La lettre de l observatoire de l habitat de Maine-et-Loire Octobre 21 - n 4 La consommation foncière et l artificialisation des sols Dans le Plan Départemental de l Habitat approuvé par l État et le Conseil général pour la période 28-218, la gestion économe de l espace a été érigée comme un principe central pour pérenniser le développement des territoires. Des initiatives comme l orientation des aides départementales en faveur de formes d habitat alternatives à la maison individuelle, le concours départemental d urbanisme durable et la démarche nationale en faveur des éco-quartiers concourent à cet objectif. L évolution des documents d urbanisme : PLU et SCOT prévue dans la loi du 12 juillet 21 portant engagement pour l environnement dénommé «le grenelle 2» conforte cet objectif d une maîtrise de la consommation foncière.
Éléments d actualité Construction de logements SOURCE: Sitadel 2 - DONNEES : logement total commencé (déclarations d ouverture de travaux) AVERTISSEMENT : depuis mars 29, le suivi des permis de construire est fortement perturbé pour Cholet En 29, l activité de construction par les promoteurs immobiliers montre des signes de reprise Après une contraction brutale des constructions de logements en 28 (-44 %), la production se redresse (+17 %) en 29 sans retrouver pour autant le dynamisme d avant crise. La construction de maisons individuelles par les particuliers ne montre cependant pas de signe d amélioration contrairement à l activité des promoteurs immobiliers. Ce rebond survient suite à la reprise des réservations en début d année 29 et à la réduction des délais d écoulement des stocks (divisé par 2 à 4 en un an) en raison de nombreuses annulations et reports de programmes. Construction 29 - chiffres clés 4 577 constructions de logements 36% 13% 51% Individuel pur Individuel groupé Collectif La production de logements se recentre sur les marchés tendus sans pour autant interrompre l étalement urbain La reprise de la production ne concerne qu une partie du Maine-et-Loire (2/5 des intercommunalités) et bénéficie fortement à Angers Loire Métropole dont la production est multipliée par deux par rapport à 28. Cette reprise est alimentée par : le nouveau dispositif Scellier d investissement locatif réservé aux secteurs tendus (Angers, Cholet et les communes avoisinantes) Poids des constructions d Angers Loire Métropole parmi celles du département Le plan de relance national de l économie de soutien à la construction du parc locatif social : achat en Maineet-Loire en 29 de 36 logements VEFA en très grande majorité sur Angers Loire Métropole Taux de construction 29 4% 3% 2% 1% % 24% 26% 29% 25% 44% Nbr constructions / logements exist. > 1,9 % de 1,4 % à 1,9 % de,9 % à 1,4 % 25 26 27 28 29 Sources : Sitadel I 25, 26 et 27 / Sitedel II 28 et 29 Source : Sitadel II et Filocom 27 Besoins en logements : 84 % des objectifs de production du PDH sont atteints en 28 et 29 <,9 % Données non exploitables La reprise des constructions en 29 permet de mieux répondre aux besoins en logements identifiés par le PDH, sans pour autant les atteindre entièrement. Les secteurs 4 et 5 répondent à leurs objectifs 28 et 29 (98%) tandis que le secteur 3 en est particulièrement éloigné (56%). Taux de réalisation des objectifs du PDH de production de logements Taux de réalisation des objectifs de constructions par secteur du PDH 28 et 29 28 29 28 + 29 81% 88% 84% Taux de réalisation Secteur 4 : 98,4 % Secteur 5 : 97,6 % Secteur 7 : 89,3 % Secteur 6 : 88,3 % Secteur 1 : 87,7 % Secteur 8 : 85,6 % Constructions de logements Objectifs du PDH % 2 % 4 % Secteur 9 : 8,9 % 6 % 8 % 1 % Source : Sitadel 2 (logement total) Secteur 3 : 55,7 % Secteur 2 : données non exploitables 2
En 29, le Maine-et-Loire reste le 4 e département français en taux de primo accédants Avec un effectif de 3 669 ménages et près de 48 opérations d accession pour 1 habitants, le Maine-et-Loire affiche un score supérieur de 38 % à la moyenne nationale. Malgré la crise financière et la diminution substantielle des flux d accédants et des volumes de construction notre département reste très bien orienté en 29 sur le terrain de la primo accession à la propriété. 