APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin août 2014 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest, FRICS -2-
Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L activité du marché locatif privé 3. L évolution des loyers de marché 4. Les loyers de marché dans les régions 5. Les loyers de marché dans les villes 6. L effort d amélioration et d entretien 7. En conclusion 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR communique, dans le cadre de son «Tableau de Bord» semestriel, sur 1 340 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants. En fait, CLAMEUR qui observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants couvre 95.1 % du marché locatif privé et 92.8 % de la population résidente en métropole. Ville Taille du marché locatif privé Coefficient de représentativité PARIS Plus de 75 000 25 à 30 % MARSEILLE 20 à 25 000 25 à 30 % LYON 20 à 25 000 40 à 50 % TOULOUSE Plus de 30 000 25 à 30 % NICE 10 à 15 000 30 à 35 % NANTES 15 à 20 000 25 à 30 % STRASBOURG 10 à 15 000 40 à 50 % MONTPELLIER 15 à 20 000 30 à 35 % BORDEAUX 20 à 25 000 30 à 35 % LILLE 10 à 15 000 40 à 50 % -3- -4-
Afin d élargir sa capacité d observation du marché, CLAMEUR étend son analyse et traite l ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Le «Recueil des loyers» classe ainsi 4 453 territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, ) : dont 2 905 villes (68.0 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 548 EPCI (67.6 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes. Par exemple, dans un département tel celui des Doubs, CLAMEUR observe 23 villes et 22 EPCI. -5- -6-
2. L activité du marché locatif privé Le recul de la mobilité résidentielle se poursuit : la mobilité s est établie à 25.9 % en 2014. Depuis 2011, l offre locative privée présentée chaque année sur le marché s est contractée de près de 120 000 unités. Et de 150 000 unités, recul de la construction locative privée comprise. Taux de mobilité (en %) 30 28 26 24 25,8 La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /août 2014/ 28,0 26,8 29,3 29,1 29,3 30,5 1998-2014 29,6 29,6 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 28,3 27,6 26,1 27,0 27,9 27,2 26,7 27,9 25,9 L activité est accrochée à un de ses points les plus bas depuis 1998. Le marché compose avec une demande déprimée (montée du chômage, pouvoir d achat en panne). Il est inquiet, après les annonces et des décisions publiques qui depuis 2010 ont bouleversé les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs et affecté le dynamisme des marchés. -7- Recul de la mobilité résidentielle dans 13 régions. Lent recul (de 1 à 2 %) : Aquitaine, Centre, Haute Normandie, Ile de France, Lorraine, Languedoc Roussillon et Nord-Pas de Calais. Recul rapide(de 3 à 8 %) : Alsace, Bourgogne, Franche-Comté, Limousin, Rhône-Alpes et Picardie. Relative stabilité : Midi Pyrénées et PACA, voire Pays de la Loire. Lente augmentation (de 1 à 2 %) : Auvergne, Basse Normandie, Bretagne, Champagne Ardenne et Poitou-Charentes. -8-
