Programme Local de l Habitat Intercommunal 2015-2020 Volet 2 - Orientations et programme d actions Projet de PLHI soumis à l arrêt du conseil communautaire du 22 juin 2015
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SOMMAIRE Préambule 5 1. Poursuivre la dynamique de développement résidentiel en produisant 700 logements par an 7 A. Un objectif qui permet de satisfaire une diversité de besoins... 7 2. Favoriser la réalisation des parcours résidentiels par une production diversifiée 10 A. Une mobilisation collective pour la production de logement social : 43% de l objectif...10 B. Permettre la mobilisation du PTZ par les ménages en maitrisant une partie de la programmation...13 C. Maintenir la production libre...14 3. Un effort de rééquilibrage territorial 15 A. Un rééquilibrage global...15 B. Un rééquilibrage de l offre sociale...15 4. Les orientations thématiques du deuxième PLHI de la CA2RS 16 A. Renforcer et diversifier l offre résidentielle en s appuyant sur une stratégie foncière intercommunale...16 B. Accroître l offre locative sociale et renforcer l approche intercommunale du peuplement...17 C. Accompagner l amélioration du parc privé, notamment des copropriétés...17 D. Répondre aux besoins des publics spécifiques, particulièrement ceux des jeunes actifs et des gens du voyage...18 E. Faire du PLHI un lieu d échange et d expertise pour les acteurs locaux de l habitat...18 5. Fiches-Actions 19 1. Observer et suivre la production foncière, assister les communes dans la mobilisation foncière et le montage des opérations...20 2. Faire évoluer les PLU pour qu'ils deviennent l'élément central de la mise en œuvre du PLHI...22 3. Anticiper les besoins induits par le développement résidentiel important...24 4. Fixer le cadre du développement résidentiel pour une production de logements de qualité et adaptée aux besoins des ménages...26 5. Poursuivre 43% de logements locatifs sociaux, dans une logique de rééquilibrage territorial...28 6. Poursuivre l'amélioration des patrimoines sociaux...31 7. Faire évoluer les pratiques de gestion de la demande sociale et tendre vers une politique de peuplement intercommunale...33 8. Lutter contre le logement dégradé et la précarité énergétique...36 9. Prévenir l'évolution des copropriétés...39 10. Renforcer l'offre pour les jeunes et l'accompagnement de ce public...41 11. Répondre aux obligations réglementaires d'accueil des gens du voyage et répondre aux besoins de sédentarisation...43 12. Améliorer la prise en compte des besoins des plus démunis...45 Orientations et Programme d actions 3
13. Privilégier l'adaptation du parc à la perte d'autonomie tout en proposant des solutions adaptées neuves...47 14. Poursuivre le dispositif qualitatif d'observation et d'évaluation de la stratégie habitat...49 15. Développer et animer les partenariats au service de la mise en œuvre du PLHI...51 6. Fiches communales 54 Andrésy...55 Carrières-sous-Poissy...58 Chanteloup-les-vignes...63 Chapet...66 Les Alluets-le-Roi...69 Médan...72 Morainvilliers...75 Orgeval...79 Triel-sur-Seine...83 Verneuil-sur-Seine...87 Vernouillet...90 Villennes-sur-Seine...93 Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 4
Préambule Le diagnostic du PLHI a pointé les enjeux prégnants en matière d habitat sur le territoire des Deux Rives de Seine. L étape suivante consiste à définir les objectifs quantitatifs et qualitatifs que l agglomération et les communes vont se fixer pour les six années qui viennent. Cette définition du scénario de développement résidentiel doit désormais respecter les exigences de la Territorialisation des Objectifs de Logements, fixant le volume de logements, à mettre en chantier annuellement, pour participer à l effort de construction dans le cadre du Grand Paris. Elle doit également tenir compte des objectifs de rattrapage en logement social, six communes de la CA2RS n atteignant pas l objectif de 25% de logements locatifs sociaux et a minima une commune pouvant potentiellement y être soumise au cours de la période 2015-2020, sa population avoisinant les 1 500 habitants. Le territoire est engagé dans un renforcement de sa dynamique de production depuis le précédent PLHI. Les élus ont l ambition de poursuivre cette tendance au cours des années à venir, le scénario retenu dépassant l obligation du Grand Paris, à la condition que les conséquences de ce développement résidentiel important soient davantage prises en compte et accompagnées par l ensemble des acteurs institutionnels. En effet, la production soutenue de logements conduit à une croissance démographique forte, générant des besoins supplémentaires en termes de déplacements, de services à la personne, d équipements publics, alors même que le territoire est déjà confronté à une saturation de son réseau de transports et que les communes font face à une baisse des dotations de l Etat, obligeant à réduire les investissements. Si les élus restent convaincus de la nécessité de poursuivre la production de logements et de participer à l effort régional, l ensemble des effets induits ne peut être supporté par les seules communes et l agglomération. Au 1 er janvier 2016, la CA2RS fusionnera avec cinq autres EPCI pour former la grande agglomération de la Seine Aval, dont le statut est encore à définir. Pour autant, elle sera compétente en matière d habitat. Si l application du PLHI 2015-2020 de la CA2RS sera donc transitoire, sa définition a fait l objet d un travail rigoureux et d un dialogue constructif entre les communes d une part et avec l ensemble des partenaires d autre part. Ainsi, il constituera la feuille de route locale à intégrer lors de la définition de la stratégie habitat à l échelle de cette nouvelle agglomération. Le président, Monsieur P. Tautou La vice-présidente à l habitat, au logement, au PLHI, aux gens du Voyage, Madame C. Arenou Orientations et Programme d actions 5