5 5 5 La dynamique de baisse des effectifs de primo accédants est enrayée en 29 5 4 4 Ouverture à l ancien sans 417 condition de travaux 411 Accession aidée en Maine-et-Loire 4 Ouverture à l ancien sans 417 411 382 Evolution des effectifs selon le type d opération 382 5 2354 288 2354 214 3 1836 288 214 3 1836 288 3 267 192 4 267 Ouverture 192 à l ancien sans 417 267 192 condition de travaux 411 284 288 382 227 1721 3 1826 2354 1826 Doublement du PTZ288 1557 1796 214 3 Doublement 1723 du PTZ dans le neuf 1796 1826 1836 1723 Doublement du PTZ dans le neuf 267 142 192 Doublement du PTZ dans le neuf 131 dans le neuf 2 142 131 142 419 2 35 284 288 21 131 142 22 2 23 21 131 24 25 227 22 23 26 1721 1826 2 21 24 1 27 25 161 28 1796 1826 22 26 155 1557 29 2 23 21 24 27 1723 Appartement ancien Appartement neuf 28 22 25 23 26 Maison 29 ancienne Maison neuve 24 Source Appartement : SGFGAS 27 25 ancien Appartement neuf 28 26 Maison 29ancienne Maison neuve 142 Déclarations d offres 27 131 Appartement ancien Appartement neuf 28 Maison 29 ancienne Maison neuve acceptées sur l année 29 Appartement ancien Appartement neuf Maison ancienne Maison neuve 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 condition Si le PTZ doublé/majoré et le Pass Foncier de travaux 4 Ouverture à l ancien sans ont dopé 417 condition de travaux 411 Ouverture à l ancien sans 417 3 la construction, condition le marché de travaux 411 382 3 de l ancien est moins fluide. 382 Depuis l ouverture 3 du PTZ à l ancien en 25, les volumes 2354 3 2354 214 de primo accédants en maison ancienne sont 2 1836 288 214 au plus 3 bas. 21836 419 35 La correction 2 267 des prix de l ancien 419demeure 35 insuffisante 288192 284 2 419 pour rendre attractive l acquisition 35 284 288 de maisons 1 anciennes 161 227 419 35 284 288 1721 1826 155 auprès des primo accédants. 1 La forte 161 227 155 1826 dépendance 1557 des 1721 1 161 227 1796 1826 ménages modestes 1721 aux 155 1826aides publiques 1557 1 a orienté les choix 161 1796 1826 1723 155 1557 1723 vers le neuf, grippant quelque peu le marché de la revente. Doublement du PTZ dans le neuf Appartement ancien Appartement neuf Maison ancienne Maison neuve Géographie de la première accession : en 29, l espace rural devient moins attractif Géographie de la première accession à la propriété en Maine et Loire en 29 (3 669 ménages bénéficiaires du Prêt à taux zéro) Source : SGFGAS Effectif d accédants Proportion pour 1 résidences ppales. de 16,8 à 21,4 de 14,2 à 16,8 de 11,6 à 14,2 de 9,4 à 11,6 de 7,2 à 9,4 Angers Loire Métropole fixe deux fois plus de ménages sur son territoire en individuel neuf Primo-accession rime encore avec périurbanisation, mais la tendance de fond est cependant contrariée en 29 où l espace rural accueille : 46 % des primo accédants (contre 52 % en 28) ; 56 % des constructeurs de maisons neuves (contre 67 % en 28). Ce retour aux pôles est en grande partie dû aux programmes engagés sur les communes de Trélazé et des Ponts de Cé, spécialement grâce aux opérations financées à l aide du dispositif PASS Foncier. Les tendances de l accession sociale en 29 : La part de l accession familiale se redresse timidement (à 5 %, soit +2 points) ; malgré tout, en l espace de 14 ans les familles ont perdu la moitié de leurs effectifs sur le terrain de la première accession. La mixité sociale reflue en 29 en raison du tassement de la catégorie des ouvriers (1368 ménages et -3 points). Les principaux bénéficiaires du doublement du PTZ en 29 sont les employés et cadres moyens qui voient leurs effectifs progresser. Le ticket d entrée pour la maison neuve (155 ) repart à la hausse. L injection de pouvoir d achat immobilier supplémentaire se sera donc accompagnée d une augmentation des coûts d opération. Le Prêt à taux zéro solvabilise de moins en moins les accédants : les ménages empruntent 9 % de leur financement et sont très dépendants des aides publiques. À l origine du dispositif, 41 % des ménages bénéficiaient du différé 1 (le plus attractif), contre 21 % en 29. 3
Éléments d actualité >> Une maison neuve sur deux a été acquise par des primo accédants en 29 51% 5 48% Une maison neuve sur deux a été acquise par des primo accédants en 29. Les mesures du plan de 4 relance ont fortement amorti la baisse des volumes de construction neuve. 3 Le niveau des taux d intérêts historiquement bas (taux 344 3127 nominaux des prêts principaux autour 2 de 4 % en 29 contre 5 % en 28), le doublement temporaire (sur l année 29 avec extinction progressive en 21) du PTZ et les quelque 1721 1 1557 155 2 Pass Foncier mis en place dans le Maine et Loire en 29 ont largement favorisé ce résultat. 