U"IYIISITI,.IIS DAUPHINE fa:è PARIS a. ca - CREATION D'UNE SOCIETE DE PROMOTION IMMOBIUERE : "LES PROFIMM" Par. Konan Barthélemy YAO Encadreur. Jean Marcel DALBARADE Maître de Conférences à l'université Paris Dauphine M0024MBAIP08 - D,l1,ar- Avril 2007 Il 2
Projet Professionnel, MBA-IP fj/'.- 0) ()/./'.r Par Konan Barthélemy YAO IAvril 2007 Ir (, i J (j,j)..- A toi Père, décédé au cours de ma formation. Que ton âme repose en paix... 1
RE MERCIEMENTS Plus qu'une simple fonnalité d'usage, je fomlule dans les lignes qui suivent ma profonde reconnaissance à des personnes dom les actions on! contribué à la réalisation de cc mémoire. Les enseignements reçus au cours de celte fonnation onl constitué une source à laquelle je me suis conslammenl référé, ils son! le socle des connaissances mobilisées. C'est pourquoi mes premiers remerciements s'adressent aux tnseignanls des différentes institutions impliquées: l'université Paris IX Dauphine. l'institut d'administration des Entreprises (IAE) de l'université Paris ( Panthéon Sorbonne el le Centre Africain d'etudes Supérieures en Gestion (CESAG). Ils ont pu nous transmenrc plus que des connaissances. un élat d'esprit: la dimension transversale des prob \ème~ rencontr6 par Ie~ organisations. Je remercie particulièrement Mon~ieur Jean Man:('l DALBARADE (coordonnateur du programme pour l'université Paris Dauphine) qui a bien voulu nous encadrer dans l'élaboration de ce travail. Aussi la collecte de documents et d' infonnations nécessaires pour produire cc travail n'a pu être possible dans des organisations, des administrations et autres que par le biais de personnes qui se sont rendues disponibles. Nous leur adressons nolrt' infinie gratitude. Ce sont nommément: Monsieur Bi Koet BA~Il, Sous Directeur du Pennis de Construire au Ministère de la Construction et de l'urbanisme de Côte d'ivoire Monsieur Tomekpa Magloire LlGBET, Ingénieur Statistien-économiste à l'institut National de la Statistique (en Côte d'ivoire) Monsieur Vangah Jean-Paul ADJOBI, Ingenieur des Travaux Publics au Bureau National d'eludes Techniques et de Developpement (en Côte d' Ivoire) Monsieur Serge SEKOU, au Service Commerciale de l'institut Nalional de la Statistique (en Côte d'ivoire) L'appui pédagogique esi incontournable dans toutes institutions de fonnation d'ou le pas que nous marquons à l'égard des assislantes du programme MBA-IP. Par delà elles, que toul le personnel de la bibliothèque, des laboratoires infonnalîques et de façon générale tous ceux qui consacrenlleur temps de travail au service des institulîons partenaires soient n:merciés. 2
1'r<J#' P~ MB:l-IP SOMMAIRE RESUME MANAGERIAL................. 4 INTRODUCTION... 6 I-INITIA TEURS DU PROJET...,.",,,,,,,,,... 8 2 FORME JUR IDIQUE ET ACTIONNARIA T... 8 J ENVIRONNEMENT SQCIQ..ECONOMIQUE... 8 J. I Population... 8 J.2 Economie... 9 4 LE MARCIIE...... 10 4.1 (il!néralité sur l'habitat... 10 4.2 Les con,u~nl$... II 4.3 Taîlle et segmentation... 12 4.4 Croissance... 14 4.4.1 FII<:teun ~iques...... 1 S 4.4.2 Factcurs soçio démographiquh... 17 S ETUDETECHNIQUE... 17 5.1 Mode de production... 17 S.2 Disponibilité du inputs... 18 5.2.1. Les terres...... 18 S.2.2 Les matériau){ de construction... 19 6-STRATEGlE...... 19 6.I -Anal}'$e du secteur... 19 6.1.I Ladcmande... 19 6.1.2 L'ofTR:... 21 6.3-AnaIYK de l'entreprise... 26 6.J.I. Ressources immatérielles... 26 6.3.2 Ressources humaines......... 26 6.3.J Ressources physiques...,... 27 6.3.4 Synthèse analyse interne... 27 6.4-Choi){ stratégiques... ~... 27 6. 4. I Synth~se du diagnostic stratégique: SWOT..... 27 6.4.2 Stratégie globale... 28 6.4.3. Stratégie MmC1ing... 28 6.4.3.1- Couverture du man>m... 28 6.4.3.2- Offre... 29 6.4.3.J- Mode d'li<:quisition...... 30 7 ETUDE ORGANISA TIONNELlE...... 30 S ETUDE FINANCIERE... ""... 32 8.1 Besoins de financement..... "...... 32 8.2 Résultats prévisionnels,,... 33 8.3 Tableau de financtment...,... 34 &.4_Flux de tn!~rie annuelle (ANNEE I)... h... 35 8.S-Rentabilité... J6 CONCLUSION... J7 ANNEXES... 3& BIBLIOGRAPHIE...... "... 46 LISTE DES TABLEAUX ET FIGURES... 46 )
