Quelles sont ses caractéristiques? Le plan de masse : deux orientations prédominantes «Les Coudriers» à L Isle d Abeau «Le Mabilais» à Rennes «Le Jean Moulin» à Elancourt «Le Forban» à Plérin Bremgarten en Suisse «La Chevallière» à Chambéry L implantation des bâtiments s organise de deux maniéres :? soit un travail dans l épaisseur du terrain, avec une répartition équilibrée des différents espaces. Des venelles permettent de desservir et de circuler («Les Coudriers» à L Isle d Abeau, «La Demi-lune» à Montreuil, «Le Forban» à Plérin). La circulation voiture se fait par l extérieur ou en limite de terrain. Ainsi parcourt-on l opération à pied.? soit en bordure de parcelle, laissant au centre du plan masse un grand terrain vert ou un espace assimilable à une cour ( «Le Clos Don Jean» à Menthon St Bernard, «La Chevallière» à Chambéry, «Le Mabilais» à Rennes et l opération de Bremgarten, en Suisse). Dans certains cas, cet espace peut être occupé par de nouveaux bâtiments, par souci de densification (voir l exemple d Elancourt). Les opérations offrent une organisation variée de l espace public, mais recréent à chaque fois une ambiance de rue. Pour certaines d entre elles, on trouve de réelles continuités entre l espace public et les espaces privés. Certains espaces semi-publics de transition apportent une qualité au logement sans nuire à l intimité des logements.
Surface moyenne de terrain par logement : 480 m2 de surface moyenne par logement Densité de 15 logts/ha Densification en bande, consommatrice d espace Famille linéaire sans superposition SHON Jardin privé Surface au sol bâti Espace vert public Voirie + Parking Famille linéaire avec superposition Surface moyenne de terrain par logement : 270 m2 de surface moyenne par logement Densité de 29 logts/ha Densification hybride combinant assemblages et superposition Famille discontinue en plots Famille discontinue en grandes unités Quelles sont ses caractéristiques? Surface moyenne de terrain par logement : 127 m2 de surface moyenne par logement Densité de 107 logts/ha. Densification majeure par superposition sur trame étroite Surface moyenne de terrain par logement : 210 m2 de surface moyenne par logement Densité de 58 logts/ha Densification par superposition et décalage (gradin) La densité Nous cherchons une économie d espace, non une densité élevée. Le graphisme de densité : C est un élément d appréciation de la densité qui permet de comparer «en un coup d œil» les opérations entre elles. Ce graphisme répartit sur une superficie d un hectare, l implantation au sol des bâtiments, la surface totale de plancher construit (SHON), les espaces verts publics et privés, les voiries et voies piétonnes. Elément graphique de densité sur une superficie d'un hectare : A : implantation du bâtiment P : Surface Hors Œuvres Nette B : Espace libre dont 1 : voie piétonne 2 : voie carrossable L interprétation que l on pourrait faire de ces écarts malgré le petit nombre d exemples sélectionnés renvoie bien au fait que la superposition et l assemblage de logements est facteur de densification et de gain de place. Pour obtenir une meilleure densité, une certaine complexité dans les combinaisons volumétrique est souhaitable. P A B 1 2
Un outil pour moduler la densité Quelques remarques pour densifier en frange de bourg ou de petite ville «Le Forban» à Plérin «Les Terrasses» à St-Egrève Il est possible de créer artificiellement en périphérie d une petite ville un peu de densité, avec des opérations oscillant entre 40 et 60 logements/ha. On peut en apprécier les conséquences favorables pour la qualité urbaine avec des ensembles d habitation intermédiaires entre individuel et semi-collectif comme «Le Forban», à Plérin-sur-mer, «Les Terrasses», à Saint-Egrève, ou «Le Jean Moulin», à Elancourt. On a là une volonté de faire respirer avec des venelles, des escaliers ou des passerelles, une opération aux lignes orthogonales sans lui faire perdre de son caractère régulier, gage d une bonne insertion dans la trame urbaine. «Le Jean Moulin» à Elancourt Proche du «Jean Moulin» par le contexte périurbain, l exemple des «Coudriers», à L Isle-d Abeau, renvoie pour sa part à un mode de composition qui est davantage tourné vers l image du lotissement de maisons individuelles. A contrario, l opération de Bremgarten - qui intègre quelques commerces et activités - s attache à prolonger un bourg sans craindre de faire référence à l immeuble semi-collectif. Dans cet éventail, on voit l importance des espaces collectifs qui génèrent néanmoins des charges d entretien pour les habitants.
