OBSERVATOIRE DE L HABITAT 2011 COMMUNAUTE D AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST

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1 OBSERVATOIRE DE L HABITAT 2011 COMMUNAUTE D AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST BOULOGNE-BILLANCOURT CHAVILLE ISSY-LES-MOULINEAUX MEUDON SÈVRES VANVES VILLE D AVRAY

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3 L OBSERVATOIRE DU LOGEMENT ET DE L HABITAT - ANNEE 2011 C omme le précise l'article L302-1 du Code de la Construction et de l'habitation, le Programme Local de l'habitat (PLH) définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant, entre les communes et entre les quartiers d'une même commune, une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements. L a Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest s'engage dans le domaine de l'habitat pour satisfaire les besoins de sa population et accompagner le développement de son territoire sur la base des deux programmes locaux de l'habitat actuellement en vigueur. A gir sur l habitat nécessite une étude approfondie du marché immobilier local et de l offre de logements sur le territoire. Ainsi, l article L302-3 du code de la construction et de l habitation impose aux Communautés d agglomération dotées d un programme local de l habitat la mise en place d un dispositif d observation annuel : «L'établissement public de coopération intercommunale délibère au moins une fois par an sur l'état de réalisation du programme local de l'habitat et son adaptation à l'évolution de la situation sociale ou démographique». L objectif de ce dispositif d observation est double. En premier lieu, son rôle est d évaluer la réalisation des actions définies dans le cadre des deux programmes locaux de l habitat, aussi bien en matière de respect du calendrier de la programmation qu'en matière de résultats quantitatifs des actions mises en œuvre. Aussi afin de répondre à cet objectif, il a parfois été nécessaire de chiffrer le bilan des actions réalisées à l échelle de chaque territoire des PLH en vigueur sur la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest. E n second lieu, le dispositif d observation vise à identifier l évolution des marchés immobiliers et des équilibres démographiques et sociaux afin de réajuster, si nécessaire, les politiques et les actions menées par la Communauté d agglomération. Pour cela, une analyse du bâti existant et du marché immobilier a été réalisée sur le territoire de GPSO. Cette analyse a été complétée de cartes selon les données existantes. I l convient d ajouter que ce document a pu être élaboré grâce à la contribution des services des villes membres de Grands Paris Seine Ouest. En effet, cette photographie de l habitat sur le territoire des sept villes est d abord fondée sur une collecte des données municipales. L es grilles types transmises aux villes par GPSO pour le recueil des informations peuvent avoir été renseignées de façon hétérogène. Aussi, l harmonisation de certains des éléments d information fournis n a pu aboutir à une totale exhaustivité. C est pourquoi, la présentation qui suit peut ne pas prendre systématiquement en compte, en fonction des sujets traités, la totalité de notre territoire communautaire. E n parallèle de l harmonisation des dispositifs des deux PLH en vigueur, le Conseil de Communauté du 15 décembre 2010 a voté le lancement de l élaboration d un nouveau PLH pour GPSO. Cette délibération représente la première étape de la mise en œuvre de la politique locale en matière d habitat et de logement de GPSO. Le travail d élaboration du projet de PLH communautaire a été effectué en collaboration étroite avec les sept villes membres et avec l aide d un assistant à maîtrise d ouvrage, le bureau d études CODRA. Deux ans après son lancement, un projet de PLH sera soumis au Conseil de Communauté afin de l arrêter puis de le soumettre pour avis aux communes membres avant transmission au Préfet. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 3

4 SOMMAIRE Préambule 2 Partie 1 : LE PARC DE LOGEMENTS DE LA COMMUNAUTE D AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST 5 1 Les principales caractéristiques de la population de GPSO 5 2- Le parc de résidences principales Les résidences secondaires Les logements vacants Les locations meublées professionnelles 8 Partie 2 : LE PARC PRIVE 9 I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET DES MARCHES DE L AC- CESSION A LA PROPRIETE ET A LA LOCATION Les caractéristiques du parc privé de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest La description des marchés immobiliers de la communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest 13 II/ LE DEVELOPPEMENT ET L AMELIORATION DU PARC DE LO- GEMENTS PRIVES 15 Partie 3 : LE PARC LOCATIF SOCIAL 27 I/ La description du parc locatif social Les principales caractéristiques des logements locatifs sociaux Le profil des ménages demandeurs de logements sociaux La «tension du marché» du parc public 31 II/ Le développement et l amélioration du parc social de la communauté d agglomération La création de logements locatifs sociaux en L amélioration du parc locatif social en Fiche par ville 39 Description des nouveaux logements inscrits à l inventaire SRU Glossaire 53 Sources Le développement d une offre élargie de logements L amélioration des logements du parc privé 19 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 4

5 PARTIE 1 : LE PARC DE LOGEMENT S elon les données FILOCOM 2011, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest comptabilise logements sur son territoire, soit 1778 logements de plus qu en Lors du dernier recensement rénové établissant les chiffres de la population légale au 1 er janvier 2012, la Communauté d'agglomération comptait habitants. POPULATION DE 1 LES DE GPSO ES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DE LA L a population de la Communauté d'agglomération se caractérise par la taille restreinte de ses ménages, notamment dans les 3 communes limitrophes de Paris (entre 2 et 2,1 personnes par ménage). Sur le reste du territoire, on compte entre 2,3 et 2,4 personnes par ménage (recensement rénové 2009 données INSEE 2012). Par comparaison, les moyennes nationales et régionales se situent actuellement à 2,3 personnes par ménage. En cohérence avec la taille des ménages, la taille des résidences principales évolue avec l éloignement de Paris : le nombre moyen de pièces par logement est de 2,8 à Boulogne- Billancourt, de 2,9 à Issy les Moulineaux et Vanves, de 3,5 à Chaville et Meudon, de 3,6 à Sèvres et de 4 à Ville d'avray. Globalement, le nombre de pièces par logement a eu tendance à augmenter entre 1999 et aujourd hui. P ar ailleurs, la population de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest se caractérise également par le haut niveau de ses revenus fiscaux. En effet, selon les données de la Direction Générale des Impôts (DGI), le revenu fiscal par unité de consommation (UC) médian en 2010 se situe sur le territoire de GPSO entre euros à Vanves et euros à Ville d'avray, tandis qu'il s'élève, en moyenne, à euros dans les Hauts-de-Seine et à euros en Île-de-France (cf graphique ci-contre) Revenus médians par unité de consommation en 2010 (sources : DGI) C omparativement à 2008, les revenus fiscaux par unités de consommation des habitants de la Communauté d agglomération ont progressé de 3,70%, soit une évolution supérieure à celles observées dans les Hauts-de-Seine (+3, 65%) et en Ile-de-France (2,62%). T outefois, comme en témoigne la carte présentée ci-dessous, ces moyennes cachent de fortes disparités entre les ilots IRIS de chacune des sept villes et plus particulièrement à Boulogne-Billancourt où un quartier IRIS présente des revenus médians supérieurs à euros et où deux quartiers IRIS disposent de revenus médians inférieurs à euros par unité de consommation. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 5

6 L e parc de résidences principales de la Communauté d'agglomération se compose essentiellement de logements collectifs, puisque seules 8% des résidences principales sont des logements individuels. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Part des logements collectifs et individuels dans le parc de résidences principales (FILOCOM 2001) 98% 2% 75% 25% 94% 6% 86% 80% 14% 20% 92% 8% 85% 15% Collectif Individuel 2 - LE PARC PARC DE RÉSIDENCES PRINCIPALES L a Communauté d'agglomération compte résidences principales sur son territoire, dont 40 % sont situées à Boulogne-Billancourt et 21% à Issy les Moulineaux (FILOCOM 2011). Comparativement à 2009, le nombre de résidences principales a augmenté en deux ans de 1980 logements sur l ensemble de la Communauté d agglomération. E n 2011, selon les données FILOCOM, 47% des habitants de GPSO sont propriétaires de leur résidence principale. Parallèlement, 50% des habitants sont locataires. Plus précisément, les villes de Boulogne-Billancourt, Vanves et Issy les Moulineaux se caractérisent par la présence d'un fort taux de locataires (plus de 50%) et les villes de Chaville, Meudon, Sèvres et Ville d'avray se caractérisent par une répartition inverse des catégories, les propriétaires étant majoritaires (cf. carte page suivante). La tendance observée depuis 1999 de diminution du nombre de locataires au profit de l augmentation du nombre de propriétaires semble s être stabilisée sur la période E ntre 2006 et 2011, 27,5% des résidences principales de la Communauté d'agglomération ont fait l'objet d au moins un changement d occupant (FILOCOM 2011). L'ancienneté moyenne d'emménagement des ménages dans leur résidence principale est de 13 ans, plus particulièrement 17 ans pour les ménages propriétaires et 10 ans pour les ménages locataires (recensement rénové 2009 données INSEE 2012). Ces données s'inscrivent dans l'ancienneté moyenne d'emménagement des ménages franciliens et alto-séquanais. 3 - LES ES RÉSIDENCES SECONDAIRES L a Communauté d'agglomération compte résidences secondaires sur son territoire. Comparativement à 2009, leur nombre a augmenté en 2011 de 378 logements. Le volume de résidences secondaires est important sur la Communauté d'agglomération où il représente 4,5% des logements et particulièrement à Boulogne-Billancourt et à Issy les Moulineaux où il représente respectivement 5,8% et 4,5% du parc (FILOCOM 2011). Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 6

7 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 7

8 4 LES ES LOGEMENTS VACANTS L a Communauté d'agglomération compte logements vacants sur son territoire ce qui représente 7,71% de son parc de logements (FILOCOM 2011). Depuis 2009, ce sont ainsi, 564 logements qui sortent des statistiques de la vacance. L 'importance du taux de logements vacants s'explique en partie par la surreprésentation des petits logements locatifs privés qui sont générateurs de vacance frictionnelle de courte durée due à la rotation entre deux locataires, ainsi que par la forte mutation des biens immobiliers sur le marché de l acquisition. En effet, parmi les logements repérés comme vacants en 2009, 57% d entre eux ont été recensés en tant que résidences principales non vacantes en A ussi, si l'on considère uniquement la vacance de longue durée, c'est-àdire de plus de 2 ans, on ne dénombre plus que logements à être recensés comme vacants depuis au moins 2009, soit 2,1% du parc de logements. NELLES 5 - LES ES LOCATIONS MEUBLÉES PROFESSION- E nfin, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest compte logements meublés (FILOCOM 2011). Il s agit de locaux d habitation dont la location constitue une source de revenus soumise à la taxe professionnelle pour le propriétaire. Certaines résidences privées pour étudiants ou foyers d hébergement sont également compris dans ce décompte. S ont exonérés de la taxe professionnelle, et ne sont donc pas identifiés comme logements meublés, les loueurs en meublés qui effectuent des locations sans caractère périodique d une partie de leur habitation personnelle, (exemple : location d une pièce à un étudiant). En sont également exonérés, sauf délibération contraire des collectivités locales, les loueurs de gîtes ruraux, les propriétaires qui effectuent des locations de tout ou partie de l habitation personnelle classée «meublé de tourisme», et les loueurs de chambres d hôtes subventionnés par le Ministère de l Agriculture. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 8

9 PARTIE 2 : LE PARC PRIVE I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET DES MARCHES DE L ACCESSION A LA PROPRIETE ET A LA LOCATION L a Communauté d'agglomération compte logements relevant du parc privé toutes catégories confondues (résidences principales, résidences secondaires, logements vacants et logements meublés) qui se composent à 86% de résidences principales (FILOCOM 2011). 1 LES ES CARACTÉRISTIQUES DU PARC PRIVÉ DE LA COM- MUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION GRAND PARIS SEINE OUEST 1.1. Les copropriétés P armi l ensemble du parc de logements présent sur le territoire, on comptabilise 4786 copropriétés. Ces dernières représentent 87% des logements, soit logements. en nombre de copropriéts Répartition des copropriétés en fonction de leur taille (en nombre de logements) sources FILOCOM à 4 5 à 9 10 à et + en nombre de logements L a majorité des copropriétés comptent de 10 à 49 logements. Cependant 23% des logements de la Communauté d agglomération font partie d une très grande copropriété de plus de 100 logements, même si ces dernières au nombre de 177, ne représentent que 3% des copropriétés du territoire. C omme l illustre la carte page suivante, la majorité des logements s inscrivant dans une grande copropriété se situent à Meudon la Foret et dans les quartiers du Pont de Sèvres et Point du Jour à Boulogne-Billancourt LA L TYPOLOGIE DES RÉSIDENCES PRINCIPALES PRIVÉES L e parc privé de la Communauté d'agglomération présente deux profils différents. En effet, les logements situés sur les villes limitrophes de Paris, soit Boulogne-Billancourt, Issy les Moulineaux et Vanves se caractérisent par leur petite surface en moyenne : entre 48% et 51% des logements ont une surface inférieure à 54 m². A l'inverse, les villes de Chaville, Meudon, Sèvres et Ville d'avray se caractérisent par un parc de logements possédant des superficies plus grandes : 65% à 80% des logements privés disposent d'une surface habitable supérieure à 55 m² (FILOCOM 2011). 80% 60% 40% 20% 0% Taille des résidences principales privées sources FILOCOM 2011 BOULOGNE CHAVILLE ISSY MEUDON SEVRES VANVES VILLE D AVRAY moins de 54 m² de 55 à 74 m² plus de 75 m² Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 9