48% 49% Accession 39% 4% 4% aidée en Maine-et-Loire 53973 4 3 1557 2 1 48% 1826 3127 1557 155 Evolution de la part de marché des primo-accédants au sein de l individuel neuf 51% 48% 49% 39% 4% 4% 4515 2751 3973 287 4284 344 1723 131 142 1721 1557 1826 1723 2 22 24 26 27 28 29 4515 4284 2751 287 Individuel PTZ 2 22 24 26 27 28 29 131 142 Individuel commercé Part de marché PTZ Sources Individuel : SGFGAS PTZet Sitadel Précision : les données sur les volumes de construction sont établies en date de prise Individuel en compte commercé pour 28/29 et en date réelle pour la série antérieure Part de marché PTZ Un accès des primo accédants aux marchés tendus facilité par le PASS Foncier La mise en œuvre du dispositif PASS Foncier s est accompagnée d un doublement des effectifs d accédants aidés sur Angers Loire Métropole En 29, le dispositif d aides locales mis en place conjointement par le Conseil Général et Angers Loire Métropole pour déclencher le bénéfice du PASS Foncier a bénéficié à 192 accédants à la propriété. Près de 7 % des opérations (soit 129 ménages) sont localisées sur Angers Loire Métropole, portant à 267 l effectif de primo accédants sur la Communauté d agglomération au cours de l année 29, chiffre jamais atteint depuis 1 ans. Une programmation foncière adaptée associée à des formes urbaines compactes (individuel groupé et/ou parcelles de superficies inférieures à 4 m 2 ) ont permis un retour de l accession familiale (68% de couples avec enfants) en maison neuve sur les pôles urbains. Ces ménages sont plutôt jeunes : 34 ans en moyenne et 29 ans pour les couples sans enfant. La quasi-totalité des opérations s est effectuée en individuel pour un coût d opération moyen de 166 dont 46 pour le terrain (soit 28 % du budget total). Le profil financier des ménages PASS foncier est proche de celui bénéficiaires du PTZ en général : 46 % bénéficient d un PTZ avec différé d amortissement et l apport personnel moyen est faible (taux d apport moyen de 5 %). Compte tenu de la capacité budgétaire des ménages le mécanisme d accession en deux étapes (report d amortissement du terrain) et la TVA à taux réduit sur la construction ont joué un rôle déclencheur de l accession et levé la contrainte de prix du foncier, facteur d évasion urbaine. Géographie des PASS FONCIER en Maine et Loire en 29 (192 ménages bénéficiaires du PASS FONCIER) Effectif d accédants Source : Conseil Général 49 - Accédants bénéficiaires d une aide directe accordée par le CGal, conjointement à ALM (sur son territoire) Réalisation : ADIL 49 4
La consommation foncière et l artificialisation des sols Les principaux facteurs de l artificialisation des sols Artificialisation des sols : de quoi parle-t-on, comment la mesure-t-on? L artificialisation du territoire résulte de la transformation par l homme de zones agricoles ou naturelles en zones artificielles pour l urbanisation (habitat et économie) ou l expansion des infrastructures. Le phénomène engendre un certain nombre de conséquences : perte de ressources naturelles et agricoles, altération des paysages et imperméabilisation irréversible des sols ayant un impact direct sur la préservation de la biodiversité. Dans le contexte d élaboration du Grenelle de l environnement, les formes de l urbanisation et de son développement ont fait l objet de nombreux questionnements, notamment sur la mesure de l évolution de la consommation d espace et les référentiels disponibles pour cette dernière. Le suivi de l occupation des sols à intervalles réguliers permet de mesurer l artificialisation des territoires. Deux outils ont été développés au niveau national (Enquête Teruti-Lucas 1 ) et européen (Corine Land Cover 2 ) pour assurer cette mesure. Au-delà de la connaissance de l urbanisation des territoires et de son suivi, les indicateurs mettent en évidence les territoires soumis à la pression de l expansion urbaine et permettent de vérifier la cohérence entre les stratégies des acteurs de l urbanisation et les politiques de planification territoriale en œuvre sur le territoire. Évolution des sols artificialisés non bâtis sur les départements Evolution 26-28 de la part (%) des sols artificialisés non bâtis sur les départements (/ superficie) Les surfaces artificialisées représentaient près de 1 % du territoire français métropolitain en 26. Selon une étude menée en France métropolitaine par le service statistique du Ministère de l Agriculture (Enquête Teruti-Lucas/27), les surfaces artificialisées ont augmenté entre 1993 et 24 de 1,5 %, soit 6 ha par an ou l équivalent d un département français. «La région des Pays de la Loire se caractérise par l importance de ses surfaces agricoles, qui représentent 73 % de son territoire en 28 contre 54 % à l échelle nationale. En contrepartie, comme sur dans les l ensemble départements de l Ouest de la France, la région dispose de peu d espaces naturels et boisés (13 % contre 26 % à l échelle nationale) et de sols classés sans usage (2,5% contre 1 %). Avec un taux d artificialisation de son territoire qui 12% atteint 12 % contre 1 % pour le territoire national, la région des Pays de la Loire figure en 28 au 6e rang des régions métropolitaines les plus artificialisées 3 1%.» Pour le Maine et Loire, la surface des sols artificialisés 8% non bâtis est estimée à 73 987 ha en 28, soit 1,1 % de sa superficie. 