DEMANDEUR DESTINATION NOS REFERENCES NOM ET ADRESSE DU DEMANDEUR : 0475 / 41 82 84 : M. VINCENT CARLIER : Dossier confidentiel : 12_CARLIER_011 M. VINCENT CARLIER Rue des Violettes, 26 7140 MORLANWELZ NATURE PRECISE DU BIEN EXPERTISE : Villa sise : SITUATION DU BIEN EXPERTISE : Rue des Violettes, 26 7140 MORLANWELZ A T E L I E R D ' A R C H I T E C T U R E M I C H E L B O G N A N N O S. P. R. L R U E D U C H E N E 9 9 7 1 6 0 C H A P E L L E - L E Z - H E R L A I M O N T T E L. 0 6 4 / 4 5. 0 4. 5 8 * * * F A X : 0 6 4 / 4 4. 8 9. 5 9 RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 1
EXPERTISE IMMOBILIERE DEMANDEE LE 16 / 01 / 2012 à l ATELIER D ARCHITECTURE MICHEL BOGNANNO SPRL Rue du Chêne, 99 7160 CHAPELLE-LEZ-HERLAIMONT DATE DE LA VISITE SUR PLACE 30 / 01 / 2012 DATE DE LA REDACTION DU RAPPORT 30 / 01 / 2012 Immeuble cadastré ou l ayant été 1 : Section A n 122 R 27 Contenance 7 A 57 ca Revenu cadastral : avant index 845 1 Renseignements fournis par le demandeur. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 2
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DESCRIPTION SOUS-SOL : Le sous-sol comprend deux caves communicantes dont une donne accès à un garage aménagé sous la terrasse. Les caves sont situées sous une partie du corps de bâtiment principal. Vide ventilé sous la cuisine. SOLS MURS PLAFONDS Carrelage en grès cérame sur toute la surface. Maçonneries apparentes en blocs de béton lourd peintes sommairement. Maçonneries en briques dans le garage. Hourdis apparents en béton _ isolation partielle dans une cave. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 4
REZ-DE-CHAUSSEE : Un hall d entrée donne accès à un living (salon / salle à manger) comprenant la cage d escalier vers l étage, Une cuisine équipée, Un wc, un vestiaire, Un garage (situé à demi-niveau inférieur) également accessible via le hall d entrée. SOLS MURS PLAFONDS Carrelage en grès ou en grès cérame sur toute la surface du rez-de-chaussée. Maçonnerie mixte : briques de terre cuite - vide ventilé et isolation intermédiaires - et blocs en béton d argex plafonnées et peints sur la face intérieure sauf dans le garage où les maçonneries sont apparentes (blocs de béton). Plafonnage sur hourdis en béton dans les pièces de vie. Hourdis apparents dans le garage. Lambris en bois languetés dans le vestiaire. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 5
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ANNEXES : Un carport séparé du corps de bâtiment principal Une terrasse couverte ETAGE : Un demi-niveau plus haut que le rez-de-chaussée, un bureau (situé sur le garage), A l étage proprement dit, un hall de nuit distribue trois chambres et une salle de bains. Deux chambres ont un espace mezzanine servant de coin à dormir. L étage est aménagé sous les combles, les chambres étant assez fortement mansardées SOLS MURS PLAFONDS Carrelage en grès cérame dans le hall et la salle de bains. Cotto d Este dans le bureau et sur le palier. Maçonnerie mixte : briques de terre cuite - vide ventilé et isolation intermédiaires - et blocs en béton d argex plafonnés et peints sur la face intérieure. Fibre de verre peinte dans le hall de nuit. Carrelage mural et mosaïque dans la salle de bains. Structure de toiture recouverte de plaques de plâtre et isolation (chambres/bureau). RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 7
COMBLES : Il subsiste un petit grenier non aménageable. MACONNERIES ETAT DE LA CONSTRUCTION Maçonnerie mixte : briques de terre cuite - vide ventilé et isolation intermédiaires - et blocs en béton d argex plafonnés et peints sur la face intérieure. Etat : très bien. TOITURE Charpenterie en bois traditionnelle préfabriquée recouverte de tuiles en béton type Sneldek. Gouttières et descentes d eaux pluviales en zinc. Etat : assez bien. MENUISERIES EXTERIEURES Châssis en bois peints avec double vitrage. Deux portes de garage sectionelles anti-effraction à commande électrique. Les châssis ne sont pas équipés de volets. Etat : très bien. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 8
