrise d ouvrage (MO) Diagnostiqueurs spécialisés Conducteur d opération (COP) Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires Entreprise d électricité ( ) 56
Un membre de l Habitat Groupé comme COP? 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Assurer la maîtrise d ouvrage, c est «assurer la gestion du projet de construction». La désignation d un membre de l HG comme COP (coordinateur d opération) nécessite : Des notions (ou curiosité) dans le domaine du bâtiment, Des connaissances en gestion de projet, Un accompagnement à la «conduite d opération», en lui fournissant des documents-types et des tableaux de bord, Du temps disponible (donc qu il ait une rétribution). Attention à ne pas confier toute la responsabilité au conducteur d opération : Risques et pression trop importants, Groupe dépossédé du projet et perte d implication des autres membres. Le COP doit plutôt assurer les missions de gestion de projet (aide à la décision). Le management du projet (décisions) resterait à l ensemble du Groupe. 57
LES ATELIERS DE REGAIN Module 5 : La maîtrise d ouvrage collective 6. Quelques principes de réussite d un projet Avec le soutien de 58
En bref 6. Quelques principes de réussite d un projet Seules les choses simples sont réalisables et fonctionnent Demander à ses partenaires «tout ce qu'il faut, rien de trop» ; toute prestation a un coût, mais éviter les économies qui coûtent chères! Bien définir ses attentes dans des contrats précis («Il faut» «A défaut») S entourer de personnes compétentes et de confiance La confiance n exclut pas le contrôle! Etre juste avec les acteurs du projet Evaluer les risques avant d acheter un terrain Négocier, dans la promesse de vente, des conditions suspensives et un délai le plus long possible Payer les acomptes périodiques suivant l avancement réel Prévoir des pénalités proportionnées par rapport au préjudice subit. Garder une traçabilité écrite (et photo) des décisions et ça va avec de bonnes relations 59