LES PUBLICATIONS DE L AGENCE Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône-Avignon-Vaucluse La n de l «âge d or» de la maison individuelle? aurav agence d'urbanisme Rhône Avignon Vaucluse 5 Avril 2013 Le logement est une question territoriale, sociale et économique majeure de l aire urbaine d Avignon et du Vaucluse. L habitat croise notamment des enjeux liés aux revenus et aux besoins des ménages, aux prix des marchés immobiliers, à la consommation de l espace et à l attractivité démographique. L AURAV, dans le cadre de ses missions d observation, a réalisé une publication faisant le point sur la construction neuve en distinguant trois types de production de logements : l individuel pur, l individuel groupé et le collectif. Cette analyse vise à mieux cerner les évolutions du nombre et du type de nouveaux logements produits ainsi que leurs logiques territoriales. L échelle d analyse correspond à l espace Rhône-Avignon-Vaucluse qui comprend le département de Vaucluse (151 communes) et les 28 communes du Gard et des Bouches du Rhône incluses dans l aire urbaine d Avignon. Ce territoire compte 648 014 habitants au 1 er janvier 2010. Crédit Photo : AURAV, Quartier Bellevue-Les Angles Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse AURAV
1,1 Le Grand Avignon pèse pour environ 30% dans la construction neuve totale de l espace Rhône-Avignon-Vaucluse Entre et 55 400 permis de construire ont été autorisés pour la création de nouveaux logements dans l espace Rhône Avignon Vaucluse dont 44 700 dans le Vaucluse. Plus de 50% de ces permis sont localisés dans les 4 intercommunalités suivantes : La Communauté d Agglomération du Grand Avignon : 29,3% avec 16200 permis ; La Communauté d Agglomération Comtat Venaissin : 9,7% avec 5 400 permis ; La Communauté de Communes Rhône Alpilles Durance : 9% avec 5000 permis ; La Communauté de Communes des Pays de Rhône et Ouvèze : 4,9% avec 2 700 permis. Le volume annuel moyen de permis de construire autorisés dans l espace Rhône Avignon Vaucluse durant cette période est de 4 617, dont 1 935 en individuel pur (42%), 1 886 en collectif (41%) et 796 en individuel groupé (17%). Part des EPCI dans la construction neuve de l espace Rhône Avignon Vaucluse entre et Autres communes inclus dans EPCI limitrophes CC du Pays d'apt CC de l'enclave des Papes CC de la Côte du Rhône Gardoise CC du Coustellet CC Pays Vaison Ventoux CC Aygues-Ouvèze en Provence CC Rhône Lez Provence CC Provence Luberon Durance CC les Sorgues du Comtat CC des Pays de Rhône et Ouvèze 3,0 3,6 3,6 2,8 4,0 4,3 2,7 4,9 2,1 CC du Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse CC des Portes du Luberon 1,8 1,8 5,1 CT du Sud Lubéron 1,7 1,7 1,6 CC Ventoux Sud 6,1 9,0 CC du Pont Julien 29,3 9,7 CA du Grand Avignon CA Ventoux Comtat Venaissin CC Rhône Alpilles Durance Autres communes n'appartenant à aucun groupement scalisé Sources SoeS Sit del date réelle logements autorisés entre et Traitement AURAV février K Chi res clés Rhône-Avignon-Vaucluse 3 217 Permis de Construire 61% 28% 11% 4 617 Permis de Constuire 42%41% 17% Aire Urbaine Avignon 2 555 Permis de Construire 58% 30% 12% 3 696 Permis de Constuire 45% 38% 59% 17% Vaucluse 2 574 Permis de Construire 59% 30% 11% 3 726 Permis de Constuire 43%40% 17% Individuel Pur Individuel Groupé Collectif Source SoeS Sit del date réelle logements autorisés entre et Traitement AURAV février AURAV Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse
1990 à 1999 : un marché très dynamique où l individuel pur domine Au cours de la décennie 1990, le volume total de la construction neuve croît fortement (+46% ). Cette croissance élevée est imputable à la hausse concomitante : De l individuel pur amorcée avant les années 1990 en lien avec la périurbanisation ; De l individuel groupé avec une stabilisation autour de 1990 ; Du collectif avec une augmentation importante entre 1990 et 1999. 