Guide pratique de la copropriété

ANCC Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires 13 rue Littré 75006 PARIS Téléphone : 01.42.22.14.14 Télécopie : 01.42.22.69.69 Guide pratique de la copropriété Ce guide a été réalisé : avec le concours de la Délégation Interministérielle à l Innovation Sociale et à l Économie Sociale et avec le soutien de, 2006 ISBN : 2-7081-3691-7

Chapitre 2 L assemblée générale Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Cela signifie que l assemblée constitue l organe délibérant du syndicat, le syndic en étant l organe exécutif. L assemblée générale est donc souveraine pour prendre les décisions relatives à la copropriété. Cependant, deux limites sont posées par la loi : le respect de la destination de l immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives. L assemblée générale doit se tenir en respectant des règles et des formalités assez strictes qu édictent la loi de 1965 et son décret de 1967. Des sanctions ont été prévues en cas de non-respect de ce formalisme. Avant l assemblée Quand réunir l assemblée générale? Il existe plusieurs sortes d assemblées générales. L assemblée générale annuelle, dite «ordinaire», se tient au moins une fois par an. Cette assemblée doit réunir tous les copropriétaires sans exception. Son objet est en général l approbation des comptes et du budget prévisionnel, le quitus donné au syndic pour sa gestion, les décisions concernant les contrats, les gros

L organisation de la copropriété travaux, l élection du conseil syndical et du syndic 1. Dans la pratique, une assemblée générale annuelle est, la plupart du temps, suffisante pour assurer la gestion courante. L assemblée générale supplémentaire, dite «extraordinaire», réunit tous les copropriétaires pour prendre des décisions ne pouvant pas attendre l assemblée générale ordinaire. Elle a lieu, par exemple, lorsque le syndic a fait exécuter des travaux en urgence. L assemblée générale extraordinaire doit alors confirmer la décision qu il a prise. L assemblée générale spéciale (ou restreinte) réunit seulement quelques copropriétaires, seuls intéressés par les décisions qui vont être prises. Par exemple, lorsqu il existe dans la copropriété un syndicat secondaire, seuls les copropriétaires faisant partie de ce syndicat secondaire seront appelés à prendre toute décision le concernant. De la même manière, lorsque le règlement de copropriété a prévu des charges communes spéciales affectant certains lots, qui ont l utilité d un équipement commun, l ascenseur, par exemple, et qu il précise également que seuls les copropriétaires concernés seront réunis dans le cadre d une assemblée restreinte, ces derniers prendront part au vote au prorata des tantièmes spéciaux affectés à leurs lots. La seconde assemblée générale se produit lorsque certaines décisions n ont pas recueilli la majorité nécessaire. Les mêmes questions seront posées et pourront être adoptées par des majorités plus réduites. Les conseils de l'ancc Limiter l absentéisme Pour limiter l absentéisme aux assemblées générales, il est conseillé de convoquer les assemblées générales largement à l avance et, dès que la date en est fixée, de la faire connaître de manière informelle en affichant une note dans l immeuble, et/ou en l insérant dans les appels de charges. Cette méthode permet aux copropriétaires d indiquer les résolutions qu ils souhaitent voir inscrire à l ordre du jour. De plus, pour préparer les copropriétaires aux décisions importantes, notamment pour les travaux, il peut être utile d organiser une réunion d information avant l assemblée. 1. Il faut rappeler que dans les syndicats de forme coopérative, le syndic est élu par le conseil syndical.

L assemblée générale Afin d éviter les erreurs, mais aussi d obtenir des assemblées générales constructives et efficaces, nous recommandons de prévoir une réunion du conseil syndical deux mois à l avance. Cette réunion aura pour but : d établir l ordre du jour ; de prévoir les documents à annexer à l ordre du jour : ceux qui sont nécessaires pour la validité de la décision (état financier, compte de gestion général, projet de budget, contrats devis et marchés pour la réalisation des travaux, contrat de syndic, etc.) et ceux destinés à l information des copropriétaires (annexes du budget prévisionnel, état des sommes perçues par le syndic au titre de son contrat, avis du conseil syndical sur les devis, marchés et contrats proposés, etc.) ; de prévoir le matériel nécessaire au cours de la réunion (feuille de présence, bulletins de vote, chaises, tableau et graphiques ) ; de s assurer que la liste des copropriétaires est à jour ; de rechercher les règles de majorité nécessaires selon les décisions à prendre ; de solliciter les copropriétaires résidents par voie d affichage, et par courrier simple les copropriétaires bailleurs, pour qu ils fassent connaître les questions qu ils souhaitent voir aborder. Trois semaines, voire un mois avant l assemblée, rédigez et envoyez les convocations. Qui convoque? C est le syndic ou, dans le cas d un syndicat de forme coopérative, le présidentsyndic, qui a l initiative de convoquer l assemblée générale. Les copropriétaires peuvent réclamer la convocation d une assemblée générale : soit en tant que tels, mais à la condition de représenter au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf si le règlement de copropriété prévoit un nombre inférieur de voix) ; soit en tant que membres du conseil syndical. La demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce dernier ne fait pas droit à cette demande, il faudra alors s adresser au président du conseil syndical qui, à défaut d une réponse de la part du syndic dans un délai de huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, pourra valablement convoquer l assemblée. Le président du conseil syndical doit préciser dans sa demande les questions qu il souhaite voir inscrire à l ordre du jour ainsi que la date de l assemblée.

L organisation de la copropriété S il n existe pas de conseil syndical, ou si son président n agit pas, tout copropriétaire pourra alors provoquer la convocation de l assemblée. Il devra alors mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le syndic ou le président du conseil syndical. Si, dans un délai de huit jours, l assemblée n est toujours pas convoquée, le copropriétaire saisira le président du tribunal de grande instance par une requête (la présence d un avocat est obligatoire). Le juge rendra alors une ordonnance de nomination d un syndic provisoire. Le syndic devra en être informé et les frais engendrés par la nouvelle convocation pourront lui être imputés. Qui convoquer? Sous peine de nullité de l assemblée, tous les copropriétaires doivent, sans exception, être convoqués et prendre part au vote. Toutefois, lorsque le règlement de copropriété a prévu des parties communes spéciales ou des charges spéciales, seuls les copropriétaires concernés seront convoqués. Si l on est en présence de contrats de location-accession, les locataires accédants seront également convoqués. En revanche, le locataire n a pas à être convoqué. Lorsqu une société immobilière dite d attribution est propriétaire de lots, la convocation sera adressée à chacun des associés. Pour les autres types de société, c est le représentant légal de la société qui est destinataire de la convocation. Dans le cas d indivision ou d usufruit d un lot, ou d un lot grevé d un droit d usage ou d habitation, c est le mandataire commun désigné par les intéressés qui sera convoqué. À défaut de désignation, il y a lieu d appliquer les dispositions du règlement de copropriété, si elles existent. À défaut de désignation ou de stipulation dans le règlement, le syndic devra saisir le juge du tribunal de grande instance du lieu de situation de l immeuble afin qu il désigne un mandataire. Enfin, si deux époux sont chacun propriétaire d un lot différent dans la copropriété, ils doivent être convoqués chacun séparément. Comment convoquer? Mode de convocation Les convocations peuvent être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception ou remises contre émargement. Pour des raisons d économie, on peut

