Avenant au BAIL Commercial Acte sous seing - privé En application des articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce De Biens immobiliers Meubles, dans une résidence avec services Entre les sousignés : D' une part, Mr ou Mme Domiciliée : Profession : D' autre part, Ci - après désigné par " Le Bailleur " la S A R L : La Foncière de Saône et Loire Domiciliée : 325 Route des Cadolles 71 400 Bantanges Ici représentée par : Mme Brockmann, gérante immatriculée : Siret N 793 822 347 00019 RCS : Chalon /Saône APE 41 10 A La Foncière de Saône et Loire, aura la faculté de se substituer, en qualité de preneur, toutes personnes, physiques ou morales de son choix, à la condition expresse que cette substitution n' entraine aucune modification aux présentes, sous quelque forme que ce soit. Par la signature des présentes, le bailleur donne accord préalable à cette substitution. Ci - après désigné par " Le preneur " Bailleur et preneur, ont convenu ce qui suit ; Afin de faciliter la compréhension, en matière de fonctionnement et de gestion, d' une résidence services, et plus particulièrement d' une résidence pour personnes agées, il est necessaire de mettre en place cette note, qui confirme les engagements des parties, pour eviter à terme, toute difficulté.
Préambule : La mise en place d' une résidence, correspond à la création d' une copropriété, horizontale ou verticale. Dans tous les cas, cette copropriété, est formée d' un ensemble de lots. Ces lots constitués de : * Une habitation individuelle, attachée à une surface foncière, réservée à l' hébergement d' un résident, est un lot privatif, vendu à un investisseur. * Les voiries, zone de parking, les surfaces aménagées, lesquelles supportent, des aménagements spécifiques ( VRD, Traitement eaux usées et pluviales ) sont des parties communes, dont, le cout et les frais d' aménagement sont répartis, et supportés par l' ensemble des lots, privatifs ou à usages différenciés. * Des surfaces de construction, ou des surfaces aménagées, à des fins diverses, deviennent des lots privatifs, mais réservés à des usages communs ( restaurant, surfaces acceuil, batiment techniques Etc. ) La réalisation de ces lots, à la fois privatifs et communs, est supportée par une structure spécifique : Une Société D' Investissement ( LUZY - Invest ) Cette structure, créée, lors de la mise en place de la copropriété, a pour vocation : - De gérer l' ensemble des parties immobilières, lots individuels dont elle est locataire, et communs dont elle est propriétaire. - De gérer, ou donner à gérer à des structures spécialiséees, l' entretien des lieux, les services aux résidants,les animations et les surfaces ludiques. En conséquence, cela engendre, des dispositions très particulières, tant financières que juridiques, qu'il est necéssaire de préciser dans le présent document. Concernant la substitution : La FONCIERE est une entreprise de promotion immobilière, chargée de commercialiser et de faire construire les biens objet de la copropriété. La FONCIERE n' a pas pour vocation de gérer les biens privés. De ce fait, dans le cadre du bail commercial, objet des présentes, celui-ci sera rétrocédé, à : Séniors - Devenir Gestionnaire unique chargé de la gestion du site et des biens.
Concernant la Durée du bail : Pour ce qui est du présent bail, celui - ci est consenti pour une durée ferme de 10 ans à compter de sa date d' effet. Il faut savoir que : Le propriétaire investisseur, achete un bien meublé, il devient bailleur d' un meublé, il se doit de louer celui - ci durant une periode de 9 ans minimum, afin de jouir des dispositions fiscales de la L M N P ( location de meublé, non professionnel ) ( voir définition de la L M N P et des disposition fiscales attachées ) Le principal avantage de la L M N P est de permettre au bailleur de défiscaliser, de manière linéaire durant 9 ans, une valeur calculée ainsi : Valeur HT du bien x 11% / 9 ans Ce montant déductible de l' impot, représente un gain important. Il est de ce fait indispensable que le bien soit loué durant 9 ans minimum Ce bien est un lot de résidence services. Dans la mesure ou le preneur, ( locataire ) apporte aux résidants, des services, tel que définis dans le présent bail, ce dit bien est eligible à la loi CENSI - BOUVARD. L' application de celle - ci, offre au propriétaire, un avantage fiscal particulier, Il a, à sa demande, la faculté de recupérer le montant de la T V A attachée au bien acquit. ( 20 % de T V A ) Toutefois, pour jouir pleinement de cette disposition, le bien considéré doit être loué sur une période de : 20 ans. Dans le cas contraire, s' il y a rupture du bail, avant l' expiration de cette durée, la T V A perçue, devra être remboursée au pro - rata de la durée Par les présentes, le bailleur s' engage à respecter, les obligations faites par la loi, en matière de durée de location. De ce fait, le bail sera reconductible d' office au terme des 10 ans, pour une nouvelle période de 10 ans, dans des conditions identiques à celles fixées par le présent bail. Concernant la Destination des Biens : Le " PRENEUR " exploitant unique, fait de cette résidence, un lieu d' hébergement pour personnes agées ou handicapées, dans le cadre du : Maintien à Domicile. En raison des durées d' engagements, et des conditions humaines et economiques pouvant intervenir durant cette période, des changements peuvent se produire, tant en ce qui concerne :
* La nature des personnes hébergées * Que, le type des services apportés, et le cout de ceux - ci. Toutefois, les conditions du présent bail, ne pourrons être affectées. Conscient des problèmes envisagés, le bailleur autorise le preneur à modifier la destination des lieux, si cela est necessaire, afin de préserver et de péréniser le devenir de la résidence. Concernant les loyers et leur règlement : Il est établi un loyer médian, défini comme suit : ( Valeur TTC du bien x 5 % / 12 ) - 30 % Lequel est applicable, dans les cas suivants : * Durant une période de trois mois, suivant la date de signature du bail commercial, par la société d' exploitation, en attente de mise en sous- location auprès d' un résidant. * En cas de rupture d' un bail de sous - location, et en attente de signature d' un nouveau bail, dans un délai maximum de : 3 mois. à charge pour l' exploitant de mettre en place un sous - locataire. Ces loyers sont prélevés, sur un fond de garantie, alimenté par des versements effectués par : * Les sous - locataires, sur la base de : 3 % des loyers acquités. * Les bailleurs, sur la base de : 3 % des loyers encaissés Concernant la cession et le rachat des Biens : Il est précisé une nouvelle fois que : * Le bailleur ne peut ceder son bien, que dans le cadre d' une vente faite au preneur ( Voir droit de préemption ) * Le bailleur, conscent, et accepte ces conditions. Cela afin de péréniser le fonctionnement de la résidence. En effet, toutes dispositions contraires peuvent mettre en péril, le devenir de la résidence, et plus particulièrement le fonctionnement des services.
Election de Domicile :. Pour l' exécution des présentes, les parties font élection de domicile - Le bailleur, en son domicile ou en son siège social, - Le Preneur, en son siège social. Attribution de juridiction. Pour tout litige pouvant naitre de l' interprétation, ou de l' exécution des clauses du présent avenant, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation de l' immeuble loué. Fait à : Le : En deux exemplaires originaux. Le Bailleur Le Preneur ( lu et approuvé ) ( lu et approuvé ) ( bon pour accord )