IMMOBILIER DE PLACEMENT ADAPTER LA STRATEGIE D AMORTISSEMENT AUX NOUVELLES REGLES POSEES PAR L ADMINISTRATION FISCALE Les nouvelles règles fiscales en matière d amortissement des actifs, qui sont entrées en vigueur à compter du 1 er janvier 2005, ouvrent pour les sociétés foncières une nouvelle ère s agissant de la dépréciation de leurs actifs. La dimension fiscale de cette réforme pour les sociétés foncières, qui vient de faire l objet d une instruction administrative 4 A-13-05 en date du 30 décembre 2005 constitue un élément déterminant pour leur rentabilité. En effet, jusqu alors les méthodes d amortissements étaient plutôt favorables aux opérateurs, compte tenu d une relative forfaitisation des amortissements. Si les services de Bercy ont fait en sorte que, globalement, les nouvelles règles comptables d amortissements ne changent pas notablement la donne en matière fiscale, notamment avec la possibilité de doter sur le plan fiscal des amortissements dérogatoires, cette position conciliante a été exclue pour les sociétés de placements immobiliers. LES NOUVELLES REGLES APPLICABLES AUX SOCIETES FONCIERES Les sociétés foncières devraient donc respecter à la lettre les nouvelles règles comptables sans atténuation fiscale particulière. Dans ce nouveau contexte, il convient d anticiper le passage à ces nouvelles règles et d élaborer les stratégies à suivre pour minimiser les conséquences fiscales de ces changements. Une nouvelle approche par composants Cette méthode n est pas tout à fait inconnue dans le domaine immobilier. En effet, les propriétaires d immeubles sont déjà tenus à cette analyse par composant pour la détermination de la valeur respective du foncier et des constructions, le terrain étant par nature un bien non amortissable. Cette obligation s étend donc maintenant à l ensemble des composants du bâtiment. Selon le règlement comptable, si dès l origine un ou plusieurs éléments constitutifs d un même actif ont chacun des utilisations différentes, chacun de ses éléments est comptabilisé séparément et un plan d amortissement propre à chacun d eux est retenu. En d autres termes, doivent être identifiés en tant que composants, les éléments d un même bien appelés à être renouvelés avant l expiration de la durée de vie de ce bien. Sur ce fondement, il convient donc de découper l immeuble en fractions homogènes, notamment selon les principaux composants suivants : le gros œuvre, la façade, la toiture, les installations électriques, la climatisation, le chauffage, les ascenseurs, la plomberie et les agencements. 1
Cette nouvelle définition soulève le problème de la détermination des composants. En la matière, une totale liberté semble être laissée à la société foncière, sous réserve que celle-ci puisse documenter la méthode retenue. Il n est pas attendu de ce point de vue de divergence sur le plan fiscal. Mais encore faut-il que les éléments soient significatifs et qu ils aient une durée d utilisation différente de l immobilisation à laquelle ils se rattachent, en l occurrence, le gros œuvre appelé également la structure. Ainsi par exemple, compte tenu de la qualité et/ou de la nature de la construction, certains composants (comme la façade ou la toiture) n auront pas à être distingués de la structure si leur durée d utilisation est la même que celle de la structure. Enfin, du fait des nouvelles règles d amortissement par composants, les provisions pour grosses réparations pour les dépenses de remplacement n existent plus dans la mesure où il convient désormais d immobiliser les coûts significatifs de remplacement ou de renouvellement d un composant comme un actif distinct amortissable. Un concept de valeur résiduelle à portée très limitée L amortissement d un élément d actif est en principe calculé sur son prix de revient. Toutefois, pour les biens ayant une valeur résiduelle au terme de leur période d utilisation, la réglementation comptable prévoit que le montant amortissable est sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle. Selon nous, pour les sociétés foncières, le concept de valeur résiduelle nous semble avoir une portée limitée dans la mesure où elle ne devrait pas s appliquer sauf si la société foncière dispose d éléments objectifs sur la revente de l actif dès l acquisition de celui-ci. Par ailleurs, la valeur résiduelle n étant pas un concept reconnu en matière fiscale, elle n est pas prise en compte pour la détermination de l assiette de l amortissement fiscal. Une remise à plat des durées d amortissement La réforme se traduit, sur le plan comptable, par l abandon de la référence aux durées d usage au profit de la durée réelle d utilisation des différents composants par la foncière. Si d un point de vue fiscal, les durées d usage pourraient être maintenues au moyen d amortissements dérogatoires, l administration fiscale a exclu cette possibilité pour les immeubles de placement 1. Dès lors, les sociétés foncières sont directement concernées par l impact fiscal qui va être généré du fait de ces nouvelles règles. RECONCILIER CONTRAINTE COMPTABLE ET STRATEGIE FISCALE Dans le cas des sociétés foncières, l amortissement est une donnée critique pour la gestion du résultat fiscal de la société. En effet, avec les frais financiers dont la déductibilité pourrait être partiellement remise en cause par l adoption des nouvelles règles de souscapitalisation dans la loi de finances pour 2006, les marges de manœuvres sont relativement faibles sur le plan fiscal. 