STRATÉGIE DE LEADERSHIP DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER AU MAROC

GROUPE STRATÉGIE DE LEADERSHIP DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER AU MAROC Rapport complémentaire Mars 2006 Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 1

Sommaire PRÉAMBULE : OBJECTIF DU DOCUMENT 1 ÈRE PARTIE : LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER (AUTRES QUE LE FINANCEMENT) 2 ÈME PARTIE : LES SEGMENTS DE MARCHÉ CIBLES 3 ÈME PARTIE : LA POLITIQUE DE REFINANCEMENT & LA GESTION DES RISQUES 4 ÈME PARTIE : LE BUSINESS PLAN RELATIF AUX REVENUS ADDITIONNELS Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 2

Préambule : Objectif du document q Le présent rapport vient compléter : Le rapport de décembre 2005, qui propose au Groupe BMCE Bank une stratégie susceptible de lui permettre d atteindre une position de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc. Cette étude traite de cinq aspects : ü Le secteur de l immobilier au Maroc ü Le financement de l immobilier ü La promotion immobilière ü Les leviers stratégiques pour le Groupe BMCE Bank dans les métiers de l immobilier ü Le business plan 2006-2010. La présentation faite en février 2006 aux Membres du Comité Exécutif du Groupe BMCE Bank. Les participants à cette réunion ont débattu du projet de création au sein du Groupe d un Etablissement Spécialisé dans les Métiers de l Immobilier. q Le présent rapport est élaboré à la demande du Comité Exécutif précité en vue d approfondir les aspects suivants : Les métiers de l immobilier (hors financement) Les segments de marché cibles La politique de refinancement & la gestion des risques Le business plan correspondant aux revenus additionnels (neutralisation de l impact des encours actuels). Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 3

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Ch 1 - Rappel des métiers de BMCE Immobilier q Cartographie des métiers de l immobilier Banques Professionnels du financement Etablissements spécialisés Agents immobiliers Professionnels de la transaction Vendeurs de listes Marchands de biens Professionnels de l immobilier Professionnels de la construction Architectes Promoteurs immobiliers Entrepreneurs (ou maîtres d œuvre) Professionnels de la gestion Maîtres d ouvrage Administrateurs de biens (ou gérants d immeubles) Syndics de propriété Autres métiers de l immobilier Notaires Géomètres experts Experts immobiliers Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 4

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) q Les métiers de BMCE Immobilier (Etablissement Spécialisé dans l Immobilier affilié au Groupe BMCE Bank) SERVICES MAÎTRISE D OUVRAGE DÉLÉGUÉE INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE EXPERTISE GESTION GESTION PATRIMONIALE POUR LA CLIENTÈLE GESTION PATRIMONIALE POUR LE GROUPE FINANCEMENTS CRÉDITS ACQUÉREURS CRÉDITS PROMOTEURS FINANCEMENTS STRUCTURÉS GROUPE BMCE BANK ACTIVITÉS DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER INVESTISSEMENT PROMOTION IMMOBILIÈRE DISTRIBUTION RÉSEAU DÉDIÉ CANAUX ALTERNATIFS Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 5