La venelle villageoise est l élément de référence du «Forban», à Plérin, et de «La Demi-lune», à Montreuil, atténuant leur aspect d ensemble semi-collectif. A Chambéry, l opération de «La Chevallière» s organise autour d un grand square public, sur lequel débouchent tous ses cheminements intérieurs et qui est entretenu par la municipalité. L importance des espaces collectifs et des cheminements Dans un grand terrain, il est permis de créer des respirations avec des espaces communs qui peuvent apporter de la convivialité, d autant plus lorsqu ils sont ouverts partiellement au public. L entretien de ces espaces communs peut être privé («Le Jean Moulin» à Elancourt, «Le Mabilais» à Rennes) ou public («La Chevallière», à Chambéry). Le thème de la venelle villageoise en coeur d îlot inspire l idée de périmètre protégé dans lequel l habitat peut conserver une certaine intimité. Une grande terrasse collective peut être envisagée dans le prolongement des parties communes.
«Le Clos Don Jean» à Menthon St Bernard : l art du décalage pour des logements intermédiaires en accession «Le Mabilais» à Rennes : la création de redents et d un socle de commerces pour des logements en accession «Les Coudriers» à L Isle d Abeau : une architecture vernaculaire animée par des décrochés. L architecture Il n existe pas de caractéristique architecturale propre à l habitat intermédiaire mais des éléments de composition récurrents. De plus, tous ces projets peuvent avoir deux ou trois orientations, car on joue alors : sur les décalages en éventail : en arc de cercle ou en escargot («Le Clos Don Jean» à Menthon St Bernard, «Le Clos St Pôl» à Aix-les-Bains, «La Chevallière» à Chambéry) sur les décrochés linéaires ou les patios ( «Les Coudriers» à L Isle d Abeau, «La Chevallière» à Chambéry, «La Demi-lune» à Montreuil) Ces solutions permettent aussi, sur des opérations longilignes, de créer de la diversité en modulant les façades et en accueillant des commerces (exemple du «Mabilais» à Rennes). «La Chevallière» à Chambéry
Deux types de composition : 1. la bande, le gradin Dans l individuel groupé, l emprise de la maison au sol est essentielle pour atteindre une grande densité. Pour les opérations les plus denses, la desserte des appartements se fait souvent par des venelles ou des coursives à l intérieur de l îlot côté jardin. Un plan en bande linéaire Un plan en bande avec décrochéslorsque l on atteint l échelle de plus grandes unités, les jardins en rez-de-chaussée sont plus rares et les modes d accès apparaissent moins individualisés (couloirs, coursives pour «Le Camille Desmoulins» à Juvisy, «Les Cascades» à Albertville, etc). Les orientations sont aussi plus restreintes (deux dans la plupart des cas, une seule pour «Les Cascades» à Albertville). Plan de masse du «Forban», à Plérin, avec ses trois rangées successives de logements en bande Pour «Les Cascades», à Albertville, et «Les Terrasses», à St Egrève, les logements n ont qu une seule orientation en général. Ils sont pour la plupart prolongés d une terrasse. En effet, il est quasiment impossible d avoir des jardins hormis pour les logements en rez-de-chaussée.
