OUTILS DE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL ÉCOLOGIQUE

ZÉTUDE COMPARATIVE DES DIFFÉRENTS OUTILS DE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL ÉCOLOGIQUE Pour le compte de Association de conservation du Mont Écho (MECA) Groupe de réflexion et d action sur le patrimoine et le paysage (GRAPP) 23 juillet 2007 Joshua Bleser Carole Corriveau Jean-François Dorion Timothée Ostiguy Candidats à la maîtrise en environnement

IDENTIFICATION SIGNALETIQUE ÉTUDE COMPARATIVE DES DIFFÉRENTS OUTILS DE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL ÉCOLOGIQUE Joshua Bleser Carole Corriveau Jean-François Dorion Timothée Ostiguy Étude effectuée dans le cadre de l activité pédagogique Projet appliqué en environnement Université de Sherbrooke Juillet 2007 Mots clés : développement résidentiel écologique, développement immobilier, paysages, biodiversité, conservation, aménagement du territoire, Growing Greener, éco-village, développement haute densité, lotissement. Le développement immobilier peut constituer une menace pour la biodiversité et l intégrité des paysages, surtout dans les régions en croissance démographique. Ces développements, lorsqu ils sont mal encadrés, fragmentent les milieux naturels. Ainsi, il est légitime de débuter une réflexion commune impliquant la population, les municipalités, les promoteurs et le gouvernement concernant l aménagement du territoire dans les milieux naturels non touchés. Des approches au développement propres au contexte québécois doivent être élaborées et ceci peut se faire sur la base de concepts éprouvés ou en processus de déploiement ici ou ailleurs. Dans les années à venir, les différents acteurs impliqués devront être sensibilisés et les pratiques auront à être revues dans le but de faciliter l implantation et l acceptation de projets résidentiels respectueux de la biodiversité et des paysages.

SOMMAIRE Le développement immobilier peut constituer une menace pour la biodiversité et l intégrité des paysages, surtout dans les régions en croissance démographique comme celle des Monts Sutton. Ainsi, aux abords des zones de conservation, privées ou publiques, ces développements, lorsqu ils sont mal encadrés, fragmentent les milieux naturels, ce qui a un impact néfaste sur la faune et la flore, ainsi que sur les paysages. Au Québec, les municipalités ont la charge de planifier de façon précise le développement de leur territoire en produisant un plan d urbanisme, et de voter les règlements sur le lotissement et les densités d occupation permises. Pour ce faire, elles doivent respecter le schéma d aménagement élaboré par la MRC qui, pour sa part, suit les grandes lignes directrices établies par le gouvernement par l entremise des politiques et des plans stratégiques. Les promoteurs, quant à eux, exercent une influence sur tout le processus. L objectif principal de ce travail est d élaborer un argumentaire percutant, permettant aux mandataires et à leurs partenaires de convaincre les décideurs, planificateurs et promoteurs immobiliers, d adopter une approche de l aménagement du territoire plus écologique. Les concepts regroupés sous le vocable Growing Greener sont à la base de ce travail. Cette approche préconise la construction à haute densité pour permettre la conservation d une plus grande proportion du territoire à l état naturel grâce à une technique nommée conservation subdivision design. Growing Greener est comparé à d autres approches tel Smart Growth et mis en contexte vis-à-vis toute une gamme d outils, réglementaires ou autres, permettant la préservation des espaces naturels. Puis la faisabilité est démontrée à travers une analyse de divers projets réalisés ou en cours de réalisation. Cela a permis de mettre en lumière les avantages et les contraintes liés aux diverses approches et outils. La réalisation de cette étude a permis de dégager plusieurs recommandations susceptibles d assurer le succès à l acceptation et à l implantation de développements résidentiels respectueux des milieux naturels, de la biodiversité et des paysages. Ainsi, il a été établi qu il est primordial de favoriser des développements mixtes avec de la haute densité et d impliquer tous les acteurs touchés par le développement. i

TABLE DES MATIÈRES INTRODUCTION... 1 1 PROBLEMATIQUE... 3 1.1 PORTRAIT DE LA REGION DU CORRIDOR APPALACHIEN... 3 1.2 PROBLEMATIQUE ENVIRONNEMENTALE... 5 1.3 AMENAGEMENT DU TERRITOIRE... 7 1.3.1 Au niveau de la MRC... 7 1.3.2 Au niveau de la municipalité... 8 2 L APPROCHE GROWING GREENER... 11 3 AUTRES APPROCHES UTILISEES AU QUEBEC ET AU CANADA... 16 3.1 AUGMENTER LA DENSITE DES LOTS... 16 3.2 VENTE POUR LA CONSERVATION... 18 3.3 SUPERPOSITION DE ZONAGE... 19 3.4 SMART GROWTH... 19 4 ANALYSE DE GROWING GREENER À TRAVERS DES PRÉCÉDENTS CANADIENS... 21 4.1 DIEPPE, NOUVEAU-BRUNSWICK... 21 4.2 THE CEDARS, FERNIE, COLOMBIE-BRITANNIQUE... 23 5 ANALYSE D AUTRES PROJETS CANADIENS DE DEVELOPPEMENT ECOLOGIQUE... 26 5.1 SMART GROWTH À SOUTH OKANAGAN-SIMILKAMEEN (SOS STEWARDSHIP PROGRAM)... 26 5.2 LA STRATEGIE DE CONSERVATION MUNICIPALE DES HABITATS SAUVAGES... 27 5.3 LA FORESTERIE URBAINE AU LAC-BEAUPORT... 28 5.4 LE PROJET D ÉCO-VILLAGE DES COTEAUX DU LAC, ORFORD... 30 5.5 L ÉCO-QUARTIER DE FEUILLES EN AIGUILLES A ST-MATHIEU DU PARC... 31 5.6 SYNTHESE DES DIFFERENTES APPROCHES ET OUTILS DE DEVELOPPEMENT ECOLOGIQUE... 32 6 LES CONTRAINTES... 39 6.1 CONTRAINTES A L IMPLANTATION... 39 6.2 CONTRAINTES A L ACCEPTATION... 43 6.2.1 Au niveau de la municipalité... 43 6.2.2 Au niveau de la population... 47 6.2.3 Au niveau du promoteur... 48 7 RECOMMANDATIONS... 50 CONCLUSION... 57 REFERENCES... 59 ANNEXE 1 : CARTES... 65 ANNEXE 2 : LISTE DES CATEGORIES DE GESTION DES AIRES PROTEGEES... 71 ANNEXE 3 : BIBLIOGRAPHIE... 73 ii

