046 m a y o t t e m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M L'immobilier à Mayotte est un enjeu important pour assurer le bien-être d'une île en pleine explosion démographique. En effet la population se densifie et les logements doivent répondre rapidement à une demande croissante. La SIM, acteur majeur du développement de Mayotte, a su progressivement mettre en place un outil de production suffisamment puissant pour construire les milliers de logements qui ont été réalisés au cours des trois dernières décennies. Rédaction : Christelle Labrande et Nassrine Mohamed Youssouf / SIM. Photographies : Christelle Labrande. Le front de mer de Mamoudzou aujourd hui.
047/la SIM, bâtisseur de développement local La SIM, constructeur, aménageur et bailleur. Présente à Mayotte depuis 1977, la SIM peut se vanter d'avoir réussi à aménager une partie du territoire mahorais et d'avoir su se diversifier autour de trois grands pôles d activités: - le pôle habitat et gestion du patrimoine qui accompagne les familles dans leurs démarches d accès au logement et gère le parc locatif - le pôle construction de logements neufs et rénovation des logements anciens. - le pôle aménagement opérationnel qui met en place des infrastructures de viabilisation et qui construit des superstructures. Quelques chiffres: - Parc actuel de 1600 logements - 1329 logements en cours ou en projet de construction, - 12 agences d'architecture, 40 bureaux d'études, 80 entreprises de BTP, - 180 millions d'euros d investissements en constructions neuves. Contacts: Infos logement: Agence locative Place Mariage - T.: 0269 61 62 76 mail: locatif@sim-mayotte.com Infos générales: SIM Place Mariage T.: 0269 61 11 13 - Fax: 0269 61 14 95 mail: sim@sim-mayotte.com m a y o t t e m a g 047
048 m a y o t t e m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M gestion d un patrimoine locatif de 1 600 logements tous construits dans des espaces aménagés, arborés et fleuris Rencontre avec M. Mahamoud Azihary, directeur général de la SIM. Avez-vous observé des changements majeurs au sein de la Sim depuis sa création en 1977 en termes de qualité de logement? Notre vocation est de construire des logements répondant à la fois aux normes imposées les textes législatifs et réglementaires, et aux aspirations des locataires de notre parc locatif intermédiaire et social et des accédants à la propriété. Pour cela, nous suivons de près les dernières actualités en matière d architecture et de matériaux de construction. Pendant très longtemps, le matériau utilisé par la SIM était la brique de terre compressée. Dorénavant nous cherchons à nous diversifier dans les procédés de construction et à sélectionner les matériaux présentant le meilleur rapport qualité/prix afin d obtenir le meilleur confort possible, tout en respectant les règles environnementales et réduire au maximum nos coûts de construction. Mayotte se développe sur l'agglomération de Mamoudzou, êtes-vous présents sur toute l'île? L agglomération de Mamoudzou se densifie de plus en plus puisque nous y trouvons l essentiel de l activité économique de l île et la majorité des administrations publiques. Pour autant, nous avons toujours eu le souci de répondre à la demande de notre clientèle qui est de pouvoir profiter d un logement aux alentours de Mamoudzou et également dans les quatre coins de l île lorsque s y trouve son lieu d activité professionnelle. Actuellement, notre agence locative est la seule de l île à gérer un parc locatif de plus de 1 600 logements en collectifs, semi-collectifs, maisons individuelles et répartis sur l ensemble du territoire.
