U"IYIISITI,.IIS DAUPHINE fa:è PARIS a. ca - CREATION D'UNE SOCIETE DE PROMOTION IMMOBIUERE : "LES PROFIMM" Par. Konan Barthélemy YAO Encadreur. Jean Marcel DALBARADE Maître de Conférences à l'université Paris Dauphine M0024MBAIP08 - D,l1,ar- Avril 2007 Il 2
Projet Professionnel, MBA-IP fj/'.- 0) ()/./'.r Par Konan Barthélemy YAO IAvril 2007 Ir (, i J (j,j)..- A toi Père, décédé au cours de ma formation. Que ton âme repose en paix... 1
RE MERCIEMENTS Plus qu'une simple fonnalité d'usage, je fomlule dans les lignes qui suivent ma profonde reconnaissance à des personnes dom les actions on! contribué à la réalisation de cc mémoire. Les enseignements reçus au cours de celte fonnation onl constitué une source à laquelle je me suis conslammenl référé, ils son! le socle des connaissances mobilisées. C'est pourquoi mes premiers remerciements s'adressent aux tnseignanls des différentes institutions impliquées: l'université Paris IX Dauphine. l'institut d'administration des Entreprises (IAE) de l'université Paris ( Panthéon Sorbonne el le Centre Africain d'etudes Supérieures en Gestion (CESAG). Ils ont pu nous transmenrc plus que des connaissances. un élat d'esprit: la dimension transversale des prob \ème~ rencontr6 par Ie~ organisations. Je remercie particulièrement Mon~ieur Jean Man:('l DALBARADE (coordonnateur du programme pour l'université Paris Dauphine) qui a bien voulu nous encadrer dans l'élaboration de ce travail. Aussi la collecte de documents et d' infonnations nécessaires pour produire cc travail n'a pu être possible dans des organisations, des administrations et autres que par le biais de personnes qui se sont rendues disponibles. Nous leur adressons nolrt' infinie gratitude. Ce sont nommément: Monsieur Bi Koet BA~Il, Sous Directeur du Pennis de Construire au Ministère de la Construction et de l'urbanisme de Côte d'ivoire Monsieur Tomekpa Magloire LlGBET, Ingénieur Statistien-économiste à l'institut National de la Statistique (en Côte d'ivoire) Monsieur Vangah Jean-Paul ADJOBI, Ingenieur des Travaux Publics au Bureau National d'eludes Techniques et de Developpement (en Côte d' Ivoire) Monsieur Serge SEKOU, au Service Commerciale de l'institut Nalional de la Statistique (en Côte d'ivoire) L'appui pédagogique esi incontournable dans toutes institutions de fonnation d'ou le pas que nous marquons à l'égard des assislantes du programme MBA-IP. Par delà elles, que toul le personnel de la bibliothèque, des laboratoires infonnalîques et de façon générale tous ceux qui consacrenlleur temps de travail au service des institulîons partenaires soient n:merciés. 2
1'r<J#' P~ MB:l-IP SOMMAIRE RESUME MANAGERIAL................. 4 INTRODUCTION... 6 I-INITIA TEURS DU PROJET...,.",,,,,,,,,... 8 2 FORME JUR IDIQUE ET ACTIONNARIA T... 8 J ENVIRONNEMENT SQCIQ..ECONOMIQUE... 8 J. I Population... 8 J.2 Economie... 9 4 LE MARCIIE...... 10 4.1 (il!néralité sur l'habitat... 10 4.2 Les con,u~nl$... II 4.3 Taîlle et segmentation... 12 4.4 Croissance... 14 4.4.1 FII<:teun ~iques...... 1 S 4.4.2 Factcurs soçio démographiquh... 17 S ETUDETECHNIQUE... 17 5.1 Mode de production... 17 S.2 Disponibilité du inputs... 18 5.2.1. Les terres...... 18 S.2.2 Les matériau){ de construction... 19 6-STRATEGlE...... 19 6.I -Anal}'$e du secteur... 19 6.1.I Ladcmande... 19 6.1.2 L'ofTR:... 21 6.3-AnaIYK de l'entreprise... 26 6.J.I. Ressources immatérielles... 26 6.3.2 Ressources humaines......... 26 6.3.J Ressources physiques...,... 27 6.3.4 Synthèse analyse interne... 27 6.4-Choi){ stratégiques... ~... 27 6. 4. I Synth~se du diagnostic stratégique: SWOT..... 27 6.4.2 Stratégie globale... 28 6.4.3. Stratégie MmC1ing... 28 6.4.3.1- Couverture du man>m... 28 6.4.3.2- Offre... 29 6.4.3.J- Mode d'li<:quisition...... 30 7 ETUDE ORGANISA TIONNELlE...... 30 S ETUDE FINANCIERE... ""... 32 8.1 Besoins de financement..... "...... 32 8.2 Résultats prévisionnels,,... 33 8.3 Tableau de financtment...,... 34 &.4_Flux de tn!~rie annuelle (ANNEE I)... h... 35 8.S-Rentabilité... J6 CONCLUSION... J7 ANNEXES... 3& BIBLIOGRAPHIE...... "... 46 LISTE DES TABLEAUX ET FIGURES... 46 )
Proi<1 P"*g;o"",,l. M8A /P RESUME MANAGERIAL Le marchê du logement connalt une ouverture au secteur privê depuis les annœs 90 ~ui~ Bu)( dlfflcultm rel"l00l"l 11'&"o5 par l'elal. Par apparition successive Il sest oonstitu~ des entreprises sur ce m/ltem. Mais 1\!S besoins en logement sont toujours prégnants notamment' Abidjan où ils s'êlbvent è 20 000 unit~s par an. Le pr~nt document constitue l'êtude d'un projet qui envisage la constitution d'une sociêtê de promotion immobilibre dênommêe "LES l'rofimm '. L'initiation de ce projet est l'œuvre de personnes ayant une double qualification d'lngênieurs des Travaux Publics et en Management qui veulent s'orienter vers l'entreprelulriat. L'option de SociNé à Rl'SponsabHlté Umltœ (SARL) \!St la forme juridique retenue avec une representation à 51% des InItiateurs et 49% d'autres actionlullrcs. L'environnement &onomique du projet quoique ayant connu dc-s djfficultés r(!eentes connalt un regain de croissance depuis 2006 avec un tau~ de 1.3%. Les annœs suivanb.'s s'annoncent sous de meilleurs indicateurs oompte tenu dl's orientations de stabili té à l'issu de la signature d\!s derniers accords. Les prévisions indiquent un taux de 1.5% pour 2007 ct respt.'ctivement3.5 ~ et 5.1% pour les ann&'s 2008 et 2009 augurant d'un climat &onomique favorable pour les affaires. L'évolution du marcm n'est pas clairement déterminœ eu égard au caractère conjoncturel de la demande. Cependant d ~'ti facteurs de natun..'!l structurelles caractéristiques de l'&onomie et de la démographie sont d\!s éléments qui entretiennent le oc'soin inducteur de denmnde. Les projt.'ctions économiqut'!l préc&lentl's constituent donc un bon signai pour le Sl'Cteur. 4
Pmj" pmfojjio_i, MfM-IP L'étud(' stratégiqu(' m('n~ à travers l'analys<:' du St-'Cœur «'xœrn(') ('t l'analyse des ressources ct oom~te nœs (interne) nous orienœ vers une structure de petite taille. Notr(' prévision sur trois ans est la production d(' 210 log('ments à raison de 70 par an, l..l oonstance dans le volume de l'offre est compcnsœ par un(' croissanœ en terme de valeur aveç une moyenne de 32%. Le produit que nous offrons comporte une partie serviœ "d'ingénierie conseil à la modification" répondant à un lx.'soin non satisfait constituant un argument de vente de l'offre globale. Le financement nêœssaire pour l'opération est de 203772000 FCFA structuré ('n 50 000 000 FCFA ( 24%) d'apport dl.'s actionnaires et d(' 153772000 FCFA ( 76%) de ddte à mobiliser, L'évaluation financière rdèv(' un(' création de valeur pour les apporteurs de fonds (actionnaires et créancier) pour un cofl\ du capital inférieur à 68% qui est le taux de r('ntabili\ê inœrne (TRI), 5
