Les fonds immobiliers suisses grandis par la crise 17 septembre 2009 Serge Courtet Director
Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: 17.09.2009 - Page 2
A notre sujet Nos produits Nos produits Mandats Projets Credit Suisse Real Estate Fund Siat Credit Suisse 1a Immo PK *** CSF Real Estate Switzerland** Schroder ImmoPLUS CSF 2 Real Estate Metropolis *** Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Credit Suisse Real Estate Fund International CSF RE Switzerland Dynamic** Swiss Prime Site (SPS) Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus CS Euroreal* Credit Suisse Real Estate Fund Property Plus Credit Suisse Real Estate Fund Green Property * CS Euroreal c est un fonds immobilier ouverts selon la loi allemande sur les investissements. ** CREDIT SUISSE FONDATION DEPLACEMENT, Zurich, est l émetteur et le gestionnaire des produits Credit Suisse Fondation. CREDIT SUISSE, Zurich, en est la banque dépositaire *** Le CS 1a Immo PK est destiné exclusivement à des entités suisses de la prévoyance professionelle exonérées d impôt, ainsi qu à des assurances sociales et des caisses de compensation. Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 3
Croissance résultant de l'exploitation judicieuse des tendances en mio. CHF 23'000 22'000 21'000 20'000 19'000 18'000 17'000 16'000 15'000 14'000 13'000 12'000 11'000 10'000 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 Actifs sous gestion juillet 2009: 21 mrds CHF Des produits innovants et une croissance durable 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 4
Volume des marchés titrisés Placements détenus dans des titres et parts du Credit Suisse Tous les chiffres au 30.06.2009 et exprimés en CHF Placements immobiliers incorporés dans des titres: 50,7 mrds CHF 30 en milliards de CHF 25 Placements immobiliers directs: 2267 mrds CHF 20 44,2% 15 23,1% 10 13,4% 5 0 Fonds immobiliers* Placements immobiliers* Fondations de placement** Autres prestataires gérés par le Credit Suisse Credit Suisse: une part de 31,3% sur le marché des placements immobiliers indirects *Capitalisation boursière au SIX Swiss Exchange / **Fortune nette du fonds Source: AEAI, Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 5
Différentes formes de placement en Suisse Fonds immobiliers Société immobilière Fondation de placement immobilier Surveillance FINMA (selon LPCC) SIX Swiss Exchange OFAS Instrument de placement Part de fonds Action Parts de fondations Cotation en bourse Oui (en partie, marché hors bourse) Oui Non Liquidité Elevée (marché quotidien) Elevée (marché quotidien) Moyenne Evaluation Agio (prix > VNI) Disagio (prix < VNI) Prime (prix > VNI) Discount (prix < VNI) Prix = VNI coûts de liquidation Option de restitution Oui Non Oui, pas d'autre négociabilité Priorité de placement Principalement immeubles d'habitation Principalement immeubles commerciaux Principalement immeubles d'habitation Risque (volatilité) Faible Moyen Très faible Activités étrangères Non Possible Non Endettement étranger Max. 50% (LPCC), effectif 10-30% Plafond 80%, effectif 30-70% Max. 40% Nombre de produits 19 1 13 2 16 3 1 Indice SWX des fonds immobiliers 2 Indice SWX SR Real Estate Source: Credit Suisse 3 Indice immobilier de la CAFP Date: 17.09.2009 - Page 6
Performance des placements immobiliers suisses indirects de 2001 à 2009 200 Rendement total, indice au 01.01.2001 = 100 180 160 140 120 100 80 60 40 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 CAFP (fondations de placements immobiliers) Indice SWX des fonds immobiliers SWX Real Estate (sociétés anonymes immobilières) Swiss Performance Index (actions suisses) Source: Datastream Date: 17.09.2009 - Page 7
Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: 17.09.2009 - Page 8
Conjoncture: récession globale synchrone Croissance du PIB en % 15.0 12,5 10,0 7,5 5,0 2,5 0,0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009E -2,5-5,0 Etats-Unis Allemagne Royaume-Uni Chine Japon Global Croissance du BPIB réel en % 2007 2008E 2009E 2010E Global 5,0 3,1-0,7 3,3 Etats-Unis 2,0 1,1-2,4 2,5 Canada 2,7 0,5-2,0 2,7 Amérique latine 5,7 4,3-1,7 3,0 Chili 5,1 3,4-1,0 3,0 Mexique 3,2 1,3-3,0 2,3 Euro 16 2,6 0,7-3,8 1,0 Allemagne 2,6 1,0-5,4 0,7 Pays-Bas 3,5 2,0-3,6 0,7 Royaume-Uni 3,0 0,7-3,5 1,0 Suisse 3,3 1,9-2,0 0,6 Japon 2,4-0,7-4,2 1,7 Asie hors Japon 10,0 6,9 4,2 6,6 Chine 13,0 9,0 8,0 8,5 Inde 9,0 7,1 4,9 6,2 Singapour 7,7 1,1-6,5 3,9 Australie 2,8 2,4-0,5 2,0 Source: Datastream, Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 9