10 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 10

11 1.3. L'ANCIENNETÉ DU PARC DE LOGEMENTS PRIVÉS E n moyenne, 29% des résidences principales privées peuvent être qualifiées d'anciennes, puisqu'elles ont été construites avant En parallèle, on compte environ 32 % de résidences principales privées récentes (construction postérieure à 1974) dont 13%, très récentes (constructions postérieures à 1995) et notamment à Issy les Moulineaux où 29% des résidences principales privées ont été construites après 1995 (FILOCOM 2011). 60% 40% ANCIENNETE DES RESIDENCES PRINCIPALES PRIVEES S(OURCES : FILOCOM 2011) L es taux d'inconfort des résidences principales de la Communauté d'agglomération sont nettement plus faibles que ceux observés dans le département des Hauts-de-Seine (5,3 % sans douches ni toilettes et 2,3% sans mode de chauffage). C omparativement au recensement de 1999, le confort des logements de la Communauté d'agglomération s'est amélioré en Ainsi, 19% des logements (soit 1450 logements) ne possédant ni douche, ni baignoire en 1999 ont fait l'objet d'installation de sanitaires et 82% des logements (soit 2584 logements) sans chauffage en 1999 possèdent aujourd'hui un chauffage central ou électrique. Comparativement sur le département, seulement 7% des logements ne disposant ni de baignoire ni de douche et 55% des logements dépourvus de système de chauffage ont fait l objet de travaux en Un parc potentiellement indigne en nette diminution 20% 0% BOULOGNE CHAVILLE ISSY MEUDON SEVRES VANVES VILLE D AVRAY < Un parc inconfortable en nette diminution L es données liées à l'inconfort des logements livrées par l'insee en 2012 (recensement rénové 2009) concernent le parc de résidences principales privées et sociales de la Communauté d'agglomération. Cependant, on peut considérer que l'inconfort des logements touche essentiellement le parc privé en raison de la remise à niveau des logements généralement réalisée par les bailleurs sociaux entre deux locations et un effort, suivi par les villes, de maintien de qualité de leur parc dans les parties communes. L es logements inconfortables se définissent, selon l INSEE, comme des logements où il manque au moins un des trois éléments de confort suivants : toilettes, salle de bains (douche ou baignoire) et chauffage (central ou électrique mural). L a Communauté d'agglomération, selon les données issues de l INSEE en 2012 (recensement rénové 2009), compte logements sans baignoire ni douche, soit 4,6 % des résidences principales et 563 logements sans mode de chauffage soit 0,50 % des résidences principales. L es données FILOCOM caractérisent le parc susceptible d'être indigne en croisant l'état du logement à partir de son classement cadastral (8 catégories de grand luxe à très médiocre) et du niveau de ressources de ses occupants L e nombre de logements potentiellement indignes est estimé à 2 392, soit 1,7% des résidences principales du territoire. Le nombre de logements potentiellement indignes a diminué de 300 logements environ, soit de 11 % entre 2009 et L a diminution de l'inconfort et du parc potentiellement indigne sur le territoire de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest est à mettre en relation avec le renouvellement important du bâti et l importance des taux de mutation des biens qui lors d une vente font généralement l objet de travaux de remise en état. E n effet, l évolution des modes de vie des habitants et l encadrement réglementaire sur l obligation de décence des logements locatifs, participent à la résorption du parc indigne ou sans confort du territoire. De plus, la diminution de l'inconfort et des logements indignes est favorisée par l'existence : dans le secteur diffus, de différentes aides (prêts et subventions), en particulier du Conseil Général des Hauts-de-Seine et de l'anah, destinées à lutter contre ces caractéristiques, dans le secteur programmé, d aides spécifiques selon les dysfonctionnements repérés à l adresse, d actions volontaristes de certaines communes. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 11

12 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 12

13 2 LA DESCRIPTION DES MARCHÉS IMMOBILIERS DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION GRAND PARIS SEINE OUEST 2.1 Le marché de l'acquisition des logements neufs collectifs E n 2011, selon la chambre des Notaires de Paris, le nombre de ventes de logements s'est élevé à logements sur le territoire, dont appartements et 24 maisons. Le prix médian pour l acquisition d un appartement neuf est de euros soit euros/m² et pour une maison de euros. S i comparativement à 2010, le nombre de ventes d appartements neufs a légèrement chuté en 2011 (moins 211 ventes du fait du nombre exceptionnel de ventes en 2010), les prix au m² ont largement augmenté (+11,50%). L a carte, ci-dessous, illustre les prix moyens enregistrés lors de la vente de logements neufs sur chaque ville. Sèvres et Ville d Avray apparaissent comme «non renseignées» en raison du nombre restreint de ventes sur leur territoire (secret statistique en dessous de 11 ventes enregistrées par la Chambre des Notaires de Paris). ciens 2.2 Le marché de l'acquisition des logements an- L es données relatives au marché de l'acquisition des biens immobiliers anciens sont issues de la base BIEN de la Chambre des Notaires. Elles concernent les logements anciens, c est-à-dire l ensemble des logements de plus de 5 ans ou les logements plus récents ayant déjà fait l objet d au moins une transaction. S ur le territoire, le volume des ventes de logements anciens est de et concerne à hauteur de 7,5% la vente d une maison et de 92,5% la vente d un appartement. E n moyenne à GPSO, le prix médian d un appartement ancien est de euros soit euros par m². Pour les maisons anciennes, il s élève à euros. Par ailleurs, 80 immeubles collectifs ont fait l objet d une transaction immobilière en 2011 ainsi que 72 chambres. L es données précisées par la suite s intéressent uniquement aux appartements anciens. Comme l'illustre la carte ci-après, les prix médians au m² par ville s'échelonnent entre euros à Chaville et euros à Boulogne-Billancourt. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 13

14 A l instar de l année 2010, les prix ont continué de progresser en 2011 en moyenne. Ils ont augmenté de 15 % sur le territoire, soit une hausse comprise entre 10% à Meudon et 19% à Issy-les-Moulineaux. Comparativement à 2010, le volume des ventes d appartements anciens a quant à lui, diminué de 17,5%. En cela, la tendance observée suit les chiffres du département : bien que les prix aient progressé sur l année, le ralentissement de la hausse à la fin de la période semble témoigner d un tassement du marché Ainsi, comme l illustre le graphique ci-dessous, le dernier trimestre 2011 connaît une légère diminution des prix L'évolution du marché de l'acquisition des appartements anciens par trimestre en 2010 et L a typologie des biens impacte les prix de vente différemment selon les villes. Ainsi les biens les plus chers au m² sont : à Boulogne-Billancourt, les grands logements de 4 pièces et plus, à Issy-Les-Moulineaux et à Sèvres, les studios et les grands logements de 4 pièces et plus, à Meudon, les studios et les 4 pièces, à Ville d Avray, les studios et les 5 pièces, enfin à Chaville, il semble que la typologie des biens n influe que peu sur le prix au m² des logements. Le profil des acquéreurs et des vendeurs T T T T T T T T L a Communauté d agglomération est également un territoire attractif pour les habitants des territoires voisins puisque 26% des acquéreurs, soit ménages, proviennent de Paris, 10 % du département des Hauts-de-Seine (hors les villes de GPSO), 7,3% de la grande couronne, 6,2% de la province, 3,1% de la petite couronne (hors département des Hauts-de-Seine) et 1,5% de l étranger. L es vendeurs sont majoritairement des personnes âgées de plus de 60 ans. La plupart des vendeurs d un logement sur le territoire exercent des métiers de «cadres ou professions libérales» et de «professions intermédiaires» Ces catégories représentent 55% des vendeurs et sont suivies par les retraités qui représentent 25,4% des vendeurs. 40% Âge des acquéreurs et vendeurs de logements de GPSO en 2011 (base BIEN 2011) 35% 30% 29% 20% 17% 22% 19% 14% 12% 13% 10% 3% 0% 29 ans et ans ans ans 60 ans et + Acquéreurs Vendeurs P armi les vendeurs de GPSO qui occupaient leur bien immobilier, 42,7% d entre eux continuent à demeurer dans leur commune. Globalement, les cinq destinations des vendeurs de logements sont : Boulogne-Billancourt pour 22% d entre eux, puis Paris (12%), Issy les Moulineaux (10%), Meudon (10%) et Sèvres (4%). 2.3 Le marché locatif privé 35% E n 2011, comme en 2010, la majorité des personnes ayant acquis un logement sur le territoire communautaire était âgé de 30 à 39 ans. Par ailleurs, 70% des acquéreurs sont issus, en terme de catégories socio-professionnelles, des catégories «cadres/professions libérales» et «professions intermédiaires». Les acquéreurs d un appartement sur la Communauté d agglomération résident déjà pour 46% d entre eux sur le territoire communautaire (soit ménages). S elon l observatoire Clameur, les prix locatifs moyens des locataires en place en 2011 s échelonnent entre 14 et 24 euros par m². A la relocation, ces derniers sont plus élevés, ils sont estimés en moyenne à 24 euros par m² sur le territoire communautaire (Source : se loger.com consulté par le bureau d étude pour le PLH, CODRA, le 7 septembre 2011). Ces prix élevés témoignent du dynamisme du marché mais aussi de la difficulté d accès au logement des ménages disposant de revenus modestes voire intermédiaires. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 14

15 Prix au m² moyen des appartements à la relocation Sources : se loger.com -CODRA (sept.2011) 26,20 22,70 26,20 21,70 21,20 24,60 20,30 Boulogne Chaville Issy Meudon Sèvres Vanves Ville d'avray L es prix moyens au m² sont plus élevés pour les logements de petites tailles (T1 et T2) où ils sont de l ordre de 22 à 28 euros, que pour les grands logements composés de T3 et T4, qui sont proposés à des prix s échelonnant de 19 à 25 euros Prix moyen au m² des appartements selon leur typologie Sources : se loger.com - CODRA (sept. 2011) Boulogne Chaville Issy Meudon Sèvres Vanves Ville T1 et T2 T3 et T4 d'avray II/ LE DEVELOPPEMENT ET L'AMELIORA- TION DU PARC DE LOGEMENTS PRIVES A travers ses Programmes Locaux de l'habitat (PLH), la Communauté d'agglomération a affirmé sa volonté d'engager une politique volontariste en matière d'habitat privé. Les actions programmées sont destinées d'une part, à soutenir la conservation et le développement d'une offre de logements élargie permettant le maintien de sa population sur le territoire et d'autre part, à encourager l'amélioration du parc privé. MENTS LE DÉVELOPPEMENT D'UNE OFFRE ÉLARGIE DE LOGE Le renouvellement du tissu urbain : les cons- tructions neuves Les constructions neuves en secteur diffus et en ZAC A fin de répondre aux orientations démographiques retenues pour les 6 années de mise en œuvre des Programmes Locaux de l'habitat, soit une augmentation de la population de habitants à Boulogne-Billancourt et Sèvres et de à habitants sur les 5 autres villes, la construction neuve annuelle doit atteindre un seuil minimal de 740 logements à Boulogne- Billancourt et à Sèvres (dont 495 logements privés) et de 900 logements dans les cinq autres villes de GPSO ( soit 600 logements privés). E n raison de la crise immobilière de 2008, les opérations de constructions neuves menées par les promoteurs en 2009 sur le territoire n'ont pas permis l'atteinte complète des objectifs de production de logements neufs définis dans les PLH. Toutefois, en 2010, une reprise du marché de l immobilier s est dessinée. En effet, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest a compté en 2010, la mise en chantier de logements sur son territoire. Cette reprise s est confirmée en 2011, avec l ouverture de chantier de logements sur les sept villes du territoire. Catégorie des logements neufs 2011 (sources DOC - Villes) 5% 1% 2% 92% Logements privés Logements sociaux EHPAD FAM Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 15

16 Evolution de la construction neuve depuis D epuis 2007, les moyennes constatées sur les villes de Boulogne- Billancourt et Sèvres s échelonnent entre 61 et 70 m². Sur les cinq autres villes, les moyennes des tailles de logements sont plus restreintes et sont comprises entre 54 et 64m² Logements privés Logements locatifs sociaux L a carte présentée page suivante illustre la situation géographique des nouveaux logements dont la construction a débuté en Cette carte permet de mettre en évidence les grandes opérations d urbanisme sur le territoire telles la ZAC Seguin Rives de Seine à Boulogne-Billancourt ou encore la ZAC Bords de Seine à Issy les Moulineaux et le Fort d Issy. Toutefois, cette carte révèle également l importance des opérations réalisées en secteur diffus. En effet, 33% des nouveaux logements sont construits en dehors d un secteur opérationnel d aménagement (hors ZAC et Fort d Issy). Les études de potentialités foncières à long terme A vec l'achèvement prévisionnel à moyen terme des grandes opérations d'aménagement, les villes devront recentrer leur action dans le tissu urbain diffus pour réaliser les objectifs de production de logements inscrits dans les programmes locaux de l'habitat. Pour cela, la définition du programme d action du futur PLH de GPSO ( ) impliquera la réalisation d'études de repérage des potentialités foncières et des capacités de constructions résiduelles sur le territoire de la Communauté d'agglomération L'adaptation des constructions neuves et des logements anciens aux besoins de la population Le rééquilibrage de l'offre en faveur des familles L 'étude des caractéristiques des logements neufs réalisée par l Etat (ECLN 2011) permet de constater que la taille des logements (appartements neufs) s élève en moyenne autour de 60 m² sur le territoire de l ex Communauté d agglomération Arc de Seine et de 62 m² sur le territoire de l ex Communauté d agglomération Val de Seine. Des logements adaptés aux personnes âgées et handicapées A fin de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes handicapées, les deux PLH préconisent la mise en œuvre d'un dispositif d aides financières et techniques visant à répondre aux besoins d'adaptation de leur logement. L 'aide de la Communauté d'agglomération s adresse aux personnes âgées de plus de 70 ans ainsi qu aux personnes handicapées propriétaires, locataires ou encore hébergées gratuitement dans le parc privé ou social qui souhaitent réaliser des travaux d adaptation de leur logement. Afin d'assurer un conseil personnalisé et adapté sur les aménagements à réaliser, la Communauté d'agglomération rembourse la visite préalable d'un ergothérapeute au domicile de la personne dans la limite de 250 euros puis accorde une aide financière pour la réalisation des travaux préconisés d un montant maximal de euros. D epuis le 1 er octobre 2011 le dispositif d aide en vigueur sur Boulogne- Billancourt et Sèvres a été élargi à l ensemble du territoire par le passage d un appel d offre ouvert portant sur la mission plus globale de conseil et d assistance auprès des habitants souhaitant réaliser des travaux au sein de leur logement. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P Evolution de la taille des logements neufs (sources ECLN 2011) CA Arc de Seine CA Val de Seine