. INTRODUCTI ON l.a Côtc d'jvoire dès son accession l'indépendan~c n dtvcloppé une politique sociale de promotion el de production du cadre bâli. Ain~i l'l'lai a ~Ié pourvoyeur de financement pour des so<:îdés immobilihes publiq~s. Mai cene situation n'a pu duœr face' la crise: kollomiquc Iks années 80 suivie des plans d'.justement structurel obligcli1l l'etal au drsc:ngagmlcnl pour promouvoir l'offre par des sociilh pri \'~. Malgli cc libêralismc depuis les années 90, force esl de reconnaître que les ~soins en logement sont de loin satisfaits bicn qut des entreprises ne cessent de voir le jour. A cc propos l'on noie un déficit d'environ 20000 unités par an pour la seule "Hlc d'abidjan. Cc constat a suscité en nous l'idée de monter un busimss dans le 5«ICUr de l'immobilier. L'nudc de cc Projet de c~a li oa d'une so<:ifté de promotion imm obi l w~ cstl'lilic de lincxion de notre Pro~t professionnel dans le emire du Prognllnm, de Mast, r of Basin"s Administration- Jnl ~rnllional Yaris (MBA-IP)_ En effet n!pondant aux standards internationaux, ce programme ambitionne de donner du outils d'analyse CI de prise de d«ision' des manage1'$ fi fulurs managers en ronnation, Ainsi 1. maquette pédagogique outres la différents modules sous fonne de Kminairt, pcivoit un projet pro!allionnel dont la n!alis3tion témoigne de la capiuli$3.tion des COtlJ\ilissance5 ICquises au wurs de cene fonnation, L'auditeur doit être capable i!ravct5 cc travail dei: Intégrer les différents modules Passer des concepts aux implications manag~rialn R~al iser un travail personnel Apportu U/IoC rontribution cofkri1e il une ent!'('prise existante ou en création Fonnaliser un projet dans $3. globalité Intégrer si possible la dimension inlfmationale des questions managerialn Portant Sur la création d'cntreprise, le pn!sent doxument est bâti t selon la tmlme d'un business pliln qui constitue un support de recherche de financement. Ainsi seront traitées différentes rubriques clés pennenant de ",'endre" le projet car il wnstitue un document de base construit' panir de donnhs du s«teur qui servira à la prospection pour la mobîlisatiol\ de finan<:ement (associês, banques, fonds..,), 'Extrait du IUppon de ooun du module projoi prormionn<1,
Les grandes lignes abordées le long de ce mémoire sont; le, init iat~un du projd, les profils des pionniers du projet seront mentionnés la forlllc jurid ique, relèvera quelle forme sera choisit et l'actionnariat l'en\'ironnemenl socio-économique, il s'agit de rele ver quelques caractéristiques sociales et économiques du pays d'implantation Je m a~hé, abordées ici les questions relatives à la taille, la croissance, la segmentation seront l'élude lechnique met en lumière la disponibilité des inputs et le mode de production retenu la straté'gic, après analyse fi~era les orientations prises pour entrer dans ce marché J'étude organisation nelle, nous pcrmenra de dimensionner les mo)'cns humains et matériels nécessaires l'étude finanûèrt se penchera sur la dimension financière du projet, notamment sur les besoins el le mode de financement tout en évaluant la rentabilité, 7
~ou tenance MBA-IP 29 Mai 2007 PLAN DE SOUTENANCE INTROOUCTION 1_ENVIRONNEMENT SOCIO-ECONOMIQUE Population, kooomie 2-MARCHE Conc~, ~_,,,,.,..,,... """ NITRATEGIE Ana/y$ ~, opilon stntégique g#obaie 8/ """*<lling... nude FINANCIERE F~nt. rosu#a/ d'up/oblion, ~ibie fimjrteitn, ffhiiabii~ -... "...... :""", CONCLUSION Projet Professionnel 1
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 INTRODUCTION ~ Suite. des d;rr,ç..,~" (crise dei... 80). rel...! poo" ~ 011.. pa' act&urs priy6s dan. In... 90.. 86100.. CtOis$an!s non saii,t.iia ( 20 000... ~....., po..- Abidjlln) m~ rlppl'rition ~... ~.. Ce ~ suscii6.. noua rid6e dio mont.... Mlness dans le -.... 0bjIII" 01...,000.: "IOta: leiœntiiiiuancei KqI*'... dio foriniiimr ~... 1'IcIM p(iui' ~ d'un ddcunwni..... dio prœ~.. Il fino,c:e...,! (M' im. bionc!uh. lands) - ~. _.,.",---'..."100, :::"'~ 1-ENVIRONNEMENT SOCIO-ECONOMIQUE Population,. Environ 16 millioos, croissance 3,5%, Urbanisation forte:45%,. Abidjan 25% populatlon avec evolution à 4,5%,. Jeune, 45% moins de 15ans.b-,."... _~.;',"'... :Il10' Projet Professionnel 2
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 1-ENVIRONNEMENT SOCIO-ECONOMIQUE Économie.. libérale, Important poids économique dans la sous région (40% de la masse monétaire et du PŒ de ru emoa),. ~s crise année 80, forte troîssaoce de 95 é 98 (moyenne 5%),. Crise poiitico-mliltalre en 99, spiral d'instabilité suivie de coonit armée en Sept 2002., Malgré cette situation reprise de crotssaoce: 1,3% (2006) avec ptojeci:ion 1,5% (2007); 3,5% (2008): 5,1% (2009).. les Oemiefs aoooois, bons signaux pour la sortie de Crise..... _~.... XIO. 2-MARCHE Concurrents (offre globale logements).. Particuliefll exclusivement locatives.. PromoteuflI uniquement en vente directe, Prés de 8000 unités/an, entre acteufll ci dessous: 51...._._._--._--- - 0_..... _-... ""'" Projet Professioonel 3
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 Segmentation, Axe des revenus,.~_.mtl. ~",...... Slrlle$ dl rl'lllul ' 1(1 PtOpirtioII dl Hatti.s..rt:MlM 2-MARCHE MII i 150 IXKI 150 i 500 IXKI, SOOOOl "" 39,10% 11,50% "'".. Axes des types de logements (sociaux, économiques, moyen standing, standing) ",, '... _,,........ :1007, 2-MARCHE ".. Configuration données par le rapprochement:,...,'_..._-... ~_.. ~.~ [1O,000(I12SO.IIOO) [lso.1ioo l '100.Il00) ~ SOO.IIOO, Populalion ayanl moins de 150 000 F CFA exclues, En'liton 20% de 13 PCIIlUlation peut accéder... 2.'" b... _"... o Projet Professionnel 4
Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 2-MARCHE Croissance ~ par gr1iilhique ci-dessous._.., -...... M.., V : l ". " ~ l _. 0-1111111111,"-- ---_._... ~_... 10. '... _...... 2110' - -0-_'" - - 2-MARCHE.. T encianœ non délenninée... -- _-- Fortement conjoncturel...._---, "... Indicateur de croissance globale (graphique Ci dessous) ~. '.-.....:O... ::." - --,--._-""".-!;..",..-..... 2110...':... ::IJI Projet Professionnel 5
Soolenance MBA-IP 29 Mai 2007 Analyses: SWOT... ', _ -... ~ 3-5TRATEGIE,- ", -... ',, ~ --. -...... LnEl..'...:... U""''''''lJL~E,,,,,, -- ---._- "- ~ _'0t.< oc oc_.- - _. --.., - "-- -., -,,... -..,-._... '"...-.-- il -- - "'--', --- " 3-5TRATEGIE Globale.. Partenariat avec les fournisseurs de travau. el d'éludes.. Petites opérations livrables rapidement, Croissance par a.e valeur (volume constant), Qbiedifs: rnlnlmlset BFR, amorcer couroe d'expérience, bâtir capltat confiance aprés QuelqUes opéfations réussies Marketing.. Produit physique'" service ("Ing'ne" e con,ell 6 la modification" ),. Imitation concept maison evoluuve'... _.~-"-.,."'_ --*,... " rojet Professionnel 6
Soutenance MBA IP 29 Mai 2007,. Couverture.._.... -.Ioj 3-STRATEGIE... -, - - - -~ '- ~... _,... >00' " 4-ETUDE FINANCIERE Financement 24% capitaux propres, 76% deite (lans) Configuration bilan économique (montant en millief FCFA) Actifs imlllobilis!s 26950 COpilDlL"{ propre 50000 BFR 1;6 812 Dette (Jans) 153771.. Projet Professionnel 7
"Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 4 ETUDE FINANCIERE Résultat d'exploitation prévisionnel 4-ETUDE FINANCIERE Marge opérationnelle" 14%, résultat net croit de 88% et 96% Equilibre.""-,...... :101" rojet Professionnel 8
'Soutenance MBA-IP 29 Mai 2007 4-ETUDE FINANCIERE,. besoin de financement additionnel an 3, dette court terme Rentabilité '......, -~,..--':'::'"-"... " 4-ETUDE FINANCIERE Création do valeur pour les apporteurs de fonds ( actionnaire,banleurs) pour cool de capital < 68%.... ~..,",,"... -,~~' ~, ~ " Projet Professionnel 9
'"Soutenance MBA IP 29 Mai 2007 S-CONCLUSION,.Objectif, formaliser dans un document une idée,. Opportunité commerciale existante, Nécessité de financement important (BFR), Choix de petites opérations, Viabilité du projet, notamment au plan financier ( création de valeur pour coat capital<68%) car le niveau du TRI constitue un indicateur rassurant " ~'1- - - Jj, ILl ;- ", ~,rj ~'1_ ~d ':::"'r, - -,, _. -I-i 1 1,, _1:, T. -... ~, 1,,,,, -b' Projet Professionnel
