TRAVAUX D ECONOMIE D ENERGIE : L ECO-PRET A TAUX ZERO

UNION DES SYNDICATS DE L IMMOBILIER TRAVAUX D ECONOMIE D ENERGIE : L ECO-PRET A TAUX ZERO Financement des travaux d amélioration de la performance énergétique dans les logements anciens L article 99 de la loi n 2008-1425 du 27 décembre (JO du 28) de finances pour 2009 a créé un écoprêt à taux zéro (éco-ptz) afin de permettre aux propriétaires de logements anciens de financer la réalisation de travaux d amélioration de la performance énergétique dans ces logements. Ce dispositif a été modifié et complété par la loi de finances rectificative pour 2009 du 4 février 2009 (JO du 5) ainsi que par trois décrets et un arrêté. Il est codifié dans le code général des impôts (CGI) et dans le code de la construction et de l habitation (CCH). Cet éco-ptz est octroyé, sous conditions, par des établissements de crédit, signataires d une convention avec l Etat. Entrée en vigueur : à compter du 1 er avril 2009 jusqu au 31 décembre 2013. Toutefois, pour les éco-ptz émis jusqu au 30 juin 2009, il est admis que les travaux puissent avoir été commencés à compter du 1 er mars 2009 (art. 4 du décret n 2009-346). Logements éligibles (Art. 244 quater U du CGI et *R 319-2 et s. du CCH) Il s agit de logements achevés avant le 1 er janvier 1990 utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale par son propriétaire ou un locataire (location ou engagement de louer après les travaux). Les logements mis à disposition gratuitement d un occupant pour sa résidence principale sont également éligibles. Utilisation en tant que résidence principale (art. *R 319-2) : Il faut comprendre par «résidence principale» un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L'utilisation en tant que résidence principale doit être effective au plus tard dans un délai de six mois à compter de la date de la déclaration de réalisation des travaux. Tant que l'éco-ptz n'est pas intégralement remboursé (art. *R 319-3), un logement bénéficiaire ne peut pas être : - transformé en locaux commerciaux ou professionnels ; - affecté à la location saisonnière ; - utilisé comme résidence secondaire. La survenance d'une de ces situations entraîne le remboursement intégral du capital du prêt restant dû. Elle doit être signalée sans délai à l'établissement de crédit. En cas de destruction du logement (art. *R 319-3) avant le remboursement intégral du prêt, le maintien de celui-ci est subordonné à la reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre. juridique@unis-immo.com - 60 rue Saint Lazare - 75008 PARIS www.unis-immo.fr Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n 20589

Toute mutation entre vifs (vente, donation) du logement bénéficiaire entraîne le remboursement intégral du prêt restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate (art. *R 319-4). Les bénéficiaires de l éco-ptz (Art. 244 quater U du CGI et *R 319-1 du CCH) Il s agit des propriétaires des logements éligibles : - Personnes physiques : logement utilisé ou destiné à être utilisé en tant que résidence principale par le propriétaire ou par un locataire - Sociétés civiles non soumises à l IS dont au moins un des associés est une personne physique : logement mis gratuitement à la disposition d un associé-personne physique pour sa résidence principale ou occupé par un locataire en tant que résidence principale. Les locataires qui souhaiteraient engager de tels travaux sont exclus du dispositif. Copropriété : Un syndicat des copropriétaires ne peut être bénéficiaire du PTZ. Par contre, il peut être accordé : - aux personnes physiques membres d'un syndicat de copropriétaires, à raison du prorata qui leur revient des travaux entrepris sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dans laquelle elles possèdent leur habitation principale ou des logements qu'elles donnent ou s'engagent à donner en location ; - aux sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique, membres d'un syndicat de copropriétaires, à raison du prorata qui leur revient des travaux entrepris sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dans laquelle elles possèdent un logement qu'elles mettent gratuitement à la disposition de l'un de leurs associés personne physique, donnent en location ou s'engagent à donner en location. L éco-ptz peut être octroyé pour financer les travaux d économie d énergie effectués : soit pour le compte du propriétaire-emprunteur d un logement ; soit pour le compte du syndicat de copropriété dont est membre le propriétaire-emprunteur d un logement : - sur les parties et équipements communs - ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété soit concomitamment pour le compte du propriétaire-emprunteur d un logement et pour le compte du syndicat de copropriété. Travaux éligibles (Art. 244 quater U du CGI et R 319-16 du CCH) L'éco-PTZ peut être accordé pour financer les travaux d'économie d'énergie réalisés par des professionnels sur un logement situé sur le territoire national et n'ayant pas été commencés avant l'émission du prêt. Les travaux doivent être réalisés dans un délai de deux ans à compter de l émission de l offre de prêt.