Proi<1 P"*g;o"",,l. M8A /P RESUME MANAGERIAL Le marchê du logement connalt une ouverture au secteur privê depuis les annœs 90 ~ui~ Bu)( dlfflcultm rel"l00l"l 11'&"o5 par l'elal. Par apparition successive Il sest oonstitu~ des entreprises sur ce m/ltem. Mais 1\!S besoins en logement sont toujours prégnants notamment' Abidjan où ils s'êlbvent è 20 000 unit~s par an. Le pr~nt document constitue l'êtude d'un projet qui envisage la constitution d'une sociêtê de promotion immobilibre dênommêe "LES l'rofimm '. L'initiation de ce projet est l'œuvre de personnes ayant une double qualification d'lngênieurs des Travaux Publics et en Management qui veulent s'orienter vers l'entreprelulriat. L'option de SociNé à Rl'SponsabHlté Umltœ (SARL) \!St la forme juridique retenue avec une representation à 51% des InItiateurs et 49% d'autres actionlullrcs. L'environnement &onomique du projet quoique ayant connu dc-s djfficultés r(!eentes connalt un regain de croissance depuis 2006 avec un tau~ de 1.3%. Les annœs suivanb.'s s'annoncent sous de meilleurs indicateurs oompte tenu dl's orientations de stabili té à l'issu de la signature d\!s derniers accords. Les prévisions indiquent un taux de 1.5% pour 2007 ct respt.'ctivement3.5 ~ et 5.1% pour les ann&'s 2008 et 2009 augurant d'un climat &onomique favorable pour les affaires. L'évolution du marcm n'est pas clairement déterminœ eu égard au caractère conjoncturel de la demande. Cependant d ~'ti facteurs de natun..'!l structurelles caractéristiques de l'&onomie et de la démographie sont d\!s éléments qui entretiennent le oc'soin inducteur de denmnde. Les projt.'ctions économiqut'!l préc&lentl's constituent donc un bon signai pour le Sl'Cteur. 4
Pmj" pmfojjio_i, MfM-IP L'étud(' stratégiqu(' m('n~ à travers l'analys<:' du St-'Cœur «'xœrn(') ('t l'analyse des ressources ct oom~te nœs (interne) nous orienœ vers une structure de petite taille. Notr(' prévision sur trois ans est la production d(' 210 log('ments à raison de 70 par an, l..l oonstance dans le volume de l'offre est compcnsœ par un(' croissanœ en terme de valeur aveç une moyenne de 32%. Le produit que nous offrons comporte une partie serviœ "d'ingénierie conseil à la modification" répondant à un lx.'soin non satisfait constituant un argument de vente de l'offre globale. Le financement nêœssaire pour l'opération est de 203772000 FCFA structuré ('n 50 000 000 FCFA ( 24%) d'apport dl.'s actionnaires et d(' 153772000 FCFA ( 76%) de ddte à mobiliser, L'évaluation financière rdèv(' un(' création de valeur pour les apporteurs de fonds (actionnaires et créancier) pour un cofl\ du capital inférieur à 68% qui est le taux de r('ntabili\ê inœrne (TRI), 5
. INTRODUCTI ON l.a Côtc d'jvoire dès son accession l'indépendan~c n dtvcloppé une politique sociale de promotion el de production du cadre bâli. Ain~i l'l'lai a ~Ié pourvoyeur de financement pour des so<:îdés immobilihes publiq~s. Mai cene situation n'a pu duœr face' la crise: kollomiquc Iks années 80 suivie des plans d'.justement structurel obligcli1l l'etal au drsc:ngagmlcnl pour promouvoir l'offre par des sociilh pri \'~. Malgli cc libêralismc depuis les années 90, force esl de reconnaître que les ~soins en logement sont de loin satisfaits bicn qut des entreprises ne cessent de voir le jour. A cc propos l'on noie un déficit d'environ 20000 unités par an pour la seule "Hlc d'abidjan. Cc constat a suscité en nous l'idée de monter un busimss dans le 5«ICUr de l'immobilier. L'nudc de cc Projet de c~a li oa d'une so<:ifté de promotion imm obi l w~ cstl'lilic de lincxion de notre Pro~t professionnel dans le emire du Prognllnm, de Mast, r of Basin"s Administration- Jnl ~rnllional Yaris (MBA-IP)_ En effet n!pondant aux standards internationaux, ce programme ambitionne de donner du outils d'analyse CI de prise de d«ision' des manage1'$ fi fulurs managers en ronnation, Ainsi 1. maquette pédagogique outres la différents modules sous fonne de Kminairt, pcivoit un projet pro!allionnel dont la n!alis3tion témoigne de la capiuli$3.tion des COtlJ\ilissance5 ICquises au wurs de cene fonnation, L'auditeur doit être capable i!ravct5 cc travail dei: Intégrer les différents modules Passer des concepts aux implications manag~rialn R~al iser un travail personnel Apportu U/IoC rontribution cofkri1e il une ent!'