LOGEMENT Comment ap précie r son logement à sa e aleur Àl occasion d une donation, d unesuccession ou d une déclaration d impôt de solidarité sur la fortune, lecontribuable doit estimer tout oupartiede son patrimoine immobilier. Ne le sous-évaluez pas car lefiscest,plusque jamais, aux aguets! Par Valérie Valin-Stein ILLUSTRATION : JEAN-FRANÇOIS MARTIN 40 / Mars2014 N 1095 LeParticulier m95_loevalimmo.indd 40 10/02/14 18:22
Donation,succession,déclaration d impôt sur la fortune (ISF) : certaines situations exigent de déclarer la valeur d un ou de plusieurs biens immobiliers. L inclination naturelle des propriétaires les pousse à les sous-estimer, mais c est une stratégie dangereuse et lourde de conséquences. En effet, le fisc risque, tôt ou tard, de réclamer son dû. Le délai de reprise (voir lexique cicontre) est de 3 ans si vous avez sous-estimé votre patrimoine immobilier et de 6 ans si vousavezomisdefairevotredéclaration(une situationfréquenteenmatièred ISF).«Mieux vaut être sur une estimation inférieure que de ne rien déclarer du tout», conseille, sous couvert d anonymat, un avocat parisien. Au final, vous paierez l impôt dû, sur 3 ou 6années,avecdespénalitésderetard(0,40% par mois). Si vous avez manifestement sousévalué votre patrimoine (comme ce contribuable qui avait déclaré pour 450000 une propriété à Saint-Tropez estimée à 5 millions d euros) ou si vous avez omis de le déclarer, vous devrez acquitter des pénalités de 40 % pour «manquement délibéré» (autrefois appelé «mauvaise foi»). Souvent, les redressements s enchaînent. Par exemple, un bien sous-estimé lors d une donation pourra égalemententraînerunredressementautitrede l ISF.Cequiaboutitàunenotefiscaleparticulièrement salée! L estimation, un exercice très complexe Il n est pas si facile de réaliser une juste évaluation d un bien. «De multiples critères sont susceptiblesd avoiruneincidencesurlavaleur d un logement: sa superficie, son standing, son état, mais aussi ses caractéristiques techniques (la présence de double vitrage, par exemple) et qualitatives (ensoleillement, vis-à-vis, nuisances). Dans un même quartier, l environnement peut changer d une rue à l autre», explique Yoann Glasson, responsable marketing chez Lamy Expertise. Au sein d un même immeuble, d ailleurs, les prix varient sensiblement. «Par exemple, dans un immeuble haussmannien situé dans un bel arrondissement parisien, un même appartement vaudra 8500 lem²aurez-de-chausséecontreenviron 12500 le m² au 5 e étage», explique Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du groupe immobilier de luxe Féau. «Tous les cas sont Le fisc tolère quelques abattements particuliers:uneterrassenesevalorisepasdela mêmemanièresielleestpaysagéeounon,sielle est exposée au sud ou au nord, si elle est située sur le toit ou de plain-pied, si elle est accessible du salon ou des chambres, si elle a un vis-à-vis agréable ou donne sur un mur, si son environnement est calme ou, au contraire, bruyant», détaille Olivier Alonso, président du réseau d agences immobilières Solvimo. Il faut donc se faire aider pour estimer son patrimoine immobilier. Vous pouvez vous servir des bases de données recensant les transactions immobilières (Patrim Usagers, parexemple,voirp.46),vousrendresurunsite d évaluation(lesimulateurdemeilleursagents, notamment, voir p. 42) ou faire appel à un agent immobilier de quartier ou à un expert immobilier. Que valent ces différentes solutions? Sont-elles fiables? Et surtout, quelles sontcellesqui,encasdecontrôle,vouspermettront de tenir tête à l administration fiscale? L évaluation par comparaison, la méthode préférée du fisc Même si c est la solution la plus simple à mettre en œuvre, n estimez pas votre bien en utilisant les statistiques régulièrement publiées par les notaires et les agents immobiliers et en multipliant le prix moyen au La valeur vénale correspond à celle d un bien libre de toutes contraintes. Lorsque ce n est pas le cas, l administration prévoit ou