ISOLATION Murs : isolés. Châssis : équipés de double vitrage. Toiture : isolée. PAVEMENTS Rez-de-chaussée : Carrelage en grès sur toute la surface du rez-de-chaussée. Etat : très bien. Etage : Carrelage en grès cérame sur toute la surface du rez-de-chaussée. Etat : très bien. PARACHEVEMENTS Peintures, enduits, papiers peints, faux-plafonds. Etat : très bien. CONDITIONS GENERALES DESCRIPTION DES EQUIPEMENTS UTILES ET DU CONFORT Electricité : OUI _ installation encastrée très complète. : OUI. Télédistribution : OUI. Gaz naturel : OUI. Distribution d'eau : OUI. Connexion aux égouts : OUI. SYSTEME DE CHAUFFAGE : chauffage central au gaz _ chaudière Saint-Roch_ âge : 10 ans. CONFORT Force motrice : OUI Groupe hydrophore : OUI _ 2 > un pour la source, un pour la citerne. Puits : NON Adoucisseur d'eau : NON Cuisine équipée : OUI _ Valeur 10.000 Salle de bains : OUI _ Feu ouvert : NON Foyer encastré : NON RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 9
Air conditionné : OUI _ dans les chambres (systèmes mobiles) Parlophone/vidéophone : NON Ascenseur : NON Système central d'aspiration : NON Détecteurs de fumée : OUI Citerne d'eau pluviale : OUI _ 5.000 litres W-C avec chasse reliée à l'égout : OUI _ 2 Système d alarme : OUI Panneaux photovoltaïques : OUI _ 28 panneaux AGE DES BATIMENTS : 25 ans. ETAT D'ENTRETIEN - bâtiment : très bien. - jardin : très soigné FRAIS PARTICULIERS, TRAVAUX PROJETES : pas de travaux prévus ni nécessaires. SERVITUDE GREVANT L IMMEUBLE : voir titre de propriété. STYLE DE CONSTRUCTION : traditionnel. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 10
OCCUPATION : Immeuble occupé par le propriétaire actuel. ELEMENTS PARTICULIERS CONCERNANT LES PARAGES DU BIEN A EXPERTISER Le bien est sis en zone d habitat au plan de secteur. Aspect des environs : Lotissement. Environnement résidentiel boisé très agréable. SITUATION A L'EGARD DES CENTRES PRESTATAIRES DE SERVICES Immeuble situé à environ 1.6 km du centre de Morlanwelz et à environ 4.5 km du centre de La Louvière. MOYENS DE COMMUNICATION, ACCESSIBILITE Réseau autoroutier accessible dans un rayon d environ 5.4 km > A 501 vers E 19 _ E 42. Nombreuses routes nationales à proximité. POSSIBILITES EN MATIERE DE TRANSPORTS PUBLICS Gare et TEC facilement accessibles. Gare de Morlanwelz (sans guichet) à environ 2.0 km. Bus à moins de 650 m. EQUIPEMENT ROUTIER Route en revêtement hydrocarboné. Pas de trottoirs. ELEMENTS FAVORABLES OU DEFAVORABLES A L'ENVIRONNEMENT Pas d'éléments connus ou renseignés. ELEMENTS D'APPRECIATION ELEMENTS PARTICULIERS DE PLUS-VALUE Nombreux services à proximité. Bon niveau de confort et d'entretien. Environnement très agréable. Jardin. Passage latéral. Valeur locative. ELEMENTS PARTICULIERS DE MOINS-VALUE Chambres assez fortement mansardées. Echappée vers l étage insuffisante dans la cage d escalier. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 11
CONCLUSIONS S I TU ATI O N : B O N NE M AR C HE IM M OB I LIE R : Modéré. AM ATE U R S P O TE N TIE LS : M o d ér é s. P R INC IP AL A VAN T AG E : E x c e lle n t n i ve a u d e c o n f or t. P R INC IP AL D E S AVAN T AG E : C h a m b r es a s s e z f or t e m e n t ma ns a r dé es. L'immeuble est situé dans un quartier très calme et très agréable à caractère résidentiel, à environ 1.6 km du centre de Morlanwelz. Il s agit d une villa de construction assez récente disposant d un très bon niveau de confort et d entretien. L immeuble est équipé de panneaux photovoltaïques et de toutes les commodités modernes. L'immeuble bénéficie d'une bonne valeur locative. Réalisation : Modérée vu le contexte économique actuel. Facteurs extérieurs de dépréciation : Pas d'éléments particuliers. Aspect extérieur : Bon. Qualité des éléments de parachèvements : Matériaux de bonne qualité. Qualité du gros-oeuvre mode constructif : Bon. Qualité des installations techniques : sanitaire : très