Extrait du procès-verbal de la 99 e séance de la Commission permanente sur l habitation tenue le 9 mars 2016 Prévoir une participation municipale dans le cadre du programme AccèsLogis Québec, volets 1 et 2 Projet de logements abordables et communautaires Logement Outaouais Projet du Plateau Boulevards du Plateau, d Europe et la rue de Londres, village urbain Du Plateau District électoral du Plateau Maxime Tremblay R-CPH-2016-03-09 / 6 CONSIDÉRANT QUE la Commission permanente sur l habitation (CPH) a le mandat de sélectionner les projets de logements abordables et communautaires et de recommander au conseil municipal, l aide financière attribuée à chacun d eux; CONSIDÉRANT QUE l organisme Logement Outaouais, avec l aide de son Groupe de Ressources Techniques, a soumis un projet qui consiste à la construction d un bâtiment comprenant, au total, 70 logements; CONSIDÉRANT QUE le projet a été soumis en volets 1 et 2, sous la formule «Construction neuve Appel d offres» du programme AccèsLogis Québec; CONSIDÉRANT QUE l analyse du projet a été réalisée selon les objectifs du Guide du fonds de gestion pour les logements abordables et communautaires de la Ville de Gatineau; CONSIDÉRANT QU à titre de ville mandataire de la Société d habitation du Québec (SHQ), Gatineau a comme rôle de s assurer de sélectionner des projets qui rencontreront les standards définis dans le cadre du programme AccèsLogis Québec : QUE cette Commission recommande au conseil de prévoir, pour le Projet de logements abordables et communautaires Logement Outaouais Projet du Plateau, situé en bordure des boulevards du Plateau, d Europe et de la rue de Londres, une aide financière équivalente au financement de la contribution du milieu de 15 % et une contribution municipale d un montant correspondant à 10 % du coût du supplément au loyer pour les locataires admissibles au Programme de supplément au loyer. RECOMMANDÉE Le secrétaire, David Leclerc Responsable de la Section habitation
ANALYSE DE PROJET Commission permanente sur l'habitation 99 e Séance 9 mars 2016 Prévoir une participation municipale dans le cadre du programme AccèsLogis Québec, volets 1 et 2 Projet de logements abordables et communautaires Logement Outaouais Projet du Plateau Boulevards du Plateau, d Europe et la rue de Londres, village urbain Du Plateau District électoral du Plateau Maxime Tremblay CONSIDÉRANT QUE la Commission permanente sur l habitation (CPH) a le mandat de sélectionner les projets de logements abordables et communautaires et de recommander au conseil municipal, l aide financière attribuée à chacun d eux; CONSIDÉRANT QUE l organisme Logement Outaouais, avec l aide de son Groupe de Ressources Techniques, a soumis un projet qui consiste à la construction d un bâtiment comprenant, au total, 70 logements; CONSIDÉRANT QUE le projet a été soumis en volets 1 et 2, sous la formule «Construction neuve Appel d offres» du programme AccèsLogis Québec; CONSIDÉRANT QUE l analyse du projet a été réalisée selon les objectifs du Guide du fonds de gestion pour les logements abordables et communautaires de la Ville de Gatineau; CONSIDÉRANT QU à titre de ville mandataire de la Société d habitation du Québec (SHQ), Gatineau a comme rôle de s assurer de sélectionner des projets qui rencontreront les standards définis dans le cadre du programme AccèsLogis Québec : QUE le Service de l urbanisme et du développement durable propose à la Commission permanente sur l habitation qu elle recommande au conseil de prévoir, pour le Projet de logements abordables et communautaires Logement Outaouais Projet du Plateau, situé en bordure des boulevards du Plateau, d Europe et de la rue de Londres, une aide financière équivalente au financement de la contribution du milieu de 15 % et une contribution municipale d un montant correspondant à 10 % du coût du supplément au loyer pour les locataires admissibles au Programme de supplément au loyer. Analyse : Mise en contexte : En 2015, la Ville de Gatineau disposait d une banque de 280 logements dédiés pour le programme AccèsLogis Québec. En ajoutant les 100 logements obtenus pour 2016, c est une enveloppe de 380 logements dont dispose la Ville de Gatineau pour la période 2015-2016. Le projet du Plateau est le dernier projet à être analysé, dans le cadre de la démarche