Dans la plupart des grandes villes, le recul de la mobilité est synonyme de blocage du marché. La baisse ou la faible progression des loyers privés constatée ne peut de ce fait suffire pour «rééquilibrer» les marchés. La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /août 2014/ La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /août 2014/ Taux de mobilité (en %) 34 30 26 22 18 29,2 29,0 30,0 34,8 30,7 28,8 30,0 20,9 25,9 18,6 20,0 19,4 18,0 1998-2014 19,1 18,8 16,7 23,8 Taux de mobilité (en %) 23 22 21 20 19 18 20,8 22,5 21,1 1998-2014 22,8 22,4 18,7 18,3 22,0 18,7 21,8 21,8 19,3 19,2 18,0 17,4 20,0 14 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 14,8 17 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 17,4 17,1 Sur Marseille, elle s établit à 14.8 % depuis le début 2014. Le marché est bloqué depuis 2007 : avec une activité (en moyenne de 2007 à 2013) de l ordre de 35 % inférieure à son niveau de la fin des années 90. Sur Paris, elle s établit à 11.3 % en 2014, en recul de 11.4 % depuis 2009 (21.9 % depuis 2006-2008). La situation de ce marché est particulièrement tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s y présentent. -9-3. L évolution des loyers de marché Sur un marché en dépression, les loyers de marché augmentent au rythme annuel de 0.7 %, comme les prix à la consommation (INSEE) : en 2013, les loyers de marché ont progressé de 0.6 %, pour une inflation de 0.9 %. La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /août 2014/ Taux de variation des loyers (en %) 6 4 2 0 1998-2006 1998-2014 Prix à la consommation 1998-2014 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 4,0 2007-2014 2,7 1,6 1,4 Depuis 2006, les loyers de marché ont augmenté de 1.4 % par an, donc moins que l inflation (+ 1.5 % par an). Le décrochage est remarquable : de 1998 à 2006, la hausse était de 4.0 % par an, pour une inflation moyenne à 1.8 % par an. -10-
La faible progression des loyers observée depuis le début de 2014 tient au recul des loyers des plus petits logements (- 0.6 % pour les «studios et 1 pièce») et à la faible augmentation des loyers des «2 pièces» (+ 0.5 %). Loyer mensuel de 726 (12.7 /m²) : 4,5 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2014/) 452 pour les studios et 1 pièce (16.9 /m² ) 574 pour les 2 pièces (12.9 /m² ) 705 pour les 3 pièces (10.8 /m²) Variation des loyers en % 3,0 1,5 0,0 1,4 0,1 1,2 0,3-0,5-0,6-0,5 0,5 0,9 1,8 0,9 1,5 1,8 2,3 1,3 2,6 0,4 3,1 1,7 2,9 829 pour les 4 pièces (9.8 /m²) 1 114 pour les 5 pièces et plus (9.7 /m²) -1,5-3,0 Studios et 1 pièce (22,6 % du marché) 2 pièces (32,3 % du marché) 3 pièces (26,2 % du marché) 4 pièces (12,4 % du marché) 5 pièces et plus (6,5 % du marché) Août 2011 (+ 0,9) Août 2012 (+ 1,2 %) Août 2013 (+ 0,1 %) Août 2014 (+ 0,7 %) -11-4. Les loyers de marché dans les régions Les loyers de marché baissent dans 10 régions. Dans 4 régions, les loyers stagnent ou progressent moins vite que l inflation : Alsace, Aquitaine, Bretagne et Poitou- Charentes. Ils augmentent plus vite que l inflation dans 7 régions (de 1 à 2 %) : Auvergne, Franche Comté, Ile de France, Lorraine, PACA, Pays de la Loire et Rhône-Alpes. -12-
5. Les loyers de marché dans les villes Sur un marché locatif privé en dépression, les loyers baissent dans 37.5 % des villes de plus de 10 000 habitants. Cette proportion est la plus forte depuis 2009, année durant laquelle l indice général des loyers de marché avait stagné. 