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1. Poursuivre la dynamique de développement résidentiel en produisant 700 logements par an A. UN OBJECTIF QUI PERMET DE SATISFAIRE UNE DIVERSITE DE BESOINS Les besoins en logement se mesurent en totalisant trois types de besoin : - Les besoins des ménages en résidences principales, qui couvrent les besoins liés à l évolution des structures des ménages avec le desserrement des ménages c est-à-dire la diminution du nombre de personnes par ménage, à population égale, et d autre part ceux induits par la dynamique démographique, - Les besoins de renouvellement du parc c est-à-dire de prévoir les constructions neuves nécessaires au renouvellement du parc (mutations, opérations de démolition-reconstruction). - Les besoins de fluidité c est-à-dire le volume de logements nécessaires pour limiter les tensions du marché immobilier. Si l objectif global est fixé par la «Territorialisation des Objectifs Logements», il reste important d identifier la nature du besoin pour apporter les bonnes réponses en termes de produit. Renouvellement du parc Besoins démographiques desserrement des ménages croissance démographique Fluidité Besoins en logements Orientations 7
Répondre aux besoins de desserrement des ménages Les besoins liés au desserrement des ménages sont les besoins en logements induits par la réduction de la taille des ménages. Avec les divorces, la décohabitation des jeunes, il faut un nombre de logements plus élevé pour loger le même nombre d habitants. Le taux de desserrement, c est-à-dire le rythme de diminution de la taille moyenne des ménages, observé sur la dernière période est très faible, de l ordre de -0,26% par an lorsqu il s élève à 0,40% sur le territoire de l OIN Seine Aval. Pourtant, la taille moyenne des ménages de la CA2RS est encore assez élevée pour un territoire d Ile de France avec 2,64 personnes par ménages en 2011 (2,3 en Ile de France, 2,5 dans les Yvelines). De même la population est relativement jeune pour un territoire francilien avec un indice de jeunesse de 1,7 en 2011 (1,4 dans les Yvelines). Ces indicateurs laissent supposer un fort besoin de desserrement des ménages, supérieur à celui des dernières années. Le faible taux de desserrement actuel semble donc être un taux contraint, reflet de l inadéquation entre les besoins des ménages et les caractéristiques du parc immobilier (augmentation des prix, manque de petits logements). Il a donc été considéré un taux de desserrement reflétant directement les besoins des ménages, de l ordre de 0,52% (taux moyen estimé par le SDRIF pour la Région Ile-de-France), pour atteindre une moyenne de 2,52 personnes par ménage en 2020. Pour répondre à cette diminution de la taille des ménages, il faut produire 162 logements par an, tout type de logements confondus. C est le besoin de desserrement. Renouveler ponctuellement le parc de logements Le renouvellement du parc de logements induit également des besoins de construction de logements, pour remplacer des logements vétustes ou permettre le renouvellement du tissu urbain existant. Un taux de renouvellement de 0,10% par an du nombre de résidences principales peut être prévu, répondant essentiellement au renouvellement du parc privé, corolaire des projets immobiliers en milieu urbain, comme par exemple la démolition d une maison de ville pour y construire des immeubles de petite hauteur. Quant au renouvellement du parc social, le territoire n est pas concerné par le Nouveau Programme de Rénovation Urbaine, les démolitions-reconstructions de parc social devraient donc être très limitées, sans impact majeur sur le taux de renouvellement. A ce jour, seul le projet de rénovation du quartier du parc à Vernouillet intègre des démolitions, estimées à dix logements environ. Pour répondre à ce besoin de renouvellement, il faut produire 34 logements par an. Limiter les tensions du marché immobilier Les besoins de fluidité correspondent au volume de logements nécessaires pour maintenir un taux de vacance résiduel sur le territoire, nécessaire à la rotation des logements et l accomplissement des parcours résidentiels. Un taux de fluidité de 0,10% par an du nombre de résidences principales peut être prévu. Ce taux prend en compte l évolution attendue d un marché immobilier attractif, caractérisé par des prix immobiliers élevés, un taux de vacance en diminution et une mobilité résidentielle au sein de la CA2RS faible. Pour répondre à ce besoin de fluidité, il faut produire 62 logements par an. Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 8
Poursuivre et amplifier l accueil de nouveaux ménages Sur la période 1999-2010, la croissance démographique de la CA2RS (+ 0,4% par an) est restée dans la moyenne départementale mais inférieure au rythme francilien. Cependant, sur la période 2006-2011, la croissance démographique s est accélérée avec un rythme d accroissement de l ordre de + 0,50% par an. L ambition poursuivie devrait conduire à une croissance démographique plus soutenue encore, autour de +1,35% par an, pour la période 2015-2020. Un tel rythme de croissance nécessite la production de 454 logements par an. Les besoins en logement satisfaits avec une production de 700 logements par an Ainsi, dans l hypothèse où la taille moyenne des ménages diminue au rythme de -0,52% par an, que 0,10% des résidences principales sont renouvelées à horizon 2020 et que la croissance démograhique avoisine 1,3% par an, le besoin en logement total est de 700 logements par an environ : Orientations 9
2. Favoriser la réalisation des parcours résidentiels par une production diversifiée La répartition par type de produit-logement permet de répondre à la diversité des besoins qui s expriment, avec notamment : - Un important effort en faveur du logement social : 43% de la production, dans l objectif de tenir les obligations triennales et d équilibrer la répartition du parc social sur le territoire - Un objectif d environ 22% d accession sociale et maîtrisée qui tient compte d une volonté de contenir les prix d une partie des opérations permettant aux ménages éligibles d obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ+), de produire une offre abordable dans les périmètres de la géographie prioritaire et de conduire des opérations d accession sociale (PSLA) sur le territoire (objectif d environ 2% de la production), - La poursuite de la production en libre : 35% de la production avec des objectifs variables, selon notamment la part de logement social actuel de la commune. Les objectifs qualitatifs de la programmation A. UNE MOBILISATION COLLECTIVE POUR LA PRODUCTION DE LOGEMENT SOCIAL : 43% DE L OBJECTIF Une réponse à la pression croissante de la demande La demande en logement social est en augmentation sur le territoire. 67% des ménages sont potentiellement éligibles à un logement social et, en 2013, près des 1 900 demandes de logement social étaient en attente, soit une augmentation de 12% par rapport à l année passée. Avec en moyenne 500 logements attribués par an, le taux de rotation dans le parc social est très faible, avec en moyenne 3,8 demandes pour une attribution en 2013. Il apparait donc primordial de poursuivre le développement de l offre de logements sociaux pour pouvoir répondre à la demande et augmenter la mobilité résidentielle dans les années à venir. Dans le cadre de ce PLHI, l objectif sera de produire 305 logements par an, soit environ 1 826 logements en six ans, c est-à-dire 43% de la production neuve. C est un effort de taille par rapport au rythme de production de logement social antérieure : sur la période 2001-2013, en moyenne 115 logements sociaux étaient financés annuellement1. 1 Porter à connaissance, p 77 Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 10