Au cœur de Mamoudzou, la résidence des Jardins du collège et Petite-Terre en arrière-plan. Mahamoud Azihary, directeur général de la SIM. Au vu de votre expérience en matière de locatif et accession sociale, quelle est aujourd'hui votre stratégie de développement? En tant que bailleur notre objectif est de faciliter l accès au logement et de permettre à tout le monde de pouvoir occuper un logement décent dans un espace correctement aménagé. C est dans ce contexte que depuis l année 2009 nous avons repris les programmes de construction pour répondre à une demande croissante. Pour développer cette branche du locatif et de l accession sociale, nous devons travailler en étroite collaboration avec les services de l État compétents pour engager une nouvelle politique d aide au logement comme par exemple, la revalorisation de l aide au logement social. Vous mettez un point d'honneur à améliorer aussi l'aspect extérieur de vos réalisations en créant des espaces fleuris, et en rénovant des quartiers, estce pour se démarquer et créer une ambiance rassurante après la période de crise qu'a connu Mayotte en 2011? Notre préoccupation est de satisfaire nos locataires. Il est essentiel de se sentir bien chez soi. Ainsi nous nous attachons à offrir à notre clientèle un cadre de vie agréable, rassurant et confortable. Mayotte est une très belle île et pour peu qu on y prête attention, la vie peut y être très agréable. Ce n est pas donné à tous les endroits de la planète d avoir un aussi beau lagon et d être entouré d autant de verdure et de fleurs toute l année. Dans les quartiers SIM, on a souvent l impression de vivre dans un parc et quand en plus on a la chance d avoir une vue sur ce magnifique lagon, c est une véritable bénédiction! La Sim envisage-t-elle de mettre en place des services de gardiennage? Actuellement nous étudions de nombreux dispositifs afin de sécuriser nos lotissements. Nos toutes premières actions ont été d engager des surveillants de lotissement que nous appelons «Agents de Sérénité» dans les lotissements qui en avaient le plus besoin et de sécuriser notre patrimoine locatif autant que possible. Avec la mise en place graduelle des comités locaux de sécurité et de prévention de la délinquance (CLSPD) dans les communes, nous avons bon espoir que le problème de l insécurité sera contenu. Nous espérons aussi que les services publics mettront en place des dispositifs plus soutenus pour améliorer la sécurité dans l île. m a y o t t e m a g 049
050 m a y o t t e m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M Lotissement SIM du chemin du Golf à Combani. du parcours novateur de l institution à la poursuite actuelle de nombreuses opérations de développement Aujourd hui en 2013: l'activité de la SIM est d'autant plus visible qu'elle développe actuellement son parc locatif actuel de 1600 logements répartis aux quatre coins de l'île en menant de front 15 opérations de construction en cours de travaux, 24 en étude de maîtrise et 18 en étude de faisabilité. Ces opérations nouvelles constitueront un ensemble de logements sociaux, intermédiaires, libres, standing, collectifs, semi-collectifs, en bande ou individuels, qui vont doubler la taille actuelle du parc locatif de la société. Parallèlement à ces projets de construction, la SIM conduit des opérations d aménagement avec l objectif de construire de véritables zones urbaines, avec une qualité environnementale et une qualité architecturale accrues, où la mixité sociale et la mixité fonctionnelle seront les maîtres-mots: - la ZAC du Soleil Levant proposera sur un périmètre de 12 hectares, plus de 400 logements en collectif et individuel mais aussi des locaux commerciaux, bureaux et des équipements publics tels qu un plateau sportif, une MJC, une médiathèque, le tout aménagé d'espaces verts. Les premiers travaux de viabilisation ont débuté en juillet. - la réhabilitation de la rue du Stade au cœur de la ville de Mamoudzou permettra la démolition de maisons individuelles anciennes pour créer 250 logements de type social et intermédiaire avec des surfaces allant de 70 à 110 m², ainsi que des bureaux et des commerces. - le lotissement de Dzoumogné 3 et le Projet de rénovation urbaine (PRU) de M'gombani font également partie de ces grandes opérations d aménagement, - d autres projets sont en gestation dans les communes de Dembéni, de Chirongui et de Tsingoni, pour ne citer que celles-là.
