CODE DE CONDUITE relatif à la Gestion de placements collectifs immobiliers I. Objectifs Le Code de conduite de l Association suisse des professionnels en titrisation immobilière (COPTIS) a pour objectif de garantir une qualité élevée de la gestion de placements collectifs immobiliers en Suisse. Il contient des règles spécifiques à cette activité qui concrétisent les obligations de fidélité, de diligence et d information imposées par la réglementation suisse applicable en matière de placements collectifs de capitaux. A moyen terme, COPTIS entend faire reconnaître son Code de conduite comme règles d autoréglementation reconnue par la FINMA au sens de sa directive 08/2010. Ces objectifs sont en adéquation avec les buts de COPTIS qui entend promouvoir le développement de la titrisation immobilière en Suisse. II. Champ d application (1) Par gestionnaire de placements collectifs immobiliers, on entend toutes personnes ou entités juridiques dont tout ou partie de l activité consiste à prendre des décisions relatives aux opérations suivantes pour le compte d un placement collectif immobilier soumis à autorisation de la FINMA, soit sur la base de ses documents constitutifs (direction de fonds, SICAV autogérée, SICAF et associé indéfiniment responsable de SCPC), soit sur la base d une délégation (gestionnaire de placements collectifs) : (i) l achat, la vente ou la mise en valeur d immeubles ou de biens-fonds, (ii) la construction ou la démolition d immeubles, (iii) l assainissement de biens-fonds ou la rénovation importante d immeubles (iv) de la gestion locative d immeubles, et (v) la constitution de gages immobiliers sur des biens-fonds ou sur des immeubles.
(2) Ne sont pas visées par le Code de conduite, les décisions relatives à la mise en œuvre des opérations mentionnées sous points (i) à (v) ci-dessus, en particulier : la planification, le suivi et l exécution des travaux de mise en valeur, de construction, d assainissement ou de rénovation pour autant que ces activités s inscrivent dans des budgets prédéterminés sans pouvoir de dépassement significatif, ainsi que la gérance technique au sens traditionnel, à savoir l encaissement des loyers et des charges, l exécution des états des lieux d entrée et de sortie, la gestion de la conciergerie, la surveillance des installations techniques, l établissement des règlements de maison et des décomptes d exploitation ainsi que la gestion des travaux usuels d entretien et de réparation à l exclusion des travaux à plus value. (3) Le présent code n a pas non plus vocation à s appliquer à la gestion de titres à caractère immobilier à moins que la prise de participation permette au gestionnaire d exercer une maîtrise du ou des bien(s) immobilier(s) sous-jacent(s). III. Portée contraignante (4) Le Code de conduite peut être adopté sur une base volontaire par tous les membres de COPTIS actifs dans la gestion collective de placements immobiliers par déclaration écrite adressée à son secrétariat. COPTIS n assure toutefois aucun contrôle de conformité au Code de conduite. Son secrétariat est par contre à la disposition de ses membres pour répondre à des questions concrètes lors d opérations spécifiques. (5) Les membres qui ont adopté le Code de conduite pour la première fois doivent mandater leur auditeur pour effectuer un audit (confirmation positive) sur le respect de toutes les prescriptions prévues dans le Code de conduite. Pour les exercices suivants, les prescriptions du Code de conduite doivent faire l objet d une revue critique annuelle et d un audit sur un cycle de trois ans. (6) Sont réservées d éventuelles dispositions légales, réglementaires, auto-réglementaires ou contractuelles plus contraignantes. IV. Devoirs de fidélité (7) Conformément à l article 20 alinéa 1 lettre a LPCC, le gestionnaire agit en toute indépendance et dans l intérêt exclusif des investisseurs.