Des communes en situation de rattrapage soucieuses de tenir leurs objectifs Le territoire compte aujourd hui 22,98 % de logements locatifs sociaux à l échelle intercommunale, avec une répartition spatiale inégale. Aujourd hui, trois communes (Chanteloup-les-Vignes, Carrières-sous-Poissy et Vernouillet) comptent plus de 25% de logements locatifs sociaux, avec respectivement, 55,7%, 33,4% et 25,8% de logements locatifs sociaux. Six communes (Andrésy, Morainvilliers, Orgeval, Triel-Sur-Seine, Verneuil-sur-Seine et Villennes-sur-Seine) sont en rattrapage. Enfin, trois communes ne sont pas soumises à la loi DUFLOT, comptant moins de 1 500 habitants. Néanmoins, la commune de Médan, qui comptait 1435 habitants en 2011, doit anticiper l application prochaine de la loi DUFLOT. Pour répondre aux obligations triennales durant le PLHI, les six communes doivent produire a minima 1 140 logements locatifs sociaux. L identification des potentialités de projet de logements locatifs sociaux souligne la volonté des communes de respecter leurs obligations de rattrapage. Ainsi, 75% des logements locatifs sociaux de la programmation PLHI sont identifiés dans les communes en rattrapage. En l état actuel des projets, et sous réserve de la réalisation effective des opérations prévues (absence de difficulté de commercialisation pour les opérations en VEFA, absence de recours, obtention des financements de l Etat ), les communes sont en situation de respecter leurs obligations triennales à horizon 2020. Les obligations triennales et des objectifs de production locative sociale pour 2015-2020 Pour définir les objectifs de production en logement social dans les communes en rattrapage, à horizon 2020, l obligation triennale 2014-2016 a été multipliée par deux, en accord avec les services de l Etat. obligation dans le cadre du PLH (triennal 2014/2016 *2) mises en chantier de logement sociaux 2015-2020 Les Alluets le Roi 0 35 Andrésy 246 255 Chapet 0 30 Carrières-sous-Poissy 0 357 Chanteloup-les-Vignes 0 0 Médan 0 4 Morainvilliers 66 67 Orgeval 206 316 Triel sur Seine 362 407 Verneuil sur Seine 66 123 Vernouillet 0 38 Villennes-sur-seine 194 194 TOTAL CA2RS 1 140 1 826 Dans les autres communes, une attention particulière sera portée à la production de logements sociaux, dans un objectif de rééquilibrage de la répartition territoriale de l offre sociale. Si la production sera nulle à Chanteloup-les-Vignes (la commune compte en 2014 plus de 55% de logements sociaux), les communes de Carrières-sous-Poissy et Vernouillet continueront à produire du logement social dans le temps du PLHI, pour maintenir un niveau d offre satisfaisant au regard des besoins locaux et notamment apporter des réponses aux besoins spécifiques. Dans les communes de Médan, les Alluets-le-Roi et Chapet, des efforts seront produits, par anticipation de l application des 25%, et pour contribuer à apporter des réponses à la diversité des besoins. Orientations 11
Un effort en faveur du logement très social Si la programmation en logement social est ambitieuse en termes de volume, elle est également sur le plan des types de financements prévus. D une part, il s agit de respecter les obligations fixées aux communes en rattrapage, selon qu elles comptent moins de 10% de logements locatifs sociaux ou plus. D autre part, il s agit de prévoir un objectif contenu en PLS, les logements familiaux produits avec ce financement pouvant être difficiles à attribuer, selon les typologies produites. Ainsi, l objectif de 22% de logements locatifs sociaux constitue un maximum pour ce territoire. proposition de répartition par type de financement soit en volume mise en chantier de logement PLA-I PLUS PLS PLA-I PLUS PLS sociaux 2015-2020 Les Alluets le Roi 35 100% 0% 0% 35 0 0 Andrésy 255 30% 40% 30% 77 102 77 Chapet 30 20% 50% 30% 6 15 9 Carrières-sous-Poissy 357 20% 60% 20% 71 214 71 Chanteloup-les-Vignes 0 0 0 0 Médan 4 20% 50% 30% 1 2 1 Morainvilliers 67 30% 50% 20% 20 34 13 Orgeval 316 30% 50% 20% 95 158 63 Triel sur Seine 407 30% 50% 20% 122 204 81 Verneuil sur Seine 123 30% 40% 30% 37 49 37 Vernouillet 38 10% 60% 30% 4 23 11 Villennes-sur-seine 194 30% 50% 20% 58 97 39 TOTAL CA2RS 1 826 29% 49% 22% 526 897 403 Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 12
B. PERMETTRE LA MOBILISATION DU PTZ PAR LES MENAGES EN MAITRISANT UNE PARTIE DE LA PROGRAMMATION Le territoire des Deux Rives de Seine est un secteur privilégié de l accession à la propriété. Cependant, les prix ont connu une hausse importante au cours de la dernière décennie, empêchant certains ménages de mener à bien leur projet d accession localement. Alors que les revenus augmentaient de 5% entre 1998 et 2012, le prix d un appartement a cru de 77% et celui d une maison de 109%. Les ménages modestes de la CA2RS (ouvriers, employés mais aussi professions intermédiaires), sont donc contraints de quitter la CA2RS pour des secteurs moins coûteux en Seine Aval ou dans l Eure afin de réaliser leur projet d accession. Pour répondre aux besoins de ces ménages, l objectif est de contenir les prix de manière à permettre aux ménages d obtenir un PTZ. Pour se faire, la CA2RS et les communes pourront s appuyer sur : - Une production privilégiée dans les secteurs de la géographie prioritaire et 300 m alentours. Ces secteurs sont éligibles à une TVA réduite à 5,5% sous conditions de ressources pour les ménages acquéreurs et prix de vente. Les programmations prévues relèvent d une démarche d ensemble d intégration de ces quartiers dans les dynamiques communales et communautaire à travers une diversification de l offre de logements. 4 quartiers sont concernés : o les Oiseaux et les Fleurs à Carrières-Sous-Poissy avec les projets d opérations des ZAC Saint-Louis, ZAC Centralité et ZAC Ecopôle o la Cité du Parc à Vernouillet à travers un projet de requalification de l ensemble du quartier o la Noé-Feucherets à Chanteloup-les-Vignes avec la poursuite de la diversification de l offre de logements entreprise dans le cadre du PNRU. Orientations 13