17 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 17

18 L ors de cette mise en concurrence, la Communauté d agglomération a retenu l'association Pact Paris/ Hauts-de-Seine comme prestataire. Dans le cadre du dispositif communautaire, il a pour mission d accompagner les personnes dans leurs projets, d'instruire les dossiers de demande de cette aide et de suivre les travaux (validation des devis et attestation de la bonne exécution des travaux). E n 2011 dans le parc privé, quatre ménages boulonnais ont sollicité l aide de la Communauté d agglomération pour l adaptation de leur logement, essentiellement pour des travaux visant la transformation de leur baignoire en douche, ainsi que la pose de barres d appuis. A insi, le Bureau communautaire a décidé l attribution de trois aides d un montant total de euros pour contribuer à la prise en charge de la réalisation de ces travaux d un montant global de ,56 euros. Le montant cumulé des aides publiques (Conseil général, Anah, Conseil Régional, CCAS, notamment) aura permis de financer ces travaux à hauteur de 100% de leur coût TTC. P ar ailleurs, la Communauté d agglomération a accordé la prise en charge d une visite d ergothérapeute auprès d une personne âgée propriétaire occupante. Après réflexion, cette dernière a souhaité annuler sa demande d aide auprès de GPSO que ce soit la prise en charge de la visite d un ergothérapeute ou la subvention pour la réalisation de travaux. Des logements en faveur des primo-accédant et des ménages aux revenus modestes et intermédiaires F ace aux difficultés croissantes des ménages primo-accédants et plus largement des ménages aux revenus modestes et intermédiaires pour accéder à la propriété sur le territoire de la Communauté d'agglomération, les PLH préconisent le soutien à la création d'un parc privé en accession "aidée", c'est-à-dire de logements en location-accession (PSLA) ou de logements neufs dont les acquéreurs ont pu bénéficier de Prêts à Taux Zéro (PTZ). Les objectifs de production de logements "aidés" sur le territoire d Arc de Seine sont de 100 logements neufs par an dont 10 en PSLA. E n 2011, 1826 logements (dont 344 logements neufs et 1482 logements anciens) ont fait l'objet d'une acquisition avec un financement en PTZ + sur la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest. L e dispositif fonctionne bien sur le territoire puisque, le nombre de PTZ alloués pour 1000 habitants est supérieur aux moyennes nationale et départementale, notamment concernant l acquisition d un logement ancien. La Communauté d agglomération, malgré les prix élevés des biens immobiliers neufs, bénéficie comparativement au nombre d habitants, de plus de financements en PTZ pour l acquisition d un logement neuf que ce qui est obtenu dans le département. PTZ pour 1000 personnes ,87 RECOURS AU PTZ + 1,13 0,85 4,27 3,99 1,45 GPSO CG 92 France PTZ+ neuf PTZ+ ancien E n 2010, 906 logements avaient fait l objet d un financement via un prêt à taux zéro, ce qui représente une augmentation de plus de 100% du nombre de PTZ+ entre 2010 et Cette augmentation est liée à la suppression au 1er janvier 2011 des conditions de plafonds de ressources des ménages bénéficiaires. Ainsi, si l on considère parmi les ménages bénéficiaires d un PTZ+ uniquement les ménages sous plafond 2010, seuls 591 ménages auraient été éligibles. P armi les ménages bénéficiaires du PTZ+ dans le neuf ou dans l ancien sur la Communauté d'agglomération en 2011, 58% sont des ménages composés de couples sans enfant ou de personnes célibataires. En 2009 et en 2010, les bénéficiaires d un PTZ sur le territoire communautaire se distinguaient également des moyennes nationales par leur jeunesse. Mais en 2011, l âge moyen des bénéficiaires d un PTZ sur le territoire communautaire a augmenté. Ainsi l âge moyen se situe entre 35 et 36 ans pour les ménages primo-accédants du territoire tandis qu il s élève autour de 33 à 34 ans pour les ménages français. (sources :SGFGASétudes du crédit foncier janvier- octobre 2011) L e remaniement du dispositif au 1er janvier 2012 qui prévoit la suppression du PTZ pour l acquisition d un logement ancien, ainsi que la restauration des plafonds de ressources pour l acquisition d un bien immobilier neuf, pourrait constituer un frein pour l accession à la propriété des ménages sur le territoire. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 18

19 2-- --L' L'AMÉLIORATION DES LOGEMENTS DU PARC PRIVÉ 2.1. L'utilisation du droit de préemption urbain P ar délibération du 8 juillet 2010, la ville de Boulogne-Billancourt a instauré sur une partie de son territoire le droit de préemption urbain renforcé qui est délégué, pour la réalisation de programmes de logements sociaux, à la Communauté d Agglomération. D ans ce cadre, 14 déclarations d'intention d'aliéner ont fait l'objet d'une étude par la Communauté d agglomération sur la possibilité de mener une opération d'acquisition-amélioration en Après examen au cas par cas, la mise en œuvre du droit de préemption urbain a permis l acquisition d un immeuble situé 83, rue de Billancourt. Cet immeuble actuellement vétuste est destiné à être démoli puis à être transformé en logements sociaux de catégorie PLA-I (1 logement), PLUS (2 logements), PLS (8 logements). Après consultation de bailleurs sociaux, la Communauté d agglomération a confié la réalisation du programme au bailleur OSICA L'aide aux propriétaires et aux locataires pour la réhabilitation de leur bien Les aides de droit commun L es PLH fixent des objectifs en matière d'amélioration de l'habitat et plus précisément en matière de maîtrise des loyers, de sortie d'insalubrité et de lutte contre l'habitat indigne, de sortie de vacance et d'adaptation des logements. La mission de conseils et d assistance aux particuliers pour la réalisation de travaux A fin d'encourager l'atteinte de ces objectifs et de proposer une même qualité de service à l ensemble des habitants, la Communauté d agglomération a souhaité se doter d un prestataire unique chargé de mobiliser l ensemble des aides existantes, au nom des propriétaires, notamment modestes, et de les accompagner techniquement dans la réalisation de leur projet de réhabilitation et/ou d adaptation. Il s est agi d harmoniser les objectifs des différentes conventions existant avec Val de Seine, Chaville, Issy les Moulineaux, Meudon et Vanves. L association PACT de Paris/Hauts-de-Seine a été sélectionnée dans le cadre d un appel d offre ouvert. Sa prestation a débuté le 1er octobre Elle assure des permanences dans 6 villes du territoire, les Dagovéraniens se rendant à Chaville et les Meudonnais disposant à nouveau d une permanence tenue deux fois par mois par un conseiller habitat à l hôtel de ville. E n 2011, 165 ménages de la Communauté d agglomération ont ouvert un dossier de demande d accompagnement financier et technique de leurs travaux auprès du PACT. 79 % des ménages ayant un dossier en cours de traitement en 2011 sont des propriétaires occupants et 59% d entre eux sont des personnes âgées de plus de 60 ans. Par ailleurs, 37% des ménages ayant fait une demande d aide auprès du PACT disposent de revenus fiscaux inférieurs au plafond très social 2010 de l Anah. E n 2011, 135 dossiers ont été cloturés par la réalisation de travaux, essentiellement de ravalement (26%), d isolation thermique (19%), de réseaux (10%) ou encore de divers travaux de réhabilitation (10%) Répartition par ville des ménages accompagnés par le PACT en Boulogne Chaville Issy Meudon Sèvres Vanves Ville D'avray L e montant des aides (subventions et prêts) mobilisées par l'association pour l'ensemble des ménages de GPSO ayant clôturés leur dossier en 2011, auprès des financeurs (l Agence nationale de l'habitat, le Conseil Général des Hautsde-Seine, principalement) s'élève à euros, ce qui représente 53 % du montant des travaux réalisés, ainsi qu'une aide moyenne de euros par projet Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 19

20 Montant des subventions solicitées par le PACT en Conseil Général ANAH Caisses de retraites / CCAS Conseil Régional C omme l'illustre le graphique ci-dessus la majorité des aides financières allouées en secteur diffus est attribuée par le Conseil Général des Hautsde-Seine. Plus précisément, sa participation s'élève à euros, soit 64% du montant des aides allouées. Les aides de l Anah L e Pact Paris/ Hauts-de-Seine a permis de constituer 48 dossiers auprès de l Anah. Par ailleurs, certains propriétaires sollicitent des subventions directement auprès de l Anah. Ainsi, au total, l Anah a participé en 2011 au financement de 85 dossiers sur la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest (demande directe du bénéficiaire et/ou par l intermédiaire du Pact). Ces dossiers concernent 249 logements, dont 95 sur Arc de Seine et 154 sur Val de Seine. L e montant total des aides attribuées par l Anah sur la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest s est élevé à euros pour un montant total de travaux éligibles de plus de euros, soit un taux de financement de 34%. P lus précisément, les PLH préconisent des objectifs quantitatifs en matière de lutte contre l'habitat indigne et la sortie d'insalubrité (100 logements), de maîtrise de loyers (225 logements), de sortie de vacances (60 logements) et d'adaptation des logements aux personnes âgées (50 logements). E n 2011, l'anah est intervenue sur la Communauté d'agglomération notamment au titre des thématiques particulières suivantes : Nombre de logements améliorés via une aide de l'anah sur les thématiques retenues dans les PLH 4 Maîtrise des loyers E n complément de l action générale menée dans le diffus, l atteinte de l'ensemble des objectifs préconisés par les PLH repose par ailleurs sur l'engagement d'actions ciblées en faveur de l'amélioration de l'habitat par la Communauté d'agglomération GPSO. Pour les cinq villes composant le territoire de l'ancienne Communauté d'agglomération Arc de Seine, le lancement en 2012 d un dispositif d amélioration de l habitat ainsi que la communication sur l'ensemble des aides existantes qui l'accompagnera, viseront à accroître le nombre de bénéficiaires des aides en secteur diffus. Les opérations dans les secteurs programmés 1 Lutte contre la vacance L'OPAH Saint Rémy à Vanves L e périmètre de l OPAH Saint-Rémy regroupe 129 adresses dans le secteur de l église Saint Rémy soit 913 logements privés de plus de 15 ans. Le Pact Paris/ Hauts-de-Seine a assuré la mission de suivi animation de l opération pendant 4 ans, correspondant à la durée de la convention conclue le 26 septembre 2007 entre le Conseil général, représentant de l Etat et de l Agence Nationale de l Habitat, et la Ville de Vanves. Le 1er janvier 2010, le pilotage de cette opération a été transféré par la ville de Vanves à la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest dans le cadre de la nouvelle définition de la compétence Equilibre Social de l Habitat. 154 Lutte contre l'habitat indigne et dégradé 11 Maintien à domicile Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 20

21 A fin de renforcer le caractère incitatif du programme, la Communauté d agglomération a choisi d apporter des aides financières aux propriétaires occupants et/ou bailleurs : 3000 euros maximum / logement pour le conventionnement des logements en loyer intermédiaire, 5000 euros maximum / logement pour le conventionnement des logements en loyer social ou très social, 500 euros maximum / logement pour les travaux d adaptation, 2000 euros maximum / logement pour les travaux de lutte contre l insalubrité (saturnisme, ). Pour assurer le montage de ces dossiers, la Communauté d Agglomération a passé un marché avec le Pact Paris/ Hauts-de-Seine. A u terme des quatre années de réalisation de l'opah (26 septembre septembre 2011), 236 logements ont fait l'objet de travaux permettant ainsi l atteinte des objectifs fixés. Plus précisément, l OPAH Saint Rémy a permis d impulser de nombreux projets de travaux sur ce périmètre et notamment : 222 interventions au titre de la conservation du patrimoine dont 121 logements ravalés, 23 interventions en faveur de l adaptation des domiciles des personnes à mobilité réduite. 16% 29% LES TRAVAUX EN PARTIES COMMUNES 6% 5% 16% 23% 5% Ascenceur (Mise aux normes) Travaux de maçonnerie, confortation et curetage Chauffage collectif Isolation (menuiseries et combles) Travaux de réfection, toiture et charpente Cages d'escaliers (plomb) Réseaux divers et sécurité P ar ailleurs, l OPAH avait pour objectif de favoriser le conventionnement de 55 logements en loyer intermédiaire, social ou très social dont 20 logements vacants. Seuls 2 logements non vacants ont fait l objet d un conventionnement en loyer intermédiaire. En parallèle, peu de propriétaires bailleurs ont bénéficié de ce dispositif : seuls 71 logements locatifs ont été réhabilités contre 165 logements occupés par un propriétaire. L objectif d amélioration de logements locatifs était de 127. La tension du marché locatif local ainsi que le nouveau règlement Anah 2011, moins incitatif pour les propriétaires bailleurs, expliquent ces résultats. D epuis son lancement, l'opah Saint Rémy a permis de générer un montant d'aides publiques de plus de euros. L'ensemble des financements a permis d'aider les maîtres d'ouvrage à hauteur de 32,5% du montant de leur projet de travaux Montant des aides engagées par financeurs au terme des 4 années de l'opah Saint Rémy ANAH Conseil Régional Conseil Général Vanves / GPSO Prêt Collecteur L opération Habitat Qualité à Boulogne-Billancourt et Sèvres C onformément au programme d action de son PLH, La Communauté d agglomération a lancé un dispositif spécifique visant la résorption de l habitat dégradé et la prévention de la dégradation des immeubles. C ette action porte sur une liste d immeubles situés à Boulogne-Billancourt et à Sèvres établie en concertation avec les deux Villes dans le cadre d une étude pré-opérationnelle réalisée à partir de recoupements d indicateurs de dysfonctionnement et d une enquête terrain systématique réalisés entre 2007 et Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 21