LISTE DES TABLEAUX, FIGURES ET CARTES TABLEAU 1.1 : POURCENTAGE DE LA POPULATION ET REGION PRIVILEGIEE PAR GROUPE D AGE SELON L ANNEE DE RECENSEMENT DANS LES MRC DE LA REGION DU CORRIDOR APPALACHIEN... 5 TABLEAU 5.1 : RECAPITULATIF DE L ENSEMBLE DES APPROCHES ET DES OUTILS DE DEVELOPPEMENT ECOLOGIQUE EN FONCTION DE LEURS PRINCIPES DE BASE, DES FAITS SAILLANTS QUI LES CARACTERISENT ET DE LEURS LACUNES... 33 TABLEAU 5.2 : RECAPITULATIF DE L ENSEMBLE DES PROJETS RECENSES EXISTANTS AU CANADA EN FONCTION DE LEURS PRINCIPES DE BASE, DES FAITS SAILLANTS QUI LES CARACTERISENT ET DE LEURS LACUNES.... 36 FIGURE 2.1 : FIGURE 3.1 : FIGURE 3.2 : AUGMENTER LA DENSITE POUR PROTEGER ET VALORISER LES COMPOSANTES DU SITE..12 GRAPHIQUE REPRESENTANT L UTILISATION DU TERRITOIRE SELON LE TYPE DE DEVELOPPEMENT RETENU.... 17 GRAPHIQUE REPRESENTANT LE TYPE DE MAISON QUI CARACTERISE CHAQUE OPTION DE DEVELOPPEMENT... 18 FIGURE 6.1 : REPARTITION DE LA ZONE AGRICOLE AU QUEBEC... 42 FIGURE 7.1 : DEVELOPPEMENT RESIDENTIEL MIXTE... 56 CARTE 2 : TERRITOIRE DU CORRIDOR APPALACHIEN... 67 CARTE 3 : ZONES DE CONSERVATION A PERPETUITE... 68 CARTE 4 : NOMBRE DE PERSONNES PAR KM 2 DE TERRITOIRE... 69 CARTE 5 : CHANGEMENT DE LA POPULATION DE 1996 A 2001... 70 iii

INTRODUCTION Faisant partie de la chaîne des Appalaches, qui s étend de la Gaspésie jusqu à la Géorgie, les monts Sutton ont fait l objet en août 2004 d une importante entente entre Domtar et Conservation de la Nature Canada (CNC) visant à créer la plus vaste aire privée de conservation au Québec, avec une superficie de 40 km 2. Les objectifs poursuivis par CNC dans cette région sont de protéger un territoire suffisamment grand pour y assurer le maintien de la biodiversité, et de s inscrire dans un projet de corridor vert plus vaste, en partenariat avec le Corridor Appalachien. D autre part, la région de Sutton connaît une croissance démographique depuis quelques décennies, principalement attribuée aux récents développements récréo-touristiques ainsi qu à la découverte de la qualité de ses paysages. Toutefois, cette arrivée de nouveaux résidents, quoique porteuse de développement économique, est susceptible d altérer cette qualité et, dans un même temps, de perturber la diversité de la flore et de la faune, en occupant le territoire qui pourrait servir de zone tampon entre le noyau de conservation et les développements domiciliaires. En effet, les schémas d aménagement et les plans de zonage de la plupart des municipalités rurales favorisent une occupation du territoire avec une faible densité, ce qui a pour effet de fragmenter les habitats fauniques. De plus, avec l accroissement de la demande pour ce type d environnement, un autre phénomène est susceptible de prendre de l ampleur : la difficulté pour la classe moyenne d y acheter ou d y maintenir une résidence, ce qui aurait un impact négatif sur le maintien du tissu social de la communauté. Pour contrer ces effets, il est possible de pratiquer un type de développement dit «écologique». Cette approche, qui est connue et utilisée dans certains états aux États-Unis sous le vocable Growing Greener, permet, par des techniques novatrices d aménagement, de conserver la valeur écologique et paysagère d une partie importante du territoire tout en étant avantageuse des points de vue économique et social. Toutefois, les problématiques et les règlementations n étant pas les mêmes au Québec, cette approche doit être adaptée aux réalités québécoises pour avoir une chance d être acceptée et implantée dans nos municipalités rurales. Dans le but de promouvoir ce type d approche au développement dans la zone tampon du Corridor Appalachien, le MECA et le GRAPP désirent approfondir leurs connaissances de la 1

problématique et des différentes approches existantes. Le présent projet s insère dans cette démarche qui vise la réalisation d un projet-pilote démontrant la faisabilité d un tel type d aménagement. Le travail consistera en une revue de la littérature pertinente au développement résidentiel écologique. Les énergies sont consacrées aux possibilités en zones rurale et semi-rurale plutôt qu urbaine, pour répondre plus adéquatement aux exigences du mandat. De plus, plusieurs acteurs pertinents provenant de différents milieux ont été consultés, apportant une diversité d opinions et de points de vue de qualité, essentiels pour bien saisir les enjeux entourant un projet de construction d un quartier résidentiel de manière durable. L objectif principal est d élaborer un argumentaire percutant permettant aux mandataires ainsi qu à leurs partenaires de convaincre les décideurs, planificateurs et promoteurs immobiliers d adopter une approche d aménagement du territoire plus écologique pour la région des Monts Sutton, dans la lignée des principes de Growing Greener. Dans le but d éviter les effets néfastes du développement immobilier anarchique, cette approche doit être prise dans une perspective de développement durable, et donc prendre également en compte les points de vue social, économique et environnemental. Pour favoriser l atteinte de cet objectif, il faut d abord préciser la problématique en ce qui a trait à l impact de l aménagement actuel du territoire dans la MRC de Brome-Missisquoi, en particulier aux abords du noyau de conservation du Corridor Appalachien, sur la préservation de la biodiversité, des paysages et du tissu social. Par la suite, il sera question de comparer entre elles différentes approches de développement immobilier écologique du type Growing Greener, du point de vue de la performance quant à leurs aspects environnementaux, sociaux et économiques ainsi qu au niveau de la faisabilité règlementaire. Subséquemment, une identification des principales contraintes quant à l acceptation et à l implantation d une approche de développement immobilier de type Growing Greener dans la région de Brome-Missisquoi sera faite. Finalement, une série de recommandations à prendre en compte pour favoriser l implantation de développements immobiliers écologiques seront proposées, ces développements pouvant servir à la fois de zone tampon au pourtour des noyaux de conservation et d exemple d aménagement du territoire. La conclusion consistera en un retour sur l ensemble du travail. 2