6% Évolution des sols artificialisés non bâtis 4% 2% % 12% Loire Atlantique Maine-et-Loire Mayenne 1% 26 Sarthe V 8% 27 28 6% aura Source : Agreste - Teruti-Lucas 4% 2% % Loire Atlantique Maine-et-Loire Mayenne 26 27 Sarthe Vendée 1 Teruti-Lucas : Enquête annuelle 28 par sondage gérée par le ministère de l Alimentation, de l Agriculture et de la Pêche qui repose sur l utilisation de photographies aériennes à partir desquelles des relevés de terrain sont effectués annuellement. En deçà du niveau départemental, l échantillon n est plus considéré comme représentatif. 2 CORINE Land Cover : base produite à partir de données satellites, dans le cadre du programme européen CORINE et diffusée par l IFEN. Elle est produite à l échelle 1/1 e et la plus petite unité cartographiée est de 25 hectares. En deçà du niveau cantonal, l échantillon n est plus considéré comme représentatif. 3 Source : Insee Pays de la Loire ; extrait de l étude n 79, «en Pays de la Loire, les maisons grignotent les champs», octobre 29. 5
La consommation foncière et l artificialisation des sols Le marché de l artificialisation fluctue au rythme des opportunités foncières des aménageurs Surface totale (ha) Evolution de la surface (ha) et du nombre de transactions des terrains destinés à l artificialisation sur le Maine-et-Loire 22 21 2 19 18 3 25 2 15 Nb de mutations Sur la période 24-28, 976 ha de terrains nus non aménagés 4 ont changé de propriétaire en vue d être artificialisés en Maine et Loire, soit 3 % des surfaces de terrains nus non aménagés échangés au cours de la période. Depuis 24, le nombre de mutations de biens en voie d artificialisation baisse tous les ans (-22 %/an - moyenne de 19 mutations par an entre 24 et 28). L évolution en dents de scie des surfaces échangées est liée au développement des opérations d aménagement publiques et privées. (Surfaces échangées sur la période 24-28 : 195 ha par an). 17 1 24 25 26 27 28 5 Nb de mutations Surface totale (ha) aura Source : services fiscaux L artificialisation apparaît plus importante sur le choletais et le segréen Les surfaces en voie d artificialisation rapportées à la population sont les plus importantes dans le Nord et le Sud-ouest du Maine-et-Loire. (1,3 ha pour 1 habitants pour le département) Secteur 9 du PDH : près de 4 ha pour mille habitants (l EPCI du Haut Anjou détient la 1 re position avec des échanges de grands terrains sans doute plus liés aux loisirs qu à l urbanisation) ; Secteurs 7 et 8 : entre 2 et 2,5 ha pour mille habitants ; Choletais et les secteurs 4 et en partie 6 : entre 1,6 et 2 ha pour mille habitants ; Agglomérations angevine et saumuroise et Secteurs 5 et en partie 6 : moins de 1 ha pour mille habitants. Sur les territoires jouxtant le choletais et le segréen les terrains non bâtis non aménagés se sont échangés au rythme de 1 à 2 ha par an. Cette pression est notamment liée aux besoins des ménages qui s installent de plus en plus loin des pôles d emploi du Maine-et-Loire (Angers, Cholet) ou de la Loire Atlantique (Nantes). Surface totale en voie d artifilisation (24-8) par Etablissement public de coopération intercommunale (EPCI) du Maine et Loire (en ha pour 1 habitants) Taux de réalisation Secteur 4 : 98,4 % Secteur 5 : 97,6 % Secteur 7 : 89,3 % Secteur 6 : 88,3 % Nb total (ha) Secteurs du PDH Limites des secteurs du PDH aura - juin 21 Source : services fiscaux 4 Prise en compte des terrains non bâtis de plus de 1 m² et présentant un prix au m² inférieur à 1, dont la mutation doit entrainer une utilisation pour l habitat ou l activité économique (pour partie). Ils peuvent comprendre des terrains à vocation de loisirs. 6
