BAIL COMMERCIAL EN L ETAT FUTUR D ACHEVEMENT LOGEMENT MEUBLE

BAIL COMMERCIAL EN L ETAT FUTUR D ACHEVEMENT LOGEMENT MEUBLE BAIL COMMERCIAL EN L ETAT FUTUR D ACHEVEMENT DE BIENS IMMOBILIERS POUR L HEBERGEMENT DE SENIORS AVEC AGREMENT QUALITE Entre les soussignés : Civilité / Nom / Prénom :... Adresse :... Adresse :... Code postal et ville :... Société intervenant à l acte :...... Civilité / Nom / Prénom :... Adresse :... Adresse :... Code postal et ville :... Société intervenant à l acte :...... Avec la faculté de se substituer ultérieurement toute personne physique ou morale Ci-après désigné(e) par le vocable «Le Bailleur», d une part STEVA, SAS au capital de 18.170.380, dont le siège social est situé au 12, rue Delerue Immatriculée sous le numéro B 505 251 413 RCS NANTERRE, représentée par Richard CLAVERIE ou Laurent BOUGHABA, ayant tous pouvoirs à l effet des présentes, avec faculté de substitution à toute filiale de Steva dédiée à l exploitation de la résidence pour seniors située rue Mourre à Avignon (84000). Représentée par Monsieur Richard Claverie, ou Laurent Boughaba, ayant tous pouvoirs à l effet des présentes Ci-après désignée par le vocable «Le Preneur», d autre part, Il A ETE PREALABLEMENT RAPPELE QUE : La société SCCV Avignon Latitude (ci-après le «Vendeur») est propriétaire d un terrain situé 5 rue Mourre et impasse de l Epi à Avignon (84000), sur lequel il développe un programme de construction. Ce programme a notamment fait l objet d un arrêté de permis de construire délivré le 26 juillet 2011 par le Maire d Avignon. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON

Le programme de construction prévoit la réalisation d une résidence pour séniors, devant être divisée en 121 lots de copropriété, dont 120 destinés à être vendus, en l état futur d achèvement, à différents investisseurs (ci-après les «Lots Investisseurs»). Il est prévu que la résidence soit exploitée par le Groupe Steva, auquel appartient Le Preneur, sous l enseigne «Résidence Montana Avignon». Le Groupe Steva est spécialisé dans la création, la gestion et l exploitation de résidences pour séniors, et a développé dans ce cadre le concept de Résidence Montana. Le Groupe Steva a accepté d exploiter et de gérer la résidence dans le cadre de baux commerciaux devant être conclus par Le Preneur avec les investisseurs sur chacun des lots de copropriété concernés, pris en leur état futur d achèvement. Le Bailleur s est déclaré intéressé par l acquisition d une partie des lots de copropriété composant la résidence précitée et a conclu ce jour avec le Vendeur, concomitamment aux présentes, un contrat de réservation (ci-après le «Contrat de Réservation»), par lequel le Vendeur s est engagé à réserver au Bailleur les locaux désignés aux conditions particulières du présent bail (ci-après les «Locaux Loués»). La vente des Locaux Loués en leur état futur d achèvement, si elle intervient, sera constatée par la signature entre Le Bailleur et le Vendeur d un acte authentique (ci-après la «VEFA»), soumis notamment aux dispositions des articles L. 261-1 et suivant du Code de la Construction et de l Habitation. C est dans ces conditions que Le Preneur et Le Bailleur se sont rapprochés, afin de définir les termes du présent bail en l état futur d achèvement, portant sur les Locaux Loués. IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT : Par les présentes, Le Bailleur fait bail et donne à loyer au Preneur, qui l accepte, les Locaux Loués considérés en leur état futur d achèvement. Le présent bail en l état futur d achèvement est divisé en conditions générales (Titre 1) et en conditions particulières (Titre 2). En cas de contradiction entre elles, les conditions particulières prévaudront sur les conditions générales. Titre 1 : CONDITIONS GENERALES Les Locaux Loués étant pris à bail en état futur d achèvement, les présentes conditions générales comprennent des stipulations applicables à compter de ce jour (Article 0) et des stipulations applicables à compter de la prise d effet du bail (Article 1 et suivants). 