1 PROBLÉMATIQUE L être humain a des effets indéniables sur son environnement. Que l on pense au développement urbain, à l agriculture, à l harnachement des rivières en passant par l exploration pétrolière, la majorité de ses activités ont un impact sur l environnement, notamment sur les milieux humides et les forêts, ce qui se traduit par une perte de biodiversité et de paysages naturels. Ainsi, dans la région du sud-est du Québec, peu de milieux naturels subsistent (Grimard 2007), à l exception de la zone ciblée par un organisme de conservation à but non lucratif : le Corridor Appalachien ou ACA. 1.1 Portrait de la région du Corridor Appalachien Le territoire du Corridor Appalachien est situé dans la région physiographique des Appalaches, qui s étend de Terre-Neuve jusqu à la frontière sud du Canada et se poursuit avec les montagnes vertes aux États-Unis (Annexe 1, carte 1). Il couvre 289 500 hectares (2 895 km 2 ) et regroupe plusieurs sites d intérêt écologique et paysager tel le massif des monts Sutton, le mont Pinacle, le mont Orford, le marais Alderbrooke, les milieux humides du lac Brome ainsi que le bassin versant du lac Memphrémagog (Annexe 1, carte 2) (ACA s.d.). Plusieurs municipalités régionales de comté (MRC) se partagent ce couloir de milieux naturels dont la MRC de Brome- Missisquoi, de Memphrémagog, de Sherbrooke et de Val St-François, incluant les villes de Sutton, Magog, Sherbrooke et Richmond. Dans le cadre de sa mission qui consiste à protéger les milieux naturels de la région des Appalaches, l ACA a créé la plus grande aire de protection privée au Québec, soit plus de 7000 hectares (Annexe 1, carte 3). En ce qui a trait à l économie de cette région, les MRC de Brome-Missisquoi et de Memphrémagog démontrent une certaine spécialisation dans l industrie des services, en particulier dans les secteurs récréatifs et d hébergement (Ressources naturelles Canada 2004a). Hormis une petite région au sud-est du lac Memphrémagog, dont 30 % à 49 % des communautés dépendent de l agriculture, et des régions de Bromptonville et de Richmond qui sont «extrêmement dépendantes» de la foresterie (de 65 % à 79 %), aucune communauté ne dépend des ressources pour assurer leur survie. Toutefois, les données retrouvées n incluent pas l utilisation des ressources à des fins récréatives. L économie de la région est donc basée sur l attrait de ses milieux naturels, ce qui contribue à accroître le développement résidentiel et de villégiature. D ailleurs, Girard (2006) confirme qu il 3

existe une tendance dans la population à vouloir fréquenter des milieux naturels de qualité. Une étude sur la sensibilité des paysages (APP inc. 2001) révèle que les paysages de la région sont considérés par les résidents comme faisant partie prenante de l économie locale en stimulant le milieu récréotouristique. La protection et la mise en valeur des paysages se classent ainsi parmi les priorités des citoyens, non seulement pour assurer la qualité de leur milieu de vie, mais également pour maintenir une économie dynamique dans la région. Toutefois, le déplacement vers les régions rurales, ou «étalement rural», ainsi créé tend à faire pression sur les milieux naturels. En effet, considérant le zonage résidentiel à faible densité en vigueur dans ces régions, une grande proportion du territoire est utilisée pour ce type de développement. On assiste donc à une fragmentation du territoire, à une diminution de la biodiversité et de la qualité de l environnement ainsi qu à la perte de ce qui a contribué au développement : la beauté des paysages et les espaces naturels servant de havre de tranquillité et de ressourcement. Selon les données de recensement de 1996, la densité de population de la région est de 10 à 70 personnes par km 2, hormis dans les secteurs de Sherbrooke et Granby où elle se situe entre 70 et 600 personnes par km 2 (Annexe 1, carte 4). Du point de vue socio-économique, force est de constater que l augmentation de la propension des babyboomers à s installer en zone rurale depuis les cinq dernières années provoque une hausse de la valeur des propriétés, rendant plus difficile l installation des jeunes travailleurs et des jeunes familles (Solidarité rurale du Québec 2006). Le tableau 1.1 a été élaboré à partir des données de Ressources naturelles Canada (2005). Il démontre clairement un vieillissement de la population dans la région, de même qu un déplacement des 35-64 ans vers les régions rurales. Il est intéressant de constater que les régions du Québec n évoluent pas de façon similaire. Alors qu on observe une diminution de la population dans plusieurs régions, celles de la grande couronne de Montréal, incluant la Montérégie et l Estrie, ont vu leur population croître respectivement de 9,5 % et de 11,1 % en dix ans (Inst. Stat. Québec 2006a). Pour la région du Corridor Appalachien, les statistiques révèlent, entre 1996 et 2001, une croissance de population variant de 5 % à plus de 30 % sur la majorité du territoire, à l exception de certaines petites zones et de la région sud-est (Annexe 1, carte 5). À plus long terme, on prévoit pour les régions de l Estrie (MRC Memphrémagog) et de la Montérégie (MRC Brome-Missisquoi) une croissance de population de 12,4 % et de 11,1 % respectivement d ici 2026, et aucun déclin à moyen terme n y est prévu (Inst. Stat. Québec 2003). 4