('prise existante ou en création Fonnaliser un projet dans $3. globalité Intégrer si possible la dimension inlfmationale des questions managerialn Portant Sur la création d'cntreprise, le pn!sent doxument est bâti t selon la tmlme d'un business pliln qui constitue un support de recherche de financement. Ainsi seront traitées différentes rubriques clés pennenant de ",'endre" le projet car il wnstitue un document de base construit' panir de donnhs du s«teur qui servira à la prospection pour la mobîlisatiol\ de finan<:ement (associês, banques, fonds..,), 'Extrait du IUppon de ooun du module projoi prormionn<1,
Les grandes lignes abordées le long de ce mémoire sont; le, init iat~un du projd, les profils des pionniers du projet seront mentionnés la forlllc jurid ique, relèvera quelle forme sera choisit et l'actionnariat l'en\'ironnemenl socio-économique, il s'agit de rele ver quelques caractéristiques sociales et économiques du pays d'implantation Je m a~hé, abordées ici les questions relatives à la taille, la croissance, la segmentation seront l'élude lechnique met en lumière la disponibilité des inputs et le mode de production retenu la straté'gic, après analyse fi~era les orientations prises pour entrer dans ce marché J'étude organisation nelle, nous pcrmenra de dimensionner les mo)'cns humains et matériels nécessaires l'étude finanûèrt se penchera sur la dimension financière du projet, notamment sur les besoins el le mode de financement tout en évaluant la rentabilité, 7
~ou tenance MBA-IP 29 Mai 2007 PLAN DE SOUTENANCE INTROOUCTION 1_ENVIRONNEMENT SOCIO-ECONOMIQUE Population, kooomie 2-MARCHE Conc~, ~_,,,,.,..,,... """ NITRATEGIE Ana/y$ ~, opilon stntégique g#obaie 8/ """*<lling... nude FINANCIERE F~nt. rosu#a/ d'up/oblion, ~ibie fimjrteitn, ffhiiabii~ -... "...... :""", CONCLUSION Projet Professionnel 1
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 INTRODUCTION ~ Suite. des d;rr,ç..,~" (crise dei... 80). rel...! poo" ~ 011.. pa' act&urs priy6s dan. In... 90.. 86100.. CtOis$an!s non saii,t.iia ( 20 000... ~....., po..- Abidjlln) m~ rlppl'rition ~... ~.. Ce ~ suscii6.. noua rid6e dio mont.... Mlness dans le -.... 0bjIII" 01...,000.: "IOta: leiœntiiiiuancei KqI*'... dio foriniiimr ~... 1'IcIM p(iui' ~ d'un ddcunwni..... dio prœ~.. Il fino,c:e...,! (M' im. bionc!uh. lands) - ~. _.,.",---'..."100, :::"'~ 1-ENVIRONNEMENT SOCIO-ECONOMIQUE Population,. Environ 16 millioos, croissance 3,5%, Urbanisation forte:45%,. Abidjan 25% populatlon avec evolution à 4,5%,. Jeune, 45% moins de 15ans.b-,."... _~.;',"'... :Il10' Projet Professionnel 2
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 1-ENVIRONNEMENT SOCIO-ECONOMIQUE Économie.. libérale, Important poids économique dans la sous région (40% de la masse monétaire et du PŒ de ru emoa),. ~s crise année 80, forte troîssaoce de 95 é 98 (moyenne 5%),. Crise poiitico-mliltalre en 99, spiral d'instabilité suivie de coonit armée en Sept 2002., Malgré cette situation reprise de crotssaoce: 1,3% (2006) avec ptojeci:ion 1,5% (2007); 3,5% (2008): 5,1% (2009).. les Oemiefs aoooois, bons signaux pour la sortie de Crise..... _~.... XIO. 2-MARCHE Concurrents (offre globale logements).. Particuliefll exclusivement locatives.. PromoteuflI uniquement en vente directe, Prés de 8000 unités/an, entre acteufll ci dessous: 51...._._._--._--- - 0_..... _-... ""'" Projet Professioonel 3