0 STIPULATIONS APPLICABLES A COMPTER DE CE JOUR 0.1 REALISATION DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION Les Locaux Loués seront conformes aux termes de la VEFA, à ses annexes et aux documents visés par celle-ci, auxquelles les Parties entendent se référer expressément. Le Bailleur s interdit d accepter ou d apporter toute modification, par voie d avenant ou autres, aux stipulations de la VEFA et de ses annexes sans avoir obtenu l accord exprès, préalable et écrit du Preneur. 0.2 ACHEVEMENT DES LOCAUX LOUES En application de la VEFA, les Locaux Loués seront réputés achevés lorsque seront exécutés les ouvrages et seront installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à leur destination, des Locaux Loués. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions des présentes ne seront pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 2 /10

Aux termes de la VEFA, la constatation de l achèvement et de la livraison au Bailleur des Locaux Loués résultera de la signature par Le Preneur, en qualité de représentant du Bailleur, et par Le Vendeur d un procès-verbal constatant l achèvement et la livraison (en ce compris la remise des clefs), à l issue de différentes opérations de livraison (ci-après le «Procès-Verbal»). Le Bailleur donne expressément mandat irrévocable au Preneur de le représenter lors des opérations de livraison des Locaux Loués et pour la signature du Procès-Verbal. En cas désaccord avec le Vendeur sur l achèvement des Locaux Loués, celui-ci sera constaté par une personne qualifiée, qui sera désignée dans les termes prévus par la VEFA. 0.3 DATE D ACHEVEMENT DES LOCAUX LOUES Il est prévu à titre prévisionnel que l achèvement des Locaux Loués intervienne au cours du 4 ème trimestre 2013. Aux termes de la VEFA, le Vendeur s est engagé à ce que la constatation de l achèvement et de la livraison des Locaux Loués intervienne au plus tard le 31 décembre 2013, sauf en cas de survenance d une cause légitime de retard. La date de constatation de l achèvement et de la livraison des Locaux Loués sera, selon le cas, la date de signature, par Le Preneur, en qualité de représentant du Bailleur, et par le Vendeur, du Procès-Verbal ou la date indiquée par la personne qualifiée. 0.4 GARANTIE D ACHEVEMENT Aux termes de la VEFA, le Vendeur remettra au Bailleur une garantie d achèvement sous la forme d une convention de cautionnement (ci-après la «Garantie d Achèvement»). En cas de mise en œuvre de la Garantie d Achèvement par Le Bailleur, ce dernier s oblige à en informer le Preneur directement ou par l intermédiaire du syndicat des copropriétaires. 0.5 RESOLUTION DU BAIL Le présent bail sera résolu de plein droit sans autre formalité : (i) si l acte authentique de VEFA des Locaux Loués, strictement conforme aux stipulations visées par le Contrat de Réservation et ses annexes, n est pas signé par Le Bailleur et le Vendeur dans un délai de douze mois à compter de la signature du présent bail ou ; (ii) en cas de caducité, résolution ou résiliation de la VEFA, pour quelque raison que ce soit (acquisition de la clause résolutoire, résiliation judiciaire, résiliation amiable ou autre). le point (i) est réputé au profit du Preneur, ce dernier aura donc seul la faculté de ne pas exercer cette condition résolutoire si l'acte de vente est enregistré au delà du délai de 12 mois énoncé, auquel cas il devra en informer Le Bailleur au moyen d'un courrier RAR l'informant de sa décision de ne pas invoquer cette clause résolutoire. 0.6 MISE A DISPOSITION ANTICIPEE Les Locaux Loués seront mis à la disposition du Preneur, de manière anticipée et à titre gracieux, pendant la période courant à compter de la date de constatation de l achèvement et de la livraison des Locaux Loués jusqu à la date de prise d effet du présent bail visée à l article 1 ci-dessous. La garde juridique des Locaux Loués sera transférée au Preneur à compter de la date de mise à disposition anticipée des Locaux Loués, le Preneur étant tenu de souscrire une police d assurance à compter de cette date. 1 DUREE DU BAIL Sous réserve de la réalisation de la condition suspensive visée ci-dessus, le présent bail est consenti pour une durée ferme de 11 ans et 9 mois, avec prise d effet intervenant de plein droit le 29 ème jour suivant la date de constatation de l achèvement et de la livraison des Locaux Loués au Bailleur en application de la VEFA, pour se terminer 11 ans et 9 mois plus tard. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 3 /10