A. Exécution a. Règles générales (8) Conformément à l article 21 alinéa 1 LPCC, le gestionnaire applique une politique de placement qui respecte de façon permanente les caractéristiques d investissement fixées dans les documents afférents à chaque placement collectif. (9) Le gestionnaire veille à ce que l étendue de ses tâches soit réglée par une directive interne du placement collectif immobilier ou, s il intervient sur délégation, dans un contrat écrit de gestion de fortune collective. (10) Ce contrat, respectivement cette directive interne, doivent, d une part, être cohérents avec les documents afférents au placement collectif concerné, en particulier s agissant des restrictions de placement, des garanties de remboursement, du taux d endettement, et de la politique de rénovation et d assainissement, et, d autre part, permettre au gestionnaire de se conformer aux prescriptions du Code de conduite. b. Acquisition d immeubles situés à l étranger (11) Conformément à l article 59 alinéa 1 lettre d LPCC, le gestionnaire acquiert des immeubles situés à l étranger uniquement si leur valeur peut être estimée de manière satisfaisante. (12) Pour se faire, le gestionnaire s assure que les experts mandatés par le placement collectif immobilier qu il gère sont en mesure de procéder à l évaluation des immeubles situés à l étranger. (13) Le gestionnaire acquiert uniquement des immeubles situés dans des régions dans lesquelles il a une connaissance personnelle du marché immobilier local. A défaut, il requiert des conseils d experts locaux et impute sur sa rémunération celle versée à ces experts. c. Acquisition de sociétés immobilières (14) Conformément à l article 59 alinéa 1 LPCC, le gestionnaire acquiert pour le compte du placement collectif des participations dans des sociétés immobilières qui ne sont pas cotées en bourse ou négociées sur un marché ouvert au public seulement si ces participations atteignent au moins deux tiers de leur capital et des voix pour le compte d un même placement collectif. Cette restriction n est pas applicable au gestionnaire de SCPC immobilière.
(15) Le gestionnaire veille à ce que ces sociétés immobilières appliquent les mêmes principes et standards qui prévalent pour le placement collectif qu il gère, notamment au niveau de la composition de leur conseil d administration et de leur direction ainsi que de la tenue et de la clôture des comptes. (16) Le gestionnaire exerce les droits de vote liés aux actions de ces sociétés dans le sens du paragraphe précédent et dans l intérêt exclusif des investisseurs du placement collectif. d. Acquisition de parts de copropriété (17) Conformément à l article 88 OPCC, le gestionnaire acquiert des parts de copropriété pour le compte du placement collectif qu il gère uniquement s il peut disposer de la majorité des parts de copropriété et des voix. (18) Au sein de ces copropriétés, le gestionnaire veille à ce que : (i) les droits, mesures et actes prévus aux articles 647a à 651 du Code civil suisse soient réservés au placement collectif qu il gère dans un règlement d utilisation et d administration, et (ii) le droit de préemption prévu à l article 682 du Code civil suisse ne soit pas supprimé. (19) Ces prescriptions ne s appliquent pas à l acquisition de parts de copropriété par étages ni aux parts de copropriété correspondant à des installations techniques ou à des dépendances communautaires qui font partie d un complexe immobilier. e. Recours à des instruments financiers dérivés (20) Conformément à l article 91 OPCC, le gestionnaire acquiert pour le compte du placement collectif qu il gère uniquement des instruments financiers dérivés dans le but d assurer la couverture des risques de marché, de taux d intérêt, de change et de crédit. (21) En particulier, le gestionnaire s abstient de toutes opérations sur produits dérivés qui induisent un effet de levier sur la fortune du placement collectif qu il gère ou qui n ont qu une fin spéculative sans couverture d un risque correspondant.
f. Choix des contreparties (22) Le gestionnaire sélectionne soigneusement les contreparties lors de toutes opérations conclues pour le compte du placement collectif qu il gère. Il s assure en particulier que les contreparties offrent des garanties financières suffisantes. (23) Le gestionnaire veille à ce que toutes opérations conclues pour le compte du placement collectif qu il gère s opère au moins à des conditions conformes à la valeur du marché quelque soit la contrepartie. (24) Le gestionnaire ne conclut aucun accord avec une contrepartie qui pourrait l empêcher durablement de tenir compte de l évolution des conditions du marché. g. Transactions interdites (25) Conformément à l article 63 alinéa 2 LPCC, le gestionnaire n effectue aucune transaction immobilière pour le compte d un fonds immobilier contractuel avec sa direction ou avec sa banque dépositaire ainsi qu avec leurs mandataires ou les personnes physiques ou morales qui leur sont proches sauf accord préalable écrit de la FINMA. (26) Conformément à l article 63 alinéas 2 à 4 LPCC, le gestionnaire n effectue aucune transaction immobilière pour le compte d une SICAV immobilière avec ses actionnaires entrepreneurs ou avec des personnes physiques ou morales qui leur sont proches sauf accord préalable écrit de la FINMA. (27) Conformément à l article 121 alinéa 3 OPCC, le gestionnaire n effectue aucune transaction immobilière pour le compte d une SCPC immobilière avec ses commanditaires, ses associés indéfiniment responsables, les personnes responsables de l'administration et de la direction des affaires et les personnes physiques et morales qui leur sont proches sauf accord préalable écrit de la FINMA. (28) Par personnes proches, on entend les personnes visées à l article 91a OPCC ainsi que celles qui sont susceptibles, soit directement, soit indirectement en vertu de relations contractuelles, financières, familiales ou autres, d influencer de quelque manière que ce soit les modalités d une transaction immobilière.