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Ch 2 - Les métiers de la gestion q Ces métiers seront développés par BMCE Immobilier selon deux approches : Une approche externe ð Gestion patrimoniale pour le compte de la clientèle de la Banque Une approche interne ð Gestion patrimoniale pour le compte du Groupe (Banque & Compagnie d assurance) q La principale mission de BMCE Immobilier dans le cadre de cette ligne de métier, sera d assurer la valorisation et l optimisation du patrimoine immobilier du Groupe et de la clientèle par une gestion dynamique visant à atteindre les objectifs fixés en termes de rentabilité, de sécurité et de liquidité. q Plusieurs services peuvent être proposés : gestion locative (tâches locatives et administratives, fixation des loyers en rapport avec les prix du marché, recherche de locataires, négociation et rédaction des contrats de bail, tenue des décomptes et suivi des charges, révisions périodiques des loyers, ), syndic de gestion d immeuble, gestion fiscale (déclarations fiscales, utilisation du véhicule de la société civile immobilière, organisation des successions, donations, transmissions de patrimoines, démembrements de propriétés en usufruit et nuepropriété, optimisation de l imposition des revenus locatifs, optimisation de la taxation des plus-values immobilières, ), gestion des procédures contentieuses, optimisation financière, arbitrages fonciers, conseil en restructuration de patrimoine immobilier, etc. q Cette ligne de métier sera développée à la fois pour le compte du Groupe (optimisation et développement du patrimoine immobilier de BMCE Bank et de RMA Wataniya : inventaires et évaluations, diagnostic de rentabilité, mise en commun des moyens, optimisation fiscale, rationalisation financière, externalisation bilantielle, ) mais aussi pour le compte de la clientèle de la Banque. q L externalisation des actifs immobiliers du bilan consolidé de BMCE Bank dans un véhicule adhoc permettrait au Groupe (hors RMA Wataniya) d économiser plus de 65 millions de dirhams de fonds propres, ce qui représente une capacité additionnelle de distribution de crédits immobiliers de l ordre de 1.65 milliard de dirhams (marge brute estimée à plus de 60 millions de dirhams/ an). Données consolidées BMCE Bank 2004 (en millions de dirhams) Total actif 69196 Immobilisations corporelles 1309 Immeubles d'exploitation 603. Terrains 97. Immeubles bureaux 506 Immeubles hors exploitation 214. Terrains 58. Immeubles 94 Pondération ratio Cooke 100% Fonds propres réglementaires 65 Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 6

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Gestion Principes Missions & Offre de produits/services Atouts Modes de gestion CONSEIL Offre de solutions pragmatiques et innovantes aux questions immobilières des clients (ou le cas échéant solutions sur-mesure) Inventaires, estimations, études démographiques ou locatives, études de faisabilité et de développement de projets en fonction des moyens alloués, Remise en cause des méthodologies traditionnelles et développement de nouvelles approches Création de valeur supplémentaire pour le Groupe et la clientèle Gestion sophistiquée Gestion personnalisée INVESTIS- SEMENT & GESTION D ACTIFS IMMOBILIERS Gestion pour le compte de tiers de portefeuilles d actifs immobiliers Développement attendu de cette ligne de métier en raison de: ü La rentabilité croissante des actifs immobiliers ü La multiplication des investisseurs (institutionnels, compagnies d assurance, banques et investisseurs privés) ü La sophistication des techniques et des outils d investissement Ventes, achats, locations, choix du moment opportun, réaménagements d espaces, évaluations de portefeuilles immobiliers, mesures des performances et des risques de chaque actif immobilier, valorisation et optimisation des portefeuilles immobiliers, recherche et proposition des meilleures opportunités du marché, Engagement de précision et d anticipation (connaissance approfondie de chaque marché local, production de synthèses, études de cas, données statistiques, études par ville et par quartier, ) Offre intégrée de services garantissant au Groupe et aux clients investisseurs une valorisation des biens immobiliers et contribuant à l amélioration de la performance des portefeuilles sous gestion Gestion standard Gestion sophistiquée Gestion personnalisée Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 7

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Gestion Principes Missions & Offre de produits/services Atouts Modes de gestion CORPORATE REAL ESTATE (GESTION D IMMOBILIER D ENTREPRISE) Mise à disposition des Grands Utilisateurs (Grands Comptes ou Corporate) d un interlocuteur unique dédié et d une gamme de services calibrés en fonction de leurs besoins Objectif : comprendre précisément l organisation et les besoins de chaque client Corporate et lui proposer des solutions innovantes pour ses enjeux actuels et ses défis à venir Cibles de clientèle : Samir, OCP, Lydec, RAM, ONCF, Comanav, Altadis, Accès sur-mesure et transversal à l ensemble des services de BMCE Immobilier, pour assurer une prestation homogène Développement d une approche globale et offre de solutions locales Identification des besoins des clients et réponses spécifiques confortées par l ensemble des compétences du Groupe Tous types de missions liées à la gestion immobilière : ü Gestion locative complète ü Gestion technique ü Syndic de copropriété ü Gestion des parties privatives ü Conseil (missions techniques et d organisation, audits techniques, budgets prévisionnels d exploitation, space planning, ) Efficacité, flexibilité et contrôle Interlocuteur unique dédié Approche intégrée Gestion personnalisée Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 8