80 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2014/) 77,9 73,3 74,4 70,4 Proportion des villes concernées 60 40 20 22,1 38,9 26,7 29,6 25,6 36,1 37,5 61,1 63,9 62,5 2008 (+ 1,6 %) 2009 (0,0 %) 2010 (+ 2,5 %) 2011 (+ 1,6 %) 2012 (+ 2,2 %) 2013 (+ 0,6 %) Août 2014 (+ 0,7 %) 0 Loyers à la baisse Loyers à la hausse Les loyers baissent dans 20.0 % des villes (de plus de 146 000 habitants) : Dijon, Montpellier, Reims ou Saint Etienne. Ils progressent moins que l inflation dans 45.0 % des villes : Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse. Ils augmentent au-delà de l inflation dans 7 villes (35.0 % des villes). Dans 3 de ces villes, les loyers progressent à un rythme juste un peu plus rapide que l inflation : au Mans, à Lyon et à Nice. Ville Loyer 2014 (en /m²) Variation 2014 (en %) Variation entre 2006 et 2014 (en %) Ville Loyer 2014 (en /m²) Variation 2014 (en %) Variation entre 2006 et 2014 (en %) ANGERS 10,4 3,0 0,6 STRASBOURG 12,5 0,4 1,5 LILLE 13,4 2,6 2,6 RENNES 11,9 0,2 0,9 LE HAVRE 11,3 1,9 1,1 TOULON 11,1 0,2 1,8 VILLEURBANNE 12,5 1,6 2,9 NANTES 11,8 0,1 1,6 LE MANS 8,6 0,9 0,5 GRENOBLE 12,1 0,1 0,3 LYON 13,0 0,8 2,6 TOULOUSE 11,7 0,0 1,2 NICE 15,2 0,8 2,3 REIMS 10,8-0,3 2,7 MARSEILLE 12,5 0,6 0,8 MONTPELLIER 13,6-0,4 1,2 BORDEAUX 12,6 0,5 1,3 DIJON 11,0-0,8 0,8 PARIS 24,7 0,4 2,3 SAINT ETIENNE 7,6-4,7 1,3 France entière : + 1,4 % (2006-2014) -13- -14-
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6. L effort d amélioration et d entretien Sur un marché sans perspectives d amélioration rapide, l effort d amélioration et d entretien fléchit : 18.7 % des logements reloués bénéficient de travaux avant leur remise en location (parmi les plus bas niveaux depuis 1998). Le constat est inquiétant pour l avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement, ). 36 L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /août 2014/ 33,2 32,3 33,0 32 Part avec travaux (en %) 28 24 25,1 24,1 25,3 23,1 23,8 23,8 22,9 26,1 1998-2014 26,2 24,9 20 16 20,2 20,9 18,7 18,7 18,5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Le différentiel de loyer entre deux locataires dépend de la nature des travaux réalisés (outre l état du marché locatif, l ancienneté du bien et le temps d occupation du logement par le précédent locataire) : dans le cas de gros travaux (remise aux normes «techniques» du logement), le différentiel de loyer sera de 13.1 % (en moyenne chaque année, + 10.4 % de 2010 à 2014) ; dans le cas de petits travaux courants (des coûts d intervention moins importants, le différentiel de loyer sera de 1.5 % (en moyenne chaque année, + 2.1 % de 2010 à 2014) ; si le logement est présenté à la location en l état, le loyer du nouveau locataire sera de 2.5 % inférieur à celui du précédent locataire (en moyenne chaque année, - 5.2 % de 2010 à 2014). Les loyers augmentent entre deux locataires lorsque le niveau des loyers pratiqués sur un territoire est suffisant pour permettre aux propriétaires de réaliser les travaux. Les loyers baissent entre deux locataires dans 48 départements : ils baissent même de plus de 2.5 % dans 11 départements (Aveyron, Gers, Haute Vienne, Lot, Lozère, ). Les loyers augmentent dans 47 départements : entre 0.5 et 1.0 %. Ils augmentent le plus vite dans les départements franciliens (+ 8.1 % en Ile de France). -17- -18-
Depuis 2009, le recul de l activité s'est accompagné d un allongement des délais de remise en location (+ 23.1 %). La montée de la vacance représente 1.8 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, plus de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.0 % des loyers perçus. Alors que le maintien d un effort d amélioration à haut niveau s imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d amélioration et d entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain. La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2014/ Vacance locative (base 100 en 1998) 120 110 108,4 113,6 103,7 101,2 101,3 105,1 107,8 113,1 111,1 114,7 123,1 100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Depuis 2009, la montée de la vacance est rapide : sauf sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin). -19- -20-
