La cession du bail commercial. Inforeg CCI de la Nièvre

La cession du bail commercial Inforeg CCI de la Nièvre

La cession du bail commercial Le droit de préemption de la commune Comment céder son bail commercial?

Le droit de préemption des communes Le conseil municipal peut délimiter un périmètre de sauvegarde à l intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de commerce, de baux commerciaux. (article L 214-1 du Code de l urbanisme), La procédure de préemption pourra ensuite être menée par le maire au nom de la commune (article L 2122-21).Il s agit donc d une faculté pour les communes, mais sa mise en œuvre devra être dûment motivée, sous contrôle du juge administratif

Le droit de préemption Le projet de délibération du conseil municipal est accompagné : d un plan du périmètre, d un rapport analysant la situation du commerce et de l artisanat de proximité à l intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale.

Le droit de préemption Le maire devra requérir un avis préalable de la CCI et de la CMA sur le projet de délibération communale, cet avis étant réputé favorable en cas de silence gardé pendant un délai de deux mois à compter de la saisine (nouvel article R 214-1). Cependant cet avis reste consultatif

Publicité de la préemption La délibération du conseil municipal fait principalement l objet d un affichage en mairie pendant un mois et sa mention dans deux journaux diffusés dans le département (article R 211-2 du Code de l urbanisme).

Domaine de la préemption droit de préemption peut d exercer sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux, lorsqu ils sont aliénés à titre onéreux. Sont exclus, comme en droit commun, les aliénations intervenues dans le cadre d un plan de sauvegarde ou d un plan de cession d entreprises au titre d un redressement ou d une liquidation judiciaire.

Opérations exclues de la préemption Le formulaire de déclaration préalable vise expressément les apports en société et les échanges. Sont exclues de cessions de parts sociales ou d actions, les donations et la location gérance. Cependant, la LME et son décret d application du 22 juin 2009, ajoute les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces ou des ensembles commerciaux d une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m2.

Formalités du cédant Avant toute cession, le cédant doit déposer (en quatre exemplaires) une déclaration préalable auprès du maire de la commune de situation du fonds de commerce ou du bail commercial (voir formulaire Cerfa n 13644*01). Le défaut de déclaration entraîne la nullité de la vente. L action se prescrit par cinq ans à compter de la prise d effet de la cession.

Décision ou non de préempter Dans le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration, la commune peut notifier au cédant : soit sa décision d acquérir aux prix et conditions de la déclaration ; soit son offre d acquérir aux prix et conditions fixés par le juge de l expropriation ; soit sa décision de renoncer à préempter. Le silence de la commune pendant ce délai vaut acceptation

Motivation de la préemption La décision individuelle de préemption doit être motivée, eu égard en particulier à la diversité et au développement du commerce et de l artisanat dans le périmètre, la seule référence à la motivation de la délibération du conseil municipal arrêtant celui-ci semble insuffisante. Après avis de France Domaine, la commune peut proposer un prix inférieur à celui de la vente envisagée.

La fixation de l indemnité En cas de désaccord sur le prix ou les conditions de vente, la commune, si elle souhaite acquérir, saisit, toujours dans les deux mois suivant la réception de la déclaration, le juge de l expropriation (article R 214-6). Cette prérogative appartient, comme en droit commun, à la seule commune et nullement au cédant. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est notifié à ce dernier et, le cas échéant, au bailleur.

Passation de l acte de cession Le nouvel article R 214-9 prescrit un délai de trois mois pour la passation de l acte de cession, à compter soit de la notification de l accord sur le prix et les conditions énoncées dans la déclaration, soit de la décision judiciaire devenue définitive, soit de l acte ou du jugement d adjudication.

Rétrocession La commune doit, dans le délai d un an à compter de la préemption, rétrocéder le fonds ou le bail commercial à un repreneur. Le maire recherche l accord du bailleur pour l exercice de nouvelles activités non prévues dans le bail d origine. En cas d opposition, le bailleur saisi le président du tribunal de grande instance en la forme des référés. Exploitation du fonds pendant le délai d un an? Il n y a pas pour l instant de réponse valable à cette question.

A l expiration du délai d un an L article R 214-16 fait bénéficier l acquéreur évincé, s il est mentionné dans la déclaration préalable, d un droit de priorité d acquisition.

Cession du bail commercial Vérifications préalables à effectuer Le contrat de cession Les formalités de cession Le cas du départ à la retraite du locataire

Vérifier les clauses du bail Clause interdisant la cession du bail en dehors du fonds de commerce Clause concernant la ou les activités autorisées Clause d agrément de la personne du repreneur Clause prévoyant du droit de préférence du bailleur Clause imposant un formalisme particulier Clause de garantie solidaire

Clause de garantie solidaire Clause par laquelle le locataire qui cède son bail commercial ou son fonds de commerce s engage à se porter garant solidaire du repreneur, appelé cessionnaire, pour le paiement des loyers ou des charges, jusqu au renouvellement du bail. La clause peut être rédigée de manière assez large pour couvrir également l éventuelle défaillance d un sous acquéreur

Clause de garantie solidaire Comment limiter la garantie du cédant? Négocier des garanties auprès du cessionnaire (caution, etc.); Négocier un nouveau bail. Un bailleur a été débouté de sa demande de garantie contre le cédant: il n'avait jamais fait en trois ans de tentative sérieuse pour récupérer ses loyers auprès de la société cessionnaire du bail ni tenu le cédant informé (Cass. 3 ème Civ, 24 juin 1998, n 96-21682).

Formalités de cession Enregistrement de l acte de cession. Formalité destinée au propriétaire : pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire des murs, il faut respecter l une des deux formalités énoncées à l article 1690 du Code civil, c est-àdire : soit notification de la cession au propriétaire par un acte d huissier ; soit acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié.

Départ à la retraite du locataire Les articles L. 145-4 alinéa 4 et L. 145-51 du Code de commerce permettent au locataire d un bail commercial, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou à une pension d invalidité, de résilier le bail à tout moment ou de le céder pour une autre activité. Ces dispositions concernent le commerçant, personne physique. Elles ont été étendues par la loi n 89-1008 du 31 décembre 1989 à l associé unique d une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail.

La résiliation du bail à tout moment Cette possibilité constitue une dérogation au principe selon lequel le locataire ne peut mettre fin au bail qu à l expiration d une période triennale. Sous réserve de justifier qu il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou à une pension d invalidité, le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail. Il doit, cependant, le signifier au bailleur par acte d huissier en respectant un préavis dont la durée ne peut être inférieure à six mois avant la date de départ prévu.

La cession du bail en dehors de sa spécialisation Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite doit signifier, par acte d huissier, au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder le bail en précisant : la nature des nouvelles activités envisagées, le prix de cession proposé. En revanche, il n est pas tenu de mentionner le nom de l acquéreur.

Options du bailleur Dans les deux mois qui suivent la signification, le bailleur peut : bénéficier d une priorité de rachat du droit du bail aux conditions mentionnées dans la signification, notamment en ce qui concerne le prix de cession ; accepter la cession purement et simplement. Le silence gardé pendant les deux mois vaut également acceptation des nouvelles activités ; s opposer à l exercice des nouvelles activités envisagées en saisissant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds.

Questions Fin