tolère des abattements. «Attention à ne pas les appliquer systématiquement», avertit maître Philippe Gautier, notaire à Nantes. Un seul abattement est expressément prévu par la loi (art. 885 S du code général des impôts) : celui qui permet, pour l ISF, de minorer de 30% la valeur de la résidence principale. Les biens loués peuvent aussi voir leur valeur vénale minorée, mais il s agit là d une simple tolérance. «En matière de donation, de succession, ou d ISF, le fisc accepte un abattement oscillant entre 10 et 20 % lorsque le bien est en indivision, lorsqu il est occupé par un majeur protégé ou lorsqu il est loué. Un bail soumis à la loi de 48 peut ainsi justifier un abattement de 30 %», explique maître Églantine Lioret, avocate fiscaliste au cabinet Wragge & co. Si l administration y est plutôt réticente, sachez que les tribunaux peuvent accepter un abattement (10 % environ) sur des parts détenues en SCI lorsque les associés sont nombreux ou que les statuts prévoient des clauses de cession contraignantes (par exemple, impossibilité de vendre ses parts sans l aval des autres associés). LEXIQUE Avis de valeur C est un document succinct, généralement remis par un agent immobilier, sur lequel figurent la description du bien et son estimation. Délai de reprise Dans le domaine fiscal, c est l équivalent du «délai de prescription», en droit commun. C està-dire la durée pendant laquelle l administration peut exercer son pouvoir de redressement des impôts. LeParticulier N 1095 Mars2014 / 41 m95_loevalimmo.indd 41 10/02/14 18:22
LOGEMENT COMMENT APPRÉCIER SON LOGEMENT À SA JUSTE VALEUR Seule l évaluation d un expert immobilier pourra être opposée aufisc mètre carré donné pour votre commune ou votre quartier par votre surface habitable. En effet, si l administration fiscale n impose pas de méthode d évaluation, elle a une préférence pour celle dite par «comparaison». Une primauté régulièrement rappelée par la jurisprudence (cass. com. du 10.12.13, n 12-28.421).«Lacomparaisonestlaméthode àprivilégierdanstouslescasdefigure»,assure EmmanueldeSaint-Pern, directeurdudépartement évaluations immobilières au cabinet d avocats Fidal. La valeur du bien est déterminée à partir des prix des ventes récentes (en général, inférieures à 2ans)debienssimilaires.Cemode d évaluation trouve toutefois ses limitespourlessecteursoùlemarché immobilier est atone ou pour lesbiensd exception(voirencadré p. 43). Pour les biens loués (logements, commerces, etc.), ilestpossible d utiliser en complément laméthodepar«capitalisationdu revenu». Elle consiste à estimer un bien loué en fonction du rendement qui en est attendu par d éventuels investisseurs. Par exemple, un bien loué 1000 par mois (12000 par an) et devant dégager un rendement de 4 % pour être vendu dans de bonnes conditions, sera évalué à 300000 (12000 X 0,04). «C estuneméthodequivientenappoint.lefisc admet toutefois plus facilement qu on la mette enavantpourl immobiliertertiairequepourun logement»,expliqueemmanueldesaint-pern. Des références de ventes disponibles sur internet Des sites internet peuvent vous fournir des référencesutiles.l administrationfiscalevient notamment d ouvrir sa base Patrim Usagers qui permet au grand public d accéder gratuitement à 20 millions de transactionsréférencées(voirnotrearticle p. 46). Pour un logement situé en région parisienne, vous avez accès à des informations tout aussi fiables sur le site paris.notaires. fr (cliquez sur le lien Immo Notaires Argus dans la rubrique Outils pratiques), moyennant 10. Attention, ces deux sites ne vous donneront pas la valeur de votre bien, ils ne vous fourniront que des références de transactions étayées (outre le prix, sont notamment renseignés le nom de la rue, l étage et la superficie) que vous pourrez utiliser pour procéder à votre propre évaluation. Au contraire, le simulateur Meilleursagents procède à une véritable estimation en ligne et gratuite, après vous avoir demandé de P. MATSAS POUR LE PARTICULIER