Le Preneur renonce expressément à la faculté de donner congé à l expiration de chaque période triennale du bail. La partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l autre par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l avance. A défaut de congé signifié pour la date d expiration du bail, il se poursuivra tacitement dans les conditions de droit commun. 2 DESTINATION Le Preneur exercera dans les Locaux Loués une activité d exploitant d hébergement pour seniors, avec agrément qualité, consistant en la sous-location des Locaux Loués, pour des périodes de temps déterminées ou indéterminées, avec la possibilité de fourniture, en sus de l hébergement, d au moins trois des prestations suivantes : - Le petit déjeuner - Le nettoyage des locaux - La fourniture de linge de maison - La réception, même non personnalisée, de la clientèle L'activité du Preneur s'exercera également dans les locaux destinés à l'exploitation des services communs de la résidence, le tout sous réserve de l'obtention des agréments et autorisations éventuellement nécessaires, sous la responsabilité et aux frais du Preneur, ce que Le Bailleur accepte dès à présent et sans réserves. Le Preneur s engage à obtenir l agrément qualité dans les délais impartis par l instruction 5-B-2-10, et à le conserver durant toute la durée du bail. Le Bailleur ne sera jamais associé, directement ou indirectement, à l activité ou aux résultats de l activité exercée par Le Preneur. Cette activité est soumise de plein droit à la TVA en application des dispositions des articles 261 D 4 b) et 261 D 4 c) du Code Général des Impôts telles qu'interprétées par le Bulletin Officiel des Impôts n 79 du 30 avril 2003 (BOI 3A-2-03). 3 CHARGES ET CONDITIONS Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes : Concernant Le Preneur Les Locaux Loués seront pris par Le Preneur en état neuf et meublés. Le Preneur réalisera les réparations d entretien des Locaux Loués de toute nature ainsi que les grosses réparations définies par l article 606 du Code civil. Il est précisé que tous les éventuels travaux de mise en conformité des bâtiments imposés par une évolution des normes dans le domaine d activité du Preneur sont exclusivement à la charge de ce dernier. Le Preneur respectera le règlement de copropriété de l immeuble et son règlement intérieur, que Le Bailleur s interdit de modifier sans l accord préalable, exprès et écrit du Preneur. Le Preneur entretiendra les Locaux Loués et leur mobilier en bon état de réparation locative ou de menu entretien. Il les rendra, à la sortie, en bon état d entretien. Il sera dressé un état des lieux contradictoire entre les parties en fin de jouissance. Le Preneur pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d obtenir les autorisations administratives et de copropriété. Cette installation sera réalisée aux frais du Preneur et entretenue en bon état. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 4 /10

Le Preneur acquittera l ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d enlèvement des ordures ménagères et, plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l immeuble, eau et électricité ainsi que les charges de copropriété usuelles et non récupérables sauf les honoraires de syndic et l assurance de la copropriété. Le Preneur supportera toutes ces dépenses à travers les millièmes de charges attachés aux Locaux Loués. Toutefois, Le Preneur ne saurait assumer le montant des charges de copropriété votées par Le Bailleur sans son accord résultant de travaux et/ou dépenses votées présentant un caractère somptuaire et/ou qui ne seraient pas nécessités par l état de la résidence ou sa mise aux normes. Le Preneur est d ores et déjà autorisé à réaliser tous travaux et aménagements de son choix dans les Locaux Loués. Le Bailleur fera accession aux travaux et aménagements que Le Preneur déciderait de laisser dans les Locaux Loués en fin de jouissance. Concernant Le Bailleur Le Bailleur acquittera l impôt foncier relatif aux Locaux Loués. Le Bailleur conservera à sa charge les autres impôts et taxes des propriétaires loueurs, ainsi que les charges de copropriété usuelles non récupérables que sont les honoraires de syndic et l assurance de la copropriété. Le Bailleur s interdit