- Un partenariat renforcé avec les promoteurs, notamment dans les secteurs de l aménagement public (Carrières centralité ) - La mise en place d une charte intercommunale de l habitat, signée par les promoteurs qui fixerait le cadre de partenariat, notamment sur cette thématique. - Ponctuellement, la CA2RS et les communes qui ne sont pas en situation de rattrapage en matière de logement social, pourront réunir les conditions de réalisation de programmes en PSLA, en partenariat avec les opérateurs sociaux spécialisés. Un objectif de 2% de la programmation est fixé, soit environ 85 logements en en six ans. L objectif visé est de permettre à 156 ménages de bénéficier en moyenne chaque année d un PTZ pour l acquisition d un logement neuf, soit 935 en six ans. Cela signifie que 22% de la production totale doit être «maitrisée» : le prix de sortie est contenu, négocié en amont. C. MAINTENIR LA PRODUCTION LIBRE La production libre pure représentera 35% de la production nouvelle soit 1 445 logements environ en six ans. Elle intègre l accession à la propriété comme l investissement locatif, dans le cadre d opérations de promotion privée mais aussi la production privée en diffus, estimée à 325 logements en six ans. Une attention particulière sera portée à cette production en diffus, afin d encadrer les développements urbains selon les localisations géographiques (densification ou frein aux divisions parcellaires). La production de logement intermédiaire pourra contribuer au développement de l offre et de la mixité résidentielle. La rédaction d une charte intercommunale de l habitat à destination des promoteurs permettra de mieux connaître et d encadrer le fort volume de production attendu. Une attention particulière sera portée à la production de petits logements, dans la continuité du précédent PLHI. Les T4 et plus représentent à ce jour 75% du parc existant, ce qui accroît la difficulté à se loger pour les jeunes décohabitants, les jeunes ménages ou encore les personnes âgées aux revenus modestes. Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 14
3. Un effort de rééquilibrage territorial A. UN REEQUILIBRAGE GLOBAL La territorialisation de l objectif de 700 logements par an s inscrit dans le rééquilibrage de l offre de logements à l échelle de la CA2RS, en tenant compte des équilibres démographiques actuels et des projets OIN prévus. Sur la période 2015-2020, les communes d Orgeval, Andrésy et Triel-sur-Seine assurent près de 40% de la programmation. Les communes de Chapet, Médan et Les Alluets-le-Roi participent à l effort de construction en augmentant considérablement leur rythme de construction. Cependant, 95% de la construction se concentre dans les communes desservies par le réseau ferré et/ou un réseau autobus. Les communes de Chanteloup-les-Vignes et Vernouillet, qui avaient beaucoup construit du fait de projets de rénovation urbaine lors du précédent PLHI, modèrent leur production, notamment sociale. La commune de Carrières-sous-Poissy continue de produire près de 30% de l offre de logements de la CA2RS, avec la réalisation d opérations OIN (Zac Centralité, Zac Saint-Louis, ZAC Ecopôle). Poids dans la population communautaire logements mis Part de la en chantier 2008- production 2013 communautaire logements en projet 2015-2020 Part de la production communautaire Les Alluets le Roi 1% 26 1% 46 1% Andrésy 13% 490 14% 612 13% Chapet 1% 15 0% 110 2% Carrières-sous-Poissy 17% 831 24% 1 308 28% Chanteloup-les-Vignes 11% 455 13% 342 7% Médan 2% 30 1% 40 1% Morainvilliers 3% 174 5% 107 2% Orgeval 7% 174 5% 562 12% Triel sur Seine 13% 313 9% 626 13% Verneuil sur Seine 17% 444 13% 323 7% Vernouillet 10% 294 9% 183 4% Villennes-sur-seine 6% 154 5% 390 8% TOTAL CA2RS 100% 3 400 100% 4 648 100% Ce tableau, illustrant la répartition communale des objectifs, identifie, un potentiel de logements légèrement supérieur à l objectif retenu, de l ordre de 75 logements par an (448 logements au total). C est une marge de manœuvre nécessaire compte tenu des aléas de production. B. UN REEQUILIBRAGE DE L OFFRE SOCIALE Actuellement, l offre locative sociale se concentre sur 4 communes (Carrières-sous-Poissy, Chanteloup-les-Vignes, Vernouillet et Verneuil-sur-Seine). Le PLHI 2015-2020 prévoit un ré-équilibrage avec 75% de la production locative sociale portée par les communes en rattrapage. Les 6 communes concernées respectent voire dépassent leurs objectifs de rattrapage. Dans les communes de Médan, les Alluets-le-Roi et Chapet, des efforts seront produits pour anticiper l application de la loi SRU et participer à l effort communautaire de production de logements locatifs sociaux. Globalement, en respectant ces objectifs, la part de logements locatifs sociaux augmentera, passant de 22,98%1 en 2014 à 24,782% en 2020. 1 D après le décompte SRU fournit par la DDT des Yvelines 2 Estimation d après la production globale de logements et les livraisons de logements locatifs sociaux prévus entre 2015 et 2020 Orientations 15
