Un village au cœur de Nice

_10 La ville et le Site Un village au cœur de Nice Marché coloré, places ombragées, université, groupes scolaires, tramway,... la résidence côtoie un environnement d exception au cœur de Nice. Agrémentée de beaux espaces verts paysagers, propose une architecture citadine aux lignes épurées. Carrosle-Neuf Z.A La Bégude Les Moulins Cantaron Colomars Les Cabanes Drap St-Romande-Bellet St-Pancrace Falicon La Trinité A8 Monaco Le Var Lingostière RN 202 Villefranchesur-Mer St-Laurentdu-Var A8 Cannes St-Antoine- Ginestière Ste-Marguerite L'Arénas La Aéroport de Nice-Côte d'azur RN 98 Provençale RN 98 Baie des Anges RN 7 Beaulieusur-Mer Mer Méditerranée RN 7 Saint-Jean- Cap-Ferrat Av. du Maréchal Lyautey Parvis de l'europe Tramway Eze-Bord de Mer Paillon Tunnel du Paillon Route de Turin Lycée Boulevard Lycée Université Centre commercial TNL Rue de Roquebillière Boulevard des Diables Bleus Pierre Sola Rue Auguste Gal Gendarmerie Square Thierry Di Masso Tramway Rue Tramway Rue du Maréchal Vauban de Roquebillière Tramway Collège Rue Fighiera Rue Fornero Place St-Roch Boulevard Saint - Roch Tramway Boulevard Jean XXIII Centre hospitalier Marché R. des Orangers Boulevard Bischoffsheim Jardin Parc Victoria

_11 La ville et le Site Rue du Docteur Fighiera Voie d accès à la résidence Voie d accès à la résidence

_12 La ville et le Site Le foncier

_13 La ville et le Site L environnement résidentiel

_14 La ville et le Site L environnement urbain La médiathèque Pôle universitaire Cours de tennis à 20 m du foncier La ligne de tramway

_15 le programme EN RESUME SUR : Agglomération de plus de 900.000 habitants, Nice est classée 5ème Ville de France. Capitale de la Côte d Azur, elle s étend le long de la Baie des Anges entre le Mont Boron et l embouchure du Var. Station estivale et hivernale, Nice jouit d un climat exceptionnel et possède de nombreux atouts : la Promenade des Anglais, la place Masséna, le Château, la Vieille Ville, le Cours Saleya, l Opéra, le port, les plages, le Carnaval... Elégante et dynamique, Nice séduit par la beauté de ses quartiers, son dynamisme et son incomparable qualité de vie. C est au coeur de Nice qu, rêve d Azur, nous ouvre ses portes à proximité immédiate des commerces, collèges, tramway, nouvelle Médiathèque et Université Saint Jean d Angely. n ATOUT 1 Situation idéale : entre Mer et Montagne, sur le littoral méditerranéen à 45 minutes des Alpes. n ATOUT 2 dynamique et attractive : forte de 210.000 emplois pour 45000 entreprises, à dominante tertiaire, Nice est la 5 ème Ville de France. Nice et sa région Provence-Alpes-Côte d Azur attendent d ici 20 ans, près d un million de nouveaux arrivants. TGV 2020 : pour une liaison grande vitesse en Paris et Nice. n ATOUT 3 Formation innovante : Sophia Antipolis est classée 2ème université pluri-disciplinaire de France grâce aux grandes écoles de commerce ou d ingénieurs représentées. n ATOUT 4 Déficit chronique de 2 000 logements : L agglomération de Nice enregistre un besoin de 5 000 logements par an et n en construit que 3 000 tandis que 70% des permis de construire déposés sont rejetés. n ATOUT 5 Excellent rapport qualité - performance du produit : De par sa configuration, le foncier implique O nuisance, O vis-à-vis, de faibles probabilités de constructions périphériques à seulement 5 minutes du port et de la Promenade des Anglais. n ATOUT 6 L expérience locale du Groupe TAGERIM : L estimation de nos loyers se fonde sur un plan d expérience significatif de près de 10 000 logements sur le secteur.