22 L e projet d opération prévoyait le traitement de 79 immeubles, copropriétés, monopropriétés et hôtels meublés identifiés comme prioritaire (cf. carte page suivante). Elle propose pour chaque immeuble un accompagnement gratuit et adapté permettant, après un diagnostic complet de chaque immeuble, une réhabilitation et une amélioration du confort et de la performance énergétique des logements. L e premier dispositif lancé dans le cadre de cette opération est le programme d'intérêt général (PIG) de «Lutte contre l habitat dégradé» sur cinq années, portant sur le traitement de 57 immeubles (copropriétés, monopropriétés et hôtels meublés). De plus, en complément des aides nationales et départementales existantes, la Communauté d agglomération a adopté la création d aides financières destinées à favoriser la réalisation de travaux. P lus précisément, les objectifs qualitatifs et quantitatifs du PIG sont les suivants : Réhabiliter les parties privatives de 260 logements Faire réaliser des travaux sur les parties communes de 57 immeubles Remettre 54 logements sur le marché Produire 72 logements à loyers maîtrisé A près consultation sous forme d appel d offres, le bureau d étude Urbanis a été désigné prestataire du suivi-animation du dispositif de l Opération Habitat Qualité. A u terme d une année et demi de mise en œuvre du dispositif par la communauté d agglomération et Urbanis (au 31/09/2011), le bilan apparaît positif avec : 57 diagnostics réalisés 54 immeubles suivis 24 immeubles repérés et étudiés pour une entrée dans l OHQ euros HT de travaux réalisés dans 5 immeubles eurosht de travaux décidés dans 4 immeubles euros HT de travaux à l étude dans 17 immeubles euros de subventions demandées pour 41 propriétaires euros de subventions accordées par GPSO pour 7 propriétaires L'étude pré-opérationnelle d amélioration de l habitat privé à Chaville, Issyles-Moulineaux, Meudon, Vanves et Ville d Avray L e Programme Local de l Habitat préconise la mise en place d un PIG et d une OPAH copropriété pour l amélioration de l habitat privé. Afin de définir précisément les outils à mettre en œuvre ainsi que les objectifs à atteindre, une étude pré-opérationnelle de l habitat privé a été lancée en 2010 sur les communes de Chaville, Issy-Les-Moulineaux, Meudon, Vanves et Ville d Avray. C ette étude a pour objet de diagnostiquer les caractéristiques de l habitat privé et de proposer des solutions adaptées aux fragilités constatées sur les différents territoires. Réalisée par le bureau d étude Urbanis, cette étude s est déroulée en deux phases : une première phase de diagnostic et d approfondissements ayant pour objet la réalisation d analyses statistiques, l identification des secteurs d investigation, l étude des immeubles tests et la conduite des enquêtes auprès des propriétaires et des occupants ; une seconde phase de définition d un programme d actions à travers la présentation d objectifs quantitatifs et qualitatifs. Dans cette dernière phase, 4 objectifs d intervention ont été fixés dont la résorption de l habitat indigne, le soutien aux copropriétés en difficulté, le conventionnement des loyers et l amélioration des performances énergétiques des logements. C ette étude et ses préconisations d actions ont été restituées en septembre 2011 et ont permis de fixer des objectifs d intervention et d arrêter une liste d immeubles d intervention en concertation avec les services de chacune des Villes. L étude pré-opérationnelle a permis de préconiser la mise en place d un dispositif d amélioration de l habitat privé présentant les caractéristiques suivantes : l ensemble du dispositif porterait ainsi sur un volume global de 83 adresses (16 monopropriétés et 67 copropriétés) représentant environ logements. Ces adresses ont été choisies en fonction de leur état de dégradation et en lien avec les services des communes concernées (Urbanisme, Hygiène et Sécurité, Logement) ; la mise en place d une opération incitative dans le cadre d une convention de Programme d Intérêt Général Habitat Dégradé (PIG), d une durée de quatre ans, ciblée sur le traitement des immeubles repérés avec un recours ponctuel aux procédures coercitives. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 22

23 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 23

24 l accompagnement renforcé des copropriétés dégradées dans leur redressement global dans le cadre d une convention d OPAH Copropriété d une durée de 3 ans. L es objectifs globaux en termes d amélioration de l habitat (notamment travaux lourds de structure, réseaux ou toiture) sont évalués à 262 logements minimum, dont : 55 logements occupés par leur propriétaire dans le cadre d aides individuelles ; 22 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés dans le cadre d aides individuelles ; 185 logements inclus dans 18 copropriétés rencontrant des difficultés importantes ou en situation d'habitat indigne dans le cadre d aides aux syndicats de copropriétaires. P ar ailleurs, les objectifs spécifiques suivants sont fixés: conventionner 23 logements locatifs au titre des loyers maîtrisés Anah ; faire bénéficier les propriétaires occupants de 23 logements des aides Habiter Mieux (Lutte contre la précarité énergétique). C es objectifs ont été inscrits dans la convention de PIG préparée au dernier semestre 2011 avec les services du Conseil général, délégataire des aides de l Anah. P arallèlement, un appel d offres a été lancé en décembre 2011 afin de choisir un bureau d étude en charge du suivi-animation de l opération à compter du deuxième trimestre La promotion du développement durable D ans le but de maintenir et d'améliorer son attractivité résidentielle, les deux PLH proposent d'inscrire l'habitat dans une logique de développement durable, d une part en préconisant la promotion de techniques de constructions durables et labellisées (Haute qualité environnementale, habitat et environnement, Bâtiment Basse Consommation (BBC) notamment) et d autres part en apportant un conseil et un appui aux particuliers dans la prise en compte du développement durable dans l amélioration de leur logement. L 'Agence Locale de l'energie de la Communauté d agglomération, Seine Ouest Energie, assure des permanences dans les mairies des sept villes de GPSO, afin d'apporter aux particuliers mais aussi aux entreprises ou encore aux bailleurs sociaux des conseils techniques pour la réalisation de leurs projets de construction ou d amélioration de leur patrimoine. Pour les particuliers, ces conseils peuvent s accompagner de conseils financiers sur les subventions dont ils peuvent bénéficier. Dans la construction neuve L a Communauté d agglomération et les villes imposent aux opérateurs privés du territoire dans le cadre du cahier des charges de ZAC, la labellisation BBC de leurs programmes. I l convient de noter également que la ville d'issy les Moulineaux s'est engagée en faveur d'une charte de qualité environnementale des bâtiments destinée aux promoteurs, constructeurs et aménageurs : la charte ISSEO. L a ville de Meudon s est également engagée depuis 2007, dans la promotion du développement durable puisqu en application de l article L du code de l urbanisme, la ville autorise un dépassement de COS de 20% pour tous projets respectant des critères de performances énergétiques. Depuis sa mise en œuvre, les maîtres d ouvrage de tous les immeubles collectifs autorisés ont sollicité le bénéfice de ces dispositions favorables à l environnement. L a ville de Sèvres a également autorisé, dans son règlement de PLU, une possibilité de dépassement de COS de 20% pour les constructions respectant un niveau de performance énergétique supérieure à la réglementation. Dans l amélioration de l habitat L a direction de l Environnement de la Communauté d agglomération a organisé les 17 et 18 novembre 2011 une manifestation dont l objectif est de sensibiliser les habitants au thème du développement durable en leur proposant des tables rondes, des ateliers pratiques mais aussi des animations ludiques telles qu une patinoire écologique ou encore des véhicules à assistance électrique. Environ 800 personnes sont venues participer à cette fête placée autour du thème de l énergie. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 24

25 L association Pact Paris/ Hauts-de-Seine et l Agence Locale de l Energie (ALE), présents ces deux jours sur le forum, ont ainsi pu donner des informations quant à la déperdition énergétique des logements aux habitants. Le PACT a ainsi pu conseiller 22 ménages sur les aides financières existantes en faveur de l amélioration énergétique des logements et leur apporter un conseil adapté à leur propre situation. De son côté, l ALE a été sollicitée par environ 50 ménages pour obtenir des conseils sur les solutions techniques pouvant être mises en œuvre notamment en matière d isolation de toitures et de menuiseries. P ar ailleurs, depuis la décision du Conseil d Administration de l Anah du 3 juillet 2008, l obligation d instaurer des volets «énergie» s applique à l ensemble des secteurs programmés. Ainsi, l Opération Habitat Qualité intègre pleinement la dimension amélioration énergétique des logements, qui se traduit par les missions suivantes : Evaluation énergétique pour chaque logement faisant l objet d une demande de subvention, Objectif spécifique de traitement de la précarité énergétique, en lien également avec le nouveau dispositif «habiter mieux» de l Anah. Mise en place d actions de mobilisation du milieu professionnel. D ans le même sens, l étude pré-opérationnelle sur les cinq villes du territoire d Arc de Seine, intègre l aspect énergétique à l appréciation de l état du bâti (évaluations thermiques sur les immeubles tests), le repérage de situations de précarité énergétique potentielle et le recensement de sources de financement complémentaires. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 25

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27 PARTIE 3 : LE PARC LOCATIF SOCIAL CIAL I/ LA DESCRIPTION DU PARC LOCATIF SO- 1 LES ES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES LOGE- MENTS LOCATIFS SOCIAUX DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION 1.1 Les logements sociaux A u 1er janvier 2011, selon l'inventaire SRU réalisé contradictoirement par la Direction Régionale et interdépartementale de l Hébergement et du Logement des Hauts-de-Seine (DRIHL 92) et les villes, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest compte logements locatifs sociaux, soit 19,55% des résidences principales présentes sur le territoire communautaire. GPSO comptabilise ainsi 1 logement social pour 11,02 habitants. T outefois, ces données globales cachent de fortes disparités entre les villes du territoire puisque la part des logements sociaux varie de 8,46% à Ville d'avray à 26,4% à Meudon. Les deux PLH préconisent des rééquilibrages du territoire en terme d'offre de logements sociaux en développant le parc à Boulogne- Billancourt et à Ville d'avray. Chaville, qui s était vu notifier depuis 2 ans des taux inférieurs à 20% de logements sociaux atteint en 2011 un taux de 22, 55%. P armi ces logements sociaux, GPSO compte équivalents logements en foyers, ce qui représente 6,37% du total des logements locatifs sociaux inscrits aux inventaires SRU Il s'agit en réalité de places qui, pour certains foyers, sont décomptées à raison d'un logement pour trois places au titre de l'inventaire SRU dans l attente de leur résidentialisation Les logements en faveur des publics spéci- fiques F ace aux différents besoins des personnes dans leurs parcours résidentiels, la collectivité a dans un objectif de solidarité, la responsabilité d apporter des solutions à cette diversité qui se traduit entre autres par une offre en structures spécialisées. Ces dernières prennent la forme soit de résidences sociales, elles sont alors composées de logements de plus de 9 m² indépendants comprenant douches et salles de bains privatives, soit de foyers d hébergement où une même chambre peut accueillir plusieurs personnes. C es structures sont dédiées à des publics spécifiques et ont pour vocation d accompagner ces personnes par une prise en charge sociale dans un objectif d accès à un logement pérenne et/ou médical. La carte, page suivante, présente les différents foyers et résidences sociales du territoire, qu ils soient ou non, inscrits à l inventaire SRU. Ainsi, sur son territoire, GPSO comptabilise : 215 places réparties en 9 structures de type : centre d'hébergement d'urgence, centre d'hébergement et de réinsertion sociale, centre de stabilisation, maison relais. 107 places réparties en 6 résidences sociales. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 27

28 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 28

29 1 431 places réparties en 12 résidences sociales ou foyers à destination des travailleurs migrants places réparties en 19 structures publiques ou associatives à destination de l hébergement des personnes âgées (EHPAD), résidence ou foyer-logement à destination des personnes âgées. 200 places reparties en 10 foyers à destination de l accueil des personnes handicapées. 687 places réparties en 7 résidences sociales ou foyers à destination des jeunes travailleurs. 386 places réparties en 4 résidences étudiantes Les bailleurs présents sur le territoire La Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest compte 70 bailleurs de logements locatifs sociaux sur son territoire dont son office intercommunal, Seine Ouest Habitat et la SEM municipale de la ville de Sèvres, la SEMI-SEVRES. Le graphique suivant présente les principaux bailleurs de la Communauté d'agglomération. 5% 5% Les Principaux bailleurs du territoire et leur patrimoine (sources SRU) 38% 25% 9% 12% 6% OPH SEINE OUEST HABITAT OPDH 92 SA HLM IMMOBILIERE 3F OPH PARIS HABITAT OPIEVOY SA HLM IRP Autres 1.4. L ancienneté du parc de logements locatifs sociaux T outefois, cette moyenne cache des disparités entre les villes. En effet, Boulogne-Billancourt et Vanves se caractérisent par l'ancienneté de leur parc de logement social puisque respectivement 27% et 16% de leur parc ont été construits avant A Meudon, 81% des logements sociaux ont été construits avant Les parcs d Issy les Moulineaux et de Chaville sont plus récents : respectivement 17% et 13% de leurs logements sociaux ont été achevés entre 1999 et La typologie des logements locatifs sociaux D 'après les données du recensement rénové 2009 (données INSEE 2012), le parc locatif social de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest se caractérise par une surreprésentation des logements de petites tailles. En effet, les logements de 1 et 2 pièces représentent 35% des logements sociaux à GPSO, tandis qu'ils ne représentent que 29% de ce même parc en Ile-de-France. En parallèle, les grands logements (T4 et +) représentent 27% des logements sociaux contre une moyenne régionale de 33%. Typologie des logements locatifs sociaux 50% 38% 40% D 'après les données du recensement rénové 2008 (données INSEE 2011), le parc de logements locatifs sociaux de la Communauté d'agglomération se compose majoritairement de constructions réalisées entre 1949 et 20% 30% 26% 21% 1974 (45%). A titre de comparaison, les parcs locatifs sociaux dans le département et dans la région présentent des dates d achèvement des constructions 1% 9% 10% 5% comparables à celles du territoire, bien que les logements de GPSO soient légèrement plus récents. 20% des logements locatifs sociaux de GPSO ont été cons- 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces ou 0% truits depuis Dans les Hauts-de-Seine, ils représentent 17% des logements locatifs sociaux et dans l Ile-de-France, 14%. plus GPSO Hauts-de-Seine Ile-de-France Sources : INSEE 2009 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P % 40% 20% 0% 13% Ancienneté du parc de logements sociaux (sources INSEE 2008) 45% Avant 1949 De 1949 à % 10% 11% 9% De 1975 à 1981 De 1982 à 1989 De 1990 à 1998 GPSO Hauts-de-Seine Ile-de-France De 1999 à 2005