De fortes disparités en termes de surface : un marché composé en majorité de petites parcelles Sur la période 24-28, la moitié des terrains nus non aménagés ayant muté présente une surface inférieure à 4 m². 2 L année 28 se distingue par la part importante des terrains de plus de 1 ha, localisés sur les secteurs 4, 7 et 9 du Plan départemental de l habitat. 1,5 Surface des terrains en ha 2,5 2 1,5 1,5 Evolution de la surface moyenne et médiane (ha) des terrains en voie d artificialisation sur le Maine-et-Loire,64,28,41,4,4,44 24 1,5,9 1,33 2,47 25 26 27 28 Surface moyenne Surface médiane (5% des mutations) Un prix Part des médian mutations stable, dont la surface autour de 5 /m² entre 24 5,5 et 28 85% 8% 75% 7% 65% 6% est inférieure à la moyenne (%) La médiane doit être distinguée de la moyenne même si ces deux valeurs peuvent être voisines dans le cas d une distribution équilibrée. La médiane est la valeur qui permet de partager une série numérique en deux parties de même nombre d éléments. Le prix médian désigne ainsi le palier divisant les mutations de terrains non bâtis non aménagés en deux parties égales : 5 % de ces terrains sont échangés à un prix inférieur au prix médian et l autre moitié est à un prix plus élevé. Entre 24 et 28, 47,3 % des mutations de terrains non bâtis non aménagés ont été conclues à un prix inférieur à 5 /m². Sur la période 24-28, le prix médian des terrains nus non aménagés évolue peu, tandis que le prix moyen au m² enregistre une baisse sensible en 28 (peu de mutations et plus de 75 % des surfaces échangées à un prix inférieur à la moyenne notamment sur 4 EPCI Pouancé-Combrée, Centre Mauges, Moine et Sèvre et Ouest-Anjou). Des prix très variables d un territoire à l autre Part des mutations du département en Surface % des terrains en ha Prix médian des terrains en voie d artificialisation (24-8) par Etablissement public de coopération intercommunale (EPCI) du Maine-et-Loire (en /m 2 ) Prix médian ( /m 2 ) > 6,5 de 5 à 6,5 de 3,5 à 6,5 < 3,5 Non significatif (total surface < 1 ha entre 24 et 28) 2,5 1,5 Répartition des mutations de terrain nus non bâtis non aménagés par tranche de surface 24 25 26 27 28 85% 2,47 moins de 2 m2 31,5 % 17,2 % 19,1 % 23,8 % 11, % 8% entre 2 et 4 m2 37, % 33,5 % 3,4 % 25,9 % 36,6 % entre 4 et 6 m2 11,4 % 16,3 % 13,4 % 14, % 12,2 % 75% entre 6 1,5 et 8 m2 3,7 % 8,4 % 9,3 % 7, % 8,5 %,64,9 1,33 entre 8 m2 et 1 ha 4, % 6, % 3,1 % 4,9 % 2,4 % supérieur à 1 ha 12,3 % 18,6 % 24,7 % 7% 24,5 % 29,3 % dont,28,41 supérieur à 5,4 ha 1,5,4 %,44 5,1 % 3,6 % 6,3 % 9,8 % dont supérieur à 1 ha,3 %,9 %,% 65% 2,8% 7,3% 1,% 1,% 1,% 1,% 1,% 24 25 26 6% 27 28 Surface moyenne Surface médiane (5% des mutations) Part des mutations dont la surface est Evolution inférieure à la moyenne des prix (%) au m 2 et médian des terrains en voie d artificialisation sur le Maine-et-Loire aura Source : services fiscaux Les prix médians les plus élevés se situent autour des territoires ligériens, sur lesquels les contraintes du Plan de prévention des risques d inondations (PPRI) pèsent dans la mise à disposition d une offre foncière. La disparité des prix entre les EPCI est liée à plusieurs facteurs influant sur la formation des prix : dynamique du marché, disponibilité foncière, modification zonage PLU sans anticipation des collectivités Part des mutations du département en % Evolution des prix au m 2 et médian des terrains en 5,26 voie d artificialisation sur le 5,25 Maine-et-Loire 5, 5, 4,88 5, Evolution des prix au m 2 moyen et médian ( ) des terrains 4,5 en voie d artificialisation sur le Maine-et-Loire 5,5 5,26 3,97 4, 5,25 5, 5, 4,88 3,57 5, 8% 3,5 4,5 3,61 3,1 75% Prix des terrains en euros 3, 4, 3,5 2,5 3, 2, 2,5 1,5 2, 1, 1,5 1, 3,61 3,97 3,57 3,1 7% 65% 6% 55% 5% 1,74 45% 24 1,74 25 24 26 25 27 4% 26 28 27 28 Prix Prix médian médian Part des surfaces Part des ayant surfaces ayant (5% (5% des des mutations) mutations) muté avec muté prix inférieur avec prix inférieur Prix moyen /m 2 au prix moyen (%) Prix moyen en /m 2 au prix moyen (%) aura - Source : services fiscaux Part des surfaces ayant muté du département (%) 8% 75% 7% 65% 6% 55% 5% 45% 4% Secteurs du PDH Limites des secteurs du PDH aura - juin 21 Source : services fiscaux 7
La consommation foncière et l artificialisation des sols La consommation foncière par l habitat Consommation par l habitat en 26 - chiffres clés 37 515 hectares urbanisés par l habitat 5,2 % du foncier L habitat occupe 5 % du foncier du Maine-et-Loire L habitat absorbe 5 % du foncier du Maine-et-Loire et sans surprise la part de l habitat d Angers Loire Métropole est la plus élevée (12% de son territoire). Les communautés d agglomération d Angers et de Cholet se démarquent par des densités élevées, respectivement 21 et 18 logements par hectare urbanisé, grâce au poids de leur ville centre. La couronne périurbaine ouest fait partie des territoires les moins économes avec une forte urbanisation par l habitat et de faibles densités : Beaufort en Anjou, Vallée Loire Authion, Coteaux