Par Kooon Bar-lhil."'Y YAO IA.,;I ]00; l-initiat EURS DU PROJET Les panenaires-actionnaires initiateur~ du projet au nombre de deux préselllent un profil de double qualification. De fonnation de base en génie civil (Ingénieurs des Travaux Publics). ils ont renforcé leur capacité en management par formation continue. Par ailleurs il~ ont diverses expériences par le bais d'environnements de travail varies. Le tableau ci-dessous résume leur profil. Nom et Prénnm. YAO Konatl Barthélemy Formations Expériences. Ingénieur de. Travaux Publics. Charge de travaux (Colas) (Institut Polytechnique, Yamoussoukro). Ingénieur conseil (particuliers). MBA-IP (Dauphine-IAE. Sorbonne), en. Consultant (Projet). cours. Responsable Technique (PME). Ingénieur des Travaux Publics. RespoMable Technique (PME) DOSSO Zakaria (Institut Polytechnique. Yamoussoukro). Technic(lo-Wmmerci.le (SSIl. OESS Gestion. (JAE poitier) représentant J.D EDWARD) 2-FORME J URIDIQUE ET ACJIONl\'ARIA T Dénommé «Les PROFlMl\e», la fonne juridique choisie est la SARL. L'actionnariat SCra constitué à 51 % des initiateur~ du projet (s ignalés précédemment). D'autres actionnaires potentiels feront panir du tour de table pour boucler le capital social. L'enjeu étant de présenter un dossier bancable du point de vue d'un appon reflétant l'engllgerncnt des actionnaires d'une pan. D'autre pan la détention de la majorité obéit à une sone de balancier pour maintenir le cap de la vision fondatrke du projet en cas de conflit entre actionnaires pour des dtcisions stratégiques futures. J_ENVIRONN[MENT SOCIO-F.CONOl\lIQUE J.l-I'opu lalion Située en Afrique de l'ouest la Côte d'ivoire compte environ 16 millions d'habitants a\'~ un taux de çroissance moyen de 3.5%. Cette population est fortement urbanisée al'cl: un tau:\: de 45%. La répanition par tranche d'ages indique que la population se stratifie comme suit:, Sipmanlle. Prof... ion... t. d. I tmmobili.r,
ru, K Q ""~ IJurlloék"", r AO /Am'/ }OO7..,~... [1 5ano.II4anoJ c. &$... Oo,.,.u, ""''''': l,v.~. RGPII l'" La ville d'abidjan, capital économique connaît unc si tuation panicu[ière du fail qu'die abrite [a majeur panie dc l'administration et le tissu industriel de production. Elle se caractérise par environ 2.5 millions d'habitants selon le dernier n..-.::ensement de 1998 progressant li un taux d'environ 4,7<'10. J.2-É:conom ie La Côte d'ivoire a opté dès SOt! indépendance en 1960 pour une l'<:onomie libérale faisant une p.1n imponame à t'initiative priv";'" l1 s'appuyant SUT un code d'investissement très incitateur. Cene politique a valu au pays d'aneindre un taux annuel de croi~sance de 1,1% ju"'lu'au milieu des années 1970 (miracle ;' oiricn'). Cette situation ronfère depuis li ce pays un poids imponant dans I"espace économique ouest afrkain. il représente 40% aussi bien du f'1b que de la masse monétaire de l'espace UEMAO I, l'ace à la détérioration économique survenue au milieu des annees 1980, le gou>'emement de la Côte d'ivoire de l'époque a décidé de ml'ure en place un progmmme de stabilisation et d'ajustement structurel pour 199-l-I996. Une fune croissance a été enregistrée de 1995 à 1998 (avcc Un rythme moyen de 50/.). consecutivement à la dévaluation du franc CFA en 1994 CI la mise en ŒuVre de refonncs structurelles conjuguées au relèvement du cours dl"; matièn.."; premières. Par la suite le pays est entré dans une spirale d'instabilité politique après le coup d'état de Décembre 1999 qui a atteint son paroxysme avec la crise année du 19 septembre 2002. t""itul National de Il Stalist;q... Appellation don.... 1. çro;ssanc<: e"ponentiel[e qu '1 coon... le t"su industriel, Union MontLaire de l' Afiiq... de I"Ü\oesI 9
M11~ la situation moro5(' il s'annonce une embellie Ik l"érooomic IIOtammcnl une: emin.nec du PIS du faile des chantiers de la m;omlruction de L' ordre de 1.3% en 2006 'lui devra sc poursuivre cn 2007 pour atteindra 1.5% cl J,S% en 2008 puis 5.1% pour 2009 scion les services du minis t ~re de l'kollomic cl des finances. Le taux d'inflation oscille cntœ 3'Y. CI 4% à l'image de la mo)"cnnc de la!or>e kooomique. Les derniers IICrords signés consti~nl un signal fon pour la son ie dêfinili~' c de 1. crisc qui rrtinc la croissark:c konomiquc. 4 I..E MARCHE La prtsenlc recherche marketing s'cs! appuyu quasiment sur la collecte CI ['anal yse des donn~s Koondaires. En erre! différentes StruclUIl'S ont effectué des études. sbninairn, Iidim sur ~ secletjr. La di\"ersité des sources et leur fiabilité on1 pt"nnit d'extraire des indicateun 6u marche de l'immobilier scion notre centre d' intertl. 4.1 G'Qfr'liJité su r l' habitat Sur la base des résultats du n!cemment gênéral de la population et de!'habiun.1998 (RGPII 98) $eulement 28.4% de la population est propriétaire de son logement à Abidjlll1 ct 71,8% elit Ioeataire. Le nombre de personne par pièces relèl'e que 55,6% des logements abritent moilll de J per$onnes par pièce. 34.6% abritent entre 4 ct 5 personnes et 7,8% des logements abritent entre S et 6 personnes. On observe par ailleurs un nombre de personnes dans une pièce de 2,82 dans les quartiers prkaires contre 1,3 dans les quartiers de standing. La configul1llion du logement en côte d'ivoire $e pn!$enle comme l'indique le tableau 1 ci. dessous qui relève le type de IOiement oceu~ par la population: 10
Ty~ de conltruction Abidjan % Côte d 'ivoire % Villa mooeme 26937 4,67 108 119 4,08 Maison simple 93 171 16,15 921 222 34,SI Logement en bande lb 601 13,16 335943 12,70 Ap!W1ement immeuble 46293 8,DJ 51775 1,9~ eonceuion 204 017 35,37 526033 19,88 Cue traditionnelle 4724 0,82 543 288 20,53 baraque 56 147 9,74 98 428 3,72 Autre' pn!ciser 2468 0.43 7834 0,30 - -~-----...~. ND (non déterminer) 9421 1,63 53754 2.03 70-:',.,;1-1'1''- " '.. ri0' ---" -~ SooIra: 1.\'5, RGP" l'lfl 4.2.L..s coneurrenl$ Un fon d~sêquilibre apparaît enlre I"offre de logement CI lei besoins i notamment i Abidjan ou les chiffres du ministère indiquenl 20000 besoins lan rqxisentant 40% au plan national. Un peu moins de li 000 logements sont offens par an dont pris de la moitié rele, c du secteur non organisl' çonstitu~ des!w1iculiers 7 ct ~ptratcurs non enregisljts. u promotion immobilière organisl'e regroupe: plus de trente opératcurs dominés par une dizaine (l'cntreprise. De I"offre (l()cati,'cs et en vente dirrcte) faite par ces derniers sur la période 1992 2002 il en Tl:iSOn que plus de 25%1 sont Ic fait de eirkj acteurs' qui sonl les plui d)'tlamiqucs du 5«tcur. Ainsi de r~n gn'iphique nous pouvons rrpn!senter l'essentiel du marchl!' Abidjan qui se structure comme l'indique la figure 2 ci-dessous : NoIU nous expri_ m besoins... ns de ngnquc: <1 """ dtmando (solvable).tu point de """ m.or\ce\"'1 ' l'"nn. dei pmliouliers.ii denillk """l... iv.m.n, i la Ioc.ü"" 'Cn 2", "'p... ot"nt SO% 601 offin en V~'" di,«,. produit< pv ln promot<url recensh po, le Ministère ' Cn ""."'1_': SICOOI. BATIM, SI?IM, LAURIERS, ROSIERS 11
CInq prlncipaux_...... _~.. "",'-!Iiln. e P.fllcul... 1_u.. non "",,~iln, 4.3-TaiU~ el ""mentation Il se pose le problème de la quantifiealion de la demande solvlble de f~ on pticisc lu rrgard du coût moyen des logementl. Mais quelques indicateun nous permenent de conclure à l'uisten~e d'acquéreun potentiels. Il faut pour ce fait panir d'abord des personnes sus(:eptibles d'accéder un pitt bancaire. En effet les chiffres donnent un IIUX de baocar"î$ation de 11 % au plan national soit W1C demande potentiel selon les statistiques de 1,8 millions, La capitale éronomî<juc avo:<; ses 3W. de taw: de barkarisation affiche 1 million d'acqul'reur potentiel. Le marché peut aussi ttre vue sous un angle stratifié au regard de la disparité des revenus ct des offres selon la classification de la gamme des produits. Les données relatives à la répartition des ménages par SITlltes de rrvenu à Abidjan IIOnt dans le tableau Il les suivants : Tlbl.. u 11: IUparti'io...,...," p.. l... u.bt dt ~ n. "'... 1 SlnllleS de n"'enliji < 80000 80 i 250000 250.500000 > 500000 Proporllon de ménage! 41,~% 39,70% 12,$0% 6, 3W.., Cette ~omposition oriente quelque peu la tailk des types d'offre destines aw: differrntes cibles qui s'adossent sur les catégories de logements suivantes: logement sociaux, logemenl «onomiques, logement moyen standing ct logement standing. 12