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Gestion Principes Missions & Offre de produits/services Atouts Modes de gestion PROPERTY MANAGEMENT (GESTION IMMOBILIÈRE TERTIAIRE) Ensemble des services de gestion assurés pour le compte des propriétaires, des investisseurs et des promoteurs Offre produits/services Objectifs ü Gestion locative d un bien immobilier : suivi comptable, administratif et juridique des loyers et des baux ü Gestion des charges d exploitation : suivi administratif et comptable des fournisseurs, coordination et gestion de l ensemble des prestataires qui interviennent au sein d un immeuble ü Maîtriser les charges s agissant d un facteur essentiel de rentabilité d un bien immobilier ü Offrir au Groupe et aux clients des services performants, globaux et contribuant à la pérennisation de leurs biens ü Développer des solutions innovantes qui créent de la valeur Engagement de résultat : sur les moyens mis en œuvre et sur les résultats à obtenir (diminution des charges d exploitation, optimisation de la gestion locative) Systèmes d informations dédiés, voire intégrés à ceux des clients (propriétaires ou mandants) pour permettre une interface opérationnelle optimale Externalisation ou intégration des services de BMCE Immobilier pour la clientèle Corporate, afin d aider au renforcement des compétences internes et à l optimisation des organisations Large implantation régionale permettant de prendre des décisions de gestion en tenant compte des spécificités locales et de suivre la gestion des biens immobiliers au plus près des marchés locaux Gestion standard Gestion sophistiquée Gestion personnalisée Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 9

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Gestion Principes Missions & Offre de produits/services Atouts Modes de gestion FACILITY MANAGEMENT (GESTION GLOBALE DÉLÉGUÉE) Management de coordination et d optimisation des services tout en restant indépendant vis-à-vis des prestataires Mise en œuvre et gestion de services destinés à «faciliter la vie» des utilisateurs/ entreprises en leur permettant de minimiser leurs coûts tout en optimisant la qualité et l efficacité de leur environnement de travail Cette ligne de métier traduit la volonté des entreprises de se concentrer sur leur activité principale et d externaliser ce qui peut être mieux pris en charge par des spécialistes Permettre aux entreprises utilisatrices de se concentrer sur leur core business Améliorer la qualité du confort des occupants ou le nombre de services proposés aux entreprises et aux personnes physiques Maîtriser voire baisser les coûts liés à un poste de travail en trouvant les meilleures solutions de gestion des services Globalité de l offre : service global clé en main de qualité, intervention au niveau de la mise en œuvre opérationnelle, de la gestion et du suivi administratif Méthodes de paiement transparentes : rémunération sur la base d honoraires, absence d application de marges sur les prestations Gestion personnalisée Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 10

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) q Dans le business plan 2006-2010 de BMCE Immobilier, les revenus générés par les métiers de la gestion sont estimés de façon forfaitaire et extrêmement conservatrice : 2.5 millions de dirhams en 2006, augmentation de 100% en 2007 et 2008, 50% en 2009 et 25% en 2010, soit respectivement 5, 10, 15 & 19 millions de dirhams. Ces revenus représenteraient 6% environ des produits d exploitation de BMCE Immobilier. 2,8% 3,8% 5,6% 6,3% 5,9% 90.4 MDH 130.8 MDH 179.2 MDH 236.7 MDH 320.1 MDH 2006 2007 2008 2009 2010 q Ces chiffres prévisionnels seront, à l évidence, en deça de la réalité. Au stade actuel de la réflexion et en l absence de données détaillées sur le patrimoine immobilier de BMCE Bank, de RMA Wataniya et de la clientèle bancaire, il est difficile d établir un business plan précis de cette ligne de métier. Néanmoins, il est raisonnable de considérer que les revenus réels seront beaucoup plus importants : ils seront plutôt de l ordre de 14 millions de dirhams en 2006 et évolueront fortement les années suivantes : 28 millions de dirhams en 2007, 53 en 2008, 80 en 2009 et plus de 100 millions de dirhams en 2010. Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 11