3 groupes de travaux : 1 er groupe : réalisation de travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions efficaces parmi les six actions suivantes : a) Travaux d'isolation thermique des toitures (combles perdus ou aménagés, toiture terrasse) b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur (fenêtres, fenêtres + volets, doubles fenêtres) d) Travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire performants (chaudière à condensation avec un programmateur de chauffage, pompe à chaleur et programmateur de chauffage) e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable (chaudière à bois, poêles à bois, inserts) f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable. Les articles 3 à 8 de l arrêté du 30 mars 2009 (JO du 31) définissent pour chacune de ces actions les caractéristiques techniques des équipements, produits et ouvrages pouvant être financés ainsi que le type de combinaison ouvrant droit à l éco-ptz. 2 ème groupe : Travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage et les auxiliaires en dessous d'un seuil défini par les articles 10 et 11 de l arrêté précité. Selon l article 9 de cet arrêté, ces dispositions sont applicables pour les travaux d'économie d'énergie réalisés dans les bâtiments existants dont la date d'achèvement est postérieure au 1 er janvier 1948. 3 ème groupe : Travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie (fosses septiques). Les dispositifs d'assainissement non collectif éligibles sont ceux qui permettent la préservation de la qualité des eaux superficielles et souterraines et qui ne consomment pas d'énergie (article 12 de l arrêté précité et article R 2224-17 du code général des collectivités territoriales). Les caractéristiques de l éco-ptz Seuls les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'etat, conforme à une convention type approuvée par arrêté sont habilités à accorder l éco-ptz. Un seul éco-ptz peut être accordé par logement. Montant et plafond de l éco-ptz (Art. *R. 319-5, R 319-17, R 319-21 du CCH) Le montant de l'éco-ptz est égal au montant des dépenses afférentes aux travaux qui sont : - le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux précités; - le coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ; - les frais de maîtrise d'œuvre et des études relatives aux travaux ; - les frais de l'assurance maître d'ouvrage éventuellement souscrite par l'emprunteur ; - le coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux d'économies d'énergie, et listés par l article R 319-18 du CCH. Toutefois, ce montant peut être réduit à la demande de l'emprunteur. Le montant de l éco-ptz est plafonné. Ce plafond est défini en fonction de la nature des travaux (Art. R. 319-21).

Travaux du 1 er groupe (1 de l'article R 319-16 bouquet de travaux) - travaux comportant deux, et seulement deux, des six actions : 20 000 - travaux comportant au moins trois des six actions : 30 000 Travaux du 2 nd groupe (2 de l'article R 319-16 atteinte d une performance énergétique globale minimale) : 30 000 Travaux du 3 ème groupe (3 de l'article R 319-16 - réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif) : 10 000. Versement de l éco-ptz (Art. *R. 319-6 du CCH) Il peut s'effectuer en une ou plusieurs fois, sur la base : - du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés OU - sur la base des factures de travaux effectivement réalisés transmises par l'emprunteur à tout moment avant la date de clôture du prêt. Le versement sur factures peut conduire, sous réserve d'acceptation par l'établissement de crédit, au dépassement du montant initialement prévu par le descriptif et les devis. Aucun versement ne peut intervenir au titre de l éco-ptz après un délai de trois mois suivant la date de clôture du prêt. L'établissement de crédit apprécie sous sa propre responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l'emprunteur (Art. *R 319-7). Remboursement de l éco-ptz (Art. *R. 319-8 et R 319-22 du CCH) Les conditions de remboursement sont déterminées à la date d'émission de l'offre de prêt. Il s'effectue par mensualités constantes pendant la période de remboursement. La durée de la période de remboursement est comprise entre 36 et 120 mois (entre 3 et 10 ans). Elle peut être étendue dans la limite de 180 mois (15 ans) à la demande de l emprunteur et sur acceptation de l établissement de crédit. Contrôle (Art. *R. 319-13 à *R. 319-15 du CCH) Des contrôles seront effectués sous la direction des ministères chargés de l'économie, du budget et du logement. Pour permettre ces contrôles, l'établissement de crédit a l'obligation : - de relancer les emprunteurs qui, deux mois avant l'expiration du délai de deux ans à compter de la date d'octroi du prêt, n'ont pas transmis la totalité des éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés. Cette relance mentionne impérativement le montant maximum du remboursement de l'avantage auquel est susceptible de s'exposer l'emprunteur ; - de proposer une régularisation à l'emprunteur qui, à la date de clôture du prêt, apparaît comme redevable d'un avantage indûment perçu. La proposition doit être formulée au plus tard deux mois après la date de clôture. La régularisation prend la forme d'un paiement direct, par l'emprunteur, de l'avantage indûment perçu à l'établissement de crédit et doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent la proposition de régularisation. Dans ce cas, la majoration de 25 % ne s'applique pas ; - de communiquer au ministre chargé du logement au plus tard six mois après la date de clôture, les informations nominatives et techniques concernant les prêts qui font encore apparaître un avantage indûment perçu qui n'a pas pu être régularisé. La relance et la proposition mentionnées ci-dessus sont effectuées par lettre et invitent l'emprunteur à y répondre par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au vu des informations communiquées par l'établissement de crédit, le ministre chargé du logement, demande le remboursement de l'avantage indûment perçu par l'emprunteur. La créance est recouvrée au profit de l'etat par les comptables du Trésor. L'établissement de crédit informe l'emprunteur de ces dispositions dès l'émission de l'offre de prêt. Lorsque pendant la durée de remboursement du prêt, il apparaît que (Art. *R. 319-15) : - les conditions d'octroi de l'éco-ptz n'ont pas été respectées, - la justification de la réalisation ou de l'éligibilité des travaux n'est pas apportée par le bénéficiaire dans le délai de 2 ans, - les conditions relatives à l'affectation du logement pour l'octroi de l éco-ptz ne sont plus respectées, l'établissement de crédit peut prévoir de rendre immédiatement exigible le remboursement du prêt par l'emprunteur à condition que l'offre d'éco-ptz faite à l'emprunteur le mentionnait expressément. Dans tous les cas, l établissement de crédit doit indiquer dans le contrat de prêt les conditions générales de l'éco-ptz et les obligations d'information incombant à l'emprunteur, notamment en cas de changement de situation. Cumul avec le crédit d impôt «Développement Durable» (Art. 244 quater U du CGI) Initialement, les travaux financés par l éco-ptz ne pouvaient pas ouvrir droit au crédit d impôt «Développement durable» de l article 200 quater du CGI. Désormais, la loi de finances rectificative pour 2009 permet ce cumul mais uniquement pour : - les bénéficiaires d un éco-prêt émis avant le 1 er janvier 2011 - et lorsque le montant des revenus du foyer fiscal n excède pas 45 000 euros l avant-dernière année précédant celle de l offre de prêt. La demande d éco-ptz (art. R. 319-19 du CCH et 13 de l arrêté) Préalablement à la réalisation des travaux, l'emprunteur complète un formulaire (modèle fixé par l arrêté précité annexe 3) afin d informer l établissement de crédit sur : le logement et son utilisation, le propriétaire, les travaux (descriptif, devis, montant). Le formulaire varie en fonction du groupe de travaux à réaliser (3 groupes de travaux = 3 modèles de demande d éco-ptz) Copropriété - rôle du syndic (art. 13 de l arrêté) Les entreprises réalisant les travaux ou, le cas échéant, le syndic de copropriété pour le seul montant prévisionnel revenant au logement remplissent ce formulaire dans les champs prévus à cet effet (nom de l'entreprise, nom du signataire, numéro RM, RCS ou SIREN de l'entreprise, mention de l'assurance de l'entreprise, description et la performance des ouvrages ou équipements, montant prévisionnel revenant au logement de ces travaux pour la fourniture et pour la main-d'œuvre). En cas d'intervention d'un architecte ou d'un maître d'œuvre, celui-ci certifie que les travaux prévus respectent les critères d'éligibilité prévus par l arrêté. La justification de la réalisation des travaux (art. R. 319-20 du CCH et 14 de l arrêté) Dans un délai de deux ans à compter de la date d'octroi de l éco-ptz (date de l'émission de l'offre de prêt selon l article *R 319-2 du CCH), l emprunteur complète un formulaire (modèle fixé par l arrêté précité annexe 4) afin de justifier de la réalisation des travaux.