4. Les orientations thématiques du deuxième PLHI de la CA2RS A. RENFORCER ET DIVERSIFIER L OFFRE RESIDENTIELLE EN S APPUYANT SUR UNE STRATEGIE FONCIERE INTERCOMMUNALE Dans la continuité de son premier PLHI, de son projet de territoire et dans le respect des évolutions réglementaires (lois sur le Grand Paris, sur la mobilisation du foncier en faveur du logement social ), la CA2RS entend poursuivre le développement résidentiel, en produisant 700 logements par an. Ce niveau de construction permettra de satisfaire la diversité des besoins, essentiellement démographiques. Pour cela la CA2RS et ses communes membres engagent un effort sans précédent en faveur d une production «maitrisée», avec 43% de la production prévue en logement social et 22% en accession maitrisée. Cet effort en faveur du développement résidentiel s articule avec les perspectives de développement économique et de l offre de transports en commun. De fait, il se traduit par une territorialisation adaptée au projet de territoire et à la volonté d un rééquilibrage de l offre, notamment sociale, tout en veillant à maintenir la diversité des profils urbains sur le territoire. Pour accompagner cette ambition, la CA2RS prévoit de s appuyer sur une stratégie foncière définie concomitamment au PLHI. La stratégie foncière mise en place par la CA2RS sera formalisée dans un Programme d Actions Foncières, document indépendant et opérationnel qui contribuera à l atteinte des objectifs du PLHI. Les trois objectifs principaux du PLHI en matière foncière sont : D abord, il s agit de répondre aux besoins fonciers afin d atteindre les objectifs de production de logements dans l échéance du PLHI pour la réalisation de 700 logements par an. Il s agit de suivre et faciliter la mise à disposition du foncier nécessaire aux opérations identifiées dans l échéance PLHI et de permettre une mobilisation foncière complémentaire sur les communes en «rattrapage». Le deuxième objectif consiste à développer une stratégie foncière communautaire qui permette la mise en œuvre du projet de territoire et des projets communaux en articulant les interventions autour des thématiques suivantes : - Équilibrer la production entre extension et renouvellement, limiter la consommation foncière, - Favoriser les opérations de renouvellement et l intensification autour des transports existants et futurs, - Faciliter les interventions sur les secteurs d habitat dégradés, friches et délaissés, - Encadrer et maîtriser les développements urbains dans le diffus et notamment les divisions parcellaires «sauvages», - Mettre en place les outils de financement des équipements induits par le développement résidentiel. Enfin, le troisième objectif vise à diversifier et équilibrer le développement résidentiel et permettre la production d une offre en accession à coûts maîtrisé. Il s agit de mettre en place les outils de régulation et d encadrement des prix du foncier à travers les outils du PLU, l élaboration de chartes promoteurs, et des montages innovants. Pour atteindre ces objectifs, la CA2RS pilote l action foncière (observation et suivi, intervention foncière à la demande des communes selon les règles définies) et propose une assistance opérationnelle aux communes qui la demande pour la définition et le montage des opérations de plus de 150 logements. Un investissement financier pour des acquisitions en propre, d ordre ponctuel sur certains sites hors intervention de l EPF, sera défini dans un futur règlement d intervention. Enfin la CA2RS anime et coordonne l élaboration des documents d urbanisme et la mise en place des outils spécifiques (Taxe d Aménagement Majorée, Secteur de Mixité Sociale, Orientation d Aménagement et de Programmation, ) De même, afin d anticiper et de maîtriser la mise sur le marché des logements, la CA2RS prévoit de renforcer les partenariats avec les promoteurs immobiliers à travers l élaboration d une charte intercommunale de l habitat. Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 16
B. ACCROITRE L OFFRE LOCATIVE SOCIALE ET RENFORCER L APPROCHE INTERCOMMUNALE DU PEUPLEMENT Soucieux de répondre aux besoins des ménages locaux de fluidifier un parc social tendu et de respecter les nouvelles obligations réglementaires, les élus se sont fixés l ambitieux objectif de consacrer 43% de la production totale au logement social, préférentiellement dans les communes en rattrapage ou susceptibles de l être à moyen terme. Pour accompagner ce niveau de production ambitieux, la CA2RS décide de moyens dédiés, en particulier la définition d une intervention financière pour contribuer à la sortie des opérations sur le territoire. Les communes s engagent de leur côté, à réunir toutes les conditions pour faciliter la production locative sociale. Parallèlement au développement de l offre nouvelle, la poursuite de l amélioration du parc social est un enjeu, tant sur le plan urbain que patrimonial. Ainsi, la CA2RS compte quatre quartiers prioritaires au titre de la politique de la ville, qui feront l objet d actions de renouvellement urbain, notamment à Vernouillet. Dans ces secteurs, l intervention sur le parc social, à travers la requalification du parc existant et la diversification de l offre, est définie dans le cadre d une stratégie globale d accompagnement des quartiers. Les objectifs du PLHI sont définis en cohérence avec le PSL de Chanteloup-les- Vignes et le Contrat de ville en cours d élaboration. De plus, en dehors de ces secteurs, la politique de rénovation énergétique et d adaptation des patrimoines à la perte d autonomie, demeurent des enjeux, de manière à maintenir un parc social qualitatif, en adéquation avec les besoins en évolution des ménages. En cohérence avec le développement important de l offre locative sociale, la CA2RS, conformément aux nouvelles orientations introduites par la loi ALUR, a pour ambition de renforcer l approche intercommunale de la gestion du peuplement de ce parc social. La première étape concernera la demande locative sociale, traitée aujourd hui de façon hétérogène selon les communes et les réservataires. L objectif est de renforcer l efficience du système actuel, de manière à orienter et informer au mieux le demandeur, mutualiser un certain nombre d actions et apporter les réponses les plus adaptées aux besoins des ménages. L étape d après portera sur une gestion partenariale renforcée du peuplement, en travaillant les attributions en lien avec l occupation actuelle du parc social. C. ACCOMPAGNER L AMELIORATION DU PARC PRIVE, NOTAMMENT DES COPROPRIETES Parallèlement à l effort engagé pour accroître l offre locative sociale, s assurer de la qualité du parc privé est aussi un enjeu du PLHI. Il représente 77% du parc de logements et 57% de l offre nouvelle à venir. Avec 60% des résidences principales du parc privé construites avant la première réglementation thermique de 1974, le parc ancien nécessitant travaux est important. Les ménages occupant ce parc ancien (propriétaires et locataires) sont exposés à un risque de précarité énergétique et à un manque d accessibilité ou d adaptabilité de leur logement. Du fait de l augmentation des prix de l énergie, la problématique de la précarité énergétique risque d être de plus en plus présente si des travaux de rénovation