Ainsi le coût du logement aant un racleur déterminant dans l'offre du fait des IVllntagn (l«oulant des facililés fiscales ct du bénéfice des mécanismes de financement des acquéreurs. li constitue un élément de segmentation av~c ~n filignlne le niveau de revenu. Du coup la segmentation de la clientèle est perçue à travers les strates de revenus ci-dessus indiquant quatre segments' rappnxher.ux types d'offres, u tableau 111'0 ci-dcssous illustre la confiiw'ltion de cene segmentation qui indique les produits accessibles ct potentiellement deltlalldh pour chaque segment de clients: T. bleau \U, Indlo.llfd.. Iypt. d. lo,tmtnll«... lbl.. pa. [... n~~. ok rn'enu Sociaux Economiques Moym standini Standing N i,' ea~':;,~""':::::::,,,l- -+ +- +- j Cc tableau nous indique potentiellement La taille de$ différents types d'offre vu le ni,'eau de Je\'enu des populations conditionnant leur pouvoir d'achat. us logements sociaux et économiques s'absorbent plus, suivenlles moyens swidings ct enfin les standings, De fa~on approximative les.services du Ministère de la Construction esliment à environ 20% la proportion des ménages pouvant acquérir le logement par promotion immobilière, Le mardll! peut ~trt vu sous un lulu angle de seinlentalion, il s'agit de Ja localisation des offres notamment' Abidjan où la qullsi lotali\\! des produits esi proposée, 1.& situation Btoiraphique des offres pc:rmct de rel,,'er des sous marchés qui ré,'èlent des lieux de préférences des COTl$Ommateurs, Ainsi SUT la pêriode t992-2000 les offres des promoteurs à travers différenles communes de la ville se repartissent comme suit dans le tableau d dessous:.. La cellule. "" fond &ri. &UQCienl le n;,' u d. revenu l U Iype de Ioam><nll """... lbtu "",ou potefioeuemen' d."",r.dl., 1..1 ~liul.l moi,,. pir Ilpifi. q.. un ~ du I... nl... fl<'ul y lc<:b:ier, noumm.nl l...'.n... de "",Inl de 1 SO 000 fcfa, 'mo'l Il
Projel ProjtSSiO_/. MBA_/P Par Ko""n Banht/emy YAO IA",il ]oo! Toblnu IV: Rf p.. 1ition d ~ l'off... d.ior~_n t par la promo t.~ rs parrommuna de 1991-11)00 C(lm mun~ No mbre de logements réa li~ en ~. Abobo 5,99 Adjamé 0,85 Coeody 59,88 Koumassi 1.81 Plateau 0.05 POJ1 bouet 2048 Yopougon 28,94,."""rt:t!. /,,.ç. ]00] Il en ressort qkjc deux communcs (Cocody ct Yopougon) absorbent plus de 85 ~. des offres. les marchés locaux y sont plus dynamiques. L 'observation de révolution de l'offre de logement ne révèle pas dairemenl une tendance (à la hausse ou à la baisse) définilive mais indique plutôt une situation fortement CO<ljoncturelie. La figure J ci-dessous montrc la fonne prise sous un double regard: en valeur (montant invcstit) ct en volume (nombre de logement produit).... ; "'". } ".,, """,..,.., o ~ l00'j o Ncmt>re de "".""" inlestlssemnl en ",gom~ Inn'. 1 J "
Proj" ProfoJsiO<lNI. MBA -Ir Par K"""n Barthél.my r AO IA,,;I ]007 Une seconde observation sous l'angle de la proportion des ménages ayant acquis un toit par le biais d'une opération immobilière indique quel ques pcu la erqis>ance de ce marché (1995-2002). La ligure 4 ci-dessous présente r évolution sur la période 1995-2002, ~1g ~ro ~ : Proportion d. monak"... <uput.. IoI, mu t ""quis par prom" tio. immo bil;or. j '.! O.- j 0,60% 8. 0.40% "" Ann6e ",. Ihmllh>...,,"~.- Itv.~. ](HU OUlre le caractère conjoncturel signalé, l'existence (voir la pérennité) du marehé tire Sa source de facteurs éeonomiqucs ct sociodémographiques qui constituent des éléments structurels entretenant le besoin ct donc la demande. 4.4.1- r acteurs konomî'iues Ces facteurs constituent la faceue indiquant (ou innuençant) la c-apacité d'achat des demandeurs. Ils se fondent sur la >anté de l'écoilomie nationale Cl aussi sur la possibilité de financement du secleur, notamment les acquéreurs. Aussi faul-il ajouter les mesures incitatives fiscales" instrumc11ialisécs par les pouvoir publics qui dynamisent le secteur. Une app«'ciation de révolution de l'économie el de l'inveslissement dans le secteur pcnne! de poner un jugement. Nous présentons ci-dessous une ligure 5 comparant révolution des in\'cslisscments du secteur Cl cclie du PIB national: " Voir ~ annexc 1 15
, 1 1 0.- 0.- 0.- 0.- o.~ 0.= O. '~ O~,_,_ '\lut,_,_ 2000 200. 200:2 2OXI3 ôioo'i.n... Ill'e$$Of1 une progression en dent de scie en terme d'offre mais des points nous indiquent que l'environnement éoonomiquc el la stabilité conslium:nt des ~lémcl1i S catalyseurs. Un point aussi imfxlltant stimulant pour la demande concerne l'inflation dans le secteur. En effet forte est de consulter que le cool du loyer augmente de façon régulièl"t' pour les ménages. Cene situation (:(Induit Sl:lon Ics moyens à une pn!réf'cnce pour La propriété pour s'ej(uliirc de se ~ne ; c'est le cas des jeunes cadres qui $Ofl\ ainsi portés, 'er1 l'acquisition de logf.!fllcnt dés les premières années de leur carrihe. La figure 6 ci..<jessous présente révolution de l'indice de prix du logement de 1998-2004 3Va; une base 100 en 1991.. ~.~ t '00 1 ~ 1 ~ ~ ~ 0.-. - = =. - - -.- 16
"*' ~/. MIlA /P L'on noic une ~r(lissançe f!\!qucme du çoûts du loyer qui est un façteur explicatif de la p!\!fércnce pour l'iccession il la p rop r iét~. 4.4.2- Facteun so<:io dimo,raphiquh Ces facteurs sont la!\!sultantc des mutations globales de la société. La croi$$ançe de la population (J.5%) çouplée avec l'urbanisation ( 4 5 ~.) est le prc mie r indicateur de 1. pércnnité du brsoin. Des él~mcnts dnerminants liés au mode de vie sont aussi ",lever : l'individualisme, la limitation des naissances. la valeur ou symbole anacm la propriété immobilitrc. A ces éléments endogènes il f~ul ajouter 1,111 facteur cxogêne non négligeable, le nul': migratoire qui est relativement imponlllt en Côte d [voire. 5-ETUDE TECII NIQUE L.a vi abil ité d'un projet tient outre mesurc à sa faisabilité technique. De cc fail noire anal yse du secteur nous permet d'esquisser ici [es facteurs concourrant, [a possibilité de misc en cru"rc au plan teehllique de notre projet. Il,.agit de faire une lucarne sur nqw processus de produclion d'u/lc part CI d'autre part de sc ra$$urer de 1. disponibilité des brsoins en inputs et autres moyens de production. 5.1- Mode de Ilroductio n L.a ria[isalion des opél'llliol1$ sera enliërement sous-tnitéc i des o~rateurs du secteur. En eftet J"cxistcnce d'un ti ssu de PME tl consac!\! à la construction ayant Mjll des rc[ations éprouvées IVe(: ICI acteurs de [a filière nous conduit Il cc choix. Ceue option!\!pond Il la nalure de ['activité qui doit s'adouer, çe typc de pane""ri.t pour alléger son besoin de filwk:~nt. Dans cc scéttario une priséltclion sen r.ile pour COII5Iituer un pool de soustraitants dont [es capa<:ito techniques et financitres sont l''er<<s pour bltir un panenariat, levier de performance (coût, délais, qualité). Le suivi sera ISSU!\! par [e personnel interne en vue de palier à tous dysfonctionnements dans [a!\!a[isation des travaux, " PC1ite C1 MOY.MU Entrtprilu "
hojt, ~/, MBA_/P 5. 1 _ 0 ispo ni bil i t ~ d~ inp" ts La prodllelion foneihe depuis 2004 dans la filiere l4!gale regrollpe les acteurs autoriks : minist~re en ch~ de l'iirblnisme. SICOGI. AGEF. amé1llgellrs, promoteurs. L'EIaI à travers l'agef ll n'arrive phu eonstitll~ des rtsel'\'cs ur les propriétaires ~ftre nt se tourner vers les opérateu" privés, Celle prtférence esi liù à la modicité des indcmnit~s de purge des droits colltumiers CI 811 délai de paiement lrop long, (Voir Annexe 2) On estime aujourd'hui I"extension annllelle de la ville d'abidjan' pills de 400" hectares par an sc faisant de plus en pills au nord (Abobo), j, l'ouest (Yopougon) et \'Cf$ l'est (Cocody), Ainsi la disponibilité fondere maigri la pression ne pose pas Wl problcme majellr VII l'extension pêriphériqlle possible, le \ableau V ci-dessous nous indiqlle les surfaces exploitées par les promoteurs il Abidjan sur Sans (19'92-2000) : TlblH W V : Str rl... dt rroln IU"," PO'... prornor.urs Immobilie rs PO' <omm... dt 1" %_1000 " "";;;;;;;;;: 'N' Ces chiffres nolis donnent une mo)'enne annuelle d'environ 50 ha exploités par les promoteurs SUI une production de 400 ha. le potentiel foncier POli' la ville d'abidjan est donc exisw1t. " AiHo<""" Gntion Fonc... MiniSim dt la ComIl\lC.ion. MiBil!m dt t'&<>nomie el dei FilWl<Os, Docum.mt de Travail Sbninain.1II' le Financ... n. de l'habit.. SoI:i.1 el Economiq"", H61.II~i.. (ClK< d't",i.. ) Juill.. 200' "