Le formulaire varie en fonction du groupe de travaux réalisés (3 groupes de travaux = 3 modèles de justification de réalisation des travaux). Copropriété - rôle du syndic (art. 14 de l arrêté) Les entreprises réalisant les travaux ou, le cas échéant, le syndic de copropriété pour le seul montant revenant au logement remplissent ce formulaire dans les champs prévus à cet effet (nom de l'entreprise, nom du signataire, numéro RM, RCS ou SIREN de l'entreprise, mention de l'assurance de l'entreprise, description et performance des ouvrages ou équipements installés, montant revenant au logement de ces travaux pour la fourniture et pour la main-d'œuvre). En cas d'intervention d'un architecte ou d'un maître d'œuvre, celui-ci certifie que les travaux réalisés respectent les critères d'éligibilité prévus par le présent arrêté. Sanction (art. 199 ter S du CGI) : en cas de non transmission des justificatifs dans le délai, l emprunteur devra rembourser le crédit d impôt, majoré de 25 %, accordé à l établissement de crédit (ce crédit d impôt est la contrepartie pour la banque lorsqu elle accorde un éco-ptz). TEXTES Loi n 2008-1425 du 27 décembre de finances pour 2009 (JO du 28, p. 20224) Loi n 2009-122 du 4 février 2009 de finances rectificative pour 2009 (JO du 5, p. 2032) Décret n 2009-344 du 30 mars 2009 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens (JO du 31 mars 2009, p. 5602) Décret n 2009-346 du 30 mars 2009 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens (JO du 31 mars 2009, p. 5604) Décret n 2009-347 du 30 mars 2009 relatif aux obligations déclaratives et aux modalités de détermination et d'imputation du crédit d'impôt en faveur des établissements de crédit qui accordent des avances remboursables ne portant pas intérêt pour le financement de travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements anciens (JO du 31 mars 2009, p. 5622) Arrêté du 30 mars 2009 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens (JO du 31 mars 2009, p. 5607)