Rencontre avec Moussa Attoumani, responsable du département Construction et Rénovation de la SIM Quels changements majeurs avez-vous pu observer dans votre secteur? Dans l'entreprise depuis trois ans, je constate la multiplication importante des chantiers, ce qui nous a amené à modifier notre rythme de travail, et à recruter du personnel. Notre désir est de développer le logement social en locatif et en accession à la propriété, tout en agrandissant et en améliorant notre parc locatif intermédiaire et même en recommençant à accompagner l accession intermédiaire à la propriété. Nous sommes obligés pour tenir les délais de nous entourer d'une équipe efficace. Pour démarrer une opération de construction, nous réalisons une étude de faisabilité technique et financière en interne et en externe avec des ingénieurs et architectes. C'est un véritable travail de chef d'orchestre si l'on cite la maîtrise d'œuvre, les bureaux d'études, les géomètres et contrôleurs techniques, ce tissu économique local avec lequel nous tenons à travailler. De nombreux artisans répondent à nos appels d'offres car nous avons la réputation de payer à l'heure. Notre organisation s'est beaucoup améliorée et notre nouveau siège social en centreville montrera d'autant plus notre dynamisme. L'application de la législation et les nouvelles normes vous freinent-elles et à quels niveaux? Le relief mahorais très pentu et peu viabilisé nous contraint parfois à aller chercher loin les réseaux d'assainissement, ce qui nous pénalise en termes d'études de levée de risques pour éviter les glissements de terrains et inondations, et allonge quelquefois les délais pour obtenir les permis de construire. Depuis deux ans, Mayotte est classée Plan 3D de la grande opération d'aménagement de la Rue du Stade à Mamoudzou. m a y o t t e m a g 051
052 m a y o t t e m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M en zone 3 sismique (modéré moyen), ce qui a eu pour effet d augmenter les coûts de 10 %; il faut donc adapter nos modes de construction. La concomitance de plusieurs données, comme adapter une maison avec accès handicapé sur un terrain inondable pendant la saison des pluies, peut être un facteur freinant. Les locataires ou futurs propriétaires ont-ils des exigences ou demandes particulières? Indirectement le problème nous revient dans la manière de concevoir nos constructions, comme veiller au problème de cambriolage en proposant des portes en fer et des fenêtres à barreaux. Nous avons tout intérêt dans nos programmes neufs ou en rénovation à veiller au renforcement dû aux intrusions. Maintenant nous construisons plutôt du «collectif» avec digicode afin de permettre le contrôle d'accès et de rassurer les populations. Les personnes qui arrivent à Mayotte avec un contrat professionnel court nous demandent souvent des logements équipés, donc nous avons suivi leur vœu. En début d'année, nous consultons des entreprises susceptibles de nous fournir en équipement et choisissons les fournisseurs les plus disponibles pour ne pas freiner les travaux. Mayotte ayant souffert de la grève de 2011, notre Résidence les Lumières. but est aujourd'hui de rassurer et mettre en valeur l'île. Nous le ferons notamment à travers notre site internet, qui nous permet de communiquer via la métropole. La réalisation des chantiers doit se faire en respectant l'environnement, utilisez-vous le procédé HQE (Haute qualité environnementale)? Ce procédé est plutôt utilisé en métropole, nous avons l'équivalent en outre-mer, le RTA (Réglementation thermique et acoustique), mais qui ne s'adapte pas complètement à notre climat comme à la Réunion par exemple. Nous avons un procédé en cours d'élaboration, mais déjà en 2009 à l'initiative de l'adème, du Conseil général et d EDM, une charte «MAY énergie» avait été établie et avait pour vocation de créer des bâtiments économes en énergie, établie sur des critères profitant de l'expérience d'autres îles aux climats similaires. Notre démarche qualité nous amène aujourd'hui à toujours suivre cette charte, même sans subvention ni législation, afin d'améliorer les points de confort thermiques et de réduction des consommations. Nous utilisons des matériaux locaux, la brique de terre comprimée, qui a des propriétés performantes, le bardage bois, le bois et nous testons de nouveaux matériaux qui apportent de la qualité à nos projets. Moussa Attoumani, responsable du département Construction et Rénovation de la SIM.