Tableau 1.1 : Pourcentage de la population et région privilégiée par groupe d âge selon l année de recensement dans les MRC de la région du Corridor Appalachien Groupe (ans) d âge Population 1996 (%) Population 2001 (%) Région privilégiée 1996 Région privilégiée 2001 Urbain et Urbain et 0-34 0-68 0-51 périphérie périphérie 35-64 35 à plus de 40 40-58 Urbain et rural Rural 65 et plus 0-18 4-32 Rural Rural Tiré de Ressources naturelles Canada (2005) 1.2 Problématique environnementale Différents territoires ayant un intérêt écologique particulier sont présents dans la région. Depuis quelques années, on constate une très forte pression sur les secteurs sensibles, comme par exemple autour des lacs et à flanc de montagne. L arrivée des babyboomers, qui effectuent un retour à la campagne, et des villégiateurs désirant se construire une maison secondaire y contribue fortement. Ceux-ci, en occupant une proportion de plus en plus grande du territoire zoné blanc, des bandes riveraines, des terres à proximité des zones protégées ou identifiées comme milieux fragiles ou à valeur écologique importante, contribuent inévitablement à la perte de milieux naturels (Hone 2007). Toutefois, des études ont démontré une volonté citoyenne de protéger ces terres qui font partie intégrante du paysage régional et qui participent au maintien de la biodiversité qui s y trouve (APP inc. 2001). Selon Bélanger et al. (1999), le degré de précarité des milieux naturels dans les MRC touchant le corridor Appalachien varie de faible à moyen. Quant au nombre d espèces à risque, il se situait entre 8 et 15 en 2001 (Ressources naturelles Canada 2004b). Selon Duchesne et al. (1999), le maintien des populations dans les zones de conservation, qu elles soient publiques ou privées, dépend non seulement de la protection de leur habitat mais également des possibilités qu elles ont de se disperser et de faire des échanges avec d autres populations (voir l encadré de la page 6). En effet, la flore et la faune empruntent des corridors forestiers entre les zones conservées, pour se déplacer ou se disperser. Ces corridors forestiers sont composés de boisés encore épargnés mais dont la superficie n est pas suffisante pour certaines espèces qui ont besoin d un grand territoire pour se nourrir ou se reproduire, comme par exemple certaines espèces d oiseaux. En plus de la protection des corridors forestiers, l ACA prône, aux abords des zones de conservation, la création de zones tampons dans lesquelles des usages ne 5

compromettant pas l intégrité écologique seraient permis, tout en assurant la conservation. Ces zones (corridors forestiers et zones tampons) jugées essentielles au maintien de la biodiversité et de l intégrité des paysages (Nature action 2007), et qui sont habituellement de propriété privée, devraient donc faire l objet d une attention particulière dans un contexte de projet de développement agricole, résidentiel, industriel ou autre. À cela viennent s ajouter les terres présentant des unités de paysage combinant à la fois des intérêts patrimoniaux, physiques et anthropiques, et qui représentent le moteur même de l économie récréotouristique de la région (APP inc. 2001). CONCEPT DE CONSERVATION, NOTION DE CORRIDOR FAUNIQUE ET DEVELOPPEMENT IMMOBILIER En 1994, l Union Mondiale pour la Conservation de la Nature (UICN) établissait, suite au congrès mondial sur les parcs nationaux et les aires protégées de 1992 à Caracas, les lignes directrices pour les catégories de gestion des aires protégées. Ces catégories sont désormais la référence mondiale en ce qui a trait au type de conservation d aire naturelle que l on peut effectuer sur un territoire (voir Annexe 2). Les différences entre ces catégories se résument essentiellement aux objectifs qu elles tendent à atteindre (UICN 1994), allant de la conservation stricte des milieux naturels en y empêchant toute intervention humaine jusqu aux zones d exploitation durables des ressources naturelles. Sachant cela, tout promoteur de développement en bordure d une zone de conservation doit être conscient du type de conservation qu on y pratique et des objectifs que l on cherche à y atteindre. Comme l ACA le mentionne, les zones tampons peuvent être de bons moyens pour concilier un développement dans une zone limitrophe avec une aire de conservation. Généralement, selon l UICN (1994), cette zone tampon fait partie de l aire conservée mais ne devrait pas dépasser le quart de la superficie de cette dernière. De plus, les activités que l on y pratique doivent être compatibles avec les objectifs déjà établis (UICN 1994). De cette façon, aux pourtours d une aire de conservation stricte, on ne devrait pas retrouver de développements immobiliers ou autres projets invasifs. Cependant, immédiatement en dehors des aires tampons, l utilisation d outils de développement écologique pourrait s avérer une solution prometteuse. Ces aires de conservation, aussi appelées noyaux de conservation, sont trop souvent caractérisées par des superficies isolées les unes des autres, empêchant tout échange génétique entre les espèces végétales et animales, ce qui brime certaines fonctions écologiques essentielles comme la Finalement, la présente dispersion et la migration. On recommande donc la création de corridors fauniques afin de permettre un déplacement animal et réflexion abordera la possibilité végétal entre ces noyaux. Les dimensions idéales de ces corridors ne sont pas régies par des normes strictes et vont d intégrer les attraits du milieu varier généralement selon les espèces que l on vise. à de futurs développements Desaulniers (2005) nous indique que le service canadien de la faune recommande, à titre indicatif, de préserver des corridors immobiliers. Un réseau de de 80 m pour l orignal, 2 km pour l ours noir, 2,5 km pour le lynx et 12 km pour le loup. pistes cyclables et de sentiers de randonnée s est développé dans la région au fil des années (APP inc. 2001). La possibilité de les considérer dans la 6

