4 - Logements 4.1 Hausse de 10 % du parc de résidences principales En 2006, 134 400 logements environ ont été recensés à Plaine Commune dont 94 % de résidences principales. Les logements vacants représentent 5,5 % du parc total. Evolution du parc de logements à Plaine Commune 1990 1999 2006 Nombre de logements 128 232 130 375 134 349 Résidences principales 117 313 114 916 125 955 Logements occasionnels 2 162 1 071 470 Résidences secondaires 529 566 489 Logements vacants 8 228 13 822 7 435 Source : Insee, recensements de la population 1990, 1999 et 2006 Evolution du nombre de résidences principales Indice 100 en 1968 Source : Insee, recensements de la population Dans les années 80 et 90, la croissance du parc de logements reste modérée à Plaine Commune par rapport aux territoires de comparaison. Elle va de pair avec l évolution démographique peu dynamique de ces décennies. La période 1999-2006 est marquée en revanche par une forte hausse du nombre de résidences principales. 11 000 logements supplémentaires ont été comptabilisés, soit une hausse de l ordre de 10 %. Plus de 80 % de ces nouveaux logements se situent à Saint-Denis, Aubervilliers et Epinay-sur- Seine. Le parc de nouveaux logements a permis d accueillir notamment une partie des nouveaux habitants de Plaine Commune. Insee Ile-de-France 32 Septembre 2010
Une forte hausse du nombre de résidences principales à Saint-Denis et Aubervilliers Commune 1999 2006 Evolution 1999-2006 nombre (%) Aubervilliers 25 094 27 954 2 860 11,4 Courneuve 12 398 12 721 323 2,6 Epinay-sur-Seine 17 176 18 856 1 680 9,8 Ile-Saint-Denis 2 621 2 783 162 6,2 Pierrefitte-sur-Seine 8 939 9 491 552 6,2 Saint-Denis 33 365 37 978 4 613 13,8 Stains 11 598 12 174 576 5,0 Villetaneuse 3 725 3 997 272 7,3 Plaine Commune 114 916 125 955 11 039 9,6 Territoire des Hauts-de-Seine 150 957 161 344 10 387 6,9 Seine-Saint-Denis 524 387 569 169 44 782 8,5 Ile-de-France 4 510 369 4 829 812 319 443 7,1 Ce s résidences principales supplémentaires sont constituées de logement s neufs, mais aussi de logements déjà existants, auparavant vacants, qui ont été remis sur le marché locati f sous la pression de la demande. Certains logements ont pu également apparaître suite à des divisions de pav illons ou encore à de s modifications d usage (locaux transformés en logements). 4.1.1 Forte baisse du nombre de logements vacants Evolution du nombre de logements vacants Indice 100 en 1968 Source : Insee, recensements de la population E n 1999, le nombre de logements vacants est très élevé à Plaine Commune en lien avec le contexte é conomique dégradé et la baisse de la population, observée entre 1990 et 1999. Les tensions sur le m arché immobilier sont nettement moins vives qu en 1990. Ailleurs aussi, le parc de logements v acants est bien plus important en 1999 qu en 1990. A Plaine Co mmune, le nombre de logements vacants a été divisé par deux entre 1999 et 2006 : il est p assé de 13 800 à 7 400. Ainsi, le taux de vacance des logements passe de 10,6 % à 5,5 %. Il est désormais proche de celui du département (5,1%) et est inférieur à celui observé en région (6,2 %) et dans le territoire du centre des Hauts-de-Seine (6,8%). Insee Ile-de-France 33 Septembre 2010
Logements inoccupés* selon la date d achèvement de la construction : forte baisse dans le parc ancien entre 1999 et 2006 * : logements vacants essentiellement Source : Insee, recensements de la population 1999 et 2006 La plupart des logements vacants sont des logements anciens. Ce sont en général des logements plus difficiles à louer ca r plus vétustes ; une partie d entre eux a pu notamment faire l objet de ré novation et réhabilitation dans le cadre de la politique de réno vation urb aine. Une vacance plus élevée à La Courneuve Nom bre Nombre de total de logements logements va cants Part des logements vacants (%) Aubervilliers 29 987 1 849 6,2 La Courneuve 13 756 922 6,7 Épinay-sur-Seine 19 936 961 4,8 L'Île-Saint-Denis 2 969 180 6,1 Pierrefitte-sur-Seine 10 136 608 6,0 Saint-Denis 40 637 2 211 5,4 Stains 12 767 550 4,3 Villetaneuse 4 162 154 3,7 Plaine Commune 134 349 7 435 5,5 Territoire Hauts-de-Seine 177 841 12 121 6,8 Seine-Saint-Denis 604 065 30 687 5,1 Ile-de-France 5 309 011 328 953 6,2 Plus de la moitié des logements vacants de Plaine Commune sont localisés à Saint-Denis et à Aubervilliers : ces deux villes ont des taux de vacance légèrement supérieurs au taux moyen de la Communauté d Agglomération. La Courneuve possède le taux de vacance le plus élevé du territoire et Villetaneuse le plus faible. Comparés avec les résidences principales, les logements vacants appartiennent plus souvent au parc privé (annexe). Ils sont également plus anciens, plus petits et moins bien équipés en installations sanitaires (voir annexes). Insee Ile-de-France 34 Septembre 2010