la mise en œuvre du programme de l'accession à la propriété La SIM accompagne les ménages aux revenus modestes dans leurs démarches d accession à la propriété. Cet accompagnement porte sur le terrain d assiette, la demande de l aide de l État qui peut atteindre jusqu à 75 % du coût du logement, l aspect architectural du logement et la demande du permis de construire, la demande des aides au logement et l accès au prêt bancaire. Rencontre avec Yannick Douillard, responsable de l'habitat en accession sociale. Quels sont les critères et modalités pour devenir propriétaire? Il faut être éligible aux conditions d aides de l État et avoir accès à un terrain. Ensuite, le mieux est de pouvoir bénéficier de l allocation logement versée par la CAF afin qu elle prenne en charge une partie des mensualités liées au prêt immobilier contracté auprès d un organisme de prêt bancaire. Une fois le dossier validé et le permis de construire déposé, nous nous occupons de la mise en chantier jusqu à la livraison. Quel est le public visé et comment vous mettezvous en relation? Ce type de programme concerne les ménages modestes généralement ayant des ressources en dessous du SMIG mahorais pour l accession sociale et en dessous d un SMIG mahorais pour l accession très sociale. Globalement, ce sont les communes qui nous mettent en relation avec cette catégorie de population et nous essayons également de les toucher au travers de campagnes grand public (radio, presse, télé). le plus long n'est pas la construction en elle-même mais la constitution d'un dossier complet. Dans quelle mesure la départementalisation a-t-elle changé votre façon de travailler? Depuis le passage de Mayotte au statut de Dom, nous sommes tenus de nous conformer à des normes comme la garantie décennale, l attestation de conformité Consuel, jusqu alors non appliquées sur notre territoire. Malgré ces nouvelles exigences réglementaires, nous nous soucions de trouver un juste équilibre pour toujours continuer à faire travailler l artisanat local. Il faut savoir que si nous avons vingt chantiers, ce sont vingt maçons, vingt électriciens, vingt plombiers, etc., qui viendront travailler pour équilibrer la bonne marche des travaux. Yannick Douillard, responsable de l habitat en accession sociale. Le cadastre approximatif local vous freine-t-il? Même si les procédures sont plus complexes aujourd hui en termes de vérification et de régularisation des terrains, les problèmes rencontrés sont plutôt liés aux retards de financements. Finalement m a y o t t e m a g 053
054 m a y o t t e m a g / p u b l i r e p o r t a g e S I M la conduite de vastes projets d aménagement pour le développement de Mayotte Un projet de construction est toujours accompagné d'un aménagement du terrain avec voiries, assainissement, électricité, réseau d'eau potable. La mission du directeur de l'aménagement opérationnel permet au constructeur de poser le logement sur un terrain parfaitement viabilisé. Rencontre avec Faïz Subra, directeur de l'aménagement opérationnel. Le relief et les conditions climatiques de l île sontelles des freins à la viabilisation des terrains? Ce sont des contraintes que nous prenons en compte lorsque nous menons nos projets. Plus le relief est pentu et plus les coûts d aménagement sont élevés et plus les risques de glissements sont importants. Il est donc souvent nécessaire de prévoir des aménagements permettant de pallier ces risques. La saison des pluies n est pas une saison favorable pour la réalisation des travaux. Les terrains gorgés d eau nuisent à l efficacité des engins de terrassement. De plus, il faut prévoir des ouvrages de stockage des boues qui peuvent être emportées facilement par les pluies. Avant de lancer toute opération, nous suivons différentes étapes de validation. Nous devons d abord nous assurer de la faisabilité de l opération, qui nous amène à regarder, dans des zones d aménagement, les contraintes du site qui comprennent: le foncier, le PLU local d urbanisme, le relief et les pentes, les risques d inondations ou de glissements, le prix des terrains et le coût des travaux de viabilisation. Nous montons ensuite un bilan de recettes et de dépenses qui va confirmer ou non la faisabilité de l opération. L étape suivante est de la consolidation de ce bilan par des études pré-opérationnelles. Nous entrons dans les détails des travaux à réaliser, et affinons les coûts d aménagement, ainsi que tous les autres postes de dépenses. C est également à cette étape que nous négocions avec les financeurs pour la partie recettes. La dernière étape est la réalisation des travaux dans le respect du bilan prévisionnel et des prescriptions à la fois environnementales et architecturales. La SIM ne possède pas tous les corps de métiers sur l'île, comment s'effectue la sous-traitance? La SIM est maître d ouvrage ou mandataire d un maître d ouvrage, donc pour mener ses opérations, elle consulte différents corps de métiers: des maîtres d œuvre techniques, des coordinateurs sécurité et prévention de la santé, des géomètres, des géotechniciens, des entreprises de travaux. Nous passons donc des marchés avec ces intervenants qui sont basés à Mayotte ou qui nous viennent de l extérieur, les critères de choix reposant sur le professionnalisme, la qualité et le prix. Faïz Subra, directeur de l aménagement opérationnel.
Ci-dessus : Les Tribunes de Cavani. Ci-dessus : Lotissement Vétiver II à Mamoudzou. Ci-dessus : Merveille de Chine à Cavani. Ci-dessous : Ylang à Mamoudzou. Ci-dessus : Lotissement Chemin du golf. Ci-dessous : Lotissement Rivière du Manguier II à Passamainty. m a y o t t e m a g 055