thermique ne sont pas réalisés. Encourager l amélioration du parc existant reste un enjeu de ce deuxième PLHI à travers la poursuite du programme Habiter Mieux et une valorisation du savoir-faire de la filière «éco-construction». Les copropriétés feront l objet d actions spécifiques. Relevant du domaine privé, les connaissances des acteurs publics sur leur état sont faibles. Le fichier de l Anah fait cependant état de 54 copropriétés présentant des signes de fragilités et susceptibles de basculer dans des difficultés financières. De même, l ancienneté de ce parc (42% des copropriétés construites avant 1975) laisse supposer des besoins de travaux importants. La CA2RS a ainsi choisi de mettre en place un observatoire des copropriétés piloté par l AUDAS afin d assurer une veille sur les copropriétés en difficultés. Selon les résultats de l observatoire des actions de prévention/intervention ciblées pourront être mises en place au cours du PLHI. En conséquence du fort développement résidentiel prévu, une attention particulière sera également portée aux nouvelles copropriétés à travers des actions de formation à destination des (futurs) copropriétaires à la gestion de la copropriété, en partenariat avec l ADIL 78. Il s agit de développer les conditions favorables à une gestion pérenne des copropriétés. Orientations 17
D. REPONDRE AUX BESOINS DES PUBLICS SPECIFIQUES, PARTICULIEREMENT CEUX DES JEUNES ACTIFS ET DES GENS DU VOYAGE Dans le contexte de tension sur le marché immobilier de la CA2RS, qu il s agisse du segment privé ou du segment social, les ménages aux besoins particuliers rencontrent des difficultés accrues face au logement. C est particulièrement le cas du public jeune actif, très hétérogène. Les 18-29 ans doivent généralement composer avec la mobilité et l instabilité lors de cette période correspondant à la formation ou aux premières expériences professionnelles. Elle s accompagne, le plus souvent, d une précarité en termes de ressources et de difficultés de décohabitation. Les besoins en logements de ce type de public sont ciblés : petits, peu chers, selon des implantations permettant une bonne mobilité. Le parc social semble être une réponse tout à fait appropriée, de même que le parc privé conventionné ou encore des résidences adaptées, de type résidences sociales, gérées par des associations spécialisées. La mission de la CA2RS est de s assurer que l ensemble des partenaires et notamment les opérateurs sociaux concourent à satisfaire ces besoins par le développement d une offre nouvelle. De plus, il s agit de prévoir un dispositif local d accompagnement de ce public cible. Les gens du voyage constituent un autre public spécifique dont les besoins sont prégnants sur le territoire. Investies de longue date sur cette thématique, la CA2RS et les communes ont l ambition de poursuivre leur action dans ce domaine, pour apporter, entre autres, des réponses aux problématiques de sédentarisation des ménages et répondre aux obligations fixées par le Schéma départemental d accueil des gens du voyage. Quant aux autres publics (publics les plus démunis ou en perte d autonomie) dont les besoins sont également réels sur le territoire, la CA2RS et les communes membres prévoient de poursuivre une production nouvelle adaptée et de mobiliser outils et partenaires autour de ces enjeux. E. FAIRE DU PLHI UN LIEU D ECHANGE ET D EXPERTISE POUR LES ACTEURS LOCAUX DE L HABITAT Dans le cadre du précédent PLHI, la Communauté d agglomération a, conformément à la législation, développé un observatoire de l habitat, en s appuyant sur les différents observatoires (marchés immobiliers, parc social ) mis en place par l AUDAS. Ce partenariat sera poursuivi et les travaux d observation permettront d alimenter la réflexion partenariale sur les différentes actions à conduire, d informer les élus sur l avancement de la mise en œuvre du PLHI et sur les éventuelles nécessités d ajustement des objectifs. Parallèlement, la CA2RS s efforcera de formaliser et de renforcer les échanges d informations existants des communes entre elles et avec la CA2RS, en mobilisant les nouveaux outils mis en place : plan de gestion partenarial de la demande, fichier partagé de gestion de la demande et conférence intercommunale du logement. Plus largement, l objectif sera de renforcer les partenariats avec les acteurs locaux de l habitat, pour une mise en œuvre efficiente des actions. Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 18
5. Fiches-Actions I. Renforcer et diversifier l'offre résidentielle en s'appuyant sur la stratégie foncière intercommunale 1 Observer et suivre la production foncière, assister les communes dans la mobilisation foncière et le montage des opérations 2 Faire évoluer les PLU pour qu'ils deviennent l'élément central de mise en œuvre du PLHI 3 Anticiper les besoins induits par le développement résidentiel important 4 Fixer le cadre du développement résidentiel pour une production de logements de qualité et adaptée aux besoins des ménages II. Accroitre significativement l'offre locative sociale et renforcer l'approche intercommunale du peuplement 5 Produire 43% de logements locatifs sociaux, dans une logique de rééquilibrage territorial 6 Poursuivre l'amélioration des patrimoines sociaux 7 Faire évoluer les pratiques de gestion de la demande sociale et tendre vers une politique de peuplement intercommunale III. Accompagner l'amélioration du parc privé, notamment les copropriétés 8 Lutter contre le logement dégradé et la précarité énergétique 9 Prévenir l'évolution des copropriétés IV.Répondre aux besoins des publics spécifiques, particulièrement ceux des jeunes actifs et des gens du voyage 10 Renforcer l'offre pour les jeunes et l'accompagnement de ce public 11 Répondre aux obligations réglementaires d'accueil des gens du voyage et répondre aux besoins de sédentarisation 12 Améliorer la prise en compte des besoins des plus démunis 13 Priviliégier l'adapatation du parc à la perte d'autonomie tout en proposant des solutions adaptées neuves V. Faire du PLHI un lieu d'échange et d'expertise pour les acteurs locaux de l'habitat 14 Poursuivre le dispositif qualitatif d'observation et d'évaluation de la stratégie habitat 15 Développer et animer les partenariats au service de la mise en œuvre du PLH Fiches Actions 19
