Le partenariat AOS Studley et Foncière des Régions En tant que partenaires et conseils des utilisateurs de l'immobilier tertiaire, Foncière des Régions et AOS Studley s'associent chaque année depuis 2010 pour réaliser une grande enquête sur les réflexions qui animent et animeront ce secteur. Pour 2013, les deux partenaires ont choisi d interroger 200 dirigeants d entreprises franciliennes de plus de 250 salariés sur : «Choix d une implantation et vision de l environnement de travail : quel Pari(s) pour demain?» ou comment l on passe aujourd hui de la seule logique économique à une approche socio-économique. Poursuite, fin, sortie de crise difficile de mettre tout le monde d accord. Reste qu en immobilier, une chose est sûre : les entreprises affinent toujours plus leur stratégie et surtout, se projettent de nouveau. La logique économique reste bien évidemment au cœur des décisions. Néanmoins, on constate que de nouvelles considérations, que l on pensait jusque là réservées à une infime minorité de grandes entreprises, font leur «chemin» et viennent orienter les choix immobiliers. Ces enjeux récents, que sont la multi modalité, la sécurité, les nouveaux modes de travail, la flexibilité ou encore le Grand Paris, impactent tout particulièrement deux dimensions essentielles de la décision immobilière : le choix d implantation et la vision de l environnement de travail. «L immobilier tertiaire constitue aujourd hui un double levier, à la fois dans l optimisation de la nature des coûts et dans l amélioration de la performance des entreprises. Alors que l enjeu humain nécessite, sur les thèmes d attractivité et de rétention des talents, une attention particulière, le choix d implantation géographique revêt bien sûr, une importance capitale. On observe par ailleurs, une évolution dans la logique des organisations spatiales, sans doute signe d une mutation du rôle de l espace tertiaire dans le rapport même de l individu à l entreprise. Ces enjeux globaux sont passionnants et ils sont au cœur de notre réflexion avec Foncière des Régions.» Gilles Betthaeuser, Président Directeur Général, AOS Studley «L immobilier tertiaire est tout sauf simple et simpliste. A l heure où les entreprises questionnent de plus en plus finement leur stratégie et leur fonctionnement, l immobilier et l environnement de travail deviennent pluriels et s adaptent eux aussi aux nouvelles contraintes et opportunités issues du contexte qui est le nôtre. Des évolutions que Foncière des Régions s efforce d appréhender et d anticiper, aux côtés d autres acteurs comme AOS Studley, pour renforcer toujours plus sa connaissance des Grands Comptes et sa culture client.» Christophe Kullmann, Directeur Général, Foncière des Régions A propos de l étude L enquête a été réalisée par l institut TNS Sofres du 28 août au 1 er octobre 2013, auprès d un échantillon de 200 entreprises de 250 salariés et plus, au sein desquelles 76 entreprises de 250 à 499 salariés et 124 entreprises de 500 salariés et plus. La représentativité de l échantillon est assurée par la méthode des quotas (taille d effectifs salariés, secteur d activité) après stratification par département d Ile-de-France. Ces entretiens ont été menés par téléphone. 2 2
1. Projet immobilier : des économies oui mais pas à n importe quel prix! Des projets immobiliers nombreux, signes d une mise en mouvement des entreprises Une entreprise sur deux (48%) évoque un projet immobilier, qui pour l essentiel prend la forme d une fin de bail ou d un déménagement. Ce chiffre, qui témoigne de la capacité de mouvement des entreprises, est par ailleurs illustré par le taux d entreprises ayant déménagé au cours des 5 dernières années, à savoir 43%. Ces mouvements soulignent deux trajectoires, entre Paris et sa «périphérie» : certaines quittent Paris pour la 1 ère ou la 2 e couronne, d autres s y installent, voire y reviennent. Si 75% de ces déménagements sont endogènes (Paris à Paris, 1 ère couronne à la 1 ère couronne ou 2 e à la 2 e ), l étude identifie 13% des déménagements de hors Paris à Paris et 6% de Paris à la 1 ère et 2 e couronne. Un des points marquants de l étude concerne les 43% d entreprises parisiennes qui se déclarent prêtes à quitter Paris, quand 21% se disent prêtes à faire le trajet inverse. En 2011, AOS Studley et Foncière des Régions notaient, dans l étude «Déménagement d entreprise : mythe et réalité» qu à cette même question, seuls 23% des dirigeants d entreprises