7. En conclusion Le dispositif d encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le loyer de référence minoré. Par exemple, pour l ensemble du marché locatif privé des 10 premières villes. En /m² 30 28,2 Les seuils de déclenchement dans les 10 premières villes : loyers de 2013 (Source : CLAMEUR /août 2014/) 20 8,3 16,5 14,2 13,9 13,0 16,7 13,0 13,8 15,5 13,7 15,0 10 8,1 7,6 9,7 7,6 8,1 9,0 8,0 8,8 0 Paris Marseille Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré Le «rabotage» potentiel des loyers concerne de l ordre de 20 % des marchés. La baisse moyenne étant alors de 20 %, en moyenne pour ces 10 villes. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés. En % 30 L'impact d'un encadrement des loyers de marché : loyers de 2013 (Source : CLAMEUR /août 2014/) 28,6 20 20,7 23,1 20,8 20,8 15,2 19,8 22,7 17,6 16,7 22,1 20,1 14,6 20,9 17,2 19,8 19,4 19,6 20,3 15,1 10 0 Paris Marseille Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés -21- -22-
Alors que pour les 10 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés. La hausse étant alors de 10 à 15 %, en moyenne pour ces 10 villes. Elle touchera les ménages modestes. En % 15 12,8 La part des loyers de marché sous la médiane minorée dans les 10 premières villes (Source : CLAMEUR /août 2014/) 13,7 10 10,5 11,3 9,2 10,4 9,6 7,1 7,8 5 5,5 0 Paris Marseille Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers Avec les annonces du Premier Ministre du 29 août concernant la relance de la construction, la mise en œuvre de l encadrement a été restreinte à la seule ville de Paris. L encadrement pouvant être étendu à d autres villes après examen des résultats de cette expérimentation. D autres villes se sont néanmoins portées candidates pour une mise en œuvre immédiate Ville Taille de la population (en milliers) Taille du marché locatif privé Taille du marché locatif privé pour 1000 habitants Variation annuelle de la mobilité entre 2011 et 2014 Loyer de marché en 2014 (en /m²) Variation du loyer en 2014 (en %) Variation du loyer 2006-2014 (en %) Coefficient de représentativité CLAMEUR PARIS 2268 Plus de 75 000 33-8,1 24,7 0,4 2,3 25 à 30 % LILLE 234 10 à 15 000 63-1,1 13,4 2,6 2,6 40 à 50 % GRENOBLE 158 9 à 10 000 61 3,5 12,1 0,1 0,3 30 à 35 % SAINT DENIS 108 1 à 2 000 25-1,7 14,9-4,8 1,2 De l'ordre de 20 % ANNEMASSE 33 1 à 2 000 36-2,8 13,6 1,7 2,5 Plus de 50 % SEINE SAINT DENIS 1518 25 à 30 000 18-1,7 15,3 1,4 1,6 De l'ordre de 15 % Ville Taille de la population (en milliers) Taille du marché locatif privé Taille du marché locatif privé pour 1000 habitants Variation annuelle de la mobilité entre 2011 et 2014 Loyer de marché en 2014 (en /m²) Variation du loyer en 2014 (en %) Variation du loyer 2006-2014 (en %) Coefficient de représentativité CLAMEUR MARSEILLE 859 20 à 25 000 30-1,7 12,5 0,6 0,8 25 à 30 % TOULOUSE 449 Plus de 30 000 71-0,5 11,7 0,0 1,2 25 à 30 % NICE 347 10 à 15 000 29-0,6 15,2 0,8 2,3 30 à 35 % STRASBOURG 276 10 à 15 000 53-2,6 12,5 0,4 1,5 40 à 50 % MONTPELLIER 261 15 à 20 000 67-3,0 13,6-0,4 1,2 30 à 35 % BORDEAUX 243 20 à 25 000 85-2,6 12,6 0,5 1,3 30 à 35 % -23- -24-
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