(29) Dans le cas où un doute sur l existence d une telle influence survient au cours d une transaction, le gestionnaire annonce le cas au service de compliance du placement collectif concerné et ne conclut l achat ou la vente qu après avoir reçu une attestation écrite de l organe compétent du fonds concerné confirmant que la transaction respecte la politique de placement, que les processus décisionnels internes au placement collectif ont été observés et que la transaction apparaît conforme aux conditions du marché ainsi qu à l intérêt des investisseurs. (30) Lors d une transaction avec une personne proche, la conformité avec les conditions de marché peut être présumée lorsqu aucune offre économiquement plus favorable pour le placement collectif en cause n est formulée pour un immeuble suite à une procédure ouverte d appel au public étant précisé qu une dérogation de la FINMA doit être obtenue préalablement à la conclusion de la transaction nonobstant cette présomption. (31) La conformité avec l intérêt des investisseurs peut être présumée dans le cas où le placement collectif immobilier en cause dispose d un investisseur unique, étant précisé qu une dérogation de la FINMA doit être obtenue préalablement à la conclusion de la transaction nonobstant cette présomption. (32) Dans le cas où le gestionnaire effectue des transactions pour son propre compte ou celui d une personne qui lui est proche sur le marché secondaire des parts d un placement collectif immobilier qu il gère, il observe les prescriptions prévues dans les directives de la FINMA en matière de règles de conduite sur le marché (actuellement, la directive FINMA 2013-8). Le gestionnaire s interdit en particulier d effectuer des transactions ayant pour but d influencer le marché secondaire des parts d un placement collectif qu il gère et veille à minimiser au maximum l impact de ses transactions sur le mécanisme de formation des prix en tenant compte notamment de la moyenne du volume quotidien de parts échangées au cours des six derniers mois.. (33) Le gestionnaire refuse de conclure toute transaction immobilière en violation de dispositions applicables en matière fiscale et d acquisition ou de vente à des personnes à l étranger. h. Gestion de plusieurs placements collectifs immobiliers (34) Le gestionnaire doit traiter de manière égale les différents placements collectifs immobiliers, respectivement les différents compartiments d un même placement collectif immobilier qu il gère.
(35) Lors de chaque transaction entre les différents placements collectifs qu il gère, le gestionnaire s assure qu aucun de ceux-ci ne soient défavorisés par rapport à un autre. (36) A cette fin, le gestionnaire : (i) s abstient de conclure des accords particuliers (side letter) visant à favoriser certains placements collectifs qu il gère ou certains investisseurs ou groupe d investisseurs, et (ii) indique aux contreparties en tout temps et de manière univoque pour le compte de quel placement collectif il intervient. (37) En outre, le gestionnaire renonce à privilégier certains des placements collectifs immobiliers qu il gère lorsqu il reçoit des sollicitations pour l acquisition de nouveaux objets ou la participation à de nouveaux projets de construction. (38) A cette fin, le contrat de gestion, respectivement les normes d organisation interne, fixent les critères selon lesquels les nouveaux objets seront attribués aux différents placements collectifs, respectivement aux compartiments gérés par le gestionnaire. Ces critères doivent être basés sur des éléments objectifs qui excluent toute prise en considération des intérêts personnels du gestionnaire en assurant la meilleure protection possible des investisseurs. (39) Sont notamment des critères admissibles : (i) la politique de placement, (ii) la répartition des risques, (iii) le pourcentage de liquidités disponibles. B. Rémunération a. Règle générale (40) Conformément à l article 21 alinéa 2 LPCC, le gestionnaire perçoit uniquement pour son compte, ou pour celui de tiers les rétributions prévues dans les documents relatifs au placement collectif qu il gère (règlement, contrat de société, règlement de placement). Les rétrocessions et autres avantages doivent être crédités au placement collectif.