_16 le programme I. ETUDE QUALITATIVE 1. Le point sociologique L héliotropisme a toujours existé. Les Anglais par exemple, venaient prendre le soleil sur la côte d Azur à la fin du XIXème siècle. Mais le phénomène ne cesse de s amplifier : les Européens du Nord apprécient la douceur de vivre du Sud de la France, et les Français ne sont pas en reste, leur course au soleil se renforçant depuis une petite décennie. Rejet de la grisaille et d un hiver qui n en finit pas, pollution exacerbée source de maladies chroniques, envie de profiter d une terrasse et de jardins, besoin d un environnement propice à la détente, mer ou montagne... Autant de raisons qui poussent les habitants du Nord de la Loire à descendre vers le sud, avec, en plus, pour les actifs, des pôles économiques dynamiques tels que Sophia-Antipolis... La région Provence-Alpes-Côte d Azur attend d ici 20 ans, près d un million de nouveaux arrivants. Ce mouvement de population observe en conséquence des répercussions sur le marché immobilier, que ce soit au niveau des cœurs de villes, des périphéries ou des résidences secondaires se transformant parfois rapidement en résidences principales. Les jeunes actifs recherchent les secteurs en réhabilitation moins coûteux alors que les quadragénaires à la tête d une famille, flashent sur un espace en bord de mer à proximité des infrastructures scolaires et universitaires. Les retraités revendent leurs villas pour se rapprocher des services et s installent au cœur des villes. Malgré ces mouvements contraires, il faut bien loger tout le monde. Dans les quartiers centraux, pas de problème : n les petites surfaces sont accaparées par les jeunes n les surfaces intermédiaires séduisent les jeunes familles et les retraités n les grandes par les familles recomposées pour jouir également d un bel espace. Tout le monde y trouve son compte. 2. L emploi : Nice Côte d Azur s ancre au cœur de la 6ème aire urbaine pour sa population. Elle rassemble un demi-million d habitants dont un tiers a moins de 30 ans. Avec un tissu économique de 45.000 entreprises, elle couvre l ensemble de l économie des services. Pour améliorer sa compétitivité et conforter son potentiel économique, source de richesses collective, la communauté d agglomération de Nice PACA s engage dans le développement de 5 zones d activité stratégique couvrant une superficie totale de 200 hectares.

_17 le programme Les domaines d activité traditionnels : n SERVICES : 70% des emplois locaux n INDUSTRIE : 2000 entreprises dans l électronique, la micro-chirurgie, l orthopédie et l imprimerie. n COMMERCE : 10.000 commerces essentiellement répartis sur l automobile, le textile et l alimentaire. n TOURISME : la Côte d Azur dispose du 2 ème parc hôtelier en France. Chaque année, le Palais des Congrès Nice Acropolis accueille 500.000 participants sur 130 manifestations de dimension internationales. n BTP : 4000 entreprises pour 6% des emplois n AGRICULTURE : 2600 exploitations, plusieurs AOC et labels de qualité (fleurs, olive et vin). Les principaux pôles d emploi : n SOFIA ANTIPOLIS, technopôle numéro 1 de PACA à 5 mn à l ouest de Nice, emploie 25 000 cadres sur les secteurs : informatiques, juridiques, ingénierie, architecture et transports. n MERIDIA : nouveau concept de quartier économique, technopôle urbaine sur la plaine du Var. Future zone de développement de l agglomération. n L ARENAS : centre international d affaires à proximité de l aéroport à vocation tertiaire, ce site d affaires est élu comme centre de développement par les entreprises soucieuses de développer leur activité sur le sud-est. Y figurent ABS, AIR FRANCE, CAISSE D EPARGNE, BANQUE POPULAIRE, CAP GEMINI, NOVOTEL, SOCIETE GENERALE L ARENAS poursuit sa croissance sur 25.000 m² de bureaux supplémentaires à horizon 2007. n LA GAUDE / PLAN DU BOIS : autour du site IBM, à 10 kms de l Aéroport, 1000 chercheurs oeuvrent sur les technologies e-business du futur. Le site est en cours de restructuration en perspective de 22.000 m² de laboratoires supplémentaires. 3. La formation : Riche d un enseignement supérieur de renom, le pôle universitaire de Nice Sophia Antipolis, forme chaque année 35.000 étudiants issus de g r a n d e s é c o l e s d e c o m m e r c e o u d ingénieurs. n 5 «grandes» : EDHEC, ESPEME, CERAM, IPAG et IDRAC. n 2 Ecoles d ingénieurs notoires : ESSI, ENSINSA. Le secteur de la Recherche publique comme privée collecte chaque année 950 millions d euros à l égard des grands acteurs tels que : CNRS, INSERM, INRIA, ADEME.