Deux types de composition : 2. le petit groupement Façades et plan des différentes entrées extérieures d une grande maison multifamiliale, dans l opération «Les Coudriers» à L Isle d Abeau Photo et plan montrant l entrée commune par la cour de l opération «Le Clos Don Jean», à Menthon St- Bernard De par leur taille, ces opérations s apparentent à de grandes maisons qui comprennent plusieurs logements et s organisent de deux manières différentes : soit en imbriquant tous les logements dans un gros module à un seul toit. Des petites extensions peuvent être rajoutées, comme le permet la maison individuelle (rajout d une pièce supplémentaire). Cette formule est limitée à 6 logements, en tout dans les opérations étudiées. Les entrées peuvent se faire soit par le centre du bâtiment, soit par les extérieurs («La Demilune» à Montreuil, «Les Coudriers» à L Isle d Abeau). soit en fragmentant le volume d ensemble, pour donner la sensation d une addition de petites unités. On la perçoit donc davantage comme un hameau, un corps de ferme, assemblé en escargot ou en arc de cercle. Dans ce cas, nous assistons à une succession de toitures et les entrées des logements sont regroupées au coeur de l ensemble. Cette formule autorise plus de logements que la précédente (maximum étudié : 20 logements pour un plot au «Clos Don Jean», à Menthon St-Bernard).
La qualitédes espaces intérieurs A Thalmatt 2, salle d eau éclairée en second jour avec vue sur une toiture plantée. A Thalmatt 2, éclairage zénithal intérieur dans l entrée d un séjour. Entrée avec imposte vitrée et séjour avec baie toute hauteur dans un triplex à Halen, à Berne Le fait de réaliser au moins une pièce - de préférence le séjour - avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,50 mètres contribue à donner l impression à ses occupants de vivre dans une maison. Mais cette option demande de savoir absorber le décalage de niveaux qui en résulte et de jouer sur les volumes et ouvertures. Une sensation de vivre dans la nature peut tenir aussi au fait d avoir des vues sur un jardin ou une terrasse, voire une toiture plantée. L engouement de certains citadins pour la vie en loft a modifié la demande en Europe dans le domaine de l habitat. Ici, grand séjour d un logement neuf du type loft à Frankfurt
La question de l isolation phonique A «La Chevallière», à Chambéry, l implantation de l opération dans la pente et une relative autonomie des jardins ont permis de garantir aux habitants une protection vis-à-vis des nuisances sonores de leurs voisins directs. Elle doit être prise en compte avec beaucoup de soin. C est l un des points de confort indispensables pour donner aux habitants la sensation de vivre dans une maison. L implantation dans une pente présente des atouts à cet égard. Rappelons que le principe de terrasses en gradins bien aménagées présente l avantage de protéger chacune d entre elles des nuisances sonores générées par les voisins du dessous et du dessus. Dans «La Demi-lune», à Montreuil, le découpage de l opération par des venelles a pour effet de mieux isoler phoniquement les logements en RdC et leur jardin. Façade des terrasses en gradins pour «Les Cascades», à Albertville
Maisons à Rainbow Shore, en Australie, par Clare Design Un ensemble pavillonnaire dans lequel les logements sont souvent traités pour offrir des annexes. La question des espaces annexes - On peut agrandir le garage pour qu il soit utilisé aussi comme un cellier (comme dans l exemple des «Chênes» à Toulouse). - On peut réserver une partie du rez-de-chaussée aux locaux de services et aux espaces annexes (caves mais aussi ateliers, etc). - On peut donner une cave au logement. Niveau appartements Niveau caves À Tokyo, logements de fonction par Toshio Akimoto, Architecte Société Yakult, maître d Ouvrage Le rez de chaussée est réservé à des pièces de services collectifs ou à des salles de réunion. A «La Chevallière», à Chambéry, les habitants disposent d une cave aussi grande que le niveau de RdC de l appartement lui-même.