4.1.2 Des efforts importants en matière de construction neuve Le recensement n est pas la source la plus appropriée pour étudier les logements neufs. Compte-tenu de l étalement de la collecte, une fraction seulement des logements achevés en 2004, 2005, 2006 ou 2007 a été enquêtée lors de la période 2004-2008. La source Sitadel (MEEDDM), qui enregistre des informations sur les autorisations de construire et les mises en chantier de logements, permet d appréhender la construction de logements neufs. La construction neuve a fortement contribué à l extension du parc de logements à Plaine Commune. Les mises en chantier de logements ont atteint des niveaux très élevés en 2004 et 2005. Le nombre de logements commencés à Plaine Commune entre 1998 et 2006 dépasse 10 000. On peut considérer que ce chiffre correspond à peu près au volume de logements achevés lors de la période 1999-2006. Ces logements les plus récents représentent 8 % du parc total de logements en 2006, soit 1,5 point de plus qu en Ile-de-France et dans l ensemble de la Seine-Saint-Denis. Forte hausse des mises en chantier Nombre de mises en Indice 100 en 1998 chantier de logements à Plaine Commune Année Logements 1998 650 1999 644 2000 861 2001 633 2002 1 065 2003 1 040 2004 2 500 2005 2 348 2006 1 382 Total 11 123 Source : DREIF, Sitadel Source : DREIF, Si tadel Au cours de la période 2005-2009, l accroissement du parc de logements continue d être favorisé par une convention d équilibre logements/bureaux signée entre l Etat et Plaine Commune. Celle-ci fixe un ratio de 1,12 m² de logements à construire pour 1m² de bureaux. Ce ratio a atteint 1,6 sur la période 2005-2008. 4.2 Des logements collectifs plutôt petits et sur-occupés L habitat collectif est majoritaire à Plaine Commune : les appartements représentent 82 % du parc des résidences principales (71 % en Seine-Saint-Denis et 87 % dans le territoire du centre des Hauts-de- Seine). La part des petits logements (de 1 à 3 pièces) est plus importante à Plaine Commune que dans les territoires de comparaison. A l inverse, il y a plutôt une pénurie de grands logements (5 pièces ou plus). Insee Ile-de-France 35 Septembre 2010
Ventilation des logements par nombre de pièces : peu de grands logements à Plaine Commune (%) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Plaine Commune Seine-Saint-Denis Ile-de-France Centre 92 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces ou plus La taille des ménages étant importante à Plaine Commune, les logements sont davantage peuplés que dans les territoires de comparaison. On compte en moy enne 2,65 occupants par logement, c est un peu plus qu en 1999, alors que la tendance générale indique plutôt une diminution du nombre de personnes par logement. Sous l effet conjugué de la taille élevée des ménages et de la petite taille des logements, les logements sont plutôt sur-occupés à Plaine Commune. On compte 0,87 personne par pièce, c est nettement supérieur à la moyenne du département et de la région. En 2006, le nombre de personnes par logement est de 2,79 chez les locataires du parc HLM et de 2,47 dans le parc privé. Chez les propriétaires, il y a en moyenne 2,67 personnes par logement. Indicateurs de peuplement des logements Plaine Commune Seine-Saint-Denis Ile-de-France Centre 92 1999 2006 1999 2006 1999 2006 1999 2006 Nombre de personnes / résidence principale 2,62 2,65 2,59 2,57 2,38 2,34 2,18 2,15 Nombre de personnes / pièce 0,86 0,87 0,8 0,79 0,72 0,69 0,72 0,69 Nombre de pièces / résidence principale 3,04 3,03 3,22 3,25 3,29 3,38 3,04 3,11 Source : Insee, rece nsements de la population 1999 et 2006 4.3 Un parc de logements ancien, manquant parfois de confort Plaine Commune a un parc de logements plutôt ancien : 73 % des logements ont été construits avant 1975 (ce chiffre est de 67 % pour l Ile-de-France, 68 % en Seine-Saint-Denis et 70 % dans le territoire du centre des Hauts-de-Seine). Ventilation des résidences principales selon la date d achèvement de la construction : un parc de logements ancien à Plaine Commune % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Plaine commune Seine-Saint-Denis Ile-de-France Territoire 92 Avant 1949 1949 à 1974 1975 à 1989 1990 à 1998 1999 à 2003 Insee Ile-de-France 36 Septembre 2010