planification du développement régional pourrait avoir des effets bénéfiques sur la qualité du milieu de vie et sur la pérennité des paysages. 1.3 Aménagement du territoire Au Québec, la gestion globale du territoire est assurée par le gouvernement provincial mais l administration et la prise de décision quant à l utilisation du territoire et à la planification du développement à l échelle locale est sous la responsabilité des municipalités. Ainsi, du gouvernement au promoteur, plusieurs intervenants entrent en jeu dans ce processus. Dans le but de bien entamer la réflexion au sujet des modes de division des lots et de la planification de projets immobiliers en zone agro-forestière ou à proximité des zones de conservation, le rôle de chacun des acteurs sera vu en détails. Le rôle du gouvernement est d agir à titre de superviseur en édictant les grandes lignes directrices du développement par l entremise des politiques (ex. pacte rural, politique du développement durable, etc.) et des plans stratégiques. Par la suite, les MRC planifient le développement régional en respectant les directives gouvernementales. Puis c est au tour des municipalités de prévoir de façon plus précise le développement sur leur territoire et de voter les règlements, notamment au sujet du lotissement et des densités d occupation permises. Finalement, le promoteur qui achète un terrain dans le but de créer des lots et de rentabiliser un projet domiciliaire est un acteur très présent qui a une réelle influence dans le développement du territoire au Québec. Très souvent, le promoteur se soucie peu de l environnement et recherche le plus grand profit (Sévigny 2007). Bref, l implantation de nouvelles approches en ce qui concerne le développement immobilier et l utilisation du territoire doit se faire de façon intégrée dans l ensemble du processus. 1.3.1 Au niveau de la MRC La MRC a pour mandat premier d assurer une vision globale du développement régional afin d éviter les incohérences en matière d affectation du sol (Gouvernement du Québec 2006a), de densité d occupation générale (Gouvernement du Québec 2006b) et de priorité de développement (Gouvernement du Québec 2007c) entre les différentes municipalités qui la composent. Pour ce faire, elles ont la responsabilité de mettre sur pied un Schéma d aménagement et de développement (SAD) qui défini clairement les orientations qui ont été choisies pour l ensemble du territoire sous sa juridiction (Gouvernement du Québec 2006c). Cet outil vise à planifier et organiser une gestion plus efficace de tous les enjeux régionaux qui ne 7

pourraient être pris en compte de façon individuelle par chacune des municipalités. Ainsi, en plus des infrastructures relatives à l administration, au transport interurbain ou au domaine de la santé communautaire, les lignes directrices du SAD viennent harmoniser les actions prévues pour la protection de l environnement et du paysage, ce qui permet une vision plus globale des aires de conservation ou d usage restreint. Le SAD fait également le lien entre, d une part le gouvernement, ses ministères et ses politiques de gestion, et d autre part les municipalités. Le SAD doit donc inclure l ensemble des politiques gouvernementales et des directives ministérielles afin de guider les municipalités dans l adoption de leur réglementation. La MRC, par l entremise de son SAD, a le pouvoir et le devoir de déterminer, entre autres, les grandes orientations d aménagement, les grandes affectations du territoire et la zone d urbanisation, ainsi que de préciser toute zone présentant des contraintes ou intérêts particuliers, notamment par leur caractère historique ou écologique. Fait important, les densités d occupation moyennes de chacune des zones peuvent être incluses dans le SAD de même que l identification des zones prioritaires d aménagement (ZPA) ou de réaménagement (ZPR) (Gouvernement du Québec 2007c). Ces trois dernières notions viennent renforcir la possibilité que possède une MRC de bien encadrer le développement d une région et plus particulièrement là où le milieu peut s avérer fragile. Bien que le SAD ne possède aucune valeur légale vis-à-vis du particulier, il encadre les municipalités dans l adoption de leur réglementation et rédige les premières lignes directrices d un développement régional harmonieux où les affectations du territoire peuvent coexister sans tension. 1.3.2 Au niveau de la municipalité La principale contribution d une municipalité à la gestion de son territoire et à la planification de son développement est la rédaction du plan d urbanisme (PU) de la ville, du village ou de l agglomération. Ce document, tout comme le SAD, reprend les grandes orientations de développement du territoire et ses grandes affectations mais, de surcroît, précise de façon exhaustive les densités d occupation du sol permises pour chacune des zones sur le territoire de la municipalité (Gouvernement du Québec 2006e). Les densités d occupation auront un impact majeur sur la rentabilité économique et sociale d un projet, sur la qualité de vie du milieu, sur l image projetée par le projet et la municipalité, et finalement, sur le type d occupation du sol que l on désire voir sur le territoire en question (Gouvernement du Québec 2006b). La planification 8

détaillée du développement au niveau local revient donc aux municipalités mais elle doit respecter le SAD, et les normes qui l encadrent doivent être au moins aussi sévères que ce qui est prescrit par les MRC. Dans le cadre d un projet de développement immobilier, deux outils sont mis à la disposition des intervenants : le programme particulier d urbanisme (PPU) (Gouvernement du Québec 2006c) et le plan d aménagement d ensemble (PAE) (Gouvernement du Québec 2007c). Le PPU est rédigé par la municipalité. Il prend toute son utilité lorsque cette dernière veut encadrer davantage le développement d une portion de son territoire pour des raisons particulières qui lui sont propres. Ainsi, si des aires de conservation sont identifiées sur le territoire municipal, un PPU sera en mesure de déterminer le type de développement qui pourra s effectuer en marge de ces zones. Les affectations détaillées et la densité d occupation du sol pourront également y être spécifiées, de même que les règlements de zonage et de lotissement particuliers (Gouvernement du Québec 2006c). Souvent, pour les municipalités, une difficulté se présente lorsqu il est temps d identifier les zones sensibles, dont les milieux humides, car elles ne sont pas toutes répertoriées (Béland 2007). Le PAE est davantage un outil pour les promoteurs. Lors de l élaboration d un plan d urbanisme, il peut arriver que pour certaines parties du territoire, il soit difficile de déterminer à l avance son utilisation future. Si la municipalité décide de se lancer dans une élaboration concrète de l aménagement du territoire «pour les secteurs non développés ou sujets à un nouveau lotissement, elle devra également prévoir le type de développement et les conditions du marché dans un avenir plus ou moins proche» (MAMR 2006), ce qui peut s avérer une tâche ardue et fort incertaine. Par contre, si elle ne prévoit rien et qu elle ne se penche pas sur les projets de développement sur son territoire, la municipalité risque de se retrouver avec un développement «à la pièce», moins planifié et moins ordonné. Pour éviter ces deux situations, «les PAE offrent un contrôle à la fois souple et plus complet de l aménagement de ces parties de territoire» (MAMR 2006). La municipalité pourra définir la nature et les caractéristiques souhaitées pour le développement des zones qui auront été délimitées préalablement. Puis, lorsque les propriétaires ou les promoteurs du territoire en question voudront le développer, ils devront fournir un PAE qui devra être adopté par la municipalité. C est à ce moment que l on procède à une planification détaillée et une modification des règlements d urbanisme (MAMR 2006). 9