La question des stationnements La façade arrière de «La Bionne», à Chambéry, est réservée aux accès alors que la façade avant domine un paysage encore préservé. L opération d habitat PLA «Les Chênes», à Toulouse, offre à chaque logement situé en rez-de-chaussée un box de parking en liaison directe. «La Chevallière», à Chambéry. Plan de masse dans lequel on voit comment la voirie (en gris) ceinture l opération sans pénétrer à l intérieur. Parkings extérieurs Les stationnements souterrains permettent de réduire la présence de l automobile dans un ensemble d habitations tout en offrant une relation presque directe entre le stationnement et le logement. Mais leur coût est très lourd. Cependant, les mentalités peuvent changer sur la question de la nécessité de créer une liaison directe entre logement individuel et garage. Dans l habitat intermédiaire des décennies 70-80, il était fréquent de laisser les véhicules stationner dans des garages en box en périphérie de l opération. Ainsi, à Chambéry, les concepteurs de «La Bionne» et de «La Chevallière» tirent parti de cette solution. Dans la famille discontinue en plots, 4/5 des garages sont reliés aux logements par des coursives, venelles, escaliers ( «La Chevallière» à Chambéry, «Les Coudriers» à L Isle d Abeau, «Le Forban» à Plérin et «La Demi-lune» à Montreuil). La formule du box de parking en liaison directe avec le logement reste une solution très recherchée par les habitants (exemple des «Chênes» à Toulouse). Aussi mérite-t-elle une étude quand le contexte lui est favorable.
Accès au parking à Bremgarten, en Suisse. A droite, l une au dessus de l autre,deux vues depuis le parking couvert, en direction de la cour centrale, dans une faille franchie par deux terrasses. En dessous, vue depuis la cour centrale: il faut monter pour accéder aux logements ou descendre un demi-niveau pour rejoindre le parking. La question des stationnements (suite) Parkings souterrains La liaison logement / stationnement : Le groupe suisse Atelier 5 a conçu, à Bremgarten, une opération dont les garages supportent les terrasses des logements. La liaison entre le parking et le logement n est pas directe, alors qu elle pourrait l être : les architectes ont préféré obliger les utilisateurs à passer par la cour centrale de façon à favoriser les contacts entre tous les habitants. Le surcoût d un parking souterrain : le choix d un parking souterrain répond à une attente de confort mais il peut bloquer l opération. On le voit dans les opérations présentées dans ce guide : si une sur trois environ a bénéficié d une aide communale, cette option en est le plus souvent la cause. Pour accéder à son véhicule depuis son appartement, il est nécessaire de passer dans la cour Vue d un parking adossé au bâtiment et supportant les jardinets en terrasses Vue d une terrasse au dessus du parking
SOMMAIRE DETAILLE Les avantages de l habitat intermédiaire Partie 2 : Argumentaire en 15 points Il garde un caractère individuel et donne à ses occupants l agrément de l autonomie Il peut être proche des services et des équipements Il est adapté à des programmes mixtes sur le plan social Il peut combler un besoin de nature Il offre une occasion de mélanger différents types d habitat Il est capable d évoluer Il est adapté à tous les contextes urbains et périurbains Il peut respecter la densité d un village dans des espaces ruraux ou périurbain Il permet de faire une transition avec un tissu constitué Il attire une population variée Il apporte de la convivialité sous réserve de garder une densité raisonnable Il est économique à construire à condition de respecter une certaine densité Il garantit un minimum de charges pour les collectivités et l usager Il peut s adapter à la reconversion d édifices industriels Il répond aux attentes des citadins et s intègre à la ville
Argumentaire en 15 points Il garde un caractère individuel et donne à ses occupants l agrément de l autonomie Le présent travail de recherche et de réflexion sur la conceptualisation de l habitat intermédiaire permet de conclure que celui-ci offre une typologie plus urbaine que la maison individuelle mais en garde le caractère et les attraits. C est également un type d habitat qui offre une gamme étendue de réponses. «Le Jean Moulin» à Elancourt, vue d un accès commun aux logements en duplex situés en étage Il garde le caractère de l individuel : par le biais d un espace extérieur privé, d un accès individuel et d une proximité de stationnement. Il donne à ses occupants l agrément de l autonomie sans pour autant les couper des relations de voisinage. «Le Clos St Pôl» à Aix-les-Bains, vue d un escalier d accès à un logement en étage
Argumentaire en 15 points Il peut être proche des services et des équipements Le fait de bénéficier d un «jardin» n est pas incompatible avec le choix de vivre en ville, dans un cadre relativement dense, équipé et porteur d animation. L opération de Bremgarten comprend sur la rue quelques activités et commerces L évolution des modes de vie, avec notamment l essor de la vie active des femmes et du phénomène de recomposition des familles, a pour effet d intensifier la dépendance vis-à-vis des services, des équipements scolaires, des espaces d autonomie. La multiplicité d usages offerte par ce type d habitat est à prendre en compte pour offrir une alternative au collectif. A Rennes au cœur de ville, l îlot dans lequel s inscrit l opération du «Mabilais» est équipé, notamment avec une supérette, alors qu en cœur d îlot des jardins sont aménagés.