formellement d exploiter, directement ou indirectement, dans le surplus de la résidence dont font partie les Locaux Loués ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie du surplus de ladite résidence pour y exploiter un commerce similaire et/ou une activité de nature à gêner ou empêcher l activité du Preneur. Le Bailleur autorise Le Preneur à utiliser les Locaux Loués dans le cadre de l exercice de son commerce, tel que défini ci-avant, et à céder son droit au bail, seul ou avec son fonds de commerce, après en avoir informé Le Bailleur, et à charge cependant de rester garant et répondant solidairement avec son cessionnaire, du paiement des loyers, de ses charges, et de toutes ses conditions. Toute cession éventuelle devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du Bailleur et elle devra être réalisée par acte authentique dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui. Il autorise, par ailleurs, Le Preneur à sous-louer meublés et avec services tout ou partie des Locaux Loués à un ou plusieurs sous-locataires de son choix (en ce compris à un ou plusieurs sous-locataires exerçant les mêmes activités que Le Preneur telles que définies ci-avant). Le Bailleur dispense dès à présent Le Preneur de l appeler à concourir aux actes de sous-location. Le Bailleur reconnaît et accepte que les loyers des sous-locations puissent être supérieurs au loyer prévu par le présent bail, et renonce en conséquence à se prévaloir des dispositions de l article L. 145-31 du Code de commerce pour réclamer toute augmentation du loyer. Le Bailleur autorise Le Preneur à consentir toute location gérance de son fonds de commerce exploité dans les Locaux Loués et à domicilier dans les Locaux Loués toute personne de son choix, le tout sans formalités particulières. Le Bailleur autorise irrévocablement Le Preneur et en tant que de besoin le subroge formellement dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le Vendeur et les constructeurs, de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale. L assurance dommage-ouvrage sera mise en jeu, selon le cas, soit par le syndic de la copropriété (ci-après le «Syndic»), soit par Le Preneur, au nom et pour le compte du Bailleur. Dans ce dernier cas, les indemnités versées seront encaissées par Le Preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux de remise en état. Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec Le Bailleur s ils concernent les parties privatives, soit par l assemblée générale des copropriétaires s ils concernent les parties communes, Le Bailleur pouvant en l espèce donner des instructions de vote impératives à son mandataire ainsi qu il est exposé, à l article 6. Le Bailleur donne expressément pouvoir au Preneur de procéder pour son compte à la réception d éventuels travaux effectués dans les Locaux Loués par les entreprises chargées de les exécuter. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 5 /10

Assurances Le Preneur sera tenu de contracter auprès d une ou plusieurs compagnies d assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant les risques d incendie, d explosion, de vols et de dégâts des eaux, couvrant les biens immobiliers et les éléments d équipements dissociables garnissant les lieux loués, les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers ainsi que la perte des loyers. Il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux. Il devra justifier de ces assurances et de l acquit des primes à toute réquisition du Bailleur et du Syndic. Le Preneur se réserve la faculté de souscrire toute assurance de responsabilité professionnelle. Le Bailleur pourra souscrire une police d assurance couvrant : o les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir en qualité de propriétaire ; o les Locaux Loués contre tous risques usuels et notamment contre les risques d'incendie, explosions, attentats, actes de terrorisme ou vandalisme, tempêtes, catastrophes naturelles, et dégâts des eaux. Le Preneur et ses assureurs renonceront à tous recours contre Le Bailleur et ses assureurs. Réciproquement, Le Bailleur et ses assureurs renonceront à tous recours contre Le Preneur et ses assureurs. Les risques propres à la copropriété feront l objet d une police d assurance souscrite par le Syndic