L assemblée générale préférer la remise contre émargement, par le gardien ou toute autre personne. Il est évident que cette méthode ne peut s appliquer que pour les copropriétaires habitant l immeuble. Il faudra prévoir un délai suffisant pour pouvoir envoyer par la poste les convocations qui n auront pas pu être remises en mains propres. Aucun autre mode de convocation n est possible. Dès lors, ni un affichage dans les parties communes de la copropriété invitant à retirer les convocations à la loge du gardien (sauf lorsqu il s agit de l émargement), ni le dépôt des convocations dans les boîtes aux lettres, ni l envoi d une lettre simple, ne sauraient constituer des convocations valables. Une assemblée générale ne peut pas modifier le mode de convocation imposé par la loi en raison du caractère d ordre public de ses dispositions. C est au syndic de rapporter la preuve que la convocation a bien été faite et notamment qu il l a bien envoyée à l adresse qui figure sur le registre tenu à cet effet. Ainsi, en cas de changement d adresse, et si le copropriétaire n a pas averti le syndic, la convocation envoyée à l ancienne adresse est valable. Même chose en cas de vente : tant que le syndic n a pas reçu du notaire la notification du changement d adresse du copropriétaire, il continue à envoyer valablement la convocation à l ancienne adresse. Le délai de convocation La convocation doit être notifiée aux copropriétaires au moins quinze jours avant la date de la réunion. Si ce délai n est pas respecté, la nullité de l assemblée pourra être demandée par un copropriétaire sans qu il ait à justifier d un préjudice. Ce principe souffre, cependant, quelques exceptions. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long que le délai légal. De plus, en cas d urgence, la loi ne prévoit aucun délai, mais les copropriétaires doivent pouvoir disposer d un temps minimal de réflexion pour prendre connaissance des résolutions et des documents joints à la convocation. Enfin, lorsqu une nouvelle assemblée est réunie en application de l article 25-1 de la loi, et si son ordre du jour est le même que celui de la première assemblée, le délai de convocation peut être réduit à huit jours au lieu de quinze jours. Lorsque le copropriétaire réside une certaine partie de l année à l étranger, la loi lui fait obligation de donner au syndic une adresse en France où toutes les correspondances (convocation, appels de fonds, etc.) devront lui être envoyées.

L organisation de la copropriété Le délai se compte de la manière suivante : Lorsque la convocation a été notifiée contre émargement ou récépissé, le délai court à compter de la date de cette remise, à condition que cette remise ait été faite au copropriétaire en personne. Lorsque la convocation a été faite par lettre recommandée avec accusé de réception, et depuis le décret du 4 avril 2000, le délai commence à courir à compter du lendemain du jour de la première présentation du recommandé par le préposé des postes (et non plus à compter de la réception). Contenu de la convocation La convocation doit comporter un certain nombre de renseignements et de documents annexes. La date, l heure et le lieu de la réunion C est le syndic qui détermine ces éléments, sauf en ce qui concerne le lieu, qui est obligatoirement situé dans la commune de l immeuble (à moins que le règlement de copropriété ou une décision de l assemblée générale n en ait décidé autrement). Les conseils de l'ancc Se concerter Il est recommandé au syndic de prendre les décisions en concertation avec le conseil syndical, afin d être sûr qu un maximum de copropriétaires pourra être présent. L ordre du jour Il s agit des questions qui feront l objet d un débat et d un vote lors de l assemblée. C est à la personne 1 qui convoque que revient le soin d établir et de rédiger cet ordre du jour. L ordre du jour doit présenter des résolutions claires et précises, et non des formules vagues comme «problèmes de répartition de charges». 1. Le syndic dans la majorité des cas.

L assemblée générale Toute question qui ne figurerait pas à l ordre du jour pourrait être débattue, mais ne saurait faire l objet d un vote, et une résolution adoptée sur un point ne figurant pas à l ordre du jour serait nulle. Il n est en aucune façon obligatoire de mentionner à quelle majorité les votes devront être pris, mais il est souhaitable de le faire. Les «questions diverses» figurant généralement à la fin de l ordre du jour ne remplissent pas les conditions de clarté et de précision exigées. De ce fait, elles ne pourront pas faire l objet d un vote ni d une résolution. Point de droit Droits relatifs à l ordre du jour Le décret de mars 1967 permet, à tout copropriétaire qui le désire, de demander au syndic à ce que des questions soient inscrites à l ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce droit est enfermé dans des conditions assez strictes : l ordre du jour doit proposer de véritables questions, et ne doit pas consister en de simples observations personnelles ; il doit se présenter sous la forme d un projet de résolution que le copropriétaire doit rédiger lui-même ; ce dernier doit annexer à sa demande tous les documents utiles pour éclairer les copropriétaires sur la question posée ; depuis le 1 er septembre 2004 et suite à la modification du décret du 17 mars 1967, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier à tout moment au syndic la ou les questions dont ils demandent l inscription à l ordre du jour d une assemblée générale. Le syndic doit les porter à l ordre du jour de la prochaine assemblée. Mais il peut, en cas de réception tardive de la demande, reporter l inscription à l ordre du jour de l assemblée suivante 1. Comme le législateur a fait disparaître le délai rigoureux dans lequel était enfermé l ordre du jour complémentaire, il est sûr que les demandes parvenues après l envoi des convocations ne seront pas inscrites à l ordre du jour. 1. Avant le 1 er septembre 2004, tout copropriétaire avait six jours, à compter de la notification de la convocation, pour demander au syndic à ce qu une ou plusieurs questions supplémentaires soient rajoutées à l ordre du jour, et ce dernier était tenu d informer les autres copropriétaires au moins cinq jours avant la tenue de l assemblée.

