Assemblée générale FGF 23 octobre 2012 Ouagadougou Hôtel Azalaï ----------
GESTION DES TERRES URBAINES AU BURKINA FASO : ETAT DES LIEUX, ENJEUX ET PERSPECTIVES Alain S. Bagré Géomètre Expert Urbaniste ATEF, 09 BP 288 Ouagadougou 09 Tél +22670200744 Email: asbagre@ymail.com; abagre@fasonet.bf
Plan de la présentation 1. Quelques éléments historiques 2. La Gestion des Terres Urbaines 1. Urbanisation et enjeux de la gestion des terres urbaines 2. Acteurs de la gestion des terres urbaines 3. Outils de la gestion foncière urbaine 4. Un Système de gestion inefficace 5. Perspectives 6. Questionnements 7. conclusion
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè La période avant la colonisation: gestion coutumière des terres Fonction des coutumes des différentes zones socio foncières du pays, mais basée sur un mode communautaire de gestion Système unique de gestion des terres, rurales pour l essentiel (Ouaga, 5000 «ames» en 1892)
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè La période post-coloniale: l époque coloniale, l époque de l indépendance jusqu en1984 et enfin la Réorganisation Agraire et Foncière qui correspond à la période actuelle avec ses propres évolutions
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè L époque coloniale: Introduction de la procédure d immatriculation et de la propriété individuelle Principe du terrain vacant et sans maître: décret du 20 juillet 1900 et surtout du 23 octobre 1904 AOF Généralisation de la procédure d immatriculation: décret du 26 juillet 1932 Reconnaissance de la propriété coutumière et organisation de sa «purge» (expropriation?)
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè L époque de l indépendance jusqu en1984 Loi N 77/6O/AN du 12 juillet 1960 portant réglementation des terres du domaine privé de la H.V. Reconduction pour l essentiel de la loi coloniale et de la procédure d immatriculation Reconnaissance de la propriété coutumière (art.6) Lotissements régis par cette loi jusqu en 1984 Maintien de la ségrégation spatiale dans les lotissements Aménagement= lotissement
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè La Réorganisation Agraire et Foncière (RAF) Création du Domaine foncier national, de plein droit propriété de l Etat: suppression de la propriété privée, non reconnaissance du droit coutumier Institution des instruments d aménagement du territoire: SNAT,SRAT,SPAT,SDA,SDAU et plans de détails (lotissements, restructurations, remembrements, etc..) Institution de règles de gestion et de conditions d occupation: titres, conditions de mise en valeur Suppression de la ségrégation spatiale de droit dans les lotissements Le ministre chargé des domaines assure la gestion du domaine foncier national et la mise en place du cadastre;
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè Les évolutions de la RAF: Trois «relectures» pour s adapter aux réalités Relecture de 1991: réintroduction de la propriété privée par la possibilité d aliénation des terres du DFN; Relecture en 1996 : loi N 014/96/ADP du 23 mai 1996 et son décret d application n 97-054/PRES/ PM/MEF du 06 février 1997 Relecture en 2012: loi 034-2012/AN du 02 Juillet 2012 pour prendre en compte la loi portant régime foncier rural et la décentralisation de la gestion foncière Projet de Décret portant domaine privé des communes qui n a jamais été adopté
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè L adoption de textes spécifiques: Décret n 97-426/PRES/PM/MIHU du 13 octobre1997 portant création de la Société Nationale d'aménagement des Terrains Urbains (SONATUR), société d'etat; Loi N 055-2004/AN du 21 décembre 2004 qui donne compétence aux municipalités pour l exécution des lotissements et l attribution des parcelles;
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè L adoption de textes spécifiques: Loi N 017-2006/AN du 18 mai 2006 portant code de l Urbanisme et de la Construction et ses décrets d application du 27 juillet 2007; Loi N 034-2009/AN du 16 juin 2009 portant régime foncier rural; Loi n 057-2008/AN du du 20 novembre 2008 portant Promotion immobilière au Burkina Faso;
Quelques élément historiques de la législation foncière burkinabè La Réorganisation Agraire et Foncière (RAF) Loi 034 du 2 juillet 2012: Le domaine foncier national constitue un patrimoine commun de la nation et l Etat en tant que garant de l intérêt général, organise sa gestion conformément aux principes énoncés à l article 3 ci-dessus. (24 principes) La gestion des terres urbaines, prérogatives de l Etat qui peut la déléguer à ses démembrements