PTO}" l'roft.uiolln,,j, MBA_IP 1';" KOn<»: Bartloél.my roto IA"i1 2007 Aussi faut-il signaler la c",alion du guichet unique, un servicc du Ministère de la Construction qui acctlere \es procédures administratives et la sécurisation au plan juridique des opérations foncières. 5.2.2-L~s ma têriaui de coli. lruclion Le secteur du bàtiment ne souff..., pas de manque de materiaux. Trois cimenteries existent dont deux à Abidjan et une à San-pedro ravitaillant te marché ivoirien et sous-"'gional. De même le fer à béton est produit localement par des entreprise telles: SOT AC(, WASTEEl. Divers autre. éléments de constructions (tubes PVC, matériels électriques, peinture, bois...) sont produits localement. L'industrie locale met donc à l'abri les pénuries ou l'inexistence des inputs en matériaux. Des gisements de sabks et de graviers SOnt allssi disponibles pour construction. 6- STRATEG IE La détennination de notre stratégie d'approche du marché constitue un pan important du projet. A cet effet nou. avons élaboré un diagnostic aussi bien externe (analyse du secteur) qu'interne (analyse des ressources ct wmpétences) pour développer la solution pérennisant nos activités, notamment à moyen tenne étant entendu que d'autres ",flexions prolictives et/ou ",actives viendront une fois engagé. 6.1-AnaJyse du.«ieur Cette analyse a pour objectif de relever dans l'environnement de Ce secteur les opportunit':s et les menaces. Les différents outils que nous utiliwns pour ce diagnostic externe wnl: la demande, l'offre, les groupes stratégiques. 6.I.I La demude L'objectif ici est de porter un jugement sur les perspectives du marché en tcnnes d'opportunités et de risques relativement à une vision présente et futu...,. La grille contient deux grandes rubriques les caractéristiques de la demande et les évolutions: il s'en suit la synthèse qui constitue l'opinion saillante. 19
Tobl.. u VI :,!.noly" <k 10 ",... on d, du "<l'.' Queslions C o mmenla ires OpporlU nitis (+) f!\lenacts (-) Quelles quamms vendues? Quels besoins? Quelle motivation? Quels segmenl5 de marché? Quel taux de croissance global? Quel taux de croissarlce par segment? Phase du cycle de vic? Quelle évolution «onomique? Que ll e évolution L es caractirisliques d t la d e m a nde En moyenne 1500 à 2500 lan faible -/+ par rappcn au besoins. Solvabilité? Besoin d'estime et/ou sociaux, + [nvt'$t;ssement Mariagt" enfanl5, perspective de reuaile, innation loyer Tous les segments o!t:ooomique, standing) (sociale, L ' évolulio n d e [a d e m a nde En dent de.scie, innuencé par la conjoncture économique + + -/+ Besoin croissant mais demande sol\'lble ne suit pas même - propcnion En phase croissance vue l'apparition de nou,'eau entl'arll5 + Uger reprise de la croi$$&i'ice + Taux moyen de 3,8% avc<: un taux d\!moljl:raphique? d'urbanisation de 45% Quelle évolutioo des styles de vic? Que lles évolutions te.:h nologiques? + F.mille nuclhire, individualisme + faible + Politique sociale d'entreprises Quels substilul5? initiant des projets de logement, - mais mlll'linaie 20
PT"},, ProJu,jOllnt!l. MBA_/P p", K"""n Barth<lemy rao!jhril ZOO? Quelle po~ition des pouvoirs Financement pour accès au prit publics? bancaire des acquéreurs Synthç.ç ; l 'analyse de la demande naiu indique une si/uation mitigée, les perspec/;,'es ne sonl pas sans issue. En effet les facteurs s/ruc/urels COmme les taux de croùsance de la popula/lon el d'urbanisa/ion de même le changement style de vit constitwml des indicateurs favorables, AlUsifaul-ii noter l'importance accordée par les aularitù publiques au secleur Enfin il foui compler a"ec UJJe croissance économiques apres la crise, nolammenl liée à la recans/ruclion qui n'ira pas sans un regain du sec/eur, + C'est l'off", globale du secteur qui est décryptée à travers une grille par le biais des rubriques suivantes; la capacité du secteur, les struclures de coût,l'économie du secteur,le financement du secteur et la technologie. Ces différents items sont renseignés par des interrogations pennettant il la fois un jugement actuel et fulur de la dynamique du secteur. Tablo.. VII : Anal)... do l'offro du..,tour Q uesfions Commentaires C apacité du secteur O pp ortunités (+) 1 Menaces (-) Sur capacitaire 1 sous capacitaire? Marché pa!; saluré + Struct u re des coûts Importanus des charges La majorité des charges sont fixes! charges variables? variables ou semi "ariablcs Existence d'économie d'~helle? OUI. lots de travaux en appel d'offre aux sous-traitants, La taille - de l'opération rédu it les coûts. Ex istence d'effet OUI, dans les rouages d'expérience? administratifs. elles fournisseurs... Importance de la valeur Non, eu égard à l'imponanu des ajoutée? eharges externes, + - - 21
l'tojii f'ro/ituioltnl, MBA-/I' Localisation Extension dans la péripmric O~ les ottres sont faites? d'abidjan, marginale à l'intérieur + Existence Iwrière a J'entrée " Existence barrières à la sortie" Degré de concentr:l1ion des entreprises " Degré d'integnllion dans la filière 1 Rôle des pouvoir publics" du p;!ys Economie du secteur OUI, économie d'êchelle, dittcrentiation!ks ottres, besoins - de capitaux. FAJBLE Moyen par rapport, la demande solvable qui est plus cnorme + (situation d'oligopole) + Quasi nu l + Trés regardant, de nombreux avantages fiscaux Financement du secteur Besoin de financement" important - Sourtes de financement? Aussi bien publiques que privées + Technologie ~volutions tcclmologiques? Trés peu marqutes + Risques de ruptures technologiques" faibles + Impact sur la compélîlî,'ité? apprêciablc - + 22
,f.. nllt h r : L 'offrt: actllt:/it: ne,s<llurt: /X'I le m(lrché, lx! locteur! corutituelll des bnrrlèns d'entrü mols /'lmporlaliu "arloblil/é Jes charges est l'ml opportunité majeure, L'économie dli st:cleut prlunlt: "lit:!/tilo/ion de rollcltnl'lice d'in/eruit; nw~nne. Lo diffici//t; majeure re~ dli besoin IkfinnrlUMl!nt..III plan techno4lglqufl c'ut pli/tot une,slabilit; ql/i rigm Oulr!: la,oncurrcnee globale dans le secteur nous pouvoil.'i établir des sous-groupes com parables ayant des potentiel! stra t ~ gi( lli es semblables, Cet exercice nous permet d' avoir une cartographie des ent~prises pour mieux 00I,I5 localiser et déployer la meilleurl: n!ponse pour as5w'cr noir!: exîstence, LI base de: l'l:groupemenl que nous D,'ons choisie eu égard aux infonnalions i noir!: disposition l'l:jxise sur deux axes: la production (nombre de logement) et la gamme (profondeurs et largeurs) observées sur une certaine ~riode faisant jxiind~ la strategie Ktuclle poursuivie ou le potentiel stral~gique, ~ pmnitr ~I~, la production ~pn!sente pour nous un fkteu, d'avantage concurn:ntiel car on ~It"e de façon sous.jacente Ics etêments suivants: le potentiel de croîuance, 1. capitalisation des eftets d'expérience, l'encrage du promoteur danslcs mentalités. Au total ces enlfl:prises peuvent avoir une tendance à contenir la concurrence par une slnuégie de "olume, En second lieu nous accordons une imponance signifkative l'étendue de: la ;:ammc CI la profondeur car il nous klairl: sur le caraetm diftêl'l:ntiation CI donc la,'olonté de: cou,'rir difté~nl5 segments cn plus d'avoi r un positionnement distinctif. Le tableau Viti ci-dessous nous donne pour plus de dix de promoteurs d~ 1992 2000 la production et la de gamme. 2l
SOCIETES LOGEM ENTS REA LISES NOM BRE DE GAMME SCI LES EPIS IJI 3 BATlM-C1 2058 4 SCI LES OSCARS 321 3 SCI IPROBAT 606 1 SCI LES ROS IERS 1 3.\9 2 ABRI 200 'SI 4 SCI LES PERLES 51 2 SIPIM 2442, SCI LES LAURIERS 912 2 SICOGI 1229, SAGECIM!S. 1 SCI EMA 324 3 SOPIM 224 2 INTERBAT III 1. En tenant compte des deux fa.ctcurs pré<:tdent5 nous dépieot\s quatre grotlpe:5 watéiique$ dont les caj'1im:ristique$ SO O\ dans le tableau IX ci.dcnous ct la COllfiguratioll doméc: par la figure 7 ci.dcssou$ Groupc:lllnotftiquCl canocltrisllq uu 1 PrQd""t ion importante 1 pmmo lllje CI profollde, f"rod""lion mg)'cmc 1 largeur p.mme moyenne el peu profonde 3 Peu de production 1 peu de lobmme Faible prod""tion I tm pc~ de pmme 24