_18 le programme 4. La proximité immédiate : Le programme s implante à moins de 5 mn du port et de la Promenade des Anglais, au n 23 rue du Docteur Fighiera, secteur «Saint Jean d Angely». Cette rue peu passante se compose d immeubles résidentiels à proximité immédiate de toutes commodités. n Commerces de proximité dans un périmètre de 50 mètres : boulangerie, pharmacie, alimentation, fleuriste n Groupes scolaires dans un périmètre de 200 mètres ; n Médiathèque à l arrière du programme ; n Nouveau pôle Universitaire Saint Jean d Angely à l arrière du programme. n L aéroport de Nice, promenade des Anglais, se situe à 15 minutes au sud-ouest de notre résidence. Premier aéroport international après Paris, il est en liaison directe avec 91 destinations réparties dans 26 pays du monde entier. n Le réseau routier A8 vers Cannes ou Monaco. 6. La qualité de vie : Saint-Jean d Angely est un quartier totalement réhabilité de Nice. L entrée du programme se localise dans un environnement résidentiel rénové donnant sur une rue peu passante. 5. L accessibilité directe au programme : La prédominance de l agglomération niçoise s articule autour de 3 axes logistiques : L optimisation autoroutière A8, L aéroport international La gare TGV n Une ligne Tramway dessert notre résidence en direction de l hyper-centre de Nice ; n La gare de Nice TGV, à 10 mn de la résidence ; la gare saint Roch à 5 mn. 7. Le standing du programme : Résidence sécurisée corrélant confort et rentabilité, la résidence de 85 logements du Studio au T3, répond d une demande locative significative dans une agglomération très dynamique. La résidence dispose d un périmètre sécurisé et de digicodes d accès pour chaque hall d entrée. La résidence R+5 propose des emplacements de parkings en sous-sols et un espace paysager. Les logements sont équipés d aménagements qualitatifs dans les salles de bains et cuisines.

_19 le programme II. ETUDE DE MARCHE LOCATION ET VENTE : La progression des prix perdure sur Nice et non sans relation avec le nouveau tramway livré en 2008. Malgré cette courbe ascendante, se loger à Nice relève du parcours du combattant et dans l immobilier neuf, l offre demeure insuffisante par rapport à la demande. Le programme est commercialisé en moyenne à : 5 050 /m² pour les T1 4 400 /m² pour les T2 3 800 /m² pour les T3 Notre programme est commercialisé en fourchette basse du marché de standing soit en MOYENNE à 4 450 /m². Il est à noter que cette moyenne calculée tous types confondus, est pondérée à la hausse par les T1. Notre gamme de prix est en fourchette intermédiaire de prix compte-tenu de l offre locale détaillée ci-après. 1. VENTES DANS L IMMOBILIER NEUF Les prix exprimés ci-dessous s entendent hors frais d acquisition ET hors parking. Dans l immobilier NEUF, la gamme de prix est variable selon le secteur et la typologie de biens. La gamme de prix sur Nice s étend de : 5 131 à 6 321 /m² pour les T1 4 500 à 5 600 /m² pour les T2 4 300 à 5 600 /m² pour les T3

_20 le programme n Programme de standing «CARRE DELFINO»», rue Ribotti (1km d Azureva) : TYPE SURFACE PRIX PRIX/M² M² habitable ( ) T1 26 185.000 7 115 T1 36 199.000 5 527 Moyenne T1 6 321 /m² T2 39 199.000 5 102 T2 39 218.000 5 589 T2 41 235.000 5 731 T2 43 240.000 5 581 T2 41 250.000 6 097 Moyenne T2 5 620 /m² T3 52 285.000 5 480 T3 52 290.000 5 577 T3 52 295.000 5 673 T3 52 300.000 5 769 T3 54 311.000 5 759 T3 54 317.000 5 870 T3 70 400.000 5 714 Moyenne T3 5 691 /m² Moyenne globale 5 877 /m²