(41) Lorsque la gestion est déléguée à un gestionnaire externe, le contrat de gestion prévoit les honoraires qui lui sont dus de manière concordante avec les documents relatifs au placement collectif. Le contrat de gestion détaille les honoraires qui sont dus au gestionnaire en fonction des différentes activités mentionnées au paragraphe II ci-dessus. b. Politique de rémunération du gestionnaire (42) Le gestionnaire et le cas échéant ses collaborateurs doivent être rémunérés de manière à éviter la survenance de conflits d intérêt avec les investisseurs du placement collectif. (43) Le calcul de la part variable de la rémunération doit être fondé sur des critères objectifs qui permettent de récompenser une surperformance par rapport au marché correspondant, qui soient vérifiables de manière comptable et édictés de façon transparente dans les documents constitutifs du placement collectif, respectivement dans le contrat de gestion. c. Rémunérations interdites (44) Conformément à l article 32 alinéa 3 OPCC, le gestionnaire renonce à percevoir toute commission d achat ou de vente si des placements immobiliers d un placement collectif sont transférés à un autre placement collectif qu il gère lui-même ou qui est géré par une personne proche de lui. (45) Conformément à l article 31 alinéa 2 OPCC, le gestionnaire doit renoncer, pour les prestations qu il délègue à des tiers, à la rémunération qui lui revient en vertu du règlement, du contrat de société, du règlement de placement ou du contrat de gestion de fortune, à moins qu elle ne serve à payer les tiers pour les prestations fournies. Constituent en particulier de telles prestations les services effectifs rendus par un courtier mandaté par le gestionnaire lors de l acquisition ou de la vente d un bien immobilier ou par un architecte lors de travaux de construction. (46) A condition que le règlement, le contrat de société, le règlement de placement ou le contrat de gestion de fortune le prévoit, le gestionnaire a par contre droit à une rémunération spécifique même dans le cas où il délègue des prestations à des tiers en compensation de ses obligations de diligence pour le choix, l instruction et la surveillance des délégataires (cf. aussi chiffre 60).
d. Rétrocessions et autres avantages (47) Le gestionnaire restitue au placement collectif qu il gère toutes les rétrocessions et autres avantages en espèce reçu dans le cadre de sa gestion. (48) Hormis dans le cadre des ses activités annexes sans lien avec la gestion du/des placements collectifs de capitaux (gestion de fortune privée), le gestionnaire renonce à recevoir tout avantage en nature «soft commissions».. (49) Conformément à l article 32 alinéa 4 OPCC, le gestionnaire impute sur sa rémunération les prestations fournies par les sociétés immobilières aux membres de leur administration, à la direction des affaires et au personnel sur la rémunération à laquelle la direction et la SICAV ont droit en vertu du règlement. V. Devoirs de diligence A. Mesures organisationnelles (50) Conformément à l article 20 alinéa 1 lettre b LPCC, les directions de fonds, les SICAV, les SICAF et les associés indéfiniment responsables des SCPC ainsi que leurs mandataires doivent prendre les mesures organisationnelles nécessaires pour assurer une gestion irréprochable des affaires du placement collectif en cause. Les fonctions y relatives comprennent les décisions de placement, le risk management, le système de contrôle interne et le compliance. (51) Ces fonctions doivent être séparées de manière adéquate pour qu elles puissent être exercées en toute indépendance et remplies par des personnes suffisamment qualifiées ou expérimentées pour être efficaces. Les processus de décision et de contrôle sont définis dans une directive interne. (52) Pour la gestion des placements collectifs immobiliers, deux personnes au moins doivent être en charge des décisions de placement avec un pouvoir de signature collectif à deux, une personne supplémentaire au moins doit être en charge du risk management et du compliance. Le taux d occupation de la(des)personne(s) en charge du risk management et du compliance est fixé en fonction du volume d affaires et des tâches déléguées. En tous les cas, il doit permettre aux personnes en cause de remplir les cahiers des charges annexés au Code de conduite et qui en font parties intégrantes.
