Les problèmes économiques liés aux logements adaptables des personnes âgées : Analyse de la réponse apportée par les Résidences Services Seniors
*Rapport Boulmier Octobre 2009 Colloque «Où vivre vieux en 2030?» - 8 décembre 2010 - Paris Constats démographiques et sociologiques : Un accroissement du temps de vie «sans incapacité*» Une volonté massive pour les seniors de vivre le plus longtemps chez eux Un éclatement de la cellule familiale et nouveaux modes de vie Une inflexion de la politique de prise en charge des personnes âgées par les collectivités et l Etat Des ressources financières de plus en plus faibles
Etre un senior aujourd hui : des attentes bien différentes selon l âge Age 60-75 ans 75 85 ans + de 85 ans Caractéristiques Personnes valides actives et indépendantes Priorité au cadre de vie. Phénomènes migratoires observés sur cette tranche d âge Personnes encore valides mais début de la perte d autonomie, début de la solitude et de la sédentarisation Accroissement de la dépendance et baisse de la mobilité Quelles attentes? Loisirs ; désirs de sorties; de voyage; recherche de sociabilisation; Recherche de sécurité et de services mais une volonté marquée de rester à domicile le plus longtemps possible Des attentes fortes en matière de prise en charge
Panorama des structures proposées Types Habitat classique Foyer logement Résidence services Etablissements médicalisés Cible Autonomes Autonomes et semi autonomes Autonomes semi autonomes Dépendants Particularités Statut habitation Volonté massive des seniors de vieillir a domicile Double réglementation : - Etablissement social et médico-social. - Formule d'accueil mise en place dans le cadre des financements HLM définie à l'article R. 351-55 du code de la construction et de l'habitation Logements autonomes assortis d'équipements ou de services collectifs dont l'usage est facultatif. L'hébergement est à la charge des personnes âgées qui peuvent bénéficier de l'aide sociale et d'une aide au logement (APL ou AL). Statut habitation copropriétés Appartements individuels de avec un service de surveillance. La structure comprend souvent une antenne paramédicale. Les services annexes sont payants et adaptés aux besoins. Les résidences services offrent des salles communes télévision, de restaurant, bar, bibliothèque. Social médico social hébergement collectif de personnes âgées qui assure une prise en charge globale de la personne : hébergement en chambre, repas et divers services spécifiques (blanchissage, aides à la vie quotidienne, soins et animation) Limites Mal adapté aux problématiques du vieillissement. - Habitant trop grand, mal conçu ou trop isolé pour favoriser le maintien de l autonomie Pas de soin Médicalisation totale ou partielle obligatoire si GMP > 300 Parc vieillissant géré en majorité par les CCAS, couteux a moderniser Pas de soin Problématiques liées au statut des propriétaires occupants Problématiques liées à la maitrise des charges Le manque d alternative contraint certains seniors autonomes à vivre en Ehpad avec pour conséquence une perte d autonomie problématiques de financement du 5 ème risque problème de reste à charge (prix moyen d une place = 1620 / retraite moyenne = 1200 )
Habitat classique : précisions sur l offre immobilière neuve pour les seniors Le mécanisme de la mobilité Les attentes des seniors Emplacement du programme Nature de la résidence Typologie d appartement Prestations Environnement économique et réglementaire pour le logement
La réponse apportée par les résidence services : Un cadre de vie conçu et réfléchi pour favoriser et stimuler l autonomie des seniors Une alternative au choix binaire entre domicile et EHPAD Des appartements proposés à la location n investissent plus ( 75 ans< âge d entrée < 85 ans) => Age ou les seniors Des personnes âgées disposant d un revenu mensuel de 1300 minimum qui vont consacrer l essentiel de leur revenu à cette nouvelle organisation de vie (hébergement, nourriture et loisirs) mais qui vont préserver leur capital/patrimoine (différence avec l EHPAD) Une forme d hébergement qui permet aux seniors de rompre la solitude et de retrouver tous les plaisirs de la convivialité, en toute liberté. Leurs principales motivations étant : -La recherche de convivialité et de liens sociaux -La sécurité physique et «paramédicale» -La liberté («être chez soi»)