A Plaine Commune, 2 % des résidences principales ne disposent ni de douche, ni de baignoire. 7 % des résidences n ont pas de salle d eau, mais comportent toutefois soit une douche ou une baignoire dans une autre pièce (bain ou douche hors pièce réservée). La situation en matière de confort sanitaire est un peu plus favorable dans les territoires de comparaison. Taux d équipement des résidences principales en installations sanitaires (%) : des logements moins confortables à Plaine Commune Dans le parc de logements vacants, 7 % des logements ne sont équipés ni de douche, ni de baignoire et 9 % de ces logements disposent d un de ces équipements sanitaires, mais hors pièce réservée. Aubervilliers, La Courneuve et L Île-Saint-Denis possèdent le parc de logements le moins bien équipé en installations sanitaires. Equipement en installations sanitaires (%) Ni baignoire, ni douche Bain ou douche hors pièce réservée Une salle d'eau Aubervilliers 3,0 7,5 89,4 Courneuve (La) 3,3 6,9 89,8 Épinay-sur-Seine 1,0 4,8 94,1 L'Île-Saint-Denis 1,9 9,0 89,1 Pierrefitte-sur-Seine 1,5 5,2 93,3 Saint-Denis 0,6 7,3 92,1 Stains 0,2 6,7 93,2 Villetaneuse 1,2 4,8 94,0 Plaine Commune 2,4 6,9 90,6 Seine-Saint-Denis 1,4 5,1 93,6 Ile-de-France 1,4 4,1 94,5 Territoire des Hauts-de-Seine 1,4 4,1 94,5 4.4 Un parc important de logements sociaux Plaine Commune se caractérise par un parc important de logements sociaux : 44 % des ménages de la Communauté d Agglomération sont locataires d un logement HLM en 2006, soit 11 points de plus que la moyenne de la Seine-Saint-Denis et deux fois plus qu en Ile-de-France. Seulement 22 % des ménages de Plaine Commune sont locataires d un logement du parc privé. A peine 28 % des ménages sont propriétaires : ce taux est très faible, comparé aux autres territoires. Les moyennes régionale et départementale s élèvent respectivement à 47 % et 40 %. Insee Ile-de-France 37 Septembre 2010
Beaucoup de locataires HLM et peu de propriétaires à Plaine Commune Le statut d occupation des logements diffère d une commune à l autre. Aubervilliers se distingue par une part plus élevée de locataires du parc privé et à l inverse par une plus faible part de locataires HLM. Stains a un profil plutôt inverse. Les propriétaires sont particulièrement nombreux à Pierrefitte- et sur-seine Epinay-sur-Seine. Ventilation du parc des résidences principales selon le statut d occupation (%) Propriétaire Locataire d un logement vide non HLM Locataire d'un logement vide HLM Locataire d'un logement loué meublé Logé gratuitement Aubervilliers 27,1 29,6 35,7 3,9 3,7 100,0 Courneuve 26,8 20,6 48,5 1,9 2,2 100,0 Épinay-sur-Seine 35,3 18,0 42,2 3,1 1,5 100,0 L'Île-Saint-Denis 22,7 12,6 60,5 2,3 1,9 100,0 Pierrefitte-sur-Seine 41,0 16,3 38,4 2,3 2,0 100,0 Saint-Denis 20,4 26,2 43,3 7,3 2,9 100,0 Stains 30,0 9,9 57,3 1,1 1,7 100,0 Villetaneuse 30,6 13,9 50,7 1,5 3,4 100,0 Plaine Commune 27,6 22,1 43,6 4,1 2,6 100,0 Entre 1999 et 2006, le nombre de locataires a augmenté de 19 % dans le parc privé et seulement de 2 % dans le parc HLM. Le nombre de propriétaires s est accru de 13 %. Plus de locataires dans le parc privé et de propriétaires qu en 1999 1999 2006 évolution 1999-2006 nombre % Propriétaires 30 830 34 786 3 956 12,8 Locataires de logement vide non HLM Locataires de logement vide HLM 23 458 27 864 4 406 18,8 53 914 54 882 968 1,8 Autres cas 6 714 8 423 1 709 25,5 Total 114 916 125 955 11 039 9,6 Source : Insee, recensements de la population 1999 et 2006 Total Insee Ile-de-France 38 Septembre 2010
Evolution du parc de logements selon le statut d occupation (%) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 % Propriétaires Locataires d'un logement vide non HLM Locataires d'un logement vide HLM 1999 2006 Autres cas Source : Insee, re censements de la population 1999 et 2006 Entre 1999 et 2006, la structure du parc des résidences principales s est quel que peu mod ifiée : la part des ménages locataires non HLM s est accru e de 1,6 point (22 % en 2006), du fait de la mise sur le marché de nombreux logements vacants et a ussi de nouveaux logements neufs. Le nombre de logements sociaux HLM est passé de 53 900 en 1999 à 54 900 en 2006, mais la part des locataires HLM a diminué de 1,7 point (44 % en 2006). Enfin, la part des ménages propriétaires de leur logement s est accrue d un point (28 % en 2006). 4.5 Une rotation plus importante dans le parc privé Un peu plus de la moitié des locataires du parc privé de Plaine Commune ont emménagé au cours des quatre dernières années. 20 % des locataires seulement sont dans leur logement depuis 10 ans ou plus. La rotation est beaucoup plus faible dans le parc social que dans le parc privé : 45 % des locataires HLM occupent leur logement depuis 10 ans ou plus. Plus d un propriétaire sur trois occupe son logement depuis 20 ans ou plus. Répartition du parc des résidences principales selon le statut d occupation et l ancienneté d emménagement (%) Insee Ile-de-France 39 Septembre 2010