Définition des terres urbaines: art.8 loi 034 portant RAF «Les terres urbaines sont celles situées dans les limites administratives ou celles du schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme des villes et localités et destinées principalement à l habitation, au commerce, à l industrie, à l artisanat, aux services publics et d une manière générale aux activités liées à la vie urbaine et aux activités de promotion d un environnement écologique durable. Les terres urbaines aménagées sont celles qui ont fait l objet de l une des opérations d urbanisme prévues par le code de l urbanisme et de la construction. Les terres urbaines non aménagées sont des terres situées dans les limites administratives ou celles du schéma d aménagement et d urbanisme, à la périphérie immédiate des terres aménagées et qui n ont pas encore fait l objet d une opération d urbanisme. Les modalités d occupation de ces terres à l exception des terres des villages rattachés aux communes urbaines sont déterminées par le code de l urbanisme et de la construction»
Aménagement des terres urbaines: monopole de l Etat jusqu en 2008 malgré les dispositions de la RAF relatives à la promotion immobilière et foncière; Dualisme persistant dans les modes de gestion: gestion coutumière et gestion légale
L urbanisation et enjeux de la gestion des terres urbaines: Croissance démographique o L urbanisation est galopante au Burkina Faso comme dans les pays africains au sud du Sahara; o La population urbaine du Burkina Faso est passée de 472 400 en 1985 à 2 442 500 en 2006 o Cette croissance exponentielle, essentiellement due à l exode rural, entraine des besoins de plus en plus importants de terrains à aménager et équiper pour le logement et les équipements
L urbanisation et enjeux de la gestion des terres urbaines: Maîtrise de la croissance spatiale o Le lotissement comme unique mode d aménagement o Le mode d habiter qui reproduit celui du village (la cour) favorise l étalement urbain; o Les lotissements publics n arrivent pas à satisfaire la demande de terrains à bâtir; o Il en découle une forte pression foncière, surtout dans les grandes villes, qui alimente la spéculation foncière
La maîtrise de la croissance urbaine : l exemple de Ouagadougou Ouaga en 1888
La maîtrise de la croissance urbaine : l exemple de Ouagadougou
La maîtrise de la croissance urbaine : l exemple de Ouagadougou
La maîtrise de la croissance urbaine : l exemple de Ouagadougou Ouaga en 1983
Les acteurs de la gestion foncière urbaine au Burkina Faso: la chaîne foncière L Etat: Le MEF à travers la DGI (DADF et DC), les Guichets Uniques (GUF) et les DPI au niveau déconcentré; Le MHU à travers la DGUTF; Le MATDS à travers sa Direction des affaires foncières;
Les acteurs de la gestion foncière urbaine au Burkina Faso Les Collectivités territoriales: Les communes urbaines à travers les bureaux domaniaux Le Maire qui préside les commissions d attribution des terres à usage d habitation et signe les titres de jouissance Les communes urbaines assure la gestion de leur domaine foncier propre et les terres dont la gestion de l Etat dont la gestion leur a été déléguée
Les acteurs de la gestion foncière urbaine au Burkina Faso Les acteurs privés formels regroupés dans les corporations professionnelles : Les promoteurs immobiliers; Les Géomètres experts; Les notaires; Les experts immobiliers;
Les acteurs de la gestion foncière urbaine au Burkina Faso Les acteurs privés informels: Les propriétaires «coutumiers», responsables des attributions des terrains péri urbains sujets aux restructurations; Les nombreux «agents immobiliers» informels et coutiers divers;
Les acteurs de la gestion foncière urbaine au Burkina Faso L Etat reste l acteur clé de la gestion foncière formelle: De par ses prérogatives, «il: Crée un environnement habilitant et propice à la sécurisation foncière, à la transparence dans la gestion foncière et à l émergence d un marché foncier national; Assure l appui, le suivi et le contrôle de la gestion de son propre domaine foncier, de celui des collectivités territoriales et du patrimoine foncier des particuliers» art 95 loi 034 portant RAF
Les outils de la gestion foncière Selon la RAF, les outils de la gestion foncière sont le cadastre et les systèmes d informations foncières (SIF) art 197. Sur le terrain =, il existe d autres tentatives tel le SIU Le «cadastre»: «il est créé un cadastre dans toutes les collectivités territoriales du Burkina Faso. Le ministère en charge du cadastre procède à la mise en place du cadastre dans lesdites collectivités territoriales» art 198 Il est l inventaire de la propriété foncière et immobilière, le système unitaire des archives techniques, fiscales et juridiques de toutes les terres du territoire national. Art 199
Les outils de la gestion foncière Le «cadastre»: un outil inexistant Le service foncier.. et une vue des archives du cadastre à Ouaga