_21 le programme n Programme de standing «PALAIS OTHELLO», quartier des musiciens (à 3 kms d ) : TYPE SURFACE PRIX PRIX/M² M² habitable ( ) T1 37 212.000 5 729 Moyenne T1 5 729 /m² T2 38 178.000 4 684 T2 47 203.000 4 319 Moyenne T2 4 501 /m² T3 57 245.000 4 537 T3 68 300.000 4 411 Moyenne T3 4 474 /m² Moyenne globale 4 736 /m² n Programme de standing, «VILLA CARLA», quartier Saint Jean d Angely, à 300 mètres d : TYPE SURFACE PRIX PRIX/M² M² habitable ( ) T1 26 164.000 6 307 T1 27,09 156.000 5 758 T1 27 142.000 5 259 Moyenne T1 5 774 /m² T2 44,32 213.000 4 805 T2 44,32 235.000 5 302 T2 41,32 240.000 5 808 Moyenne T2 5 305 /m² Moyenne globale 5 540 /m²

_22 le programme n Programme de standing, «LES PORTES DU MONT BORON», rue Nathanya à 1km d en sortie de Nice Est: TYPE SURFACE PRIX PRIX/M² M² habitable ( ) T1 19 94.500 4 973 T1 19 100.500 5 289 Moyenne T1 5 131 /m² T2 39 183.000 4 692 T2 41 172.000 4 195 T2 45 204.000 4 533 T2 45 218.000 4 844 T2 45 223.000 4 955 Moyenne T2 4 643 /m² T3 63 280.000 4 444 T3 63 295.000 4 682 T3 64 249.000 3 890 T3 64 275.000 4 296 Moyenne T3 4 328 /m² Moyenne globale 4 328 /m² La côte annuelle des valeurs vénales évalue le prix 2008 du m² HT dans l immobilier neuf de standing à 6 200 minimum sur Nice.

_23 le programme 2. LOCATION DANS L IMMOBILIER NEUF relève de la zone 1 ou A: - plafond Carrez : 21,65 /m². - plafond Scellier : 17,32 /m² Le Groupe TAGERIM justifie d une solide expérience d Administration de Biens locale. L estimation de nos loyers se fonde sur un plan d expérience significatif de près de 10.000 logements sur le secteur. L estimation des loyers sur s échelonne de 14 à 17 le m² selon les logements, conformément à notre expérience de location-gestion sur nos programmes niçois dont : n «Villa Manda» à Gattières, n «Patio Azur» à Saint-Laurent du Var, n «Carré Azur» à Cagnes sur Mer, n «Villa Flora» à Grasse, n «Jardin des senteurs» à Grasse, n «Les Allées des Senteurs» à Grasse. Fourchette de loyers sur : - T1 : de 595 à 630 selon superficie soit en moyenne 17.9 /m² - T2 : de 745 à 820 selon superficie soit en moyenne 16.33 /m² - T3 : 925 à 935 selon superficie soit en moyenne 14,49 /m² Dans l immobilier NEUF à critères de standing équivalents, le marché locatif s estime à 16 /m² pour les surfaces intermédiaires de type T2 et T3, jusqu à 20 /m² pour les Studios et T1. Nous constatons une homogénéité des loyers par typologie, quels que soient les secteurs (Nice Nord, Nice Centre, Nice Musiciens ou Nice Cimiez).

_24 le programme Les loyers ci-dessous sont exprimés hors parking dans l immobilier neuf de standing sur différents secteurs de Nice : TYPE SURFACE PRIX loyer prix/m² M² hors parking HABITABLE ( ) T1 Nice CENTRE 28 500 17.86 T1 Nice NORD 20 400 20.00 T1 Nice CIMIEZ 35 650 18.57 MoyennE T1 18.80 /m² T2 MUSICIENS 45 760 16.88 T2 ST ISIDORE 45 750 16.66 T2 CIMIEZ 46 750 16.30 T2 nice STE MARGUERITE 45 + PKG 800 17.77 Sources : FNAIM / SE LOGER / TAGERIM / KB / MEUNIER / BOUYGUES / ART PROMOTION / COGEDIM / NOUVEAUX CONSTRUCTEURS. NB : Les comparaisons sont fiables à condition de respecter une équivalence de critères de standing et prestations. MoyennE T2 T3 STE MARGUERITE 65 + PKG 950 14.60 T3 PORT 70 1 200 17.14 T3 HAUT FABRON 60 880 14.66 16.90 /m² MoyennE T3 15.46 /m²