Pour que le PAE soit adopté, il devra respecter certains critères préalablement définis, pouvant tenir compte des caractéristiques du terrain, des exigences particulières de qualité de construction ou encore des préoccupations par rapport à l aménagement final du terrain. Ce type de planification peut s avérer très utile dans les cas de projets de villégiatures, récréatifs, ou de développements immobiliers dans lesquels la protection du milieu naturel nécessite des mesures particulières. Il y a quatre grandes étapes dans la préparation et l approbation d un PAE : 1) Il faut que le/les propriétaire(s) de la zone visée préparent, idéalement de façon conjointe, un PAE et qu il englobe l ensemble de la zone; 2) Le PAE doit être soumis au comité consultatif d urbanisme (CCU) qui doit donner son avis; 3) Le comité approuve (avec ou sans conditions) par résolution. Une copie de cette résolution devra être remise à la/les personne(s) qui ont soumis le plan; 4) Le conseil adopte un règlement qui modifie le règlement d urbanisme pour y inclure le PAE. Ce règlement doit inclure la consultation et l approbation du règlement (le nouveau PAE) par les citoyens. En procédant ainsi, la municipalité s assure d un développement cohérent et durable des parties du territoire qui étaient laissées indéterminées, et ce, avant de modifier les règlements d urbanisme (MAMR 2006). En résumé, le processus de gestion du territoire au Québec est complexe et doit traverser trois strates administratives : provinciale, régionale et municipale. On remarque cependant que la planification prend beaucoup de place dans le processus décisionnel et tente d intégrer les préoccupations de l ensemble des intervenants. Il faut également noter que les décisions se prennent selon une approche descendante, c est-à-dire des instances administratives vers la population. Malgré le fait que le tout soit fait selon des principes démocratiques, la population doit manifester son désaccord plutôt que de participer dès le début à la planification du développement régional. Ainsi, les seuls véritables pouvoirs qu elle possède sont l expression de son point de vue au travers de référendum (pour approuver ou non un plan d urbanisme, par exemple) et la participation sur le CCU d une municipalité (Sévigny 2007). 10

2 L APPROCHE GROWING GREENER L approche à la planification du développement immobilier connue sous le vocable de Growing Greener est un cadre tant théorique que pratique qui permet d offrir une certaine souplesse aux promoteurs et aux municipalités tout en ciblant le but ultime d une harmonie entre la conservation et le développement. Malgré la reconnaissance que les réalités écologiques, environnementales et sociales divergent d une communauté à l autre, l approche propose une démarche uniforme en fonction de cet objectif. Elle doit sans doute cette clarté de structure à son contexte propre d élaboration. Né aux États-Unis au début des années 1990, le programme Growing Greener est le fruit d un partenariat entre le département des ressources naturelles de l état de Pennsylvanie, un groupe affilié à Pennsylvania State University et un organisme privé de conservation nommé Natural Lands Trust (Oliver 1999, dans Arendt 1999). Randall Arendt, un urbaniste-architecte et vice-président de Natural Lands Trust, est le pionnier du mouvement. Il l a définit et raffiné par le biais de plusieurs livres et articles, de conférences organisées pour les promoteurs et les élus municipaux à travers les États-Unis et le Canada, ainsi que par son implication dans la planification de plus d une douzaine de communautés modèles. Le principe de base est très simple : si une municipalité veut permettre autant de nouvelles constructions dans une zone donnée qu aurait permis son plan et ses règlements de zonage existants, tout en protégeant des caractéristiques à haute valeur écologique, culturelle ou sociale (quelque soit les usages prévus), elle doit encourager les promoteurs à bâtir sur de plus petits lots. Par exemple, si le zonage traditionnel exigeait une superficie minimale de 930 m 2, une parcelle de 20 hectares accueillerait environ 200 maisons. Un lotissement inspiré des principes de Growing Greener permettrait au promoteur de construire ces mêmes 200 maisons sur des lots de 465 m 2 à condition que l autre moitié de son terrain demeure non-développé (Gilroy 2002). Cette technique qui augmente la densité sur une partie du territoire à développer afin d apporter une valeur ajoutée à la communauté et à l écosystème et maintenir la densité sur l ensemble du territoire se nomme conservation subdivision design (CSD). La figure 2.1 illustre la différence entre, d une part, un développement traditionnel qui, comme Arendt souligne, «convertit chaque acre de terre naturelle sur un site en gazon, cours et rues» (Arendt 1999, p. 4; traduction libre), et d autre part un conservation subdivision (CS). 11

Figure 2.1 : Augmenter la densité pour protéger et valoriser les composantes du site. Dans cet exemple, on peut voir à gauche 18 lots placés sur un développement sans prendre en compte les composantes écologiques qui méritent d'être protégées. À droite, les 18 lots sont plus petits et configurés de façon à maintenir plus de 50 % du site, incluant un boisé, un pré et des cours d eau, à l état naturel. Tiré de Natural Lands Trust (2001) Bien sûr, cette équation simple de diminuer de 50 % la grosseur des lots et augmenter par le même facteur la superficie d espace protégé n est pas toujours possible. La topographie, le contexte socioéconomique et la densité actuelle de chaque milieu sont parmi les facteurs qui guideront l application du CSD. Tenant compte de ceux-ci, Arendt suggère cinq options (qui elles-mêmes ne servent que de balises) parmi lesquelles promoteurs et municipalités peuvent choisir. Trois de ces options sont applicables en banlieue comme en milieu rural puisqu elles proposent simplement une relation proportionnelle inverse entre la grosseur des lots et le pourcentage de terrains protégés. Les deux autres options visent des développements haut de gamme sur des terrains de plusieurs hectares sans autre protection que le fait qu il n y aurait qu une maison sur chaque lot (Arendt 1999). L attrait de Growing Greener pour les municipalités et leurs citoyens varie selon une panoplie de considérations, qu il est toutefois utile de regrouper dans deux catégories. Dans la première, se retrouvent l inventaire des composantes que la communauté souhaite protéger et les usages possibles des terrains ainsi conservés. Dans la deuxième, on parle plutôt des fonds publics et privés disponibles pour faire fonctionner un tel développement. Tous ces déterminants de l intérêt d une communauté sont compris dans la première des quatre étapes à suivre pour développer un CS, soit celle d imaginer le futur par le biais des community assessments (Natural 12