L organisation de la copropriété Voir Annexe 3 «Modèle de lettre de demande d inscription d une question à l ordre du jour», page 399 La consultation des justificatifs de comptes Il existe une possibilité, pour les copropriétaires, de consulter, dans les bureaux du syndic, les justificatifs des comptes de la copropriété durant une journée au moins. Cette journée se situe entre la convocation et la tenue de l assemblée amenée à approuver les comptes. Pour effectuer cette consultation, les copropriétaires devront s en tenir aux modalités fixées par l assemblée générale. Documents annexes Afin que les copropriétaires puissent prendre leurs décisions en toute connaissance de cause, l article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu un certain nombre de documents doivent accompagner la convocation. Le non-respect de cette règle (sauf exception) entraîne la nullité de la résolution concernée, même si les copropriétaires ont la faculté de prendre connaissance de ces documents par ailleurs (voir plus haut). Depuis le 1 er septembre 2004, il faut distinguer deux catégories de documents : ceux dont la notification est indispensable à la validité de la décision, et ceux dont la notification est faite à titre d information. Documents indispensables à la validité d une décision l état financier du syndicat et son compte de gestion générale, ainsi qu un comparatif des comptes de l exercice précédent approuvé, lorsque l assemblée générale est appelée à se prononcer sur l approbation des comptes ; le budget prévisionnel présenté avec un comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l assemblée générale est appelée à se prononcer sur le budget du prochain exercice ; le projet d établissement ou de modification de ces actes, si l assemblée générale doit établir ou modifier certains actes relatifs à la copropriété (par exemple le règlement de copropriété) ; les conditions essentielles du contrat ou, en cas d appel à la concurrence, des contrats proposés, si l assemblée générale est amenée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;

L assemblée générale le ou les projets de contrat, si l assemblée générale est appelée à désigner son syndic ; le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à représenter le syndicat, si celui-ci doit agir en justice ; les conclusions du rapport de l administrateur provisoire, lorsque la copropriété est déclarée en difficulté, et que l assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l ordre du jour résulte de ces conclusions. Documents destinés à l information Ces documents regroupent les annexes au budget prévisionnel, l état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, ainsi que les avis rendus par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. Il est précisé que le contenu de cette deuxième catégorie de documents ne fait pas l objet d un vote par l assemblée et que leur absence n entache pas d irrégularité les décisions prises. Voir Annexe 1 «Modèle de convocation à l assemblée générale annuelle», page 393 La représentation En cas d impossibilité d assister à l assemblée, et le vote par correspondance étant interdit, la loi autorise tout copropriétaire à se faire représenter par une personne qui s exprimera en son nom au cours de l assemblée. On parle alors de «pouvoir» ou de «mandat» de vote. Il suffit de remplir et de signer le pouvoir adressé par le syndic en même temps que la convocation ou même d en rédiger un sur papier libre. Mais il s agit d un droit strictement réglementé. Bien que le principe soit la liberté de choix du mandataire depuis 1985, qui peut donc être un locataire ou une personne étrangère à la copropriété, la loi de 1965 interdit de choisir comme mandataire le syndic (même s il s agit d un syndic bénévole ou du président-syndic), son conjoint ou ses préposés. Le mandat doit obligatoirement être écrit afin que le président de l assemblée soit en mesure de vérifier la régularité des mandats, ces derniers étant annexés à la feuille de présence. En ce qui concerne les pouvoirs envoyés par fax, il est recommandé à l assemblée de se prononcer sur leur régularité : soit accepter le pouvoir, soit le refuser, soit l accepter sous réserve que le mandant confirme ultérieurement par écrit le pouvoir ainsi donné.

L organisation de la copropriété La plupart du temps, le mandataire reçoit pouvoir de représenter telle personne sans autre précision. Il est toutefois recommandé de donner des consignes de vote au mandataire en précisant, pour chaque question inscrite à l ordre du jour, la façon dont il devra voter à sa place. En revanche, le mandataire n est nullement tenu de les suivre et aucune nullité de l assemblée ne pourra être encourue, en cas de non-respect des consignes. Toutefois, la responsabilité du mandataire pourra être engagée à l égard de son mandant en cas de lésion de ses droits (faute qui sera plus facile à prouver en cas de mandat impératif). Le pouvoir peut se subdéléguer en cas d indication expresse du mandataire (exemple : «En cas d empêchement du mandataire ci-dessus désigné, j autorise à choisir parmi les copropriétaires présents à l assemblée un subdélégué.»). Le nombre de mandats que peut détenir une personne est de trois. Mais ce principe souffre deux exceptions. Tout d abord, un mandataire peut recevoir plus de trois mandats si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n excède pas 5 % des voix du syndicat. Ensuite, un mandataire peut également recevoir plus de trois mandats s il participe à une assemblée générale d un syndicat principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicat secondaire. La pratique consistant à adresser au syndic des «pouvoirs en blanc» est condamnée par la jurisprudence. En effet, le syndic pourrait alors inscrire comme mandataire le nom des copropriétaires de son choix, ce qui lui permettrait de composer une majorité qui lui serait favorable. Si toutefois les copropriétaires entendent utiliser ce genre de pouvoir, ils peuvent éventuellement les adresser au syndic avec instruction de les remettre au président du conseil syndical, qui les redistribuera. Voir Annexe 2 «Modèle de pouvoir», page 397 Pendant l assemblée Comment une assemblée générale se déroule-t-elle? Premier acte : la feuille de présence Ce document est obligatoire. Il doit indiquer les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et le cas échéant de son mandataire, ainsi que le

L assemblée générale nombre de tantièmes affectés à chaque signataire. Il est à noter que la feuille de présence peut être consultée par les membres de l assemblée au cours de son déroulement. Ce document peut comporter plusieurs feuillets et être tenu sous forme électronique. Elle est certifiée conforme par le président de séance. Elle constitue une annexe au procès-verbal avec lequel elle est conservée et le syndic peut en délivrer copie, photocopie ou extraits. La raison d être de la feuille de présence est de vérifier la régularité du déroulement de la réunion, tant dans le nombre de participants que dans le nombre de voix attribuées à chacun. Des difficultés sont apparues à l égard des copropriétaires ou de leur mandataire qui partaient ou arrivaient en cours de réunion. La jurisprudence est désormais fixée : le copropriétaire qui arrive en retard ne sera considéré comme présent et donc comme votant que lorsqu il aura signé la feuille de présence. Il prendra part aux votes dès son arrivée. Par précaution, il est conseillé d indiquer également l heure d arrivée. Quant au copropriétaire qui quitte la salle avant la fin de la réunion, il est possible de faire mentionner son départ au procès-verbal d assemblée. À défaut, il sera considéré comme ayant été présent durant toute la réunion, ce qui lui enlève le droit de contester a posteriori les décisions de l assemblée (droit offert uniquement aux opposants et défaillants). Il pourra toutefois apporter la preuve contraire par tous moyens (témoignages). Voir Annexe 6 «Modèle de liste d émargement», page 409 Deuxième acte : l élection du président, du (ou des) scrutateur(s) et du secrétaire de l assemblée Au début de chaque réunion, les copropriétaires doivent élire individuellement le président, un ou plusieurs scrutateurs et un secrétaire. Le président Sa désignation est obligatoire. Ainsi, aucune décision ne pourra être valablement prise sans que l élection du président ait d abord eu lieu. Toute stipulation du règlement de copropriété désignant par avance le président doit être réputée non écrite (et notamment le fait de prévoir que l assemblée sera présidée par le copropriétaire détenant le plus grand nombre de tantièmes).