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Patrimoine immobilier Taux de captation Patrimoine immobilier sous gestion Modes de gestion (4) Revenus de gestion (en millions de dirhams) (en millions de dirhams) (en millions de dirhams) 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Banque 817 (1) 100% 100% 100% 100% 100% 820 900 990 1 090 1 200 c/100% c/100% c/100% c/100% c/100% 2.9 3.2 3.5 3.8 4.2 Compagnie d'assurance 695 (2) 50% 100% 100% 100% 100% 350 770 850 935 1030 c/100% c/100% c/100% c/100% c/100% 1.2 2.7 3.0 3.3 3.6 a/100% a/80% a/70% a/65% a/60% Clientèle 133 000 (3) 2% 4% 8% 12% 15% b/ b/20% b/25% b/27.5% b/30% c/ c/ c/5% c/7.5% c/10% *Nombre a/2260 a/4256 a/7448 a/10374 a/11970 de clients 2 660 5 320 10 640 15 960 19 950 b/ b/1064 b/2660 b/4389 b/5985 c/ c/ c/532 c/1197 c/1995 *Patrimoine a/1995 a/3192 a/5586 a/7780 a/8978 a/10.0 a/16.0 a/27.9 a/38.9 a/44.9 immobilier 1 995 3 990 7 980 11 970 14 963 b/ b/798 b/1995 b/3292 b/4489 b/ b/6.0 b/15.0 b/24.7 b/33.7 sous gestion c/ c/ c/399 c/898 c/1496 c/ c/ c/4.0 c/9.0 c/15.0 10.0 22.0 46.9 72.6 93.6 14.1 27.9 53.4 79.7 101.4 (1) Données consolidées BMCE Bank 2004 : Immeubles d exploitation 603 millions de dirhams & Immeubles hors exploitation 214 millions de dirhams. Augmentation de la valeur du patrimoine immobilier de 10% net par an (soit une rentabilité brute annuelle de l ordre de 16 à 17%). (2) Données RMA Wataniya 2004 : Terrains & constructions 26 millions de dirhams & Placements immobiliers 669 millions de dirhams. Augmentation de la valeur du patrimoine immobilier de 10% net par an (soit une rentabilité brute annuelle de l ordre de 16 à 17%). (3) Nombre de comptes actifs : 1 million Nombre de clients actifs : 2/3 soit 667 000 clients Nombre de clients privés : 20% soit 133 000 clients Montant moyen du patrimoine immobilier par client : 0.75 million de dirhams Volume patrimoines immobiliers clientèle : 133 milliards de dirhams (4) Modes de gestion Commissions a/ Standard 0.5% Clientèle b/ Sophistiquée 0.75% c/ Personnalisée 1% Groupe c/ Personnalisée 0.35% *BMCE Bank *RMA Wataniya Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 12