du Layon et CC du Loir. Part du foncier urbanisé par l habitat en 26 % surface urbanisée > 6,5 de 5 à 6,5 de 3,5 à 6,5 < 3,5 Densité des logements (Nbr logts / ha urbanisé par l habitat) > 15 logts / ha urbanisé de 9 à 15 de 5 à 9 < 5 logts / ha urbanisé Part du foncier urbanisé pour l habitat 6% 5% 4% 3% 4,8% 5,2% 2% 2,8% 1% % 1968 1999 26 Source : Majic II Selon l observatoire relatif à la commercialisation des lotissements privés et communaux d au moins deux lots, plusieurs constats peuvent être faits sur les disponibilités foncières en 21 : Les ventes de lots sont en forte baisse en 29 (-3%) générant une disponibilité foncière à bâtir (2 88 lots) de deux fois l activité des ventes de l année précédente. D un point de vue territorial, les secteurs 2,4, 7 et 9 du PDH sont en net recul. Notons également que 8 % des 172 communes disposant d une offre foncière ont connu des ventes en 29. Source : Majic II et Sitadel L étalement urbain se poursuit L étalement urbain, dans un premier temps limité à la proche périphérie, s est progressivement étendu aux couronnes périurbaines puis à l espace rural. Alors que la moitié de la construction en 199 était concentrée dans les pôles urbains, elle n en représente 5 % plus que 3 % en 28. 4% L espace rural est devenu le premier secteur de production 3% (1/3) en 28. 5 % 4% 3% 2% 2% Répartition des constructions par découpage 1% en aires et espaces urbains % Part des constructions 24-28 dans les logements neufs % construction / logts existants > 6,5 de 5 à 6,5 de 3,5 à 6,5 < 3,5 Nb de constructions en 24-28 6788 de 181 à 2171 de 674 à 1 156 < 674 Pôle urbain Couronne périurbaine Pôle d'emploi Source : Sitadel et Filocom 27 Autre espace de l'espace rural* à dominante rurale 199 1999 28 8 1% % Pôle urbain Couronne périurbaine Pôle d'emploi Source : Sitadel I de l'espace rural* 199 1999 28 Autre espace à dominante rurale Pôle d emploi de l espace rural : communes (ou unités urbaines) appartenant à l espace à dominante rurale et comptant 1 5 emplois ou plus
Une meilleure optimisation du foncier depuis 21 La densité des constructions a reculé jusqu au début des années 2. En revanche, depuis 21 elle se redresse grâce au regain des constructions d appartement et à la baisse mesurée de la superficie des parcelles de maisons (individuel pur). En 29, 16 logements sont en moyenne construits par hectare contre seulement 1 en 2, soit 632 m² consommés par logement au lieu de 1 45 m². L optimisation du foncier a bénéficié à l ensemble des intercommunalités du Maine-et-Loire en dehors de celles du Ouest-Anjou et du Bocage. Baisse de la surface moyenne des constructions entre 2-24 et 25-29 Evolution de trois indicateurs de l optimisation de foncier Densité (nbr logts/hectare) 16 14 12 1 8 6 5 % 45 % 4 % 35 % 3 % 25 % 2 21 22 23 24 25 2 % 26 27 28 29 % collectif et ind groupé Source : Sitadel > % de -4 % à % de -17 % à -4 % de -3% à -17 % < 3 % Surface moyenne des terrains Surface moyenne des terrains (individuel pur) % logt collectif et individuel groupé Source : Sitadel Densité moyenne de la construction de 25 à 29 La géographie de la densité des logements est confortée par les constructions des cinq dernières années : Densité élevée dans les agglomérations d Angers et Cholet Plus faible optimisation du foncier à l Est du département Nbr logts / hectare > 13 logts / ha de 11 à 13 de 9 à 11 Source : Sitadel < 9 logts/ha 9
La consommation foncière et l artificialisation des sols Les revenus déterminent le projet d acquisition de maisons neuves Faire construire ou acheter sa maison neuve : une question de revenu L achat d une maison neuve «clé en main» à un promoteur, au coût plus élevé que l achat/construction d un terrain par un particulier, est de ce fait davantage privilégié par les hauts revenus. Ségrégation spatiale : les bas revenus relégués en périphérie lointaine Par l effet prix, les pôles urbains d Angers et Cholet ont la faveur des acquéreurs à hauts revenus tandis que les ménages plus modestes sont relégués en périphérie. Cette ségrégation spatiale résulte à la fois d un éloignement subi par la hausse des prix et l insuffisance d offres adaptées ainsi que par une préférence de certains ménages pour une maison et un terrain plus spacieux. Répartition des aquéreurs selon leur catégorie socioprofessionnelle (terrain et maison neuve) CSP haut revenu Source : Perval 2, 22, 24, 26, 2nd sem. 27, 28, 29 CSP bas revenu Le rôle social des petits terrains dans les pôles urbains : un compromis à l éloignement Les petits terrains en secteur tendu peuvent avoir un