l' I{OO UCT ION Grou~ 1 UA TlM.(;I SIP IM SICOOI Grou~ 2 LA UltlERS ROSIERS ABR I 2000 GroupeJ If'ROBAT SOPIM SCI EMMA SCI OSCARS Groupe4 INTERBAT SAGECIM SCI tes l'erles NO;\1BRE DE GAMME IL ressort donç de cette analyse des ~roupes stratégiques que les entreprises déploient les s t rat~gi~s suivallles : stratégie de volume ou strat~gie de diftércntimion ou un mil( d"s deux pour les leaders surtout. ls
P'Ofr' P,Qj.. sio""," MBA [P 6..3-Analyse de l'cl1t~cpri se L'outil de diagnostic interne qu~ nous utilisons est I"analyse des ressources et compétences qui nous semble adapté à la situation de création d entreprise. A ce stade nous nous appesantirons Sur les ressources qui constituent des "stocks' et qui sont identifiables au lancement. En revanche les compétem:es qui reptisentent des "JIux" indiqlhinl la capacilé de faire el rémlle du processus organisalionnel de l'enlreprise/ 6, Ainsi au plan des compétences l'expérience n'ayant plls pennit sont évaluation nous considêrons que nous ne disposons pas d'avantage concurrenti~1 à ce niveau de façon globale. En effet la compétence est une caracléristiqu~ qui s'appticie à l'ouvl1lge. Nous analyserons les ressources suivantes: immatérielles, humaines, financicres et physiques, L 'avantage Slral~gique conféré sera la tisultante de sa valeur quo e!le reptisente, et de leur e~ç1usivité traduit par sa ral'l:té, son imitabilité el de sa substituabilité, 6,J, I Re""ourctt imm,'''ri.u"" Toute comme dans bien des secteurs, la marque, la réputation. l'image son des constroits qui procurent un avantage concurrentiel. A notre niveau ce potentiel est quasi ine:<istant car nous n'émergeons plls d'une structure existen,e pour bénéficier éventuellement des retombés dans ce sens, 6.1.2 R nlour~e. bum.inn No~ choix de personnel aussi bien administratif que technique sera poné vers des professionnels ayants une ccnaine c:<périence et bien ronnés, Cela apponera une valeur pour le marché notamment par la relation clientèle et de façon plus vaste avec toutes les parties prenantes (fournisseurs, état, banques..,), Mais il faut signaler que l'e:<clusivité n'esl pas de mise pour celte valeur alors elle ne constitue pas un avantage concurrentiel. 6,J,2-Ressourtes finan c i ~ ~e:s L'adhésion de panenaires actionnaires au projet ouvrira sans doute l'accès BU:< institutions de,tidit yu l'engagement des promoteurs, "KALlKA,M, HELFER, J.P. ORSONLJ, Mon.semenl S".té&ic el ürganilolion POli" V~i~,t 2(106,412p 26
hojn ~/, MBA_IP Le montage adossé' des financiers est un gage de "iabili t~ et donc de garantie pour le client qui accordera du crédit si les hommes de m~tier des finances '/ voient un int~rêt, Outre cela le sl.i(:cn des premims opérations poum consolider cet acquis et accroître l'engagement. Pour l'inslantl'acwmpagnemenl bien qu'ayant une valeur n'est pu udusif. 6,J,J... Reuourte. phy.iqut' Pu gros interêt a priori pour le marché, l'~r contre quand il existe il n'cst pas exclusif, 'J,;I.- SyathHt u.i)'h' iri.rn. JI ressort de ceue analyse que notre projet au démarrage ne dispose pas d'un avantage concwtcntiel. D:~ndanl des élements créateurs de valeur sont' exploiter notamment au nivellu de ['offre glohille. L'important pour nous est do", d'en ~ conscient pour inscrit la construction d'éléments di5linctifs dans le moyen tenne, Cene analyse interne trouve d'.illeurs tout son sens dans le présent diagnostic stratégique. 6.4-ChoiJ: $Iratégiques Fol'«I prilldpales ANALYSE l i"ro1"e RNE _ Enpgemffil." " falbl... u prlacipales O pponualtb p riaclpaln ANALYSE EXTERNE' M""«1I prladp.les -~ as.$ocib pm appon m",~ par I"EIII depuis plus de dix llfu M d'im"'ie,. _Avanta&tS ac:tord~.. Conc...,..,nu ~uenl en capl~\ix _Compttences _Démogaphie _ Conjonctut~ """" organiulionne Iles cmiuanle écooomique _hl"s<jnl><ls non ~prou'"ffl _Fone urbanisalion _ Financerncn\ cxpmtmnlés _Modir,tllIIOI'I slyle de oe<:cssible _Membr.,. I"équipc ". managérial.,. RCleur _Non sat... tion,. o... qualifiulion m~h< en Iole.lion "" 27
'A. 2.Slnu f,;~, I o b a l ~ Devant l'essenti~li~ de rios forcu 'lui se cristallisent sur notre ~ngagement. riolre uvoir et la mobilisation des moyçns pour obtenir un finançemeni rious opterons pour une IInrlégie sofl (peu agressive) sur l'ensemble du marché, Nous rious inscrirons dans un partenariat fon a\"t'c les fourni sseurs de travaux el d'études afin de minimiser notre besoin en fooo de roulement. Il,'.git de s'appuyer sur les relations entretenues."e<: les fournisseurs de matériaux notamment par ces derniers pour obtenir des ~h~ a nces de règlement acceptables. De ce fait ri05 opérations seront en moyen tenne des petits projets annuels livrables en deux tranches pour respecter les échéances avec les fournisseurs. Notre projection de croissance est fondée plus Sur le type de logement offert que sur la taille des projets (volume de l'offre) annuels. L'objectif sous-jacent de cene vision est d'amorcer la tourbe d'ex~ence et lussi de batir un c.apital-confiance' lra\'cj$la rmuction des risques perçus par les j< sllarellohkrs)o (fournisseurs de travaux, banques, clients...) après au moins trois opérations rèussics. 6.4..3. Slrat<!-j:ie Marketing '.....3.1 Cou"cnure du marcllt Notre ciblage lin! de l'étude de marcht plus haut est çonslilué de deux paramëue; la clicnltlc (niveau de revenu) et le SOU5 marcllé ~isé. La production retenue sera les logements soeiaux et économiques sur la période prè, isionnelle. mais sur du marchés différents. La configuration de l'occupation du marché'l se présente dans le lableau X ci-dessous: Tobl.ou X : Su.lrel. d. «I ~, '.n~r ur "011 onl du... hi Annkl Annte2 Annk3 "
lu marchés de yopougon et cocod} offrent plus d'opportunités d'écoulement de l'offre. Par ailleurs 1. faisabilité technique est attra)'ante, Il s'agit de monter en puissance par la valeur des projets pour avoir une maîtrise sur cet axe n'lult de combiner l'aspect l'olume à la complexité de notn: production, 604,3,2- Offl'1' l.'objc.:tif de notœ projet est de produire 210 logements en vente direclc sur une ptriode de ttois lull, Année Type logement Annéd Ann«2 ADDéeJ ll's 70 3PSI 70 J PS2 70 Le tableau XII ci-dessous nous montre les ca=téristiqucs surfaciqucs d<:s logements; Tabl " XII : C.r.c.frutiqu..,u,f.dquolltob.t.. <In Mf... Type logement Surfnc\! utile (m') Surface parcellaire (m') 2PS J5 15 JPSI JPS2 " " Cette offre ouvre une option de modification par l'acquéreur d'où le contept de logement évolutif pour imiter les toncum:nts Mjll sur le marché. Le produit global int~grcra à l'offre une assistance au", clients sous forme de conseils pour la prcmiére modification dans un délai que nous fixerons:i deux ans ma",imum 11 compter de la date de remise des clés dont la valeur ne doit pas dépasser 50 ~. du prix d'acquisition, Ce service pourra prévenir les désordres (faible luminosité, absence de tour3j\t d'air, remonté d'cau, fissures",) occuionnés lors de c<:s typ<:s d'opérations JW des non profcssionoel$ constatés dans bkn des tas portant un çoup à la fonctionnalité du logement. Cc service nous permettra d'ittirer la dientële car il indique le souci de la qualité qui est un facteur déterminant pour ces derniers, 100 120 29