1999 à 2006 : fin de l âge d or de l individuel pur et montée en puissance du collectif Le nombre de permis de construire continue à croître fortement au début des années 2000 (+67%). Plus précisément, cette période a connu: Un pic de l individuel pur en 1999. A partir de cette date, le volume de permis baisse de façon régulière et continue ; Une montée en puissance du collectif qui voit son volume tripler sur la période : le nombre de permis passe de 507 en 1999 à 2 995 en 2006 ; Une progression de l individuel groupé qui continue à prendre de l ampleur (+120%). 2006 à 2011 : chute du marché du neuf sous l effet d un déséquilibre local et d une crise plus globale La production de logements neufs atteint un maximum en 2006 après avoir connu une progression continue depuis 1990. En revanche, la période 2006-2009 connaît une baisse importante de la construction neuve (- 44%). De 2009 à 2011, une reprise de la construction neuve s amorce (+42%), liée surtout à l individuel groupé et au collectif. H Nombre de permis de construire autorisés par année entre 1990 et 2011 6 000 5 000 5925 + 46% + 67% - 45%+ 40% 4705 4 000 3543 3 000 2421 2644 2 000 2018 1967 1703 1409 1657 1 000 507 912 1302 1081 562 176 619 392 0 1990 1999 2006 2011 Individuel Pur Individuel Groupé Collectif Total Sources SoeS Sit del date réelle logements autorisés entre et Traitement AURAV, février 2013 2995 3330 Des éléments d explication La chute brutale de la construction neuve au milieu des années 2000, dans l espace Rhône Avignon Vaucluse, pourrait provenir de l e et cumulé de deux facteurs : Un déséquilibre «local» lié aux évolutions récentes du marché de l immobilier notamment sur le territoire du Grand Avignon qui contribue à hauteur de 50% à la baisse du collectif. Dans le Grand Avignon, ce déséquilibre se caractérise notamment par (PLH, 2012) : l envolée des prix : ceux des terrains à bâtir ont plus que doublé (2,5) entre 2000 et 2010 pour atteindre une moyenne de 157 /m². Concernant le marché du neuf, le prix des appartements neufs enregistre une progression de près de 70% par rapport à la décennie précédente pour atteindre une moyenne de 3 152 /m² ; un décalage entre une o re de petits logements type T T2), calibrée sur des «produits investisseurs» et une demande exprimée par des ménages aux revenus globalement modestes (logements de type T3 et plus) ; La crise économique mondiale qui a fortement impacté le marché national de la construction neuve Comptes du logement Elle se caractérise notamment par : la chute de l investissement dans le marché des appartements neufs ; les di cultés accrues des particuliers pour emprunter auprès des banques a n d accéder à la propriété Elles concernent plus fortement les acquéreurs locaux et le marché de la maison individuelle. Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse AURAV
ZOOM PAR TYPE DE LOGEMENTS NEUFS PRODUITS De plus en plus de collectifs produits dans le pôle urbain d Avignon Part et volume de collectif sur la période Part de collectifs 100 % 70 % Avec 22 600 permis de construire autorisés, le collectif représente 41% des nouveaux logements autorisés dans l espace Rhône Avignon Vaucluse entre 2000 et 2011. Quatre logements collectifs sur dix ont été construits dans les villes principales (Avignon, Carpentras, Orange, Cavaillon). 50 % 30 % 0% Fort développement de l individuel groupé, notamment le long des grands axes structurants Elevé Moyen Faible Nombre de permis de construire autorisés en collectif entre 2000 et 2011 Orange 7 000 Depuis 1990, le collectif a pris progressivement de l ampleur dans l ensemble des communes du pôle urbain d Avignon. L analyse du poids du collectif dans la construction neuve montre également de fortes disparités entre les territoires. Le Grand Avignon produit ainsi deux logements nouveaux sur trois en collectif. Les villes d Orange et de Carpentras enregistrent des proportions moindres (respectivement 44% et 48%). Notons également que les communes localisées le long des axes Avignon-Carpentras et AvignonL Isle-sur-la-Sorgue, très dynamiques sur le plan démographique, présentent une forte progression du collectif neuf depuis 1990. Très élevé Carpentras 1 500 700 200 Secteurs où la croissance du logement collectif a été la plus forte entre les décennies 1990 et 2000 Avignon Apt Aire Urbaine Cavaillon Pertuis 0 5 10 20 km Sources SoeS Sit del date