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 Segmentation, Axe des revenus,.~_.mtl. ~",...... Slrlle$ dl rl'lllul ' 1(1 PtOpirtioII dl Hatti.s..rt:MlM 2-MARCHE MII i 150 IXKI 150 i 500 IXKI, SOOOOl "" 39,10% 11,50% "'".. Axes des types de logements (sociaux, économiques, moyen standing, standing) ",, '... _,,........ :1007, 2-MARCHE ".. Configuration données par le rapprochement:,...,'_..._-... ~_.. ~.~ [1O,000(I12SO.IIOO) [lso.1ioo l '100.Il00) ~ SOO.IIOO, Populalion ayanl moins de 150 000 F CFA exclues, En'liton 20% de 13 PCIIlUlation peut accéder... 2.'" b... _"... o Projet Professionnel 4
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 2-MARCHE Croissance ~ par gr1iilhique ci-dessous._.., -...... M.., V : l ". " ~ l _. 0-1111111111,"-- ---_._... ~_... 10. '... _...... 2110' - -0-_'" - - 2-MARCHE.. T encianœ non délenninée... -- _-- Fortement conjoncturel...._---, "... Indicateur de croissance globale (graphique Ci dessous) ~. '.-.....:O... ::." - --,--._-""".-!;..",..-..... 2110...':... ::IJI Projet Professionnel 5
Soolenance MBA-IP 29 Mai 2007 Analyses: SWOT... ', _ -... ~ 3-5TRATEGIE,- ", -... ',, ~ --. -...... LnEl..'...:... U""''''''lJL~E,,,,,, -- ---._- "- ~ _'0t.< oc oc_.- - _. --.., - "-- -., -,,... -..,-._... '"...-.-- il -- - "'--', --- " 3-5TRATEGIE Globale.. Partenariat avec les fournisseurs de travau. el d'éludes.. Petites opérations livrables rapidement, Croissance par a.e valeur (volume constant), Qbiedifs: rnlnlmlset BFR, amorcer couroe d'expérience, bâtir capltat confiance aprés QuelqUes opéfations réussies Marketing.. Produit physique'" service ("Ing'ne" e con,ell 6 la modification" ),. Imitation concept maison evoluuve'... _.~-"-.,."'_ --*,... " rojet Professionnel 6
Soutenance MBA IP 29 Mai 2007,. Couverture.._.... -.Ioj 3-STRATEGIE... -, - - - -~ '- ~... _,... >00' " 4-ETUDE FINANCIERE Financement 24% capitaux propres, 76% deite (lans) Configuration bilan économique (montant en millief FCFA) Actifs imlllobilis!s 26950 COpilDlL"{ propre 50000 BFR 1;6 812 Dette (Jans) 153771.. Projet Professionnel 7
"Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 4 ETUDE FINANCIERE Résultat d'exploitation prévisionnel 4-ETUDE FINANCIERE Marge opérationnelle" 14%, résultat net croit de 88% et 96% Equilibre.""-,...... :101" rojet Professionnel 8
'Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 4-ETUDE FINANCIERE,. besoin de financement additionnel an 3, dette court terme Rentabilité '......, -~,..--':'::'"-"... " 4-ETUDE FINANCIERE Création do valeur pour les apporteurs de fonds ( actionnaire,banleurs) pour cool de capital < 68%.... ~..,",,"... -,~~' ~, ~ " Projet Professionnel 9
'"Soutenance MBA IP 29 Mai 2007 S-CONCLUSION,.Objectif, formaliser dans un document une idée,. Opportunité commerciale existante, Nécessité de financement important (BFR), Choix de petites opérations, Viabilité du projet, notamment au plan financier ( création de valeur pour coat capital<68%) car le niveau du TRI constitue un indicateur rassurant " ~'1- - - Jj, ILl ;- ", ~,rj ~'1_ ~d ':::"'r, - -,, _. -I-i 1 1,, _1:, T. -... ~, 1,,,,, -b' Projet Professionnel
Par Kooon Bar-lhil."'Y YAO IA.,;I ]00; l-initiat EURS DU PROJET Les panenaires-actionnaires initiateur~ du projet au nombre de deux préselllent un profil de double qualification. De fonnation de base en génie civil (Ingénieurs des Travaux Publics). ils ont renforcé leur capacité en management par formation continue. Par ailleurs il~ ont diverses expériences par le bais d'environnements de travail varies. Le tableau ci-dessous résume leur profil. Nom et Prénnm. YAO Konatl Barthélemy Formations Expériences. Ingénieur de. Travaux Publics. Charge de travaux (Colas) (Institut Polytechnique, Yamoussoukro). Ingénieur conseil (particuliers). MBA-IP (Dauphine-IAE. Sorbonne), en. Consultant (Projet). cours. Responsable Technique (PME). Ingénieur des Travaux Publics. RespoMable Technique (PME) DOSSO Zakaria (Institut Polytechnique. Yamoussoukro). Technic(lo-Wmmerci.le (SSIl. OESS Gestion. (JAE poitier) représentant J.D EDWARD) 2-FORME J URIDIQUE ET ACJIONl\'ARIA T Dénommé «Les PROFlMl\e», la fonne juridique choisie est la SARL. L'actionnariat SCra constitué à 51 % des initiateur~ du projet (s ignalés précédemment). D'autres actionnaires potentiels feront panir du tour de table pour boucler le capital social. L'enjeu étant de présenter un dossier bancable du point de vue d'un appon reflétant l'engllgerncnt des actionnaires d'une pan. D'autre pan la détention de la majorité obéit à une sone de balancier pour maintenir le cap de la vision fondatrke du projet en cas de conflit entre actionnaires pour des dtcisions stratégiques futures. J_ENVIRONN[MENT SOCIO-F.CONOl\lIQUE J.l-I'opu lalion Située en Afrique de l'ouest la Côte d'ivoire compte environ 16 millions d'habitants a\'~ un taux de çroissance moyen de 3.5%. Cette population est fortement urbanisée al'cl: un tau:\: de 45%. La répanition par tranche d'ages indique que la population se stratifie comme suit:, Sipmanlle. Prof... ion... t. d. I tmmobili.r,
ru, K Q ""~ IJurlloék"", r AO /Am'/ }OO7..,~... [1 5ano.II4anoJ c. &$... Oo,.,.u, ""''''': l,v.~. RGPII l'" La ville d'abidjan, capital économique connaît unc si tuation panicu[ière du fail qu'die abrite [a majeur panie dc l'administration et le tissu industriel de production. Elle se caractérise par environ 2.5 millions d'habitants selon le dernier n..-.::ensement de 1998 progressant li un taux d'environ 4,7<'10. J.2-É:conom ie La Côte d'ivoire a opté dès SOt! indépendance en 1960 pour une l'<:onomie libérale faisant une p.1n imponame à t'initiative priv";'" l1 s'appuyant SUT un code d'investissement très incitateur. Cene politique a valu au pays d'aneindre un taux annuel de croi~sance de 1,1% ju"'lu'au milieu des années 1970 (miracle ;' oiricn'). Cette situation ronfère depuis li ce pays un poids imponant dans I"espace économique ouest afrkain. il représente 40% aussi bien du f'1b que de la masse monétaire de l'espace UEMAO I, l'ace à la détérioration économique survenue au milieu des annees 1980, le gou>'emement de la Côte d'ivoire de l'époque a décidé de ml'ure en place un progmmme de stabilisation et d'ajustement structurel pour 199-l-I996. Une fune croissance a été enregistrée de 1995 à 1998 (avcc Un rythme moyen de 50/.). consecutivement à la dévaluation du franc CFA en 1994 CI la mise en ŒuVre de refonncs structurelles conjuguées au relèvement du cours dl"; matièn.."; premières. Par la suite le pays est entré dans une spirale d'instabilité politique après le coup d'état de Décembre 1999 qui a atteint son paroxysme avec la crise année du 19 septembre 2002. t""itul National de Il Stalist;q... Appellation don.... 1. çro;ssanc<: e"ponentiel[e qu '1 coon... le t"su industriel, Union MontLaire de l' Afiiq... de I"Ü\oesI 9
M11~ la situation moro5(' il s'annonce une embellie Ik l"érooomic IIOtammcnl une: emin.nec du PIS du faile des chantiers de la m;omlruction de L' ordre de 1.3% en 2006 'lui devra sc poursuivre cn 2007 pour atteindra 1.5% cl J,S% en 2008 puis 5.1% pour 2009 scion les services du minis t ~re de l'kollomic cl des finances. Le taux d'inflation oscille cntœ 3'Y. CI 4% à l'image de la mo)"cnnc de la!or>e kooomique. Les derniers IICrords signés consti~nl un signal fon pour la son ie dêfinili~' c de 1. crisc qui rrtinc la croissark:c konomiquc. 4 I..E MARCHE La prtsenlc recherche marketing s'cs! appuyu quasiment sur la collecte CI ['anal yse des donn~s Koondaires. En erre! différentes StruclUIl'S ont effectué des études. sbninairn, Iidim sur ~ secletjr. La di\"ersité des sources et leur fiabilité on1 pt"nnit d'extraire des indicateun 6u marche de l'immobilier scion notre centre d' intertl. 4.1 G'Qfr'liJité su r l' habitat Sur la base des résultats du n!cemment gênéral de la population et de!'habiun.1998 (RGPII 98) $eulement 28.4% de la population est propriétaire de son logement à Abidjlll1 ct 71,8% elit Ioeataire. Le nombre de personne par pièces relèl'e que 55,6% des logements abritent moilll de J per$onnes par pièce. 34.6% abritent entre 4 ct 5 personnes et 7,8% des logements abritent entre S et 6 personnes. On observe par ailleurs un nombre de personnes dans une pièce de 2,82 dans les quartiers prkaires contre 1,3 dans les quartiers de standing. La configul1llion du logement en côte d'ivoire $e pn!$enle comme l'indique le tableau 1 ci. dessous qui relève le type de IOiement oceu~ par la population: 10