Le mode d'acquisition (voir en annexe) exlrait de la loi portant sur la vente d'immeuble à construilll ou de promotion immobilière) prendr.l trois formes, paiement au comptant. paiement par tnlnche et paiement par tridit bancaire. ~s options OtJvrent diffémtlcs oonditions prsenl«s ei-dessous Tabteau Xl t l, Olff'.. nlj mod.. d''''1ubhloft dfllo,tlllui. l\lodc de paiement Comptant Par tnlnche Condi tion de, t nte Paiement intégral du coùt de ecuion a"cc remise de S% du prix de vente Paiement d'un apport personnel de 20% Le solde en 10,'e!"Kmentl mensuels égaux Par credit bancaire Apport initial de 10% du prix de vente Le prix de notre offre s'aligne sur ce que nous observoiu dans le secteur pour le meme produit ph)'sique. Mais le service" Inginiuie conseil premiin modijicufion" constitue une valeur ajout«pour le dient car il pernv", qu'ap<is UIl lourd investi~ ment il Vlut mieux ravis d'ellpen pour agir sur le produit. Ainsi sans J'ill$Crirt dans ruile des stratégies génériques (volume ou diffé rentiation) de façon tranché not"-' position dans la boussole stratégique prix-valeur Csl la Guerre des prix. Aussi faut l'il relever qu'en terme de i'"oupe stratégique, nous nous situons pendant ceue projedion triennale dans le groupe 1. '-ETUDE ORGANISATIO NN ELLE Cette phase permet le dimcnsionnement des investissementll materie15 ct quô\n!ifier le personnel néecssai", pour les aclivités induites par la stratéaie et l'étude tccllnique précédente. LI n~e5.sité de pourvoir fonctionn~r a,'ec une structure légère (coiit fixe faible et besoin de financement mobilisable) nous conduit li \In personnel minimal pour assurer les ronctions basiques d'l1ne telle acti, ité. L' organisation formelle est de 1)'pC fonctionnel fortement intégré, InIvelS une wordination par ajustement mutuel avec un styk de management qui insumera une approc lle intégrée (tranu'elsal) des activités. Le pe rsonnel identifié pour animer ta structure se présente dans le tableau XIV d-des50us JO
Fonction Nb,e S al3 i r~ CI charxe sociale en 'uillihfmuis Salaire et charges.ocia!" en millier/an "'~, 600 7200 Respon$able administratif et financier 400 4.800 Responsable Tec hnique 400 4.100 Tedmicien 300 3.600 Responsable Commercial 400 4.300 Secrilaire " 3.000 Chauffeur 1 planton,,. 1.800., '. " "' "... ~. ;~..., :r,.m :.. 1 ~- ---""------" Les hom~s nkessaircs nous conduisent i prê>'oir les ~uipcm ents pour le (one!ionnemcnt des services. Ci-dessous sont listes les différents éléments : Libellé li<.:eplion Secrtlaire 5ecri18in:, Téléphonique Quantité.. " '" " OJ " J'rix ill chantitr Sou. Tolal " 8000 10.000 "
/'rq#i P~I.. IIBA /P 8 ETUDE FINAN CI ER};" Celle phase pennet d'analyser 13 viabilite du projet au regard des etude, précédentes (organisation, te<hniques. marché. stratégie). Les flux issus de nos hypothcses pennellront de se pencher sur le financement et la rentabilité. Nous présentons une projection sur trois ans. 8.1 Besoins de fi nancement Lc:s besoins al financement Oll~ les immobilisations inclus le ~soin en fond de roulement qui sem çakulé suivant le programme du logements 4 conslrllirc indiqué plus haut. SUl la base du chiffre d'affaire " prévisionnelle nqiis avons évalué le BFR sur les trois ans. Le tableau synthétique ci-dessous nous donne les BFR et leur variation fond«sur celle du chiffre d'affaire : ICA Ann'" 372 283 liof... on""" al,1uî Ü.021 H.»! L'apport en capitallx propre CSI de 50.000.000 FCFA, nous donnant la configll1"31ion suivanle pour le projet pris dans son ensemble: Actifs immobilisés 26 9~O Capitaux propre 50000 BFR 176822 Delle (Jans) 153772 "Les I"tIQnlanU financiors dan, loi IObl.. ", lon'o. mil ".n d. F CFA " Le ~ J. dt c.ieul do, prix d.,.nte poij' 1., diffèren" 'yt><, d. Io,omen'.SI en """U t 4 II
Nous obtenons le tableau d'amort;ucment des emprun15 suivan15 en suppos.mt une annuité wnstante ct un taux d'inlc'ril de 15 ~.: Les projets de promotion immobili~~ approults sont financés lk sone. rouvrir 70 il 80% du mo ntant du projet DJn5 le présent cas l'appon en capital ~p r esente environ 2 4 ~. des capitaul: inl'estis soil un m:ourt li 76% de U1U~ de finan«menl, 8,2-Résullats Ilrêl'isionnds lo Sur la ba$e des prix de l'cnle ll calculés, nous oblerlons sur les trois ans les n:sululu liiui"anui : Les n:sullats nels sur les trois ans d'études sonl positifs ct en pro~ssion, t.. marge d'e~ploilalion Cliil nulour de 14% et ks ré suhnls nels passent de 88,98% la 96,67% de croissan<:e cue égard JI la baisse des frais financiers el à la progression du dliftre d'aftaire,,. Le table.. d'lnior1i,s<monl 011 on amo" S du documtnl.. Le modtlc <le cakul du ootll d. "ni< UI." ",n.x. ' u, la bas< de 100 Ioll.m.nu pour 1.. l1ois typo. d'off.. JJ
8,J Tablnu d~ fi ll anccnlent Ce tableau permet de vtriner l'équilibre de tn!sorerie au sens ou les besoins (fonctionnement et investincmcnt) wnt couvens par les reswurces g~nérüs (internes ct externes), las soldes çonstituent des variai ions moyennes armuclks.. -~',~". 1 Il.pparait un déséquilibre de In!SORrie à l'année 3 qu'il faut combler soit en au&mentarllics upitaux propres Ou les denes li mo)en termc, Une autre possibilité est aussi d'anticipé Ivec le banquier cetlc situation de SQne il négocier d'avance une facililé de cn!dit de court terme pour palier ê cette faiblesse. La dernière possibilite sem explorée pour éviter d'emblée une lourde dette pour les deu,x premiers c)(cr<:ices. En l'exploiulm en année 3 après des boni indicateun anléricun (en année 1 Cl 2) il scr.t pius accessible. J4
rrofrl rr<>.fuli~"""l M/U-IP Pur KIHI<JIt flurilolkmy yjo IA, ~;ll001 8... F1UI d e, /"àorerie I nauellc(annee 1) Le déstquilibre perçu pour le: linancnnent n'es, pal! le seul sus«plible de swvmir. En effet dans les operatioru quolidiennes d'""ploitation peu" en t erter eelle silu3tion. Ainsi oous allons bâtir pour I"exercice 1 (amlte 1) le tableau des nux do lrésokrie: pour. 'a$surer que dès le d<'marr.lge un a ss4~ hc ment des e3isscs ne viend ra pas plomber le laoccmcnt du proje:t. L'équilibre de tn!$()fl:rie est observé sur la ~riodc 1 de notœ projc:l ""duantle ris<!"" do faire Mf.ut face' une cliance i maturité. Le rnodoèle des entrtts et sorties sur Ic$ deux autres périodes est identique garantissant le même équilibre. J5
Ptap! PtQ/OJJiM""/, M8A -IP Pur Ka""" 8ur!J,tI.,.,y rao IA,o,i! 200; 8.S-Reola bil ité L'évaluation de la rc:ntabil jté de notre projet va se pencher sur la détennination de la valeur ajouté crée pour les apporteurs de fonds (créanc iers et actionnairc:s). Avec diffcrc:nts taux d'actualisation nous évaluons la valeur née par l' ~xploita tion d~,~ proj ~ t. Le tableau,i. dessous nous donne à la fois les flux et la V AN, ainsi que le TRI: La VAN du projet cst positif pour tout col,t du,apital inférieur à 68.54%. 36
CO,,"CLUS ION L'objet de eene étude était de formaliser une idée de création d'entreprise dans un document SCTYant de suppon pour la prospection de financement. Il ressort que des opponunités e~îstent en term~ commm:iai mais ce secteur nécessi te un lourd investissement, notamment cn BFR. l'our une mucture jeune le choix est de viser des petites operations mobilisant peu de ressour:c$ Car il faut en générale di5po$er de 20 li 30% du projet préscn~ aux linanciel'$. De: cc faît sur une période de trois ans nolis projetons la construction de 210 logcments sociaux. Ainsi a"cc dcs capitaux propres s'élevant a 50000000 F CFA nous comptons le\'cr 153 772 000 F CFA soit 76 ~. des capi\.llux in"cstis poilr ré.lisct notre projet. Les résultats issus du compte d'exploitation prévisionnelle sont positifs et en progression sur la période. Par ai lieul'$ la V A N du projet est positir pour un çoûl de upilal inféricur à 68%, cc qui est un bon indicateur ' u le ni'cau êle' ê. J7
f'rojn f'ra/~jj,o"",l, MBA, /f' ANNEXES Annexe 1 M esu res fi sca 1 ~s...-------------------- -----------.--.p 38 Annexe 2 Esti mation comparatil'e des gains entre la cession des parcelles à l'agef et la vente des lots par les collectivités coutumièn::s_ p 39 Annexe 3 Extrait de la loi organisant la '"ente d'immeuble il construire et de la promotion i m mobil i tre----- -------. ----------.---.--.---. P 40-41 Annexe 4 Modèles d'élabonuion de coût des types de logements-- ---- _.p 42-43 Annexe 5 T ab le a u d amortisse m en t ---------------------------------------.._ P 44 J8