RENFORCER ET DIVERSIFIER L OFFRE RESIDENTIELLE EN S APPUYANT SUR LA STRATEGIE FONCIERE INTERCOMMUNALE Observer et suivre la production foncière, assister les communes dans la mobilisation foncière et le montage d opération 1 Constats et enjeux Si le volume des projets en cours et programmés dans l échéance du PLHI semble suffisant pour répondre aux objectifs quantitatifs, toutes les opérations ne sont pas encore opérationnelles en l état, notamment pour des raisons de maîtrise foncière. Dans le but d aider à la réalisation des opérations programmées d ici 2020, et pour tenir les objectifs de production territorialisés, une action foncière communautaire est mise en place. Celle-ci s appuie sur les moyens d intervention et d expertise de la CA2RS et de l EPF. Objectifs Libérer le foncier nécessaire à la réalisation des opérations prévues dans l échéance du PLHI, soutenir la production dans les communes en rattrapage et les communes susceptibles d être soumises à la SRU en 2020, Mettre en place et faire vivre la politique foncière communautaire à travers la réalisation d un Programme d Actions Foncières communautaire permettant la réalisation des opérations prévues dans l échéance du PLHI, Cibler avec les communes et l EPF les acquisitions foncières publiques sur les sites complexes ou à effet levier pour le renouvellement, intervenir là ou l initiative privée ne peut assurer seule la mise en œuvre des opérations, Suivre et évaluer la politique foncière communautaire dans la durée. Moyens d actions Mise en place d une ingénierie tripartite CA2RS, communes et EPF pour la définition, la programmation et la mise en place d outils d intervention foncière adéquats pour les opérations identifiées dans le PLH. Compte tenu du seuil d intervention précédent de la CA2RS qui concernait les opérations de logements avec un potentiel de constructibilité supérieur à 300 logements, il est proposé dans un souci opérationnel, d abaisser à moyen terme le seuil d intervention à 150 logements L EPF assure les négociations et le portage du foncier identifié dans le Programme d Actions Foncières dans le cadre de conventions tripartite, l EPF est délégataire du droit de préemption dans les secteurs d intervention Mise en place d un pilotage de la production foncière et d un suivi des actions de mobilisation foncière en partenariat avec les communes, l EPF et l AUDAS Mise en place d un financement communautaire pour l acquisition foncière ponctuelle sur les sites stratégiques en renouvellement urbain et en dehors des sites portés par l EPF. Un règlement d intervention doit préciser les modalités d intervention de la CA2RS en termes d acquisition en propre et de portage foncier (programmation de logements locatifs sociaux, opérations complexes en maîtrise foncière, ) Une démarche foncière réactive permettant de saisir les opportunités dans le diffus sur la base d un suivi actif des déclarations d intention d aliéner. Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 20
Pilotes et partenaires Qui Fait quoi CA Deux Rives de Seine Les Communes L EPF Met en place les outils d observation et de suivi de la production foncière (suivi des DIA, des volumes et des prix) Propose une AMO aux communes pour la définition et le montage des opérations de plus de 150 logements et intervient en AMO à la demande des communes Acquisition foncière ponctuelle selon les besoins, en propre, en dehors des sites EPF, selon un règlement d intervention Identifient les secteurs sur lesquels une aide en ingénierie ou une aide financière est nécessaire à la maîtrise du foncier et au montage de l opération Propose aux communes les interventions de veille et ou de portage foncier sur les sites identifiés dans le PLHI dans le cadre de conventions CA/EPFY/Commune Coûts et financement Moyens humains Crédits de fonctionnement Crédits d investissements Ingénierie technique à renforcer, accompagnement des communes Non Acquisitions foncières ponctuelles Echéancier Définition des modalités d intervention Élaboration du PAF Suivi et animation du PAF 2015 2016 2017 2018 2019 2020 En continu En continu En continu Priorités territoriales Ensemble du territoire communautaire Indicateurs de suivi Volume DIA, volume des transactions, prix localisation, typologie des logements programmés, Nombre et superficie des conventions EPF Superficie et programmation des acquisitions foncières Fiches Actions 21
RENFORCER ET DIVERSIFIER L OFFRE RESIDENTIELLE EN S APPUYANT SUR LA STRATEGIE FONCIERE INTERCOMMUNALE Faire évoluer les PLU pour qu'ils deviennent l élément central de mise en œuvre du PLHI 2 Constats et enjeu Un besoin de mise en compatibilité et d harmonisation des PLU avec les orientations du PLHI, notamment afin que les documents d urbanisme permettent explicitement de réaliser les objectifs de production et soutiennent la stratégie foncière communautaire sur la durée. En effet, les problématiques de renouvellement urbain, d encadrement des divisions parcellaires dans le diffus, de production de logements aidés, d équilibres financier des opérations, de financement des équipements sont partagés par toutes les communes et nécessitent des réponses conjointes et concertées. Objectifs Les PLU soutiennent, favorisent et encadrent l initiative privée. Ils rendent possible la réalisation des opérations identifiées dans le PLHI. Ils optimisent à travers les constructibilités offertes, la réutilisation du foncier Optimiser le foncier, permettre la réalisation de la plus grande partie de la production future dans les secteurs de renouvellement urbain, cibler les interventions sur les secteurs d habitat dégradés, les friches et les délaissés Favoriser l intensification urbaine autour des transports existants et futurs et dans les secteurs équipés et correctement desservis Permettre la production d un offre diversifiée et économiquement accessible aux ménages modestes Moyens d actions Les communes formalisent leur stratégie en matière d habitat dans leur PLU conformément aux objectifs du PLHI, o En offrant des droits à construire suffisants en renouvellement urbain et en majorant les constructibilités pour le logement social o En adaptant les règles de stationnement à la situation et configuration des sites o En affirmant leur volonté de produire du logement de façon encadrée par la mise en place : d emplacements Réservés pour le Logement, de Secteurs de Mixité Sociale, d Orientation d Aménagement et de Programmation o En limitant les opérations non souhaitées notamment les divisions parcellaires «sauvages» et en prenant le temps de la maturation des projets : mise en place de périmètres d études, secteurs de Gel ou des secteurs d Attente de Projet sur les périmètres non encore opérationnels Les communes favorisent une démarche d urbanisme de projet afin de peser sur les valeurs foncières o Une démarche proactive des communes et de l EPF pour démarcher les propriétaires des biens stratégiques, o Une estimation des valeurs foncières sur la base de «compte à rebours» basés sur les constructibilités La CA2RS porte, anime et synthétise la démarche d urbanisme de projet au niveau communautaire o La CA2RS porte une démarche d urbanisme de projet sur les sites identifiés d intérêt communautaire associant les communes, l EPF, les propriétaires, la DGFIP et éventuellement des opérateurs. Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 22