Subprime aux Etats-Unis / au Royaume-Uni contre évolution du marché suisse Indice, T1 1987 = 100 450 400 350 300 250 200 150 100 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 US Case-Shiller House Price Index UK Nationwide House Price Index Prix de maisons individuelles en Suisse (W&P) Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 10
Evolution des prix sur le marché immobilier suisse 200 Indices du prix de l'immobilier réel, T1 1970 = 100 175 150 125 100 75 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Logements en location Logements en propriété Maisons individuelles Source: Wüest & Partner Date: 17.09.2009 - Page 11
Placement immobilier: situation actuelle Taux d'intérêt bas Baux à loyer indexés = protection contre l'inflation Volatilité des bourses La demande en investissements immobiliers persiste Particuliers et institutions recherchent de l'immobilier (en premier lieu, maisons d'habitation et immeubles à usage commercial baisse de la demande pour ces derniers) Division du marché Accent mis sur la qualité En Suisse, les prix de l'immobilier restent relativement élevés Les placements immobiliers indirects offrent une alternative aux placements directs nouvelles tendances pour les investissements Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 12
Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: 17.09.2009 - Page 13
Tendance: vieillissement de la population Evolution du nombre de ménages par tranches d âge 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 Nombre de ménages selon les prévisions 15-29 30-44 45-59 60 Aujourd'hui déjà, la demande des ménages dont le chef de famille a 60 ans ou plus est le segment qui rencontre la plus forte croissance. Le nombre de personnes de 60 ans et plus va continuer d'augmenter jusqu'en 2040. 400 000 200 000 1991 2001 2011 2021 2031 2041 La «Silver Revolution» qui résulte de l'évolution démographique augmente la demande en nouvelles formes d'habitation. Source: Office fédéral de la statistique (scénario A de l'ofs), Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 14
Tendance: vieillissement de la population Produits immobiliers s'adressant au groupe cible Fonds immobiliers qui investissent dans les formes d'habitation modernes avec prestations de service intégrées ainsi que dans les concepts d'habitation d'avenir sur des sites attrayants. Segments immobiliers: Habitations offrant des services Formes d'habitation innovantes et tendances d'avenir pour la construction d'habitations Résidences pour personnes âgées et maisons de retraite Santé et bien-être Hôtels Marché de l'immobilier d'habitation Evolution démographique Conditions de vie monétaires Tendances sociales Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 15
Tendance: vieillissement de la population Projets et objets thématiques Boardinghouse (Aréna) Lucerne Habitations offrant des services Coûts prévisionnels de l'installation: env. 134,8 mio. CHF Durée des travaux: 2010-2012 Ensemble résidentiel Augarten Rheinfelden Habitations offrant des services Valeur vénale de: 118,75 mio. CHF Année de construction: 1974/assainissement en 3 étapes jusqu'à l'achèvement en 2010 Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 16
Tendance: durabilité et efficacité énergétique Evolution du prix du pétrole par baril en dollars US (brent) 160 140 120 100 pétrole brut par baril de Brent en USD Malgré une correction massive des prix du pétrole depuis 2008 (-49%), le prix du baril de brent se situe nettement au-delà de la moyenne des 26 dernières années. 80 60 40 20 Les ressources pétrolières ne seront pas disponibles indéfiniment. 0 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 A long terme, on prévoit une augmentation des prix du pétrole. Source: Datastream Date: 17.09.2009 - Page 17