Lands Trust 2001). Ces évaluations communautaires fournissent une motivation supplémentaire dans l élaboration d un développement écologique en démontrant d une manière très concrète à quoi la communauté ressemblerait si on extrapolait simplement les règlements de zonage et de lotissements actuels. Elles permettent aussi d amorcer une réflexion sur les objectifs de la communauté en matière de conservation et les usages qui découleront de ces objectifs. Les terrains protégés peuvent servir, par exemple, de corridors fauniques, de réseaux de sentiers de randonnée, d aires communes, ou de parcs municipaux, comme ils peuvent être maintenus dans leur état naturel (des prés ou des forêts, par exemple). Ils peuvent même fournir une source de revenu pour les citoyens locaux en se transformant en attrait récréotouristique, en fermette ou en centre équestre (Arendt 1994 et 1999; Natural Lands Trust 2001). Les deuxième à quatrième étapes de la création de CS consistent à effectuer une inversion par rapport à la conception traditionnelle de développement résidentiel. En l occurrence, il faut d abord dessiner les sites potentiels des habitations en tenant compte des ressources du milieu. Ensuite viennent les rues et les infrastructures septiques, électriques et de communication. Enfin, les lots sont divisés. Comme Arendt l exprime, Growing Greener places the resource specialist and landscape architect at the head of the process where they properly belong and then brings in the engineer only when his or her unique skills to fit the streets and drainage systems within the broad conceptual framework of conservation lands and development areas are needed. (Arendt 1999, p. xxi) («place le spécialiste des ressources et l architecte paysager à la tête du processus, puis fait appel à l ingénieur uniquement au moment d intégrer les chemins et les systèmes de drainage dans le cadre conceptuel général des terrains protégés et la superficie développée.») Avec cet esquisse de ce qu est l approche Growing Greener et comment elle peut prendre forme, le portrait peut être complété par une brève discussion des motivations sous-tendant cette approche. Il y a d abord tous les avantages environnementaux que procure un écosystème à son état naturel. La forêt prévient l érosion, filtre les eaux de pluie des éléments nutritifs en excès et permet la recharge d aquifères souterraines. Les prés sauvages, quant à eux, fournissent de la nourriture et une protection pour de petites espèces animales (Arendt 1999). Enfin, les espaces protégés par un développement de type Growing Greener peuvent être intégrés à une 13

démarche, comme celle préconisée par le Corridor Appalachien, de création de corridors reliant divers habitats fauniques. Les bénéfices sociaux et récréatifs sont un peu plus subtils. Certains sont plutôt directs : par exemple, si l espace protégé est aménagé en sentiers de randonnée, en parc municipal ou en terrain de jeu, ou encore s il accueille une entreprise récréotouristique, les habitants du quartier jouissent d opportunités de se divertir, de se réunir et de se ressourcer en nature. D autres avantages sont moins évidents : par exemple, de plus petits lots tendent à renforcer le sentiment de cohésion communautaire qui se traduit par plus d activités sociales organisées par, et pour les gens du quartier. Les habitants d un CS ont moins de terrain à entretenir et alors plus de temps pour de telles activités avec leurs voisins (Arendt 1999). De plus, les CS offrent la possibilité de retrouver plusieurs degrés de densité dans un même développement de voisinage où plusieurs classes sociales cohabitent (Arendt 1994 et 1999; Natural Lands Trust 2001). Le bilan économique de Growing Greener est complexe. Les perceptions, qu elles soient valides ou non, qu un outil qui impose des limites au développement immobilier en impose aussi au développement économique constituent une contrainte importante à son acceptation. Il suffit ici d énumérer quelques avantages et désavantages économiques en fonction des divers modes de propriété et de gestion, et des perspectives des municipalités, des citoyens et des promoteurs. Il est d abord important de souligner que le CSD n exige aucun don de propriété privé et par conséquent aucune diminution de l assiette de taxes qui découlerait de la création de réserves naturelles pour la municipalité (MDDEP 2002). Toutefois, ceci ne veut pas dire que des CS ne pourraient pas être créés dans les zones tampons autour d un noyau de conservation privé, comme il existe aux monts Sutton. Dans ce cas, aucun don supplémentaire ne sera requis. Growing Greener ne nécessite pas non plus de transfert de droits de développement d une parcelle à une autre ou de changements de règlements sur la densité nette d une zone. Tel qu expliqué ci-dessus, le promoteur aurait le droit de développer autant de maisons sur un site donné que sous le système traditionnel. La partie protégée du site peut être gérée et entretenue par une entreprise privée, la municipalité, un propriétaire privé (dans le cas d une réserve naturelle) ou, plus souvent, par une association de propriétaires ou une fiducie privée telle la Mount Echo Conservation Association ou la Fiducie foncière de la vallée Ruiter. Évidemment, la thèse que le CSD est un pari «gagnant-gagnant» pour les promoteurs, les consommateurs et les environnementalistes (Gilroy 2002) dépend de nombreuses variables. Le 14

plus important est la valeur des maisons dans un CS. Si les plus petits lots et la densité supérieure s accompagnent d une baisse du prix de vente, l attrait des habitations abordables doit être pesé contre l intérêt moindre des promoteurs, des municipalités et des consommateurs avec plus de pouvoir d achat. De plus, l argent que le promoteur économise en infrastructures routières et en raccordements d égouts grâce aux plus petites distances entre les maisons doit être pris en compte face à l argent qui pourrait être exigé pour contribuer à un fond d entretien de l espace protégé. Si l espace est géré par une association de propriétaires, leurs cotisations doivent être soustraites des économies réalisées en raison de leurs petits lots. Finalement, si la municipalité gère une partie de l espace ou accorde un «bonus de densité» pour encourager le promoteur à construire en format réduit, les dépenses du coffre public doivent êtres justifiées par les bénéfices d un tel projet. Cependant, il ne faut pas oublier que les bénéfices sociaux et environnementaux sont significatifs et que la possibilité de les réaliser sans engendrer des coûts marginaux est à tout le moins intéressante. Toute municipalité profiterait d une évaluation des risques et opportunités que lui présente Growing Greener. 15