L organisation de la copropriété Le président est choisi parmi les copropriétaires présents ou représentés, à la majorité de l article 24. Ni le syndic ni son conjoint ne peuvent présider l assemblée. Il a pour mission de veiller à la bonne tenue de l assemblée, en vérifiant les pouvoirs des mandataires, en veillant à l établissement correct de la feuille de présence et du procès-verbal, en assurant les pouvoirs de police pendant la réunion et en faisant respecter l ordre du jour. C est à lui d animer les débats et non au syndic, de faire procéder au vote et de proclamer les résultats. Le secrétaire C est en général le syndic, sauf si l assemblée générale désigne à ce poste, et à la majorité de l article 24, un copropriétaire. Il est chargé de rédiger le procès-verbal et de tenir la feuille de présence. Les scrutateurs Ils sont désignés parmi les copropriétaires (si le règlement de copropriété prévoit un nombre précis de scrutateurs, celui-ci devra être respecté sous peine de nullité de l assemblée). Ils ont pour mission de dépouiller les votes. Les conseils de l'ancc Remplacer le syndic Dans le cas où les copropriétaires souhaiteraient se séparer de leur syndic, il leur est recommandé de confier le secrétariat à une autre personne, pour éviter que l assemblée ne change de secrétaire en cours de séance. En effet, le syndic non réélu doit quitter la salle sur-le-champ. La désignation du président, des scrutateurs et du secrétaire, constitue la première résolution de l assemblée. Il est important de noter qu il doit être procédé à un vote distinct pour chacun des postes, sous peine de nullité de l assemblée. Troisième acte : les débats Les débats aborderont les questions au fur et à mesure de leur inscription à l ordre du jour. Toutefois, il n est pas nécessaire de respecter l ordre dans lequel les questions sont présentées (cette éventualité doit faire l objet d un vote en assemblée générale à la majorité de l article 24).

L assemblée générale Comment vote-t-on? Au vu des documents et des débats, les copropriétaires peuvent valablement prendre leur décision en votant. En principe, le vote à main levée est le seul autorisé. Le vote à bulletins secrets est interdit, car on doit pouvoir décompter les voix et savoir qui a voté contre une décision : en effet, la loi exige que le procès-verbal mentionne les opposants, afin qu ils puissent contester les décisions d assemblée. Dans les copropriétés de taille assez importante, on remet en général des bulletins de trois couleurs différentes (pour, contre, abstention) à chaque copropriétaire, avec son nom, le numéro de son lot et le nombre de voix dont il dispose. Il conviendrait de remettre un jeu de bulletins pour chaque résolution à voter. Ce mode de vote est préférable au vote à main levée, à condition que le dépouillement soit effectué immédiatement après le vote. Chaque copropriétaire dispose d un nombre de voix correspondant aux tantièmes de copropriété afférents à son lot. Cette disposition est d ordre public. Un copropriétaire détenteur de plusieurs lots dans la copropriété a autant de voix que de millièmes correspondant à tous ses lots. D autre part, dans le cas des assemblées restreintes prévues à l article 24 de la loi, chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation pour la dépense concernée. Toutefois, l article 22 de la loi de 1965 stipule que «lorsqu un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires». Par exemple, lors d une assemblée si l ensemble des tantièmes des copropriétaires présents et représentés est de 8000 e sur 10 000 e et si un copropriétaire détient à lui seul 6 000 e, ses voix seront réduites à 2 000 e. En effet, le reste des copropriétaires représentent 2 000 e (8 000-6 000), il sera donc à égalité avec eux. Cette situation est souvent un facteur de blocage dans les petites copropriétés, car une décision ne peut se prendre si aucune majorité ne se dégage (+ 50 %). À quelle majorité doit-on voter? Toutes les décisions doivent être prises à des majorités qui varient en fonction des conséquences que ces décisions peuvent avoir sur la vie de la copropriété. Aucun quorum n est exigé par la loi, c est-à-dire un nombre minimum de participants.

L organisation de la copropriété La majorité simple (article 24) Une décision votée à la majorité de l article 24 est une décision qui a recueilli la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés le jour de l assemblée. Ainsi, seuls les votes exprimés sont réellement décomptés et il ne doit pas être tenu compte des abstentionnistes. Voir Annexe 5 «La majorité de l article 24», page 403 Exemple Lors d une assemblée générale, sont présents ou représentés 650/1 000 e. La question mise aux voix et nécessitant la majorité de l article 24, recueille les résultats de vote suivants : pour : 301/1 000 e contre : 299/1 000 e abstention : 50/1 000 e La résolution, bien que n ayant pas réuni la majorité des voix des présents et représentés (soit 325/650 e ), est adoptée, car elle a recueilli la majorité (301) des votes exprimés (c est-à-dire «pour» + «contre» = 600). La majorité prévue à l article 24 représente le droit commun de la prise de décision en assemblée générale, les exceptions étant spécifiées aux articles 25 et 26 de la loi. Dès lors, tout ce qui n est pas expressément indiqué comme relevant des articles 25 et 26 de la loi relève de la majorité de l article 24, et plus particulièrement, toutes les décisions qui relèvent des pouvoirs d administration courante du syndicat 1. Toutefois, et depuis la loi du 2 juillet 2003, peuvent être votés à la majorité de l article 24 les travaux d accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite sous réserve qu ils n affectent pas la structure de l immeuble ou ses éléments d équipement essentiels. Il en est de même pour autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais ce type de travaux. 1. Y compris la mise à jour du règlement de copropriété en conformité avec la loi (mise à jour jusqu en décembre 2008).

