Phase 2 / Etude de positionnement - Habitat des seniors Les expériences en hébergement seniors non médicalisé HABITAT DEDIE AUX PERSONNES AGEES Un exemple de réponse traditionnelle La MARPA ou un exemple spécifique de foyer-logement sur Pérignat-sur-Allier 23
Le logement dédié aux personnes âgées (offre territoriale) Phase 2 / Etude de positionnement - Habitat des seniors Les MARPA (Maisons d Accueil d Rural pour Personnes Agées) Illustration d une MARPA (source : Fédération nationale des MARPA) EXEMPLE LOCAL : MARPA «Résidence Le Bruchet» Pérignat-sur-Allier (63) 68 lits Concept et clientèle visée Maison d accueil destinée aux personnes âgées en perte d'autonomie, ayant besoin de l'aide d'un tiers pour certains actes de la vie courante ou des personnes encore relativement valides mais en situation fragile (personne vivant seules ou isolées, etc.). Elles travaillent en collaboration avec les professionnels du secteur médico-social. Opérateur Le maître d'ouvrage d'une MARPA est soit une collectivité publique (commune ou une structure intercommunale,) soit un organisme HLM. La MSA (Mutualité Sociale Agricole) intervient à la fois dans l accompagnement du projet et sous la forme d implications techniques et financières. Une MARPA peut bénéficier d une gestion publique ou associative. Statut d occupation Location Produits Logements indépendants loués vides. T1 d au moins 30 m² et T2 d au moins 46 m². Présence d espaces de vie communautaires. Entrées privatives. Paiement d un loyer (1100 à 1350 /mois hors aide). Possibilité de bénéficier de l APL et éventuellement de l APA. Localisation Cœur de bourg, en milieu rural. Le concept de MARPA a été développé pour éviter le sentiment de déracinement des personnes âgées et leur permettre de rester vivre au «pays». Prestations Logements ergonomiquement adaptés à la clientèle, présence d une kitchenette. La MARPA est gérée par une maîtresse de maison. Le projet de vie de la structure favorise la vie la plus autonome possible avec participation de chacun aux tâches de la vie quotidienne (préparation des repas, tâches ménagères, repas pris en commun ). Bilan, observations Une réponse des opérateurs publics Le concept Marpa est né d une expérimentation d innovation sociale dans le cadre du programme MSA d action contre la dépendance en 1986. Depuis, 125 MARPA ont été créées et 101 projets sont à l étude. La MARPA entre généralement dans la catégorie des «foyers logements» (quand elle est financée par les crédits du Ministère du logement). 24
Phase 2 / Etude de positionnement - Habitat des seniors Les expériences en hébergement seniors non médicalisé HABITAT DEDIE AUX PERSONNES AGEES Des exemples de réponses plus récentes et/ou plus innovantes Le concept d «active adult communities» Le concept de résidences urbaines Le concept «Papy Loft» : un exemple de produit développé par le logement social 25
Phase 2 / Etude de positionnement - Habitat des seniors L «active adult communities», un concept qui s adresse aux «jeunes seniors» Aux Etats-Unis, les classes aisées et moyennes, voulant s isoler d un environnement urbain de moins en moins sûr, ont trouvé, dès la fin des années 1970, une réponse dans le développement de concepts résidentiels fermés, les «common interest developments» (CID). Parmi les CID, les «active adult communities» n admettent que les habitants âgés de 55 ans et plus, tant qu ils sont indépendants. En pratique, l âge des résidants court jusqu à 74 ans et la moyenne d âge est légèrement inférieure à 70 ans. Ces concepts résidentiels sont hautement sécurisés ; l accès est contrôlé et l espace public est privatisé. Ils proposent un mode de vie communautaire idéalisée, apportant bien-être physique et tranquillité d esprit : mer, golf, spa, fitness et soleil sont les piliers d une ambiance qui rappelle les vacances. 