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Ch 3 - Les métiers de services q Quatre principales lignes de métiers de services seront développées par BMCE Immobilier Ligne de métier Intermédiation Immobilière ü A travers cette ligne de métier, BMCE Immobilier constituera une équipe spécialisée dans la commercialisation et l acquisition des biens constitutifs du patrimoine immobilier aussi bien du Groupe (agences bancaires, biens rachetés en dation en paiement par la Banque ou la Compagnie d assurances, investissements locatifs de RMA Wataniya, réserve foncière des projets immobiliers du Groupe, ) que des clients (corporate et particuliers haut de gamme). Ligne de métier Expertise ü Fournisseur d évaluation de patrimoine, l intervention de BMCE Immobilier portera sur l expertise de biens immobiliers pour le compte du Groupe dans le cadre des activités de financement, d acquisition, de mise en jeu des garanties ou de cession. ü Ce service sera aussi commercialisé en direction d une clientèle corporate et particuliers haut de gamme : évaluation de patrimoine, diagnostic des acquisitions projetées, Ligne de métier Maîtrise d Ouvrage Déléguée ü Le maître d ouvrage est en quelque sorte le chef d orchestre d une opération immobilière. Il a des responsabilités diverses comme le choix du terrain, de l architecte, du projet, des entrepreneurs, la recherche des financements, la gestion et la vente de l opération et enfin la coordination de tous les corps de métiers. Il doit donc être compétent dans des domaines aussi différents, mais complémentaires, que le droit, la finance, l architecture, la technique, le commercial et le management. ü Le maître d ouvrage peut être une personne physique ou une personne morale qui, en tant que propriétaire d un droit de construction, d un terrain ou d un immeuble bâti, conclut un contrat avec des professionnels du bâtiment afin qu ils construisent un immeuble pour son propre compte. Il peut donc être, soit le promoteur lui-même, soit un investisseur extérieur, par exemple une société foncière, pour le compte duquel l immeuble est réalisé. Enfin, il peut déléguer la maîtrise de l ouvrage ou, au contraire, recevoir une mission dite de «maître d ouvrage déléguée». Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 13

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) ü Contenu de l offre de BMCE Immobilier ð Assistance et Conseil à Maître d Ouvrage notamment dans les domaines de : * Pilotage de projets immobiliers * Montage en financement de projets * Médiation (Claim management) ð Maîtrise d ouvrage déléguée comprenant : * Organisation générale du projet et mise au point du programme cadre et du descriptif * Optimisation et planification générale du projet * Appels d offres et passation des marchés et contrats * Mise en œuvre des travaux * Pilotage, direction et réception des travaux. Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 14

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Pilotage & Coordination : Maîtrise d Ouvrage Déléguée Les interlocuteurs du promoteur Maîtres d œuvre, Prestataires, Entreprises (travaillant pour le compte du promoteur) Conception Architecte Géomètre BET Ingénieurs conseils Décorateur Paysagiste Exécution Maître d œuvre d exécution Bureau de contrôle Entreprises Vendeur du terrain Notaire Conseil du vendeur Notaire Les partenaires Promoteur Collectivités locales Associés du tour de table Banquier Assurances Les «tiers» (à priori) neutres par rapport au projet (à priori) hostiles au projet Administration : Equipement, Finances, Environnement Défenseurs des : contraintes, normes, servitudes, règlements Riverains Mitoyens Associations de défense Commercialisation Marketing Publicitaire Commercialisateur Acquéreurs Locataires Syndic Concessionnaires : Eau, Electricité, Télécom, Câble Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 15

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Services Principes Missions & Offre de produits/services Atouts INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE Prospection foncière, achat de terrains, recherche de locataires, acquéreurs, investisseurs pour un bien immobilier Tous types de biens : terrains, villas, appartements résidentiels, bureaux, locaux d activité, entrepôts, plateformes logistiques, commerces, surfaces commerciales, hôtels, complexes de loisirs, Offre globale de services permettant d accompagner la clientèle en amont et en aval de la transaction Valoriser le patrimoine immobilier des propriétaires et ne pas laisser leurs biens inoccupés Commercialiser les biens devenus inadaptés aux besoins des clients Répondre dans les meilleurs délais aux besoins des clients Spécialisation des équipes (par zone géographique, par type de produit, par catégorie de surface) Construction progressive d une base de données exhaustive et actualisée en temps réel Réactivité et rapidité d exécution Suivi des clients dans le long terme et proposition de services en amont et en aval de la transaction Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 16