rôle social d accession pour les ménages modestes qui arbitrent ainsi pour un terrain moins grand mais proche de la ville centre. Diversification des formes urbaines Une forte consommation de l espace par la maison individuelle «en milieu de parcelle» Le logement individuel pur est la forme d habitat la moins économe en espace : elle consomme deux fois plus que l individuel groupé et 8 fois plus qu un appartement. Cette forme d habitat est largement plébiscitée : 2/3 des constructions ont été réalisées en faveur de l individuel pur entre 2 à 29. Le sud-ouest du Maine-et-Loire en est particulièrement adepte. Nombre de logements à l hectare par type de construction Individuel pur 9,6 logts/ha Construction de logements individuels purs de 2 à 28 Source : Sitadel I % logts individuels purs > 86 % de 8 % à 86 % de 73 % à 8 % de 64 % à 73 % de 48 à 64 % < 48 % Secret statistique (< 1 constructions tot.) Individuel groupé 2,4 logts/ha Collectif 78,1 logts/ha 1 2 3 4 5 6 logts/ha 7 8 Source : Sitadel 29 1
L appartement reste fortement concentré dans les pôles urbains L appartement demeure fortement urbain 8% des constructions d appartements depuis 2 sont concentrées dans les pôles urbains. La réforme Scellier de 29, qui accorde une réduction d impôt à l investissement locatif (effet déclencheur certain) aux seuls secteurs tendus, participera probablement au renforcement de la tendance. Les pôles d emploi de l espace rural (communes à dominante rurale de plus de 1 5 emplois) sont des territoires propices aux formes moins consommatrices d espaces Depuis 199, 13 % des constructions en collectif contre 5 % pour le reste de l espace rural. La construction d appartements de nouveau active La part de la construction d appartement, à son plus bas niveau au début des années 2 en raison de la fin du dispositif fiscal d investissement locatif «Périssol», redémarre progressivement depuis 23 grâce au nouveau dispositif de «Robien» sans pour autant parvenir au niveau du parc existant. De 2 à 29 les appartements représentent seulement 21 % des constructions contre 29 % pour le parc existant. L individuel groupé est mieux réparti sur le territoire en dépit de sa difficulté à conquérir un plus large public La maison mitoyenne, deux fois moins consommatrice que la maison en milieu de parcelle, représente 17 % des constructions depuis 199. cette forme urbaine est équitablement répartie entre l espace urbain et rural et entre territoires. Cependant, après un ralentissement continu elle ne représente plus que 13 % des constructions en 29 en particulier dans l espace à dominante rural. 2% 15% Objectifs 1% Part des constructeurs en individuel groupé Objectifs Collectif 2 21 22 23 Individuel 24 25 groupé 26 27 28 29 12% 2% 26% 33% Orientation n 1 du PDH : «diversifier les formes urbaines dans l objectif d une gestion économe des sols» Collectif Le Plan Départemental de l Habitat du Maine-et-Loire encourage une gestion plus économe des sols et une Individuel groupé 2% limitation de l étalement urbain en proposant en orientation n 1 des objectifs de production par formes urbaines plus 12% durables et moins consommatrice d espace : + 46% de collectif Individuel pur 54% + 23% d individuel groupé Ces objectifs sont déclinés par territoire suivant les 55% particularités locales. % 1% 2% 3% 4% 5% Bilan 28-29 : 6% Un écart est constaté pour l individuel groupé : 12% réalisé pour un objectif de 2 % Le taux du collectif est dépassé Le secteur 9 dépasse de loin ses objectifs de diversification des formes urbaines contrairement au secteur 4 plus éloigné tant pour le collectif que l individuel groupé. 26% Objectif du PDH Individuel pur 33% % Construction 28 et 29 (logt tot) 1% 2% 3% Objectif du PDH 4% Construction 28 et 29 (logt tot) 54% 55% 5% Niveau d atteinte des objectifs du PDH dans les constructions 28-29 Pourcentage de collectif Pourcentage d individuel groupé Source : Sitadel 2 Dépassé Atteint Non atteint Données non exploitables 11