établie en 2011, sous la formule d entrée continue. Lors de la dernière Commission permanente sur l habitation (CPH), il a été décidé de procéder par appel de propositions avec une date butoir pour les 100 logements de la programmation 2016. Ce nouveau projet s ajoute aux autres projets qui ont été recommandés par la CPH lors des séances du 14 juillet 2015, du 2 décembre 2015 et du 3 février 2016. Le tableau ci-joint présente le décompte à ce jour (sous réserve d une recommandation de la CPH et de l autorisation du conseil municipal). Programmation 2015-2016 380 logements Projet Logements Balance Ruisseau-Blanchette Phase II 43 337 Du Marais Phase II 30 307 Place St-Antoine 18 289 Centre Mechtilde 30 259 Un toit «sourd» ma tête 18 241 Inter-Section Aylmer 30 211 Mon Toit 37 174 Projet du Plateau 70 104 Total : 276 N/Réf. 00017 Page 1
Voici les principaux objectifs et critères du Guide : Répartition équitable entre chaque GRT; La faisabilité d une réalisation rapide du projet doit être démontrée; Favoriser l implantation d un projet dans un village urbain ayant peu ou pas de logements abordables et communautaires; Favoriser la diversification des typologies des logements pour rencontrer l ensemble des besoins; Encourager la sélection de la clientèle de personnes et de familles inscrites sur la liste d attente de l OMHG; Valoriser une répartition équilibrée des projets entre les familles, les personnes âgées autonomes et les personnes ayant des besoins particuliers; Intégrer un minimum de 10 % de logements pour les clientèles à mobilité réduite. Analyse de la situation : Loge Action Outaouais, à titre de GRT, est prêt à soumettre pour analyse préliminaire selon le programme AccèsLogis, le projet proposé par l organisme «Logement Outaouais», situé en bordure des boulevards du Plateau, d Europe et de la rue de Londres, dans le village urbain Du Plateau (secteur d Aylmer). Une fiche d analyse est jointe au rapport (annexe 1). En résumé : Ce projet vise la réalisation de 70 logements abordables; Le projet réalisé en volet 1, pour 22 logements, vise une clientèle de 65 ans et plus. L autre partie du bâtiment sera réalisé en volet 2, pour 48 logements et vise les personnes de 75 ans et plus. Il comportera des installations communautaires, dont une cuisine et une salle qui seront accessibles à tous les occupants du projet; Le bâtiment proposé sera de cinq étages comportant 70 logements, dont : - Cinquante-trois logements (53) d une chambre à coucher; - Dix-sept logements (17) de deux chambres à coucher; L organisme Logement Outaouais possède une bonne expertise dans le domaine de la gestion immobilière et, plus particulièrement, pour des clientèles de personnes âgées. Une démonstration des besoins a été produite pour confirmer qu une liste de personnes a été identifiée pour ce projet; Il s agit d une opportunité pour l organisme de développer le tout premier projet dans le secteur du Plateau, projet qui offrira des logements abordables pour des personnes aînées et qui proposera des logements adaptés et aménagés pour ainsi répondre à des besoins diversifiés; La localisation du projet est stratégique, alors qu un accès piétonnier direct est planifié de l autre côté du boulevard du Plateau, pour relier le voisinage immédiat avec le cœur du village où sera notamment aménagé, cette année, le parc de quartier; Comme un ascenseur est prévu, 100 % des logements seront accessibles; L organisme détient une promesse d achat signée pour le terrain. La réalisation du projet est conditionnelle à l octroi du financement du programme AccèsLogis Québec. Planification et contexte d insertion du projet : Ce projet est le troisième planifié depuis 2002, dans le village urbain Du Plateau. Ce village urbain avait été ciblé pour accueillir des projets de logements abordables. En comptant les deux projets réalisés et celui-ci, 185 logements abordables et communautaires se retrouvent dans le village urbain Du Plateau, soit 4 % de tout le parc immobilier de ce village, soit bien en deçà de la moyenne municipale, qui se situe à 11%; Le village urbain Du Plateau est un secteur très recherché. De plus, il a connu la croissance la plus importante de tous les villages urbains depuis près de 20 ans passant de 1 480 à 6 225 logements; Ce projet permet d améliorer l