L assemblée générale À noter Le cas particulier du ravalement des façades Certains pensent que, eu égard au coût engendré par des travaux de ravalement, une décision en ce sens relève de la majorité de l article 25, voire de celle de l article 26 (voir plus bas). Or il n en est rien. Le critère de détermination de la majorité requise réside dans le type de ravalement effectué, et cette analyse vaut pour tous les travaux envisagés dans la copropriété, quel qu en soit le montant : un ravalement rendu nécessaire pour assurer la conservation de l immeuble, du fait de l état manifestement dégradé de la façade, entre dans la catégorie des travaux d entretien, et relève donc de la majorité de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; un ravalement décidé seulement pour améliorer l esthétique de l immeuble, ou effectué avec des matériaux plus onéreux ou plus nobles que ceux nécessités par la réfection à l identique, constitue des travaux d amélioration, relevant de la majorité de l article 26 de la loi ; un ravalement rendu obligatoire par l autorité administrative (la municipalité par exemple), pour des raisons d ordre esthétique, architectural ou de sécurité, relève de la majorité de l article 25. La décision de faire procéder au ravalement ne revient plus aux copropriétaires, car elle leur est imposée par l arrêté administratif. Seuls restent aux copropriétaires le choix de l entreprise qui procédera au ravalement, ainsi que celui des matériaux. La majorité absolue (article 25 ) Il s agit ici de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. On prend en compte la totalité des voix des copropriétaires de l immeuble, présents, représentés ou absents. La majorité absolue sera alors la moitié des voix plus une. Par exemple, pour une copropriété de 1 000/1 000 e, la majorité absolue sera de 501/ 1 000 e. Voir Annexe 5 «Les décisions de l assemblée générale : règles de majorité», page 403

L organisation de la copropriété Point de droit Article 25-1 1 La loi introduit la possibilité pour l assemblée, si «le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires», de «décider à la majorité prévue à l article 24 en procédant immédiatement à un second vote». Cette disposition évite de convoquer une deuxième assemblée pour statuer sur le même sujet à la majorité de l article 24 2. Il est à noter également que lorsqu il est question de mettre en concurrence plusieurs candidats pour des projets relevant de la majorité de l article 25 (entreprises pour des travaux obligatoires, syndics professionnels ou non si plusieurs se présentent par exemple), les copropriétaires devront se prononcer sur chacune des candidatures, puis, pour celles d entre elles qui ont obtenu le vote de plus d un tiers des voix du syndicat, voter à la majorité de l article 24. Exemple Soit une copropriété fonctionnant sur la base de 1 000/1 000 e. Le jour de l assemblée générale, on dénombre 600/1 000 e présents ou représentés. La question mise aux voix et nécessitant la majorité de l article 25 (soit 501/1 000 e ), obtient les résultats suivants: pour : 400/1 000 e contre : 150/1 000 e abstention : 50/1 000 e. Cette décision n a pas obtenu 501/1 000 e, mais elle a recueilli le vote d au moins le tiers des voix du syndicat (c est-à-dire plus de 334/1 000 e ). La même assemblée peut décider de revoter à la majorité de l article 24, soit immédiatement, soit dans le cadre d une seconde assemblée (lors de ce deuxième vote on comptabilisera seulement les «pour» et les «contre», les abstentions ne seront pas prises en compte). L article 25 énumère une série de décisions qui doivent être prises à la majorité qu il édicte : La délégation donnée (au conseil syndical par exemple) de prendre une décision qui nécessite d ordinaire un vote de l assemblée à la majorité de l ar- 1. Modification introduite par la loi SRU. 2. Mais l assemblée peut aussi décider de reporter le vote à une seconde assemblée alors même qu il a recueilli le tiers des voix.

L assemblée générale ticle 24. Seules les décisions de gestion courante relevant de l article 24, à l exclusion de toute autre, sont éligibles dans ce cadre. Cette délégation de pouvoir peut s adresser soit au syndic, soit au conseil syndical, soit à toute autre personne. Cependant, elle ne doit pas être générale : elle ne peut porter que sur un acte ou une décision bien déterminée au moment où la délégation de pouvoir a été accordée (choix de la banque et du mode de placement par le conseil syndical, choix de l entreprise lorsque l assemblée estime que l appel d offres est insuffisant). Toutefois, elle peut autoriser l engagement de certaines dépenses, jusqu à un certain montant fixé au préalable. Mais attention, ce n est pas parce que l assemblée générale a délégué ce pouvoir de décision qu elle perd tout contrôle sur la réalisation de ces actes : le bénéficiaire de cette délégation doit rendre compte de ses actes à la prochaine assemblée générale. En conséquence, les décisions concernant ce contrôle ne peuvent donc faire l objet d une délégation (par exemple, l assemblée générale ne peut déléguer à quelqu un le pouvoir d approuver les comptes, ou encore de donner le quitus au syndic). L autorisation donnée à certains copropriétaires d effectuer des travaux à leurs frais, sur les parties communes ou affectant l aspect extérieur de l immeuble, à condition que ces travaux n aboutissent pas à une appropriation des parties communes, et qu ils soient conformes à la destination de celles-ci. Toutefois, l assemblée générale peut assortir une telle autorisation de certaines conditions, telles que la présence d un architecte pour surveiller les travaux. La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. La réalisation des actes de disposition sur les parties communes et les droits accessoires à ces parties communes, rendus obligatoires par les lois ou les règlements. Il s agit ici de certains actes particuliers, tels que la réalisation de servitudes ou la cession de droits de mitoyenneté. L assemblée générale ne vote pas sur le principe de l acte, mais sur les conditions de mise en œuvre de l opération (par exemple dans ses aspects pécuniaires). Les modalités de réalisation et d exécution des travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements. Ici encore, l assemblée générale ne se prononce que sur les modalités d exécution des travaux, et non sur le principe de leur réalisation. La modification de la répartition des charges, rendue nécessaire par un changement d usage d une ou plusieurs parties privatives (exemple : installation d un médecin au 3 e étage de l immeuble l utilisation de l ascenseur est

L organisation de la copropriété alors plus fréquente en raison des allées et venues de ses patients). Mais attention : il ne peut s agir que de la modification des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipements communs. Les travaux d économie d énergie portant sur l isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l air, le système de chauffage et la production d eau chaude, s ils ne relèvent pas de l article 24 (par exemple, les travaux d entretien d éléments permettant la réalisation de telles économies). Ces travaux doivent être amortissables sur une période de 10 ans. Un décret en Conseil d État détermine la nature des travaux et les modalités de leur amortissement. On doit toutefois démontrer la réalité de l économie réalisée (par exemple, passage d un système de chauffage à un autre plus économique). La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisation d ouvrages permettant la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d équipement relatives à l amélioration de l habitat, définies par le décret du 9 novembre 1968 pris en application de la loi du 12 juillet 1967. La fermeture des vide-ordures pour des raisons d hygiène. L installation ou la modification d une antenne collective ou d un réseau interne à l immeuble raccordé à un réseau câblé. Les charges occasionnées par de telles installations seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l utilité procurée à chacun des lots. L autorisation permanente donnée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes, afin d assurer la sécurité de l ensemble immobilier. L installation ou la modification d un réseau public de distribution d électricité destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques. L installation de compteurs individuels d eau froide ou d eau chaude. Il existe d autres décisions à prendre à la majorité de l article 25, mais qui sont prévues dans d autres articles de la loi ou du décret renvoyant simplement aux conditions de majorité de l article 25. Il s agit essentiellement de : - l adoption du mode de gestion en syndicat de forme coopérative ; - la constitution d un syndicat secondaire ;