au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence, les primes de ces assurances étant prises en charge par Le Preneur. Levée des réserves 1. Aux termes de la VEFA, dans le cas où des réserves seraient signalées par le Procès Verbal ou par la personne qualifiée à l occasion de la constatation de l achèvement et de la livraison des Locaux Loués, le Vendeur devra réaliser les travaux nécessaires à la levée desdites réserves, dans des conditions spécifiques décrites par la VEFA. La constatation de la levée des réserves résultera de la signature par Le Preneur, en qualité de représentant du Bailleur, et par Le Vendeur d un procès-verbal constatant la levée des réserves, à l issue de différentes opérations de levée des réserves. Par les présentes, Le Bailleur donne expressément mandat irrévocable au Preneur de le représenter lors des opérations de constatation et de levée des réserves des Locaux Loués et pour la signature du procès verbal de levée des réserves. 2. Aux termes de la VEFA, le Vendeur s engagera à ce que la constatation de la levée des réserves intervienne dans les meilleurs délais et au plus tard dans un délai de trente (30) jours calendaires à compter de la date de constatation de l achèvement et de la livraison des Locaux Loués. A défaut, le Bailleur aura la faculté de faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves, aux lieu et place du Vendeur et aux frais de ce dernier, après l envoi d une simple mise en demeure au Vendeur restée sans effet pendant un délai de 5 jours calendaires, le tout sans préjudice de tous dommages et intérêts pour le Bailleur en raison du retard dans la levée des réserves. En cas de non constatation de la levée des réserves dans le délai de trente (30) jours calendaires précités, Le Bailleur s oblige à mettre en œuvre la faculté visée à l alinéa précédent de manière à ce que la réalisation des travaux soit poursuivie jusqu à la levée des réserves. Toutefois, Le Bailleur devra obtenir l accord préalable, exprès et écrit du Preneur avant de mettre en œuvre ces stipulations. Il est précisé que dans un tel cas, la mise en demeure au Vendeur sera notifiée par Le Preneur, en sa qualité de représentant du Bailleur. De même, les travaux de levée des réserves seront fait réalisés par Le Preneur, en sa qualité de représentant du Bailleur. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 6 /10

4 LOYER Le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer annuel hors TVA défini aux conditions particulières, il sera payable trimestriellement à terme échu, 15 jours après la fin d un trimestre civil soit le 15 janvier, le 15 avril, le 15 juillet et le 15 octobre de chaque année. Il sera calculé prorata temporis en nombre de jours dans le cas de trimestres incomplets. Le loyer sera payé pour la première fois le 15 du mois suivant la fin du trimestre civil au cours duquel la prise d effet du bail est intervenue. Ce loyer fera l objet d une indexation annuelle, sans formalité préalable, correspondant à la variation annuelle de l Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l INSEE. L indice de référence sera l IRL du 4eme trimestre de l année N-2 et l indice de comparaison étant l indice du 4 ème trimestre de l année N-1, N étant l année d indexation du loyer. Nonobstant les effets de la présente clause d indexation, les parties conviennent que le loyer ne pourra, en tout état de cause, jamais augmenter de plus de 2% par an, ni baisser de plus de 2% par an. Si l indice ci-dessus ne pouvait être appliqué pour quelque raison que se soit (cessation de publication ou autre), les parties se rapprocheront afin de définir, d un commun accord, un nouvel indice. A défaut de se mettre d'accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les parties s'en remettent, d'ores et déjà, à la décision de l'expert qui sera désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation des locaux loués, à la demande de la partie la plus diligente. En tout état de cause, les loyers ne pourront jamais augmenter de plus de 2% par an, ni baisser de plus de 2% par an. 5 DISPOSITIONS DIVERSES Le Bailleur s interdit de troubler la jouissance du Preneur de quelque manière que soit. En conséquence, si en raison d un fait ou d une faute imputable du Bailleur, les Locaux Loués ne peuvent être occupés d une manière effective et normale après la date de prise d effet du bail, le loyer défini ci-avant ne sera pas payé, jusqu à l expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin, sans préjudice de tous dommages et intérêts pour Le Preneur. 