12% de la population américaine, soit 30 millions de personnes, vivent dans une de ces 150.000 entités urbaines. Et on prévoit, en 2010, 50 millions de personnes, 20% de la population, à être installées dans 225.000 CID. La résidence urbaine, une solution qui se développe en direction des plus de 75 ans Les opérateurs qui avaient délaisse de type de produits à la fin des années 80, car mal calibrés aux besoins des seniors, ont tendance à réinvestir ce marché avec des produits retravaillés ( vieillissement mieux pris en compte, charges moins élévées ). Copropriété de 80 logements en majorité commercialisés en investissement locatif Robien (T1bis, T2, quelques T3) dans les grandes agglomérations françaises et plus récemment des villes moyennes. Parfois dossée à une résidence de tourisme 4 étoiles (ou un EHPAD) d une centaine d unités. En dissociant le conseil syndical de la copropriété de la gestion des services de la résidence de tourisme Services : Concierge aux «clefs d or», proposant des services à la carte de qualité irréprochable (ménage, pressing, lingerie, livraison de courses et de traiteur à domicile, voiturier, bricolage ). Possibilité d accès sur demande (pension, demi-pension, à la carte) au restaurant de la résidence de tourisme Services para-médicaux kinésithérapie : soins esthétiques, massages, 26
Le logement dédié aux personnes âgées (offre territoriale) Phase 2 / Etude de positionnement - Habitat des seniors Un modèle d «d active adult communities» à la française aise : Les villages «Art de vivre» Village Art de Vivre **** Orléat (63) 170 logements Concept et clientèle visée Ensemble de résidences seniors avec services. CSP intermédiaires et supérieures «Jeunes seniors» < 75 ans Concepteur/gestionnaire Réalisation de la Compagnie Générale d Investissement (promoteur immobilier). Statut d occupation Produits locatifs (commercialisation mixte : investissement en Robien ou LMP/LMNP) et produits en accession Produits Villas de 65 à 120 m², sur un terrain privatif de 250 à 900 m². Maisons 2P à partir de 174 000, maison 3P à partir de 203 000 et maison 4P à partir de 272 000 Localisation Secteur d environ 20 ha, sur la commune d Orléat, commune d environ 1600 habitants, à 30 km de Clermont-Ferrand et de Vichy. Prestations Plusieurs structures abritent des services communes, notamment : un centre de balnéothérapie, une salle de fitness, de gymnastique et de massage, un institut de beauté et un salon de coiffure, une laverie, une supérette avec livraison à domicile, un cabinet médical, de cardiologie et de kinésithérapie, une infirmerie, une diététicienne, etc., un bureau d aide à la personne, un restaurant et un bar/salon de thé avec terrasses, livraison à domicile de plateaux repas, un salon vidéo, une salle de réception et de réunion, un distributeur bancaire, une annexe de la mairie, et de la poste, sans oublier le toilettage et le gardiennage pour chien et chat...» Présence d un terrain de pétanque, d un plan d eau, d un parc de 40 000 m². Les charges comprennent l ensemble des services et équipements. Proximité d un complexe para-hôtelier construit pour héberger les visiteurs. Bilan / observations : Une réponse des opérateurs privés Un concept qui reste un projet ( lancement prévisionnel des travaux courant du 1 er semestre 2009). Les conditions de marché pourraient retarder le lancement de cette opération. Il vise les catégories les plus aisées des ménages seniors. 27
Le logement dédié aux personnes âgées (offre extraterritoriale) Types Phase 2 d d hébergement / Etude de positionnement des populations - Habitat âgées des seniors Le concept «Papy lofts» SNI Groupe Caisse des Dépôts Concept et clientèle visée Le concept développé par la SNI veut représenter un compromis «entre l habitat familial, la maison de retraite et la résidence collective ; un astucieux compromis entre la volonté d indépendance et le désir d éviter tout isolement.» Opérateur Concept développé par la SA HLM La Plaine Normande, (Groupe SNI). Statut d occupation Logements locatifs sociaux. Hébergement à titre principal. Produits Logements individuels 2 (environ 55 m²) ou 3 pièces (entre 63 et 73 m²) groupés et sécurisés autour d espaces communs. Une dizaine de maisons de plain pied forment un carré, aménagé en jardin. Chaque maison dispose de deux entrées : une qui donne sur le jardin, une autre sur la rue. Une salle commune, appelée le club, est mise à disposition. Logements soumis aux conditions des loyers modérés de l habitat social (entre 270 et 400 ). Localisation Au cœur des communes, à moins de 300 mètres des commerces. Prestations Fenêtre surbaissées, volets automatiques, salles de bains adaptées à la survenue d un handicap. Bilan / observations : Une réponse des opérateurs publics Deux résidences à Moult et à Biéville-Beuville dans le Calvados ont été construites. D autres projets sont à l étude sur d autres territoires. Le concept du «Papy Loft» est le premier type d hébergement individuel pour seniors développé par un bailleur social, il semble constituer une véritable réussite, au regard des entretiens menés. 32