Actuellement, le fisc cible ses contrôles sur les donations et les successions VALÉRIE HARNOIS-MUSSARD, avocate associée au département droit fiscal, cabinet Fidal. Les contrôles fiscaux sont très fréquents en matière de donation et de succession; beaucoup moins en matière d ISF. Cela s explique par le fait que le barème maximal de l ISF est de 1,5 %, alors qu une succession importante peut être taxée jusqu à 45 %. Le potentiel de gain, pour le fisc, est sans commune mesure! L administration est aussi vigilante sur les droits d enregistrement sur les transactions immobilières, qui s élèvent à près de 8 %. Là aussi, le contrôle est plus rentable. Sont très surveillées les ventes faites à un étranger non-résident ou entre membres d une même famille, surtout si elles sont assorties d un crédit vendeur (lorsque le vendeur consent un crédit à son acquéreur, ndlr). m95_loevalimmo.indd 42 10/02/14 18:22
renseigner une vingtaine de critères. Vous disposezalorsd unefourchettedeprix, assortie d un indice de fiabilité allant de 1 (le plus faible) à 5 (le plus élevé). À noter, le groupe DeParticulieràParticulierproposeunservice intermédiaire : une estimation de votre bien sur dossier. Après avoir rempli et renvoyé un formulaire accompagné de quelques photographies, vous recevez, sous 8 jours, une évaluationécrite. Cetteprestationestfacturéede 128 à 200 pour un appartement et de 143 à 248 pour une maison. Le recours à un agent immobilier Pourplusdefiabilité,mieuxvautfaireappelà unprofessionnelquisedéplacerasurleslieux. Leplussouvent, leréflexedespropriétairesest de se rapprocher d un agent immobilier. Afin qu il dispose de suffisamment d éléments de comparaison,choisissez-ledansvotrequartier ou,sivousvendezunbienatypique(loft,château, etc.), tournez-vous vers un spécialiste de cesegmentdemarché. LesiteMeilleursagents peut vous aider à sélectionner un professionnel connaissant votre secteur. Vous pouvez y trouver,pourchacunedesagencespartenaires implantées dans votre quartier, le nombre de ventes réalisées, les délais de vente, le prix moyen des transactions, etc. Sachezqu unagentimmobilierpeutêtretenté de surévaluer votre bien dans l espoir de se voir confier un mandat de vente. Il est donc préférable de lui avouer le véritable motif de sa venue. «Mieuxvautjouerlatransparenceet dire à l agent que l on n envisage pas de vendre pourlemoment.celalimitelerisquequ ildonne unprixtropoptimiste,préconisejean-françois Buet, président de la Fédération nationale de l immobilier(fnaim)etexpertimmobilier.en outre, ajoute-t-il,l estimationdoitêtrefacturée, car elle donne lieu à un véritable travail. Pour moi, cela vaut de 110 à 180.» Si le tarif de cetteprestationn estpasaffichédansl agence, n oubliezpasdedemanderundevispréalable. Aprèssavisite,l agentvousremettraunavisde valeur(voirlexiquep. 41) avecuneestimation éventuellement basée sur des ventes récentes de biens ressemblant au vôtre. L expert immobilier engage sa responsabilité Pour bénéficier d une véritable expertise qui pourra, le cas échéant, être opposé à l administration fiscale, vous devez faire appel à un L immobilier atypique ou de luxe est plus compliqué à évaluer La méthode d évaluation par comparaison, qui consiste à se référer à des ventes de biens similaires dans le même secteur, trouve ses limites avec les biens atypiques ou d exception. «Dans ce cas, on élargit la zone de recherche et on remonte dans le temps afin de trouver des exemples. On fait aussi appel à des professionnels spécialisés dans les biens rares : propriétés d exceptions, domaines viticoles», explique Lydie Latasse, expert immobilier. Attention, ce titre n est pas protégé (ce qui signifie que n importe qui peutsedéclarerexpertimmobilier).vousavez donc intérêt à choisir un professionnel adhérent à l une des 15 associations professionnelles signataires de la charte de l expertise immobilière. Parmi elles, on trouve l Institut français de l expertise immobilière (IFEI), le