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Services Principes Missions & Offre de produits/services Atouts EXPERTISE Evaluation et analyse de la valeur des biens immobiliers quelle que soit leur nature ou leur détenteur Prise en compte de la qualité du bien immobilier, de la valeur des biens comparables et de la perception des investisseurs sur les tendances actuelles et futures du marché Respect des normes internationales (International Valuation and Accounting Standarts-IVS/IAS) Déterminer la valeur juste d achat ou de vente correspondant aux références du marché Aider à la décision, la vente ou l achat d un bien étant souvent une décision stratégique Evaluer et anticiper l évolution de la valeur d un bien à court et moyen terme en tenant compte des grandes tendances de marché Donner des évaluations actualisées et continues, pour permettre aux investisseurs de suivre en temps «réel» la valeur de leur portefeuille Neutralité, indépendance et intégrité Connaissance approfondie des marchés immobiliers, des besoins des utilisateurs et de leur évolution (analyses prospectives) Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 17

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Services Principes Missions & Offre de produits/services Atouts MAÎTRISE D OUVRAGE DÉLÉGUÉE Pilotage de l opération de promotion immobilière pour compte de tiers dans le cadre d une : ü Assistance à Maîtrise d Ouvrage ü Maîtrise d Ouvrage Déléguée Fonctions assurées ü Conception de projet (concept, plans d architecture, ) ü Détermination de la faisabilité de projet (études de marché, programmation commerciale, études de rentabilité, ) ü Montage financier (constitution de tours de table des investisseurs, mise en place de modes de financement, ) ü Organisation générale du projet, optimisation et planification Approche globale et intégrée Equipe pluridisciplinaire ü Elaboration des cahiers des charges ü Appels d offres et passation des marchés ü Mise en œuvre et suivi des travaux ü Pilotage, coordination, réception et contrôle des travaux ü Commercialisation Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 18

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Services Principes Missions & Offre de produits/services Atouts AUTRES ACTIVITÉS DE SERVICES Adapter et structurer une surface immobilière depuis l optimisation des surfaces jusqu à l aménagement intérieur Optimiser l efficience des bâtiments : Rationaliser et optimiser l utilisation des m2, tant pour les bureaux, les couloirs, que les espaces collectifs ü Etudes de space planning Approche globale de l aménagement de l espace, du conseil à la création de l environnement de travail ü Saisie de plans sous logiciels professionnels ü Modéliser des outils d aide à la AMÉNAGEMENT D ESPACES ü Archivage et gestion électronique de dossiers de plans ü Conception/réalisation de travaux de décoration intérieure ü Réalisation d images de synthèse ü Relevé et calcul de surfaces, réalisation de plans sur supports informatiques, études d optimisation de l utilisation des surfaces, simulation de plans d occupation, réalisation de documents de commercialisation et de plans de vente, création d animations vidéo et de visites virtuelles de sites décision immobilière ü Concevoir, aménager et gérer des espaces de travail ü Accompagner la construction, la rénovation et les transferts de sièges sociaux Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 19

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) AMÉNAGEMENT D ESPACES Optimiser l efficience des organisations Rationaliser les besoins de chaque utilisateur en fonction de son métier, en préservant la qualité de son environnement. Face à la nécessaire standardisation des espaces collectifs, il sera nécessaire de personnaliser les espaces de travail individuels Créer de la valeur et optimiser le processus global de productivité La mise en place d un cadre de travail intelligent et convivial est un facteur important de compétitivité car la mobilisation d un collaborateur passe également par un espace de travail de qualité Gérer l espace de manière dynamique La flexibilité et l évolutivité de l espace de travail sont indispensables pour suivre les changements constants de l entreprise. Il s agira d orchestrer la permanente adaptation de l immobilier aux besoins de l entreprise Capacité à prendre en compte toutes les dimensions de l entreprise ü Financière et économique ü Spaciale et architecturale ü Fonctionnelle et technique ü Humaine et organisationnelle Palette de compétences interdisciplinaires Mise à la disposition des clients d une équipe pluridisciplinaire prenant en charge des projets lourds et sachant comprendre les cultures d entreprise pour proposer des solutions adaptées Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 20

