Une mine d or à exploiter

Une mine d or à exploiter

INTERVENANTS Michel BRILLAT Directeur Département Ingénierie Patrimoniale UNION FINANCIERE DE FRANCE Dominique LEDOUBLE Expert-comptable

Espace de Liberté Statutaire Comptable Fiscal

Comptabilité Transmission ISF & Impôt Plus Value

Comptabilité Transmission Vérifions à partir d un exemple les effets de cette liberté

Comptabilité Transmission Monsieur & Madame LEVRAT SCI Capital 100 000 Achat 1 000 000 Frais 50 000 Emprunt 950 000 6% sur 10 ans Location 100 000 Charges 10 000

Bilan de départ ACTIF PASSIF Terrain 100 000 Capital 100 000 Construction 900 000 Emprunt 950 000 Frais 50 000 1 050 000 1 050 000

Bilan d arrivée 10 ans après

Quelles sont les différentes situations que l on peut trouver après affectation des résultats?

4 Situations 1/ Sans amortissement + Distribution 2/ Sans amortissement + Mise en réserve 3/ Avec amortissement + Distribution 4/ Avec amortissement + Mise en réserve

1/ Sans amortissement + distribution des résultats ACTIF PASSIF Terrain 100 000 Capital 100 000 Construction 900 000 Frais 50 000 Cpte courant 950 000 1 050 000 1 050 000

2/ Sans amortissement + mise en réserve des résultats ACTIF PASSIF Terrain 100 000 Capital 100 000 Construction 900 000 Réserves 559 250 Frais 50 000 Cpte courant 390 750 1 050 000 1 050 000

3/ Avec amortissement + distribution des résultats ACTIF PASSIF Brut Amortis Net Terrain 100 000 100 000 Capital 100 000 Construction 900 000 270 000 630 000 Cpte Courant 630 000 730 000 730 000

4/ Avec amortissement + mise en réserve des résultats ACTIF PASSIF Brut Amortis Net Terrain 100 000 100 000 Capital 100 000 Construction 900 000 270 000 630 000 Réserves 289 250 Cpte Courant 340 750 730 000 730 000

Constat 4 bilans totalement différents Valeurs de parts différentes

IMMEUBLE 1 125 000 VALEUR des PARTS 1/ Sans amortissement + distribution des résultats 175 000 2/ Sans amortissement + mise en réserve des résultats 734 250 3/ Avec amortissement + distribution des résultats 445 000 4/ Avec amortissement + mise en réserve des résultats 734 250

Conclusion Suivant l objectif donné à la SCI Méthode comptable employée Affectation des résultats Importance capital pour atteindre cet objectif

Comptabilité Transmission Application THEORIQUE

Comptabilité Transmission Dans un but de transmission, Monsieur DURAND constitue une SCI Acquisition Terrain 100 000 Constructions 700 000 Emprunt 700 000 sur 15 ans Location 48 000

Bilan de départ ACTIF PASSIF Terrain 100 000 Capital 100 000 Construction 700 000 Emprunt 700 000 800 000 800 000

Donation de la nue-propriété des parts Peu de temps après Droits de mutation calculés à partir de la valeur réelle des parts

15 ans après, sans amortissement et avec distribution ACTIF PASSIF Terrain 100 000 Capital 100 000 Construction 700 000 Cpte courant usufruitier 700 000 800 000 800 000

15 ans après, avec amortissement et avec distribution ACTIF PASSIF Terrain 100 000 Capital 100 000 Construction ( 700000 262500 ) 437 500 Cpte courant usufruitier 437 500 537 500 537 500

Constat Amortissement Réduction de la masse taxable de 262 500

Comptabilité Transmission Application Cas REEL

Comptabilité Transmission En 1986, Monsieur Dumont constitue une SCI En 1987, il donne la nue-propriété des parts à ses enfants En 1998, rendez-vous avec Monsieur Dumont Il est persuadé d avoir réglé la transmission de la SCI

ACTIF Bilan 1998 PASSIF Terrain 67 000 Capital 153 000 Construction 1 300 000 Report - 49 000 Divers 118 000 Résultat 37 000 Emprunt 305 000 Cpte courant 1 004 000 Divers 35 000 1 485 000 1 485 000