6 MANDAT Le Bailleur donne mandat irrévocable au Preneur, avec faculté de délégation et de substitution, de le représenter aux assemblées de copropriétaires pendant toute la durée du présent bail. A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que Le Preneur lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieux et place, dans l intérêt commun du mandant et du mandataire, afin de conserver à l immeuble sa destination. Le mandataire devra rendre compte de l exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu en cas de faute dans l exercice de sa mission de mandataire. S agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du Bailleur par le présent bail, Le Bailleur pourra donner des instructions de vote impératives à son mandataire. 7 CLAUSE RESOLUTOIRE Il est expressément convenu qu en cas de non exécution, par Le Preneur, de l un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l une des échéances, Le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après la signification d un commandement ou d une sommation restée sans effet pendant une durée d un mois, sans qu il soit besoin de former une demande en justice. Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 7 /10

8 FRAIS Les frais éventuels, relatifs au présent bail, seront à la charge du Preneur. 9 ELECTION DE DOMICILE Pour l exécution des présentes, les parties font élection de domicile à leur domicile ou siège respectifs figurant en tête des présentes. 10 ATTRIBUTION DE JURIDICTION Pour tout litige pouvant naître de l interprétation ou de l exécution des clauses du présent bail, il est fait attribution de juridiction au Tribunal de Grande Instance de Avignon 11 CAUTIONNEMENT En cas de substitution de STEVA, Preneur du présent bail, par toute filiale dédiée à l exploitation de la résidence pour seniors située rue Mourre à Avignon (84000), STEVA déclare se porter caution solidaire de sa filiale, et cela pour l ensemble des engagements pris par cette dernière pour la durée du bail. En cas de cession du présent bail consentie par Le Preneur, la caution demeurera garant solidaire du cessionnaire, au même titre que sa filiale, pour le paiement du loyer, des charges et l exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux, à moins que le cessionnaire ne propose une autre caution solidaire que Le Bailleur accepte. 12 - ENVIRONNEMENT Il est annexé aux présentes l état des risques naturels et technologiques prévu par les articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l environnement, dont Le Preneur déclare avoir parfaite connaissance (Annexe 2). En tant que de besoin, Le Bailleur déclare en outre qu à sa connaissance (i) les Locaux Loués n ont subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du Code des assurances depuis la signature de la VEFA et (ii) qu il n a pas été lui même informé de sinistres de cette nature. S agissant d un bail portant sur des locaux en l état futur d achèvement, le diagnostic de performance énergétique ne peut être réalisé au jour de la signature des présentes. Le diagnostic de performance énergétique sera remis au Preneur dès qu il sera disponible. 13 PACTE DE PREFERENCE - CESSION DES LOCAUX LOUES Pour le cas où le Bailleur se déciderait à vendre les Locaux Loués, il s engage fermement et irrévocablement envers le Preneur à lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l acquisition des Locaux Loués et lui ayant fait une offre d achat à cet effet. Cet engagement vaudra également pour tous les cessionnaires éventuels du Bailleur. Le présent droit de préférence bénéficiera au Preneur ainsi qu à l ensemble des cessionnaires successifs du présent bail (le Preneur et ses cessionnaires étant ci-après désigné le «Bénéficiaire»). Le Bailleur s oblige en conséquence à faire connaître au Bénéficiaire l identité et la qualité de l acquéreur éventuel, le prix offert par celui-ci, les modalités de paiement ainsi que toutes les conditions de la vente projetée et à les lui notifier