Pilotes et partenaires Qui Fait quoi CA Deux Rives de Seine Les Communes L EPF Participe aux différentes procédures d évolution des PLU et à la mise en place des projets, Encadre et coordonne les outils d intervention identifiés par les communes, Propose de nouveaux outils d intervention en accord avec les objectifs communautaires Mettent en compatibilité leur PLU avec le PLHI, Affirment une démarche foncière volontariste à travers des outils ciblés, Mobilisent les opérateurs et propriétaires dans une démarche de projet pour les opérations à forts enjeux Accompagne la CA2RS et les communes dans la démarche de veille et de maîtrise foncière ainsi que dans la définition des opérations Coûts et financement Moyens humains Crédits de fonctionnement Crédits d investissements Ingénierie technique en matière de planification et de foncier à renforcer pour l accompagnement des communes Non Non Echéancier 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Mise en compatibilité des PLU X X Suivi et animation En continu Priorités territoriales L ensemble du territoire communautaire Indicateurs de suivi Nombre, surface de terrain, potentiel de constructibilité dans les secteurs de maîtrise EPF Nombre et constructibilité dans les secteurs de projet inscrits dans les PLU (OPA, ZAC, PUP) Fiches Actions 23
RENFORCER ET DIVERSIFIER L OFFRE RESIDENTIELLE EN S APPUYANT SUR LA STRATEGIE FONCIERE INTERCOMMUNALE Anticiper les besoins induits par le développement résidentiel important 3 Constats et enjeux Avec un objectif de production de 700 logements par an, la CA2RS va connaître une forte croissance démographique, de l ordre de 1,3% par an. L arrivée de nouveaux ménages dans un territoire déjà très résidentiel va accroitre la pression sur le réseau de transport existant déjà saturé par endroits (franchissements automobiles de la Seine aux heures de pointe) et susciter des besoins supplémentaires en équipements (crèche, école, cantine ) et services publics. L articulation de la politique locale de l habitat avec les politiques de transport, de développement économique et d aménagement est une nécessité pour s assurer d un développement résidentiel maîtrisé et cohérent, de même que la réalisation des projets d équipements régionaux et nationaux (Eole, LNPN, port de Triel et à proximité port Seine Métropole Ouest, etc.). Objectifs Limiter le report modal vers l automobile en développant l offre de logements à proximité des pôles de services et des transports collectifs Améliorer l offre de transports collectifs pour absorber les besoins de déplacements supplémentaires et limiter le report modal vers l automobile Maintenir, sinon augmenter le ratio habitat/emploi Répondre aux besoins en équipements et services induits par le développement résidentiel Anticiper les besoins de financement des équipements. Moyens d actions Favoriser le renouvellement et optimiser le foncier disponible autour des gares existantes et futures o Offrir des constructibilités conséquentes pour le logement en relation avec la polarité gare, limiter les normes de stationnement résidentiel, Étoffer et adapter l offre de transports au développement résidentiel attendu o Projets en cours : TCSP sur la RD 190 entre Triel-sur-Seine et Poissy, passerelle piétonne entre Carrières-sous- Poissy et Poissy, réorganisation du développement du réseau de bus Anticiper les besoins futurs en équipements par la mise en place de façon concertée d outils de financement o Anticipation et quantification des besoins en équipement d accompagnement (notamment scolaires) et réflexion communautaire sur les mutualisations possibles, o Mise en place de secteurs couverts par une Taxe d Aménagement ou une Taxe d aménagement majorée dans les périmètres des grandes opérations publiques, o Intégration de programmes d équipements dans les grandes opérations de type ZAC et PUP, o Réflexion sur la participation communautaire au financement des équipements Projet de PLHI soumis à l arrêt du Conseil communautaire du 22 juin 2015 24
Pilotes et partenaires Qui Fait quoi CA Deux Rives de Seine Les Communes Etat Conseil départemental 78 Coordonne l articulation entre les différentes politiques sectorielles Intègrent dans leur PLU les outils permettant de financer, pour partie, les besoins d équipements Participe au financement des équipements nécessaires au développement résidentiel en zone OIN Assure la livraison d Eole en 2022 Participe à la reconfiguration du réseau de transports Région /STIF Assurent le renforcement de la desserte en transports collectifs Coûts et financement Moyens humains Crédits de fonctionnement Crédits d investissements Ingénierie technique Non Non Echéancier 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Articuler les différentes politiques sectorielles X X X X X X Modification des PLU pour se doter d outils fonciers de financement des équipements X X Priorités territoriales Modification prioritaire du PLU pour les communes concernées par l arrivée d Eole (Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, Villennes-sur-Seine) ou prévoyant de grosses opérations d aménagement (Carrières-sous-Poissy). Indicateurs de suivi Nombre de logements mis en chantier dans le périmètre de 300 m autour des gares Nombre de logements mis en chantier dans le périmètre de 100 m autour des stations des lignes de bus structurantes Nombre de secteur de Taxe d aménagement et Taxe d aménagement majorée mis en place Fiches Actions 25