parisiennes de plus de 500 salariés envisageaient de s implanter hors de Paris. Un signe du changement de regard sur les territoires et d un hermétisme moins marqué entre Paris et les différents pôles franciliens. Des projets qui vont au-delà de la seule recherche d économie Ces projets et changements d implantation sont bien évidemment motivés par une logique de réduction des coûts immobiliers (loyers, charges, fiscalité). Néanmoins, les raisons liées aux orientations stratégiques des entreprises («regroupement des équipes» et «accompagnement de l évolution de la stratégie») dépassent, ou talonnent, la stricte question des coûts. L équation immobilière se transforme et l on passe de la «simple logique d économie» à une approche plus complexe et sur-mesure. Il est à noter qu il n existe pas de solution miracle pour répondre à cette logique, chaque entreprise ayant sa problématique et donc sa «solution» (densification 31%, renégociation 31%, déménagement 29%) à la question de la maîtrise des coûts. Les critères qualitatifs liés à un projet immobilier sont d ailleurs ceux sur lesquels l impact est le plus positif : c est d abord sur les modes de collaboration interne («échanges et convivialité»), leur démarche de développement durable et le bien-être et la performance des collaborateurs, que les entreprises ayant récemment déménagé mesurent les bénéfices d un changement d implantation, bien avant l impact sur les coûts (5 e critère cité). 3
2. Le Grand Paris : terrain d opportunités pour les entreprises? Le Grand Paris comptera dans les décisions immobilières de près de 2/3 des dirigeants Dans cette période propice aux réflexions et projections, on constate que la mobilité se conjugue plus au futur qu au présent. Ainsi, le Grand Paris apparaît comme une source d opportunités. Même si seuls 42% des dirigeants d entreprises déclarent avoir une idée précise de ce que sera le Grand Paris, 6 sur 10 (64%) estiment que ce projet comptera dans leurs décisions immobilières. Une même proportion juge d ailleurs que les «zones tertiaires émergentes» pourraient être attractives pour l implantation de leur entreprise. Vers toujours plus de multi modalité Malgré le flou relatif, les dirigeants anticipent facilement que le Grand Paris pourra être porteur de progrès, notamment en termes de «qualité des transports» et de «réduction du temps de trajet domicile-travail». Une perception significative au regard du poids de la «facilité d accès» comme 1 er critère de la localisation idéale pour presque trois dirigeants sur quatre (74%). Force est de constater que les nouveaux modes de déplacements jouent un rôle dans la définition de cette accessibilité : les entreprises attendent aujourd hui d une adresse qu elle soit multi modale, c està-dire située «à proximité de plusieurs modes de transports» (36%) pour «faciliter les trajets domicile-travail» (27%). Vers un Grand Paris plus vivant et cohérent même pour les entreprises La dimension transports est ainsi prédominante, néanmoins le Grand Paris est aussi identifié comme une opportunité pour «rénover les quartiers et changer le visage des villes», en réponse aux problématiques de liens et de cohérence entre espace de vie et espace de travail. En effet, cette priorité donnée à l accessibilité, comme atout majeur d une localisation, ne doit pas cacher la montée en puissance d un critère plus récent, à savoir la sécurité, avec le souhait pour les entreprises de s implanter dans «une zone sécurisée et animée» (36%), dotée de «nombreux services» (33%). Par ailleurs, selon 55% des entreprises interrogées, la «sécurité dans l environnement immédiat» est un aspect de la localisation d une entreprise qui est devenu «plus important qu il y a 5 ans.» Autant de sujets et problématiques placés au cœur des réflexions du Grand Paris. 4