par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d avis de réception adressée à son domicile ou à son siège social. La date de l avis de réception postale de cette lettre par le Béneficiaire ou de signification de l acte extrajudiciaire constituera le point de départ du délai de deux mois avant l expiration duquel le Bénéficiaire devra, par lettre recommandée avec demande d avis de réception postale ou acte extrajudiciaire faire connaître au Bailleur son intention d user du droit de préférence. Le Bénéficiaire indiquera à cette occasion s il entend que le transfert de la propriété des Locaux Loués soit réalisé à son profit ou s il entend se substituer un tiers. Le Bailleur accepte dès à présent qu au Bénéficiaire puisse se substituer, sans formalité d aucune sorte : (i) toute société contrôlée directement ou indirectement, au sens de l article L. 233-3 du Code de commerce, par la société STEVA (RCS NANTERRE B 505.251.413) ou tout acquéreur, personne physique ou morale, désigné par le Bénéficiaire à cet effet, (ii) la société Cerenicimo Asset (RCS NANTES B 538 864 729) Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 8 /10

Passé ce délai sans manifestation de volonté de sa part, le Bénéficiaire sera définitivement déchu de son droit pour la transaction envisagée. En cas d exercice par Le Bénéficiaire de son droit de préférence, le transfert de propriété des Locaux Loués à son profit ou au profit de son substitué sera reporté à la date de signature de l acte authentique de vente correspondant. L acte de vente devra être signé au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la réception par Le Bailleur de la notification du Bénéficiaire de son intention d user du droit de préférence, ou le cas échéant, de la purge de tout autre droit de préemption (notamment du droit de préemption urbain) qui serait applicable. En cas de refus par Le Bailleur de signer l acte authentique dans le délai précité, Le Bénéficiaire (ou son substitué) aura la faculté de faire constater la vente judiciairement, sans préjudice de tous dommages et intérêts pour Le Bénéficiaire ou son substitué. Le droit de préférence ci-dessus conféré ne jouera qu en cas de cession, et non en cas d échange ou de mutation à titre gratuit. Néanmoins, le ou les ayant(s)-droit du Bailleur et ce, même s ils sont incapables, seront tenus solidairement et indivisiblement d exécuter l obligation résultant des présentes. Toutefois, il est expressément stipulé que, même dans le cas d apport en société, d échange, d attribution par partage ou licitation des lots sus-désignés, le droit de préférence trouvera à s appliquer si l attributaire des Locaux Loués, le co-échangiste, ou la société à laquelle ils auront été apportés vient à les vendre à titre onéreux. 14 DESIGNATION DES LOCAUX LOUES Titre 2 : CONDITIONS PARTICULIERES Les Locaux Loués sont constitués du ou des lots désignés ci-après ainsi que de la totalité des millièmes de copropriété attachés à ce ou ces lots : N d appartement Bâtiment N de logement Type Etage Surface habitable Surface terrasse Type de parking N Parking N Copropriété A affecter A affecter A affecter A affecter Les Locaux Loués sont équipés des meubles dont la liste figure en annexe (Annexe 1). 15 MONTANT DU LOYER Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel égal à hors TVA. N d appartement N Parking Loyer Annuel HT parking compris Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 9 /10

16 LISTE DES ANNEXES Annexe 1 : Annexe 2 : Liste du mobilier Etat des Risques Naturels et Technologiques Fait en 2 exemplaires originaux. A... A... Le... Le... LE BAILLEUR LE PRENEUR - SAS STEVA Bail commercial Résidence «Montana Avignon» AVIGNON (83) 10 /10

ANNEXE 1 BAIL COMMERCIAL - RESIDENCE «MONTANA AVIGNON» AVIGNON (83) LISTE DU MOBILIER PAR TYPE DE LOGEMENT STUDIO o Un lit de 90 et sa literie o Une table o Deux chaises o Une table de chevet o Un fauteuil o Une commode TYPE 2 o Un lit de 140 et sa literie o Une table o Quatre chaises o Deux tables de chevet o Un canapé o Une commode TYPE 3 o Un lit de 140 et un lit de 90 et la literie pour chacun des lits o Une table o Quatre chaises o Trois tables de chevet o Un canapé o Une commode Fait en 2 exemplaires originaux. A... A... Le... Le... LE BAILLEUR LE PRENEUR - SAS STEVA