3 AUTRES APPROCHES UTILISÉES AU QUÉBEC ET AU CANADA Bien que l approche de développement résidentiel écologique Growing Greener soit une approche bien documentée et soutenue par plusieurs défendeurs du patrimoine écologique, il existe d autres moyens de développer des projets résidentiels en milieu rural tout en protégeant les écosystèmes en place. Il est difficile de nommer les approches suivantes et l appellation «outils de développement écologique» serait plus appropriée. Il sera question de présenter des outils visant à convaincre les décideurs de procéder à un développement résidentiel prenant en compte une vision écologique, tout en étant accessible à un large éventail de la population, incluant les jeunes familles. Ainsi, une alternative aux approches de développement ne respectant pas le patrimoine naturel en place et accessible uniquement à une certaine classe mieux nantie pourra être proposée. 3.1 Augmenter la densité des lots Le premier outil retrouvé dans la littérature est la diminution des lots accordés pour construire des unités d habitations. Dans un projet proposé par l University of Oregon mais qui pourrait très bien s appliquer au contexte québécois et canadien, il a été démontré qu il est possible d augmenter la densité d habitation tout en préservant une plus grande partie de l écosystème. En effet, le projet propose trois plans d aménagement sur une surface de 1,26 kilomètres carrés (311 acres) incluant des aires de développement résidentiel, commercial et des aires conservées : le premier est le plan proposé à l origine, sans approche écologique, le second est un projet avec une approche dite de village et la dernière est une approche open space (figure 3.1). La première approche, qui favorise un développement à basse densité d environ quatre unités de logement par 4 046,86 m 2 (1 acre) et des habitations multifamiliales d environ 20 unités de logement par 4 046,86 m 2, permettait la création de 1134 logements et d environ 3564 chambres à coucher (figure 3.2). Dans cette approche, 47 % du territoire est réservé au développement résidentiel, 3 % aux commerces et seulement 12 %, de façon très fragmentée, pour la protection des écosystèmes. La seconde alternative, un «voisinage de village», augmente de façon significative la densité des lots résidentiels et la diversité des types d habitations, ce qui favorise une diversité des gens qui habitent le quartier. Ainsi, la densité moyenne s accroît à 8 unités de logement par 4 046,86 16

m 2. Il existe toujours des maisons unifamiliales mais en plus petite proportion, ce qui permet d augmenter les maisons de types attachées et favorise le développement d unités de plus de 20 logements. Avec cette approche, c est plus de 1933 logements qui sont mis à la disponibilité de la population et quelques 4639 chambres à coucher. Bien que l on augmente la densité de population, on réussit à diminuer la portion du territoire réservée aux résidences à 40 %, les aires commerciales augmentent, pour satisfaire la croissance de la population, à 5 % mais les aires «vertes» diminuent à 11 % au profit des rues et aires asphaltées qui passent de 15 % à 27 %. Figure 3.1 : Graphique représentant l utilisation du territoire selon le type de développement retenu. Adapté de Girling et al. (2000) La dernière approche, appelée open space, est sans contredit l alternative qui fait le meilleur compromis entre développement et conservation. L approche encourage une densité d habitation d environ 8 unités par 4 046,86 m 2, desservies par un système routier réduit mais un plus important réseau de conservation, favorisant les déplacements à pied ou à vélo. Encore ici, on favorise la diversité dans les unités d habitation, en permettant la construction de maisons unifamiliales, de maisons attachées et de blocs appartements ou de condos. Au total, c est 1864 unités d habitation qui sont créées et 4623 chambres à coucher, ce qui se rapproche beaucoup de la précédente option. Le plus intéressant dans cette approche, c est que la construction résidentielle représente 39 % du territoire, les commerces 4 %, les rues et surfaces asphaltées 17 % et les aires conservées 26 %. Ainsi, on dénote un accroissement de 14 % de la surface 17

occupée par du territoire naturel et une baisse de 8 % de l aire résidentielle. Il est clair avec cet exemple qu augmenter la densité de la population contribue à la conservation des aires naturelles existantes (Girling et al. 2000). Figure 3.2 : Graphique représentant le type de maison qui caractérise chaque option de développement. Adapté de Girling et al. (2000) 3.2 Vente pour la conservation Le second outil qui est souvent proposé est la vente ou le transfert d une partie de sa propriété pour en faire une aire de conservation. Le principe est simple : le propriétaire d un terrain d une superficie x et renfermant une forêt ou un habitat naturel pour la faune vend la partie ayant un grand potentiel de conservation à la ville, au gouvernement provincial ou fédéral ou encore à un organisme de conservation pour faire de ce terrain une aire de conservation à perpétuité. De cette façon, le propriétaire reçoit une compensation monétaire, par exemple une réduction de taxes ou tout autre avantage pour la vente de son terrain à des fins de conservation, et le terrain ainsi cédé sera géré de façon à limiter, voir interdire le développement dans la dite zone. La valeur du terrain peut être évaluée, par exemple, en faisant la différence entre la valeur du marché et la valeur agricole du terrain. Dans la perspective où l on procède par transfert, la parcelle de terrain est vendue à un promoteur. En échange, ce dernier accepte de transférer ses droits de développement sur une autre partie de territoire ayant un potentiel de conservation inférieur et peut, par exemple, 18