Tendance: durabilité et efficacité énergétique Investissements rationnels Les investissements dans la construction de projets immobiliers durables viabilisés et au bénéfice d une autorisation de construire en Suisse. Les investissements se concentrent sur les «Green Buildings» Changement climatique et pénurie de ressources à l'échelle mondiale changent notre vie La conscience écologique des Suisses augmente, le baromètre des préoccupations 2008 indique: 20% des Suisses considèrent la protection de l'environnement comme l'une de leurs cinq principales préoccupations Env. 40% de la consommation finale d'énergie sont utilisés pour le chauffage Env. 50% de toutes les ressources disponibles sont utilisés par le secteur de la construction Engagements de la politique suisse, déc. 2007 - réduction de 20% des émissions de CO2 - réduction de 20% de la consommation d'énergie - augmentation de 20% de la part des énergies renouvelables L'efficacité énergétique doit permettre de réduire la consommation d'énergie Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 18
Tendance: durabilité et efficacité énergétique Projets et objets thématiques Uptown Zug Immeuble d'habitation et commercial Valeur de marché: 85 mio. CHF Réalisation: 2009 2011 Business Center Andreaspark Zurich Immeuble commercial Valeur de marché: 82,4 mio. CHF Réalisation: 2008 2009 Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 19
Tendance: optimisation fiscale «A never ending story!» Recettes fiscales en % du produit intérieur brut (PIB) 24% 23% 22% 21% 20% 19% 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Recettes fiscales en % du PIB Au cours des vingt dernières années, la charge fiscale a constamment augmenté en Suisse mais personne ne paye des impôts avec plaisir! Source: Office fédéral de la statistique (OFS) Date: 17.09.2009 - Page 20
Tendance: optimisation fiscale Des produits sur mesure Produits optimaux pour les investisseurs suisses avec un taux d'imposition marginal élevé (l'imposition est réalisée à un taux réduit à l'échelle du fonds; les particuliers ne payent, sur la portion investie dans de l immobilier contenue dans un tel produit immobilier, ni impôt sur le revenu ni impôt sur la fortune): Fonds immobiliers Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 21
Tendance: Optimisation fiscale Structure Imposition des personnes juridiques Imposition des personnes physiques Imposition des dividendes Fonds avec propriété foncière directe Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Le fonds est propriétaire direct des biens immobiliers Les revenus tirés de la propriété foncière directe sont imposés en partie à un taux réduit au niveau du fonds applicable pour certaines personnes juridiques. Ce taux s élève à 4,25% pour l impôt fédéral direct ou par exemple à 9,3% pour l impôt cantonal et communal dans la municipalité de Zurich. Les détenteurs de parts ne sont pas soumis à l'impôt sur la part du revenu et de la fortune issue de la propriété directe. Le dividende n est pas soumis à l impôt anticipé. Fonds avec propriété foncière indirecte Fonds immobiliers de droit suisse Le fonds détient des actions d une ou plusieurs société(s) immobilière(s) Les revenus et le capital au niveau de la société immobilière sont imposables. Le fonds lui-même ne paie pas d impôt sur le revenu ou sur la fortune. Les détenteurs de parts sont soumis eux aussi à l impôt sur le revenu et sur la fortune. Le dividende est soumis à l impôt anticipé. Date: 17.09.2009 - Page 22
Sommaire 1. Faits à propos des placements immobiliers en Suisse 2. Marché immobilier suisse soutenu malgré la crise 3. Tendances observées pour les placements immobiliers 4. Conclusion Source: Datastream Date: 17.09.2009 - Page 23
Marché immobilier suisse En principe, les marchés suisses de l'immobilier sont florissants en Suisse, il n'y a pas de bulle immobilière Face à l'important ralentissement conjoncturel, la demande va diminuer dans tous les segments de l'immobilier Dans de nombreuses villes, les marchés des logements en location devaient faire face à une demande excessive la tendance va vers un équilibre => toutefois les loyers continuent d augmenter Sur les marchés de l'immobilier commercial, le nombre de locaux vides va augmenter la concurrence à outrance continuera d'augmenter => les prix des superficies commerciales sont sous pression Retour à la qualité Le marché de l'immobilier et de la construction ne vont probablement pas décliner Source: Credit Suisse Date: 17.09.2009 - Page 24
Je vous remercie de votre attention!
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