encadrement des boulevards du Plateau et de l Europe, en occupant la tête d îlot du terrain qui est ceinturé par les boulevards du Plateau, de l Europe et de la rue de Londres; Le projet est adjacent à un quartier résidentiel, tout en se localisant tout près d espaces communautaires, de services commerciaux et se trouve en façade de deux lignes de transport en commun; Ce projet d inclusion sociale, réalisé dans le cadre du programme AccèsLogis, permet de diversifier l offre en insérant des logements locatifs et abordables dans le Cœur du Plateau. Ce secteur a été planifié afin de rechercher une mixité résidentielle, et ceci, pour répondre à l ensemble des besoins en habitation; Le village urbain Du Plateau est composé majoritairement de propriétaires, considérant qu un faible pourcentage de locataires (27 %) l habite, comparativement à la moyenne municipale qui est de 36 %; Le projet a été planifié, en ciblant certaines typologies de logements moins présentes dans ce secteur, considérant le pourcentage important de propriétaires. L ajout de logements de 1 chambre à coucher, et plus particulièrement de 2 chambres à coucher, répond aux besoins à combler pour ce secteur. (annexe 2). % de propriétaires versus locataires 2011 Ville de Gatineau V.U. Du Plateau Communauté Du Plateau Ouest Propriétaires 64 % 73 % 80 % Locataires 36 % 27 % 20 % Source : Profil démographique et sociodémographique Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Village urbain Du Plateau et ses communautés. Page 2
% des logements selon le nombre de chambres à coucher 2011 Ville de Gatineau V.U. Du Plateau Communauté Du Plateau Ouest 1 c.c. 12 % 8 % 9 % 2 c.c. 31 % 33 % 32 % 3 c.c. 39 % 45 % 48 % 4 c.c. 18 % 14 % 11 % Source : Profil démographique et sociodémographique Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Village urbain Du Plateau et ses communautés Processus d analyse et validation : Le programme AccèsLogis finance les projets sur les bases suivantes : SHQ (50 %), Ville de Gatineau (jusqu à un maximum de 15 %) et par une hypothèque de l organisme (35 %). On retrouve en annexe 3, le processus de validation de la subvention municipale; Le mode de développement «Construction neuve Appel d offres» du programme AccèsLogis, requiert comme tout autre projet régi par ce programme, une démarche qui exigera des validations de la Société d habitation du Québec/Ville mandataire, pour obtenir l Analyse préliminaire (A.P.), l Engagement conditionnel (EC), l Engagement définitif (ED) et, enfin, une Demande d ajustement des intérêts (D.A.I.); La Ville a reçu toute la documentation pour procéder à l Analyse préliminaire (A.P.); La conception du projet, pour ce qui concerne la gestion des services (repas), se fait sur la base d un projet similaire de 60 logements (Bel-Âge) et qui fonctionne très bien. Celui-ci a été développé en 2013 et quoiqu un peu plus petit, il est composé lui aussi d une clientèle mixte en volet 1 et en volet 2; Rappelons que des subventions venant du Programme Supplément au Loyer (PSL) sont accordées aux locataires admissibles, en fonction des revenus du ménage. Cette subvention permet donc à un ménage de ne pas défrayer plus de 25 % de ses revenus pour se loger; Une rencontre a eu lieu avec la Division de l urbanisme du secteur d Aylmer pour déterminer les principales étapes afin de permettre la réalisation de ce projet; Pour réaliser ce projet de cinq étages et de 70 logements, une modification au Règlement de zonage numéro 502-2005 sera requise, car la zone résidentielle H-13-172 autorise actuellement des bâtiments de 3 à 5 étages, mais ne permet qu un maximum de que 24 logements; Le choix de développer le projet selon les volets 1 et 2 respecte les besoins identifiés par l organisme. Autres caractéristiques : Plan stratégique : C.3 - Gérer la croissance urbaine en favorisant la densification des activités, la mixité des usages et l inclusion des collectivités dans les villages urbains; Plan d urbanisme : Action 1.1 - Offrir au sein des villages urbains, une diversité d alternatives d habitation en terme de typologie, de tenure et de prix, permettant aux résidants d y demeurer à plusieurs stades de leur vie et favoriser une mixité sociale; Politique de développement social : Défini à l orientation 2 - Accessibilité à un logement abordable de qualité. Page 3