(53) Dans le cas où le gestionnaire intervient sur délégation d une direction de fonds, d une SICAV, d une SICAF ou d un associé indéfiniment responsable d une SCPC, il doit prendre par analogie avec les prescriptions mentionnées ci-dessus les mesures organisationnelles lui permettant d assurer une gestion irréprochable des fonctions déléguées. Le gestionnaire ne peut sous-déléguer ces fonctions qu avec l accord de son mandant et en respectant les prescriptions mentionnées ci-après. De son côté, le mandant prend les mesures organisationnelles nécessaires pour assurer l instruction et la surveillance du gestionnaire délégué. B. Mandats confiés à des tiers a. Choix des mandataires (54) Conformément à l article 31 alinéa 2 LPCC 1ère phrase, le gestionnaire mandate uniquement des personnes suffisamment qualifiées pour garantir une exécution irréprochable des tâches qu il leur confie. (55) Peuvent être considérées comme qualifiées les personnes qui disposent d une expérience professionnelle et/ou d une formation théorique dans la branche considérée. Au besoin, le gestionnaire procède à des tests d aptitude documentés et/ou obtient des recommandations de tiers. (56) Le gestionnaire mandate uniquement des personnes présentant une garantie financière suffisante pour assumer la responsabilité du mandat confié. Au besoin, le gestionnaire exige l émission de garantie bancaire en faveur du placement collectif. b. Instruction et surveillance des mandataires (57) Conformément à l article 31 alinéa 2 LPCC 2ème phrase, le gestionnaire assure l instruction, la surveillance ainsi que le contrôle de la bonne exécution des mandats confiés. (58) Pour ce faire, le gestionnaire rappelle dans un contrat écrit avec les mandataires non seulement leurs droits et leurs obligations réciproques, mais également les dispositions légales en matière de placements collectifs auxquelles ils doivent se conformer spécifiquement. (59) Ce contrat doit permettre au gestionnaire de vérifier en tout temps la bonne exécution des mandats confiés et le respect des dispositions légales applicables, en imposant notamment aux mandataires :
(i) de tenir des comptes séparés pour les paiements et les encaissements réalisés pour le compte du placement collectif et de fournir périodiquement au gestionnaire des relevés écrits de ces comptes avec les pièces justificatives, (ii) de reverser conformément aux instructions du gestionnaire au plus tard dans les 30 jours toute somme d argent obtenue lors de l exécution du mandat confié sans droit de compensation avec des créances contre le gestionnaire, (iii) de fournir périodiquement au gestionnaire une liste actualisée des personnes proches et d informer ce dernier par écrit de toutes transactions opérées avec des personnes proches, (iv) de fournir périodiquement au gestionnaire un décompte détaillé de ses prestations ainsi qu à la demande du gestionnaire de lui fournir tout document ou autre information utile à la vérification de la bonne exécution du mandat, (v) de ne pas recourir à des sous-traitants ou à des auxiliaires sans l accord préalable du gestionnaire, (vi) d avertir immédiatement le gestionnaire en cas de dépassement important de budget ou de devis de construction, de défaillance de locataires importants, de la survenance de procédure judiciaire ou de tout autre événement susceptible d avoir un impact significatif sur la fortune du placement collectif. (60) Lorsque le gestionnaire confie à des mandataires l exécution de travaux de construction pour la rénovation ou l assainissement des immeubles du placement collectif qu il gère, il en assure le suivi aux conditions convenues dans le contrat. A cet effet, le gestionnaire doit participer régulièrement aux réunions de chantier et se faire remettre un exemplaire des procès-verbaux. c. Rémunération des mandataires (61) Conformément à l article 32 alinéa 1 OPCC, les gestionnaires fixent les honoraires versés aux personnes physiques ou morales qui collaborent pour le compte du placement collectif qu il gère, à la conception, à la mise en valeur, à la construction, à l acquisition ou à la vente d un objet immobilier uniquement d après les tarifs usuels de la branche. (62) Sont notamment considérés comme tarifs usuels de la branche : (i) pour les travaux de construction et d architecture, les normes SIA topiques en vigueur,