1 Selon l instruction précitée n 118 et s, les immeubles de placement sont définis à l avant dernier alinéa du 5 de l article 39 du code général des impôts. Il s agit des biens immobiliers inscrits à l actif immobilisé et non affectés par l entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l exercice d une profession non commerciale. Toutefois, ne sont pas concernés les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l article 39 dudit code (principalement détention directe ou indirecte de la majorité du capital social ou contrôle de fait) affectant ce bien à leur propre exploitation. 2
L attention du gestionnaire d actif devra donc particulièrement se concentrer sur les points suivants : - Le choix des composants et des durées d utilisation. Afin de garder une certaine flexibilité, il est dans l intérêt de la société, selon nous, de limiter le nombre de composants à quelques catégories importantes. En effet, le mieux peut rapidement devenir l ennemi du bien et rendre la gestion des actifs beaucoup trop complexe. En la matière, l instruction administrative indique qu il est possible de se référer à l étude sectorielle réalisée par la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières («FSIF») faisant état de valeur moyenne pour ses méthodes (voir tableau reproduit en annexe qui figure également en annexe de l instruction administrative). Sur cette base, si les différents composants (autres que la structure) pourront être dépréciés sur des périodes plus courtes qu auparavant, la structure quant à elle, qui devrait représenter en moyenne entre 45 et 65% de la valeur de l ensemble selon l de l actif, devra être amortie sur une période plus longue que celle qui était retenue par les usages (jusqu à 100 ans pour les actifs immobiliers dits «haussmanniens», constructions antérieures à 1945 selon certains organismes). Il est donc prévisible que les durées moyennes d amortissements soient rallongées chez les sociétés foncières disposant de nombreux immeubles de bureaux situés dans le triangle d or parisien. - La détermination du coût de revient des composants d un immeuble ancien est certainement l exercice le plus difficile à effectuer. A défaut de documentations précises de l ancien propriétaire, la ventilation pourrait être opérée selon des méthodes comparatives en tenant compte de l obsolescence des différents composants. A défaut, le recours à une expertise technique pourrait être nécessaire. On rappelle à cet égard que s agissant des terrains, l administration a toujours convenu que les parties pouvaient ventiler le prix de vente entre le prix du terrain et celui des constructions, cette ventilation restant bien entendu sujette à contrôle. Afin de faciliter l application des nouvelles règles comptables pour les sociétés foncières, il pourrait être préconisé de ventiler dans les futurs actes de vente le prix de vente entre les différents composants. - Le choix de la comptabilisation des frais d acquisition (autres que frais financiers et non représentatifs d une valeur vénale) : les nouvelles règles comptables ont également modifié la comptabilisation des frais d acquisition d immobilisations. Désormais, la société foncière devra, soit les immobiliser, soit les passer en charges. En cas d immobilisation, les frais devront être ventilés et rattachés proportionnellement à la valeur d origine affectée à chaque composant. Les frais d acquisition seront amortis au même rythme que les composants auxquels ils sont affectés. S agissant des frais affectés au terrain, aucun amortissement ne sera donc possible. En cas de comptabilisation en charges, les frais seront immédiatement déductibles sans possibilité de les étaler dans le temps comme par le passé. MISE EN PLACE : ATTENTION A LA MIGRATION VERS LES NOUVELLES REGLES Une fois les différents composants d une immobilisation identifiés, il convient de déterminer leur valeur d inscription à l actif. A cette fin, deux méthodes sont proposées : - La reconstitution du coût historique dite méthode rétrospective, ou - La réallocation des valeurs comptables dite méthode prospective. 3