ANNEXE 1 Projet de logements abordables : Logement Outaouais - Projet du Plateau Adresse : 0, boulevard du Plateau Nom de l'organisme : Logement Outaouais Mission : Mettre des logements à loyer modique, à la disposition de personnes à faible revenu y compris des personnes âgées, leur conjoint et leurs enfants. Terrain ciblé Secteur du Cœur du Plateau Demande de subvention 15 % 1 342 965 $ Village urbain # 13, Du plateau Coût du projet 8 953 100 $ Nombre de logements demandés 70 Le terrain ciblé est compris entre les boulevards du Plateau et d Europe et de la rue de Londres, ce qui permet de développer un projet qui aura beaucoup de visibilité et qui sera facilement accessible. Localisation Accès facile aux services commerciaux dans le secteur, sur le boulevard du Plateau, ainsi qu aux boulevards des Allumettières et Saint-Raymond (marché d alimentation, restaurants, services bancaire, pharmacie, etc.). D autres services commerciaux, communautaires et sociaux sont planifiés dans le Cœur de village, dont une bibliothèque municipale et des places publiques. Clientèle Volet 1 - Personnes âgées (22 logements); Volet 2 Personnes âgées autonomes et en légère perte d autonomie (48 logements). Adaptabilité et accessibilité % des logements adaptés = aménagements conçus pour répondre à des besoins particuliers. % des logements accessibles = aménagements pour faciliter l'accessibilité universelle aux logements. 0 % 100 % Nouvelle phase Oui Non X Projet incorporant l'aspect efficacité énergétique Oui X Clientèle de la liste OMH-G Oui Non Possède le terrain ou offre d'achat Oui X X Services Le site est situé en façade du futur Cœur de village qui comportera une multitude de services, dont des espaces verts et des places publiques, une bibliothèque, école, etc. Le projet se retrouve à proximité d une clinique médicale et permettra un accès facile aux commerces de détail dans le secteur du Plateau. Projet de logements abordables «Logement Outaouais - Projet du Plateau» Page 4
ANNEXE 1 (suite) Transport Le secteur est bien desservi en transport en commun : les lignes d autobus numéro 39 et 49, ainsi que 24-25-28 desservent le site. Il est situé tout près d artères routières importantes, dont les boulevards du Plateau, Saint-Raymond et des Allumettières. Une piste multifonctionnelle se localise dans l emprise du boulevard d Europe en façade du projet. Design et consolidation urbaine Le terrain du projet, d une superficie de 4645 m 2, a un potentiel intéressant longeant les boulevards du Plateau et d Europe et la rue de Londres. Il est ceinturé par ces voies de circulation et des trottoirs déjà existants, ce qui permettra aux résidents d avoir un accès sécuritaire aux services de proximité. Le bâtiment proposé aura un gabarit (5 étages) un peu plus important que les constructions existantes des multilogements adjacents, afin de rencontrer les fonctions mêmes de l usage projeté et d un nombre de locataires défini pour maintenir les services qui seront offerts dans le bâtiment. Le projet pourra facilement être planifié pour éviter les conflits de circulation sur les boulevards et la rue de Londres. Intégration de la clientèle au milieu et mixité sociale La localisation du projet, la clientèle ciblée de personnes aînées et le nombre limité de logements pour ce type de projet (résidence pour personnes âgées) favoriseront une intégration avec un voisinage composé de jeunes familles. Le lien piétonnier donnant vers le quartier résidentiel et vers le Cœur de village permettra là aussi de favoriser une intégration au voisinage. 35 suppléments aux loyers sont prévus, conformément aux exigences du programme AccèsLogis. Le projet est soumis sous la formule «Construction neuve Appel d offres» du programme AccèsLogis Québec. L organisme Logement Outaouais a une offre d achat acceptée et a fait une démonstration de la faisabilité économique du projet. L organisme possède une expertise par la gestion d un l immeuble qui comporte 100 logements, pour une clientèle similaire à celle du projet. Faisabilité de réalisation Un changement de zonage est requis, touchant le nombre de logements pour le site du projet. L organisme est sur le point de soumettre une demande à cet effet. Une rencontre de travail a eu lieu avec des représentants du Service de l urbanisme et du développement durable. Il est à noter que la hauteur permise dans la zone autorise déjà des structures de cinq étages, ainsi que des constructions de 3 à 24 logements. La procédure qui suivra auprès du conseil municipal pour approuver le développement du projet se fait en coordination avec les autorisations qui devront être accordées pour le changement de zonage. Projet de logements abordables «Logement Outaouais - Projet du Plateau» Page 5