30 2 LE PROFIL DES MÉNAGES DEMANDEURS DE LOGE- MENTS SOCIAUX A compter du 31 mars 2011, la réforme de l enregistrement du numéro unique a été rendue opérationnelle sur l ensemble du territoire français. Ce dispositif vise à simplifier les démarches des demandeurs qui n auront désormais qu un seul enregistrement à effectuer même s ils ciblent plusieurs communes dans leur demande de logement social. Ainsi, les demandeurs peuvent sélectionner jusqu à 5 communes dans leur dossier d inscription. Cet enregistrement à choix multiples contribue à augmenter le nombre de demandeurs et par ailleurs rend peu exploitable les données à l échelle de la Communauté d agglomération : un même demandeur peut être comptabilisé jusqu à 5 fois s il a inscrit dans ses choix 5 des villes de la Communauté d agglomération. L a DRILH travaille actuellement à la mise en œuvre d une méthodologie visant à permettre la comptabilisation sans multiple comptes du nombre de demandeurs à l échelle des villes, intercommunalités, départements et régions. D ans l attente de données cohérentes, l analyse de la demande de logement a été réalisée sur la base des informations fournies par les services logement des villes. Ils ont recensé au 31 décembre 2011, demandeurs d'un logement. Parmi eux, demandeurs de logement habitent la ville dans laquelle ils déposent une demande de logement social. En 2010, les sept villes du territoire comptabilisaient ménages déposant une demande dans la ville où ils habitaient. L augmentation de la demande au sein des villes est liée au nouveau dispositif qui a facilité l inscription et a relancé les anciens demandeurs. Cela a eu pour conséquence la réouverture de nombreux dossiers clôturés au niveau des Villes. L es analyses suivantes concernant le profil des ménages demandeurs d un logement social ainsi que les caractéristiques de logements (typologie et catégorie) auxquelles ils peuvent prétendre a été réalisé à partir des données fournies par 5 des villes sur la base de l ensemble de leurs demandeurs à savoir : Boulogne-Billancourt, Meudon, Sèvres, Vanves et Ville d Avray La composition des ménages L a surreprésentation des petits logements de 1 à 2 pièces (35% des logements sociaux) s'accorde à la composition des ménages demandeurs d'un logement social qui, pour 56% d'entre eux, souhaitent accéder à un T1 ou à un T2 et pour 19% d entre eux à un grand logement T4 et plus. L e profil des ménages demandeurs d'un logement social (données des fichiers de demandeurs des villes) rejoint globalement celui des ménages résidant sur la Communauté d'agglomération (données du recensement rénové 2009 données INSEE 2012). En effet, les personnes seules représentent le nombre le plus important de ménages demandeurs en lien avec la forte représentation de cette population sur la Communauté d agglomération. P resque 65% des ménages demandeurs sont constitués de familles, couples avec enfant (30%) ou familles monoparentales (34%). Les familles monoparentales au sein des demandeurs de logements locatifs sociaux sont surreprésentées de 25 points par rapport aux habitants de la Communauté d'agglomération en raison de leurs revenus souvent modestes. Entre 2010 et 2011, leur proportion parmi les demandeurs de logements est passée de 19% à 34%. Cette augmentation soudaine est également liée au changement de modes de comptabilisation des demandes. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P % 30% 20% 10% 60% 40% 20% 0% 0% 10% Typologie de la demande en logement social 27% 29% 26% 16% 3% F1 F2 F3 F4 F5 et + Profil des ménages demandeurs d'un logement social 22% 29% 25% 32% 9% 28% 44% Couple famille famille personne seule monoparentales demandeurs ménages GPSO

31 2.2. Les catégories de logements L a construction des logements locatifs sociaux est financée en partie à l'aide de prêts autorisés par l'etat. Le type de prêt, PLA-I (Prêt Locatif Aidé d'intégration), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), PLS (Prêt Locatif Social), déterminent les plafonds de ressources qui seront exigés des locataires pour entrer dans le logement. En plus de la justification de revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de ressources, l'entrée dans le parc locatif social est de plus en plus fréquemment soumise, par les bailleurs sociaux, à des conditions de ressources minimum. S ur le territoire et sur une base jugée représentative de 85% des demandeurs pour lesquels le plafond de ressources a été renseigné, 93% d entre eux peuvent avoir accès à un logement PLUS dont 47% à un logement PLA-I. Les logements sociaux de catégories PLS ne font l'objet que d'une faible demande : 5 % des dossiers. Bien que le mode de recensement des demandeurs ait changé, ces données sont cohérentes avec les données obtenues lors des précédents observatoires. L es PLI sont des logements, dont l'accès est soumis à des plafonds de ressources plus élevés. Ils ne sont pas comptabilisés dans l'inventaire SRU en raison de l absence de conventionnement des logements à l APL. 2% des demandeurs disposent de revenus supérieurs aux plafonds de ressources des logements sociaux et ne peuvent accéder qu à un logement intermédiaire de catégorie PLI. S i l on onsidère l ensemble des habitants de GPSO, 59% d entre eux sont éligibles à l entrée dans un logement social de catégorie PLS, PLUS et PLA -I. Plus précisément, 43% des habitants dispose de revenus inférieurs aux plafonds de ressources exigés pour entrer dans un logement social de catégorie PLUS, dont 20% dans un logement en PLA-I (FILOCOM 2011). Les ménages de GPSO par plafonds de ressources HLM 23% 18% 16% 20% 23% PLAI PLUS PLS PLI Hors plafonds 3 LA «TENSION TENSION DU MARCHÉ» DANS LE PARC PUBLIC 3.1. Les taux de rotations E n 2011, 1436 logements ont été attribués à Boulogne-Billancourt, Issy les Moulineaux, Meudon, Sèvres, Vanves et Ville d Avray. Le taux de rotation des logements locatifs sociaux sur ces villes est donc de l'ordre de 5,60 %. L augmentation de ce taux comparativement aux années précédentes (de l ordre de 4,5%) est à mettre en relation avec l importance des livraisons de l année Toutefois, ce taux reste néanmoins peu élevé et témoigne de la faible mobilité des ménages résidant dans le parc social de GPSO. L a tension du marché privé ainsi que ses prix élevés expliquent en grande partie le faible taux de rotation du parc social. Cette faible mobilité est également révélatrice de l attractivité et de la qualité de vie du territoire qui incitent les ménages à s installer durablement à GPSO. P armi leurs logements sociaux, les villes de Boulogne-Billancourt, Sèvres et Vanves disposent de droits de réservations portant sur logements, dont 498 réservations communautaires déléguées, et du contingent préfectoral délégué qui comprend logements, soit un total de droits de réservation. En 2011, les villes de la Communauté d agglomération hors Meudon et Chaville ont attribué, sur leurs contingents propre et délégué, 577 logements. P ar ailleurs, dans le cadre du dispositif du Droit Au Logement Opposable (DALO), le Préfet des Hauts-de-Seine a attribué en 2011, sur le territoire de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest 103 logements. E nfin, les Préfectures ont mis en place dans chaque département un plan permettant d'inscrire comme prioritaires à l'accès à un logement, des ménages cumulant des difficultés sociales et financières. Il s agit du PDALPD (Plan Départemental d Accès au Logement pour les Personnes Défavorisées) L a Préfecture a fixé des objectifs chiffrés de relogements des ménages inscrits au PDALPD. Ces "accords collectifs" sont déclinés par bailleur et par secteur géographique. La Préfecture des Hauts-de-Seine ayant délégué son contingent à chacune des sept villes de la Communauté d'agglomération, les bailleurs sociaux sont chargés de veiller, en concertation avec les villes, à l'attribution des logements issus du contingent préfectoral aux personnes relevant du PDALPD. En 2011, l'objectif de relogements était de 279 sur les sept communes de GPSO. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 31

32 P armi les demandeurs inscrits au PDALPD sur le territoire, 204 ménages ont fait l'objet d'une attribution de logement en L'objectif de relogement assigné par l'etat aux bailleurs de la Communauté d'agglomération a été atteint à hauteur de 73% (sources données de la DRILH UT92) Les loyers du parc social L es loyers du parc social sont réglementés chaque année par circulaire, selon la catégorie de financement : PLA-I, PLUS et PLS. En vertu de la circulaire du 8 février 2011, les loyers pour la création de logements sociaux en 2011 sont fixés selon les prix par m² de surface utile (SU) suivants : Boulogne - Issy-les-Moulineaux - Vanves (Zone 1 bis) Chaville - Meudon - Sèvres - Ville d'avray (Zone 1) PLAI PLUS PLS 5,68 m²/su 6,38 m²/su 12,45 m²/su 5,34 m²/su 6,00 m²/su 12,45 m²/su L a zone 1 bis concerne les villes limitrophes de Paris à savoir Boulogne- Billancourt, Vanves et Issy les Moulineaux et la zone 1, les villes de Chaville, Meudon, Sèvres et Ville d'avray. L e loyer maximum des logements de catégorie de financement PLI s élève à 17, 47 euros par m² dans les sept villes du territoire. C es données correspondent aux plafonds en vigueur en 2011 auxquels peuvent s'ajouter des majorations en fonction de la localisation et de la qualité du bien (marges locales) et en fonction de la taille du logement (coefficient de structure). L article 71 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement et son décret d application du 21 août 2008 ont mis en place le nouveau régime du supplément de loyer de solidarité (SLS). Celui-ci est entré en vigueur le 1er janvier Le SLS vise à appliquer un loyer majoré aux personnes occupant un logement social, dès lors que leurs ressources dépassent d au moins 20% les plafonds définis pour l attribution des logements sociaux. L e montant du SLS est calculé en fonction de la surface habitable, des ressources du foyer par rapport au plafond officiel correspondant au financement du logement, du taux de SLS applicable à la zone géographique dans laquelle se situe le logement (zone 1 - zone 1bis). U ne étude effectuée par les services de GPSO a porté sur l application du SLS par les principaux bailleurs présents sur le territoire (7 bailleurs regroupant logements, soit 63% des logements locatifs sociaux). D epuis la mise en place d un nouveau régime de SLS en juillet 2009, les départs des locataires soumis au SLS, enregistrés par les bailleurs sociaux, ont été peu nombreux et rendus très difficiles par le prix très élevés des loyers du secteur privé. E n effet, 92% des ménages ne sont pas concernés par le SLS. Sur un total de foyers, ménages (7,08 %) s acquittent d un SLS s élevant en moyenne à 150 euros par mois. De plus, 40 % des foyers soumis au SLS sont âgés de 50 à 60 ans et sont en majorité des locataires de longue date de leur logement qui verront leurs ressources diminuer à la cessation de leur activité professionnelle. Par voie de conséquence, leur SLS sera minoré ou supprimé. P ar ailleurs, en 2011, les bailleurs, leur collectivité locale de rattachement et l Etat ont signé les conventions d Utilité Sociale (CUS). Ces conventions, d une durée de 6 ans, font état d engagements partagés en terme de niveau de construction, de qualité de service, de conditions d'occupation et de politique patrimoniale. Dans le cadre de ces conventions, les bailleurs peuvent prévoir, à titre expérimental, la modulation des loyers en fonction du classement de leur patrimoine selon certains critères (situation géographique, diagnostic de performance énergétique, ). Après avoir été consultée durant son élaboration, GPSO a signé avec l Etat et son Office Public de l Habitat Seine Ouest Habitat une convention d utilité sociale de Seine Ouest Habitat et ne prévoyant aucune modulation de loyers. A l instar de Seine Ouest Habitat, la très grande majorité des autres bailleurs du territoire n ont pas souhaité mettre en place de modulations de loyers au sein de leur patrimoine. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 32