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) Lignes de métier Services Principes Missions & Offre de produits/services Atouts INGÉNIERIE TECHNIQUE Offre globale de services permettant la mise en place : ü D outils répondant à la complexité de la gestion des immeubles modernes ü De procédures internes garantissant la qualité de la prestation ü D une démarche qualité s exprimant aussi bien dans l élaboration d un cahier des charges, le choix d un fournisseur que dans le contrôle budgétaire ü D une veille technologique qui assure aux clients une parfaite connaissance de leurs obligations en matière de sécurité ou de santé et des bests practices Audits techniques Etats des lieux, diagnostics techniques, planification des travaux d entretien et des gros travaux Logistique de transfert Assistance à la programmation et à la réalisation de déménagement de locaux Conseil et assistance en entretien-maintenance Gestion de contrats d entretien-maintenance ü Définition et mise en place des contrats d entretien-maintenance, suivi des prestataires, contrôle des prestations, mise au point et surveillance d indicateurs de performance, reporting Contrôle qualité Direction travaux d entretien Coordination sécurité-protection de la santé Plans de prévention ü Intégration de la prévention des risques lors de la conception des bâtiments, de l organisation des chantiers et de l exécution des travaux ü Intégration de la prévention des risques dans les bâtiments en exploitation, mise en place de plans de prévention Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 21

1 ère Partie : Les métiers de l immobilier (hors financement) q Le business plan 2006-2010 de BMCE Immobilier estime de façon partielle les revenus issus des métiers de services. Sont déterminés les revenus générés par les activités suivantes : Intermédiation Immobilière Expertise ü Volume d affaires traitées : 50 millions de dirhams en 2006. ü Augmentation de la valeur des transactions immobilières de 100% en 2007 & 2008, 50% en 2009 et 25% en 2010 soit 100, 200, 300 & 400 millions de dirhams respectivement. ü Taux de la commission d intermédiation : 5%. ü Produits prévisionnels : 2,5 millions de dirhams en 2006, 5 en 2007, 10 en 2008, 15 en 2009 et 20 en 2010. ü Nombre de dossiers expertisés : 4/jour en 2006 soit 968 sur l année (242 jours ouvrables). ü Augmentation du volume de dossiers traités de 100% en 2007 & 2008, 50% en 2009 et 25% en 2010 soit respectivement 1936, 3872, 5808 et 7260 dossiers expertisés. ü Compte tenu d une facturation de 1 000 dirhams par dossier, les produits générés par cette activité seront de 1 million de dirhams en 2006, 1.9 en 2007, 3.9 en 2008, 5.8 en 2009 et 7.3 en 2010. Maîtrise d Ouvrage Déléguée ü Volume des projets gérés en MOD : 100 millions de dirhams en 2006, 200 en 2007, 400 en 2008, 600 en 2009 et 900 en 2010. On peut considérer raisonnablement que ces prévisions se caractérisent par une grande prudence. ü Le taux de commissionnement prévu dans le business plan est de 2,5% alors que dans la pratique, les professionnels de la maîtrise d ouvrage déléguée appliquent une facturation pouvant atteindre 5%. L augmentation de la tarification de BMCE Immobilier sera envisagée après son entrée sur le marché de la MOD et l acquisition d une reconnaissance de savoir-faire par les professionnels et la clientèle. ü Les produits de cette activité devraient atteindre 2.5 millions de dirhams en 2006, 5 en 2007, 10 en 2008, 15 en 2009 et 22.5 en 2010. Autres services ü Nous ne sommes pas en mesure d estimer les revenus générés par les autres activités de services en raison de l insuffisance des informations disponibles. Confidentiel. Tous droits réservés Groupe BMCE Bank-Stratégie de leadership dans les métiers de l immobilier au Maroc Mohammed Benmoussa, Mars 2006 22