Ty~ de conltruction Abidjan % Côte d 'ivoire % Villa mooeme 26937 4,67 108 119 4,08 Maison simple 93 171 16,15 921 222 34,SI Logement en bande lb 601 13,16 335943 12,70 Ap!W1ement immeuble 46293 8,DJ 51775 1,9~ eonceuion 204 017 35,37 526033 19,88 Cue traditionnelle 4724 0,82 543 288 20,53 baraque 56 147 9,74 98 428 3,72 Autre' pn!ciser 2468 0.43 7834 0,30 - -~-----...~. ND (non déterminer) 9421 1,63 53754 2.03 70-:',.,;1-1'1''- " '.. ri0' ---" -~ SooIra: 1.\'5, RGP" l'lfl 4.2.L..s coneurrenl$ Un fon d~sêquilibre apparaît enlre I"offre de logement CI lei besoins i notamment i Abidjan ou les chiffres du ministère indiquenl 20000 besoins lan rqxisentant 40% au plan national. Un peu moins de li 000 logements sont offens par an dont pris de la moitié rele, c du secteur non organisl' çonstitu~ des!w1iculiers 7 ct ~ptratcurs non enregisljts. u promotion immobilière organisl'e regroupe: plus de trente opératcurs dominés par une dizaine (l'cntreprise. De I"offre (l()cati,'cs et en vente dirrcte) faite par ces derniers sur la période 1992 2002 il en Tl:iSOn que plus de 25%1 sont Ic fait de eirkj acteurs' qui sonl les plui d)'tlamiqucs du 5«tcur. Ainsi de r~n gn'iphique nous pouvons rrpn!senter l'essentiel du marchl!' Abidjan qui se structure comme l'indique la figure 2 ci-dessous : NoIU nous expri_ m besoins... ns de ngnquc: <1 """ dtmando (solvable).tu point de """ m.or\ce\"'1 ' l'"nn. dei pmliouliers.ii denillk """l... iv.m.n, i la Ioc.ü"" 'Cn 2", "'p... ot"nt SO% 601 offin en V~'" di,«,. produit< pv ln promot<url recensh po, le Ministère ' Cn ""."'1_': SICOOI. BATIM, SI?IM, LAURIERS, ROSIERS 11
CInq prlncipaux_...... _~.. "",'-!Iiln. e P.fllcul... 1_u.. non "",,~iln, 4.3-TaiU~ el ""mentation Il se pose le problème de la quantifiealion de la demande solvlble de f~ on pticisc lu rrgard du coût moyen des logementl. Mais quelques indicateun nous permenent de conclure à l'uisten~e d'acquéreun potentiels. Il faut pour ce fait panir d'abord des personnes sus(:eptibles d'accéder un pitt bancaire. En effet les chiffres donnent un IIUX de baocar"î$ation de 11 % au plan national soit W1C demande potentiel selon les statistiques de 1,8 millions, La capitale éronomî<juc avo:<; ses 3W. de taw: de barkarisation affiche 1 million d'acqul'reur potentiel. Le marché peut aussi ttre vue sous un angle stratifié au regard de la disparité des revenus ct des offres selon la classification de la gamme des produits. Les données relatives à la répartition des ménages par SITlltes de rrvenu à Abidjan IIOnt dans le tableau Il les suivants : Tlbl.. u 11: IUparti'io...,...," p.. l... u.bt dt ~ n. "'... 1 SlnllleS de n"'enliji < 80000 80 i 250000 250.500000 > 500000 Proporllon de ménage! 41,~% 39,70% 12,$0% 6, 3W.., Cette ~omposition oriente quelque peu la tailk des types d'offre destines aw: differrntes cibles qui s'adossent sur les catégories de logements suivantes: logement sociaux, logemenl «onomiques, logement moyen standing ct logement standing. 12