Conseilsupérieurdunotariat(CSN)ouencore leconseilnationaldel expertisefoncière,agricole et forestière (CNEFAF). L expert immobilier vous demandera un certain nombre de documents : acte de propriété, diagnostics techniques, montant de la taxe foncière et, pour les appartements, procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 3 dernières années ainsi que le règlement de copropriété. «Celui-ci éclaire sur d éventuelles restrictions d usage, comme l impossibilité de vendre séparément l appartement du box ou de la chambre Pour certains biens, comme cette villa de 400 m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat, il est difficile de se référer à des transactions similaires. expertimmobilier chez CB Richard Ellis. L évaluation est encore plus complexe sur certains marchés sinistrés. «Les châteaux, exceptés ceux qui sont à moins de 50 km de Paris, sont aujourd hui quasiment invendables. Par conséquent, la valeur vénale n a pas grand intérêt. On préfère parfois employer une méthode d expertise dite de promoteur. Ce qui revient à évaluer ce que vaudrait le bien après une reconversion, par exemple en hôtel», ajoute Lydie Latasse. QUELQUES SITES POUR ESTIMER VOTRE BIEN Patrim Usagers, accessible sur impôts.gouv.fr après avoir renseigné ces trois éléments : numéro fiscal, numéro de télédéclarant et revenu fiscal de référence (voir p. 46). Meilleursagents, accessible depuis la page accueil de notre site leparticulier.fr, colonne de droite De Particulier à Particulier, pap.fr JOHN TAYLOR LeParticulier N 1095 Mars2014 / 43 m95_loevalimmo.indd 43 10/02/14 18:23
COMPARATIF Quatre méthodes d évaluation immobilière Nous avons évalué quatre biens immobiliers en utilisant le service en ligne Meilleursagents, ainsi que les bases de données des notaires et de l administration fiscale, Patrim Usagers. Nous avons systématiquement comparé ces résultats aux estimations d un expert, a priori plus fiables. Maison en province, aux environs de Vichy(03) ANDIA/LE PARTICULIER Maison en province, en périphérie d Angers (49) Année de construction : fin 1970 Nombre de pièces : 10 Surface habitable : 228 m² Surface du jardin : 1500 m² Piscine extérieure DR RÉSULTAT DE L EXPERTISE de 475000 à 490000 Meilleursagents...de 408000 à 552690 Notaires... données insuffisantes Patrim Usagers...de 466857 à 789231 Année de construction : 1928 Nombre de pièces : 8 Surface habitable : 200 m² Surface du jardin : 800 m² RÉSULTAT DE L EXPERTISE de 240000 à 260000 Meilleursagents...de 266 730 à 360870 Notaires...données insuffisantes Patrim Usagers...de 280200 à 408000 Appartement à Paris, XVII e arrondissement Année de construction : fin XIX e siècle Nombre de pièces : 3 Surface habitable : 56 m² DR C. LEBEDENSKY/LE PARTICULIER Appartement en région parisienne, Val-de-Marne Année de construction : 1973 Nombre de pièces : 6 Surface habitable : 143 m² Balcon / terrasse : 27 m² RÉSULTAT DE L EXPERTISE 798 000 Meilleursagents...de 666900 à 815000 Notaires...649220 Patrim Usagers...de 608980 à 719147 RÉSULTAT DE L EXPERTISE de 450000 à 480000 Meilleursagents...de 427280 à 444720 Notaires... 468160 Patrim Usagers...de 439626 à 601216 MÉTHODOLOGIE Les expertises ont été réalisées par des membres de la Chambre des experts immobiliers de France Fnaim. L estimation de Meilleursagents est accessible depuis la page d accueil de notre site. Pour l estimation d après les statistiques des notaires, nous avons multiplié la surface habitable du bien par les prix au m² indiqués sur le site de la chambre des notaires de Paris et d Île-de-France pour les biens en région parisienne et sur immoprix.com pour ceux de province. Enfin, nous avons interrogé la base Patrim Usagers en retenant des biens présentant des caractéristiques proches de celui à estimer dans un rayon permettant d obtenir au moins 6 références. Pour déterminer la fourchette de prix, nous avons multiplié le prix au m² le plus élevé et le prix plus bas par la surface habitable du bien à estimer. CONCLUSION Les données recueillies sont très disparates, à l exception de celles obtenues dans la capitale, où l activité immobilière permet, sur les biens classiques, d obtenir de nombreuses références de transactions. Il apparaît, après usage, que les informations fournies par Patrim Usagers sont les plus difficilement exploitables. L utilisateur doit, en effet, faire le tri dans les données pour ne retenir que les plus pertinentes. 44 / Mars2014 N 1095 LeParticulier m95_loevalimmo.indd 44 10/02/14 18:23