L assemblée générale - le vote de provisions spéciales pour travaux futurs 1 ; - la fixation d un montant des marchés et des contrats à partir duquel le syndic devra obligatoirement consulter le conseil syndical ; - la fixation d un montant des marchés et des contrats à partir duquel le syndic devra justifier de la mise en concurrence d au moins deux entreprises. - l installation d un dispositif de fermeture (interphone et digicode) La double majorité (article 26) La majorité de l article 26 est également appelée la double majorité. La loi a institué ce système pour les décisions les plus importantes du syndicat des copropriétaires. Pour qu une décision nécessitant une telle majorité soit adoptée, il faut : - non seulement la majorité en nombre de tous les copropriétaires ; - mais également que cette majorité représente les deux tiers des voix de la copropriété (c est-à-dire 667/1 000 e ). Un double calcul doit donc se faire lors du vote : - d abord compter le nombre de copropriétaires votant «pour» ; - ensuite calculer le nombre de voix qu ils détiennent ensemble. Voir Annexe 5 «Les décisions de l assemblée générale : règles de majorité», page 403 Exemple Une copropriété de 10 copropriétaires, avec 1 000/1 000 e. Pour que la décision soit adoptée, il faut que 6 copropriétaires au minimum disent «oui», et que ces 6 aient au minimum 667/1 000 e des voix : - si 4 disent «oui», et ont 400/1 000 e, la décision est rejetée ; - si 4 disent «oui», et ont 700/1 000 e, la décision est rejetée ; - si 6 disent «oui», et ont 600/1 000 e, la décision est rejetée ; - si 6 disent «oui», et ont 800/1 000 e, la décision est adoptée. 1. La loi parle de «provisions» dans son article 18 alinéa 6, mais le décret du 17 mars 1967 emploie le terme d «avances» pour désigner «les fonds destinés [ ] à constituer des réserves» «au sens et pour l application des règles comptables du syndicat», ce qui est le cas ici.

L organisation de la copropriété On voit bien l aspect contraignant de cette règle et la difficulté actuelle de pouvoir recueillir cette majorité, en raison de l absentéisme de plus en plus grand des copropriétaires dans les assemblées générales. C est pour cela que la loi de 1994 a prévu un assouplissement des conditions de majorité, en ajoutant un alinéa à l article 26 permettant, pour les travaux d amélioration uniquement, de réunir une deuxième assemblée. Les décisions relevant de la majorité de l article 26 Quatre types de décisions sont prévus dans l article lui-même, alors que deux autres résultent d autres articles. Les actes d acquisition et d aliénation autres que ceux visés à l article 25 d Ce sont tous les actes d achat et de vente immobilière (de parties communes) qui ne sont pas rendus obligatoires par la loi ou les règlements. Concernant l aliénation, la double majorité est requise seulement dans les cas où les parties communes vendues ne sont pas nécessaires au respect de la destination de l immeuble. Dans le cas contraire, c est l unanimité qui est requise. Ainsi, la double majorité concerne : la cession de parties communes qui peuvent être retranchées de la copropriété sans inconvénients particuliers. Il faut qu il s agisse véritablement d une vente. Si la cession se fait à titre gratuit (par exemple un don), c est l unanimité qui est requise ; la concession de droit d usage privatif sur certaines parties communes. Il s agit ici d un changement d usage assimilé à une vente ; l autorisation donnée aux copropriétaires de faire des travaux sur les parties communes, ou affectant l aspect extérieur de l immeuble, avec appropriation définitive des parties communes ; la cession du droit de construire ou de surélever l immeuble. L établissement ou modification du règlement de copropriété Les pouvoirs du syndicat sont limités aux mesures concernant la jouissance, l usage et l administration des parties communes. En revanche, l assemblée générale ne peut imposer de modification à un copropriétaire sur ses parties privatives, à quelque majorité que ce soit. Il faut donc l unanimité. Concernant les parties communes, les décisions portent par exemple sur : - la modification des emplacements de stationnement ;

L assemblée générale - le réaménagement du service de gardiennage déjà prévu dans le règlement de copropriété ; - les décisions accordant des droits d usage privatifs sur parties communes. À noter Modification du règlement de copropriété Ne pas oublier que la loi (article 49) offre la possibilité de modifier le règlement de copropriété en prenant la décision à la majorité de l article 24 pour le rendre conforme à la loi jusqu au 12 décembre 2008. Les travaux nécessitant la majorité de l article 26 Ils sont définis à l article 30 de la loi : «L assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l article 26 peut, à condition qu elle soit conforme à la destination de l immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d un ou de plusieurs éléments d équipement existants, l adjonction d éléments nouveaux, l aménagement de locaux affectés à l usage commun ou la création de tels locaux.» En sont exclus les travaux d amélioration énumérés à l article 25 1. Les travaux d amélioration concernent par exemple : - l installation d un système de surveillance ou de télésurveillance des parties communes ; - la pose de nouvelles boîtes à lettres. La renonciation à l instauration d un conseil syndical (article 21 de la loi). Le conseil syndical est un organe obligatoire, depuis la loi de 1985. Y renoncer constitue une décision importante, assimilable à une modification du règlement de copropriété. Toutefois, le rétablissement du conseil syndical, après une telle renonciation, se prend à la majorité de l article 25 : c est une conséquence de son caractère obligatoire. 1. Par exemple «les travaux d économie d énergie portant sur l isolation thermique du bâtiment». Article 25 g de la loi du 10 juillet 1965.

L organisation de la copropriété Les décisions exigeant l unanimité L article 26 prévoit également des décisions qui ne peuvent être prises qu à l unanimité des copropriétaires : la modification de la destination des parties privatives ou de leur modalité de jouissance (abandon d une clause d habitation bourgeoise, suppression des boîtes à lettres et sonnettes d appel, des colonnes vide-ordures 1 ) ; l aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l immeuble ; la modification de la répartition des charges, sauf exception prévue à l article 11 de la loi (voir ci-contre) ; les travaux d amélioration non conformes à la destination de l immeuble (article 30 de la loi) ; la création de nouveaux locaux à usage privatif par surélévation de l immeuble (article 35 de la loi). Cas particuliers Il existe des cas particuliers pour lesquels la loi aménage ou assouplit les conditions de majorité requises. Par exemple, la modification des charges et des tantièmes de copropriété. L article 11 alinéa 1 de la loi pose un assouplissement: «Lorsque des travaux ou des actes d acquisition ou de disposition sont décidés par l assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l assemblée générale statuant à la même majorité.» C est le cas, par exemple, lors de la modification des charges suite à l autorisation d achat des combles par le propriétaire du dernier étage. D autre part, il est également prévu, à ce même article, qu en cas de fractionnement d un lot, «la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu elle n est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l approbation de l assemblée statuant à la majorité de l article 24». 1. Sauf pour motif d hygiène.