Ainsi le coût du logement aant un racleur déterminant dans l'offre du fait des IVllntagn (l«oulant des facililés fiscales ct du bénéfice des mécanismes de financement des acquéreurs. li constitue un élément de segmentation av~c ~n filignlne le niveau de revenu. Du coup la segmentation de la clientèle est perçue à travers les strates de revenus ci-dessus indiquant quatre segments' rappnxher.ux types d'offres, u tableau 111'0 ci-dcssous illustre la confiiw'ltion de cene segmentation qui indique les produits accessibles ct potentiellement deltlalldh pour chaque segment de clients: T. bleau \U, Indlo.llfd.. Iypt. d. lo,tmtnll«... lbl.. pa. [... n~~. ok rn'enu Sociaux Economiques Moym standini Standing N i,' ea~':;,~""':::::::,,,l- -+ +- +- j Cc tableau nous indique potentiellement La taille de$ différents types d'offre vu le ni,'eau de Je\'enu des populations conditionnant leur pouvoir d'achat. us logements sociaux et économiques s'absorbent plus, suivenlles moyens swidings ct enfin les standings, De fa~on approximative les.services du Ministère de la Construction esliment à environ 20% la proportion des ménages pouvant acquérir le logement par promotion immobilière, Le mardll! peut ~trt vu sous un lulu angle de seinlentalion, il s'agit de Ja localisation des offres notamment' Abidjan où la qullsi lotali\\! des produits esi proposée, 1.& situation Btoiraphique des offres pc:rmct de rel,,'er des sous marchés qui ré,'èlent des lieux de préférences des COTl$Ommateurs, Ainsi SUT la pêriode t992-2000 les offres des promoteurs à travers différenles communes de la ville se repartissent comme suit dans le tableau d dessous:.. La cellule. "" fond &ri. &UQCienl le n;,' u d. revenu l U Iype de Ioam><nll """... lbtu "",ou potefioeuemen' d."",r.dl., 1..1 ~liul.l moi,,. pir Ilpifi. q.. un ~ du I... nl... fl<'ul y lc<:b:ier, noumm.nl l...'.n... de "",Inl de 1 SO 000 fcfa, 'mo'l Il
Projel ProjtSSiO_/. MBA_/P Par Ko""n Banht/emy YAO IA",il ]oo! Toblnu IV: Rf p.. 1ition d ~ l'off... d.ior~_n t par la promo t.~ rs parrommuna de 1991-11)00 C(lm mun~ No mbre de logements réa li~ en ~. Abobo 5,99 Adjamé 0,85 Coeody 59,88 Koumassi 1.81 Plateau 0.05 POJ1 bouet 2048 Yopougon 28,94,."""rt:t!. /,,.ç. ]00] Il en ressort qkjc deux communcs (Cocody ct Yopougon) absorbent plus de 85 ~. des offres. les marchés locaux y sont plus dynamiques. L 'observation de révolution de l'offre de logement ne révèle pas dairemenl une tendance (à la hausse ou à la baisse) définilive mais indique plutôt une situation fortement CO<ljoncturelie. La figure J ci-dessous montrc la fonne prise sous un double regard: en valeur (montant invcstit) ct en volume (nombre de logement produit).... ; "'". } ".,, """,..,.., o ~ l00'j o Ncmt>re de "".""" inlestlssemnl en ",gom~ Inn'. 1 J "
Proj" ProfoJsiO<lNI. MBA -Ir Par K"""n Barthél.my r AO IA,,;I ]007 Une seconde observation sous l'angle de la proportion des ménages ayant acquis un toit par le biais d'une opération immobilière indique quel ques pcu la erqis>ance de ce marché (1995-2002). La ligure 4 ci-dessous présente r évolution sur la période 1995-2002, ~1g ~ro ~ : Proportion d. monak"... <uput.. IoI, mu t ""quis par prom" tio. immo bil;or. j '.! O.- j 0,60% 8. 0.40% "" Ann6e ",. Ihmllh>...,,"~.- Itv.~. ](HU OUlre le caractère conjoncturel signalé, l'existence (voir la pérennité) du marehé tire Sa source de facteurs éeonomiqucs ct sociodémographiques qui constituent des éléments structurels entretenant le besoin ct donc la demande. 4.4.1- r acteurs konomî'iues Ces facteurs constituent la faceue indiquant (ou innuençant) la c-apacité d'achat des demandeurs. Ils se fondent sur la >anté de l'écoilomie nationale Cl aussi sur la possibilité de financement du secleur, notamment les acquéreurs. Aussi faul-il ajouter les mesures incitatives fiscales" instrumc11ialisécs par les pouvoir publics qui dynamisent le secteur. Une app«'ciation de révolution de l'économie el de l'inveslissement dans le secteur pcnne! de poner un jugement. Nous présentons ci-dessous une ligure 5 comparant révolution des in\'cslisscments du secteur Cl cclie du PIB national: " Voir ~ annexc 1 15