réelle logements autorisés entre et Traitement AURAV, février 2013 Part et volume d individuel groupé sur la période Part d individuels groupés 100 % Très élevé 70 % Elevé 50 % Moyen 30 % Faible 0% Avec 9 560 permis autorisés sur la période, l individuel groupé représente, selon les zones géographiques, de 16 à 20% de la construction neuve totale. Seules les 4 villes principales n enregistrent que 10% d individuels groupés. Nombre de permis de construire autorisés en individuel groupé entre 2000 et 2011 Orange Plusieurs secteurs situés le long de grands axes routiers montrent une dynamique encore plus marquée entre les décennies 1990 et 2000 : AvignonCarpentras (RD 942), Avignon-L Islesur-la-Sorgue (RD 900). 500 250 20 Carpentras Secteurs où la croissance du logement individuel groupé a été la plus forte entre les décennies 1990 et 2000 Avignon Les communautés de communes Rhône Alpilles Durance, des Sorgues du Comtat et du Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse enregistrent les plus fortes progressions entre les deux décennies. Aire Urbaine Apt Cavaillon Pertuis 0 5 10 Sources SoeS Sit del 20 km date réelle logements autorisés entre AURAV Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse et Traitement AURAV, février 2013
Une dynamique générale de baisse de l individuel pur avec certains secteurs qui «resistent» Part et volume d individuel pur sur la période Part d individuels purs 100 % 70 % 50 % Avec 23 200 permis autorisés, l individuel pur reste le type de construction neuve le plus représenté sur l ensemble de la décennie 2000, bien qu il soit dépassé par le collectif à partir de 2006. 30 % 0% Elevé Moyen Faible Nombre de permis de construire autorisés en individuel pur entre 2000 et 2011 Une dynamique générale de baisse s observe entre les décennies 1990 et 2000 dans l espace Rhône-AvignonVaucluse, dans les secteurs ruraux et plus spéci quement dans les communes du pôle urbain d Avignon. 750 300 50 Orange Carpentras Cependant, certaines communes voient cette production s accroitre signi cativement Ce phénomène s observe en bordure nord du pôle urbain d Avignon. Ce secteur constitue une sorte de front d urbanisation s étendant de Bollène-Orange jusqu aux communes de l arc comtadin, en passant par les contreforts du Mont Ventoux. Les communes du Gard et du nord des Bouches-du-Rhône produisent également toujours plus d individuels purs que sur la décennie précédente. Notons également la forte progression de l individuel pur à Apt et sa proche périphérie. Très élevé Secteur où la croissance du logement individuel pur a été la plus forte entre les décennies 1990 et 2000 Aire Urbaine Avignon Apt Cavaillon Pertuis 0 5 10 Sources SoeS Sit del 20 km date réelle logements autorisés entre et Traitement AURAV, février 2013 Analyse de la construction neuve dans l aire urbaine d Avignon par type de logements autorisés sur les périodes et 100% 80% 60% collectif individuel groupé individuel pur 40% Sources : SoeS, Sit@del 2, date réelle, logements autorisés entre 1990 et 2011 Traitement : AURAV, février 2013 20% 0% Villes principales Pôle urbain hors villes principales Couronne périurbaine Aire urbaine d Avignon Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse AURAV
Eléments de méthode Dé nition de la donnée Sitadel et précautions d utilisation : Cette publication est issue de l analyse des données Sitadel, base de données relative à la construction neuve de logements di usée par les DREAL Directions Régionales de l Environnement de l Aménagement et du Logement). Cette base est alimentée par les informations sur les permis de construire, permis d aménager, permis de démolir et déclarations préalables. La variable utilisée dans cette publication est le nombre de permis de construire autorisés par type : individuel pur : maison individuelle résultant d une opération de construction ne comportant qu un seul logement ; individuel groupé : maison individuelle résultant d une opération de plusieurs logements individuels ; collectif : logement faisant partie d un bâtiment de 2 logements ou plus. La DREAL PACA conseille de travailler sur les logements autorisés