33 II/ LE DEVELOPPEMENT ET L'AMELIORA- TION DU PARC SOCIAL DE LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION Evolution du nombre de logements agréés L e développement du parc social constitue un enjeu majeur pour la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest, aussi bien dans le but de répondre aux besoins de logements et d'hébergements sur le territoire que dans celui de compenser les pénalités financières qui sont susceptibles d être imposées à Boulogne-Billancourt et à Ville d'avray. L a Communauté d'agglomération s est aussi engagée, conformément aux programmes d'actions de ses PLH, dans l'amélioration qualitative du parc social existant, et dans la mise en place d'aides visant à favoriser une plus grande mixité intergénérationnelle et sociale LA CRÉATION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN 1.1 Les opérations agréées L e législateur a imposé pour toutes les communes qui possèdent moins de 20% de logements sociaux un objectif triennal de réalisation. Celui-ci est fixé à hauteur de 15% du nombre de logements déclarés manquants. Il doit permettre aux communes de rattraper leur retard dans un délai de 20 ans à compter de l'année de mise en place du dispositif, soit en Sur le territoire de la Communauté d'agglomération, deux villes sont concernées : Boulogne-Billancourt et Ville d'avray. L ors de la réalisation de leur programme local de l'habitat, les deux anciennes Communautés d agglomération ont affirmé leur volonté d'aller audelà de cet objectif en s'imposant l'agrément de 625 logements locatifs sociaux par an en moyenne sur les six prochaines années (300 logements locatifs sociaux à Arc de Seine et 325 à Val de Seine). E n 2011, 529 logements ont obtenu l'agrément du Conseil Général des Hauts-de-Seine, délégataire des aides à la pierre de l'etat, sur le territoire de GPSO. Ainsi, en 2011, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest a réalisé 85 % de son objectif Agréments Objectifs PLH A fin de rééquilibrer la répartition géographique des logements sociaux, les PLH recommandent la création de logements sociaux dans les villes qui en disposent le moins. A ce titre, en 2011, 161 logements ont été agréés à Boulogne- Billancourt pour un objectif triennal, rapporté en une année, de 193 agréments. A Ville d Avray, 10 logements ont été agrées tandis que l objectif triennal annuel est de 34. P armi l'ensemble des agréments du territoire de GPSO en 2011, 95 correspondent à des opérations d'acquisition / amélioration, 158 à des opérations d'acquisitions sans travaux et enfin 276 à des constructions neuves dont 215 à des acquisitions en Vente en l Etat Futur d'achèvement (VEFA). L es deux PLH préconisent la réalisation d'opérations d'acquisition / amélioration, dans le but de favoriser la création de logements sociaux dans les secteurs diffus. En 2011, 444 logements sociaux ont été agréés hors ZAC sur le territoire de GPSO Le financement des opérations agréées E n moyenne sur GPSO en 2011, le coût moyen d'un logement social agréé est de euros (tous types de projets confondus : résidences sociales, logements familiaux ou encore de constructions neuves ou acquisitions sans travaux ). Aussi, le coût total prévisionnel issu des bilans des bailleurs pour la création des 529 logements agréés en 2011, s'élève à euros. De plus, les emprunts des bailleurs pour les opérations réalisées sur le territoire communautaire sont garantis par la Communauté d agglomération ou les villes si ces dernières le souhaitent. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 33

34 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 34

35 E n 2011, la part totale des subventions accordées par l ensemble des partenaires concernés dans le cadre des financements de logements locatifs sociaux est de 21% environ. Le reste à financer des opérations a été assuré : par des prêts de catégorie PLA-I, PLUS et PLS et des prêts issus d Action Logement à hauteur de 69%, par les fonds propres des bailleurs à hauteur de 10%. L a Communauté d agglomération a financé, parmi les 529 logements agréés en 2011, 368 logements. La part des subventions apportées par GPSO au titre des agréments 2011 s est élevée à 3,22 % du prix de revient des opérations financées par GPSO, soit une subvention moyenne de euros par logement. Ainsi, globalement, GPSO aura financé les logements agréés en 2011 à hauteur de euros. en millions d'euros Financement par acteur des LLS agréés en ,876 2,333 2,292 3,845 1,504 5,269 9,662 70, La description des opérations agréées A u-delà des objectifs quantitatifs en matière d'agréments de logements sociaux, les PLH proposent différentes orientations visant à favoriser le développement d'une plus grande mixité au sein du parc locatif social. Les préconisations des PLH portent d'une part, sur l'adaptation du parc aux ménages en difficulté en diversifiant l'offre de financements des logements sociaux et d'autres part, sur une incitation à la construction de logements familiaux à Boulogne-Billancourt et Sèvres et à la construction de logements spécifiques destinés aux étudiants, jeunes travailleurs ou encore aux seniors sur le territoire des cinq autres villes. Les catégories de financements A fin de renforcer l'offre de logements auprès des ménages les plus modestes et de répondre aux objectifs de relogements inscrits dans le PDALPD (Plan Départemental d'action pour le Logement des Personnes Défavorisées), la Communauté d'agglomération s est engagée dans ses PLH à diversifier le parc de leurs logements sociaux et plus particulièrement à réaliser 10% des logements sociaux agréés sur leur territoire à l'aide de PLA-I. E n 2011, le délégataire des aides à la pierre a agréé au bénéfice de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest 11% des logements sociaux en catégorie PLA-I (soit 58 logements), 10% des logements sociaux en catégorie PLUS (soit 52 logements) et 79% des logements sociaux en catégorie PLS (soit 419 logements). C omme l illustre le graphique ci dessous depuis 2007, 23% des logements agréés sont de catégorie PLA-I (622 logements), 30% de catégorie PLUS (780 logements) et 47% de catégorie PLS (1271 logements) Les catégories de financements des logements agréés à GPSO depuis PLAI PLUS PLS La typologie des opérations agréées en 2011 L e graphique page suivante présente la répartition en fonction du nombre de pièces des logements sociaux agréés en 2011 à GPSO. La répartition est constituée en majorité de petits logements puisque 323 des logements agréés sont constitués de chambres (88), de studios (81) et de T2 (154). 72 logements sont des 4 pièces et plus. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 35

36 Typologie des logements 2% agréés en % 17% 25% 29% 15% Chambre T1 T2 T3 T4 T5 et + A fin de fluidifier le parcours résidentiel des ménages, le PLH préconise à Boulogne-Billancourt et à Sèvres la réalisation de grands logements familiaux (T4 et +). Les logements agréés sur ces deux villes sont constitués, hors le foyer d Accueil Médicalisé composé de 36 chambres qui sera réalisé sur la ZAC Seguin - Rives de Seine, pour 47% d'entre eux de petits logements de 1 à 2 pièces. En parallèle, 11% des logements agréés sont des logements de typologie T4 et T5. Concernant les 5 autres villes du territoire, le PLH ne précise pas d'objectif en matière de typologie des logements sociaux. Les incitations à la labellisation "développement durable" des opéra- tions D e même que pour les opérations immobilières privées, les bailleurs de logements sociaux sont de plus en plus nombreux à intégrer une logique de développement durable, aussi bien dans la réalisation du chantier (démarche HQE) que dans le choix de matériaux visant à réduire les consommations énergétiques (labellisation BBC, THPE, ). Plus précisément, parmi les 276 logements neufs agréés en 2011 qui feraient l objet soit d une construction neuve soit d une acquisition en VEFA (Vente en l Etat de Futur Achèvement) : 8% devrait atteindre le niveau de performance énergétique THPE (Très Haute Performance Energétique) correspondant à une consommation énergétique inférieure d'au moins 20% à la consommation maximale autorisée par la réglementation thermique de 2005 actuellement en vigueur soit 150 KW/ h par m² et par an. 92% devrait atteindre le niveau de performance énergétique BBC (Bâtiment Basse consommation) correspondant à une consommation énergétique inférieure à 50 KW/h par m² et par an. A insi, l ensemble des programmes de logements neufs agréés en 2011 ambitionne l obtention d un label correspondant à un niveau d engagement de maîtrise des consommations énergétiques des logements supérieur à la réglementation thermique en vigueur. Cet engagement témoigne du souhait des bailleurs du territoire de devancer la nouvelle réglementation, qui à compter du 1 er janvier 2013 imposera la labellisation BBC pour toutes nouvelles constructions de logements. D e plus, afin d améliorer les déperditions énergétiques du parc de logements sociaux existant, l Etat a demandé aux bailleurs de réaliser sur les six prochaines années un diagnostic de performance énergétique pour chaque adresse de leur parc La création d'hébergement et d'emplacements pour les gens du voyage L e schéma départemental des Hauts-de-Seine valable jusqu en 2011 (actuellement en cours de révision) prévoit la réalisation de 300 places à l échelle du département. Cet objectif est décliné selon trois bassins : bassin Nord (140 places), bassin Centre (80 places) et bassin Sud (80 places). Les communes s accordent, notamment dans le cadre des conférences intercommunales du logement, pour répartir ces objectifs entre elles et pour définir les modalités de financement. C omme le précise le SCOT et en accord avec les objectifs départementaux, les 11 communes sur lesquelles porte ses préconisations doivent réaliser 85 places. De plus le SCOT indique une localisation à étudier : le parc de Saint- Cloud dans sa partie non classée. L e PLH d Arc de Seine prévoyait de réaliser 37 places, mais pour le moment, aucun projet n a vu le jour. Le PLH de Val de Seine n avait, quant à lui, pas défini d objectif chiffré à atteindre. Aucune convention ou transfert de compétences n ayant été signé à ce jour, cette obligation relève de la compétence des communes La création de résidences spécifiques L es deux PLH préconisent la création de résidences sociales sur le territoire. En 2011, 4 structures ont été agréées : un Foyer Accueil Médicalisé (FAM) sur la ZAC Seguin-Rives de Seine à Boulogne-Billancourt pouvant accueillir 36 personnes handicapées. De manières générales, les FAM sont destinés à accueillir des adultes handicapés mentaux ne pouvant assurer aucune activité productive et nécessitant une assistance dans tous les actes de la vie quotidienne ainsi qu une prise en charge médicale. A Boulogne - Billancourt, l association gestionnaire du projet, l APEI, a souhaité orienter son projet en direction à la fois des personnes handicapées vieillissantes avec ou sans famille et des jeunes adultes polyhandicapés en internat complet, en internat de semaine ou en accueil de jour. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 36

37 Une extension de l EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) «La résidence du Chatelet» situé à Meudon. Ce nouveau bâtiment, dont la gestion est assurée par l association les Amis du Chatelet, permettra l accueil de 22 personnes âgées dépendantes atteintes de la maladie d Alzheimer. une maison relais située à Issy les Moulineaux qui comptera 19 logements de catégorie PLA-I. Cette résidence destinée aux personnes isolées en difficulté, sera gérée par l association ALPIRIM. une résidence pour jeunes actifs située à Sèvres. Cette résidence, gérée par l association ALJT, permettra l accueil de 27 jeunes pour une durée de 2 ans, renouvelable 1 an La création de places d'urgence et de stabili- sation L 'hébergement d'urgence a vocation à répondre à une diversité de situations pour les ménages concernés (perte du logement, séparation, violences conjugales ). Le législateur impose une place en hébergement d'urgence pour habitants. L a loi MOLLE du 25 mars 2009 est venue renforcer la création de places d hébergement en imposant à l échelle de chaque ville la mise en place d un inventaire annuel destiné à comptabiliser les places d hébergement existantes sur chaque territoire et à instaurer un prélèvement financier équivalent au dispositif de la loi SRU, au prorata des places manquantes. Toutefois les villes membres d une intercommunalité compétente en matière d habitat et disposant d un PLH peuvent être exonérées de ce prélèvement si la somme des places d hébergement est atteinte à l échelle de l EPCI. E n 2011, tout comme en 2010, aucune ville ne s est vue imposer de prélèvement au titre de l inventaire des places d hébergement. En 2011, les services de l Etat n ont pas actualisé l inventaire réalisé en Ainsi, selon ce dernier : ce sont 431 places qui ont été décomptées, soit un excédent de 137 places à l échelle de la Communauté d agglomération. 2 L' L'AMÉLIORATION DU PARC LOCATIF SOCIAL EN EN Le dispositif d'aide pour l'adaptation des loge- ments sociaux aux personnes âgées et handicapées. F ace au vieillissement de la population et en particulier des occupants du parc social, les deux PLH préconisent la mise en œuvre de dispositifs destinés à sensibiliser les bailleurs à cette problématique et à favoriser l adaptation des logements aux personnes âgées et/ou handicapées. L e 1 er octobre 2011, l aide communautaire en faveur de l adaptation des logements aux personnes âgées et aux personnes handicapées, initialement existante à Boulogne-Billancourt et à Sèvres, a été étendue aux 7 villes du territoire. A l'instar de l'aide pour les résidents du parc privé, la Communauté d'agglomération rembourse le coût de la visite d'un ergothérapeute au domicile de la personne et peut attribuer une aide d'un montant maximal de euros pour la réalisation des travaux préconisés. En fonction des aides mobilisables, du plan de financement retenu et de l'engagement du bailleur dans une politique d'adaptation des logements, l'aide financière de la Communauté d'agglomération peut être attribuée soit au bailleur, soit à la personne. La mise en place de ce dispositif vise notamment à accompagner le maintien d'une mixité intergénérationnelle et sociale dans le parc public et le maintien à domicile de ces publics (cf. p. 18 pour le bilan de ce dispositif dans le parc privé). E n 2011, 2 personnes âgées résidant dans un logement social (Semi- Sèvres et I3F) ont déposé une demande d'aide ainsi qu'un dossier auprès de la Communauté d'agglomération. Afin de les accompagner dans la réalisation de leurs travaux essentiellement de transformation de baignoires en douches, le Bureau communautaire leur a accordé des subventions d un montant global de 4 856,80 euros. Le montant cumulé des aides publiques (Conseil Général, Conseil Régional, CCAS, notamment) aura permis de financer la totalité du coût des travaux TTC dont le montant s est élevé à ,85 euros. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 37