ANNEXE 2 Village urbain Du Plateau - communautés Du Plateau Page 6
ANNEXE 3 PROGRAMME ACCÈSLOGIS QUÉBEC - PROCESSUS DE VALIDATION DE LA SUBVENTION MUNICIPALE POUVANT ALLER JUSQU À 15 % DU COÛT DES TRAVAUX Le programme AccèsLogis Québec finance, de manière générale, les projets de logements abordables sur les bases suivantes : Société d habitation du Québec (SHQ) : 50 % du financement en subvention; Contribution de la Ville de Gatineau : pouvant aller jusqu à 15 % du financement en subvention; Obligation de l organisme : 35 % du financement par le biais d une hypothèque garantie par la SHQ; * Il est aussi possible que d autres contributions, provenant du milieu, soient ajoutées pour aider au financement du projet et minimiser les coûts du loyer. À partir d un outil informatique développé par la SHQ pour le montage financier des projets, l organisme communautaire, accompagné de son Groupe de ressources techniques (GRT) remplit une demande d analyse financière (DAF). Ce document accompagnera un projet tout au long de sa réalisation. On retrouve dans le document, une dizaine d onglets touchant l ensemble des éléments nécessaires à la réalisation du projet (coût de construction, coût à l exploitation, contingence pour imprévus de travaux, etc.). Cet ensemble d'information évoluera au fil des étapes d analyse et du traitement de la demande. On compte trois étapes d analyse qui permettent de déterminer et de confirmer la faisabilité du projet : 1. La première étape du processus est l analyse préliminaire (AP) La DAF est complétée en fonction des exigences du guide AccèsLogis. Une fois le montage financier complété, la contribution de la Ville se fait automatiquement et est égale à 15 % des coûts unitaires de réalisation admissible, jusqu au coût maximal reconnu par la SHQ. Comme le montant peut évoluer en fonction des autres étapes, la résolution qui prévoit l engagement de la Ville dans le projet identifie une aide financière de 15 %. À noter que cette première étape donne droit à une avance de fonds de 15 000 $ afin de réaliser des études, dont un bilan de santé de l édifice, ou de permettre le paiement d honoraires d architectes et d ingénieurs. Cette somme est avancée par la SHQ. Dans l hypothèse où le projet ne peut se réaliser, l organisme n a pas à rembourser ce montant. 2. La deuxième étape du processus est l engagement conditionnel (EC) Cette étape permet de poursuivre la planification du projet, dans le respect des exigences du programme AccèsLogis. Des études, des plans à 25 % et des validations professionnelles doivent être produits pour confirmer le développement du projet. La DAF est mise à jour. 3. La troisième étape est l engagement définitif (ED) À cette étape, tous les plans à 100 % ont été analysés, un appel d offres, s il y a lieu, a été complété. Une nouvelle mise à jour de la DAF est produite pour confirmer la contribution exacte de la subvention municipale qui peut aller jusqu à 15 %. Sur la base de l engagement définitif, une résolution est transmise au conseil municipal qui confirme la contribution municipale. Un premier versement de la subvention est alors octroyé à l organisme. Le deuxième versement est fait à la fin du projet. Ce processus de validation de l aide financière municipale est unique parmi les trois villes mandataires. En effet, il assure à la fois que le conseil est avisé dès le départ, qu un projet est en préparation, tout en évitant des délais administratifs trop longs et pénalisants pour les organismes communautaires. Depuis 2009 (obtention du statut de Ville mandataire du programme AccèsLogis), plus de 20 projets ont été approuvés. De ceux-ci, trois projets ont demandé des contributions supérieures à 15 % alors trois projets ont nécessité des contributions inférieures à 15 %. PROGRAMME ACCÈSLOGIS QUÉBEC Page 7