Les outils de la gestion foncière Les Systèmes d information foncière (SIF): Les SIF sont un ensemble de procédé et de mécanismes permettant de collecter et traiter les informations, de stocker, d analyser et de diffuser les données relatives à la propriété foncière et ses démembrements. Art 206 Le MCA a produit une étude sur les besoins et des recommandations pour le SIF en mars 2012
Les outils de la gestion foncière Le «Système d information urbain»: Les SIU sont des base de données des villes de Ouaga et Bobo Dioulasso gérées par la DGUTF; Ils comportent une dimension foncière
Les outils de la gestion foncière Le Guichet Unique du Foncier (GUF): créés dans le cadre de l amélioration du climat des affaires par décret n 2008-277/PRES/MEF/MATD/MHU/SECU du 23 mai 2008 à Ouaga et Bobo; Objectif: faciliter et simplifier les formalités domaniales, foncières et cadastrales en permettant aux usagers d effectuer toutes les opérations en même lieu
Les outils de la gestion foncière Le Guichet Unique du Foncier (GUF): Le GUF de Ouaga,. Une affluence quotidienne
Un Système de gestion inefficace malgré les efforts: Manque de transparence; Coûts et délais élevés; Inachèvement juridique: absence des outils et structures légales Conflits de compétences au sein de la chaîne foncière
Un Système de gestion inefficace: Plans parcellaires dans divers systèmes de coordonnées disparates: WGS 84, Clarke 1880, Triangulations locales, etc.. Absence de base de données centralisée des actes et titres de jouissance; Manque de ressources pour la mise en place du cadastre
Un Système de gestion inefficace: Méconnaissance du marché foncier dominé par les pratiques informelles et l évasion fiscale qui expliquent toutes sortes de pratiques illicites pour la captation de la rente foncière générée par l urbanisation galopante: o Contre façons, productions de faux et usages de faux, etc o Prolifération de courtages non règlementés o Etc
Un Système de gestion inefficace: Conséquences: o Nombreuses plaintes et beaucoup de conflits o Corruption et développement de contre façons, productions de faux et usages de faux, etc o Prolifération de courtages non règlementés o Suspension des travaux de lotissement et des procédures d attribution des terrains pendant un an en avril 2011; o Révocation de certains maires pour mauvaise gestion des parcelles à bâtir
Perspectives: Projet de Modernisation de la gouvernance foncière en vue: Existence de cadre règlementaire favorable et d un environnement favorables à la mise en place d un vrai cadastre; PIIMD: Plan inter institutionnel de modernisation, de déconcentration et de décentralisation de la gestion foncière Mise en place des SFR et des services régionaux du cadastre
Perspectives: Projet de Modernisation de la gouvernance foncière en vue: Mise en œuvre des recommandations de la commission interministérielle sur les lotissements: Application des textes en vigueur dans l attribution des parcelles; Adopter la taxation sur les parcelles non bâties afin de réduire la spéculation foncière ; Etc
Quelques Questionnements: L absence d un impôt foncier au Burkina: manque d un instrument de gestion foncière et de lutte contre la spéculation? Un cadastre est il envisageable sans un impôt foncier? Quel rôle peuvent jouer les acteurs privés du domaine? La mission de service publique des géomètres experts, une solution?
Quelques Questionnements: Quel rôle peuvent jouer les acteurs privés du domaine? La mission de service publique des géomètres experts, une solution?
EN GUISE DE CONCLUSION: «Dans la gestion foncière urbaine, la connaissance du fonctionnement des marchés fonciers est d une importance vitale, à savoir le rythme, la direction, les coûts et la nature des transactions foncières qui s effectuent chaque jour dans les zones urbaines» «Pour évaluer et développer les ressources foncières, la première étape est d assurer à la fois la clarté juridique et la transparence sur qui possède les terrains dans la municipalité et où?» Commission des NU pour établissements humains, 14 ème Ceci est la Mission fondamentale du cadastre et l environnement juridique est propice à sa mise en place: il faut le compléter par une forte volonté politique et les moyens nécessaires
EN GUISE DE CONCLUSION: Ceci est la Mission fondamentale du cadastre et l environnement juridique est propice au Burkina Faso: il faut le compléter par une forte volonté politique et les moyens nécessaires; Les Géomètres experts sont ici dans leur rôle pour accompagner l administration foncière: c est une mission voire un devoir déontologique de service public!!
Merci pour votre patience et surtout pour...votre attention!