38 2.2 La réhabilitation des logements locatifs so- ciaux avant la vente à leurs occupants et le Prêt Social Location Accession (PSLA). L a loi du 21 juillet 1994 prévoit la vente des logements sociaux à leurs locataires. Ce moyen vise à permettre aux locataires de logements sociaux de devenir propriétaires mais aussi à permettre aux organismes HLM de récupérer des fonds propres favorisant le développement d'une nouvelle offre en logements sociaux. Au plan national, un accord sur la vente du patrimoine conventionné a été signé par l Union Sociale pour l Habitat (USH) et le gouvernement en Depuis, les Conventions d Utilités Sociales imposent aux bailleurs la vente de 2% de leur patrimoine en 6 ans. Certains bailleurs ont toutefois décidé de ne pas procéder à la vente de leurs logements, notamment conventionnés. L es PLH prévoient la participation de la Communauté d'agglomération aux dispositifs en faveur de l accession à la propriété soit sous la forme d aides en faveur de logements en PSLA ou encore d aides pour le financement de travaux de remise en état préalable à une vente à un locataire. Pour l'instant, aucun programme en PSLA ou de réhabilitation d'un logement social avant la vente à son occupant n a été réalisé sur le territoire La transformation des foyers de travailleurs migrants en résidences sociales L e foyer de travailleur migrant situé 91 rue du Dôme a fait l objet d une démolition. Ses occupants ont été relogés dans la nouvelle résidence sociale située sur le lot A3 de la ZAC Séguin Rives de Seine qui a ouvert en Coallia, ex Aftam, est le propriétaire et le gestionnaire de cette résidence de 96 places qui, en plus d accueillir les travailleurs migrants de l ancien foyer, vise l accueil de personnes isolées sortant de foyers d hébergement. D e plus, un projet d'aménagement, encore à l'étude, pourrait notamment permettre la restructuration et la transformation en résidence sociale du foyer sis 47, rue du Dôme à Boulogne-Billancourt. P our finir, il convient d ajouter qu'un ancien FTM meudonnais a déjà été transformé en résidence sociale. Cette résidence, propriété d ADOMA, située 1-3, rue des Gardes, comptabilise 91 places décomptées à l'inventaire SRU. L es deux PLH prévoient la transformation des foyers travailleurs migrants (FTM) de GPSO en résidences sociales. Neuf Foyers de Travailleurs Migrants (FTM) sont présents sur le territoire de GPSO (4 à Boulogne-Billancourt, 3 à Issy les Moulineaux, 1 à Meudon et 1 à Sèvres non conventionné), représentant lits, soit 498 équivalents logements. Certains foyers, au regard du confort des logements, sont décomptés dans l inventaire SRU à raison d un logement pour trois lits. P armi les foyers de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest, trois d'entre eux, situés 19, quai de Stalingrad et 47, rue du Dôme et 91, rue du Dôme à Boulogne-Billancourt sont inscrits au Plan National de Traitement des Foyers de Travailleurs Migrants que l Etat et l Union d Economie Sociale pour le Logement (UESL) ont reconduit en 2007 jusqu en Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 38

39 BOULOGNE-BILLANCOURT Population légale au 1 er janvier 2012 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2012 inscrites dans le PLH : habitants dont 7000 sur la ZAC Seguin-Rives Rives-de de-seine ce qui correspond à 700 construc- tions de logements neufs par an dont 390 logements privés et 310 Logements locatifs sociaux. Statut d'occupation des Nombre de logements : dont résidences principales 84% de résidences principales, 9% de 3,2% logements vacants, 6% de résidences Autre secondaires et 1% de meublés (FILOCOM 2011) 46,7% Locataire 50,1% propriétaire occupant Construction neuve Nombre de déclarations d'ouverture de chantier en 2011 : 850 dont 750 logements privés, 64 logements locatifs sociaux et 36 places en Foyer d Accueil Médicalisé pour personnes handicapées (données Ville). PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : appartements anciens, 660 appartements neufs et 45 maisons anciennes Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² pour un appartement neuf : euros / m² Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 26,20 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 142 logements subventionnés en 2011 dont : 2 subventions suite à la signature de conventions de maîtrise de loyers, 109 subventions dans le cadre de la lutte contre l habitat indigne et dégradé, 5 subventions pour la réalisation de travaux de maintien à domicile des personnes âgées ou/et handicapées, Opération Habitat Qualité (OHQ) 25 immeubles (16 copropriétés, 8 monopropriétés, 1 hôtel meublé) comptant 387 logements accompagnés dans le cadre du Programme d Intérêt Général «Habitat Qualité» d une durée de 5 ans. 1 immeuble de 47 logements accompagné dans le cadre d un projet de Plan de Sauvegarde. 10 immeubles comptant 183 logements repérés pour un accompagnement dans le cadre d une «OPAH Copropriété». PARC LOCATIF SOCIAL Nombre de logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2011 : Pourcentage SRU : 13,44 % Agréments du parc En 2011, 161 logements locatifs sociaux ont été agréés sur le territoire : 9 rue de Sèvres : 60 logements de catégorie PLS 5/7 rue Henri Martin : 9 logements de catégorie PLS 19, rue de la Ferme : 10 logements de catégorie PLS 6, place Bir-Hakeim : 24 logements de catégorie PLS ZAC - B4b (FAM) : 36 logements de catégorie PLS ZAC - B4b (logements) : 22 logements dont 1 PLA-I, 4 PLUS, 17 PLS Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 39

40 CHAVILLE Population légale au 1 er janvier 2011 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2013 inscrites dans le PLH : croissance de à habitants sur la Communauté d'agglomération Arc de Seine : Chaville s'inscrit dans cette perspective en souhaitant maintenir sur son territoire une progression démographique maîtrisée soit une évolution annuelle des constructions de 180 à 210 loge- ments. Statut d'occupation des résidences principales 2,9% Nombre de logements : dont Autre 89% de résidences principales, 8% de logements vacants et 3% de résidences secondaires (FILOCOM 44,1% Locataire 53,1% 2011). propriétaire occupant Construction neuve Nombre de déclaration d'ouverture de chantier en 2011 : 123 logements privés (données Ville Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 4 logements subventionnés en 2011 dont : 1 subvention suite à la signature de conventions de maîtrise de loyers, 1 subventions pour la réalisation de travaux de maintien à domicile des personnes âgées ou/et handicapées. PARC LOCATIF SOCIAL : Description du patrimoine chavillois : Nombre de logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2011 : Pourcentage SRU : 22.55% Agréments : En 2011, 27 logements locatifs sociaux ont été agréés sur le territoire : ZAC du centre-ville - îlot 3 Stalingrad, 27 logements de catégorie PLS PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : 229 appartements anciens, 116 appartements neufs et 56 maisons anciennes Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² pour un appartement neuf : euros / m² Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 22,70 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 40

41 ISSY LES MOULINEAUX Population légale au 1 er janvier 2012 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2013 inscrites dans le PLH : croissance de à habitants sur la Communauté d'agglomération Arc de Seine : Issy les Moulineaux s'inscrit dans cette perspective en souhaitant poursuivre sur son territoire un développement important soit une évolution annuelle des constructions de 500 à 580 loge- ments. Statut d'occupation des résidences principales 2,7% Nombre de logements : Autre dont 87% de résidences principales, 7% de logements vacants, 5% de 39,9% Locataire résidences secondaires et 1% de meublés (FILOCOM 2011) 57,4% propriétaire occupant Construction neuve Nombre de déclaration d'ouverture de chantier en 2011 : logements dont 63 logements sociaux (Données Ville). Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 11 logements subventionnés en 2011 dont : 2 subventions dans le cadre de la lutte contre l habitat indigne et dégradé, PARC LOCATIF SOCIAL Description du patrimoine isséens Nombre de logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2011: Pourcentage SRU : 24, 20% Agréments du parc En 2011, 205 logements locatifs sociaux ont été agréés sur le territoire : 41, avenue Victor Cresson, 29 logements dont 3 PLA-I et 26 PLUS 28-30, rue du docteur Lombard, 78 logements en PLS 19 à 27 rue du docteur Lombard, 79 logements en PLS avenue de Verdun (Maison-relais), 19 logements en PLA-I PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : 893 appartements anciens, appartements neufs, 58 maisons anciennes et 5 maisons neuves Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² pour un appartement neuf : euros / m² Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 26, 20 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 41

42 MEUDON Population légale au 1 er janvier 2012 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2013 inscrites dans le PLH : croissance de à habitants sur la Communauté d'agglomération Arc de Seine : Meudon s'inscrit dans cette perspective en souhaitant poursuivre sur son territoire une progression démographique maîtrisée soit une évolution annuelle des constructions de 160 à 170 loge- ments. Statut d'occupation des résidences principales 2,4% Nombre de logements : dont Autre 91% de résidences principales, 6% de logements vacants et 3% de résidences secondaires (FILOCOM 50,8% 46,9% Locataire 2011). propriétaire occupant Construction neuve Nombre de déclaration d'ouverture de chantier en 2011 : 57 logements privés Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 20 logements subventionnés en 2011 dont : 1 subvention pour la réalisation de travaux de maintien à domicile des personnes âgées ou/et handicapées, PARC LOCATIF SOCIAL Description du patrimoine meudonnais Nombre de logements locatifs sociaux au 1er janvier 2011 : Pourcentage SRU: 26, 40 % Agréments du parc En 2011, 73 logements locatifs sociaux ont été agréés sur le territoire : 5-11 rue de Vaugirard, 30 logements en PLS 3 bis rue du Bel Air (extension EHPAD), 22 logements en PLS 4, avenue de Trivaux, 1 logements en PLS 9 route de Vaugirard, 20 logements dont 6 PLA-I et 14 PLUS PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : 613 appartements anciens, 35 appartements neufs, 76 maisons anciennes et 8 maisons neuves Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² pour un appartement neuf : euros / m² Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 21, 70 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 42

43 SEVRES Population légale au 1er janvier 2012 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2012 inscrites dans le PLH : construction neuve annuelle de 40 logements dont 15 logements sociaux. Statut d'occupation des résidences principales 2,8% Nombre de logements : dont Autre 89% de résidences principales, 8% de logements vacants, 2% de résidences secondaires et 1% de meu- 43,2% Locataire 54,0% blés (FILOCOM 2011) propriétaire occupant Construction neuve : Nombre de déclaration d'ouverture de chantier en 2011 : 1 logement privé (Données Ville). PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : 234 appartements anciens, 82 maisons anciennes et 6 maisons neuves Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 12 logements améliorés en 2011 dont : 6 subventions dans le cadre de la lutte contre l habitat indigne et dégradé 1 subvention pour la réalisation de travaux de maintien à domicile des personnes âgées ou/et handicapées Opération Habitat Qualité 8 copropriétés comptant 131 logements accompagnés dans le cadre du Programme d Intérêt Général «Habitat Qualité» d une durée de 5 ans. PARC LOCATIF SOCIAL Description du patrimoine sévrien Nombre de logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2011 : Pourcentage SRU: 24,03% Agrément du parc En 2011, 53 logements locatifs sociaux ont été agréés sur le territoire : 13 rue des Pommerets - 24 rue des Fontaines : 26 logements dont 2 PLA-I, 8 PLUS et 16 PLS 18 rue Jules Hetzel (Résidence Social pour Jeunes Actifs) : 27 logements dont 27 PLA-I Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 21, 20 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 43

44 VANVES Population légale au 1 er janvier 2012 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2013 inscrites dans le PLH : croissance de à habitants sur la Communauté d'agglomération Arc de Seine: Vanves s'inscrit dans cette perspective en souhaitant relancer la construction neuve sur son territoire afin de stabiliser sa population soit une évolution an- nuelle des constructions de 40 logements. Nombre de logements : dont 88% de résidences principales, 6% de logements vacants, 4% de résidences secondaires et 2% de meublés (FILOCOM 2011) Construction neuve Nombre de déclaration d'ouverture de chantier en 2011 : 86 dont 27chambres en EHPAD (Données Ville). PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : 267 appartements anciens, 14 appartements neufs et 17 maisons anciennes Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² pour un appartement neuf : euros / m² Statut d'occupation des résidences principales 2,4% Autre 46,5% 51,1% Locataire propriétaire occupant Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 57 logements subventionnés en 2011 dont : 1 subvention suite à la signature de conventions de maîtrise de loyers, 1 subvention suite à la sortie de vacance d un logement 37 subventions dans le cadre de la lutte contre l habitat indigne et dégradé, 2 subventions pour la réalisation de travaux de maintien à domicile des personnes âgées ou/et handicapées. OPAH Saint Rémy (septembre 2007 septembre 2011) 236 logements ont fait l objet de travaux générant euros d aides publiques dont : 222 interventions au titre de la conservation du patrimoine dont 121 ravalements, 23 interventions en faveur de l adaptation des domiciles des personnes à mobilité réduite. PARC LOCATIF SOCIAL Nombre de logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2011 : Pourcentage SRU: 23,55 % Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 24,60 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 44

45 VILLE D AVRAY Population légale au 1 er janvier 2012 : habitants (données INSEE) Prévisions démographiques en 2013 inscrites dans le PLH : croissance de à habitants sur la Communauté d'agglomération Arc de Seine : Ville d'avray s'inscrit dans cette perspective en souhaitant relancer la construction neuve sur son territoire afin de stabiliser sa population soit une évolution annuelle des constructions d'environ 22 logements. Nombre de logements : dont 90% de résidences principales, 7% de logements vacants, 2% de résidences secondaires et 1% de meublés (FILOCOM 2011). Construction neuve Nombre de déclaration d'ouverture de chantier en 2011 : / Statut d'occupation des résidences principales 2,7% Autre 59,4% 37,9% Locataire propriétaire occupant PARC LOCATIF SOCIAL Description du patrimoine dagovéranien: Nombre de logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2011 : 400 Pourcentage SRU: 8,46 % Agrément du parc : En 2011, 10 logements locatifs sociaux ont été agréés sur le territoire : 57, avenue de Balzac : 10 logements de catégorie PLS. PARC PRIVÉ Marché de l'immobilier (Sources : chambre des notaires Base Bien 2011) Volume des ventes : 123 appartements anciens, et 19 maisons anciennes Prix moyen de l'accession : pour un appartement ancien : euros/ m² Prix moyen locatif à la relocation hors charges : 20,30 euros / m² (sources : OBSERVATOIRE SE LOGER.COM 2011) Amélioration de l'habitat (subvention Anah) : 3 logements subventionnés en 2011 dont : 1 subvention pour la réalisation de travaux de maintien à domicile des personnes âgées ou/et handicapées. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 45