Le choix de la méthode est libre mais il doit toutefois être le même pour l ensemble des actifs d une même société. La méthode rétrospective consiste à recalculer les amortissements en fonction des composants depuis que l actif (les composants) figure au bilan de la société. Dès lors, les sociétés foncières vont devoir recalculer les amortissements pratiqués sur la structure non pas en fonction des durées d usage précédemment admises mais sur les durées réelles d utilisation depuis l origine. Il devrait en résulter, dans la plupart des cas pour les sociétés foncières, une majoration de l actif net du 1 er bilan établi selon ces nouvelles règles dans la mesure où la structure aurait dû être moins amortie. Cette variation d actif net sera prise en compte pour la détermination du résultat fiscal. Pour atténuer l impact «cash» immédiat, le nouveau dispositif prévoit que la majoration (ou la diminution, le cas échéant) du bénéfice imposable constaté au titre du premier exercice ouvert à compter du 1 er janvier 2005 sera répartie, par parts égales, sur cet exercice et les quatre exercices suivants avec possibilité pour la société de renoncer à cet étalement si la majoration (ou la diminution) n excède pas 150.000 Euros. La méthode prospective, au contraire, ne concerne que l application des nouvelles règles à partir du premier exercice ouvert à compter du 1 er janvier 2005. Il n y a donc pas de retraitement comptable à effectuer au titre des amortissements anciennement pratiqués par la société foncière. Dès lors l application de cette méthode ne devrait, en principe, entraîner aucune variation de l actif net et serait donc neutre sur le plan fiscal. Outre les éventuelles conséquences fiscales liées au choix de la méthode comptable qui sera retenue (rétrospectif/prospectif), les sociétés foncières devront également prendre en compte les conséquences fiscales liées à la disparition de certains postes du bilan. Il conviendra ainsi d examiner le traitement fiscal et comptable de la conversion des charges à répartir. Par ailleurs, s agissant des provisions pour grosse réparation pour les dépenses de remplacement initialement déduites, une réintégration devra être effectuée sur le plan fiscal dans la mesure où cette catégorie de dépenses doit être désormais immobilisée en tant que composant du bien. Cela étant dit, l application de la méthode de la réallocation des valeurs comptables dite prospective par rapport à la méthode dite rétrospective, devrait être moins pénalisante voire neutre pour les sociétés foncières. François Lugand Franck Llinas 9 janvier 2006 Pour de plus amples informations et renseignements, vous pouvez contacter : François Lugand Tel : +33 1 70 38 88 21 E-mail : francois.lugand@arsene-avocats.com Franck Llinas Tel : +33 1 70 38 88 20 E-mail : franck.llinas@arsene-avocats.com 4
ANNEXE 1 Propositions de répartition de la valeur de l immeuble en fonction des principaux composants et propositions de durées d amortissement Composants Locaux d'activités Centres commerciaux Logements Bureaux Terrains (3) Gros œuvre 25 50 60 90 > 40 40 60 >50 40 50 >=40 40 60 Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures IGT dont : chauffage-climatisation ascenseurs, monte-charge (etc.) électricité cablage transmissioncommunication plomberie autres équipements Agencements dont : agencements intérieurs et décoration (cloisons, carrelage) 20 40 5 10 20 30 10 25 20 50 5 20 20 40 10 25 15 30 5 15 10 25 15 30 15 30 20 30 15 30 15 30 7 15 5 15 5 10 10 20 5 15 20 25 7 15 10 20 1) Fourchette de durée déterminée notamment selon la localisation 2) Déterminée sur la base du prix de revient actuel d'une opération de construction neuve 3) Pour les localisations les plus onéreuses, notamment s'agissant des immeubles situés dans les quartiers d'affaires de Paris intramuros une ouverture de la fourchette d'évaluation des experts a été recommandée Calcul théorique de la durée moyenne d'amortissement en fonction de la répartition des composants Locaux d'activité Centres commerciaux Logements Bureaux moyenne d'amortissements pour une valeur totale de l'immeuble de 100 31 ans 35 ans 28 ans 37 ans 43 ans 50 ans 36 ans 45 ans Pour les besoins du présent calcul, les durées moyennes d'amortissement ont été retenues (pour les centres commerciaux, les logements et les bureaux, la durée moyenne a été calculée en fonction des durées indiquées dans l'annexe de l'instruction administrative du 30 décembre 2005 et des durées maximales d'amortissement, respectivement de 50, 80 et 60 ans, pour les gros oeuvres) Pour les besoins du calcul, les immeubles dits "Haussmanniens" sont exclus 5
ANNEXE 2 Graphique de comparaison entre l ancienne méthode d amortissement et les nouvelles méthodes Proposition de la répartition de la valeur de l'immeuble en fonctions des principaux composants et propositions de durée d'amortissements 80 moyenne d'amortissements pour une valeur totale de l'immeuble de 100 70 60 50 40 30 20 10 31 35 20 28 37 20 43 50 40 36 45 25 0 Locaux d'activité Centres commerciaux Logements Bureaux Nature de l'actif Affectation la plus pénalisante s d'usage précédemment admises par l'administration fiscale 6