Les caractéristiques d une résidence services : Priorité à l environnement : à proximité du centre-ville et des commerces ou sur des sites d exception, avec une bonne desserte des transports en commun et/ ou navettes. Des surfaces généreuses : 5000 m² de surfaces SHON et 500 m² utiles d espaces communs en libre accès sont dédiés à l exploitation de la résidence. Des appartements fonctionnels tout confort, meublés et entièrement équipés : Une centaine d appartements (33m² moyen) : 1/3 de studios (28 m²) ; 1/3 de T1Bis (35m²) ; 1/3 de 2 pièces (45m²) Meublés et équipés (salle d eau conçue pour accueillir des personnes à mobilité réduite, kitchenette équipée infrastructure domotique efficiente : système d appels d urgence; vidéophonie, interphonie, connexion internet
Un bouquet de services facultatif Des services facultatifs et flexibles que chaque résident choisit en fonctions de ses besoins présents ou futurs : Présence de professionnels 24h/24h, 7j/7j, Assistance administrative & conciergerie Service de restauration facultatif, réalisé sur place, 7j/7j, 365 jours/an, matin midi et soir Offre de services à la personne au gré des besoins (Agrément-qualité L 7232-3 du code du Travail) Animations et activités Coiffure, pédicure, prestations d esthétiques
Des règles à respecter pour l exploitant Les résidents sont réputés élire la résidence comme domicile principal : ils s acquittent de la taxe d habitation L exploitant s engage à respecter les règles suivantes: Un GMP < 300 Moins de 10% de GIR 1 & 2 Pas de délivrance d actes médicaux ( tous les praticiens exercent en libéral avec une totale liberté de choix pour les résidents) Les services qui ne se rapportent pas à l hébergement sont proposés mais non imposés. aucun frais fixe concernant ces services n est intégré dans le forfait hébergement
Un équilibre tripartite entre promoteur/ exploitant / résident Un montage en 2 temps : une phase immobilière Financement par concours court terme (crédit d accompagnement + garantie d achèvement) Vente en bloc ou à des investisseurs privés en LMNP Le «Scellier Bouvard» prévoit l éligibilité des résidences bénéficiant d un agrément qualité : Récupération de la TVA par l investisseur Crédit d impôt correspondant à 25% de l investissement HT (en 2010) réparti sur 9 ans ( 20% en 2011 et 2012)* Rentabilité offerte: 4 à 5% net (hors taxe foncière) Les principaux enjeux : Trouver des opérations bien situées Commercialisation des produits (en bloc, en LMNP, en foncier) Maîtrise du prix de revient (BBC, coût des rénovations ) * Sous réserve loi de finances 2011
Un équilibre tripartite entre promoteur/ exploitant / résident Un montage en 2 temps : une phase exploitation Des enjeux importants : Un 1e remplissage particulièrement stratégique Une législation complexe Un management des équipes compliqué Une structure de coûts rigide avec des frais fixes importants Conséquences pour le résident (locataire) Pratiquer le «prix juste» tenant compte du marché locatif local, de la qualité de la prestation immobilière et de la qualité des services proposés. Ex: forfait locatif toutes charges comprises aux Jardins d Arcadie entre 700 et 1500 (positionnement en cœur de gamme) Garantir une relative stabilité des charges : exemple des Jardins d Arcadie (Loi n 90-600 du 6 juillet 1990, les prix sont libres à l'entrée et seront révisés au 1er janvier de chaque année, sans pouvoir dépasser le taux de hausse maximum fixé annuellement par arrêté du ministère de l'économie)
Perspectives à moyen terme Une réponse à un besoin sociétal qui ne fait pas appel aux dépenses publiques : Des équipements financés à locales 100% par des investisseurs privés sans le concours des collectivités Pas de sollicitation de financement publics et/ou appartements d allocations diverses concernant la location des Les réponses proposées par le seul maintien à domicile ( adaptation ou rénovation de l habitat existant et l aide à domicile) ne permettent pas aujourd hui de répondre au problème essentiel lié au vieillissement : La solitude de nos ainés