L habitat La consommation indigne >> foncière et l artificialisation des sols Actions et initiatives locales en faveur de la maîtrise foncière et du développement durable Appel à projet de nouvelles zones d habitat durable L orientation de diversification des formes urbaines du PDH s est traduite «à travers un accompagnement à l aménagement de nouveaux quartiers d habitat avec une approche environnementale». Un accompagnement est proposé par an et par intercommunalité. Cet accompagnement comprend deux phases : Elaboration d un programme de l opération par le maître d ouvrage avec l accompagnement technique du CAUE et la SODEMEL Organisation d un concours d urbanisme «Habiter autrement, pour un urbanisme durable» pour chaque opération : - Un lauréat retenu par opération parmi trois candidats - Participation tout les deux ans de l ensemble des lauréats au prix départemental de l architecture et de l aménagement pour le volet urbanisme durable Botz-en-Mauges, lauréat 29 du concours d urbanisme Schéma d aménagement communautaire Le schéma d aménagement communautaire est né d une expérimentation sur la C.C. de Beaufort en Anjou en 27, territoire confronté à une forte pression foncière. Réalisé par le CAUE et avec la participation de la Sodemel, le schéma propose, à la demande des intercommunalités, une alternative à la dilution de la tache urbaine et au mitage des espaces agricoles par la promotion de la maitrise foncière et de formes urbaine plus durables. Dans le cadre des contrats de territoire, (déclinaison intercommunale du PDH) 1 intercommunalités s engagent dans un schéma d aménagement communautaire. La lettre de l observatoire de l habitat de Maine et Loire est réalisée conjointement par l ADIL 49 et le Conseil général de Maine-et-Loire. Comité de rédaction : Christian Gillet, Laurent Colobert, Jack Dupé, Nathalie Montot, Colette Navez, Thierry Vallage Cartographie : Audrey Corbierre Crédits photos : Coralie Pilard, CAUE de Maineet-Loire / SODEMEL / ENET-DOLOWY / P. Giraud Conception et mise en page : Médiapilote Angers Impression : LGL Conseil général de Maine-et-Loire Direction Insertion et Habitat Service Habitat et Cohésion Sociale 26 ter, rue de Brissac 4947 - Angers CEDEX 1 Tél. 2 41 18854 Courriel : habitat@cg49.fr Pour tout renseignement sur les aides départementales en faveur de l habitat, rendez-vous sur : www.cg49.fr/habitat Direction Départementale des Territoires de Maine-et-Loire Service Construction Habitat Ville 15 bis rue Dupetit Thouars 4947 - Angers CEDEX 1 Tél. 2 41866523 Courriel : ddt-chv@maine-et-loire.gouv.fr Le schéma comprend : Etat des lieux environnemental et urbain : - Etat des lieux de l habitat - Cartographie des niveaux de sensibilités de l urbanisation compte tenu des zones de protection paysagères, patrimoniales, naturelles, agricoles, des risques humains - Confrontation avec les projets d extensions urbaines existantes : les projets sont-ils situés dans un secteur sensible à l urbanisation? Plan d Action Foncière : - Localiser les zones pertinentes d urbanisation : quels territoires ouvrir à l urbanisation à court, moyen et long terme? - Définir un programme de construction par secteur : quelle forme urbaine et quelle mixité privilégier en fonction des particularités intrinsèques de chaque secteur et des objectifs globaux de production? Quelle procédure pour aménager la nouvelle zone d habitat? (Zone d aménagement concerté, permis d aménager...) Démarche nationale éco-quartiers : Par le Grand Prix National EcoQuartier, l Etat récompense un projet sélectionné pour son approche globale, tant du projet urbain, que de la gouvernance, du management et du montage du projet, de la mixité sociale et fonctionnelle et des piliers environnementaux. Définition éco-quartiers Un éco-quartier (ou quartier durable) est celui qui réussira à : limiter la pression sur l environnement et offrir un cadre de vie sain et agréable ; favoriser le «vivre ensemble» et pour tous ; s appuyer sur les ressources et les spécificités du territoire et développer l économie locale. Un quartier où l on a envie de vivre, de rester et où l on souhaiterait voir vivre ses enfants. Les points-clés d un éco-quartier Une volonté politique et la mobilisation des acteurs concernés Une démarche de projet avec un questionnement systématique et constant Une approche participative et pédagogique : - qui associer? quand? comment? Une approche thématique mais transversale : - prendre en compte les différentes dimensions ; - réunir les différentes compétences et les animer. Ste Christine (exemples de propositions d aménagement) Pour en savoir plus : www.ecoquartiers.developpement-durable.gouv.fr Et, quoi qu il en soit : Un projet urbain, inscrit dans un territoire, en réponse à des enjeux locaux et globaux. ADIL de Maine-et-Loire Maison de l Architecture, de Territoires et du Paysage 312 avenue René Gasnier 491 - Angers Tél. 2 41813931 Courriel : contact@adil49.com Agence d urbanisme de la région angevine 29 rue Thiers 491 - Angers Tél. 2 4118238 Courriel : aura@aurabgevine.org Direction de la communication Conseil général de Maine-et-Loire - imprimé sur papier recyclé - octobre 21