3. Environnement de travail : à la recherche de la flexibilité et de la performance L impact reconnu et grandissant de l environnement de travail sur la performance de l entreprise Au cours des 5 dernières années, on constate qu en matière immobilière, l entreprise a consacré de plus en plus de moyens, humains et financiers, à l environnement de travail. Ainsi, «l aménagement des espaces», «leur adéquation avec l organisation ou les besoins de l entreprise» et «le bien-être des collaborateurs» ont pris une place de plus en plus importante. Et les dirigeants perçoivent d ores et déjà que cette influence ira en grandissant : 63% des entreprises (notamment au-delà de 500 salariés) considèrent que les locaux joueront un rôle plus important qu aujourd hui dans leur capacité à créer «un environnement de travail agréable et motivant» et 57% (notamment en dessous de 500 salariés) sur leur capacité à «adapter leur organisation». Ainsi, petites et grandes entreprises sont à la recherche de performance, tout autant que de flexibilité. L environnement de travail et son aménagement sont d ailleurs clairement identifiés comme des paris d avenir : «nouvelles façons de travailler» et «mise en place de postes de travail partagés» sont les solutions qui viendraient compléter les actions en cours (regroupement, déménagement ) pour un immobilier plus maîtrisé. Les dirigeants sont bien conscients que les nouveaux modes de fonctionnement, à l échelle individuelle ou collective, nécessitent une reprogrammation spatiale afin d adapter l environnement de travail aux nouveaux usages. Qui demain, pour piloter ces paris d avenir? Une question demeure en suspens : qui, au sein de l entreprise, est le plus à même de piloter (et sans doute inventer) l avenir immobilier? Eu égard aux contraintes économiques, c est logiquement la direction administrative et financière qui a aujourd hui le plus d influence dans l entreprise pour prendre les décisions immobilières (62%) face à la Direction générale, le Comex, le Codir ou le Conseil d Administration. Mais de nouvelles tendances se dessinent et demain, de nouvelles voix se feront entendre. Ainsi, pour la moitié des entreprises (51%), la direction du développement durable aura plus d influence, de même que la direction des ressources humaines et les salariés, notamment pour les entreprises comptant 500 salariés et plus. Une nouvelle gouvernance immobilière se met ainsi en place 5
A propos du groupe AOS Studley AOS Studley est une société indépendante de conseil en immobilier d entreprise et aménagement de bureaux, dédiée aux utilisateurs, avec un portefeuille de plus de 600 clients dans près de 30 pays. Ses experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement et en conseil en environnement de travail vous accompagnent en France et à l international dans la mise en place d espaces performants et flexibles ou dans votre stratégie d optimisation des coûts. En 2012, le groupe AOS Studley comptait 1000 collaborateurs dans le monde pour un chiffre d affaires de 230 M. Pour en savoir plus : www.aos-studley.fr. Suivez notre fil d actualités sur Twitter, LinkedIn, Viadeo, et en images sur YouTube et Flickr. Contacts presse Profile PR Hina de Soultrait 01 56 26 72 31 hdesoultrait@profilepr.fr Ylhem Benhammouda 01 56 26 72 17 ybenhammouda@profilepr.fr Leslie Boutin 01 56 26 72 33 lboutin@profilepr.fr A propos de Foncière des Régions Partenaire de la stratégie immobilière des entreprises, Foncière des Régions conçoit à leurs côtés des solutions immobilières durables et innovantes avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l immobilier de demain. Foncière des Régions dispose d un patrimoine d environ 10 Md part du groupe (16 Md en part totale), loué principalement à des grands comptes leaders de leur secteur (Suez Environnement, Thales, Dassault Systèmes, Orange, Edf, IBM, Eiffage ). Cette culture du partenariat responsable repose sur des valeurs et des savoir-faire clés : vision et expertise. Pour en savoir plus : www.foncieredesregions.fr Contact presse Géraldine Lemoine 01 58 97 51 00 geraldine.lemoine@fdr.fr 6
A propos de TNS Sofres Leader français et référence des études marketing et d'opinion, TNS Sofres est une société du groupe TNS, l'un des leaders mondiaux du marché, n 1 des études ad hoc, et présent dans plus de 80 pays. TNS offre à ses clients des recommandations claires et précises pour les accompagner dans leurs stratégies de croissance. Son expérience et ses solutions d'études uniques couvrent la gestion de marque & la communication, l'innovation, la relation client, et le retail & shopper. TNS nourrit une relation de proximité avec les consommateurs et développe une connaissance unique des comportements et des attitudes, en prenant en compte la diversité de leurs cultures, de leurs géographies et de leurs systèmes économiques. TNS appartient au Groupe Kantar, leader mondial en matière de veille, d'analyse et d'information à forte valeur ajoutée. Pour en savoir plus : www.tns-sofres.com Suivez notre fil d actualités sur Twitter, Facebook, LinkedIn. 7