DR DR Lorsque le bien a été manifestement sous-évalué, le fisc peut appliquer des pénalités de 40 % JEAN-LOUIS LE BOULC H, avocat à Annecy (74) Beaucoup de contribuables comparaison retenus par ont tendance à minorer le fisc doivent porter sur la valeur de leur patrimoine des biens intrinsèquement sur leur déclaration ISF. similaires: localisation Ce qui risque de les piéger géographique, caractéristiques ultérieurement. En effet, en physiques, qualité de la cas de donation ou d apport construction, exposition, du bien à une SCI, ils seraient contraintes d urbanisme, etc. tenus de déclarer sa valeur Si elle considère qu il y a une vénale, parfois très éloignée, sous-évaluation manifeste, d où un risque de reprise l administration fiscale peut fiscale. Lorsqu il conteste une appliquer des pénalités de estimation, le fisc présente, le 40 % au contribuable de plus souvent, 3 à 5 exemples mauvaise foi. Si le contribuable de mutations, antérieures à la est de bonne foi, il devra date de l opération et portant régler l impôt dû ainsi que sur des biens comparables. des pénalités de retard Attention, les éléments de de 0,40 % par mois. ANDIA POUR LE PARTICULIER de service», explique Claude Galpin, président de l IFEI. Si vous n êtes pas en mesure de présenter tous ces documents, l expertise comprendra un certain nombre de réserves. Sachez aussi que vous n obtiendrez pas d estimation immédiatement. En effet, l expert immobilier complète souvent sa visite par la consultation des documents d urbanisme en mairie avant de rédiger son compte rendu. «Il peutremettreunrapportdétailléouunrapport synthétique. Je recommande le rapport détaillé quand il y a un risque de contrôle fiscal ou de contentieuxavecdeshéritiers»,expliqueclaude Galpin. Pour un bilan détaillé, les honoraires d un expert atteignent environ 800 pour un appartement de 100 m² et 1000 pour une maison de 150 m². Quant à l expertise d un immeubleentier, ellepeutsechiffrerà5000. Ces sommes sont à minorer de 30 % environ, si l on se contente d un rapport synthétique. L expertise a une véritable valeur. D abord, l expert engage sa responsabilité, il dispose d ailleurs d une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP). De plus, si le fisc conteste l estimation de l expert, celui-ci peut vousassisterlorsdevosrendez-vousavecl administration fiscale. Mais, en général, le fisc se rangeàlavaleurdéterminéeparl expert.«les membres de l administration fiscale et le juge, quinesontpasdesprofessionnelsdel expertise, n ont pas d autre choix que de s aligner sur la valeur donnée par l expert», confirme maître Églantine Lioret, avocate fiscaliste au cabinet Wragge & Co. L intérêt de procéder à une véritableexpertiseneselimitepasaucontextefiscal. Ellepeutaussiêtreprécieusedanslecadre d unedonationpourdésamorcerlespossibles conflits entre héritiers. De la tranquillité à la préservation de la paix familiale, l utilité d une expertise immobilière ne se dément pas. Ce qu il faut retenir Sous-estimer un bien immobilier à l occasion d une donation, d une succession ou d une déclaration d ISF vous expose à un redressement fiscal, assorti de pénalités qui peuvent dépasser 40 %. La valeur d un bien doit être déterminée à partir des références de ventes récentes de biens similaires dans le même quartier. Seule une expertise immobilière a une véritable valeur en cas de contentieux fiscal. LeParticulier N 1095 Mars2014 / 45 m95_loevalimmo.indd 45 10/02/14 18:23