L assemblée générale La deuxième assemblée générale Pour les décisions devant recueillir la majorité de l article 25 Si cette majorité n a pu être atteinte par un premier vote lors d une première assemblée, à la majorité absolue (article 25), et qu un second vote n a pas été possible, faute pour la résolution d avoir recueilli au moins un tiers des suffrages des tantièmes, ou si l assemblée a décidé de reporter le vote à une assemblée ultérieure (selon les modalités prévues par l article 25-1), une seconde assemblée générale sera convoquée dans un délai maximum de trois mois pour statuer sur la même question à la majorité de l article 24. Il est à noter que lorsque la question relevant de la majorité de l article 25 a pour but de mettre en concurrence plusieurs candidats (devis d entreprises pour la réalisation de travaux, contrats de syndics professionnels par exemple), il y aura lieu de voter sur chacune des candidatures à la majorité absolue. Puis, pour celles d entre elles qui ont obtenu au moins le tiers des voix du syndicat, un second vote à la majorité de l article 24 pourra avoir lieu, soit dans le cadre de cette même assemblée, soit lors d une seconde réunion. Pour les décisions devant recueillir la majorité de l article 26 La tenue d une seconde assemblée est prévue par la loi mais sous certaines conditions : Il doit s agir exclusivement de travaux d amélioration. Il faut également que la décision ait recueilli l approbation de la majorité des copropriétaires, membres du syndicat, représentant les deux tiers des voix des copropriétaires présents et représentés. Tenue d une seconde assemblée 8 copropriétaires sur 10 sont présents et représentés et détiennent ensemble 800/ 1 000 e. La majorité requise est de 6 copropriétaires, détenant 667/1 000 e. Or la majorité acquise est de 6, représentant 534/1 000 e. La deuxième assemblée est ici possible. Cette seconde assemblée statuera à la majorité de l article 26 allégée décrite ci-dessus (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés).

L organisation de la copropriété Les modalités de convocation de la seconde assemblée générale (articles 25 et 26) sont identiques sur certains points : - l ordre du jour doit être le même que celui de la première assemblée ; - le délai de convocation peut être réduit à huit jours ; - les documents obligatoires prévus par l article 11 du décret n ont pas à être envoyés de nouveau. En revanche, il est des règles qui diffèrent selon qu il s agit de convoquer la seconde assemblée de l article 25 ou de l article 26. Dans le premier cas, la loi oblige le syndic à convoquer la deuxième assemblée dans un délai maximum de trois mois depuis la tenue de la première. Rien de tel n est prévu pour les travaux d amélioration votés à la majorité de l article 26. D autre part, pour la deuxième assemblée de l article 26, la convocation doit préciser que la décision sera prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à l assemblée. Après l assemblée Le procès-verbal d assemblée Le procès-verbal de l assemblée générale est obligatoire. Il a pour rôle de consigner les décisions prises par le syndicat des copropriétaires ; il constitue la preuve matérielle du contenu de chaque résolution soumise à l assemblée et il énonce le résultat des votes intervenus à leur sujet. Eu égard à son importance, la rédaction du procès-verbal est entourée d un formalisme assez strict, dans le but d éviter des erreurs. En pratique, et à compter du 1 er septembre 2004, le procès-verbal rédigé par le secrétaire de séance (en règle générale le syndic), devra être signé à la fin de l assemblée générale par le président, le(s) scrutateur(s) et le secrétaire. Ces signatures ont pour but de confirmer que la rédaction du procès-verbal est conforme à ce qui a été dit en assemblée. L article 17, alinéa 4 du décret prévoit que les procès-verbaux sont inscrits les uns à la suite des autres dans un registre spécialement ouvert à cet effet, ce qui facilite leur conservation. Il n est pas nécessaire que le registre soit coté et paraphé, il peut consister en un simple cahier sur les pages duquel les procès-verbaux seront collés, ou encore en un classeur dans lequel les procès-verbaux seront insérés. Ce registre peut être tenu sous forme électronique.

L assemblée générale Le procès-verbal doit comporter : la date, le lieu, l heure de début et de fin de la séance ; l ordre du jour ; le texte de chaque délibération, c est-à-dire les termes de chaque résolution et le résultat des votes, notamment l élection du président de l assemblée, des scrutateurs et du secrétaire. Le résultat doit être indiqué de façon précise. Des formules trop générales, comme «les copropriétaires ont décidé à la majorité» ou «les copropriétaires donnent leur autorisation» ne sont pas admises ; le nom et les tantièmes des copropriétaires qui se sont opposés à la résolution ou de ceux qui se sont abstenus ; le contrat du syndic tel qu il a été adopté en assemblée générale, joint en annexe et signé par la personne expressément désignée à cet effet par l assemblée générale ; l indication des réserves formulées par les copropriétaires opposants. Les abstentionnistes peuvent également demander que leurs réserves soient consignées, ce qui leur permettra d exercer ensuite un recours contre la décision (article 42 de la loi) ; le rappel de l article 42 de la loi qui offre à tous les copropriétaires opposants ou défaillants la possibilité de contester l assemblée générale. Le procès-verbal doit être signé par le président de séance de l assemblée, le secrétaire et les scrutateurs s ils ont été nommés. La jurisprudence estime que l omission des signatures de certains membres du bureau sur le procès-verbal n entraîne pas sa nullité. Mais il est alors possible d en contester la force probante. Il nous semble cependant que la signature du président de séance est un minimum à respecter. Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de deux mois, et aux autres copropriétaires par lettre simple ou tout autre moyen (dépôt direct dans la boîte aux lettres, affichage dans le hall d entrée, dépôt à la loge du gardien ). Il est conservé dans un registre spécial, tenu par le syndic. Voir Annexe 7 «Modèle de procès-verbal», page 411

L organisation de la copropriété La contestation des décisions d assemblée générale L article 42 de la loi de 1965 offre la possibilité à certains copropriétaires de contester les décisions prises en assemblée générale. Cet article stipule en effet que «sans préjudice de l application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l assemblée générale. Sauf en cas d urgence, l exécution par le syndic des travaux décidés par l assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu à l expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.» La loi a donc strictement réglementé le droit de contestation des décisions d une assemblée générale. Que peut-on contester? La loi dit que seules les décisions prises en assemblée générale peuvent faire l objet d une contestation. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, toute résolution d assemblée générale constitue une décision, même si elle est irrégulière et contraire à une disposition d ordre public de la loi ou de son décret d application. C est ainsi que la Cour de cassation a estimé qu une délibération non inscrite à l ordre du jour, mais ayant tout de même fait l objet d un vote, constitue une décision au sens de l article 42 de la loi (Civ. 3 e, 4 juillet 1990). Elle est donc susceptible de recours, et est exécutoire tant qu elle n est pas annulée. Le critère de détermination de la décision réside donc apparemment dans le fait de savoir s il y a eu vote ou non sur un sujet donné. Un simple accord de principe, n ayant pas donné lieu à un vote, ne constitue donc pas une décision, et n entre donc pas dans le champ d application de l article 42. Sont également soumises à l article 42 les résolutions excédant les pouvoirs de l assemblée générale, ainsi que celles adoptées à une majorité inférieure à la majorité légale requise.