, 1 1 0.- 0.- 0.- 0.- o.~ 0.= O. '~ O~,_,_ '\lut,_,_ 2000 200. 200:2 2OXI3 ôioo'i.n... Ill'e$$Of1 une progression en dent de scie en terme d'offre mais des points nous indiquent que l'environnement éoonomiquc el la stabilité conslium:nt des ~lémcl1i S catalyseurs. Un point aussi imfxlltant stimulant pour la demande concerne l'inflation dans le secteur. En effet forte est de consulter que le cool du loyer augmente de façon régulièl"t' pour les ménages. Cene situation (:(Induit Sl:lon Ics moyens à une pn!réf'cnce pour La propriété pour s'ej(uliirc de se ~ne ; c'est le cas des jeunes cadres qui $Ofl\ ainsi portés, 'er1 l'acquisition de logf.!fllcnt dés les premières années de leur carrihe. La figure 6 ci..<jessous présente révolution de l'indice de prix du logement de 1998-2004 3Va; une base 100 en 1991.. ~.~ t '00 1 ~ 1 ~ ~ ~ 0.-. - = =. - - -.- 16
"*' ~/. MIlA /P L'on noic une ~r(lissançe f!\!qucme du çoûts du loyer qui est un façteur explicatif de la p!\!fércnce pour l'iccession il la p rop r iét~. 4.4.2- Facteun so<:io dimo,raphiquh Ces facteurs sont la!\!sultantc des mutations globales de la société. La croi$$ançe de la population (J.5%) çouplée avec l'urbanisation ( 4 5 ~.) est le prc mie r indicateur de 1. pércnnité du brsoin. Des él~mcnts dnerminants liés au mode de vie sont aussi ",lever : l'individualisme, la limitation des naissances. la valeur ou symbole anacm la propriété immobilitrc. A ces éléments endogènes il f~ul ajouter 1,111 facteur cxogêne non négligeable, le nul': migratoire qui est relativement imponlllt en Côte d [voire. 5-ETUDE TECII NIQUE L.a vi abil ité d'un projet tient outre mesurc à sa faisabilité technique. De cc fail noire anal yse du secteur nous permet d'esquisser ici [es facteurs concourrant, [a possibilité de misc en cru"rc au plan teehllique de notre projet. Il,.agit de faire une lucarne sur nqw processus de produclion d'u/lc part CI d'autre part de sc ra$$urer de 1. disponibilité des brsoins en inputs et autres moyens de production. 5.1- Mode de Ilroductio n L.a ria[isalion des opél'llliol1$ sera enliërement sous-tnitéc i des o~rateurs du secteur. En eftet J"cxistcnce d'un ti ssu de PME tl consac!\! à la construction ayant Mjll des rc[ations éprouvées IVe(: ICI acteurs de [a filière nous conduit Il cc choix. Ceue option!\!pond Il la nalure de ['activité qui doit s'adouer, çe typc de pane""ri.t pour alléger son besoin de filwk:~nt. Dans cc scéttario une priséltclion sen r.ile pour COII5Iituer un pool de soustraitants dont [es capa<:ito techniques et financitres sont l''er<<s pour bltir un panenariat, levier de performance (coût, délais, qualité). Le suivi sera ISSU!\! par [e personnel interne en vue de palier à tous dysfonctionnements dans [a!\!a[isation des travaux, " PC1ite C1 MOY.MU Entrtprilu "
hojt, ~/, MBA_/P 5. 1 _ 0 ispo ni bil i t ~ d~ inp" ts La prodllelion foneihe depuis 2004 dans la filiere l4!gale regrollpe les acteurs autoriks : minist~re en ch~ de l'iirblnisme. SICOGI. AGEF. amé1llgellrs, promoteurs. L'EIaI à travers l'agef ll n'arrive phu eonstitll~ des rtsel'\'cs ur les propriétaires ~ftre nt se tourner vers les opérateu" privés, Celle prtférence esi liù à la modicité des indcmnit~s de purge des droits colltumiers CI 811 délai de paiement lrop long, (Voir Annexe 2) On estime aujourd'hui I"extension annllelle de la ville d'abidjan' pills de 400" hectares par an sc faisant de plus en pills au nord (Abobo), j, l'ouest (Yopougon) et \'Cf$ l'est (Cocody), Ainsi la disponibilité fondere maigri la pression ne pose pas Wl problcme majellr VII l'extension pêriphériqlle possible, le \ableau V ci-dessous nous indiqlle les surfaces exploitées par les promoteurs il Abidjan sur Sans (19'92-2000) : TlblH W V : Str rl... dt rroln IU"," PO'... prornor.urs Immobilie rs PO' <omm... dt 1" %_1000 " "";;;;;;;;;: 'N' Ces chiffres nolis donnent une mo)'enne annuelle d'environ 50 ha exploités par les promoteurs SUI une production de 400 ha. le potentiel foncier POli' la ville d'abidjan est donc exisw1t. " AiHo<""" Gntion Fonc... MiniSim dt la ComIl\lC.ion. MiBil!m dt t'&<>nomie el dei FilWl<Os, Docum.mt de Travail Sbninain.1II' le Financ... n. de l'habit.. SoI:i.1 el Economiq"", H61.II~i.. (ClK< d't",i.. ) Juill.. 200' "