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47 LES NOUVEAUX LOGEMENTS SOCIAUX INS- CRITS À L INVENTAIRE SRU AVENUE EMILE ZOLA, BOULOGNE- BILLANCOURT 37 COURS DE L ILE SEGUIN, BOULOGNE- BILLANCOURT BAILLEUR : Paris Habitat OPERATION : VEFA Nombre de logements : 42 (4 PLAI 21 PLUS 17 PLS) Typologie : 1 T1 16 T2 14 T3 9 T4 2 T5 BAILLEUR : SA d HLM OSICA OPERATION : VEFA Nombre de logements : 28 (3 PLAI 14 PLUS 11 PLS) Typologie : 12 T2 8 T3 8 T RUE MARCEL BONTEMPS, BOU- LOGNE-BILLANCOURT BIS RUE BILLANCOURT, BOULOGNE- BILLANCOURT BAILLEUR : Office Public Départemental de l habitat des Hauts-de-Seine OPERATION : Construction neuve Nombre de logements : 65 (6 PLAI 59 PLUS) Typologie : 18 T2 22 T3 22 T4 3 T5 BAILLEUR : SA d HLM Immobilière 3F OPERATION : Démolition/ Reconstruction Nombre de logements : 20 (PLS) Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 47

48 RUE THIERS, BOULOGNE- BILLANCOURT 2 ET AVENUE DU MARECHAL DE LATTRE DE TASSIGNY, BOULOGNE-BILLANCOURT BILLANCOURT BAILLEUR : SA d HLM Immobilière 3F OPERATION : Acquisition / Amélioration Nombre de logements : 19 (5 PLA-I, 14 PLUS) Typologie : 2 T1 16 T2 1 T3 Contingent communautaire : 5 BAILLEUR : SA d HLM Domaxis OPERATION : Acquisition - Amélioration Nombre de logements : 30 ( 8 PLAI 15 PLUS 7 PLS) Typologie : 4 T1 16 T2 8 T3 2 T4 Contingent communautaire : 13 7 RUE PAU CASALS, BOULOGNE- BILLANCOURT 6 RUE GEORGES SOREL, BOULOGNE- BILLANCOURT BAILLEUR : SA d HLM OSICA OPERATION : Acquisition - Amélioration Nombre de logements : 56 (11 PLA-I 28 PLUS 17 PLS) Typologie : 15 T1 36 T2 4 T3 1 T4 Contingent communautaire : 12 BAILLEUR : SA d HLM Résidences le logement des fonctionnaires OPERATION : Acquisition sans travaux Nombre de logements : 14 (1 PLAI 5 PLUS 8 PLS) Typologie : 6 T1, 5 T2, 1 T3, 2 T4 Contingent communautaire : 4 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 48

49 8 RUE MAÎTRE JACQUES, BOULOGNE- BILLANCOURT 34 RUE DE LA LIBERATION, CHAVILLE FOYER JEUNES TRAVAILLEURS BAILLEUR : SA HLM Résidences le logement des fonctionnaires OPERATION : Acquisition sans travaux Nombre de logements : 11 (1 PLAI 2 PLUS 8 PLS) Typologie : 10 T2, 1 T3 Contingent communautaire : 3 BAILLEUR : SA d HLM OSICA GESTIONNAIRE : ALJT OPERATION : Démolition - Reconstruction Nombre de logements : 203 (PLA-I) Typologie : Studio Contingent communautaire : 5 5 BIS RUE ANATOLE FRANCE / ROUTE DU PAVE DES GARDES, CHAVILLE 36 RUE DE LA LIBERATION, CHAVILLE BAILLEUR : Association Foncière Logement Nombre de logements : 67 (PLS) BAILLEUR : SA d HLM OSICA OPERATION : Démolition - Reconstruction Nombre de logements : 41 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 49

50 194 AVENUE DE VERDUN, ISSY LES MOU- LINEAUX 1-3 RUE DE PARIS, MEUDON BAILLEUR : OPIEVOY Nombre de logements : 5 BAILLEUR : FONCIERE DI 01/2005 Nombre de logements : 35 (PLS) 18 RUE JEAN-BAPTISTE POTIN, ISSY LES MOULINEAUX 7 BIS RUE DES LARRIS, MEUDON BAILLEUR : SA HLM Emmaüs Habitat Nombre de logements : 31 BAILLEUR : OPH SEINE OUEST HABITAT Nombre de logements : 38 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 50

51 RESIDENCE DU PARC, MEUDON LA FO- RÊT BAILLEUR : SA d HLM Efidis OPERATION : Acquisition / Amélioration Nombre de logements : 14 (PLS) Typologie : du 2 au 4 pièces 18 AVENUE DU GENERAL DE GAULLE, VANVES RUE DE MARNES, VILLE D AVRAY RESIDENCE ETUDIANTE BAILLEUR : SA D HLM EFIDIS OPERATION : Construction neuve Nombre de logements : 40 (PLUS) Typologie : Studios/ 1 pièce BAILLEUR : Association Simon de Cyrène Nombre de logements : CHEMIN DESVALLIERES, VILLE D AVRAY 24 RUE RAYMOND MARCHERON, VANVES BAILLEUR : SNL Nombre de logements : 1 BAILLEUR : ERILIA OPERATION : Acquisition Amélioration Nombre de logements : 78 (PLS) Typologie :4 T1, 9 T2, 49 T3, 16 T4 Contingent communautaire : 8 Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 51

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53 GLOSSAIRE GLOSSAIRE PARC PRIVÉ AIDES DE DROIT COMMUN DANS LE SECTEUR DIFFUS : Aides existantes en dehors des opérations d amélioration de l habitat. Anah (Agence nationale de l habitat) : Etablissement public sous la tutelle du ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement (MEDDTL), L Anah est chargée de mettre en œuvre la politique des aides à la pierre pour le parc de logements privés et dans ce cadre, attribue des subventions pour améliorer le confort dans l habitat privé. IRIS (Ilots Regroupés pour l'information Statistique) : Découpage du territoire en mailles de taille homogène à vocation statistiques et réalisé par l INSEE. Pour les constituer, l INSEE a créé trois catégories de regroupement de territoire homogène : Les IRIS d'habitat : leur population se situe en général entre et habitants. Ils sont homogènes quant au type d'habitat et leurs limites s'appuient sur les grandes coupures du tissu urbain (voies principales, voies ferrées, cours d'eau...). Les IRIS d'activité : ils regroupent plus de salariés et comptent au moins deux fois plus d'emplois salariés que de population résidente. Les IRIS divers : il s'agit de grandes zones spécifiques peu habitées et ayant une superficie importante (parcs de loisirs, zones portuaires, forêts...). Logement privé conventionné : Régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l Etat en contrepartie d une aide qu il a obtenue pour construire ou faire des travaux. Il existe trois catégories de logements conventionnés : les logements locatifs à loyer intermédiaire, les logements locatifs à loyer social et les logements locatifs à loyers très social. Chaque catégorie de conventionnement ouvre le droit à des subventions et des plafonds de loyers différents. La convention ouvre droit à l Aide Personnalisée au Logement pour les locataires remplissant certaines conditions. PTZ + : Prêt sans intérêts accordé par l Etat et destiné aux ménages primoaccédants achetant un logement au titre de résidence principale. A compter du 1er janvier 2012, il est délivré uniquement pour l acquisition d un logement neuf ou HLM et pour des ménages sous condition de ressources. Son montant varie en fonction de la situation géographique du logement, de sa classe énergétique et du nombre de personnes destinées à l occuper. Revenus par unité de consommation : Revenus fiscaux déclarés par les contribuables avant redistribution et qui permet de raisonner en «équivalent adulte» et de relativiser le niveau de revenu par rapport à la composition du ménage fiscal (taille et structure par âge). Dans chaque ménage fiscal, on compte le nombre d équivalent adulte qui le composent : le premier adulte compte pour 1, les autres personne de 14 ans et plus pour 0,5 et les enfants de moins de 14 ans pour 0,3. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 53

54 GLOSSAIRE PARC PUBLIC Action logement (1% logement) : Ensemble des associations à caractère professionnel ou interprofessionnel agréées chargées de la collecte de la participation des employeurs à l effort de construction. Agrément : Décision favorable d octroi de subventions de l Etat et de prêts spécifiques (PLA-I, PLUS PLS, PALULOS) destinés au financement des opérations de réalisation ou de réhabilitation de logements locatifs sociaux. Dans les Hauts-de- Seine, l agrément est délivré, depuis le 1er janvier 2007, par le Président du Conseil Général. EHPAD : Etablissement d hébergement des Personnes Agées Dépendantes FAMPH : Foyer d Accueil Médicalisé pour Personnes Handicapées LLS : Abréviation de logement locatif social PDALPD (Plan Départemental d action pour le Logement des personnes défavorisées) PLA-I I ( Prêt Locatif Aidé - D Intégration) : Prêts destinés aux financements de logements sociaux loués à des ménages cumulant des ressources faibles et des difficultés sociales et pouvant nécessiter de ce fait d un accompagnement spécifique. Les plafonds de ressources des ménages pour accéder à ce parc correspondent à 60% des plafonds de revenus de la catégorie PLUS. PLS (Prêt Locatif Social) : Prêt destiné aux financements de logements sociaux situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu. Les plafonds de ressources des ménages pour accéder à ce parc correspondent à ceux du PLUS majoré de 30%. PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) : Prêt créé en 1987 pour ouvrir l accès des logements sociaux aux ménages des classes moyennes dont les ressources sont supérieurs aux plafonds du PLS. Les logements de catégories PLI ne sont pas considérés comme des logements sociaux. A ce titre, ils ne sont pas comptabilisés dans l inventaire SRU. PSLA (Prêt Social Location Accession) : Ce dispositif vise à permettre à des ménages sans apport personnel d acquérir le logement qu ils occupent avec un statut de locataires. Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme dans le cas d une opération locative classique, par un opérateur HLM. Le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d une indemnité d occupation, des frais de gestion et d une épargne (la «part acquisitive»). A l issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d opter pour le statut d accédant à la propriété. Ce contrat "ancienne formule" est ouvert à l acquisition dans le neuf comme dans l ancien. Plan élaboré par le Préfet et le Président du Conseil Général sur la base d une étude quantitative et qualitative des besoins. Il est établi pour trois ans et doit définir les catégories de personnes défavorisées sans aucun logement ou menacées d expulsion sans relogement ou encore logées dans des taudis, des habitations insalubres, précaires ou de fortune. PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) Prêt destiné à financer la construction, l acquisition, l acquisition et l amélioration de logements sociaux dans un objectif de mixité sociale. Pour cela, des plafonds de revenus et de loyers sont déterminés annuellement. Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 54

55 SOURCES FILOCOM 2011 (FIchier du LOgement COMmunal) Réalisé tous les 2 ans par les services du ministère de l écologie, de l énergie, du développement durable et de l aménagement du territoire, le fichier FILOCOM est composé de données communales sur les logements et leur occupation. Cette base de données est constituée à partir du fichier fiscal de la taxe d habitation auquel est rapproché le fichier foncier des propriétés bâties, le fichier des propriétaires et le fichier de l impôt sur les revenus des personnes physiques. Inventaire SRU 2011 Inventaire annuel des logements locatifs sociaux présents sur chaque commune au 1er janvier de chaque année. Cet inventaire, mis en œuvre par la DRILH (Direction Régionale et Interdépartementale du Logement et de l Hébergement) et les communes, constitue l'unique source légale permettant de définir le nombre de logements locatifs sociaux présents sur un territoire. Les données de la chambre des notaires : La Base BIEN Les notaires de la région Ile de France ont constitué une base de données immobilière à partir des actes qui sont effectivement signés dans leurs études : la base BIEN (base d'informations économiques notariales). Cette base de données a permis la constitution d'une série d'indices "Notaire - INSEE" portant sur l'évolution du prix de l'immobilier en Île de France selon la localisation et la nature des biens, ainsi que sur le profil des acquéreurs et vendeurs. L'OLAP (Observatoire des Loyers de l'agglomération Pari sienne) L Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne (OLAP) a été créé en septembre 1987 à l initiative du Ministère chargé du logement. Cette association loi 1901, est chargée de la collecte de références de loyers à Paris et dans une centaine de communes de proche banlieue. L Observatoire des Loyers de l'agglomération Parisienne intervient de deux façons assez différentes : Il produit et diffuse des références de loyers relatives à l agglomération parisienne et conformes aux exigences de la législation des relations bailleurs-locataires du secteur privé Il élabore des statistiques à Paris et en province, sur les niveaux, l évolution, les processus de formation des loyers, afin de contribuer aux politiques nationales et locales de l habitat. CLAMEUR L'objectif de l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) est de mesurer précisément les loyers des marchés locatifs privés dans villes, regroupements de communes et pays (hors doubles comptes). Cet observatoire repose sur un partenariat de différents acteurs de l'habitat, à savoir l Anah, l Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, FONCIA, la Foncière Logement, Gécina, Gérer, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), Groupe ICF, le Mouvement PACT, Nexity, SeLoger.com, Groupe SNI, le SNPI, Square Habitat (Crédit Agricole), TAGERIM, l UNIS, l UNPI et le Réseau URBANIA RECENSEMENT RÉNOVÉ RÉNOVÉ (INSEE) : Depuis janvier 2004, le recensement de la population résidant en France est réalisé par enquête annuelle. Chaque commune de moins de habitants est recensée tous les cinq ans, à raison d'une commune sur cinq chaque année. Dans les communes de habitants ou plus, une enquête est réalisée chaque année auprès d'un échantillon de 8 % des logements. En 2012, à l'issue des cinq enquêtes annuelles de recensement, l'insee a publié les résultats statistiques complets sur les habitants et leurs logements. Dans un souci de respects statistiques, ces résultats portant sur des données récoltées entre 2007 et 2011, sont datées de Aussi, les données issues de l INSEE sont référencées de la manière suivante dans le présent document : «recensement rénové 2009 données INSEE 2012» Observatoire de l Habitat des PLH de la Communauté d agglomération Grand Paris Seine Ouest année 2011 P. 55