L assemblée générale Qui peut contester? Seuls les copropriétaires «opposants ou défaillants» peuvent contester. Est copropriétaire la personne titulaire d un droit de propriété sur un lot privatif au moment de la délibération contestée. Est assimilé au copropriétaire l accédant titulaire d un contrat de location-accession, ainsi que l acquéreur à terme. N est donc pas copropriétaire le syndicat, un tiers quelconque se prévalant de l irrégularité de l autorisation donnée par l assemblée générale au syndic pour agir en justice, le syndic qui demande l annulation de la résolution ayant pourvu à son remplacement, le locataire. La question s est posée, pour la société copropriétaire de lots, de savoir qui avait la qualité pour contester. Tout comme en matière de droit de vote, la Cour considère que la société a qualité pour agir par le biais de son représentant légal. Est opposant celui qui a émis un vote défavorable sur la résolution litigieuse, c est-à-dire aussi bien celui qui a voté «contre» une résolution qui a été adoptée que celui qui a voté «pour» une résolution qui a été rejetée. Est défaillant celui qui n était ni présent ni représenté, ainsi que celui qui est parti en cours d assemblée sans voter la résolution, en faisant préciser sur le procès-verbal l heure à laquelle il a quitté l assemblée. Le copropriétaire qui s abstient, quant à lui, ne peut agir en contestation, sauf s il avait émis des réserves expresses, s il avait manifesté d une manière ou d une autre son opposition ou encore si c est lui qui avait proposé la résolution. Le procès-verbal d assemblée générale fait foi des résultats qui y sont consignés. Cependant, un copropriétaire peut apporter la preuve que ce procès-verbal est erroné dans son contenu. Un copropriétaire n a pas à justifier que la décision lui est préjudiciable. Il est en droit d exiger que la légalité soit respectée, ce qui lui confère un intérêt légitime à agir. Dans quels délais peut-on contester? Le copropriétaire qui souhaite contester une décision de l assemblée générale dispose d un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour le faire. Si dans le délai de deux mois, le copropriétaire a fait une demande d aide judiciaire, l avocat désigné a encore deux mois à compter de sa désignation pour introduire l action.

L organisation de la copropriété Comment contester une décision? Pour contester une décision d assemblée générale, il faut obligatoirement assigner le syndicat, représenté par le syndic en sa qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires, devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l immeuble. Une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au syndic est totalement inefficace, de même qu une procédure intentée devant un autre tribunal que le tribunal de grande instance. La demande d annulation doit viser les résolutions votées en assemblée, et non pas porter sur une annulation de l assemblée elle-même (sauf exception, et notamment lorsque le bureau de séance n a pas été désigné). C est donc la résolution attaquée qui est concernée, les autres résolutions restent valables, et peuvent donc être appliquées. Que devient la décision? Si un recours n a pas été formé, et que le délai est dépassé, la décision devient définitive, et ce quel que soit le vice qui l affecte. La résolution devient donc exécutoire, et n est plus susceptible de recours. Si un recours a été formé, deux questions se posent : Pendant la période du délai, la décision peut-elle être exécutée? L introduction d une action en contestation ne suspend pas, normalement, l exécution des décisions prises en assemblée générale. Mais la loi du 31 décembre 1985 a institué une exception dans son article 42 alinéa 2 : «Sauf en cas d urgence, l exécution des travaux décidés par l assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu à expiration du délai.» Les conseils de l'ancc Respecter le délai Eu égard à toutes ces incertitudes, il vaut mieux attendre que les deux mois soient écoulés avant d entreprendre quelques travaux que ce soit (y compris les travaux sortant du champ d application de l article 42 alinéa 2), exception faite des travaux d urgence.

L assemblée générale Quelles sont les conséquences de l annulation sur le sort de l acte? Il faut distinguer deux cas de figures : - soit l action est rejetée : la résolution attaquée est alors reconnue valable par le tribunal et produit tous ses effets ; - soit la résolution est annulée : il y a alors disparition rétroactive de la délibération et des effets qu elle aurait pu produire, à l égard de tous les copropriétaires. En aucun cas le juge ne peut se substituer à l assemblée des copropriétaires, et remplacer une délibération annulée par une décision du tribunal. Cependant, il est possible, dans les cas prévus expressément par la loi (par exemple en matière de répartition des charges), que le juge rende une décision qui s imposera à tous les copropriétaires. Quand une délibération a été annulée, l assemblée générale peut, dans les formes légales, en prendre une nouvelle qui ait le même objet. Le juge peut également octroyer des dommages et intérêts au copropriétaire qui aurait subi un dommage du fait de l annulation de la décision. Voir Annexe 4 «Les délais à respecter», page 401 À noter Un copropriétaire peut-il intenter des actions en justice «juste pour le plaisir»? Intenter une action simplement «pour le plaisir» de perturber le bon déroulement des travaux, ou, de façon plus générale, la bonne marche de la gestion de la copropriété, constitue ce que l on appelle un «abus de droit». Cette pratique est formellement condamnée par les textes. En effet, la loi du 21 juillet 1994 introduit un alinéa 4 à l article 42, et punit d une amende civile le copropriétaire qui exerce un recours abusif ou dilatoire à l encontre des travaux de l article 26 c, c est-à-dire les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, sauf ceux visés à l article 25 e (travaux rendus obligatoires par la loi), 25 g (travaux d économie d énergie), 25 h (pose de canalisations et de gaines), 25 i (travaux bénéficiant aux handicapés) et 25 j (installation et modification des antennes collectives). Le montant de l amende sera alors de 150 à 3 050. Concernant les recours contre les autres décisions, c est le droit commun qui s applique, 15 à 1 525 d amende, en application de l article 32-1 du nouveau Code de procédure civile. Ces condamnations sont bien sûr sans préjudice de dommages et intérêts éventuels.