Argumentaire en 15 points Il est adapté à des programmes mixtes sur le plan social La mixité sociale est viable : un programme d habitations est le plus souvent soit en location ou en accession. Mais certaines opérations pilote proposent aujourd hui ce mariage avec l objectif généralement d assurer une mixité sociale (exemple de l action en cours «Villa urbaine durable», initiée par le ministère de l Equipement). L individuel superposé peut offrir une respiration dans le collectif, comme dans «Le Victor Hugo» à St-Ouen, dans la cour d un immeuble de 8 étages. Pour mieux faire coexister sur le site les deux échelles - intermédiaire et collectif -, les trois plots font face ici à un immeuble scindé en deux dans la hauteur, du fait de la présence de terrasses aux premiers étages qui font écho à celles des plots. Le bailleur social marque aussi là un changement de catégories, en réservant le socle de logements très spacieux au PLI et les 5 niveaux supérieurs au PLA. Récente, l expérience semble fonctionner, bien que ce succès reste à confirmer dans les années à venir. A Serris, en seconde couronne parisienne, deux programmes d habitat intermédiaire se font face de part et d autre d une place : l un est privé (accession) et l autre public (PLA), mais ils sont identiques sur le plan architectural. Cette séparation spatiale a permis ici aux accédants à la propriété d accepter la mixité exigée par la commune.
Argumentaire en 15 points Il offre une occasion de mélanger différents types d habitat Dans «Le Jean Moulin» à Elancourt, en ville nouvelle, on a scindé un programme PLA en 2/3 d habitat intermédiaire et 1/3 de maisons en bande. On trouve la même proportion dans le programme PLA des «Chênes», en périphérie de Toulouse Deux-tiers des opérations présentées mêlent l habitat «intermédiaire» avec de l individuel ou du collectif. Et pour celles qui sont sociales, des échos favorables ressortent généralement des enquêtes menées auprès des locataires et un faible taux de rotation est constaté. C est refléter là une tendance actuelle, autant dans les zones pavillonnaires que dans les quartiers denses, et pas seulement dans le renouvellement urbain des Grands Ensembles, déjà significatif à cet égard. Ce mélange peut créer des jeux volumétriques ayant pour effet d alléger la présence des superpositions de logements. Logements PLA à Orly, par l architecte Emmanuelle Colboc, articulant un immeuble collectif avec des plots d habitat intermédiaire, vus ici du côté rue et du côté cour.
Argumentaire en 15 points Il peut combler un besoin de nature Dans «Le Village Michaelis», à Toulouse, l espace central prolonge les jardins privés des maisons en bande pour renforcer l impression de «vivre au vert». L aspiration à la nature est une tendance forte. Le jardin ou la terrasse donnent l impression d en retrouver les rythmes. Cet argument est redevenu central pour expliquer l intérêt qu il y a à proposer de l habitat intermédiaire. Le jardin comme la terrasse deviennent alors une vraie pièce à vivre, utilisée tantôt comme une extension de la cuisine, tantôt comme une extension du séjour, tantôt comme une annexe pour le bricolage. A Plérin, dans «Le Forban» chaque terrasse, de la taille d une pièce à vivre, offre une vue sur le paysage de la vallée de St Brieuc. A «La Chevallière», à Chambéry, les habitations donnent sur un parc public qui est très apprécié