bon. électricité : très bon. Qualité de l'entretien / niveau de maintenance : excellent dans l ensemble. Plan de situation REMARQUES L'expert a personnellement visité l'immeuble et déclare de bonne foi que toutes les informations reprises dans le présent rapport sont basées sur un examen minutieux des lieux et sur des renseignements oraux fournis par le propriétaire actuel. S il s avérait que certains éléments techniques (vices cachés,...) ou administratifs (servitudes, obligations commerciales ou autres...) ne nous avaient pas été renseignés, ce rapport devrait être considéré comme incomplet. Aucune investigation d ordre technique n a été effectuée en ce qui concerne les appareillages, installations de toutes sortes, conduits divers (hydrauliques, gaz, électricité, cheminées, eaux usées, chauffage); la présence de mérule n est signalée que si celle-ci est parfaitement décelable, sans investigations, ni recherche particulière. L'expert n'est pas responsable de facteurs non renseignés ou de vices cachés qui pourraient influencer négativement la valeur du bien. Il n'a pas pour mission l'examen requis pour détecter de tels éléments. Toutes les conclusions et évaluations relatives au bien immobilier figurant dans ce rapport d'expertise ont été rédigées par l'expert soussigné. Seul l'expert est habilité à y apporter des modifications. Il ne peut être tenu pour responsable de toute modification y apportée. Tout croquis dans le rapport et toutes dimensions sont donnés à titre indicatif et résultent d'un mesurage rapide. Les dimensions exactes de la propriété doivent être prises - s'il échet- par un géomètre-expert aux frais du demandeur. Cette expertise est réalisée dans le cadre d'une demande de crédit hypothécaire. Toute reproduction totale ou partielle et toute utilisation à d'autres fins sont strictement interdites et ne pourront en aucun cas engager la responsabilité de l'expert. La détermination des valeurs après travaux est basée sur l'achèvement total des travaux dans les règles de l'art et suivant les plans et spécifications fournies par le demandeur. Les valeurs sont indicatives et sujettes au contexte particulier de la vente, de la durée raisonnable de mise en vente eu égard à l état du bien, de sa nature, de son état d entretien, de son utilisation ou de son environnement. RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 12
Détermination des valeurs DIMENSIONS SURFACES M² HAUTEUR SOL/SOL LARGEUR DE LA PARCELLE voir plan m SOUS SOL / GARAGES 86,66 2,34 m SUPERFICIE DE LA PARCELLE 757,00 m² REZ-DE-CHAUSSÉE 73,23 2,7 m LARGEUR DE LA FACADE 14,78 m ETAGE 93,49 2,25 m SUPERFICIE BATIE AU SOL COMBLES 41,30 1, m BATIMENT PRINCIPAL 73,23 m² TERRASSE COUVERTE 1,00 FFT ANNEXES 0,00 m² CAR-PORT 1,00 FFT COUT TOTAL DE RECONSTRUCTION A NEUF TOTAL BATI 296,69 MOYENNES PRIX AU M³ A L'ABEX 612 PRIX AU M³ A L'ABEX 705 TYPE DE BATIMENT - MODESTE 315,84 363,84 INDICE ABEX ACTUEL 705 - COURANT 387,27 446,12 INDICE ABEX DE DEPART 612 - LUXUEUX 538,98 620,88 N.B. : caves et grenier non aménagés 243,54 280,55 Si le volume bâti est < à 500 m³ : le prix doit être majoré de 5 %. SOUS SOL / GARAGES 202,79 m³ X 280,55 = 56.892,44 REZ-DE-CHAUSSÉE 197,73 m³ X 513,04 = 101.441,12 ETAGE 210,36 m³ X 513,04 = 107.923,87 COMBLES 41,30 m³ X 280,55 = 11.586,65 TERRASSE COUVERTE 1,00 FFT X 15.000,00 = 15.000,00 CAR-PORT 1,00 FFT X 20.000,00 = 20.000,00 CUISINE EQUIPEE/ABORDS / DIVERS 1,00 FFT X 35.000,00 = 35.000,00 COUT TOTAL DE RECONSTRUCTION A NEUF 347.844,09 VALEUR EN VENTE LIBRE ACTUELLE 320.000,00 VALEUR EN VENTE FORCEE ACTUELLE 250.000,00 VALEUR LOCATIVE MENSUELLE ACTUELLE 1.185,19 Achevé à Chapelle-Lez-Herlaimont, le 30 / 01 / 2012 Michel BOGNANNO, Architecte-Gérant A T E L I E R D ' A R C H I T E C T U R E M I C H E L B O G N A N N O S. P. R. L R U E D U C H E N E 9 9 7 1 6 0 C H A P E L L E - L E Z - H E R L A I M O N T T E L. 0 6 4 / 4 5. 0 4. 5 8 * * * F A X : 0 6 4 / 4 4. 8 9. 5 9 RAPPORT D EXPERTISE POUR M. VINCENT CARLIER 13