i 1 L l 1 1! i! 1 1,.., 0 t, 1! i l'j' l' 1 iil;' 3 i 1 :; i! ~I, 5.. li :1 ~ J 1, ~ ~, ~ il, :1i t j il-li!,llii,!... fl ~ i8~ :: le,!, lm! ~ iihî ~lld, 1, 1 i i..! J 1Jj 1:, ";1"1 III llllll, IlIlIl li'; il 1 111 1 lf-i. 3«il:;! "!",-.!~," 1.. - 'i, " 'i " ~ t <
Ann u~ 2 Estimation com~,.tlyi dolllaln. "nt," Il Cil' Ion dl. porciu" 6 l'age' It 1. Ylntl d.. lott pi,i.. couoctlvttb coutuml6... 40
p"" "0""," Bar,INI."", rao/'h"ill001 Allilue J Chapl : d u ronlr.li de \'tole d' idlm t ublr;, roou lfui n- Art4 : La vent~ d'imm~ubk;, eonstruil'l: est l'acte contractuel par lequel le "endeur Ici que difin i i r anide 2 de la prisc.nte loi " engage' cé<kr en IOUle proprim i l 'acqutl'l:ur tout ou partie d'un immeuble il édifier dans un délai f,~é par un contml. Cene ve nte peut êtn: conclue en l'état futur d'achhement ou il lenne. Art4.1 : La vente en l'étut futur d'achhem~nt est le contmt par lequel le l'endeur transfert immédiatement il l'açquùcur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions qui )' :imlient ri ali~s au jour de 1;1. signawn: du conlrat Art4.2 : La l'ente a lemle est le contrat par lequel le vendeur et l'acheteur,'engagent, le pmnier i li"n:r l'immeuble ou la partie d'immeuble il. ~der i son achèvemenl, le second i en pl'l:ndl'l: possession en pa~3nt le prix COnl'cnu il la date de livraison. Le transfert des droits sur le sol et de la propriété des construclîons s'opèl'l:nt de plein droit par la constatution par ICle notarié de l'achhement de l'immeuble et pl'l:nd ettet ritroaclivemem au jour de la signatul'l: du conu'at de vente' lemle. Art9 : Aucun "ersement d3j1s le cas d'une l'cnte en l'état futur d'khhemenl ni aucun dipot d3j1s le cas de "enle ltemle aulre que le dépôt de gar.mtie inlef\'enant lors de 1;1. soukriplion éventuelle du contrat préliminail'l: de réser"ation prévu Il l'article 16 ne doit ëtre effectué avant la signature du Wntra, de l'ente $auf dans le CIlS des programmes immobiliers dont les dépôts des acquél'l:urs sont cou\"erts par une garllnlie de l'l:mbourscment des apports déli\"rft par une banque, un êtablissc.menl flll~ncier ou UI1~ compagl1ie d'assurances agrées en CÔte d' Ivoire seule dépôt de prantie 101"$ de soukription du contrai priliminail'l: de riserntion. Art lo Lorsque la vcme est conclue il. l"ét:h futur d'achèvement le contmt de vcnte P\'ut stipuler que le pa iement imen'iendrn par l'crsemenls échdonnés mesure de l'avancement des lnvallllo. 41
Arlll: Lorsquc la vente est conclue'" terme le controt de vente peut seulemem stipuler l'obligation pour l'acquéreur d'eff«tucr des dépôts sucçenifs' mesure de I.. ancemem des travaux. A Ik'faut de garantie de remboursement des app<)fu prévus' l'article 9. les fonds déposés sont consignh dans un compte spé:<:ial Ol.l\"ert au nom de l'acquotreur dans une banque 0\1 éulbl inement financier agrée en côte d"ivoirc Les fonds d~posés sont incessibles. insaisissables et indisponibles jusqu'au trart$fcrt de propriété sans préjudice de la possibilit~ de consignation insliluot. Cbap2 : Ou contrai de rbcr;'ation prt li minairc Art16 : La,cnle prévue à l'article 4 peut être pm:mc d'un controt de réservation préliminaire par lequel le vendeur en qualité de ~ serv anl s'engage à réserver t. un acquéreur qui. 1. qualité de béneficiaire de la ré$er\"alion. un immeuble ou u~ partie d'immeuble, al comre partie du versement par le bênéfkiaire de ln reservation d'un dépôt de garantie. ArlIS : Le monulnt du.upôt de garantie constitue: Du moment de la conclusion du control de réservation pl"\!liminaire ne peut excéder 10% du prix prévisionnel de vente si le délai de \'ente n'ex~e pas un an. Le pourcentage CSt limité il SOlo lorsque le délai est compris entre un ct deux aiu: aucun dépôt ne peul ctre exige si le délai t'l'cede deus ans Act20: En J'absence de garantie de remboursement des dép6ts prévue Il l'article 9. les fonds.uposës en garantie sont inscrits i un compte special ouvert au nom du bénc:fitiaire de la ré$ervat ion dans une banque ou établis.sement finarn;ier as," cn Côte d'ivoire. [1 en est de même pour la partie des dépôts lion cou"crt par la garantie eventuelle de remboursement. Les dépôts des bénéficiaires de réscrntion des différent$ partie composant un même immeuble ou un ensemble immobilier peu'cn! être Sl"O\J~es dans un compte spé:<:ialc comporllln! un sous-comptc par b<!n~r.cia i r~.
p", K"",,~ BarlloJl~"'J' YAO la.,.i/ 2007 """"-_ cour ".,,,.. j'a'" 0111'111-' 111111, ---,,-,..., 4J
""*, ProfrssioNot/.l/B~ /P JO<>C>lI.... T '_"HT,...
- ~, 0 f J ~,!, ~," ~ ~ J, t, < <!/., " ~ " 1, i! 3 "
P", Ko/tOn 8""1011.",,, 1:.f0!,j.,.i/ 1007 UIB LlOI;ItAPIIIE COURRENT J-~t.. SAMM UT S., Elaborc:r san Do5Si~r Financier de Cn:ation. z:- ldi!ion Paris; OunO<!, 2002. 243p. DUBOIS P-L., JOUBERT A. LA Marketing: Fondements e! Pratiques 4- roition Paris : Economiea 2005, 687p. HEL.FER J_I', KAUKA M., ORSONl J., Management : Stratégie el Organisation 6- édition Paris: Vuibcn. 2006, 482p. Institut National de la SUlIistique. Annuaire des Statist iques Démographique ct Social N Z 1 1995-2000, p~ ~n 2002, 50p. KAUKA Miehel, Le Mémoire de Mastcr lérc ~d; ti on r~ri~, Dunod. 2005. 193p. PAPIN Robett. Strategie pour la Cn!a!ion d'entreprise, Edition IntematioMle, Pari,: Ounod 2003,4041'. Minis!ere de la Con~!ruction, Ministtrc: de I"Economie c! des Finances, Documen! de Travail: Séminaire sur le Financement de l' Habitat Social e! Economique, Hôtel Ivoire (Cô!e d'["oire) Juillet 2005, 215p. ~ LA UNOIS. Brigine OGER, Com~ bi);t~ FinanciCf"Ç, 10- roition Paris: PUF, 2003, 194p. Rem! ED!, Jean CORRE, Precis de ComplahilM SYSCOA, 4-1998,6221'. ldition ABIDJAN : EDl, TRAORE A., Notc de cours Conception el Gtslion des ProjetS, CESAG, 2007. 881'. VERNl"IMEN. P. Finance d cnlrc:prisc. 6- edi tion PARIS: DALLOZ, 2005,11 12p. YAO Konan Illlllhelemy. Travail de Fin d'e!udei: Contribution à l'etude des Briques de tem: Cuile. Eco le Su~ricurc des TravDult Publies dc Institut National Polytechnique H ouphou~1 lloiiolly, YamouiiOukro (Côte d' h oire). Juin 1999, 5 SI'. Wtbocnphie hnp :l/www.ba!jm.com http : Jlw.... ctpici.ne! bnp :l/www,dgi,çq\!v,d bup ;//w,","".iz(otl hnp ii..."w.sjrjm.com bttpi'... ww,sjcflgi.çom http ://www. p~m icr.fr bnp:llwww.5kosi.ci 46
LISTE m:s TABLEAUX ET FIG URES Tableau 1 : Repartition Ik$ ménages o rdinai~ s par types de comtructionl... II Tableau II : Repartition des ménages par tranche de ~1'enU mensuel... 12 Tableau JI[ : Indicatir des rypts de logement acçessiblts par tmntlle de ~I enu... 13 Tableau IV : Répartition de l'offre de logement par les promoteurs par communes de 1992 2000............ 14 Tableau V : Surface$ de terrain utilisees par les promoteurs immobiliers par commune de 1992 2000...... 18 Tableau VI : Analyse de la demande du secteur...... 20 Tableau VII: Anal~se de l'offre du secteur...... 21 Tableau VIII : Logements produili Cl nombre de ganlme offert par quelques promoteurs de 1992 2000... 24 Tableau IX : Caractéri$&tion des groupt"s strategiques... 24 Tableau X : Stratégie de couvenure su r troi$ ans du ma"hé...... 28 Tableau XI : T)"I,es de logement â offrir sur trois UIlS......... 29 Tableau XII: Caracteristiques su rfaciques glob.:lle5 des offres... 29 Tableau Xlll : Diffmnli modes d'acquisition des logements... )0 Tableau XIV: Moyens humains néccssai~s...... 31 Tableau XV : t.. loyens matériels nêce $sai ~s...... 31 F igu~ 1. Répanition de la popul3tion par tranche d âge... 9 Figu~ 2 : Répanition de la production Bn nuclk de logement a Abidjan... 12 Figure 3: Evolution de l'offre de logement en vale ur ct en volume... 14 Figure 4 : Proponion de ménages occupant un logement acquis par promotion immobilière. 1 S Figure S. Rllpport inlestissement en logement par les promoteurs! PIS annuel... 16 Figure 6 : EI'olution indice dts prix du lot:cmenl Base 1 00 : 1997... 16 Figure 7 : Configurution des grou[x"s slf3tégiq"es...... 2S 47