en date réelle pour travailler sur des séries longues. Les données sur les permis autorisés en date réelle majorent de 10 à 15% le volume des nouveaux logements réellement construits. Bollène Orange Avignon Valréas Carpentras Cavaillon Apt Zonage en aires urbaines du territoire Rhône-Avignon-Vaucluse (INSEE, 2010) Pertuis Pôle urbain avignonnais Villes principales Pôle urbain Espace périurbain avignonnais Couronne périurbaine Communes multipolarisées des grandes aires urbaines Moyens et petits pôles Couronnes des petits et moyens pôles et communes multipolarisées Communes isolées Vaucluse Aire urbaine d Avignon 0 5 10 20 km Sources Zonage en aires urbaines INSEE Traitement AURAV, février 2013 Attention : Le suivi de la construction neuve ne permet pas directement de quanti er la consommation d espace En e et la donnée Sitadel n o re pas d information sur la taille des parcelles mobilisées pour la production de nouveaux logements. Crédit Photo : AURAV, Sarrians -Route d Orange AURAV Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse
Le Vaucluse est le département de France métropolitaine qui a connu la plus forte diminution de la part de l individuel pur Sur la période le Vaucluse occupe le 28 ème rang des départements de France métropolitaine (sur 96) à présenter une part d individuels purs aussi importante dans la construction de nouveaux logements En excluant les départements dits ruraux (typologie urbaine rurale 1 Eurostat le Vaucluse passe au 5 ème rang national après les départements du Tarn (74,8%), de la Saône et Loire (63,5%), du Gard (60,9%) et de l Allier (59,9%). A partir de 2000, le Vaucluse se distingue de la tendance nationale qui connait un léger échissement de la part d individuels purs (de 53,1% sur la période à sur la période En e et cette part chute fortement dans le Vaucluse de sur la période à sur la période jusqu à atteindre un seuil autour de 34% à partir de 2005. Sur la période le Vaucluse passe au 72 ème rang des départements de France métropolitaine (40,1%) en part d individuels purs dans la construction neuve, soit 44 places de moins. La part de l individuel pur dans le Vaucluse diminue nettement entre les décennies 1990 et 2000, du fait de l augmentation de la production d individuels groupés et de collectifs. Le nombre total de permis de construire en individuel pur ne diminue que très légèrement (de 1 520 à 1 494 permis/an). D autres secteurs de France métropolitaine, presque tous situés dans la moitié sud, présentent également une baisse signi cative de la part d individuel pur, entre les décennies et régions PACA Rhône Alpes Languedoc Roussillon Midi Pyrénées, Aquitaine, Corse, Alsace et Ile de France Evolution de la part de l individuel pur dans la construction neuve par département entre les périodes et sur le territoire de France Métropolitaine 58,3 77,1 54,5 0 50 100 200 km 41,5 42,2 69,9 70,9 47,9 41,5 68 57,3 35,2 N 45,5 54,1 64,4 66,9 64,8 63,2 46,2 44 56,9 55,5 62,8 49,3 41,9 61,3 59,6 43,2 48,6 59,1 18,9 6,6 22,9 7,9 24,1 20,6 52,8 57,9 57,8 27,8 60,8 66,1 73,4 63 47,7 65,2 43,4 58,5 73,8 58,3 52,3 41,5 26,8 59,2 52 54,1 54,8 67,1 73,8 33,4 40,4 50,6 52,1 66,4 44,9 62,4 67,5 59,9 43,6 17,4 52,4 73,3 63,8 23,3 51,6 40,1 64 39,4 41,1 38,8 54,9 36 69,4 42,7 58,9 25,2 29,5 34,2 49,7 41,8 30,7 17,1 DEPARTEMENT DE VAUCLUSE Nombre de permis de construire autorisés en date réelle pour de la construction neuve en individuel pur Hausse de plus de 10 points Hausse de 0 à 10 points Baisse de 0 à 5 points Baisse de 5 à 10 points Baisse de plus de 10 points 15 194 permis soit environ 1 520 permis/an 17 923 permis soit environ 1 490 permis/an 40,1% Part de l individuel pur dans la construction neuve sur la période Limites régionales Limites départementales 29 39,7 Sources : SoeS, Sit@del 2, date réelle, logements autorisés entre 1990 et 2011 Traitement : AURAV, février 2013 1 La typologie urbaine rurale a été dé nie en par plusieurs instances européennes Elle dé nit des départements ruraux intermédiaires et urbains Cette typologie se base sur la dé nition urbaine et rurale d une maille de km Les mailles urbaines remplissent deux conditions une densité de population d au moins hab km un minimum de hab dans une maille contiguë au delà du seuil de densité Les autres sont considérées comme rurales Les seuils pour la typologie sont de et de la population du département en mailles rurales Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse AURAV
