INFORMATIONS PRATIQUES A L ATTENTION DES PROPRIETAIRES BAILLEURS La décence des logements (Extrait du décret n 2002-120 du 30 janvier 2002 re latif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains). Article 1 Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. Article 2 Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Article 3 Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; Nantes Déclaration de mise en location infos pratiques 13/04/2011-1 -
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. ( ) Article 4 Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Article 5 Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. Article 6 Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies. Les articles 1 ers, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 ( ) sont abrogés. Nantes Déclaration de mise en location infos pratiques 13/04/2011-2 -
Code civil (extrait) Article 1719 (Loi nº 46-682 du 13 avril 1946 Journal Officiel du 14 avril 1946 rectificatif JORF 16, 24 avril) (Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 187 I Journal Officiel du 14 décembre 2000) Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1. De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2. D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3. D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4. D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Article 1720 Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Article 1721 Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Les recours du locataire Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au bailleur, à tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours. A défaut d accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l une ou l autre des parties. Le juge, saisi par l une ou l autre des parties, détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu à l exécution de ces travaux. Le juge peut transmettre au préfet l ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques de la décence. Lorsqu un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une organisation de locataires siégeant à la commission nationale de concertation, à une association dont l objet est l insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association mentionnée à l article 3 de la loi 90-449 du 31.5.90 visant à la mise en œuvre du droit au logement pour agir en justice en leur nom. Ces associations, qui doivent être agréées, peuvent assister et représenter un ou plusieurs locataire(s) devant le tribunal d instance. L'aide au logement En principe, les aides personnelles au logement ne peuvent être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence, toutefois elles peuvent être maintenues dans deux situations : Lorsque le locataire a demandé sa mise en conformité dans les conditions fixées à l'article 20-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 ou qu'il a engagé une action en justice Sur examen au cas par cas pour tenir compte de la situation sociale de la personne ou de la famille Les CAF ou les CMSA sont habilitées à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence. Le maire ou toute association de défense des droits des locataires siégeant à la commission nationale de concertation peut les saisir lorsque l'existence d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles habité, ne satisfaisant pas aux exigences de décence est portée à leur connaissance. Nantes Déclaration de mise en location infos pratiques 13/04/2011-3 -
Les documents à joindre lors de la mise en location d un logement Le bail de location en mentionnant, entre autres informations, la surface habitable (loi du 25/03/2009) ainsi que l état des lieux Les extraits du règlement de copropriété, concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement loué dans chaque catégorie de charges. un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur lors de la signature du contrat ou de son renouvellement, comprenant : Depuis le 1er juin 2006 si le bien est loué dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité (Code de l environnement : article L.125-5 I), un état des risques naturels et technologiques établi par le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE. Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit et indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l immeuble loué est exposé, et s accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l immeuble au regard des risques encourus. Par ailleurs, le bailleur doit également informer le locataire sur les sinistres survenus dans l immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d un précédent propriétaire de l immeuble concerné, dans la mesure où le bailleur en a été lui-même informé. Cette obligation d information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l objet au moins une fois d un arrêté de reconnaissance de l état de catastrophe naturelle ou technologique. Cette information est matérialisée par une déclaration sur papier libre annexée au contrat de location. L obligation de fournir l état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l entrée en vigueur du dispositif. En cas de non respect par le bailleur de l obligation d annexer un état des risques et de l obligation d information sur les sinistres antérieurs, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer ou la résolution du contrat de location. Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (article L. 134-1 du Code de la construction et de l habitation) visant à informer sur la quantité d énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il s applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (sauf certains bâtiments tels que les constructions provisoires, les bâtiments à usage agricole, artisanal, les lieux de culte...) et a une validité de 10 ans. A compter du 12 août 2008, le constat de risque d exposition au plomb (article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code de la santé publique) devra être annexé à tout nouveau contrat de location d un immeuble affecté en tout ou en partie à l habitation construit avant le 1 janvier 1949. A défaut, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence. A la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans ; une notice d information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb est annexée au constat. Si le constat établit l absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (défini par l arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP), le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu il y ait lieu d établir un nouveau constat. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d application du CREP. Pour tous les baux signés ou renouvelés à compter du 8 mars 2007, le bailleur doit informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l immeuble et annexer cette information au contrat de location. Cette information indique : la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ; et lorsqu il existe un réseau de communications électroniques interne à l immeuble qui distribue des services de télévision, si cette installation permet ou non l accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s il faut s adresser au distributeur de services pour bénéficier du «service antenne numérique». Dans ce cas, le bailleur doit indiquer les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s adresser. Nantes Déclaration de mise en location infos pratiques 13/04/2011-4 -
Guides pratiques www.anil.org «Louer un logement : quels diagnostics?» www.logement.gouv.fr «Le diagnostic de performance énergétique» «Qu est ce qu un logement décent» www.loire-atlantique.equipement.gouv.fr Prévention des risques naturels et technologiques : cartographie des sites concernés et téléchargement de l imprimé d état des risques naturels et technologiques Adresses utiles ADIL 44 : l Agence Départementale d Information sur le Logement apporte un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l'habitat et des informations sur les droits et obligations respectives des bailleurs et locataires. Adresse : 6, rue de l'arche Sèche 44000 Nantes Tél : 02 40 89 30 15 http://www.adil44.fr ANAH : l Agence Nationale de l Habitat peut vous aider à financer les travaux d amélioration par l octroi de subventions. Par ailleurs, si vous signez une convention et louez votre logement à un prix inférieur à celui du marché, vous pourrez également bénéficier de déductions fiscales. Adresse: 10, bd. Gaston Serpette BP 53606 44036 Nantes Cedex 1 Tél.: 02 40 67 26 26 http://www.anah.fr UNPI 44 Chambre syndicale des propriétaires : assure la représentation et la défense des propriétaires dans de nombreuses instances régionales et locales et apporte des services personnalisés à ses adhérents. Adresse : 2, quai de Tourville 44000 Nantes Tél.: 02 40 48 76 32 http://www.44.unpi.org Point info Energie soutenu par l'ademe : l'information des particuliers sur les économies d'énergie, le recours aux énergies propres. Adresse : Association Alisée, Maison des énergies, 1 rue Julien Grolleau, 44200 NANTES Tél : 02 40 89 23 22 http://www.alisee.org Service hygiène, manifestations et sécurité civile de la ville de Nantes : ses missions s exercent dans le cadre des pouvoirs de police générale du maire ou en application de textes spéciaux (Code de la santé publique, Règlement Sanitaire Départemental, Code de l'environnement, Code de la Construction et de l'habitation). Les inspecteurs de salubrité interviennent à la demande, sur signalement ou bien par auto saisine. Ils peuvent être amenés à présenter des dossiers devant la Commission Départementale compétente en matière d Environnement, de Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST). Adresse : 11, boulevard Stalingrad 44094 Nantes cedex 01 Tél.: 02 40 41 31 56 / 31 57 Centre de l Habitat (CDH) : Montage de dossiers de demande de subvention, opérateur en charge de l animation du Programme d Intérêt Général «adaptation des logements aux besoins des personnes âgées et/ou handicapées» Adresse : 33, rue Lamoricière, BP 58729 44187 NANTES cedex 4 Tél. : 02-40-44-99-64 URBANIS : Opérateur chargé de l animation de l OPAH Decré-Bouffay Permanences au local situé 16 Rue du Moulin 44000 NANTES, le mardi de 10h à 13 h et le mercredi de 13h à 16 h Tél. : 02 40 89 54 26 courriel : opah.decre.bouffay@mairie-nantes.fr Nantes Déclaration de mise en location infos pratiques 13/04/2011-5 -