(ii) pour la gérance des immeubles et les commissions de courtage, les tarifs établis par les associations professionnelles situées au lieu de situation de l immeuble, (iii) pour les honoraires d avocat, la loi sur les tarifs en vigueur dans le canton en question. (63) Lorsqu il n existe pas de tarifs usuels dans une branche donnée et lorsque le mandat représente un montant supérieur à CHF 15'000.--, le gestionnaire procède à un appel d offre auprès d au moins trois personnes susceptibles d exécuter le mandat envisagé. Le gestionnaire attribue le mandat à l offre présentant la meilleure exécution en termes de prix, de délai et de qualité. Pour les mandats qui s exécutent de manière durable sur plusieurs exercices comptables, le gestionnaire procède à de nouveaux appels d offre au moins tous les 5 ans. VI. Devoirs d information (64) Conformément à l article 20 alinéa 3 LPCC, le gestionnaire garantit des comptes transparents et donne une information appropriée sur les placements collectifs qu il administre. A. Reddition des comptes (65) Le gestionnaire prend les dispositions nécessaires pour être en mesure de fournir les informations suivantes à son mandant ou à la société de direction du/des placements collectifs de capitaux afin de leur permettre de satisfaire à leurs obligations de contrôle, d information et de publication imposées par la réglementation : (i) (ii) la liste des achats et des ventes d immeuble, avec indication du prix de vente, de la valeur de(s) expertise(s), des coordonnées de la contrepartie, et des dates de transactions, la liste des travaux de construction ou d assainissement en cours, avec un état des lieux des dépenses et de l avancement des travaux par rapport au budget et à la planification convenus, (iii) la liste des droits d emption ou de préemption avec indication des prix payés et des échéances, (iv) la liste exhaustive des opérations effectuées avec des personnes proches du placement collectif ou du gestionnaire avec indication du lien de proximité en cause et des conditions de la transaction,
(v) la liste des 5 locataires les plus importants (de manière consolidée), avec indication du total des loyers payés, le pourcentage sur les loyers bruts du placement collectif et l échéance des baux, (vi) le taux de vacances par immeuble et les perspectives pour l exercice suivant, (vii) le taux d endettement du fonds et les conséquences sur les revenus de ce dernier en cas d augmentation prévisible des taux d intérêt sur le marché pour l exercice suivant, (viii) le taux de liquidité du fonds, à savoir le pourcentage de valeurs mobilières à court terme ainsi que les avoirs disponibles à court terme tels que définis aux articles 89 alinéas 2 et 3 OPCC par rapport à la valeur nette d inventaire du fonds, et (ix) et le niveau d exposition sur les produits dérivés, B. Faits susceptibles d influencer de manière significative la fortune (66) Le gestionnaire communique à son mandant, respectivement à la direction du placement collectif qu il gère, tout événement susceptible d influencer de manière significative la fortune. (67) Sont notamment considérés comme des événements susceptibles d influence de manière significative la fortune d un placement collectif immobilier : (i) (ii) la défaillance d un locataire ou la résiliation anticipée d un contrat de bail dont les loyers annuels représentent 5% ou plus du revenu locatif brut du placement collectif, la nécessité de procéder à des travaux d entretien ou d assainissement non planifiés représentant 5% ou plus du revenu locatif brut du placement collectif ou qui ne sont pas compris dans le contrat de gestion, (iii) la vente d un immeuble s il apparait que le prix de la transaction sera susceptible d influencer de plus ou moins 5% la valeur de la fortune du placement collectif, (iv) les dépassements prévisibles des devis de construction dès que ceux-ci atteignent 10% ou plus du montant devisé,