A l assemblée statuant sur les comptes de 1998, il a été décidé, compte tenu de l ancienneté de l immeuble et de son état de pratiquer une politique d amortissement

ACTIF Bilan 2002 PASSIF Brut Amortis Net Terrain 67 000 67 000 Capital 153 000 Construction 1 354 000 268 000 1 086 000 Résultat 38 000 Divers 99 000 99 000 Emprunt 331 000 Cpt courant 717000 Divers 13 000 1 252 000 1 252 000

Constat Amortissement Diminution du compte courant de 268 000

ISF Impôt Plus-value Société Civile & ISF

ISF Monsieur & Madame Dupont détiennent 100% des parts d une SCI Cette SCI a acheté à l aide d un crédit des locaux industriels et des bureaux loués à la SA dont Monsieur Dupont détient 99% des actions

1ère hypothèse Bilan Année n Immo ACTIF 500 000 Capital Résultat PASSIF 10 000 20 000 Emprunt 180 000 Cpte courant 290 000 500 000 500 000 Déclaration ISF Annexe III Droits Valeurs L iquidités Autres biens s ociaux mobilières meubles 0 0 290 000 0

2ème hypothèse Bilan Année n Immo ACTIF 500 000 Capital Réserve PASSIF 10 000 200 000 Résultat 20 000 Emprunt 180 000 Cpte courant 90 000 500 000 500 000 Déclaration ISF Annexe III Droits Valeurs L iquidités Autres biens s ociaux mobilières meubles 0 0 90 000 0

3ème hypothèse Monsieur & Madame Durand détiennent 100% des parts d une SCI, propriétaire des murs loués et utilisés par la SA Monsieur Durand PDG détient 50% de la SA Monsieur Durand Fils DG détient 36% de la SA Divers associés détiennent les 14% restants

3ème hypothèse Bilan Année n Immo ACTIF 500 000 Capital Réserve PASSIF 10 000 200 000 Résultat 20 000 Emprunt 180 000 Cpte courant 90 000 500 000 500 000 Déclaration ISF Annexe III Droits Valeurs L iquidités Autres biens s ociaux mobilières meubles 105 000 0 90 000 0

4ème hypothèse Monsieur & Madame Jean détiennent 100% d une SA et 100% des parts d une SCI, propriétaire d un local A loué à la SA Valeur du local A 200 000 Le crédit étant à échéance depuis 2001, Monsieur & Madame Jean ont racheté par le biais de la SCI un local B d une valeur de 200 000 Cet achat s est fait fin 2002 par l intermédiaire d un prêt In Fine

4ème hypothèse Bilan SCI 31/12 ACTIF PASSIF Local A 200 000 Capital 200 000 Local B 200 000 Emprunt 200 000 400 000 400 000

Déclaration ISF Annexe III AVANT acquisition Droits Valeurs L iquidités Autres biens sociaux mobilières meubles 0 0 0 0 Annexe III APRES acquisition Droits Valeurs L iquidités Autres biens sociaux mobilières meubles 100 000 0 0 0

ISF Impôt Plus-value Société Civile & Impôt Plus Value

Monsieur Jacques souhaite acquérir un immeuble bien placé pour 1 000 000 dont 500 000 de travaux rénovation /amélioration déductibles Emprunt : 580 000 taux 5% durée 8 ans Location nette : 90 000 / an Revente de l immeuble au bout de 8 ans : 2 000 000

En * Acquisition 1 000 000 Acquisition en direct Impôt plus-value * F rais 7,5% 75 000 * Dépens es 150 000 Prix de revient corrigé 1 225 000 Plus -value brute 775 000 Abattement 30% 232 500 Abattement 1 000 Plus-value nette 541 500

Acquisition en SCI ACTIF PASSIF Capital non appelé 580 000 Capital 1 500 000 Immeuble 1 000 000 Emprunt 580 000 Travaux 500 000 2 080 000 2 080 000

Vente des parts ACTIF Bilan au terme des 8 ans PASSIF Immeuble 1 000 000 Capital 1 500 000 Travaux 500 000 1 500 000 2 080 000 Valeur immeuble 2 000 000

En Acquisition en SCI * Acquisition 1 500 000 * Abattement 30% 150 000 * Abattement 1 000 Plus-value nette 349 000 Impôt plus-value

Merci de votre attention et bon congrès