LA CONSTRUCTION NEUVE PAR EPCI DANS L ESPACE RHÔNE AVIGNON VAUCLUSE Nombre de permis de construire autorisés en date réelle pour de la construction neuve...... en individuel pur Nom de l EPCI... en individuel groupé Part des nouveaux logements autorisés... en collectif CA du Grand Avignon 3837 3655 1415 1805 4629 10773 CA Ventoux Comtat Venaissin 1991 2597 327 1072 571 1713 CC Rhône Alpilles Durance 1610 2107 334 1111 267 1745 CC des Pays de Rhône et Ouvèze 1080 1317 86 425 336 CC Provence Luberon Durance 569 687 51 323 CC du Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse 1302 1065 177 CC les Sorgues du Comtat 1216 1034 65... en individuel pur... en individuel groupé 38,8 22,5 68,9 48,3 72,8 994 563 717 519... en collectif 14,3 11,1 46,8 66,4 11,3 19,9 19,8 31,8 42,5 15,1 22,4 12,1 35,2 71,9 48,1 5,7 15,5 22,4 36,3 1202 48,1 31,1 4,3 14,6 47,6 54,3 259 1053 74,9 37,6 10,2 25,3 14,9 37,1 183 848 83,1 43,1 4,4 21,6 12,5 35,3 CC Rhône Lez Provence 511 965 55 307 171 374 69,3 58,6 7,5 18,7 23,2 22,7 CC du Pays d Apt 682 1181 121 427 114 363 74,4 59,9 13,2 21,7 12,4 18,4 CC Aygues Ouvèze en Provence 701 1023 61 349 57 201 85,6 65,0 7,4 22,2 7,0 12,8 CT du Sud Luberon 657 657 21 128 13 133 95,1 71,6 3,0 13,9 1,9 14,5 CC Pays Vaison Ventoux 654 887 153 309 338 323 57,1 58,4 13,4 20,3 29,5 21,3 CC de l Enclave des Papes 461 659 78 159 123 170 69,6 66,7 11,8 16,1 18,6 17,2 CC des Portes du Luberon 484 584 34 138 44 232 86,1 61,2 6,0 14,5 7,8 24,3 CC du Coustellet 517 541 79 420 40 213 81,3 46,1 12,4 35,8 6,3 18,1 CC de la Côte du Rhône Gardoise 392 723 39 149 55 138 80,7 71,4 8,0 14,7 11,3 13,6 CC Ventoux Sud 396 638 11 186 9 76 95,2 70,9 2,6 20,7 2,2 8,4 CC du Pont Julien 416 414 26 85 31 116 87,9 67,3 5,5 13,8 6,6 18,9 Autres communes n appartenant à aucun groupement scalisé 1329 1797 435 503 754 1101 52,8 52,8 17,3 14,8 29,9 32,4 Autres communes inclus dans des EPCI limitrophes 798 685 124 422 322 864 64,1 34,8 10,0 21,4 25,9 43,8 Carte des EPCI de l espace Rhône Avignon Vaucluse HAUTES-ALPES CC de l Enclave des Papes CC Rhône Lez Provence DROME CC Pays Vaison Ventoux CC Aygues-Ouvèze en Provence GARD CC Rhône Cèze Languedoc CA VentouxComtat Venaissin CC des Pays de Rhône et Ouvèze CC les Sorgues du Comtat CC de la Côte du Rhône Gardoise CC Ventoux Sud Aire urbaine d Avignon ALPES-DE-HAUTE PROVENCE Limites des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale CC du Pont du Gard CC du Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse CC Rhône Alpilles Durance CC du Pays d Apt Limites départementales CC de Coustellet CC du Pont Julien CA du Grand Avignon CC des Portes du Luberon CC de la Vallée des Baux et des Alpilles CC Provence Luberon Durance BOUCHES-DU-RHÔNE agence d'urbanisme Rhône Avignon Vaucluse AURAV Agence d urbanisme Rhône Avignon Vaucluse Vaucluse Village Bâtiment le Consulat 164, avenue de Saint Tronquet Le Pontet Tél Source : Insee, populations légales 2010, RP 1999 Traitement : AURAV, février 2013 CA du Pays d Aix-en-Provence ÉVOLUTION DE LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L ESPACE RHÔNE AVIGNON VAUCLUSE aurav N CT du Sud-Luberon VAR Références Président Christian Gros Directeur de la publication Gilles Périlhou Responsable des études socio économiques Xavier Durang Fax AURAV Evolution de la construction neuve dans l espace Rhône Avignon Vaucluse Rédaction et analyse Marion Pinault, Anthony Morin Conception graphique Aurélie Esquevin Deuxième Programme Local de l Habitat du Grand Avignon, 2012 Nos Marchés immobiliers, Guide du PLH, Fiche n 7, Novembre 2011 CGDD / SOeS, Rapport de la commission des comptes du logement, premiers résultats 2011 AURAV, L évolution démographique dans l espace Rhône Avignon Vaucluse périurbanisation et fragilité des villes principales, les publications de l agence, n 4, mars 2013