(v) les retards importants dans les travaux de construction s il apparait que la perte de loyers ou les surcoûts devront être supportés par la fortune du placement collectif, (vi) tout dépassement du taux d endettement autorisé ou de modification significative des conditions de crédit, (vii) tout éventuel dépassement des restrictions de placement autorisées en cours d exercice, quand bien même elles sont imputables à l évolution du marché, (viii) l ouverture de toutes actions judiciaires, à moins que celles-ci ne concernent des cas bagatelles (contestations mineures de loyers ou de congé) ou des procédures de recouvrement de créances de loyers ou de charges. (68) Le gestionnaire prend les mesures nécessaires pour garantir la confidentialité de ces communications à l égard des investisseurs et, le cas échéant, de la banque dépositaire, ou du négociant chargé d assurer le négoce régulier des parts du placement collectif qu il gère. (69) Le gestionnaire externe d un placement collectif informe immédiatement la direction de ce dernier de tout changements intervenus au sein de son actionnariat, de ses ayant droits économiques, de ses personnes responsables ou de son organisation. C. Conservation des pièces justificatives (70) Le gestionnaire s assure qu une copie des pièces justificatives permettant aux experts du placement collectif qu il gère de procéder : (i) à l évaluation des immeubles, (ii) à la vérification des coûts de construction, et (iii) à l examen des mandats confiés à des tiers ou à des personnes proches ainsi que des transactions effectuées pour le compte du placement collectif, soit au moins conservée pendant 10 ans de manière centralisée sur un support informatique. (71) En outre, conformément à l article 34 alinéa 3 OPCC, le gestionnaire garantit, en matière d exercice des droits attachés à la qualité de sociétaire ou de créancier, la transparence qui permet aux investisseurs de reconstituer les modalités de cet exercice.
(72) Dans ce cadre, le gestionnaire doit notamment conserver : (i) les devis de construction, les documents de planification, les appels d offre, les soumissions reçues, les procès-verbaux de chantier, ainsi que les factures des artisans, entrepreneurs et autres intervenants lors des travaux de construction, de rénovation ou d assainissement des immeubles du placement collectif, (ii) tous les contrats conclus pour le compte du placement collectif ou avec une personne proche, y compris pour les achats et les ventes d immeubles : les décomptes acheteur-vendeurs et les bordereaux relatifs aux droit de mutation, (iii) tous les documents significatifs reçus des mandataires pour l exécution des tâches qu il leur a confiés, (iv) les procès-verbaux des assemblées générales des sociétés immobilières dans lesquelles il a pris des participations pour le compte du placement collectif, et (v) les procès-verbaux des assemblées de copropriétés auxquelles participe le placement collectif qu il gère. D. Conseils aux investisseurs (73) Si le gestionnaire est appelé à fournir des conseils aux investisseurs, il veille à leur procurer une information, si possible documentée et aisément compréhensible, qui attire leur attention sur les risques et caractéristiques spécifiques aux placements collectifs immobiliers : (74) Sont considérés comme des risques et caractéristiques spécifiques aux placements collectifs immobiliers : (i) l agio et le disagio entre la fortune du placement collectif et le traitement de ses parts sur le marché secondaire, (ii) l évaluation des immeubles et les risques qui y sont liés en cas d augmentation de capital, (iii) les demandes de remboursement, (iv) les frais de gestion,
(v) les limites d endettement, (vi) la répartition des risques, et (vii) la corrélation par rapport aux marchés des actions et aux placements immobiliers directs. E. Distribution (75) Si le gestionnaire distribue des parts de placement collectif qu il gère, soit lui-même, soit par l entremise de distributeur, il se conforme aux dispositions de la directive de la Swiss Funds & Asset Management Association pour la distribution de placements collectifs. Annexes : - Cahier des charges pour Risk manager - Cahier des charges pour compliance officer Disclaimer code de conduite Le code de conduite est le fruit d un travail d analyse de la réglementation applicable effectué par les membres du comité de COPITS et d échanges d expérience pratique de la part des membres de COPTIS. Il n a pas été soumis pour approbation à une quelconque autorité. La FINMA ne l a pas non plus reconnu comme standard d auto-réglementation, aucune demande n ayant pour l heure été déposée dans ce sens. Ainsi, le respect des prescriptions que le code de conduite comporte ne garantit d aucune manière la conformité avec les exigences légales et leur interprétation par les autorités. Toute responsabilité des membres de COPTIS et des membres de son comité est exclue en relation avec les prescriptions contenues dans le code de conduite.